У некоторых банков есть такая опция — снизить процентную ставку, заплатив комиссию. А именно: есть некая стандартная ставка высокая, и ставка пониже, но, чтобы ее получить надо заплатить. Стоит данная опция недешево, а процент снижается не намного, поэтому сразу не понятно выгодно это или нет. На мой взгляд это совершенно не оправданная трата, которая не сильно снижает ежемесячный платеж (аннуитет) и не приводит к реальной экономии на кредите. Для разбора возьмем ставки и тарифы Росевробанка. Срок кредита будет 15 лет, а сумма 5 000 000. В этом банке стандартная ставка — 13,5%, это без комиссии. Чтобы ее снизить на 0,5% надо заплатить комиссию в размере 1,5% от суммы кредита; на 1% — 2,9%; на 1,5% — 4%.
Срок 15 лет, сумма кредита 5 000 000
| Ставки | 13,5% | 13,0% | 12,5% | 12,0% |
| Платеж | 64 916 | 63 262 | 61 626 | 60 008 |
| Комиссия банка | 0 | 75 000 | 150 000 | 200 000 |
| Снижение платежа | 1 654 | 3 290 | 4 908 | |
| Переплата за весь срок | 6 684 000 | 6 387 000 | 6 092 000 | 5 801 000 |
| Экономия за весь срок | 297 000 | 592 000 | 883 000 |
Проанализируем два столбца: с самой большой и маленькой ставками. В строке комиссия мы увидим, что за снижение на 1,5% придется заплатить существенную сумму, которую надо иметь на сделке, чтобы заплатить банку. Эти деньги в “тело” кредита включить нельзя. Вот и считайте: помимо оплаты расходов, которые возникают по ходу сделки, а они не маленькие, надо иметь еще лишними 200 000 руб. В строках “снижение платежа” и “экономия за весь срок” наглядно показано вся экономическую выгода от данной операции: почти пять тысяч экономии только на одном месячном платеже, что за весь срок сохраняет сумму в размере целых 883 000 рублей. На эту цифру и давят менеджеры по продажам в банках. Особенно красиво эта цифра при сроке 20 лет — 1 275 600 руб. Но есть два Но против уплаты данной комиссии. Первое — это то, что средний срок возврата ипотечного кредита составляет 7 лет. Официальной статистики нет, но по данным многих банков именно такой средний. Давайте пересчитаем данные из расчета семилетнего кредита.
| Переплата за весь срок | 2 755 216 | 2 414 176 |
| Экономия за весь срок | 341 040 |
Уже не такая большая выгода, всего 141 040. Второе — если у вас есть свободные 200 000 рублей, то что вам мешает взять кредит меньше на эту сумму? Опять обратимся к цифрам:
| Сумма кредита | 4 800 000 | 5 000 000 |
| Ставки | 13,5% | 12,0% |
| Платеж | 62 319 | 60 008 |
| Комиссия банка | 0 | 200 000 |
| Снижение платежа | 2 311 | |
| Переплата за весь срок | 6 417 420 | 5 801 440 |
| Экономия на переплате | 615 980 |
Платеж ниже всего на 2 311, что не так много. Вся выгода это 615 980 за 15 лет. Срок окупаемости данной инвестиции составит 7,2 года, когда вы выйдете в 0. А 7 лет — это среднестатистический срок возврата кредита. По-моему это не те цифры, ради которых надо взять и выложить 200 000 сразу. Также стоит помните утверждение о временной стоимости денег: деньги полученные сегодня стоят дороже денег, полученных завтра. Правда каждый сам лучше определяет, что ему выгодно, а что нет. Действуйте как вам удобно. Внимание! Перед тем как обращаться в какой-либо банк, воспользуйтесь нашей системой по подбору ипотечной программы. Вы сможете сравнить ставки всех банков и найти самый дешевый.
Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:
« Возврат к списку
- Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.
- Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.
- Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.
Посмотреть отзывы
Положительныхрешений банков
Заложники ипотеки: почему российские банки не снижают ставки
Большинство россиян-ипотечников ждали понижения ключевой процентной ставки. Это решение Банка России давало им право на реструктуризацию имеющейся задолженности. Ключевая ставка понизилась до рекордных 4,25%, но существенное уменьшение процентов по ипотеке не произошло. Некоторые крупные банки отказались реструктуризировать действующие займы.
