Контроль над золотыми 152 га недалеко от Казани перешел к «Татспиртпрому». Здесь появится логопарк для среднего и малого бизнеса: такая концепция согласована с Рустамом Миннихановым, рассказал «БИЗНЕС Online» Ирек Миннахметов.
С прежними инвесторами-олигархами, которые с 2015 года обещали построить здесь агропромышленный центр, попрощались по-джентльменски, возместив расходы. Эксперты считают, что земля будет востребована: в разгаре бум интернет-магазинов.
Контроль над ООО «Агромир «Казань», а также землями в 152 га перешел к «Татспиртпрому» president.tatar.ru
«Племконзавод „Казанский“» (входит в структуру «Татспиртпрома») сообщает о приобретении ООО «Агромир „Казань“». «ООО „Агромир“ принадлежит имущественное право на земельные участки промышленного назначения в Пестречинском районе Республики Татарстан общей площадью 152,9 гектара, — говорится в сообщении на сайте ТСП.
— Таким образом, ООО „Племконзавод „Казанский“ получил имущественное право на данные земельные участки, на которых было принято решение реализовать проект по строительству логистического парка.
В связи с этим АО „Татспиртпром“ объявляет о старте приема заявок от компаний, заинтересованных в строительстве складских помещений».
Напомним, что проект многопрофильного оптово-логистического комплекса ООО «Агромир „Казань“» в 2015 году ознаменовался торжественной церемонией начала строительства с участием президента РТ Рустама Минниханова.
Среди представителей инвесторов оказался Владимир Воронченко, друг детства, доверенное лицо (и по совместительству держатель коллекции яиц Фаберже) председателя совета директоров группы компаний «Ренова» Виктора Вексельберга. А учредителем ООО «Агромир „Казань“» выступило АО «НПК».
Номинально владельцы там два кипрских офшора, но компанию связывают с Сергеем Лисовским — первым замглавы комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, президентом национальной ассоциации оптово-распределительных центров (ОРЦ).
В общем, серьезные люди вознамерились вложить в проект крупного логистического центра, направленного на сбыт и хранение сельхозпродукции, серьезные деньги. Объем инвестиций в проект а-ля испанской Mercabarna был заявлен на уровне 16 млрд рублей.
Их источником мог стать российский бюджет и китайские инвестиции: 18 июня 2015 года с подачи вице-премьера РФ Игоря Шувалова «Агромир» был внесен в список приоритетных проектов на заседании межправительственной российско-китайской комиссии по инвестиционному сотрудничеству.
Владимир Воронченко (в центре) входил в состав группы частных инвесторов, которые вкладывают свои средства в ОРЦ «Агромир» president.tatar.ru
Но все это осталось на бумаге. «Мы очень нуждаемся в данном объекте, но „Агромир“ нас подводит, — ранее говорил „БИЗНЕС Online“ замминистра сельского хозяйства и продовольствия РТ Николай Титов. — Дело в том, что под „Агромир“ мы проработали всю инфраструктуру, согласовали с руководством республики, руки пожали, земляные работы начали производить — и вот так случилось».
Республика щедрою рукою успела посодействовать в выделении земель: «Агромир „Казань“» получил в собственность 157 га земли в Пестречинском районе у трассы М7. Тогда прозвучало, что это муниципальные земли. Но на самом деле территорией поделилось ООО «Племконзавод „Казанский“», сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе «Татспиртпрома».
«Агромир» заплатил за участки сельхозназначения примерно 7,9 млн, то есть по 50 тыс. рублей за гектар. В общем, деньги символические. Самая крупная часть угодий — 144,4 га — превратилась в земли промышленности. Участок в 8,5 га остался в категории сельхозназначения, но затем также был переведен в земли промышленности.
А еще один, площадью 4,6 га, находится теперь в собственности ООО «Русремстрой» (в Татарстане «прописана» одна такая компания, ее владелец — некто Руслан Булатов). «Агромир» задолжал этой организации, но, поскольку денег у него не было, «Русремстрой» подал в суд.
4,6 га отмежевано и передано «Русремстрою» в счет покрытия долгов.
Дела у «Агромира» пошли как-то не очень. Китайских миллиардов не возникло, федеральный центр тоже не раскошелился, инвесторы и банки финансировать не спешили. К весне 2018 года «Агромир» задолжал за обустройство участка, охрану, аренду и налоги 55 млн рублей.
