С 1 июля нынешнего года строительные компании перейдут на проектное финансирование. Отныне они смогут получить кредит банка-инвестора только на конкретные проекты. К каким последствиям это приведёт и как скажется на состоянии рынка жилья?
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood
Для девелоперов в целом сократится девелоперский цикл – между реализацией одного проекта и запуском другого. Да, уже через год-полтора объем новых проектов может сократиться.
Девелоперы будет обременен целевым кредитом, расходы на стройку будут расти. Возможно, с рынка уйдут некоторые игроки.
Однако на общий темп строительства это может не отразиться: просто увеличится количество проектов, подконтрольных банкам.
Сейчас же девелоперы торопятся запустить стройки на очень перспективных площадках еще по старой схеме. Новая же схема, на мой взгляд, до конца не проработана и у представителей рынка остаётся еще много вопросов. Один из них, например: будут ли нормы проектного финансирования одинаковыми для Москвы и регионов?
Позитивное последствие новшества в том, что рынок может стать более цивилизованным, степень защиты покупателя жилья станет выше. Негативное – цена жилья для покупателя может вырасти.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский)
На мой взгляд, ограничения на сторонние заимствования приведет к осложнению реализации некоторых проектов. По сути, у застройщика остается только два источника финансирования – целевой кредит и собственные средства.
Аккумулированные на реализацию одного проекта средства нельзя будет расходовать нецелевым образом, однако закрывается не только «выход», но и «вход», то есть непонятно, каким образом можно будет дофинансировать строительство.
Сейчас девелоперская компания может выдать подконтрольному застройщику беспроцентный займ, если он потребуется в ходе реализации проекта. Таким образом девелоперы закрывают временные «бреши», которые могут образоваться, скажем, из-за сезонного снижения спроса.
Теперь эта схема фактически не будет применяться из-за ограничения источников финансирования. Соответственно, девелоперам придется формировать бюджет из собственных средств с запасом, либо увеличивать объемы кредитного заимствования. В конечном счете, это может привести к росту себестоимости строительства и повышению цен.
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management
Очевидно, что проектное финансирование приведет к удорожанию конечного продукта, и к неопределенным последствиям с точки зрения сроков и качества строительно-монтажных работ. Из-за того, что деньги теперь будут приходить на счет банка, а не на счет застройщика. Процедура, по которой банк будет проводить платежи — пока никому неизвестна.
Банк будет полностью вовлечен в финансирование конкретных подрядчиков, и, вероятно, будет иметь некие права по отказу производить тот или иной платеж в определенные сроки.
В процессе девелопмента многие решения по разным причинам принимаются в ручном режиме. Не секрет, что многие застройщики используют такой механизм, как неподписание акта выполненных работ подрядчику, если остаются нерешенные вопросы.
Они могут не касаться работ как таковых, а касаться, например, документации. При этом финансирование подрядчика не останавливается. Формально это проводится не как оплата услуг, а как продолжение авансирования.
Банк на такое точно не пойдет.
Поэтому я уверен, что проектное финансирование приведет к снижению темпов строительства.
А еще к росту цен на квартиры, к серьезному ограничению конкуренции: порог входа на рынок, который сейчас довольно низкий, будет задран слишком высоко. Описать все последствия на данном этапе — почти невозможно.
Очевидно одно — они будут крайне негативными. Едва ли проектное финансирование приведет к уменьшению рисков, с точки зрения появления обманутых дольщиков.
Уже сейчас очевидно, что на рынке будут присутствовать в первую очередь государственные банки, потому что крупных частных банков почти не осталось.
Мы наблюдаем вхождение государства в строительную отрасль. Сейчас она находится в частных руках, и возможно именно поэтому так неплохо развивается, и дает гигантское количество налогов, рабочих мест. С переходом на проектное финансирование мы получим все последствия государственного участия в бизнесе. Объяснять их излишне: мы уже видим их на примере развития нефтяной отрасли.
Олег Колченко, управляющий партнер ГК «Основа»
С 1 июля нас всех ждут серьезные изменения, и это только начало трансформации рынка недвижимости. По сути, начинается переходный период на пути полного отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование.
В ближайшие 2-3 года рынок будет жить в условиях уже принятых достаточно жестких поправок в 214-ФЗ, и в это время, по моим прогнозам, рынок ждет дальнейшее укрупнение, уход небольших компаний и плавное сокращение объемов строительства с перспективой роста цен.
Да, эти последствия мы увидим не сразу: девелоперы сделали себе задел на ближайшие полтора-два года, оформив разрешения на строительство до вступления в силу этих поправок. Но последствия неизбежны.
Более того, через 3 года, после полного перехода на проектное финансирование, например, расходы застройщика на привлечение средств по сравнению с сегодняшним днем вырастут в среднем на 60% и более, соответственно, пропорционально вырастут и цены на жилье.
К этому времени весь девелоперский бизнес снизится в объемах и будет строиться вокруг банков, которые будут аккредитовать застройщиков, выдавать проектное финансирование и контролировать стройку. Покупатель в результате всех этих глобальных нововведений будет более защищен, но за это придется доплатить.
Также есть понимание, что опыт реновации в Москве будет потом тиражироваться в регионах, за счет чего на рынке жилья стандартного и комфорт-класса закрепится основной игрок — государство, как крупнейший застройщик, который строит и продает жилье.
Антон Гаврилов: директор Департамента правового обеспечения ГК «ИНТЕКО»
Для адаптации девелоперов к новым законодательным реалиям российское правительство разработало дорожную карту. Документ представляет собой план с целевой моделью финансирования, состоит из трех этапов и завершится до конца 2020 года.
По новым правилам, застройщиков обяжут отказаться от привлечения средств дольщиков. Реализация проектов будет возможна только на основе проектного финансирования.
Его ставка, как заявили недавно в Центральном банке РФ, составит 6 %. Однако сейчас ни в одном из проектов нашей компании нет ставки ниже 10 %.