О тонкостях ипотечного кредитования — в материале ForPost.
Без льгот и рефинансирования
По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), количество рефинансированных ипотечных займов в России снизилось на 36% в 2019 году — до 171 тыс. ссуд. Объём данных кредитов также снизился в 2019 году на 27%, до 380 млрд рублей, передаёт ТАСС.
В 2018 году банки рефинансировали свыше 60–70 тыс. ипотечных кредитов в квартал. Тогда ипотечные заёмщики реализовали отложенную потребность в рефинансировании кредитов на фоне быстрого снижения ключевой ставки вплоть до 7,25%. В 2019 году бюро кредитных историй зафиксировало увеличение среднего размера рефинансированных кредитов. За год он вырос с 1,9 млн рублей до 2,2 млн рублей.
«Запрос на рефинансирование действующей ипотеки существует и сейчас. Мы продвигаем несколько кейсов, связанных с изменением ставки по ипотечным займам. Посмотрим, чем всё это закончится», — сообщила ForPostисполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.
Светлана Крюкова взяла двухкомнатную квартиру в ипотеку в 2015 году. Кредитный договор был заключён со Сбербанком. В нём сказано, что при снижении ключевой ставки кредитор может рассмотреть вопрос рефинансирования ипотеки.
В беседе с корреспондентом ForPost Крюкова сообщила, что обратилась в Сбербанк с соответствующим заявлением. Пришёл ответ, который девушку немного шокировал.
«На данный момент в банке нет программ снижения ставок по действующим жилищным кредитам. Условиями кредитного договора предусмотрено право банка на снижение процентной ставки по действующей ипотеке.
При этом снижение ставки не является обязанностью банка и производилось для клиентов в соответствии с Программой снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.
В случае её возобновления информация будет опубликована на сайте банка», — сказано в ответе Сбербанка, который имеется в распоряжении редакции.
Сейчас в Сбербанке действует только одна программа по снижению процентных ставок по ипотеке — это перевод кредита на условия программы «Ипотека для семей с детьми».
Её участниками могут стать семьи, где родился второй ребёнок или последующие дети в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Дети должны быть гражданами Российской Федерации, а квартира приобретена в ипотеку на первичном рынке у юрлица.
Банкротство по-русски: как простому человеку выбраться из долговой ямы
Вне закона
В действующем законодательстве есть пять критериев, согласно которым человек может претендовать на льготы по ипотеке или ипотечные каникулы. Их могут получить официально безработные, получившие инвалидность I или II группы, а также оказавшиеся нетрудоспособными на срок более двух месяцев.
Каникулами могут воспользоваться заёмщики, у которых доход снизился на 30%, а размер ежемесячных платежей стал превышать 50% от среднемесячного дохода. Также льготы получат ипотечники, у которых в семье выросло число лиц на иждивении, в результате чего совокупный доход семьи заёмщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ещё одно важное условие: залоговая квартира должна быть единственным жильём, а размер ипотечного кредита не превышать 15 млн рублей. Закон ограничивает количество предоставляемых каникул: льготой можно воспользоваться один раз в жизни в отношении одного кредита. Его действие распространяется на ранее выданные ипотечные договоры независимо от срока их оформления.
«Для клиентов, пострадавших от коронавируса, заболевших или находящихся на вынужденном карантине, Сбербанк принял решение в индивидуальном порядке предоставлять «каникулы» по кредитным платежам на срок до 6 месяцев без начисления штрафов и неустоек.
При этом для их получения не нужно посещать отделение банка. Подать заявление, а также предоставить подтверждающий документ можно на сайте банка.
По ипотечным займам все услуги доступны через сервис «ДомКлик», — сказано в официальном заявлении Германа Грефа, опубликованном на сайте Сбербанка.
Светлана Крюкова и ещё тысячи заёмщиков по всей стране не попадают ни под один из вышеупомянутых критериев.
«Пункт в договоре ипотечников, который затрагивает возможность снижения ставки по ипотечному кредиту в связи со снижением ключевой ставки, — это вероятностная величина, которая требует дополнительного согласования. Раньше банк мог удовлетворить эту просьбу клиента. Сейчас времена сложные.
