Новое молодое поколение в России предпочитает не покупать квартиры в ипотеку, превращая свою жизнь в 30 летнюю выплату сумасшедших сумм банкам, а снимать…
Чем люди это объясняют?
В последнее время из-за переизбытка новостроек арендные ставки на жилую недвижимость в стране падают, а ипотечные – растут, поэтому покупать заветное жилье даже люди, которые в нем нуждаются, не спешат.
Напротив, они меняют съемные квартиры, растят там детей, заводят домашних питомцев, не переживая, что останутся в старости без крыши над головой. Мотивы непоколебимых съемщиков выясняла «Лента.ру».
Оказалось, они разнообразны и порой неожиданны.
Алексей, 42 года, менеджер: «Не хочу инвестировать в недвижимость, которая потом может мне не достаться. Собственная квартира в столице имелась. Брал ее без ипотеки, но в конце концов оставил жене и ребенку.
Делить не захотел, так как уходя, разрушал семью. В деньгах не нуждаюсь и трачу их преимущественно на путешествия. Столичная прописка есть, но апартаменты снимаю. О старости не думаю – сегодня все хорошо, и этого достаточно».
Инна, 35 лет, работает в отделе кадров международной компании: «Я зарабатываю достаточно, чтобы купить квартиру, тем более в ипотеку. Кредитная история тоже чистая. Однако я снимаю жилье уже 12 лет, и менять ничего не собираюсь.
Так можно выбрать квартиру возле работы, чтобы сэкономить время на дороге туда и обратно. К тому же собственная квартира ограничивает мобильность. К примеру, сейчас я в столице, а 6 месяцев назад работала в Казани.
Если снова придется переезжать, возникнут трудности с недвижимостью: скорее всего, ее придется сдавать, а это все время. При выборе арендного жилья ищу достойное, халупы не приемлю».
Ульяна, 26 лет, фотограф: «Не вижу смысла в своей квартире пока я без детей. У нас все будто помешаны на этом. Знакомая не захотела создавать семью с парнем, пока тот не соберет сумму на жилье. Я так не хочу.
Я люблю путешествовать, видеть новых людей, дома, менять картинки. И свое мнение другим не навязываю: хотите – живите в кредите. Мне же хочется трудиться, собирая на нечто действительно стоящее.
Не знаю еще, что это будет, но явно не коробка в новостройке в пригороде».
Игорь, 26 лет, работает в компании, занимающейся инвестициями: «В студенческие годы я недолго трудился в банке и повидал тех, кто не смог тянуть ипотеку. Был 2015 год, когда валютные кредиты отдавать было нечем. Денег на приобретение недвижимости без ипотеки у меня нет.
И вряд и будут, ведь собирать я не люблю, а миллионов не зарабатываю. Когда обзаведусь семьей, возможно, изменю свое мнение. Сейчас арендую квартиру, причем живу там уже 4 года. Недостатков в съеме не вижу: не нужно платить налог, делать ремонт, ходить на собрания собственников. С хозяйкой видимся тоже редко.
Чувствую себя гостем».
Маша, 37 лет, продюсер на ТВ: «С супругом долго арендовали, пока не решили приобрести свое жилье. Правда, потом передумали. Нам нравится центр столицы, а там – высокие цены. Попутно могут попасться сумасшедшие соседи, если это не новострой. Одним словом, арендовать жилье удобнее, правда, здесь имеются свои нюансы».
Борис, 32 года, программист: «Не так много людей, готовых сходу отдать миллионы за жилье. Большинство берет ипотеку, но я не хочу занимать деньги под 12% годовых. Придется много переплачивать: две или даже три стоимости жилья. Разумеется, у кого-то нет выхода. А может, в других городах ипотека и выгоднее, чем съем, но не в столице».
Алена, 40 лет, домохозяйка: «Мы с супругом и двумя детьми на съемной квартире с самого начала. Что в этом такого? Привязки к месту нет: жили в других городах, теперь – в Подмосковье. Раньше волновались, что оставим детей в будущем без жилья, однако нам ведь его тоже не обеспечили, и все живы.
А у детей и так есть все необходимое. Если придется, за учебу заплатим (дочке 16 лет). Хочется купить дом где-то за рубежом у моря, но это когда-нибудь потом. В аренде недостатков не вижу. Нехороших случаев много, но если подбирать грамотно, подписывать документы, будет все в порядке.
С хозяевами у нас конфликтов никогда не было».
Андрей, 28 лет, работает в коммуникационном агентстве: «Не приобретаю недвижимость, чтобы потом ее не лишиться.
У нас же суды защищают женщин, поэтому мужчина всегда должен: заводит семью, должен купить жилье, разводится – взять еще одно детям. Мой отец так без жилплощади остался.
Сейчас я арендую, меня все устраивает: я должен только владельцу квартиры и то определенную сумму и ясно за что».
Юлия, 30 лет, художник: «Долго размышляла над этим вопросом и приняла решение подождать, когда получу жилье в наследство. Но скорой кончины никому не желаю, поэтому и обсуждать это не стыжусь.
