Новые поправки в 214-ФЗ вызывают сомнения у экспертов и всё ещё не гарантируют дольщикам полной защиты прав в случае «долгостроя».
Однако есть ли сейчас реальные альтернативы договору долевого участия? Портал UrbanLook попросил специалистов рынка недвижимости рассмотреть плюсы и минусы ещё одной схемы покупки жилья – создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
- Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
- Как известно, схема продаж новостроек путем создания жилищно-строительного кооператива, так же как и схема долевого участия, предусмотрена действующим законодательством.
- В то же время практика показывает, что именно схема ЖСК наиболее уязвима, и дает дольщикам меньше всего гарантий и защищенности, а стройки с учреждением ЖСК гораздо чаще перерастают в долгострои и оборачиваются крупными судебными разбирательствами с застройщиками.
Последний и самый показательный пример – ситуация с компанией СУ-155, которая использовала именно схему ЖСК. Продажи по ДДУ защищают дольщиков от двойных продаж, так как каждая сделка по той или иной квартире обязательно фиксируется в Росреестре. С 2014 года застройщики, реализующие свои объекты по ДДУ, в обязательном порядке страхуют свою ответственность перед дольщиками.
Для дольщиков это дополнительные гарантии от банкротства строительной компании. На ЖСК эти требования не распространяются, что, безусловно, увеличивает рисковые нагрузки каждого проекта, реализующегося по данной схеме.
Более того, для начала строительства при ЖСК не требуется разрешительной документации и проектной декларации – основных документов, гарантирующих «серьезный настрой» застройщика.
Сегодня более высокие риски ЖСК – признанный факт, в том числе и на уровне властей, поэтому в рамках новой редакции ФЗ-№214 именно к кооперативам введены дополнительные ужесточенные требования.
Так, по новым, уже действующим правилам, теперь один учрежденный ЖСК имеет право на строительство одного жилого дома, не более.
Кроме того, усилены требования к ЖСК в части открытости – теперь ЖСК обязаны размещать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства свой устав, информацию о членах, об объемах поступивших паевых взносов, исходно-разрешительную документацию по строительству объекта.
В связи со всем вышеизложенным, говорить о преимуществах ЖСК можно, наверное, лишь в том случае, если его учредил не застройщик, а непосредственно будущие собственники жилья в будущем доме.
Только в этом случае есть гарантии, что учредители и члены кооператива на все 100% заинтересованы в достройке дома, а не руководствуются целью обойти действующее законодательство.
Но таких примеров у нас практически нет.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Безусловно, у покупки квартиры через ЖСК куда больше минусов, чем плюсов и большинство девелоперов используют кооперативы как временную схему организации продаж. Однако два плюса все же выделить можно.
Во-первых, через ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, чем при оформлении ДДУ. Кроме того, рассрочка не ограничивается моментом сдачи дома в эксплуатацию – сумму можно выплачивать и после заселения.
Еще один плюс – возможность самостоятельно выбрать управляющую компанию после сдачи дома в эксплуатацию. После завершения строительства право на управление домом автоматически переходит к ЖСК.
Члены кооператива могут сообща выбрать управляющую компанию, а также заключить договоры на поставку жилищно-коммунальных услуг.
Между тем при покупке жилья через ДДУ управление домом в большинстве случаев остается в ведении застройщика, который назначает собственную, как правило, аффилированную, УК.
Напомню, что ЖСК изначально были задуманы как свободные объединения граждан для совместного строительства жилья и управления этим процессом.
На практике же у людей нет ни достаточно свободного времени, ни знаний строительной сферы, ни денег, чтобы возвести дом.
По этой причине сегодня ЖСК – это не более чем один из инструментов привлечения средств покупателей строящегося жилья, который используется в 10% проектов массового сегмента и 7,3% – бизнес-класса.
На сегодняшний день реальной альтернативы договорам долевого участия нет. Тем не менее, в 214-ФЗ предусмотрены еще две схемы привлечения средств граждан на долевое строительство – это уже упомянутые жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты от застройщика.
Жилищные сертификаты от застройщика обладают определенным номиналом, выраженном в квадратных метрах и продаются всем желающим.