Конечно, говорить о кризисе в Сбербанке определённо не стоит, но то, что у него снижается прибыль, — весьма вероятно. Поэтому, если у банков есть право не удовлетворять какие-то требования заёмщиков, которые ведут к снижению доходов, то они этим воспользуются.
Предлог кредитные учреждения всегда найдут», — сообщил в беседе с корреспондентом ForPost кандидат экономических наук, эксперт РИСИ Михаил Беляев.
Льготную ипотеку для россиян могут продлить
Позиция банков
Президент Ассоциации российских банков, доктор юридических наук, академик РАН Гарегин Тосунян в беседе с корреспондентом ForPost отметил, что банки могут рассмотреть рефинансирование действующей ипотеки после понижения ключевой ставки, но не обязаны этого делать.
«По одному или двум банкам не нужно обобщать ситуацию. Очень многие кредитные учреждения идут на реструктуризацию долга», — подчеркнул Тосунян.
Он отметил, что при понижении ключевой ставки никто не снимает с банков выполнение обязательств перед вкладчиками. В новых экономических реалиях они вынуждены выплачивать по вкладам высокие проценты.
На финансовом рынке нет механизма, который бы давал банкам право снизить проценты по депозитам после понижения ключевой ставки. Пока кредитные учреждения не смогут снизить свои обязательства, близкие к ключевой ставке, они будут отказывать в реструктуризации долга.
В пресс-службе Банка России корреспонденту ForPost сообщили, что законодательство не обязывает кредитора пересматривать процентные ставки по кредитам в связи с изменением ситуации на рынке кредитования, в том числе из-за снижения ключевой ставки.
Поэтому вопросы реструктуризации задолженности или рефинансирования кредита являются исключительной компетенцией банка и должны решаться в рамках договорных правоотношений между заёмщиком и кредитором. Если договориться со своим кредитором об изменении условий кредита не получилось, заёмщики могут рефинансировать кредит в других банках.
В пресс-службе подчеркнули, что на данный момент действует государственная программа поддержки ипотеки. Под неё подпадают заёмщики, имеющие двух и более детей либо ребёнка-инвалида. У них есть право на снижение процентной ставки по действующему кредиту до 6% годовых (у жителей Дальнего Востока — 5%) либо получение нового льготного ипотечного кредита.
В субъектах РФ также действуют различные государственные жилищные программы для финансовой помощи отдельным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Участниками программ могут быть сотрудники бюджетной сферы, многодетные или молодые семьи и другие люди.
«Если Сбербанку клиенты не нужны, то есть другие банки, где могут реструктурировать кредит по более низкой процентной ставке. Нужно смотреть условия.
Если в другом банке они более выгодные, то почему бы там не рефинансировать ипотеку? Это путь номер один для решения проблем. Второй путь — это ипотечные каникулы в случае, если заёмщик потерял работу и оказался в сложной жизненной ситуации.
Других вариантов рефинансирования действующей ипотеки я не вижу», — подчеркнула исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.
Россия уходит от безнала и возвращается к наличке?
Проблемы перехода
По данным Лазаревой, пока реструктуризация ипотеки в другом банке не носит массовый характер. Люди не обладают полной информацией о кредитном учреждении, которое предлагает им рефинансировать «длинный» кредит.
«Вторая причина: заёмщики всё-таки надеются договориться с кредитором и до последнего оттягивают перевод ипотечного займа в другой банк», — добавила она.
У президента Ассоциации российских банков, доктора юридических наук, академика РАН Гарегина Тосуняна иная точка зрения. Он считает, что на российском финансовом рынке нарушена конкурентная среда.
На нём есть монополисты, которые создают условия, чтобы «их представления о собственном величии, значимости и непотопляемости были в превосходной степени, а остальные банки выступали в ненадёжном свете».
«Монополисты рассуждают так: если заёмщик уйдёт от меня в другой банк, то я наложу на него санкции, которые предусмотрены в договорах.
Сам заёмщик считает, что столкнётся с рядом рисков при переводе ипотечного кредита в другой, по его мнению, не самый надёжный банк. Люди уверены, что в России всего четыре-пять банков надёжные, а остальным не стоит доверять.
Это основные сдерживающие факторы рефинансирования ипотечных займов в других кредитных учреждениях», — отметил Тосунян.
Ещё одна причина непопулярности данного финансового инструмента — комиссии, которые зачастую возникают при досрочном закрытии ипотеки, переводе средств из банка в банк. Люди не хотят переплачивать лишнее и поэтому стараются найти общий язык с банком, где у них оформлен жилищный кредит.