На данный момент я работаю и могу оплачивать аренду, в старости переберусь в квартиру родителей. Сейчас там не живу, так как с ними мне морально сложно: я уже взрослый человек со своими привычками и режимом.
Хорошо бы больше зарабатывать и самой приобрести квартиру, но не с моей профессией».
Анастасия, 39 лет, ИП: «Я арендовать привыкла, тем более что в доходах нет стабильности. Да и на ипотеку под хороший процент не рассчитываю.
Опять же, даже если бы и дали мне кредит, как выплачивать? Пока я регулярно переезжаю, потому как устаю общаться с владельцами квартир.
Не выношу тех, кто осуждает, считая, что люди к определенному моменту должны обзавестись квадратными метрами, детьми. Кому должны? Я и так счастлива».
Ирина, 32 года, работает в маркетинге: «Не готова соглашаться на огромный кредит. Как по мне, спланировать жизнь на десятки лет вперед невозможно.
Тут неизвестно, доберешься ли после работы целым домой, а от тебя требуют финансовых обязательств на долгие годы. Разумеется, на съеме надо ежемесячно платить, но не так и много.
А если что не заладится, жилье можно сменить, в крайнем случае, переехать назад в свой город. От ипотечного кредита так не избавишься».
Андрей, 25 лет, журналист: «Арендую жилье, так как мне удобно: если сменил работу, нашел квартиру ближе к редакции, и не надо ездить через всю Москву. Тем более что столица – большая и зацепляться в одном месте бессмысленно».
Егор, 42 года, предприниматель: «Я считаю, что квартиру лучше снимать. Вот приобретать дом – разумно. Даже если сначала придется много трудится, к пенсии можно начать стройку. Причем, не привязываясь к работе, а там, где хочется.
Сейчас арендуем с женой одну и ту же квартиру уже 8 лет. Остаться на улице не боимся: средства есть, а дефицита жилья – нет. Естественно, арендаторы в России мало защищены.
И мне кажется, было бы больше гарантий, люди не спешили бы брать кредиты бездумно».
Карина, 35 лет, косметолог: «Живем в арендной квартире около 8 лет с супругом и ребенком. Заиметь свои квадратные метры уже не стремимся. Квартира в хорошем районе, 3 комнаты, ремонт. Не потянем – переедем.
Какой-то ущербности из-за отсутствия недвижимости не испытываем. Напротив, постоянно путешествуем, особо себя не ограничиваем. За границей люди так всю жизнь живут и не думая о покупке. О будущем не переживаем. Со всем справимся».
—
В СуперРиэлт.ru подсчитали, что в 75 крупных городах РФ выгоднее взять квадратные метры в ипотеку, чем снимать и параллельно собирать средства на их приобретение. При подсчётах учитывали семьи, где оба работают, имея среднюю по своему региону зарплату (согласно цифрам Росстата).
На оплату жилья, ипотечного либо арендного с накоплением, супруги готовы отдавать 50% общего дохода (чей-то один заработок). На первый взнос у них отложена пятая часть средней цены однокомнатной квартиры в их городе. Эти же деньги они могут положить на депозит и собирать средства на приобретение недвижимости в будущем.
В среднем ипотечная ставка – 9,55%, а доход с депозитного вклада – 6%.
Аналитики считали, сколько времени понадобится, чтобы выплатить ипотеку и накопить на покупку квартиры, а также во сколько в итоге обойдется кредит с учётом переплаты и арендная плата.
Оказалось, что в столице плата за аренду с параллельным накоплением обойдётся практически на 24 млн руб. дороже, причём копить придётся на 10 лет и 4 месяца дольше, чем выплачивать ипотечный кредит. В Петербурге, снимая жильё, семья переплатит практически 7 млн руб. Ипотеку они выплатят чуть дольше, чем за 90 месяцев, а копить будут больше 150 месяцев.
Выгоднее всего брать ипотеку в Химках: она обойдётся в 9,3 млн руб. (за однокомнатную квартиру), в то время как аренда с параллельным накоплением на собственное жилье составит на 49 млн руб. больше. Разница в сроках получения жилья в собственность также впечатляет и составляет 24 года.
Интересно, что за последние 12 месяцев (по состоянию на май 2019 года) стоимость арендной платы за 1-комнатную квартиру в среднем упала по стране на 4%, 2-комнатной – на 6%, 3-комнатной – на 9%. За «однушку» арендаторы платят около 15,8 тыс. руб.
По итогам опроса в начале 2019 года большая часть граждан, планирующих купить квартиру в ипотеку, передумают в том случае, если средняя ставка по ней составит больше 10%.
Частный дом или квартира? Обзор плюсов и минусов приобретения и экспулатации
Многие люди мечтают жить в своем доме. В основном среди них преобладают те, которые выросли в малогабаритных квартирах и помнят светлые моменты из детства о поездках на дачу на шашлыки. Сегодня команда Аьйкью Ревью обсудит плюсы и минусы своего дома по сравнению с квартирой.