Поэтому стоит ожидать, что реальная стоимость привлечения банковского финансирования в отрасли может составить 11-12 %.
Многие застройщики выбрали свой путь адаптации к введению нового законодательства: получить новые разрешения на строительство до 1 июля этого года, т.е. до начала переходного периода. В этом случае девелопер сохранит возможность привлекать средства дольщиков.
А это более дешевые деньги для строительства и, соответственно, более привлекательные цены для покупателей жилья. Но ускоренная разработка документации может привести к тому, что корректировка проекта продолжится и после получения разрешения.
Изменения потребительских характеристик, в свою очередь, могут негативно воспринять покупатели.
Впрочем, ключевой участник системы адаптации — даже не девелоперское сообщество, а банковский сектор.
Кто войдет в состав уполномоченных банков, какие финансовые условия предложат застройщикам – вопросы, на которые пока нет ответов.
Можно сказать, что государство указало путь к новой модели для застройщиков, а вот банки пока не открыли дверь. Мы все смотрим на банковский сектор, как он справится с задачей.
Застройщики не спешат переходить на эскроу-счета
В первом квартале 2019 года на московском рынке недвижимости не было особых изменений: вторичное жилье все еще предлагалось по завышенной стоимости, несмотря на то, что выставлены объекты были достаточно давно…
Многие застройщики еще не перешли на проектное финансирование.
Что с новостройками
По словам риэлторов и девелоперов, первичный рынок в начале текущего года был оживлен. Анна Соколова отметила, что на новостройки все еще был высокий спрос.
Альберт Суниев поясняет, что покупатели, скорее всего, спешили вкладываться в недвижимость до перехода девелоперов на эскроу-счета. Есть вероятность, что цены и ипотечные ставки после этого возрастут.
Стоимость квадратного метра в разных сегментах уже незначительно увеличилась: в массовом – на 1,2%, в бизнес-классе – меньше, на долю процента, говорит Анна Соколова.
Эксперты говорят, что строительные компании не спешат переходить на эскроу-счета. Многие из них бросили все силы на строительство своих объектов, стараясь попасть под критерий 30%-ной строительной готовности. Срок у них – до 1 июля. Если успеют, компании смогут и дальше привлекать деньги дольщиков напрямую.
В то же время Наталья Шаталина поясняет, что определяющие критерии, по которым можно будет не переходить на новую схему финансирования, на самом деле пока не утверждены и утвердят ли их в том виде, еще не известно. Все ожидают, когда появятся официальные документы.
Мария Литинецкая рассказывает, что вероятнее всего текущие новостройки достроят без привлечения эскроу-счетов. Как раз десятая часть предложения реализуется за 3 месяца, а с момента интервью РИА Недвижимость, в апреле, ровно столько и оставалось до середины лета. Поэтому строительные компании пока не спешат переходить на проектное финансирование.
Интересно, что дольщиков не отпугивает рост ипотечных ставок.
По словам Литинецкой, доля ипотеки во всех сегментах на первичном рынке в январе 2018 года была на уровне 52%, в феврале – 32%, в марте – 46%. В среднем за 3 месяца показатель составил 48%.
Нельзя забывать и о том, что в первом квартале договоры подписывали в основном заемщики, которые получили одобрение от банков в конце 2018 года.
Эксперт объясняет, что увидеть, как отразилось увеличение процентных ставок, можно будет только во втором квартале. Тем более что в таких условиях вероятнее всего больше потенциальных покупателей пойдет на вторичный рынок: они не смогут одновременно оплачивать съем жилья и возвращать кредитные средства.
Какая ситуация на вторичном рынке
Эксперты агентства «Азбука жилья» говорят, что в среднем цена квадратно метра на вторичном рынке выросла на 5% и сейчас составляет больше 309 тыс. руб. Светлана Вольская поясняет, что продавцы еще не хотят снижать цены.
Скидка если и есть, то она составляет не больше 1%. При этом в среднем объекты выставляются около 100 дней до момента продажи, для максимально ликвидных срок экспозиции – около 45 дней.
Есть и квартиры, которые продаются больше года.
Риэлторы говорят, что осенью 2018 года, когда охотно раскупалось вторичное жилье, разошлось очень много ликвидных объектов. В феврале этого года снова стали появляться удачные предложения по хорошей цене. Иными словами, выбор у потенциальных покупателей есть, рассказывают в «Миэль».
Однако на пути успешных продаж стоит завышенная цена, говорит Антон Пайзанский, «Азбука Жилья». Будучи установленной на многие объекты, она неблагоприятно сказывается на их ликвидности.
Проектное финансирование. Знаем, что делать, и идём вперед
Генеральный директор ООО «СЗ ККПД-Инвест» Алексей Сидоров
Как известно, с 1 июля этого года жилищное строительство в России переходит на новую систему финансирования. На смену деньгам дольщиков приходят банковские кредиты.
Суть изменений в том, что с 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков.
В случае отсутствия собственных средств у компаний останется только один механизм финансирования — банковский кредит в рамках проектного финансирования.
О том, насколько к работе в новых реалиях готов один из крупнейших застройщиков Ростова компания «СЗ ККПД-Инвест» (входит в Группу «ИНТЕКО»), donnews.ru поговорил с его директором Алексеем Сидоровым.
— С 1 июля строительная отрасль переходит на проектное финансирование. Насколько «ККПД-Инвест» готова работать по новой схеме? Какие меры были приняты для перехода к этой бизнес-модели?
— О коренных изменениях регулирования жилищного строительства рынок узнал достаточно давно.
Понимая неизбежность перехода рынка к более цивилизованной модели, мы внимательно анализировали ситуацию и решили не действовать по принципу многих компаний «пока гром не грянет», а стали работать на опережение.