Люди хотят кредитов, банки ужесточают требования. Кто кого?
Отсутствие клиентоориентированности
По мнению кандидата экономических наук, эксперта РИСИ Михаила Беляева, у этой стороны вопроса есть и морально-этическая составляющая. Он отметил, что крупные банки пренебрежительно относятся к своим клиентам.
По его мнению, банкиры должны были предупредить заёмщиков о том, что они временно приостанавливают программу рефинансирования действующей ипотеки. Они обязаны были через электронные средства связи попросить заёмщиков воздержаться от подачи заявлений на реструктуризацию долга на основании понижения ключевой ставки.
«Банк должен был попросить прощения за причинённые неудобства. В данном случае, например, Сбербанк никого не предупредил, а отказывал в рефинансировании в явочном порядке. На мой взгляд, флагману нашей финансовой системы нужно более уважительно вести себя по отношению к клиенту. Они не от хорошей жизни обращаются за этой финансовой услугой», — добавил Беляев.
Он отметил, что в России банки работают на выгодных для себя условиях, получая прибыль в единице процента. Европейские банки получают доход в долях процента.
«Вот где ювелирная работа.
Наши банки привыкли находиться в монопольном положении, диктовать клиенту свои условия, не связанные с договором, получать определённую ставку рефинансирования и на неё накидывать 10% и считать, что так и надо.
Я уверен, рано или поздно жизнь заставит российские банки более лояльно относиться к людям. Конечно, клиенту от этого легче пока не стало. Ему нужно решать вопрос здесь и сейчас, а не в следующей жизни», — резюмировал Беляев.
Севастопольцы уходят на кредитные каникулы
Роберт Вочовский
Читайте договор: правда, что банк может резко увеличить ставку по действующей ипотеке?
Центробанк вернулся к повышению ключевой ставки, и СМИ разродились новостями: банки начнут повышать ипотечные ставки по уже выданным кредитам. Якобы в большинстве ипотечных договоров есть пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке менять условия по процентам. Разберёмся, о чём идёт речь и когда кредитор вправе менять ставку.
Подмена понятий или ошибка?
14 апреля многие СМИ «напомнили» россиянам, что банки вправе менять ставки по ипотеке в одностороннем порядке. Журналисты ссылаются на слова преподавателя Высшей школы экономики Марии Абрамовской. Эксперт обсуждала тему ипотеки с изданием Regnum.
Правда ли, что ставка по действующему кредиту может внезапно вырасти? vertexsochi.ru.
По словам Абрамовой, такая возможность предусмотрена кредитным договором.
Как только Центральный банк поднимет ключевую ставку, банк-кредитор может последовать его примеру. Как правило, кредитный договор содержит пункт, который позволяет банку в одностороннем порядке после уведомления заёмщика поднимать ставку по договору в случае роста ключевой ставки. В этом случае ежемесячный платеж вырастет существенно. И это будет уже проблема только заёмщика
То, о чём говорит эксперт, – это так называемые плавающие ставки по ипотеке. Сейчас в России практически нет такого вида кредитов, хотя Сбербанк предлагал ЦБ запустить программу. Центробанк пока прорабатывает правовую сторону вопроса.
Плавающая ставка не запрещена в России, просто используется очень редко. Объём задолженности по кредитам на жильё с плавающей ставкой менее 0,1%, отмечает Банк России. А по словам Марии Абрамовской получается наоборот – в кредитных договорах предусмотрено подорожание ипотеки вслед за увеличением ключевой ставки.
Что говорит закон
В законе «О банках и банковской деятельности» говорится, что финансовая организация не вправе менять в одностороннем порядке процентные ставки по кредиту. Исключения – случаи, предусмотренные законом или кредитным договором.
То же самое написано в законе «О потребительском кредите (займе)».
Когда ставка может вырасти:
- по согласованию с заёмщиком;
- по решению суда, например, если клиент нарушает условия кредитного договора;
- при отказе от оформления страхования или продления страховки.