Частный дом или квартира — сравниваем плюсы и минусы
Противники квартир видят их так, как на этой картинке:
Обычный дворик
Панельная пятиэтажка с грязным подъездом, шумными соседями, изрисованными стенами. Да, не очень хочется жить в одной из ячеек этого коммиблока. Соберем для начала все минусы квартир в один список.
Минусы проживания в квартире:
- соседи, среди которых могут быть буяны и алкаши;
- шум с улицы;
- высокая ежемесячная плата за коммунальные услуги;
- низкие потолки;
- малая площадь;
- нехватка зелени;
- проблемы с парковкой;
- некое давление общества на твою частную жизнь;
- загазованность и плохая экология;
- высокая цена за квадратный метр;
- сложно содержать домашних животных.
Но если бы все было так плохо, люди бы селились в домах любой ценой. Значит, есть существенные плюсы!
Плюсы квартиры:
- бытовая инфраструктура в шаговой доступности;
- хорошая транспортная доступность;
- быстрый интернет;
- работает доставка из интернет-магазинов и кафе;
- почта не теряется и приходит быстро;
- большая безопасность от грабителей;
- центральные коммуникации;
- значительно более высокая противопожарная безопасность;
- все уличные и общедомовые проблемы решают коммунальные службы;
- квартиру проще оставить на длительное время пустой — туда не залезут бомжи;
- квартиру легче сдать;
- продать ее тоже можно быстрее, рынок более ликвидный;
- при сносе дома государство обязано выкупить вашу квартиру по рыночной цене или предоставить равноценную.
Разобрались с квартирами, теперь давайте порассуждаем о частных домах. Частный дом российским обывателям представляется дворцом. “Мой дом — моя крепость!”. Это вытекает из советского менталитета и исторических жилищных проблем.
Мой дом — моя крепость!
Плюсы своего дома:
- не видишь и не слышишь соседей;
- большая жилая площадь;
- своя земля;
- зелень, чистый воздух;
- нет шума с улицы;
- полно места для парковки, можно иметь несколько машин;
- низкая цена за квадратный метр;
- можно завести несколько домашних животных;
- определенный статус в обществе.
Плюсов не так много на самом деле. А что же с минусами, почему люди массово не переезжают за город?
Минусы частного дома:
- ремонт за свой счет;
- уход за территорией за свой счет;
- прокладка коммуникаций за свой счет;
- ужасная транспортная доступность;
- нет инфраструктуры шаговой доступности, кроме сельпо;
- часто невозможна доставка еды;
- плохо работает почта, когда один старый почтальон на весь поселок;
- в одиночку жить страшно;
- нельзя оставить пустым на полгода, может стать прибежищем бомжей;
- когда дом обветшает, никто не даст вам новый;
- дорогая земля;
- часто плохой интернет — АДСЛ или вообще Йота;
- постоянно все зарастает и выглядит запущенно, если не следить за участком;
- самостоятельная уборка снега зимой;
- частые перебои с электричеством — после любого урагана частный сектор стоит без света, чинят в первую очередь линии, ведущие к многоэтажкам;
- уборка большей площади тяжелее для домохозяйки, весной и осенью вся грязь тащится в прихожую.
Вы не заметили здесь паттерна? Если не заметили, то давайте на пальцах.
Все недостатки квартиры на практике сводятся к маленькой площади, неважной экологии и плохой шумоизоляции. То есть это минусы, относящиеся к дополнительному комфорту проживания. Если же брать частный дом, то основные претензии к нему — это дороговизна и сложность эксплуатации вкупе с плохой инфраструктурой.
Отсюда, мы приходим к старой народной мудрости, что за комфорт надо платить. В чем это выражается на практике?
Алиса:
“Мои родители давно переехали из Москвы в коттедж в Подмосковье. У меня есть довольно четкое представление о проблемах частного дома, я себе такой не хочу. Начнем со стоимости. Стоит нормальный коттедж от 20 миллионов рублей. Не буду говорить, насколько дороже наш стоит, это неважно.
Важно, что вся приличная земля у города, откуда можно доехать до Москвы за небольшой промежуток времени, на вес золота. При этом, вложив столько денег, вы сможете сдать его ну тысяч за 80-100 в месяц, и то если найдете клиента. В основном сдать можно только на летний сезон.
Если же попытаться продать дом за нормальную цену, а не за копейки, эта операция может занять 2-3 года. Уже отсюда видно, что коттеджи — инвестиция никакая. Идем дальше.
Расходы на эксплуатацию. Вы думаете, за свой дом нет счетов за ЖКУ? Нам приходят счета “за полив, за скот”. Я, как увидела, опешила. Говорю, мол, мам, какой полив, ты ни одного куста в жизни не посадила.
А скот — это овчарка что ли? На что последовал ответ — проще заплатить, чем скандалить с ними. Электричество центральное, водопровод центральный.
Нет счетов только за капремонт, который делаешь за свой счет, и обходится он в разы дороже чем в квартире.
Каждую зиму, примерно 4-5 раз, вызывается снегоуборочная машина за 4-5 тысяч рублей, просто потому что ворота заваливает снегом, и на машине не выехать. Два года назад родителям это надоело, и они купили какой-то самоходный снегоуборочный агрегат за полторы тысячи долларов тупо для чистки дорожек на участке.