Мы своевременно пересмотрели свои внутренние процессы, а также выстроили эффективный диалог с банками. Как итог — наша компания стала одним из первопроходцев донского региона по пути работы на рынке недвижимости с привлечением проектного финансирования.
— С какими банками работаете?
— В первую очередь мы обсудили перспективы работы по новым правилам с банками, с которыми у нас уже был успешный опыт сотрудничества, — Сбербанком и Россельхозбанком. Но также мы рассматривали предложения и от других кредитных организаций. Особое внимание уделяли размеру предлагаемых ставок, условиям взаимодействия и готовности работать с клиентом.
— Насколько сами банки готовы к новой системе?
— Надо понимать, что решение о повышении роли банков в системе финансирования рынка жилой недвижимости стало в определённой степени вызовом и для кредитных организаций. Им тоже понадобилось время, чтобы выстроить соответствующие компетенции и погрузиться в процесс.
И процесс этот ещё не закончен, сейчас новая система только начинает работать. Поэтому это совершенно нормально, что на первых этапах были сбои и на рассмотрение документов уходило много времени.
Уже сейчас эффективность взаимодействия банков и застройщиков заметно повысилась, в том числе благодаря тому, что ЦБ РФ своевременно инициировал необходимые законодательные поправки.
— То есть к 1 июля вы полностью готовы?
— Да, и более того, в нашем новом проекте «Левенцовка парк» уже зарегистрированы первые сделки с эскроу-счетами.
Поскольку мы уже достаточно давно живём в контексте проектного финансирования, ничего совершенно нового после 1 июля для нас не случится.
Механизм использования эскроу-счетов дополнялся, но это не было проблемой. Развитие компании уже давно предполагает заимствование средств в банках.
— Не утихают споры по поводу того, как проектное финансирование скажется на рынке. Говорят и об укрупнении рынка, и о росте цен…
— Естественно, было бы неправильно говорить, что никаких изменений не произойдет. Учитывая, что рынок меняется глобально, кому-то будет непросто, некоторым застройщикам придётся уйти с рынка.
Те компании, которые не смогут эффективно работать в новых условиях, должны будут пересмотреть свои бизнес-модели либо закрывать проекты. В первую очередь это касается региональных компаний, которые в силу своего размера не имеют необходимых компетенций и не понимают структуры взаимодействия с банками.
Такие девелоперы первыми столкнутся с трудностями. Таким образом, есть все основания предполагать, что на рынке будет продолжаться укрупнение.
По поводу цен отмечу, что за последний год на российском рынке первичной недвижимости цены в среднем выросли приблизительно на 10%. Это происходило в том числе и по той причине, что девелоперы готовились к работе в новых законодательных реалиях. Можно сказать, рынок отреагировал заблаговременно.
При этом некоторые застройщики в своих рекламных кампаниях дополнительно анонсировали подорожание с 1 июля. Я убежден, что реальная картина рынка будет видна лишь в следующем году, после тщательного анализа.
Большая часть портфелей крупных застройщиков сформирована ещё по старым правилам, есть определённые «подушки» из проектов, которые в скором времени будут выработаны. Вот тогда и произойдёт окончательная корректировка цен.
— Как скажется переход на проектное финансирование на планах компании в Ростове-на-Дону?
— Скорее всего, будут внесены коррективы в плане объёмов строительства жилья. В сторону увеличения.
— Как Вы думаете, застройщики полностью заложат в стоимость жилья увеличение своих издержек в связи с переходом на проектное финансирование или скорее решатся на снижение маржинальности?
— Снижение маржинальности для региональных проектов, в том числе для ростовских, — это вещь достаточно эфемерная. Если московские проекты ещё имеют запас прочности, то в Ростове у девелоперов супермаржинальности точно нет.
Крупные и системные застройщики, в том числе и мы, сейчас думают не о том, как переложить возросшие расходы на плечи покупателей, а работают над собственной эффективностью. Новые технологии, более эффективные проектные решения, договорённости с крупными поставщиками — всё это может позволить снизить издержки и, как следствие, дисконтировать повышение цены.
— Главным плюсом внедрения проектного финансирования называется недопущение появления новых обманутых дольщиков. Можете назвать что-то ещё?
— В текущей ситуации эскроу-счета действительно в состоянии решить проблему обманутых дольщиков и дать дополнительные гарантии покупателям жилья. Кроме того, теперь будет исключён вариант нецелевого использования денежных средств населения недобросовестными застройщиками.
Но здесь я хочу сказать, что и девелоперы получат новые преимущества. Теперь при реализации своих проектов они не будут зависеть от поступления финансовых средств от покупателей — банковские кредиты позволят им более системно планировать свою деятельность.
— В июне этого года был дан старт продажам в новом комплексе «Левенцовка парк». В чём его фишка?
— Она отражена прямо в названии. Это проект 8-го микрорайона, при разработке которого мы предусмотрели высокий уровень благоустройства территории по части озеленения.
Кроме того, у нас есть предварительные договорённости с администрацией города, что прилегающий к будущему жилому комплексу участок будет включён в федеральную программу благоустройства и на нем появится просторный парк для всех жителей Левенцовки.
Собственно, это одна из наших задач — взаимодействие с органами власти по части привлечения в район финансирования для развития социальных объектов: детских садов, школ, учреждений здравоохранения.
Например, скоро здесь должна появиться поликлиника на 500 посещений. Мы выполнили проект планировки и межевания территории под этот объект.
Другими словами, наша компания на всех уровнях пытается добиться создания комфортной среды проживания для всех жителей Левенцовки.
— На сколько лет рассчитаны планы компании в Ростове?
— На текущий момент возведено порядка миллиона квадратных метров жилья. В планах до 2024 года — ещё около 600 тысяч кв. метров. В Левенцовке есть ещё много свободных участков, находящихся в муниципальной собственности. Потенциал у микрорайона очень большой.