Налоговики и кредиторы потребовали банкротства, была введена стадия наблюдения. А один из кредиторов потребовал взыскать с компании 144 га участка.
Земля, резко подорожавшая после перевода в категорию промышленности, вполне могла «уплыть» на сторону, и юристы заявили, что это ударит по интересам Пестречинского района и правительства республики.
В общем, по всей видимости, на уровне президента РТ было принято решение о возвращении земли под контроль республиканской компании.
«Мы полюбовно договорились с инвесторами, что они вернут нам эти земли, — рассказал гендиректор „Татспиртпрома“ Ирек Миннахметов газете „БИЗНЕС Online“. — Мы возмещаем расходы, которые они понесли — землеустройство, проектирование и так далее.
И теперь с президентом республики согласована реализация на этой земле примерно такой же концепции: логопарк для среднего и малого бизнеса. Любой желающий на рыночных основаниях публично сможет купить земельный участок, чтобы построить там промышленный объект или склад.
Сделки будут абсолютно прозрачными».
Таким образом, владельцам ООО «Агромир „Казань“» были возмещены расходы. После чего земельные активы оказались снова подконтрольны «дочке» «Татспиртпрома». Однако сейчас, после перевода земли в категорию промышленных, гектар стоит уже не 50 тыс.
рублей, а от 5 млн до 10 млн, полагает Миннахметов. Поэтому «джентельменское соглашение» достаточно выгодно: актив сейчас стоит как минимум миллиард.
Но, вероятно, экс-инвесторы прекрасно понимали, что отказ от сделки был бы прямым обманом интересов Татарстана и президента РТ, который поручил отдать эти земли под конкретный проект.
Площадь участков будущего логоцентра может варьироваться в зависимости от интересов будущих владельцев, например от 1,5 до 5 га, это будет решено на стадии проектирования. Объем инвестиций пока оценить сложно, но они вряд ли будут велики.
ТСП намерен грамотно упаковать проект, разработать территориальное планирование, подвести необходимые коммуникации и обеспечить управление всем комплексом. А вложения в строительство непосредственно складов — за инвесторами, которым последние нужны.
Идея родилась пару месяцев назад, сейчас компания юридически вернула земельные активы под свой контроль и готова к выходу на рынок. ТСП планирует собрать заявки с бизнеса, которому необходимы склады на М7, чтобы сформировать техзадание на проектирование комплекса.
Он станет необязательно аграрным, как это планировали прежние инвесторы: ТСП будет делать то, чего захочет рынок.
Есть ли в Татарстане дефицит складских мощностей? Миннахметов уверен, что спрос на них имеется.
«Все крупные компании всегда находятся в поиске складов, особенно те, что пользуются неприспособленными площадями», — отмечает он. При этом ни одна крупная компания не стремится арендовать готовые склады.
Они предпочитают найти инвестора, который построит мощности под их нужды и требования, а затем заключается договор долгосрочной аренды.
Ирек Миннахметов: «Любой желающий на рыночных основаниях публично сможет купить земельный участок, чтобы построить там промышленный объект или склад. Сделки будут абсолютно прозрачными» «БИЗНЕС Online»
«БИЗНЕС Online» предложил экспертам оценить перспективы сделки.
Интерес к Татарстану с точки зрения логистики высок, полагает владелец онлайн-магазина KazanЕxpress Линар Хуснуллин. К примеру, по его данным, на днях в Казань приезжали представители площадки Wildberries, позиционирующей себя как крупнейший интернет-магазин России.
Она рассматривает возможность строительства в Казани склада площадью 200 тыс. кв. метров. Еще раньше к логистическому рынку РТ присматривался Ozon, «Яндекс.Маркет».
Компания Хуснуллина тоже намерена построить логоцентр, правда, в Иннополисе — там действуют льготы особой экономической зоны, да и до Москвы ближе, а она тоже входит в сферу интересов Хуснуллина.
Интерес онлайн-магазинов к Казани неслучаен.
Ссылаясь на данные исследований ассоциации компаний интернет-торговли и Сбербанка, Хуснуллин рассказал, что в 2018 году темпы роста e-commerce составили 59%, а объем оффлайн-торговли в среднем увеличился на 4–6%. «При практически нулевом росте экономики 59 процентов — это не с неба свалилось, только наша компания ежемесячно растет на 30–50 процентов», — подчеркивает он.