Летом ситуация не лучше. Каждый приезд к родителям я слушаю удивительные истории про узбеков, которые находятся на участке чуть ли не все время.
Они пилят ветки, стригут газоны, перевешивают сорванные ветром провода от домофона и т.д. Но у них нет своих узбеков.
А многим соседям надоело платить по 2-3 тысячи за каждый чих, они просто построили на участке домики и поселили туда прислугу с помесячной оплатой и круглогодичным проживанием.
На асфальтовую дорогу до ворот скидывались соседи по тысяче долларов. Причем не все, а только нормальные.
Всякие совковые деды, у которых не было денег, просто отказались платить и получили дорогу на халяву, как и землю в свое время. За 7 лет ее раздолбали и надо делать новую.
Стоит построить частную дорогу, по ней обязательно будут грохотать КАМАЗы по 10 раз в день, интересное житейское наблюдение.
Внешний забор стоил, не помню сколько, но дорого, цены – в тысячах долларов. На внутренние заборы решили не тратиться, они деревянные. Здесь интересно, что их никто не чинит, пока они не заваливаются, а потом начинается скандал – кому платить.
Если вы думаете, что не будете общаться с соседями в частном доме — это заблуждение. Сэкономил на земле — получил нищих соседей, с которыми надо постоянно воевать.
Ну, если у вас столько денег, что на земле не надо экономить, можете строить трехметровые каменные заборы по всему периметру — только в путь, поздравляю. Другой вариант — излишне “крутые” соседи.
Сосед напротив разбил газон у забора и вкопал бетонные столбы, как будто это его личная земля, теперь в ворота неудобно заезжать на машине. Есть еще “косящие” под крутых, которые берут маленький участок и строят четырехэтажные дома вплотную к забору — а ты смотри им потом в окна.
Ремонт. Как-то сгорела проводка от перепада напряжения или еще от чего, не помню. Один раз еще телевизор сгорел в грозу, в квартирах такого не бывает. Заменить проводку стоило 70 тысяч – по тысяче за точку.
В своей квартире я делала электрику по 300 рублей за точку. Если мастер узнает, что у тебя дом, ты автоматически “попадаешь на бабло”. Дома в России только у буржуев, буржуи должны страдать. Такая логика у рабочего люда.
Лично я себе покупать и строить никаких домов не планирую. Любовь всей моей жизни — квартиры в высотках с панорамным видом на воду. Маленькая студия на сороковом этаже лучше любого огромного коттеджа, уже потому что ты живешь выше и имеешь лучший вид из окна, чем 39 семей снизу”.
Высотное здание
Частный дом в России — это хороший вариант для пенсионеров, которым нечем заняться делать и которые любят ковыряться в земле, чинить заборы и т.д.
К тому же, в России почти нет нормальных коттеджных поселков (кроме суперэлитных с диким ценами). Так что проблемы с транспортом, инфраструктурой и местными алкашами обеспечены.
Российский пригород не имеет ничего общего с европейским или американским, которые вы видите в фильмах.
Историей проживания в частном доме поделился Александр:
“Мне было 13, когда семья переехала из двушки в подмосковном городе в частный дом в пригороде, доставшийся от дедушки. Частные дома созданы специально для стариков, они не подходят для семей с подрастающими детьми. Если вы — семейная пара и ненавидите своего ребенка, самое время переехать в частный дом, желательно развалюху и подальше от города.
Квартиру, которая была наполовину записана на меня, мама продала (в опеке сказала соглашаться, маме ведь виднее) за 25 тысяч долларов и пустила деньги на ремонт дома.
Поскольку опыта ремонта у нее не было, ремонт затянулся… ну как бы это сказать… навсегда, потому что дом решили серьезно реконструировать, и денег не хватило.
К слову, это было чуть-чуть до начала бума цен на недвижимость, и через 5 лет моя квартира бы стоила 100 тысяч долларов. Но не в этом дело.
У нас в коридоре висели провода, лампочки Ильича, на кухне, на которую не хватило денег, бабушка поклеила 12 видов разных обоев из где-то добытых остатков еще во времена дефицита.
Вообще, хватило денег, если судить визуально, только на забор, обшивку внутренних стен вагонкой, частичную замену мебели и частичную перепланировку.
Вагонка эта через 2 года рассохлась и свисала над папиной кроватью на полметра, угрожая проломить ему голову в один прекрасный момент.
Внешне дом выглядел симпатично, и большой зеленый участок поначалу создавал приятное впечатление. Но внутри… Во-первых, мне было стыдно пригласить друзей или девушку на такую хату. Во-вторых, никто бы туда не пошел за 5 километров.
Все собирались на квартирах, все жили рядом со школой. А мне приходилось добираться до нее каждый день. В-третьих, частные дома строятся со смежными комнатами. Каждый раз, когда мне нужно было в туалет ночью, я обязательно кому-то мешал, кого-то будил, спотыкаясь.