В докладе о регулировании рисков, связанных с возможностью распространения плавающих ставок по ипотеке, ЦБ пишет следующее:
Применение плавающих ставок должно быть строго ограничено – только теми заемщиками, у которых есть запас по показателю долговой нагрузки и которые останутся платежеспособными в случае повышения процентных ставок
По мнению ЦБ, практика плавающих ставок чревата мисселингом – ситуациями, когда банк навязывает финансовые продукты или выдаёт одни под видом других.
Изучаем договор
У сотрудников «Выберу.ру» тоже есть ипотека. Мы решили заглянуть в документы и проверить условия по ставкам. Вот, например, ипотечный договор со Сбербанком от 2011 года:
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2011 года. редакция «Выберу.ру».
В п. 5.3.1. говорится, что кредитор имеет право в одностороннем порядке только снижать ставку по договору, если ЦБ в свою очередь снижает ключевую ставку. Банк должен предупредить клиента об изменениях и ознакомить с новым графиком платежей.
Если заёмщик нарушает условия кредитного договора, например, отказывается предоставить для проверки объект залога (недвижимость), банк вправе потребовать досрочно вернуть кредит или погасить вместе с начисленными процентами. Но о росте ставки речи не идёт.
В ипотечном договоре со Сбербанком от 2020 года условие изменения ставки одно – отсутствие страхового договора. Например, действие страхового полиса закончилось на 10-м году ипотеки, а платить ещё столько же. Банк имеет право поднять ставку, но не выше максимально возможной на дату заключения договора.
Условия ипотечного договора со Сбербанком от 2020 года. редакция «Выберу.ру».
Так может ли банк поднять ставку?
Сейчас – нет, так как большинство ипотечных договоров этого не предусматривает.
Более того, законы о потребительском кредите и банковской деятельности имеют приоритет над договором с банком. Если кредитор повысит проценты, ссылаясь на рост ключевой ставки, это решение оспорит суд.
Может ли банк в одностороннем порядке изменить ставку по ипотеке?
На самом деле такие изменения могут строго соответствовать рамкам действующего в данной сфере законодательства, так и быть незаконными. Попытаемся разобраться, от чего это зависит и можно ли себя защитить от несанкционированного одностороннего повышения.
Хотим обозначить еще раз: мы будем обсуждать только вариант увеличения ставки. Снижать проценты банки могут сколько хочешь, и никаких возражений этот вариант не вызовет у заемщика, это очевидно. А вот существенный рост может вызвать у заемщика совсем не позитивные эмоции – особенно на фоне того, что в общем и целом наблюдается снижение ставок на фоне уверенного падения ставок ЦБ.
О чем говорит закон?
Данная сфера регулируется Федеральным Законом «О банках и банковской деятельности». Так вот, если внимательно почитать этот документ, можно увидеть, что в нем содержится четкам норма.
Она утверждает: финансовое учреждение не имеет права поднимать ставку в одностороннем порядке по уже заключенному договоре ипотеки.
Однако при этом добавляет: все вышесказанное имеет место при условии, что иные положения не предусмотрены этим же законом или не содержатся в подписанном заемщиком договоре.
Какие же варианты повышения предусматривает этот документ? Их несколько, перечислим лишь самые главные и распространенные, когда данное повышение:
- согласовано с заемщиком, он дал свое согласие на такое решение;
- является результатом судебного заседания;
- обусловлено тем, что заемщик отказался от страхования своего здоровья и жизни (при условии, что подобная возможность прописана в его договоре);
- является следствиями форс-мажорного изменения ситуации в стране, например, резкой девальвации национальной валюты (опять же, такая возможность должна быть прописана в самом договоре);
- является следствием применения плавающей или комбинированной ставки, а одна из величин, входящих в формулу расчета, вдруг изменилась.
В каких случаях повышение законно?
Вообще последний из перечисленных выше вариантов попал в данную группу чисто номинально. Такая схема как раз и представляет собой вариант чуть ли не ежемесячного изменения процентной ставки, причем на самых что ни на есть законных основаниях. Другой вопрос, что плавающая процентная ставка – явление в нашей стране не слишком распространенное, вернее, не распространено вообще.
Еще один случай, когда повышение ставки обоснованно, заключается в том, что на первые несколько лет заемщику предлагается пониженная ставка, а после окончания этого срока становится среднерыночной.
Обычно это касается новостройки: ставка в 3-5% годовых на период с момента покупки и до ввода дома в эксплуатации с последующим повышением ставки дот 7,5-8% — обычная практика для большинства строительных компаний, часть их маркетинговой стратегии.
