Аналитики Циан оценили изменения на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошло 107 городов с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в трех из 16 городов-миллионников стоимость «квадрата» готового жилья в среднем выше, чем строящегося.
Цены на «вторичку» росли в два раза быстрее, чем в 2019 году
Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке: рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составила по итогам 2020-го 90,2 тыс. рублей. За год прирост достиг 16,1% (по итогам 2019-го средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей).
Основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также начали прибавлять цены относительно первичного рынка.
Еще одна причина роста цен — большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п.
позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину.
Если в начале 2020 года покупатель готового жилья рассчитывал на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья удастся найти по ставке 8%.
ВI квартале 2020 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке РФ показывала минимальную динамику: –0,4% (до 77,8 тыс. рублей).
II квартал практически полностью прошел в режиме самоизоляции. И если застройщикам удалось оперативно переключиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (–1,3% относительно апреля).
Рынок купли-продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени, поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена 1 кв. м на готовое жилье не менялась. В июне за счет активизации отложенного в период карантина спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам II квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.
В III квартале 2020 года вторичный рынок еще лихорадило: в июле средние цены снижались (–1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне подорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за III квартал средняя цена 1 кв. м выросла на 5,2%.
IV квартал 2020 года ознаменовался рекордным ростом цен в декабре (+7,5%). Причины этого накапливались в течение всего второго полугодия: девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости.
Кроме того, повлияла и особенность менталитета: россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки у многих отменились — появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре–декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».
В конце года на ценообразовании готового жилья сказалась и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь снижением объема предложения из-за пандемии.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше, чем в 2019-м (тогда вторичная недвижимость увеличилась в цене на 7,5%). Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке выросли на 24,8% (в рублевом выражении — на 18 тыс. рублей за 1 кв. м).
Динамика средних цен 1 кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Динамика средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) по итогам 2020-го равен 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения увеличился на 670 тыс. рублей, за два года — на 930 тыс. рублей, или 20,4%. Всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на 1 млн рублей.
- Средний бюджет предложения на вторичном рынке (города с населением 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан- Регионы и столицы дорожают сопоставимыми темпами
По данным Аналитического центра ЦианСредняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях по итогам 2020-го достигла 158,6 тыс. рублей — это на 15% выше, чем годом ранее.
Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тыс. рублей). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тыс. рублей) и +13% (139,2 тыс. рублей) соответственно.
Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тыс. рублей).
Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла до 64,6 тыс. рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 11,3%.
Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).
Стоимость квадратного метра в городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн выросла значительнее — в среднем на 16,3%.
Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий: за счет большего роста цен города с меньшей численностью догоняют по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тыс.
рублей) сегодня стоит чуть выше, как и «квадрат» в крупнейших городах год назад (61 тыс. рублей).
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
Лидеры и аутсайдеры по динамике цен
По подсчетам Циан, только для трех российских городов из 107 (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020-го средняя стоимость 1 кв. м снизилась или осталась прежней. Среди них ни одного города с численностью населения от 250 тыс. человек.
- Падение или стагнация цен в 2020 году зафиксированы в городах:
- Наибольший прирост цен в 2020 годуотмечен в городах:
- По данным Аналитического центра Циан
- Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20 до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Улан-Удэ, Омск, Калининград.
Но для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5–10%. Примерно такое же количество городов прибавило в цене до 5% и от 10 до 15%.
Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
- В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном (+21%) и Южном (+20%) федеральных округах.
- Динамика средней стоимости 1 кв. м в городах по федеральным округам
- По данным Аналитического центра Циан
- «Вторичка» уступила новостройкам
Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость 1 кв. м в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках.
Из всех городов с численностью населения от 1 млн человек (16 городов) всего в трех стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13 городах цена 1 кв. м на вторичном рынке ниже, чем в новостройках.
Дешевле всего обойдется вторичное жилье по сравнению со строящимся в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде.
- Средняя стоимость 1 кв. м в декабре в городах-миллионниках
- По данным Аналитического центра Циан
Циан сравнил ситуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставим по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в 2020 году), а также в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество — большую доступность по сравнению со вторичным рынком.
Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и в характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья.
Квартальная застройка, архитектурное единообразие, собственные дворы, выделенные машино-места, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон — с учетом этих характеристик все больше покупателей голосуют рублем именно за строящееся жилье, тогда как «вторичка» утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в 2020 году получила дополнительный стимул в виде снижения ставок по ипотеке.
Во время карантина собственники демпинговали для поддержания спроса
На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74–77,5 тыс. рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для I квартала 2020 года.
Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года: средняя стоимость 1 кв. м новых апрельских квартир составила в целом по РФ 70,9 тыс. рублей за кв.
м — это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, выставленных на продажу в марте 2020-го.
В условиях самоизоляции именно демпинг явился главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.
Но уже в мае новинки вторичного рынка снова подорожали, несмотря на самоизоляцию: средняя цена 1 кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. рублей, обновив максимум. Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры с привлечением ипотеки приобретается новое жилье в строящемся доме.
Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки: в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и послужило одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека и в целом — активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.
В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости — в среднем за 92,3 тыс. рублей за 1 кв. м. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет ожидаемого на тот момент завершения программы льготного кредитования.
- Средняя стартовая стоимость 1 кв. м квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу
- По данным Аналитического центра Циан
- Бо́льшими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях — +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.
- Динамика стартовых цен на вторичном рынке
- По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и был вынужден выживать в 2020 году самостоятельно. Но оба сегмента первичного и вторичного рынка находятся в тесном взаимодействии, поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию готового жилья.
Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году.
Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам многие покупали строящееся жилье как инвестицию для дальнейшей перепродажи. В 2021-м такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, но с таким прайсом найти покупателя будет непросто, что замедлит спрос.
- Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в 2020 году
- По данным Аналитического центра Циан
Бизнес сегодня: На «вторичке» столицы спрос на «малогабаритки» за 10 лет вырос в 4,5 раза, их владельцы часто завышают цены и редко торгуются
Курс валют предоставлен сайтом old.kurs.com.ru
РЕКЛАМА
В ИНКОМ-Недвижимость проанализировали спрос на вторичные малогабаритные квартиры в столице, который держится на традиционно высоком уровне, и подсчитали, что по отношению к 2010 году он вырос в 4,5 раза.
Сейчас на вторичном рынке жилья старой Москвы большинство малогабаритных квартир – «однушки», что объясняется как постоянным переходом в этот сегмент подобных объектов с «первички», так и особенностями поведения их покупателей.
В целом владельцы квартир с уменьшенными площадями чаще, чем продавцы полноформатного жилья, завышают цены на свое предложение, зная о его дефицитности, и реже соглашаются даже на небольшую скидку. Так, по статистике компании, на вторичном рынке в целом средний размер дисконта составляет сейчас 6,3%, а в категории «малогабариток» – 3%.
Согласно наблюдениям специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы спрос на малогабаритные квартиры (1-комнатные площадью до 30 кв. м, 2-комнатные – до 41 кв.
м, 3-комнатные – до 55 кв. м) с 2010 года увеличился в 4,5 раза.
Активность покупателей таких лотов поддерживается, в том числе, появлением во вторичном сегменте все большего количества малогабаритных объектов (квартир и студий), переходящих с «первички».
Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «На «вторичке» столицы доля малогабаритных квартир наиболее велика в категории «однушек» – 12%, именно такие объекты чаще всего переходят с первичного во вторичный сегмент. На накопление в экспозиции этих лотов влияет еще и поведение покупателей.
Малогабаритная однокомнатная квартира – это, так сказать, разменная монета рынка недвижимости, обычно ее приобретают приезжие из регионов, пытающиеся закрепиться в столице, люди, у которых изменилась жизненная ситуация (развод, разъезд с родственниками и т.д.), а также переезжающие из-за ухудшения материального положения.
Также малогабаритные «однушки» выбирают те покупатели, которые в условиях экономической нестабильности не могут обременять себя кредитом или потратить все имеющиеся у них накопления. Для многих такое жилье является промежуточным вариантом, поэтому вскоре оно возвращается в экспозицию.
Что же касается двух— и трехкомнатных малометражных квартир, то здесь ситуация другая – их покупают семьи, иногда с детьми, а они гораздо реже меняют свои жилищные условия».
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что продавцы малогабаритных объектов чаще, чем собственники полнометражных квартир, завышают цены, так как понимают, насколько дефицитным является их предложение.
Также они менее охотно идут на дисконт, а если и предоставляют скидку, то ее размер обычно незначителен. По подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, основанным на статистике сделок компании, на «вторичке» столицы в целом средний размер дисконта сейчас равен 6,3%.
В категории малогабаритного жилья это показатель находится на уровне 3%.
Ценовая чувствительность покупателей подобных объектов весьма высока. Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Главным преимуществом малогабаритного жилья в сравнении с полнометражными квартирами является его невысокая цена, поэтому завышение реальной стоимости предложения даже на 200-300 тысяч рублей может отпугнуть покупателей.