Все скрипит при ходьбе, ночью тишина, ходить тихо невозможно.
Потом мне пришлось из этой дыры ездить в институт, тратя по 4 часа в день на дорогу (на общагу не прошел по территориальному минимуму удаленности).
Как же я завидовал однокурсникам, живущим в квартирах рядом с транспортом! Денег на съемную для меня у родителей не было. В общем, я свалил из этого ада, как только смог.
Сейчас у меня своя маленькая однушка, не променяю ее ни на какие дома в захолустьях.
Сад, огород, своя земля — это все здорово. Когда тебе за 50. Худшее, что можно сделать со своей молодостью — это провести ее в частном доме. Если я когда-нибудь куплю себе дом — это будет коттедж как минимум с частным прудом, ландшафтным дизайном и фонтанами. Иначе самая бедная однокомнатная квартира лучше своего дома”.
Про риски владения своим домом рассказывает Марина:
“У нас за 10 лет в два дома соседей сгорело. В оба ударила молния. Оба деревянные, расположены в радиусе 300 метров от нашего. Хорошо, что не в наш, у нас нет денег заново отстраиваться, у нас ведь тоже деревянный дом.
Громоотвод есть, не знаю, насколько он работает, но с ним спокойнее. Обязательно ставьте громоотвод. Одна хозяйка сошла с ума от горя. Дом они давно построили новый, поменьше, но теперь она стоит на дороге и просит милостыню каждый день.
Приличная женщина была, трудолюбивая”.
Вот что бывает без громоотвода
Расходы на содержание своего дома
Коттедж хорош в теории. На практике это черная дыра, в которую будут уходить деньги, время и силы.
Ежегодные расходы:
- стрижка газона;
- обрезка ветвей;
- уборка мусора;
- коммунальные услуги центральной сети;
- в коттеджном поселке оплата услуг управляющей компании;
- уборка снега;
- свет во дворе;
- налог на недвижимость.
Периодические ремонтные расходы:
- ремонт заборов;
- покраска или обшивка фасада;
- внутренние работы;
- ремонт провисших и подгнивших элементов (калитка, крыльцо, двери, ворота, оконные рамы);
- замена проводов после ураганов (домофон, фонари).
Если вы купили участок и строите коттедж с нуля, зайдет речь о коммуникациях.
Если нет коммуникаций, их надо подводить, а это:
- водопровод;
- газопровод;
- стационарный телефон по желанию;
- интернет;
- подключение к электросети;
- канализация или септик;
- асфальтовая дорога для подъезда к воротам.
Все это в России безумно дорого. Но этих расходов мало. Хозяину придется все время “доводить его до ума”. В основном это касается вопросов удобства, безопасности и автономии.
Возможно, вы рано или поздно потратитесь на:
- установку фонарей на участке;
- видеодомофон;
- газонокосилку;
- снегоуборочную машину;
- аппарат для уборки листьев;
- дизель-генератор;
- водяной насос;
- солнечные панели;
- плодовые деревья и кустарники;
- тротуарную плитку;
- элементы ландшафтного дизайна;
- камеры слежения;
- сигнализацию (тревожную кнопку);
- системы типа “умный дом”;
- громоотвод;
- спутниковое ТВ.
Список не полный, мы даже не берем в расчет хозпостройки типа теплицы, домика для гостей, гаража, мастерской и сауны.
Поводя итоги, отметим, что содержание нормального дома, не развалюхи, обходится в среднем от 100 до 400 тысяч рублей в год, если нет прислуги и не выполнять все работы руками. Все индивидуально.
Может быть так, что в этом году вы потратите 10 тысяч, в следующем 15, а на третий год что-нибудь случится, и надо будет срочно искать 300 “кусков”. Расходы здесь малопредсказуемы.
Это значительно выше коммуналки за квартиру в городе.
Зима в частном доме
Инвестиции в кризис: куда советует вкладываться Sberbank CIBИнвестиция в свой дом тоже плохая, при высокой цене его не продать и не сдать быстро.
В общем, коттедж в России — это удовольствие для состоявшихся людей предпенсионного возраста, у которых нет проблем с деньгами и которым не надо каждый день ездить на работу в город.
Поэтому не удивляйтесь в следующий раз, когда увидите объявление “поменяю дом на квартиру”. Белочки и зелень — это здорово, но не всем по карману!
Эксперты объяснили, почему аренда квартиры на долгий срок выгоднее ипотеки — МК
Россияне, которым не досталась квартира в наследство от бабушки, постоянно стоят перед выбором: как лучше поступить — арендовать жилье или купить в кредит? Конечно, никто не сомневается, что иметь собственную квартиру лучше, чем снимать у хозяина. Однако ипотечная кабала многих пугает, особенно в кризис. Да и накопить на первый взнос — задача не из легких.
Еще один важный вопрос: что выгоднее чисто экономически — съем жилья или покупка? Аналитики компании «Метриум» решили дать на него ответ — и подсчитали, какую сумму в течение 20 лет придется выложить московским арендаторам и ипотечникам.