При стабильно высоком росте заказов компании ищут новые возможности и для их быстрой доставки.
«Казань в целом имеет выгодное расположение, так как вокруг рынок Поволжья — это 12–15 процентов всего рынка интернет-торговли России, примерно столько же у рынка Урала, — комментирует планы ТСП для рынка интернет-торговли Хуснуллин.
— В 12–15 часах езды от Казани располагается 75 процентов онлайн-рынка в денежном выражении. Мы, например, рассчитывали и поняли, что аренда склада за пределами Татарстана будет для нас дороже, чем строительство здесь».
Возведение склада класса А, В+, по словам Хуснуллина, в среднем обходится от 22 тыс. до 50 тыс. рублей за квадратный метр, без учета дорог и коммуникаций.
Многое зависит и от внешнего вида, например, в Иннополисе есть требования к фасаду, поэтому там цена «квадрата» минимум 50 тыс., тогда как в среднем по рынку она составляет 30 тыс. рублей, говорит он.
Предположим, что ТСП разместит на этой площадке 1 млн кв. м складов. В таком случае объем инвестиций в среднем можно оценить на уровне 30 млрд рублей.
Хуснуллин отмечает, что вокруг Казани вообще есть дефицит земель промышленного назначения, которые можно использовать под склады. «Толком-то ничего и нет, — говорит владелец онлайн-магазина.
— Да, есть земли сельхозназначения, но перевод их в зону промышленности занимает 9 и более месяцев. Кто будет ждать? Таких компаний немного! Выгоднее, когда земля уже подготовлена.
Сколько стоит земля промназначения у М7? Нам в прошлом году предлагали купить 10 гектаров по 10 миллионов рублей за гектар неподалеку от М7, но мы отказались».
Загрузка логоцентров класса А и В+ в РТ составляет 95%, в складах класса В- и С примерно 20% свободных площадей. Последние два класса перестают быть востребованными «БИЗНЕС Online»
Кризис 2008–2009 годов, падение курса рубля 2014-го, санкции оказали серьезное влияние на развитие логистического рынка Татарстана. Собственную версию о состоянии логистического рынка опубликовал ранее «БИЗНЕС Online».
Так, три из пяти крупнейших складских комплексов РТ — «Биек Тау», Q-Park и «Константиновский» (каждый свыше 40 тыс. кв. м) — затронула процедура банкротства.
С тех пор девелоперы стали крайне осторожно относиться к большим площадям для всего сразу, переориентировавшись на схему built-to-suit: строительство под арендатора с учетом его пожеланий.
По словам руководителя отдела маркетинга петербургского ООО «А Плюс Девелопмент» Ярослава Звягинцева, формат built-to-suit наиболее приемлем в нынешних условиях, так как из-за кризиса в России практически исчезла потребность в возведении новых спекулятивных распредцентров и складских помещений. «Начинаем стройку, только когда есть конкретный проект.
Само возведение занимает год максимум, у арендатора за это время ничего не поменяется», — подчеркивал он ранее. У питерской компании есть в РТ свой индустриальный парк — «А Плюс Парк Алабуга» со складом «Данафлекса», она же ввела в поселке Новониколаевский Зеленодольского района складской комплекс в формате built-to-suit площадью 22 тыс. кв.
м для дистрибьютора электротехники ЭТМ.
В этом же формате в ТОСЭР «Зеленодольск» возводится оптово-распределительный центр X5 Retail Group площадью 40 тыс. кв. м, срок ввода в эксплуатацию — сентябрь 2019 года. Еще один показательный пример склада под заказ — логоцентр ФГУП «Почта России» площадью 36 тыс. кв.
м у аэропорта Казани. Да и под основного дистрибьютора «Татспиртпрома» («Алкоторг») на Мамадышском тракте ранее был построен склад площадью 8,3 тыс. «квадратов», который в марте 2019 года выставили на продажу в комплекте с арендатором (договор до 2026-го) за 410 млн рублей.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM, руководитель проекта Skladium Александр Перфильев ранее называл еще одну причину формата built-to-suit — склады площадью более 5 тыс. кв. м стали редкостью, поэтому проще строить под заказ, чем ждать.
Не располагают к инвестициям в крупные складские комплексы для всех и размеры арендных ставок складских помещений в Казани. По данным направления аналитики торговой и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, ставки аренды в столице РТ ниже, чем в других городах-миллионниках, и держатся они на уровне 3,1 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов).