С другой стороны, есть большой риск ошибиться и продешевить, поэтому без помощи профессионала собственникам таких квартир порой сложно установить верный ценник. И если они не спешат с продажей, то при повышенном интересе к своей квартире, выраженном в постоянных звонках и просмотрах, предпочитают подержать ее в экспозиции месяца два-три, чтобы попробовать сыграть на повышение».
Почему резко вырос спрос на московскую «вторичку»?
Покупателям жилья на вторичном рынке Москвы сейчас должно быть непросто. Попробуй разберись: то ли постараться как можно быстрее купить сейчас, пока не началось, то ли подождать, пока начнется, и купить позже
Александр Авилов/АГН «Москва»
Спрос на вторичное жилье в столице резко вырос после окончания режима самоизоляции, отмечают в «ИНКОМ-Недвижимости». К примеру, в июне компания получила на 45% авансов больше, чем месяцем ранее, в июле прирост составил 50%.
По итогам августа актуальный спрос на «вторичке» сравнялся с показателями июля.
При этом если июнь-2020 уступил прошлому июню 3% договоров о предоплате, то июль-2020 был уже на 15% прибыльнее июля-2019, а в августе годовое опережение составило 30%.
И по данным московского Росреестра, июль, к примеру, стал для вторичного рынка более чем успешным: за месяц зарегистрировано 11 303 перехода прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. В сравнении с июлем прошлого года, когда было оформлено 12 563 договора, показатель снизился на 10%, но главное, что июньские показатели (8689 договоров) оказались превышены сразу на 30%.
По оценкам экспертов, основных причин такой нехарактерной для лета рыночной активности три. Первая — конечно, реализация отложенного спроса, накопившегося за время самоизоляции. Вторая — низкие ипотечные ставки.
«При сниженной ключевой ставке ЦБ РФ банки стали предлагать более мягкие кредитные условия на покупку вторичного жилья, да и сами продавцы рассматривают возможность снижения цены, чтобы переманить покупателей с первичного рынка», — подчеркивает глава столичного Росреестра Игорь Майданов.
Наконец, третья и едва ли не основная причина — отчаянно снижающаяся доходность по банковским депозитам. «В силу последней причины на рынок выходит все больше покупателей, которые фактически не нуждаются в решении жилищного вопроса — рекордно низкие ставки по вкладам вызывают у них сильную негативную реакцию из серии «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты».
По нашим наблюдениям, каждая седьмая сделка во вторичном сегменте сейчас проходит именно с целью сохранения сбережений от обесценивания», — отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. В результате число покупателей, приобретающих жилплощадь с помощью «живых» средств, без использования займа, увеличилось в два раза по сравнению с началом лета.
По статистике компании, следствием резкого роста спроса на «вторичке» стало сокращение ликвидного предложения и как раз общее повышение цен.
Мнение Игоря Майданова в «ИНКОМ-Недвижимости» не поддерживают, заявляя, что с начала лета стоимость наиболее качественных объектов в сегменте жилья массового спроса увеличилась в среднем на 10% и повышать цены начинают даже собственники квартир, ранее считавшихся малопривлекательными.
В компании прогнозируют, что в случае вымывания из экспозиции бюджетных объектов цены на «вторичке» к концу года поднимутся до 15%, после чего в сегменте может начаться длительная стагнация.
Кстати, определенное подтверждение реалистичности именно такого стагнирующего сценария можно найти в аналитике ЦИАН (исследование есть в распоряжении BFM.ru).
Конкретно в Москве спрос на вторичном рынке недвижимости пока относительно устойчив, средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя в 216 500 рублей, что на 1,1% выше, чем в июле, и на 5,3% выше в годовой динамике.
Однако, подведя итоги августа в 128 российских городах (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), а также в Московской и Ленинградской областях, эксперты ЦИАН пришли к выводу: в целом отложенный спрос на вторичном рынке практически исчерпан — средняя стоимость квадратного метра снизилась по России на 1,5%, составив 74 800 рублей. Фактически цены возвращаются к «карантинным» показателям, поскольку сопоставимы с показателями мая, когда еще действовали ограничительные меры. При этом в городах-миллионниках стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 1,4%, в городах с численностью населения от 500 тысяч до 1 млн человек — увеличилась на 0,6%. В итоге текущая средняя стоимость квартиры на вторичном рынке страны — 4,44 млн рублей при площади в 57,7 квадратного метра, так что с начала года средняя квартира подешевела на 150 тысяч рублей.
«Главная причина снижения цен на вторичном рынке — это относительно невысокая активность клиентов, — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Во-первых, в разгаре сезон отпусков, в том числе и на заграничных курортах. В связи с этим многие отложили решение жилищного вопроса и продажу недвижимости на осень.