Для расчетов покупки в кредит эксперты исходили из средней ставки 6,17% (по программе субсидирования ипотеки для новостроек), первоначального взноса 20% от стоимости квартиры и срока кредитования 20 лет.
Они учли расходы на оформление сделки, меблировку и техническое оснащение квартиры (20 тысяч рублей за квадратный метр для квартир комфорт- и бизнес-класса, 50 тысяч рублей – для жилья премиум- и элитного класса), а также имущественный налог (0,1% от кадастровой стоимости квартиры).
Что касается стоимости аренды, специалисты взяли во внимание аналогичные по качеству квартиры в новостройках. Для расчетов во всех классах жилья были выбраны «однушки».
— Для аудитории жилья комфорт-класса вопрос выбора аренды или ипотеки самый актуальный, — говорят авторы исследования. — Но разница в расходах арендатора и покупателя не столь заметная.
Например, однокомнатная квартира площадью 40,7 кв. м. в жилом комплексе в районе Митино стоит 6,15 млн рублей. При первоначальном взносе в 1,23 млн рублей сумма займа составит 4,92 млн рублей, а ежемесячный платеж — 35,7 тыс. рублей.
С учетом суммы процентов за весь период, первоначального взноса и сопутствующих расходов за 20 лет владелец квартиры выплатит 10,79 млн рублей. Аренда аналогичной квартиры в новых домах в Митине обойдется в среднем в 42 тыс. рублей.
С учетом расходов на риелторскую комиссию арендодатель потратит на такое жилье за 20 лет 10,12 млн рублей.
— Как видно из расчета, за столь длительный период арендатору удастся сэкономить менее 700 тысяч рублей, — говорит девелопер Игорь Козельцев. — При этом покупатель остается с собственным жильем, тогда как арендатор будет вынужден снимать квартиру дальше либо искать другую.
В жилье бизнес-класса разница в конечных расходах на ипотеку и аренду оказалась довольно существенной. Это связано, с одной стороны, с его относительно высокой стоимостью и, с другой стороны, не столь же высокими ставками аренды.
Для примера аналитики взяли проект бизнес-класса, расположенный на юге Москвы, в двух станциях метро от Кольцевой линии. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м составляет 8,91 млн рублей.
Минимальный первоначальный взнос по кредиту — 1,78 млн рублей, сумма займа — 7,13 млн рублей. Ежемесячный платеж достигнет 51,8 тыс. рублей. С учетом расходов на оснащение квартиры, процентной переплаты, налогов и расходов по сделке за 20 лет ее собственник заплатит 15,2 млн рублей.
Стоимость аренды «однушки» с близкими по качеству характеристиками составляет 44,4 тыс. рублей. За 20 лет квартиросъемщик потратит 10,7 млн рублей.
— Покупатель фактически приобретает за 4,5 млн рублей право собственности на квартиру, — отмечает генеральный директор девелоперской компании Лариса Швецова. — Но, по моему опыту, покупатели квартир бизнес-класса почти всегда погашают кредит досрочно. Поэтому реальный размер переплаты по ипотеке для них обычно не столь велик.
В жилье премиум-класса разница в расходах для ипотечника и арендатора совсем небольшая. Дело в том, что и стоимость квартиры для покупателя, и ставка аренды для квартиросъемщика в этом классе одинаково высоки. Пример: в клубном комплексе апартаментов премиум-класса в Даниловском районе Москвы квартиру с одной спальней площадью 52 кв. м можно приобрести за 17,5 млн рублей.
Первоначальный взнос составит 3,5 млн рублей, сумма займа — 14 млн рублей. Ежемесячный платеж по кредиту достигнет 101,7 тыс. рублей. За 20 лет выплат с учетом процентов и других сопутствующих расходов покупатель заплатит 30,9 млн рублей. Подобную квартиру в том же районе можно снять в среднем за 116,3 тыс. рублей в месяц.
За 20 лет арендатор потратит 28,02 млн рублей – на 10% (на 2,9 млн рублей) меньше ипотечника.
— Среди аудитории жилья премиум-класса редко встречаются люди, которые владеют или арендуют одну и ту же квартиру долгие годы, — комментирует генеральный директор девелоперской компании Алексей Перлин.
— Как правило, в их жизни динамично меняются места жительства, города и страны. Поэтому квартира — это чаще временный актив, и с этой точки зрения важно понять, выгоднее ли ее приобрести или арендовать.
Очевидно, что аренда выгоднее, если жилье будет использоваться для непродолжительных остановок в городе.
В элитном сегменте расходы на ипотеку и аренду могут сильно разниться в зависимости от расположения жилого комплекса, уровня конкуренции на локальном арендном рынке и от типа дома. Если говорить о небольших квартирах (меньше 50 «квадратов»), то сравнение — явно не в пользу ипотеки.
Например, однокомнатная квартира площадью 44,6 кв. м в клубном доме, расположенном в пределах Садового кольца, обойдется в 25,2 млн рублей. При первоначальном взносе в 5,04 млн рублей в кредит понадобится 20,16 млн рублей. Ежемесячный платеж составит 146,4 тыс.