Проектное финансирование жилья: надежнее, меньше, дороже
22.04.2018
Жилищная политика
Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%
Президент России, Правительство и Минстрой России в один голос говорят о том, что долевое строительство изжило себя как ненадежный инструмент, а решить проблему обманутых дольщиков поможет проектное финансирование. Но насколько этот новый инструмент лучше уже испытанного? Разбираться в проблеме помогали руководители крупнейших компаний – застройщиков рынка жилья.
Действительно ли проектное финансирование лучше долевого строительства?
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Проектное финансирование однозначно более надежно, чем долевое строительство.
Успех строящегося проекта, в котором девелопер опирается исключительно на средства от продаж, прямо зависит от спроса покупателей. Активность клиента определяется массой разных факторов, многие из которых не зависят от воли застройщиков. В этом и есть главный риск долгостроя.
Проектное финансирование исключает этот риск, так как оно ликвидирует зависимость застройщика от конъюнктуры рынка новостроек. Во всяком случае, строительство объекта будет завершено, пусть даже и с убытками, если проект окажется невостребованным.
Тем не менее даже если за все время только один клиент приобретет в таком доме квартиру, он не останется на улице».
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Эти две системы нельзя сравнивать. Долевое строительство для текущего состояния рынка вполне оправдано.
Приобрести квартиру в строящемся доме по стоимости дешевле готового жилья для многих граждан – это шанс улучшить жилищные условия. Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%, т.е.
на текущую разницу между строящимся жильем и готовым, но зато с меньшими рисками».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Я полагаю, что данные модели финансирования проектов строящегося жилья вполне могли бы сосуществовать, как это происходит во всем мире.
В развитых странах покупатель может внести залог на раннем этапе строительства, который составляет от 20% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшуюся часть оплачивает по завершению проекта.
Девелопер возводит здание либо на собственные средства, либо привлекает для этих целей кредиты в банке. Сегодня на отечественном рынке новостроек сочетаются все схемы источников финансирования: и собственные средства, и кредиты, и привлечение дольщиков.
Они органично дополняют друг друга. Это позволяет удерживать себестоимость и снижать риски по стабильному финансированию строительства».
Айдар Галеев, Руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Проектное финансирование одновременно может быть и лучше, и хуже долевого строительства. К плюсам можно отнести то, что оно снимает проблему обманутых дольщиков.
Нет долевого строительства – нет дольщиков. Это логично. Кроме того, банки получают дополнительный рынок, увеличивают объемы кредитования, получают дополнительные процентные доходы.
Также банки более жестко оценивают строительные проекты, увеличивается качество оставшихся проектов. Не умеющие выстроить нужные отношения с банками девелоперы уходят с рынка, происходит консолидация рынка.
В перспективе прибыли оставшихся девелоперов, а точнее девелоперов, аффилированных с банковскими структурами, растут. Конкуренция снижается, все логично.
К минусам относится рост стоимости жилья – за счет процентов банкам, уменьшения объемов строительства, уменьшения конкуренции и т.п. вещей.
Еще и уход части девелоперов с рынка, потеря прибылей и рабочих мест, уменьшение конкуренции между оставшимися девелоперами.
Также уменьшение возможностей инвестирования для физических лиц и иных небольших инвесторов – за счет приобретения квартир на начальном этапе по более низкой цене.
Аналогия «обманутых дольщиков» — обманутые вкладчики, которых было бы на порядок в большем объеме, если бы не было государственной системы страхования банковских вкладов.
Данная система, а с ней и банковская система, поддерживается за счет массированных вливаний государства/Центрального банка. Но вливать государственные деньги в строительную систему напрямую, как в банковскую, как бы нельзя.
Поэтому придуман способ возможного косвенного вливания этих денег через банковскую систему.
Есть вариант, что необходимые деньги банки получат за счет механизма эскроу-счетов, когда те же самые дольщики будут вносить деньги в банк, а банки уже сами будут финансировать стройки.
То есть банки станут своего рода посредниками между деньгами физических лиц и застройщиками.
В этом варианте в случае банкротства застройщиков и проблем банков государство/Центральный банк смогут спокойно приходить на помощь.
Но эта почти гарантированная помощь грозит привести к тому, что дольщикам станет неинтересна надежность и репутация застройщика – деньги же все равно вернут, а банкам – качество и эффективность финансируемых проектов – государство же все равно поможет. Практика показывает, что в долгосрочном периоде — это тупиковый путь для развития экономики.
Как в итоге все будет реализовано пока не ясно. Но эти риски есть…».
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Финансирование проекта за счет привлеченных кредитных средств имеет как преимущества, так и недостатки. Поэтому однозначного ответа на вопрос – что же лучше, нет.
С одной стороны, наличие банковского кредита позволяет девелоперам отказаться от существенного демпинга для привлечения спроса. Ведь, как известно, именно на старте проекта застройщику важно грамотно запустить продажи, обеспечив стабильный спрос с первых дней.
Для этого в ход идут объявленные низкие цены, скидки и пр. Таким образом, ради привлечения финансов от дольщиков инвестор вынужден урезать маржинальность, по крайней мере, на начальных этапах.
Стабильное банковское финансирование дает девелоперу большую свободу в плане ценообразования, ведь застройщик не зависит в данном случае от средств дольщиков.
С другой стороны, хотя деньги от реализации проекта и поступают в разных объемах, на них не начисляются проценты, а значит, итоговая доходность с каждого квадратного метра будет выше. В поисках золотой середины многие игроки предпочитают сочетать оба источника финансирования, заранее открывая кредитную линию, порой даже не использовав до конца возможный лимит».
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Слово «лучше» имеет разный смысл для заинтересованных сторон.
Проектное финансирование позволит решить проблему с обманутыми дольщиками, дать им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель.
Однако за счет чего это будет сделано? За счет того, что на девелоперов ляжет серьезная финансовая нагрузка, вырастет себестоимость проектов.