После завершения строительства покупатель сертификатов может либо вернуть вложенные средства с процентом, либо получить квартиру, при наличии достаточного количества сертификатов.
Приобретение квартиры через покупку сертификатов не стало распространенной опцией по той же причине, что и ЖСК – низкий уровень защищенность покупателя. Поскольку жилищный сертификат – это облигация с юридической точки зрения, то и отношения застройщика и покупателя сертификатов регулируются законом о ценных бумагах.
Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера»
Как известно, продажа квартир по схеме ЖСК дает много преференций застройщикам. Поэтому остановимся более подробно на ее преимуществах для покупателей.
Преимущество ЖСК заключается в том, что после сдачи дома его эксплуатацией занимается созданное пайщиками ТСЖ, а не предложенная застройщиком управляющая компания (как часто бывает при покупке через ДДУ).
Помимо более высокой эффективности самой эксплуатации это приводит к оптимизации затрат и снижению стоимости услуг ЖКХ. Однако необходимо учитывать важный момент. ТСЖ может быть создано только после регистрации прав собственности на квартиры всеми пайщиками. Если этот процесс растягивается на месяцы, а в некоторых случаях и на годы, дом формально является «неуправляемым».
Необходимо отметить и такое преимущество ЖСК, как возможность сменить застройщика, не выполняющего свои обязательства. В этом случае пайщики могут коллегиально выбрать другую компанию, которая завершит строительство жилого дома. Однако в январе 2017 года вступят в силу поправки к ФЗ-214. Они окажут значительное влияние на отбор компаний, допускаемых к привлечению средств дольщиков.
Еще один плюс ЖСК заключается в том, что обычно в комплексах, которые продаются по такой схеме, квартиры предлагают примерно на 3-5% дешевле, чем у конкурентов, которые работают по ДДУ.
Но это преимущество тоже постепенно сходит на нет.
Сегодня многие строительные компании делают акционные предложения, что позволяет клиентам уменьшить стоимость покупки на 10-15% (иногда и больше), а также минимизировать риски.
Главный недостаток, который должна преодолеть схема ЖСК — это возможность организации двойных продаж квартир. Пока этого не произойдет, такой способ приобретения жилья будет оставаться легитимным, но довольно рискованным.
Кроме того, необходимо законодательно обеспечить права пайщиков на возврат средств в полном объеме при расторжении договора и повысить ответственность застройщиков за срыв сроков по вводу объекта в эксплуатацию. Сейчас даже при формальном указании сроков их невыполнение не несет каких-либо ощутимых последствий для строительных компаний.
На мой взгляд, схема покупки по ФЗ-214 является наиболее эффективной, безопасной и прозрачной как для участников строительного рынка и покупателей, так и для государства. Для создания альтернативной схемы сегодня нет ни законодательных, ни рыночных предпосылок.
Марина Усатюк, руководитель пресс-службы «Управления капитального строительства «ЛАРЖ»
Согласно существующему законодательству РФ договор ЖСК не подлежит регистрации в государственных органах. Соответственно, не исключен риск двойных, а то и тройных продаж в доме.
Помимо этого, в отличие от ДДУ, ЖСК не гарантирует соответствия заявленного срока ввода объекта в эксплуатацию реальному. Солидарная ответственность «обременяет» членов ЖСК нести риски и убытки самостоятельно.
То есть в случае проблем финансирования объекта, пайщику самому придется профинансировать строительство.
Также недостаток ЖСК состоит в том, что банки постепенно отказываются выдавать ипотеку по таким договорам, так как не получают внятного и конкретного обеспечения на период строительства.
Сегодня строительство по схеме ЖСК фактически выступает как средство для обхода 214-ФЗ. В этой ситуации преимуществ со стороны застройщика значительно больше, чем у покупателя. Поэтому мы могли наблюдать многочисленные примеры недобросовестной работы застройщиков через схему ЖСК.
Наследие советского прошлого требует качественной трансформации. Государство, обеспечивая права пайщиков, уже начало изменение правил игры в сфере ЖСК. Можно утверждать, что после законодательных нововведений, ЖСК качественно ничем не будет отличаться от приобретения по ДДУ.