рублей, сумма процентов за весь период — 15,06 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет выплат составят 42,96 млн рублей. Средняя стоимость аренды в центре Москвы в новых домах в квартирах площадью от 35 до 50 кв. м составляет 125 тыс. рублей.
За 20 лет арендатор заплатит 30,13 млн рублей — на 43% меньше (на 12,8 млн рублей), чем покупатель.
В Новой Москве покупка квартиры выгоднее аренды. Скажем, однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в районе Ватутинок на Калужском шоссе стоит 5,5 млн рублей. Покупателю понадобится внести 1,1 млн рублей и занять у банка 4,4 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 32,5 тыс.
рублей, проценты за весь период — 3,29 млн рублей. Суммарные расходы за 20 лет достигнут 9,6 млн рублей. Средняя ставка аренды схожего по площади объекта обойдется в 45,3 тыс. рублей в месяц.
За весь период пользования квартиросъемщик заплатит 10,9 млн рублей — на 1,3 млн больше, чем ипотечник.
— Аренда квартиры в долгосрочной перспективе более выгодна, но это лишь на первый взгляд, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— Снижение ставок по ипотеке ведет ко всё большему сближению средних ежемесячных расходов на жилье как покупателей, так и арендаторов, ведь собственники квартир вынуждены сокращать ставки аренды, наблюдая массовый переход арендаторов в категорию ипотечных заемщиков.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова высказывает опасение, что программа ипотеки с господдержкой может завершиться раньше обозначенного срока (ноябрь 2020 года). «На все банки выделено 740 млрд руб., а уже в июле некоторые кредиторы достигли предела по кредитованию, — говорит Ирина Доброхотова.
— Если программу не продлят, сценариев несколько: ставку будут субсидировать сами застройщики (реальные примеры уже есть); банки могут сами снизить ставки по базовым ипотечным программам, так как ключевая ставка исторически низкая. У семейных заемщиков по-прежнему останется возможность подать заявку на семейную ипотеку по ставкам 4-4,5% годовых.
Есть случаи отдельной эффективной коллаборации застройщиков с банками: в результате ипотеку уже предлагают под 3% на весь срок кредитования. Вероятно, эта практика продолжится.
Если же программа будет продлена, кардинальным образом это ничего не изменит, но даст возможность заемщикам, которые не успевают накопить на первоначальный взнос до ноября, все-таки купить квартиру в следующем году».
Почему в России не строят доходные дома?
Жилищный нацпроект в России изначально был самым слабым среди собратьев – слишком уж дорого выходило купить квартиру даже с помощью государства, а повсеместное распространение ипотеки способствовало лишь росту стоимости новых квартир из-за спекулятивного роста спроса.
Кризис окончательно подвел итог под попытками власти обеспечить каждую семью своей квартирой, но реанимировал давно забытую идею строительства в России доходных домов.
Явление, доказавшее свою эффективность для Европы и царской России, не находит применения в нашей стране сегодня.
А ведь это могло помочь не только в социальной сфере страны, но и для ее экономики – таким образом большая часть вахтовиков жила бы в комфортабельных домах, чем приносила дополнительную прибыль местным бюджетам
Эксперты и чиновники сомневаются, что от строительства доходных домов будет толк. Почему?
Сначала определимся с понятием. Доходным называется многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Обычно он занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок; незастроенным оставался лишь небольшой внутренний двор-колодец. В 20 веке доходные дома стали одним из основных типов жилья горожан многих развитых стран.
Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома придумали строить в 18 веке. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся.
В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.
По оценкам современников, 40% жилого фонда Москвы на начало прошлого века было представлено как раз доходными домами.
В доходных домах жили не только бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Просто жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости. Но не стоит забывать, что и квартиры в этих домах были совершенно разного уровня.
Были и, если выражаться современным языком, люксовые квартиры, но большинство составляли квартиры рангом пониже. Чиновники низших рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных мрачных помещениях (вспомните хотя бы Родиона Раскольникова у Достоевского).
В советские годы частное домовладение было упразднено: доходные дома национализировали, и началась эпоха коммуналок.К идее строительства доходных домов вернулись спустя 80 лет. Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке.
В нем 47 квартир: шесть — двухкомнатных, 19 — трехкомнатных, 21 — четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м.
Правда, новые Родионы Раскольниковы в нем вряд ли поселятся – стоимость аренды квартиры в таком доме составляла от 100 до 400 000 рублей, что было рассчитано, прежде всего, на иностранцев, которые приехали работать в Россию на длительное время.
Правда, на этом опыт удачного строительства доходных домов и закончился. Ни у местных властей, ни у инвесторов не нашлось ни желания, ни денег. Показательным выглядит ситуация, которая произошла на Южном Урале. Доходный дом в Южн7bb8оуральске должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент.
В «Южуралзолото», компании которая сначала вкладывала деньги в проект, не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге, местные власти отказались от идеи строительства доходного дома.
На старом фундаменте построят обычный жилой дом.