Покупка на этапе строительства в идеале станет надежной и безопасной для покупателей, но все дополнительные расходы застройщиков отразятся на цене квадратного метра, — вряд ли они в массовом порядке пойдут на уменьшение маржинальности. То есть покупателям в итоге придется заплатить за собственное спокойствие.
Безусловно, проектное финансирование в том виде, в каком оно существует в развитых странах, выгодно для банков. Люди на этапе строительства платят не больше 5-10%, а остальное вносят на специальный депозит в банке. Банк за счет этих бесплатных для себя средств кредитует застройщика.
Таким образом, государство следит за качеством строительства и целевым расходованием средств. У нас такой механизм тоже, наверное, когда-то появится, но не только девелоперы, но и наши банки к этому пока не готовы. С учетом размеров России и количества строек перевести 100% из них на такую схему невозможно, — банки просто не справятся.
В экономике нет такого количества длинных денег, за счет которых банки смогли бы финансировать все стройки».
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Проектное финансирование означает повышение защищенности строителей и покупателей новостроек, но при этом вырастают издержки. Деньги от банка по определению более дорогие, чем от покупателей.
По существу, средства дольщиков застройщик получает бесплатно, поэтому их использование никак не отражается на себестоимости строительства. Банковский кредит необходимо обслуживать, выплачивать основной долг и проценты.
Соответственно, эти расходы приведут к увеличению себестоимости строительства, что может отразиться на цене «квадрата» для конечного потребителя.
С этой точки зрения наш рынок пока не в полной мере готов к столь радикальной реформе – рентабельность девелоперского бизнеса невысока, как и платежеспособность покупателей. Долевое финансирование было своеобразной адаптацией к этим реалиям российского рынка новостроек».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Не соглашусь с мнением о том, что финансирование за счет средств дольщиков проигрывает проектному финансированию.
Очевидно, что строительство на кредитные средства в первую очередь означает внедрение в схему застройщик-дольщик третьего лица – контролирующего органа в лице банка, который будет вести надзор над строительной площадкой и заранее выявлять проблемные объекты, пока количество обманутых покупателей не достигло критической массы. Таким образом, от обязательного проектного финансирования выигрывают дольщики и проигрывают добросовестные застройщики, которые и без дополнительного банковского надзора выполняли свои обещания. Теперь же всем без исключения приходится выстраивать экономику проекта с учетом перспективных переплат по кредитам. Вряд ли это можно назвать плюсом».
Как сильно упадет ввод и спрос и насколько подорожает жилье при отказе от долевого строительства?
Мария Литинецкая: «Девелоперы и кредиторы при помощи государства, на мой взгляд, все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен.
В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера.
Если власти не будут торопиться с проведением реформы и дадут участникам рынка медленно, но рационально разработать устраивающий всех механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра.
Такое изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего, покупатель даже не заметит».
Роман Сычев: «Отказ от долевого финансирования, скорее всего, приведет к росту цен на первичное жилье. Но все будет зависеть от ставок (стоимости денег) по проектному финансированию и стоимости транзакционных издержек, связанных с таким финансированием.
Механизм привлечения покупателей будет происходить через эскроу-счета, предполагающие посредничество банка между дольщиком и застройщиком.
При этом расходы на обслуживание эскроу-счетов, скорее всего, будут переложены на плечи застройщика через кредитную ставку по проектному финансированию строительства, а девелопер, в свою очередь, учтет эти расходы в себестоимости, что отразится на розничной цене для покупателей.
Более того, начисление процентов по таким счетам не предусмотрено, а учитывая сроки возведения объектов и сдачи их в эксплуатацию, хранение денежных средств на таких счетах будет длительным. Кроме того, эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой уполномоченных банков, что возможно снизит их гибкость в ценовой политике по кредитам. Вместе с тем вырастет защищенность средств покупателя, ведь деньги будут застрахованы – до 8 млн руб.».
Айдар Галеев: «Эти показатели сложно оценить – они зависят от слишком многих факторов.
Сейчас существуют оценки, что с рынка уйдут до 70% застройщиков, а объемы строительства жилья упадут на 50%. В крайнем варианте, а это, если все будет идти, как идет сейчас – без роста экономики и сохранения высоких рисков в строительстве, эти прогнозы могут сбыться.
При этом надо понимать, что это падение будет года через 2-3, когда большое количество проектов, которое началось в последнее время и которые можно финансировать по прежней схеме, будут подходить к концу.
Если все будет, как сейчас, прирост стоимости жилья может составить до 10-15%».
Евгения Акимова: «С переходом к проектному финансированию в первую очередь сократится количество застройщиков на рынке.
Те игроки, которые заранее понимают, что вряд ли смогут рассчитывать на получение кредита, уже сейчас замораживают разработку площадок, продавая их, либо консолидируют усилия, объединяясь с другими застройщиками. По нашим прогнозам, объем новых проектов уже в 2020 г.
может снизиться в московском регионе на 20-30%, что в итоге приведет к сокращению предложения и, как следствие, планомерному росту цен на фоне снижения уровня конкурентного окружения. На удорожание повлияет и необходимость платить проценты за пользование кредитами.
Да, власти говорят о возможных льготных ставках под 6% годовых за счет выдачи средств эскроу-счетов, но пока не ясно, готовы ли сами банки нести подобные риски. В любом случае рост стоимости квадратного метра будет прямо пропорционален ставкам по проектному финансированию и составит, по нашим прогнозам, минимум 5-7%».
Екатерина Румянцева: «Сейчас это предсказать очень трудно, поскольку на рынке будут действовать разнонаправленные факторы, как положительно, так и негативно влияющие на объем предложения и уровень покупательского спроса.
Объективно девелоперам станет труднее работать, увеличится кредитная нагрузка, цены вырастут. На данный момент около 70% привлекаемых средств на возведение жилых комплексов составляют деньги дольщиков. В новых условиях соотношение изменится: 10% долевых средств и до 90% банковских кредитов.