Всего вокруг столицы республики насчитывается 10 крупных общедоступных логистических центров класса А, В и А+, которые находятся в Казани, Зеленодольском, Лаишевском и Высокогорском районах. География расположения крупных собственных логоцентров (формата built-to-suit) чуть шире — к уже указанным районам добавляется ОЭЗ «Алабуга» и Набережные Челны.
Классы отличаются друг от друга высотой потолков (в классе А они свыше 10 м, в классе В — не менее 6), наличием систем пожаротушения, отопления, регулировок температурного режима, качеством использованных при строительстве материалов и рядом других параметров.
Загрузка логоцентров класса А и В+ в РТ составляет 95%, в складах класса В- и С примерно 20% свободных площадей. Причем последние два класса перестают быть востребованными, чаще всего клиенты ищут качественные складские помещения площадью от 1,5 тыс. до 3 тыс. кв. метров.
А собственники низкоуровневых складов разной степени износа не знают, как от них избавиться, — только в начале года на рынке было свыше 80 предложений об их продаже на сумму 2,5 млрд рублей.
Острый индустриально-складской дефицит
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Круглый стол на тему «Индустриальные парки и склады для ретейла и производителей»Архив «ММ»
Дружеское поглощение Костина | Свежие новости The Moscow Post
Руслан Орлянский, 19 Марта 2019 16:00
«А Плюс Девелопмент» получила иск о банкротстве от ООО «Бриг». Причина задолженности ему – неплатежи со стороны ООО «Складской комплекс «Сигма». Все доли его учредителей находятся под обременением ВТБ. Об этом сообщил корреспондент The Moscow Post. Глава банка Андрей Костин расширяет девелоперский бизнес, действуя в интересах своей компании «Галс-девелопмент»?
Еще в 2014 г. «А Плюс Девелопмент», принадлежащая Петру Гавырину, входила в ТОП-5 самых крупных девелоперов в сфере складской недвижимости. У компании девять индустриальных парков общей площадью 238 тыс. кв. м, девелопер построил и реконструировал 27 складских объектов площадью 600 тыс. кв. м, на стадии проектирования и строительства — еще восемь проектов на 382 тыс. кв. м.
Проблемы у компании начались в 2015 г. из-за резкой девальвации рубля. Займы резко подорожали и девелопер стал задерживать платежи. Первый удар компании нанес «Альфа-Банк», который потребовал в 2016 г. с компании «А Плюс парк Пушкин» 1.78 млрд руб. долга в счет погашения кредита в размере $22.6 млн, взятого на строительство индустриального парка в Пушкине, под Петербургом.
Долг удалось реконструировать, но теперь компания должна вернуть банку $7.65 млн до 10 декабря 2020 г. и еще $26.47 млн — до 11 декабря 2020 года. Слабо верится, что при наличии новых исков компании «А Плюс Девелопмент» удастся выполнить свои обязательства. Возможно, Андрей Костин торопится обанкротить компанию, чтобы заполучить ее быстрее, чем «Альфа-Банк» предъявит свои требования.
Индустриальная недвижимость обвалилась в 2015-2017 г. На рынке Санкт-Петербурга складскими девелоперами в 2017 г. было сдано помещений в три раза меньше, чем за предыдущий год. Выручка «А Плюс Девеломпент» сокращалась три года подряд и в 2017 г., когда расходы превысили доходы, компании пришлось брать новые кредиты. И тут в дело вступил ВТБ.
Абсурдный долг Гавырина?
В 2014 г. Петр Гавырин был собственником компании «АКМ Лоджистикс», которая владела складским комплексом площадью 63,4 тыс. кв. м на Московском шоссе.
В тот год Гавырин поручился по кредитной линии в $45 млн, которую логистический оператор открыл в «Банке Москвы». Вскоре Петр Гавырин продал актив фонду ADVA Capital.
Обязательства по кредиту вошли в периметр сделки, допсоглашением оговаривалось прекращение личного поручительства.
В 2016 г. «АКМ Лоджистик» обанкротилось, а потом и «Банк Москвы» прекратил свое существование, став частью ВТБ. На банкротных торгах в 2017 г. «АКМ Лоджистикс» за 550 млн руб.