Об отказе от схемы долевого участия говорят с момента ее появления. Учитывая современные реалии на рынке недвижимости, в особенности с законодательной точки зрения, «долевка» исчезнет и трансформируется в схему продажи готового жилья. При этом подобные решения должны иметь непосредственную государственную поддержку. В противном случае, есть риск увеличения себестоимости построенного жилья.
Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group
Для застройщика преимуществом схемы ЖСК по сравнению с ДДУ является возможность привлечения средств покупателей квартир (в данном случае – пайщиков), не имея при этом разрешения на строительство и ряда других правоустанавливающих документов. Также на руку застройщикам играет отсутствие в схеме ЖСК жестких гарантий прав дольщиков, требований и штрафов за нарушение сроков и регламентов строительства, предусмотренных ДДУ.
Более гибкие условия договора, присущие ЖСК, могут являться как преимуществом данной схемы, так и недостатком. В связи с тем, что договор не регистрируется, стороны могут изменять условия в зависимости от необходимости и наступивших жизненных обстоятельств.
В июле 2015 года в Гражданский Кодекс были внесены поправки об одновременном строительстве ЖСК не более одного жилого дома не выше трех этажей. Теперь, когда привлечение средств ЖСК ограничено объёмом строительства, можно надеяться на сокращение негативных последствий для пайщиков и минимизацию возможных рисков.
На сегодняшний день деятельность ЖСК имеет довольно слабую законодательную базу. Большинство вопросов, касающихся деятельности ЖСК, регулируется Уставом, который изначально устанавливает для пайщиков невыгодные условия.
Например, порядок выхода из ЖСК зачастую предусматривает огромные штрафные санкции, не четко и не конкретно определен срок окончания строительства, стоимость строительства не зафиксирована и может изменяться в разы.
И поскольку сами пайщики никак не могут повлиять на содержание Устава, то их интересы никоим образом не защищены, а напротив, зачастую идут с ними вразрез.
Реальной альтернативой долевому строительству ЖСК может стать в случае более жесткого законодательного регулирования их деятельности, когда схема станет более четкой и прозрачной, и будет защищать права покупателя. Но сохранятся ли при этом сегодняшние преимущества ЖСК, и будет ли смысл для покупателя использовать в этом случае схему ЖСК — остается под вопросом.
Сейчас долевое строительство – самая надежная схема покупки жилья, и реальной альтернативы долевому строительству мы не видим. Работа по 214-ФЗ является наиболее безопасным и удобным способом приобретения жилья на стадии строительства — дольщики защищены, риски застрахованы, деятельность застройщика жестко контролируется.
Единственной в полной мере безопасной схемой, которая могла бы составить конкуренцию ДДУ, может быть только продажа готового жилья. Но при этом покупатели лишатся возможности покупки жилья на ранней стадии строительства, когда стоимость квадратного метра минимальная.
Restate.ru
Обманутые члены ЖСК смогут получать компенсацию наравне с дольщиками
Государственная Дума на пленарном заседании в четверг, 10 октября, приняла во втором чтении законопроект, направленный на защиту прав граждан – участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
«Ко второму чтению в законопроект внесена важная поправка. Редакция первого чтения предусматривала выплату возмещения за счет фонда защиты прав дольщиков только членам ЖСК, созданным до 1 июля 2019 года.
Мы приняли решение распространить нормы закона на все ЖСК вне зависимости от даты их создания.
Это справедливо — с июля появилось уже несколько новых кооперативов, и люди, вошедшие в них, также имеют право на компенсацию», — сказал Вячеслав Володин.
«После принятия закона граждане — участники ЖСК, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков, смогут получить компенсацию по рыночной стоимости жилья за счет фонда помощи обманутым дольщикам.
Сейчас, если Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства принял решение о нецелесообразности финансировать достройку переданных ЖСК проблемных объектов, выплата возмещения членам ЖСК не предусмотрена.
Это ставит членов ЖСК в неравное положение по сравнению с дольщиками и требует скорейшего законодательного решения», — отметил Председатель ГД.
Суть законопроекта
Инициатива предусматривает, что дольщики — члены жилищно-строительного кооператива при банкротстве застройщика и нецелесообразности достройки объекта смогут
получить компенсацию в размере рыночной стоимости аналогичного строящегося
жилья.