С другой стороны, на днях Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья, а это выше существующего уровня на 40 млн кв. метров! Каким-то образом Правительству придется эти указы выполнять.
Ипотечные и другие государственные программы какое-то время поддержат спрос на стабильном уровне, но долго так не может продолжаться. Рынок недвижимости ждут большие перемены».
Александр Зубец: «Ввод нового жилья в результате перехода к проектному финансированию будет снижаться планомерно, по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми «правилами игры» ведения бизнеса.
Таким образом, объем нового строительства упадет, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Снижение может составить 30-40%. А вот рост цен при этом достигнет 10-15% в первую очередь из-за необходимости выплат процентов по кредитам».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «При переходе на проектное финансирование банки становятся полноправными участниками строительного процесса.
Следовательно, чтобы минимизировать риски, банки могут повысить требования к объекту, который они будут финансировать, к репутации девелопера, его опыту, финансовой устойчивости компании. В итоге часть застройщиков просто не смогут соответствовать данным требованиям и будут вынуждены покинуть рынок.
В связи с уменьшением количества игроков на рынке и повышением издержек процесса реализации проектов неизбежным сопутствующим фактором следует ожидать удорожание стоимости объектов недвижимости».
Галина Крупен
Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.
Переход на проектное финансирование принес девелоперам финансовую уверенность в завтрашнем дне
Банкиры, в свою очередь, изучают строительные технологии, далеко не все готовы кредитовать строительство жилья. Но опыт взаимодействия постепенно накапливается.
Новые правила игры отлучили застройщиков от денег дольщиков до завершения строительства и перевели на проектное финансирование. Обсуждая поначалу пугающие нововведения, девелоперы нередко говорили, что они с дольщиками находятся «в одной лодке». Теперь в одной лодке уже трое, и банк становится, по сути, рулевым.
Ведь он не просто обеспечивает финансирование проекта, но и в случае неудачи рискует деньгами, тогда как дольщики «выведены из-под удара». «Плюсом новой модели для покупателей является то, что в случае, если проект не будет реализован, средства со счетов эскроу им будут возвращены.
Сейчас основной риск остается на банке», – описывает новый расклад вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.
Замещение на рынке проектов, которые реализуются по старой схеме, проектами с эскроу происходит быстро. Новые правила действуют с июля 2019 г.
, и уже в октябре 2020-го доля зарегистрированных столичным Росреестром договоров на первичном рынке с привлечением эскроу-счетов от общего числа оформленных ДДУ достигла 50%, к концу года – увеличилась до 54%. Всего в 2020 г. в Москве зарегистрировано 44 912 ДДУ с использованием счетов эскроу – в пять с половиной раз больше, чем годом ранее (8195).
«Доля застройщиков, которые перешли на проектное финансирование, устойчиво растет», – отметила на конференции «Итоги рынка недвижимости» замруководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова.
Лидер рынка финансирования строительства жилья (данные наш.дом.рф) – Сбербанк – два года подряд удваивает портфель проектного финансирования жилой недвижимости, по состоянию на 1 января 2021 г. это 857 млрд руб.
Всего по статистике, опубликованной на сайте ЦБ РФ, на 1 декабря 2020 г. в стране действовало 2026 договоров проектного финансирования на сумму 2167,9 млрд руб., в Москве – 250 договоров на сумму 977 549 млн руб., в Московской области – 119 договоров на сумму 191 362 млн руб.
По подсчетам «Ведомостей» на основании данных портала наш.дом.рф, доля домов, которые строятся в Москве и продаются по схеме с эскроу-счетами, в феврале 2021 г. приблизилась к 45%, в Московской области – 47%, а по РФ – 54,5%. Для сравнения, годом ранее доля проектов с эскроу составляла соответственно 26, 28 и 29%.
С одной стороны, стройка теперь бесперебойно обеспечивается деньгами, с другой – у девелопера появился ключевой партнер, с которым необходимо постоянно взаимодействовать.
Но опыт такого взаимодействия и проектного финансирования есть далеко не у всех застройщиков, даже из тех, у кого за плечами сотни тысяч квадратных метров жилья.
Например, ГК «А101», как рассказал руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами Анатолий Клинков, до перехода на работу по эскроу-счетам не привлекала прямых проектных кредитов, строительство велось на собственные средства и на деньги дольщиков.
Возводила объекты на собственные средства и ГК ФСК, не пользовались проектным финансированием в ГК «Гранель» и еще ряд застройщиков. Другие компании использовали банковское кредитование, но объемы привлеченных финансов после 1 июля 2019 г. выросли значительно.
«Ставка по проектному финансированию плавающая и зависит от того, сколько денег из предоставленной кредитной линии застройщик выбрал и сколько у него лежит на эскроу-счетах. В начале работы по новым правилам исходная ставка была около 12–14%.
На сегодняшний день максимально возможная ставка по проектному кредиту – 7,75% годовых (ключевая ставка ЦБ плюс 3,5%), такой она будет при пустых или мало наполненных эскроу-счетах. Если проект хорошо продается, ставка довольно скоро может снизиться до 1%.
Чтобы корректно сравнить со старыми условиями, надо смотреть на среднюю ставку в период от начала строительства дома до его ввода в эксплуатацию: раньше она составляла в среднем 5–7%, а сейчас – 4–5%».
«При работе со спецсчетами девелоперы брали кредиты только в случае кассового разрыва, в среднем это было от 15 до 50% бюджета проекта.
Для проектов с эскроу банк предоставляет до 90% бюджета проекта», – говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Петр Барсуков. «Кредитный портфель у застройщика стал больше в абсолютных величинах», – резюмирует Бессонов.
Ставка по кредиту с эскроу на стадии строительства для застройщиков в среднем в 2 раза ниже рыночной, но в целом зависит от темпов продаж, добавляет он.