купила кипрская компания «Элисия Холдинг Лимитед». И это, видимо, не устроило Андрея Костина, который стал искать возможность забрать недополученные, по его мнению, деньги.
К тому времени из-за девальвации рубля долг компании возрос вдвое.
«Мальчиком для битья» стал Петр Гавырин, с которого ВТБ попытался взыскать 2.4 млрд руб. Решив почему-то, что переход актива вместе с долговым обязательством к новому владельцу вовсе не отменяет поручительство по кредиту старого.
На Петра Гавырина повесили несуществующий долг?
Абсурдность ситуации очевидна! С Петра Гавырина требуют деньги за актив, который ему давно не принадлежит. В двух судах Гавырин спор с ВТБ выиграл, но в третьем проиграл.
Теперь слово за Верховным судом и эксперты очень сильно сомневаются, что он встанет на сторону бизнесмена. Какие-то неточности в формулировках документов могут стоить Петру Гавырину бизнеса.
А Андрей Костин беззастенчиво пользуется этим.
ВТБ идет в атаку?
ВТБ, видимо, не хочет ждать решения Верховного суда и решил подстраховаться. Так появился иск от ООО «Бриг» на 4.4 млн руб., который суд удовлетворил. Однако «А Плюс Девеломент» не торопилась платить, так как ждала деньги от своего заказчика «Сигмы», которая должна 300 млн руб. за выполненные работы.
Петра Гавырина понять можно. В данном случае ему должны в 75 раз (!) больше, чем должен он. А вот поведение «Сигмы» видится сознательным, направленным на то, чтобы обанкротить «А Плюс Девелопмент».
Зачем бы это надо заказчику по отношению к подрядчику? Ларчик в данном случае открывается просто. Доли всех учредителей фирмы находятся в залоге у ВТБ до 2028 г. И действуют они могут в интересах банка.
Можно было бы подумать, что Петр Гавырин такой несговорчивый человек, что из-за суммы в 4.4 млн руб. лезет в бутылку. Однако почему-то с другими кредиторами бизнесмену удается договориться. «Олекс холдинг-м» пытался взыскать с «А Плюс Девелопмент» 14.5 млн руб., но пошел на мировое соглашение.
В декабре иск на 8.5 млн руб. предъявило ООО «Цельсий». Дело было прекращено в феврале, так как вся задолженность была погашена. С ООО «Металлресурс» ООО «Сервионика» «А Плюс Девелопмент» договорилась в досудебном порядке.
Несмотря на иск ООО «Бриг», собирается договариваться и с ним. То есть, к диалогу Петр Гавырин готов. Однако с Андреем Костиным, видимо, особый случай. Ему уж очень хочется заполучить складского девелопера.
Зачем он банкиру?
Какие цели преследует Костин?
Банкир Андрей Костин может преследовать несколько целей. Заполучив «А Плюс Девелопмент» за долги, продать е с выгодой другим крупным игрокам рынка. Или влезть в складской девелоперский бизнес. У Андрея Костина есть своя девелоперская компания «Галс-девелопмент», которая входит в ТОП-5 застройщиков Москвы.
Эта компания досталась ему в 2009 г. от «АФК-Системы» за символические 60 руб. Фактически Андрей Костин забрал ее за долги. Это не напоминает историю с Петром Гавыриным? Только в этом случае на бизнесмена повесили несуществующий долг. И «кошмарят» его за отказ платить.
Иск ООО «Бриг» к «А Плюс Девелопмент» в первой инстанции будет рассматривать Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти. Однако это – дело не о банкротстве, а о порядочности главы ВТБ Андрея Костина. Он умело использует ситуацию на рынке складского строительства в своих целях. И не останавливается не перед чем, чтобы добиться своей цели.
Остается надеяться, что Петру Гавырину удастся устоять, а Андрею Костину за его попытку «дружеского поглощения» когда-нибудь воздастся по заслугам.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Индустриальный парк «Марьино» в Петербурге, построенный A Plus |
Девелопер A Plus Development из Петербурга построит производственно-складской комплекс для крупнейшего японского производителя грузовиков Hino Motors, Ltd.
, входящего в группу компаний Toyota, говорится в релизе компании. Общий объем инвестиций в проект составит около 1 млрд рублей. Контракт был подписан 18 января.
Консультантом сделки выступила международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield.
«Проект будет реализован нашей компанией под ключ по договору генерального подряда.