Сейчас они могут рассчитывать только на государственное
финансирование достройки проблемных объектов, но не могут получить компенсацию, если достройка будет признана нецелесообразной. Дольщики, не вступившие в ЖСК, компенсацию при этом получают. Законопроект устраняет это неравенство.
Изменения ко второму чтению
Ко второму чтению были внесены две существенные поправки. Первая убирает ограничение, и компенсации
дольщикам будут выплачивать независимо от даты создания ЖСК.
Вторая поправка предусматривает, что когда человек получает возмещение, то право требования по своему паю он передает в фонд и одновременно с этим прекращает свое членство в ЖСК.
Как пояснял Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, это необходимо, чтобы «избежать двойных выплат».
«Мы тоже понимаем, что если он остается членом ЖСК, то там, допустим, ЖСК после всех этих выплат может пройти еще раз банкротство, еще раз тогда будут требовать эти деньги. Нет, в этом случае право требования переходит в фонд, а членство его тогда прекращается», — отмечал парламентарий.
Советы "РГ": Как вступить в ЖСК сегодня, чтобы не потерять деньги завтра
Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Долевая собственность
Назад
Опубликовано: 15.09.2016
Время на чтение: 10 мин
Указ Президента Российской Федерации от 14.12.2020 г. № 787
4372
Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.
Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.
- ЖСК — что это такое
- Плюсы и минусы ЖСК при покупке квартиры Преимущества Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры
- Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства
- Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности
- Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома
- Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство
Порядок приобретения квартир через жилищно-строительный кооператив
Данную процедуру можно разделить на 3 этапа:
- создание жилищного кооператива;
- покупка новостройки;
- регистрация прав собственности.
Рассмотрим далее каждый из них более подробно.
Регистрация ЖСК
Данная процедура производится в такой последовательности:
- Проводится собрание учредителей (ими могут быть любые совершеннолетние лица), на котором коллективно принимается решение об организации ЖСК. По окончании заседания составляется документальный протокол, который будет являться поводом для государственной регистрации. На его основании ЖСК получает статус юр. лица.
- Согласно жилищному кодексу, в ЖСК должно быть не менее 5 участников. При этом их количество не может превышать количество квартир в будущем доме. При численности членов кооператива более 50 человек на собрании избирается правление, которое впоследствии и будет решать все правовые, финансовые и организационные вопросы.
- Избирается ревизионная комиссия – в её обязанности входит проверка этапов строительства не реже раза в год. Срок действия комиссии – 3 года. По истечению этого срока (если строительство ещё не завершено) происходит переизбрание.
Приобретение квартиры
Покупка заветных квадратных метров происходит следующим образом:
- После вступления в кооператив каждый участник получает из общего бюджета необходимую сумму для покупки жилплощади.
- Чтобы являться полноценным членом жилищно-строительного кооператива, человеку необходимо внести вступительный взнос (обычно его размер находится в пределах нескольких процентов от стоимости квартиры). Данные денежные средства в дальнейшем не учитываются.
- Следующим этапом значится внесение первоначального взноса, прописанного в уставе.
- Далее каждый пайщик вносит регулярные платежи, согласно составленному расписанию (обычно раз в месяц). Когда общая сумма его платежей достигает 50% от стоимости выбранного жилья, кооператив покупает для него недвижимость, оформляя его на баланс ЖСК.
- Стороны заключают между собой договор аренды и человек заселяется в квартиру, постепенно внося оставшиеся средства.
- Когда пайщик полностью расплачивается за квартиру, она официально переходит в его собственность.
Важно! Вместо процентов по кредиту (как в случае ипотечного кредитования) ЖСК удерживает административный сбор в размере 6%. В некоторых случаях допускается пониженная ставка.
Регистрация собственности
Для того чтобы получить права на квартиру понадобится предоставить следующий перечень документов:
- членская книжка участника кооператива;
- договор пая;
- квитанция о полном погашении долга;
- акт приема объекта;
- квитанции об оплате первоначальных взносов.
Как заплатить вступительный взнос?