Эти два варианта имеют одну особенность: потенциальный заемщик как бы заранее предупрежден о том, что ставка может или гарантированно будет повышена, а потому для него ее увеличение не будет таким уж неожиданным сюрпризом. Мы же сосредоточимся на ситуации: ставка меняется тогда, когда для этого нет никаких оснований.
Что имеет большую силу: закон или договор?
Наверное, это один из немногих случаев в юридической практике, когда подписанный договор ипотеки имеет намного большую юридическую силу, чем пункт в соответствующем законодательном акте.
Конечно, если Вы юридически и финансово подкованы, вряд ли Вы допустите, чтобы такой пункт был включен в Ваш ипотечный договор. Однако иногда стремление получить столь желанное жилье становится выше здравого смысла, и даже столь невыгодный для заемщика договор подписывается с его стороны.
Однако юристы утверждают: даже столь четко продуманный и прописанный договор можно оспорить как противоречащий действующему законодательству. Правда, придется потратить финансы на адвоката и время на присутствие в суде, однако овчинка стоит выделки. Полный перечень документов, на которые можно ссылаться, наверняка знает хороший и грамотный адвокат, который работает в данной сфере.
Например, представители финансовых организаций, стремящиеся повысить своим заемщикам процентную ставку, опираются обычно на статью 451 Гражданского кодекса нашей страны.
В нем написано, что основанием для увеличения процентной ставки является существенное изменение обстоятельств.
Четкого и правдивого толкования этого параметра в Законе нет, а есть лишь пояснение: изменение обстоятельств считается существенным, если стороны не захотели бы его заключать в случае, если бы знали об этом, или заключили бы его на других условиях.
Адвокат при составлении искового заявления может сослаться на статью 29 Федерального Закона «О банках и банковской деятельности».
В ней черным по белому сказано: кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке повышать процентную ставку, определяет порядок их уплаты и погашения.
Кроме того, банк не может менять не только процент, но и срок действия, а также другие значимые параметры. Если со знанием дела, продуманно и грамотно построить линию защиты, то в принципе есть шансы остаться на прошлой ставке.
Еще один законодательный акт, на который стоит обратить внимание при построении своей линии защиты в суде, — это статья 16 закона «О защите прав потребителей».
Именно там говорится, что даже наличие в договоре ипотеки возможности повышения процентной ставки не является достаточным основанием для этого самого повышения.
Это связано с тем, что такие условия договора существенно ущемляют права потребителя, а значит, не являются законными.
Когда банк в одностороннем порядке повышает процентную ставку, а заемщик или его законные представители при этом пытаются оспорить это решение в суде, не стоит подписывать никаких документов, особенно если он носит название «дополнительное соглашение».
Как же платить в тот период, когда Вы оспариваете банковское решение? Правильно, погашать свои обязательства в полном объеме, в соответствии со старым графиком. Именно это будет для суда показателем того, насколько ответственным и платежеспособным заемщиком Вы являетесь.
Банки снизили ставки по льготной ипотеке на новостройки
Business FM
В пятницу, 9 апреля, о новых условиях сообщил ВТБ. Но и в других кредитных организациях ставки тоже ниже изначально заявленных 6,5%. С чем это связано?
В пятницу, 9 апреля, о новых условиях сообщил ВТБ. Но и в других кредитных организациях ставки тоже ниже изначально заявленных 6,5%. С чем это связано?
ВТБ сообщил, что теперь ставка на льготную ипотеку у банка будет 5,8%. То есть на 0,3% ниже, чем была раньше. Причем сама программа жилищного кредитования подразумевает ставку в 6,5%. Можно ли назвать политику банка аттракционом неслыханной щедрости? Скорее он просто идет за рынком.
Радиостанция Business FM посмотрела ставки по льготной ипотеке еще в пяти самых крупных банках. И они уже предлагают кредиты на новостройки ниже 6% годовых — 5,9%, 5,8%. У «Сбера», правда, 6,1%.
Зато в первый год банк предлагает заемщикам почти не платить проценты. И, судя по всему, за граждан это сделает застройщик. Льготная ипотека пользуется у россиян большой популярностью, и банки конкурируют за клиентов.
Комментирует старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Владимир Тетерин.