«А Плюс Инжиниринг», входящая в группу компаний A Plus, выступит генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком проекта.
Строительство комплекса будет завершено в течение года, плановый ввод в эксплуатацию назначен на I квартал 2019 года», — пояснил Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор A Plus Development.
Завод расположится на участке в 5,3 га в подмосковных Химках, примерно в часе езды от центра Москвы и в 15 минутах от международного аэропорта Шереметьево.
Объект будет представлять собой многофункциональный комплекс, где вместе с производственной линией автоконцерна разместится центральный распределительный склад оригинальных запчастей Hino, а также административное здание.
Японская компания планирует производить мало- и среднетоннажные грузовые автомобили марки Hino серий 300 и 500. Планируемый начальный объем выпуска составит 2 тыс. автомобилей в год.
«Мы наблюдаем стремительный рост активности на рынке производственной недвижимости как от российских, так и от международных компаний. Локализация производств идет полным ходом. Новый завод компании Hino Motors, Ltd.
, который будет реализовывать «А Плюс Инжиниринг», является важным примером того, что крупные компании — лидеры в своих сегментах — проявляют серьезный интерес к российскому рынку», — уверен Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield.
A Plus Development основана в 2008 году. Компания реализует проекты по созданию, модернизации и развитию объектов производственного, складского и торгового назначения.
К числу заказчиков относятся, в частности, Auchan, Decathlon, Х5 Retail Group, «Юлмарт», «Эльдорадо», «Максидом», ЭТМ, «Карвиль», «Катрен» и «Монетка».
«А Плюс Девелопмент» занимается развитием собственной сети индустриально-логистических парков, в том числе в Петербурге, Волгограде, Алабуге, Перми и Екатеринбурге.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
"А плюс девелопмент" вступает в битву за складской рынок на Молодях
Градсовет Подмосковья согласовал проект ПЛК площадью 225 тыс. кв. м, который должен появиться вблизи села Молоди в Чеховском районе. Инвесторами проекта выступают «А плюс девелопмент» и УК «Перспектива».
Основные логистические активы «А плюс девелопмент» находятся в Санкт-Петербурге, и данный комплекс станет для компании первым на столичном рынке.
Перспективы проекта и особенности складского рынка Подмосковья обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете уровень локации проекта, учитывая конкурентное окружение да на данном направлении и развитие инфраструктуры?
Александра Селезнева, старший директор отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield
Планируемый комплекс выгодно расположен вблизи реконструируемого бетонного кольца, что обеспечивает хорошую доступность, как для транспорта, так и для персонала.
Конкурентные проекты, в основном расположены на большем расстоянии от МКАД, а те комплексы, которые располагаются ближе, предлагаются либо только на продажу («Сынково»), либо полностью заполнены арендаторами («Raven Russia Климовск», МЛП «Подольск»).
Элеонора Богданова, директор по развитию бизнеса складского и индустриального направления Colliers International
На юге Московского региона общее предложение складских объектов находится на уровне 4 млн кв. м, а доля вакантных площадей составляет 11%. Следует отметить, что данное направление является наиболее востребованным, а с начала 2016 года 49% сделок было закрыто на юге региона.
Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка CBRE
Проект расположен на юге Подмосковья — этот район сегодня является наиболее востребованным с точки зрения спроса на складскую недвижимость. Близость трассы М-2 также является преимуществом с точки зрения логистики. С другой стороны, удачное расположение предполагает высокий уровень конкуренции.
Александр Морозов, директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci
С одной стороны, в последние годы данное направление оставалось одним из самых востребованных на подмосковном рынке. С другой стороны, данное направление отличается и большим объемом предложения. Например, в третьем квартале 2016 года там были введены такие объекты, как ЛП «Валищево» (четвертый корпус) на 34 тыс. кв.
м, в «Южных Вратах» открылся корпус на 90 тыс. кв. м для Leroy Merlin. До конца года также предполагается открытие 23 тыс. кв. м в ЛК «Сынково» и 32 тыс. кв. м в ПЛТ «Чехов».
Местоположение планируемого к строительству комплекса является достаточно удаленным (приблизительно на 40 км от МКАД), и это может осложнять поиск арендаторов.