В соответствии с Уставом в ЖСК установлены следующие виды взносов:
- вступительные взносы;
- членские взносы;
- паевые взносы;
- целевые взносы;
- дополнительные взносы.
Все суммы прописываются в Уставе, обычно оплатить сумму нужно к определенному сроку, переведя деньги на счет, закреплённый за ЖСК. То есть никаких передач средств из рук в руки — по крайней мере, в большинстве уставов прописано так.
Риски при уплате — если вы передумаете и решите выйти из членов ЖСК, то деньги вам не вернут, так как вы добровольно внесли их в общую кассу и заняли чьё-то место. Поэтому, делая взносы, мы принимаем данные условия риска.
Членские взносы обязательны. Они уплачиваются каждый месяц и составляют от пяти тысяч рублей. Срок внесения платежей на расчетный счет ЖСК в счет оплаты членских взносов – последнее число текущего месяца. По желанию члена ЖСК, членский взнос может быть уплачен им досрочно.
Достоинства ЖСК
Жилищно-строительный кооператив имеет следующие достоинства:
- Получение рассрочки при оплате стоимости квартиры на выгодных условиях. Большинство застройщиков предоставляют возможность помесячного внесения паевых взносов. Сроки могут варьироваться и достигать десятка лет. При этом отсутствуют кошмарные проценты, как в случае с ипотекой. Система полностью прозрачна. Компании, занимающиеся долевым участием, обычно предлагают рассрочку только до сдачи дома в эксплуатацию. Члены ЖСК могут выплачивать свою долю в течение нескольких лет уже после заселения.
- После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, права по его управлению переходят к ЖСК. Если провести сравнение с ДДУ, то по окончанию строительных работ его члены создают товарищество собственников жилья, возлагающее на себя все обязанности по управлению общедомовым имуществом. Сформировать ТСЖ можно только после завершения процедуры регистрации права собственности, что, как правило, занимает длительное время, и в этот период жилая постройка остаётся без полноправного управления.
- Безопасность на случай банкротства ЖСК. Если застройщик будет признан несостоятельным, члены жилищного кооператива могут завершить строительство, используя другого подрядчика. В этом выражается одно из главных преимуществ относительно договоров долевого участия. Участники ДДУ в случае банкротства застройщика будут вынуждены через судебные инстанции требовать возврата средств, а это занимает продолжительное время. Участники могут создать новый кооператив и обратиться к органам власти с просьбой перевести недостроенный дом на баланс нового ЖСК.
- Члены кооператива имеют право принимать участие в строительстве и будущей эксплуатации здания. Более того, участникам ЖСК даруется доступ ко всем финансовым документам, что обеспечивает полную прозрачность системы. Также пайщики вправе переизбирать текущее руководство.
- Паевые взносы не облагаются налогами. Это серьезно снижает общую стоимость расходов на строительство.
Что вернет ЖСК?
Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.
Приватизировать или не приватизировать жилье: за и против
В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».
Недостатки ЖСК
Есть у ЖСК и недостатки:
- Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
- ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
- В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
- Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.
На видео о жилищно-строительных кооперативах
Несмотря на имеющиеся недостатки, ЖСК сегодня набирает в нашей стране все большую популярность (по статистике доля таких застройщиков растет каждый месяц). Участникам рекомендуется перед подписанием внимательно изучить договор на наличие «подводных камней». Оптимальным решением выглядит заказать с другими участникам кооператива.
Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК.
Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.
Судебные решения
Спор с ООО Ленспецстрой
Как вернуть деньги за квартиру, если договор заключен не по №214-ФЗ
- Застройщик вернул дольщику деньги
- Как отсудить неустойку у застройщика
- Несоблюдение сроков застройщиком
- Серые схемы продаж в новостройках
ЗАКОН
Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.
РИСКИ
Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).
Это важно знать: Покупка квартиры иностранным гражданином
| ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас | ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги |
| Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра | Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики |
| Цена фиксируется один раз и не может измениться | Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов |
| Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку | Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет |
Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома.
Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли.
Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.
Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.
ТРЕБОВАНИЯ К УСТАВУ ЖСК
Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст.
№112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя.
Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:
- Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
- В уставе должна быть информация о названии ЖСК
- Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
- Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
- Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
- Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
- Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
- В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив
Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.