Владимир Тетерин , старший директор по банковским рейтингам
«Эксперт РА» «Решение ВТБ понизить ставку как раз-таки может быть связано с тем, что они хотят нарастить портфель, пока на рынке есть активный спрос, который, в общем-то, поддерживается государственными программами. И по большому счету ряд банков уже предлагает ставки ниже 6% по льготной ипотеке. Так что, в принципе, решение ВТБ соответствует общему тренду в данном сегменте».
А еще программа к июлю должна закончиться. Правда, власти дали понять, что продолжат ее. Но, вероятно, в Москве и Подмосковье льготные кредиты выдавать больше не будут. Это допустил вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин. А поскольку он большой сторонник программы, то, вероятно, Московский регион действительно исключат, и это станет компромиссом.
Ведь у льготной ипотеки есть и противники. Она, как было недавно замечено и президентом, раздула цены на недвижимость. И в общих чертах это напоминает ситуацию в США перед мировым финансовым кризисом: тоже низкие ставки на ипотеку, тоже рост цен на недвижимость.
Это два пузыря, которые в итоге лопнули, напоминает начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий.
Еще одна деталь. Льготные кредиты дешевеют. А между тем на ближайшем заседании ЦБ в апреле регулятор в лучшем случае сохранит свою нынешнюю ставку в 4,5%. А с большой долей вероятности повысит ее.
То есть деньги в России подорожают, а банки в течение многих лет будут получать от заемщиков меньше средств. Но тут есть один нюанс. Государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками по ипотеке и отталкивается от ключевой ставки ЦБ.
И когда регулятор ее понижает, то банки получают от правительства меньше денег. А когда повышает — больше. То есть банки, которые тоже явно ждут повышения ставки ЦБ, в проигрыше не останутся.
И для граждан, которые еще не успели купить новостройку, кредиты стали еще чуть дешевле. Правда, как не раз было замечено, квартиры сильно подорожали.
Источник: Business FM
Как снизить процент по ипотеке: до подписания договора и после
«Как снизить процент по ипотеке?» – вопрос, который волнует миллионы заемщиков в России. С каждым годом ипотечное кредитование приобретает все большую популярность среди жителей нашего государства.
Благодаря ипотеке приобрести собственное жилье смогли миллионы семей по всей стране. Однако многие из них хотели бы снизить нагрузку на семейный бюджет и уменьшить ежемесячные платежи.
Brobank даст несколько полезных советов.
В 2020 году наблюдается тенденция по снижению процентной ставки по ипотечным кредитам. Так, достигнут рекордно низкий уровень ключевой ставки, устанавливаемый Центральным банком страны, — 6%.
Это значит, что средние ставки по ипотечному кредитованию в банковских организациях страны составят порядка 9%, а для программ с государственной поддержкой, — соответственно, 6%.
Эксперты прогнозирует и дальнейшее снижение ставок по ипотеке в текущем году.
Но как быть тем заемщикам, которые уже оформили ипотеку ранее по завышенной процентной ставке? Оказывается, снизить процент по уже оформленной ипотеке – вполне реально.
Рассмотрим по порядку основные способы снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию до и после заключения договора кредитования.
Как снизить ставку по ипотеке до заключения кредитного соглашения
Существует несколько проверенных способов снижения предлагаемой банком ставки по ипотеке на этапе заключения кредитного договора:
- Сделайте максимально высоким первоначальный платеж. Несмотря на то, что большинство банковских организаций предлагает осуществить первоначальный взнос в размере от 10% до 40%, Вы имеете полное право осуществить платеж и в большем размере. Это уменьшит риски для банка, и он сможет предоставить Вам более выгодные условия кредитования.
- Оформите поручителя. Таковыми могут стать не только родственники, но и близкие друзья. Если в качестве поручителя будет заявлено юридическое лицо, то от него потребуется дополнительно предоставить справку о наличии дебиторской и кредиторской задолженности. Физическим же лицам достаточно предъявить справку формы 2-НДФЛ и справку о наличии имущества в собственности.
- Изучите информацию о программах ипотечного кредитования с господдержкой, а также о льготных программах, которые действуют в Вашем регионе. Например, если у Вас недавно появился второй или третий ребенок, либо в семье есть военнослужащий, Ваша семья имеет полное право на утверждение льготной процентной ставки по ипотеке.