Почему же не строят доходные дома с «меблированными комнатами» для сдачи внаём для проживания? Кому выгоднее развивать такие проекты? Задуматься об этом нужно уже сейчас, потому что уже через несколько лет возникнет ажиотажный спрос на коммерческую жилую недвижимость в доходных домах. Это коснётся и регионов Западной Сибири (Ямала, Югры и Тюмени) и Дальнего Востока, где значительная миграция населения, и федеральных центров и крупных городов, где возрастёт стоимость жилья.
По сути, вариантов воплощения идеи строительства существует несколько.
Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся (то, что, по всей видимости, собираются делать московские власти, когда рассказывают, что у них смогут снять квартиру студенты за сумму, меньше чем $200). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.
Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду.
Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у крупных московских инвесторов.
Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.
Намного более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду.
По такому пути хотят пойти свердловские власти. Однако даже в этом случае участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов.
Все вновь упирается в долгий срок окупаемости.
Для арендаторов — это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания однородный уровень соседей.
За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам.
Таким образом, не обязательно утверждение о том, что доходные дома будут долго окупаться – надо просто понимать для кого и как их строить.
Для бизнеса – это стабильность. Хотя аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. В результате кризиса уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года, аренда же продолжалась, хоть и по меньшим ставкам.
Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность. Не будем забывать, что из-за кризиса и падения цен на недвижимость эти проекты стали выгоднее. Сам процесс строительства занимает 2–2,5 года. Ранее, за это время стоимость жилья увеличивалась в 2–2,5 раза, а арендная ставка росла намного медленнее.
Теперь же все иначе – арендная ставка растет стабильно, а вот цены на жилье падают.
Для государства – это многомиллиардные налоги (по нашим подсчётам 20 – 40 млрд.рублей в год), рост социальной стабильности, резкое улучшение условий жизни граждан, решение вопросов миграции и многое другое. Не будем забывать, что это позволит государству “ пристроить” миллионы нуждающихся, которым государство должно помогать по закону с улучшением жилищных условий.
Но, несмотря на это, строить доходные дома пока не спешат. Инвесторы и бизнес как один твердят о том, что срок окупаемости слишком низок, а затраты слишком высоки. Действительно – спекулировать жильем и ценами на него куда как выгоднее.
Те, кто снимает жилье, просто не подозревают о подобных проектах, поэтому не отстаивают свои интересы. А ведь в той же Европе в таких домах живут поколениями, не задумываясь, что им делать в случае развода или в случае, когда дети хотят создать свою семью.
Государство же привыкло мыслить масштабно, широкими мазками реализуя проект о доступном жилье, но не стремящееся к ручному управлению в сфере строительства доходных домов.
Да и инвесторы жалуются, что без четкого законодательно оформленного решения властей по поводу этих домов, они делать ничего не будут.
Как и многое в нашей стране, пока инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.
Возможен следующий сценарий. В России начинается строительство доходных домов. Появляются первые жильцы, причем жильцы разного уровня обеспеченности. Уровень жизни и комфорта в этих домах адекватен затраченной плате, выше, чем в частной нелегальной аренде. Люди знают, за что платят и уверены в арендодателе, которого контролирует государство.
Постепенно дома заполняются однородными по статусу жильцами. Популярность доходных домов идет вверх, о чем говорит европейская практика.
Происходит естественное размежевание домов на жилые и доходные. Жильцы из смешанных домов переезжают либо арендаторы в доходные дома, либо владельцы квартир в жилые дома, в зависимости какой категории жильцов становится больше.
Частные арендодатели объединяются в легальные организации и на завершающей стадии уже принудительно покупают или продают оставшиеся квартиры для перевода домов в статус ДД. Ситуация на рынке жилья стабилизируется. Всегда и везде можно на любой срок по деньгам выбрать адекватное жильё.
Россияне осознают необходимость более рационально вкладывать деньги на отдых, здоровье, образование. А дальше как следствие: развитие вахтовых регионов, улучшение демографической ситуации и продолжительности жизни, производительности труда, рост налоговых поступлений.
Это не сказка – именно так развивалось строительство во многих российских городах царской России и в Европе.
Осталась самая малость — принятие на государственном уровне программы поддержки строительства доходных домов. Без помощи государства, без его гарантий, решить эту проблему точно не удастся. Но, думаем, что одного движения ручки Дмитрия Медведева или Владимира Путина хватит, чтобы сдвинуть это дело с мертвой точки.
Источник: neftegaz.ru
10 февраля 2010 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
| «Московский Бизнес Клуб» провел самую масштабную конференцию в сфере недвижимости 2021 года 20 апреля «Московский Бизнес Клуб» провел самое масштабное мероприятие этой весны в сфере недвижимости: ежегодную конференцию «Весна на рынке недвижимости — время новых возможностей». В ресторане «КРЫМ» в формате офлайн встретились более 150 топ-менеджеров рынка. Событие поставило абсолютный рекорд по посещаемости в сфере деловых мероприятий отрасли с начала пандемии! 28 апреля Спрос на землю в Петербурге вырос в 4 раза |