Александр Хомич, генеральный директор Skladman USG
Уровень конкуренции на данном направлении исторически является высоки. Самые крупные из конкурентных проектов — это логопарк «Сынково» площадью 180 тыс. кв. м, (8 км от проекта) и ПНК «Валищево» площадью 500 тыс. кв. м (12 км от проекта).
Помимо этого, положительным моментом инфраструктуры является примыкание к Симферопольскому и Варшавскому шоссе, а также близость железнодорожной станции и остановок общественного транспорта. Так, в радиусе 15 км проживает около 400 тыс.
человек, что полностью решает вопросы с персоналом.
Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке складской недвижимости и выбор даты старта строительства комплекса?
Александра Селезнева
Данный комплекс девелопер планирует строить под конкретных клиентов по подписанным предварительным договорам или договорам купли-продажи будущей вещи, поэтому риски девелопмента являются минимальными.
Спекулятивное строительство представляется рискованным при экономической ситуации и будет иметь смысл только после реализации первых фаз комплекса или в дополнение к ним.
Объем инвестиций представляется реалистичным, он также может быть выше при строительстве специализированных складов, например, с температурными режимами.
Элеонора Богданова
В связи с умеренным уровнем строительства и высоким спросом на южное направление, доля вакантных площадей снижается, и к концу года, по нашим прогнозам, составит 11%, а в 2017 году продолжит свое снижение. В связи с данным фактом проект строительства производственно-логистического комплекса является перспективным.
Василий Григорьев
В перспективе ближайших нескольких лет ситуация на рынке будет постепенно улучшаться. Проекты профессиональных игроков рынка однозначно будут востребованы, и новый комплекс компании — это не исключение.
Важным моментом будет являться концепция логистического парка и бизнес-модель девелопера — сочетание долей спекулятивного и build-to-suit-девелопмента в проекте, а также объемы строительства, вводимые девелопером в течение года.
Заявленный объем инвестиций соответствует рыночной практике по реализации складских комплексов такого уровня.
Александр Морозов
Сейчас складской рынок находится на дне, среднерыночная арендная ставка стабильно остается на низком уровне уже полтора года.
Девелоперы сегодня опасаются начинать строительство новых спекулятивных объектов, стараются строить под клиента, что ведет к вымыванию качественного предложения с рынка.
Таким образом, в среднесрочной перспективе рынок неизбежно столкнется с нехваткой качественного предложения, поэтому сегодня хорошее время для инициации новых проектов и выхода на подмосковный рынок.
Александр Хомич
Перспективность современных проектов во многом определяется выбранным форматом. В данном проекте 20% всех площадей составляют небольшие складские здания с секциями по 3 тыс.-4,5 тыс. кв. м каждая.
Это дает комплексу некоторое преимущество за счет неудовлетворенного спроса в сегменте небольших складов. Не исключено, что часть проекта с небольшими складами будет реализована быстрее остальных.
Объем инвестиций в строительство завышен минимум на 15%, так как на больших объемах строительства стоимость редко превышает 25 тыс. рублей за 1 кв. м.
Насколько сложен рынок столичного региона для выхода новых игроков?
Александра Селезнева
Данный рынок является одним из наиболее сложных, что связано с высоким уровнем вакансии.
Рынок усложняется тем, что продолжают появляться свободные площади (которые освобождаются от арендаторов при сокращении ими площадей или при переезде), а при этом поглощение происходит в меньшем объеме.
Поэтому ставки аренды смогут начать расти только в случае, когда эта ситуация стабилизируется. При этом южное направление остается одним из наиболее востребованных арендаторами и не является перенасыщенным имеющимися складскими проектами.
Элеонора Богданова
По итогам прошлых трех кварталов 2016 года наибольшее количество сделок заключилось на юге, юго-востоке и на севере московского региона, что характеризует данные направления как наиболее востребованные. Тем не менее, объем предложение по-прежнему превышает объем спроса.
Игроками на столичном рынке складской и индустриальной недвижимости являются как крупные девелоперы индустриальных и логистических парков, так и собственники небольших складских комплексов.
В существующей ситуации выход новых игроков будет являться достаточно сложным, так как доля готовых объектов высока и их собственники предлагают выгодные коммерческие условия с целью привлечь нового арендатора.
Однако к концу 2017 года ситуация может измениться, доля вакантных площадей снизится и возникнет необходимость в реализации новых проектов.