- Уточните, приведет ли оформление полиса дополнительного страхования жизни при заключении кредитного договора к снижению ставки по ипотеке. Например, одна из ведущих кредитных организаций нашей страны – Сбербанк предлагает заемщикам снижение ипотечной ставки на 1% в случае оформления данного полиса.
- При выборе банковского учреждения предпочтение отдавайте тому, в котором у Вас открыт зарплатный счет. Это не только сократит временные затраты на сбор необходимых документов, но и обеспечит высокое доверие к Вам со стороны банка, а следовательно – и возможное снижение процентной ставки по ипотеке.
Предоставьте банку максимальный пакет документов, подтверждающих Вашу платежеспособность и положительную кредитную историю.
Как уменьшить процент по уже оформленной ипотеке
Снижение ключевой процентной ставки ЦБ дает право гражданам, которые уже оформили ипотечный кредит, на уменьшение установленной ставки по ипотеке. Для этого достаточно обратиться в банк с соответствующим требованием.
Главные условия для снижения процентной ставки – своевременное погашение предшествующих платежей и подтвержденная платежеспособность.
Дополнительным требованием со стороны банка может стать – обязательное оформление страхования имущества, а также жизни заемщика.
Существует несколько основных способов снижения ставок по оформленной ипотеке:
- рефинансирование;
- реструктуризация;
- получение государственных дотаций.
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование означает перекредитование оставшегося долга на новых условиях. Банковские учреждения дорожат своими клиентами, поэтому зачастую соглашаются пойти навстречу заемщикам, которые подают заявления о рефинансировании.
Однако, если Ваш банк отказал в просьбе снизить процент по ипотеке, — отчаиваться не стоит. Рефинансирование можно совершить и в сторонних банках, которые обычно готовы предложить более выгодные условия кредитования для того, чтобы привлечь новых клиентов.
Получать согласие от текущего кредитора для этого не требуется.
Менее затратным окажется, конечно, рефинансирование в собственном банке. Для осуществления данной процедуры не придется заново собирать полный пакет документов или нести дополнительные расходы.
Перекредитование в сторонней организации понесет ряд материальных затрат на оформление нового страхового полиса, оплату пошлины для оформления нового договора ипотечного кредитования, а также оценку недвижимости.
Помимо этого, придется потратить время на сбор документов для банка.
Однако, несмотря на возможность дополнительных расходов, по подсчетам экспертов даже незначительное понижение ставки ипотечного кредитования (на 0,5 п.п.) принесет немалую выгоду заемщику.
Так, снижение ставки по ипотеке на 2-3 пункта приведет к уменьшению среднемесячных платежей на 8-12%.
Невыгодным окажется рефинансирование лишь для тех заемщиков, которые уже выплатили большую часть ипотечного кредита.
Реструктуризация долга
Реструктуризация долга поможет изменить условия договора ипотечного кредитования в случае, если доход заемщика официально существенно изменился – вырос либо сократился.
Если доходы заемщика увеличились, то для него окажется выгоднее увеличить сумму ежемесячных платежей для скорейшего погашения кредита. Банки зачастую соглашаются на подобную реструктуризацию, достаточно предоставить кредитной организации справку о доходах и соответствующее заявление.
В случае, когда доход значительно снижается, например, в связи с потерей работы, ни в коем случае нельзя переставать платить банку утвержденные взносы.
Необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации ипотеки и предъявить документы, подтверждающие снижение дохода.
Банковское учреждение может предложить продлить срок кредитования, тем самым уменьшив ежемесячный платеж, предоставить кредитные каникулы либо изменить график платежей.
Программы господдержки
Данный способ снижения ставок по ипотеке окажется актуальным для семей, в которых недавно родился второй или третий ребенок. Программа господдержки семей с детьми предполагает установление максимально низкой процентной ставки по ипотеке в размере 6%.
Также рассчитывать на пересчет ставки по ипотеке могут семьи, в которых один из супругов недавно поступил на воинскую службу.
Таким образом, снизить ставку по ипотеке можно не только на этапе подписания договора кредитования, но и на этапе осуществления выплат. Своевременное обращение в банк с требованием о рефинансировании ипотеки поможет сэкономить немалую сумму денежных средств даже в случае незначительного снижения процентной ставки.
Об авторе
Евгений Никитин Высшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.