Среди основных изменений в работе девелоперы единодушно называют многократное усиление контроля со стороны банков. «С переходом в новую реальность застройщики вынуждены допустить банки-партнеры фактически во все сферы, вплоть до согласования условий конкретных ДДУ в части финансовой модели.
Учитывая, что строительство жилых комплексов связано с большими рисками, банки полностью берут на себя контроль над проектом, что ранее было исключительно зоной ответственности застройщиков, – рассказывает гендиректор IKON Development Антон Детушев.
– Помимо того что теперь сотрудники банка совершают выезды на строительную площадку, они также могут проводить мониторинг продаж и строительства.
В хозяйственной деятельности есть некоторые ограничения, в том числе процедура корпоративного контроля, предполагающая согласование крупных договоров и изменение учредительных документов».
Участие кредитной организации в проекте начинается еще на этапе его подготовки.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, еще до заключения кредитного договора банк рассматривает и утверждает бизнес-план, в который входят такие показатели, как темпы строительства и продаж, маркетинговая и ценовая политика, а также вся затратная часть строительства.
Помимо этого банк подтверждает цену и темпы продаж, отношение объема продаж к сумме кредита с процентами должно сохраняться на уровне не менее 1,25, добавляет Андрей Пахоменков, управляющий директор группы «Самолет».
В дальнейшем, как рассказывает Алексей Мирошников, финансовый директор ГК «Пионер», банки контролируют соблюдение прописанных ковенантов. В частности, если девелопер строит медленнее указанного темпа, этот фактор необходимо согласовывать с банком.
Ускоренный темп строительства также может оказаться не хорош.
«В случае превышения плана финансирования (более быстрого строительства) потребуется дополнительно согласовывать новый бизнес-план», – комментирует директор по инвестициям Capital Group Анатолий Романцов.
Помимо этого эксперты отмечают контроль над расходами застройщиков. «Банки контролируют всю расходную часть – в квалифицированной оценке финансовой модели проекта был основной смысл реформы, – говорит Клинков.
– Кроме того, у ряда крупных банков разработаны эффективные системы банковского сопровождения, которые позволяют контролировать авансирование». Все заявки на выборку денежных средств проверяются на предмет целевого использования, подтверждает Мария Волкова, финансовый директор компании «Главстрой-регионы».
Некоторые кредиторы, по словам Мирошникова, активно используют практику применения отдельных банковских счетов с повышенным уровнем контроля операций.
Отчетность девелопера, по словам заместителя финансового директора ГК «Гранель» Юрия Черноиванова, также выросла в несколько раз: графики строительства, реализации жилья, фотоотчеты, данные о выполнении показателей необходимо предоставлять ежемесячно и ежеквартально. В подготовке отчетов принимают участие финансисты, строители, юристы, бухгалтеры, специалисты отдела продаж. «Нагрузка возросла у казначейства и у финансовых менеджеров, опосредованно также и у строительного департамента», – подтверждает Романцов.
Помимо нового объема отчетности повышенная нагрузка связана еще и с тем, что формы и порядок предоставления ее в разные банки не унифицированы, считает руководитель направления по нормативному обеспечению и налогообложению Московского территориального управления группы «Эталон» Алексей Дыков. И чем шире круг банков, в которых девелопер привлекает проектное финансирование, тем с большим количеством регламентов приходится работать. В том числе по этой причине застройщики стараются работать с ограниченным пулом финансовых организаций в части эскроу, добавляет он.
Столь тщательный контроль осуществляется не ради статистики.
У кредитора есть несколько рычагов воздействия, среди них – изменение процентной ставки, штрафные санкции, ограничение финансирования при невыполнении тех или иных условий, рассказывает Черноиванов: «Кроме того, в любом проекте есть и поручители, и залогодатели (от застройщика), которые несут ответственность за выполнение условий кредитного договора».
Любую задержку сроков потребуется обосновать, а также пересогласовать бизнес-план – для застройщика это в любом случае означает увеличение процентной нагрузки на проект, подчеркивает Романцов.
В качестве «высшей меры» применяется прекращение кредитования. Что, по словам Клинкова, было и остается самой действенной санкцией. Ведь она фактически приводит к остановке строительных работ на объекте. Детушев добавляет, что в случае ограничения или остановки банком выборки средств застройщик будет вынужден вкладывать в проект собственные деньги.
Правда, остановка финансирования – палка о двух концах.
Ведь в предельном случае полной заморозки проекта дольщики получат средства с эскроу-счетов, а банк останется один на один с проблемным активом, говорит сотрудник одного из московских банков, пожелавший остаться неназванным: «Поэтому в каждом конкретном случае банк вынужден решать, стоит ли применять санкции, взвешивая собственные потери при негативном развитии событий. Иногда, понимая, что застройщик вышел на финишную прямую, банк может, напротив, предоставить дополнительные средства для завершения проекта».
Переход на проектное финансирование затронул и штатное расписание: «специалисты по взаимодействию» оказались нужны обоим активным участникам этой гребли.
О наборе новых сотрудников и даже формировании новых отделов по взаимодействию с банками рассказали в ФСК, в компаниях «Главстрой-регионы», «Гранель» и др.
«Если раньше в среднем финансовый менеджер мог вести до пяти проектов, то сейчас, ввиду роста отчетности, до трех проектов с банковским финансированием», – делится Романцов.
Финансовые организации также нанимают в штат сотрудников, которые обладают специальными строительными навыками и знаниями. «Сотрудник банка выезжает на стройплощадку, он должен хорошо разбираться в технологиях, уметь оценить качество, примерный объем стройматериалов и многое другое, – говорит представитель банка.
– Например, был допущен строительный брак.