Василий Григорьев
За последние четыре квартала на ряде субрынков, в частности, на севере области, количество свободных площадей не только не росло, но и сокращалось. «Выравнивание» рынка пока происходит выборочно, но является хорошим сигналом к тому, что через некоторое время этот процесс станет более глобальным.
Александр Морозов
Подмосковный рынок — самый крупный в стране, отличается наибольшим спросом, высокими арендными ставками, а также высокой конкуренцией. Поэтому работать в этом регионе перспективно, но выходить на него очень непросто. А вот кризисный период традиционно является одним из лучших моментов для этого.
Александр Хомич
Несмотря на высокий уровень конкуренции на традиционных «складских» направлениях, юг области остается одним из самых востребованных направлений среди арендаторов и покупателей. Заходя на рынок столичного региона в качестве нового игрока, необходимо учитывать три фактора: место, цена и формат.
И если до настоящего момента ключевые игроки могли похвастаться только первыми двумя факторами, так как можно было строить объекты класса A для трех сотен крупнейших компаний и завлекать местоположением или ценой, то сегодня рынок все чаще и чаще обращается к мировому опыту и небольшие форматы начинают завоевывать особое внимание девелоперов.
«А Плюс Девелопмент» пришвартуется в Рязани
Девелоперская компания «А Плюс Девелопмент» построит в Рязанской области индустриальный парк, ориентированный на легкую и пищевую промышленность. Новая площадка площадью 40 га станет частью транспортно-логистического комплекса «Сухой порт “Рязань”», а управляющая объектом компания «Нью Бридж Восток» выступит соинвестором проекта.
«А Плюс Девелопмент» построит индустриальный парк на территории транспортно-логистического комплекса «Сухой порт “Рязань”». Соглашение об этом девелопер подписал с компанией «Нью Бридж Восток» (оператор комплекса), которая предоставит ему под проект 40 га.
По словам коммерческого директора «А Плюс Девелопмент» Антона Бондаренко, компания планирует создать в регионе специализированную площадку, ориентированную на резидентов в сфере легкой промышленности, переработки сельскохозяйственной продукции.
Сейчас на рынке со стороны пищевой промышленности есть спрос, который не может быть удовлетворен средним индустриальным парком из-за жестких требований по санитарным нормам и безопасности, пояснили в девелоперской компании.
В создание индустриального парка «А Плюс Девелопмент» вложит собственные средства, а его соинвестором по проекту станет «Нью Бридж Восток». Стоимость проекта предварительно оценивается в 6 млрд рублей.
Приступить к строительным работам компания намерена в следующем году. Предполагается, что девелоперская фаза займет не менее пяти лет.
По словам представителя «А Плюс Девелопмент», после реализации первой очереди проекта существует возможность расширения площади индустриального парка до 150 га.
«Сухой порт “Рязань” расположен в удачной локации, в промышленно-развитом регионе, где благодаря усилиям местных властей сформировался хороший инвестиционный климат»,— отметил господин Бондаренко.
В девелоперской компании также обратили внимание на логистические преимущества площадки, указав на близость железной дороги и контейнерного терминала для поставки сырья или отправки готовой продукции.
Промышленный парк в Рязанской области станет шестым в портфеле «А Плюс Девелопмент». В настоящий момент компания развивает три индустриальных парка в Петербурге и по одному в Перми и Татарстане, общей площадью 142 га. Также «А Плюс Девелопмент» выступает генеральным проектировщиком и подрядчиком в проектах коммерческой недвижимости.
В состав комплекса «Сухой порт “Рязань”» войдут агропромышленный парк, несколько промышленных зон, парк для малого и среднего бизнеса, терминальные и складские мощности.
Инвестором проекта станет люксембургская LF Business Solutions SA, которая вложит в проект 4,8 млрд рублей.
Под создание комплекса компании должно быть выделено около 240 га земли, а активная фаза реализации проекта начнется в 2019 году, сообщало ТАСС со ссылкой на областное правительство.
Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина отмечает, что в регионах не наблюдается более высокого интереса к проектам индустриальных парков, чем в Петербурге.
Но для «А Плюс Девелопмент», у которого несколько промпарков расположены на Северо-Западе, проект выглядит привлекательным с точки зрения конкурентной среды, партнера и выбранной локации, где сформирован логистически-складской спрос, отмечает она.
По прогнозам эксперта, наиболее востребованы у резидентов будут малые (до 1 га) и средние (3–5 га) лоты.
Константин Куркин