ПРАВА ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА
Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.
- Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
Как защитить свои интересы при заключении и расторжении договора ЖСК
Несмотря на то, что популярность договоров долевого участия взлетела очень высоко, договоры жилищно-строительного кооператива (ЖСК) остаются востребованными. Законодательство в отношении ЖСК слабо проработано, поэтому мы составили подробную инструкцию для будущих пайщиков.
Что такое ЖСК
ЖСК — это добровольное объединение покупателей жилья, созданное под конкретный объект недвижимости (многоквартирный жилой дом). Упрощенно говоря, члены кооператива договариваются построить дом, нанимают застройщика и оплачивают все расходы. Каждый член кооператива согласно договору обязан уплатить определенную долю расходов — пай, который равен стоимости квартиры.
В реальности все происходит, как правило, иначе. Чаще всего ЖСК создаются по инициативе застройщика или девелопера. Поскольку по закону застройщик не может стать учредителем кооператива, он надевает маску — создает специальное юридическое лицо.
Особенности договора ЖСК
Пайщик действует только через правление
Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.
Пайщик платит не за квартиру, а за пай
По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.
Нет регистрации в Госреестре
Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.
Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом
Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует.
Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров.
Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.
В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует
Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.
Изучаем договор и устав
Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.
Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.
Реквизиты сторон
Договор должен содержать:
- название и адрес кооператива;
- номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
- сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).
Объект договора
Договор должен содержать:
- название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
- подробные сведения о застройщике;
- подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
- алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.
Сроки сдачи
Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.
Выплаты: сколько и когда платить?
Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны:
- порядок перерасчета выплат;
- дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.
Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.
Условия изменений и прекращения договора
Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:
- ликвидация ЖСК;
- исключение пайщика из кооператива;
- выход пайщика из кооператива.
Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.
Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.
Как прекратить отношения с недобросовестным ЖСК и вернуть деньги?
Договоры ЖСК составляются кооперативами самостоятельно и слабо регулируются законом. Зачастую, если застройщик является инициатором кооператива, договор действует в пользу строительной компании.
Все это оставляет застройщику большое пространство для маневра: перенос сроков строительства на неопределенное время, срок, а то и вовсе глубокая заморозка; взыскание больших штрафов за неуплату взносов; неоправданно высокие дополнительные сборы.
Прекратить отношения с ЖСК можно двумя способами:
- выйти из состава кооператива;
- досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Рассмотрим каждый случай в отдельности.
Выход из кооператива
Подобно вступлению в кооператив, выход из него является добровольным. Для этого нужно написать заявление, в котором пайщик уведомляет о выходе и требует вернуть внесенный взнос.
Факт отправки и приема заявления необходимо подтвердить документально. Например, отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении.
После выждать положенный срок и, если ответа нет, подать на кооператив в суд с требованием вернуть деньги.
Порядок выхода из кооператива и сроки возврата денег не установлены законодательно. Надо читать устав.
А в уставе может быть прописано, например, что заявление на выход будет рассмотрено в течение 6 месяцев следующего года. И это законно.
Причем на протяжении 6 месяцев в устав будут внесены изменения (невыгодные пайщику). И это тоже законно. Поэтому повторяем: устав и договор ЖСК необходимо читать самым тщательным образом.
Досрочное расторжение договора ЖСК в одностороннем порядке
Вариант еще более сложный. Получив заявление на расторжение договора, ЖСК имеет право отказать или предложить невыгодные условия расторжения. Часто это требование уплаты штрафа размером 10-15% от взноса. В итоге, все равно придется судиться.
Что вернет ЖСК?
Как правило, пайщику удается вернуть только паевой взнос. Остальные — членский, дополнительные — возместить не удается. Часто кооператив не возвращает вступительный взнос, а он весьма не мал — примерно 20% от общей стоимости недвижимости.
В некоторых случаях можно затребовать неустойку. Законом взыскание неустойки не предусмотрено, однако если удастся доказать, что между пайщиком и кооперативом возникли обязательственные (не договорные) отношения, то в силу вступает Закон «О защите прав потребителей».
Советы пайщикам
Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.
Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.
Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.