Как этот брак скажется на всем здании, сколько средств и времени потребуется на его исправление, – на основании этой информации будут приниматься дальнейшие решения об изменениях в финансовой модели проекта, продолжении или приостановке финансирования проекта, дополнительном кредитовании и т. д.».
Конечно, опыт работы с застройщиками у крупных банков был и раньше. Например, Сбербанк и до внедрения нового механизма занимался проектным финансированием жилья во всех субъектах РФ.
Поэтому, как рассказал Бессонов, в структуре существенных организационных изменений не произошло.
Однако штат кредитных специалистов и строительных экспертов управлений финансирования недвижимости был увеличен на 20%.
Банк Дом.РФ в прошлом году даже разработал собственную образовательную программу, которая готовит сертифицированных специалистов по проектному финансированию для банковского и строительного секторов. Выпускниками уже стали 38 человек.
По большому счету перестройка потребовалась всем, прогресс во взаимодействии отмечают и девелоперы, и финансисты.
«При переходе на новую модель из-за отсутствия у большинства застройщиков опыта работы с банками возникали сложности при сборе пакета документов и подготовке финансовой модели, но сейчас мы видим существенный прогресс, – утверждает Бессонов. – Так, в прошлом году одобрено на треть больше заявок, чем в 2019 г.».
«Структура проектного финансирования по старым схемам, когда не было ограничений на привлечение средств дольщиков, предполагала использование механизма кэш-свип: проектное финансирование привлекалось параллельно с продажами и с каждого проданного квадратного метра происходило сокращение долга в размере залоговой стоимости (около 60%).
Как следствие, на рынке часто можно было встретить ситуацию, когда темпы продаж превышали темпы выборки кредита и задолженность могла отсутствовать. Новые правила означают, что застройщик, получая проектное финансирование, приносит в банк бесплатное фондирование.
Данные пассивы позволяют банку существенно снизить процентную ставку – вплоть до 0 в случае двукратного превышения продаж над долгом».
Банки также совершенствуются. На сегодняшний день уже сформирован пул банков, которые эффективно наладили внутренние процессы в части заключения соглашений с девелоперами и последующего сопровождения проекта.
«Они понимают нужды девелоперов и свои задачи, при оценке проектов фокусируются на основных рисках, помогают оформить документы – проще говоря, у них есть полноценный клиентский сервис, который оказывает девелоперам важную поддержку», – рассказывает Клинков.
«Мы постоянно развиваем наши online-сервисы, которые позволяют предоставлять проектное финансирование вне зависимости от физического присутствия филиальной сети банка, такие как личный кабинет застройщика, удаленное открытие эскроу, заключение договоров с помощью ЭЦП», – рассказали в пресс-службе банка Дом.РФ.
Участники рынка надеются на то, что правила взаимодействия будут едины и понятны для всех. Критерии оценки уровня кредитоспособности застройщика и требования к проекту, который претендует на проектное финансирование, едины для всех и максимально конкретны, рассказывает Дыков.
По его словам, в настоящее время профессиональное сообщество совместно с регуляторами ведет работу «по унификации пакета документов, шаблонов и сроков предоставления банкам отчетов о реализации проекта на основе проектного финансирования». Пока единого решения нет, признает эксперт.
Главное – это доверительное партнерство, уверен директор департамента продаж «Интеко» Павел Лепиш. «Отделы продаж девелоперов опираются на согласованную финансовую модель.
В случае если нужны дополнительные мотивирующие бонусы для покупателей, стимулирующие акции и другие маркетинговые активности, уведомляют об этом банк.
Если это укладывается в параметры проекта финансирования, банк не препятствует проведению таких мероприятий», – приводит пример Лепиш.
«Однако большинство банков пока вообще не готовы к работе с девелоперами в формате эскроу-кредитов, – считает Клинков. – Как правило, у них нет понимания девелоперского бизнеса, внутренние процессы чрезмерно забюрократизированы, отсутствует необходимая автоматизация.
Это сильно затрудняет процесс строительства, которому необходим постоянный денежный поток. Поэтому при работе с такими банками девелоперу действительно приходится раздувать штат только для того, чтобы поддерживать нужную скорость и порядок документооборота.
В этом смысле проще и эффективнее сменить банк».
Мнение девелопера подтверждается цифрами. 96 банков уполномочены финансировать строительство жилья, продающегося через счета эскроу, но на портале наш.дом.рф представлено не более 30. Лишь 10 из них открыли проектное финансирование более чем десятку застройщиков, и лишь 8 банков кредитуют строительство жилья в 10 и более регионах.
Представители банков, в свою очередь, замечают, что кредитование строительства не является столь уж лакомым куском. «Во-первых, требуется создавать отдельное направление, в котором будут работать специалисты по строительству.
В случае кредитования большинства видов бизнеса особой специализации именно в этом направлении от менеджера не требуется, – рассказал «Ведомостям» представитель одного из частных банков.
– Во-вторых, строительство – высокорисковая сфера, в том числе и потому, что реализация проекта может занимать годы, в течение которых может произойти экономический кризис, незапланированный рост себестоимости, падение спроса на жилье и т. д.
И если раньше застройщик пользовался деньгами дольщиков и брал в кредит в лучшем случае 10–20% от всей вложений в строительство, то сейчас размер проектного финансирования может составлять до 90%.
И даже если весь этот объем обеспечен деньгами, которые лежат на эскроу-счетах, при замораживании строительства эти деньги будут возвращены дольщикам. Таким образом, недострой становится проблемой банка. По всем этим причинам частные банки не слишком охотно занимаются проектным финансированием, в основном этот продукт развивают банки с госучастием».
Но новая система разрабатывалась ради дольщиков – чтобы не было новых обманутых. На сегодняшний день в Едином реестре проблемных объектов 2861 дом с жилой площадью 17 017 000 кв. м от 1085 застройщиков в 74 регионах страны. И есть все основания надеяться, что совместными усилиями девелоперов и банков эти цифры больше не будут расти.