Во-вторых, покупатели сегодня нацелены на изучение первичного рынка, поскольку до завершения субсидирования ипотеки остается всего два месяца.
Идет активный мониторинг рынка, люди сравнивают, что же выгоднее: купить жилье в новостройке под субсидированную ставку или взять готовый вариант на вторичном рынке, где ипотека не столь доступна».
Впрочем, не все так однозначно: как показывает статистика, из-за перехода застройщиков на проектное финансирование средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке нередко оказывается выше, чем в старом жилом фонде. Поэтому потенциальным покупателям есть над чем подумать, уверен Алексей Попов.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Вторичный рынок жилья в Москве пополняется на 2–5% в год «вчерашними новостройками»
Покупатели жилья на вторичном рынке слабо реагируют на дешевеющую ипотеку и реновацию /Злата Милявская / Ведомости
На вторичном рынке старой Москвы единовременно выставлено на продажу примерно 50 000–60 000 квартир.
Плюс 4500–5500 в новой Москве и около 70 000–80 000 – в Подмосковье (обобщенные данные «Инком-недвижимости», «Миэля» и Homeapp). На две трети это массовое жилье.
Элитного – не более 5%, добавляет Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ. Остальное – вариации на тему бизнес-класса.
Для сравнения: в базе «Новострой-М» представлено около 84 000 лотов на первичном рынке Москвы и области – вторичный рынок в целом больше и дороже: по данным «Азбуки жилья», 1 кв. м уровня от эконома до комфорта стоит в среднем от 187 400 до 261 900 руб., бизнес-класса – 377 500 руб., для новостроек это около 170 000 и 238 000 руб.
соответственно (данные «Метриума»). Но выбор качественных предложений по адекватной стоимости ограничен, считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». Правда, вторичный рынок постепенно пополняется вчерашними новостройками – примерно на 2–5% в год, уточняет Мищенко.
«Бум строительства начался пять лет назад. Новое современное жилье перешло в категорию вторичного 3–4 года назад, когда были сданы первые дома. Поэтому активный выход в продажу «недавних новостроек» ожидается не раньше 2022–2025 гг.», – предполагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
Также обновления рынка риэлторы ждут от программы реновации хрущевок.
По оценкам «Метриума», на рынок стали возвращаться продавцы, отказавшиеся от продажи «до лучших времен» в 2018 г. Шлома отмечает, что прибавилось квартир на продажу в домах под снос – на 54% за год: с 1474 до 2277 объектов.
Почти втрое – с 7 до 20% – выросла доля владельцев жилья в хрущевках, выставляющих его на продажу по завышенным ценам. Вырос и размер «надбавки» за перспективы обновить квартиру за счет реновации – с 0,3–0,5 млн до 0,5–0,7 млн руб. Случается, что накидывают более 1 млн руб.
к реальной стоимости, хотя речь идет об устаревшем, если не сказать древнем, жилфонде, удивляется эксперт.
К осени, по данным «Инком-недвижимости», срок экспозиции с 51 дня в декабре 2018 г. увеличился до 71 дня к нынешнему сентябрю. У «Миэля – сети офисов недвижимости» эти показатели – 70 и 95 дней. В среднем плюс 16% с начала года, до 90 дней, считают в агентстве Homeapp.
Впрочем, если собственники ликвидной недвижимости не завышают цены, все происходит быстрее: 3–4 недели до аванса проходит для квартир ценой до 8–9 млн руб., комментирует Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья». Квартиры за 9–15 млн руб. продаются за 4–6 недель. Объекты ценой от 35 млн ждут покупателей от 6 месяцев до года.
Практически неизменное число предложений и удлинение сроков экспозиции свидетельствуют о скромном спросе; такие факторы, как переход рынка новостроек на продажу через эскроу-счета, снижение ипотечных ставок и продвинувшаяся программа реновации пятиэтажек, не особенно подгоняют покупателей.
Статистика внесения авансов от аналитического центра «Инком-недвижимости» говорит об ослаблении спроса и в сравнении с предыдущим годом, и по отношению к началу нынешнего. В январе 2019 г.
спрос был на 15% меньше, чем годом ранее, лишь нынешний февраль не уступил прошлому. В марте число авансов было на 20% меньше, в апреле – на 17%, в мае – на 30% по отношению к аналогичному периоду 2018 г.
В июне отрицательная динамика достигла пика – минус 40%. В июле, августе и сентябре – минус 7, 12 и 25% соответственно.
Накануне перехода на новую схему финансирования проектов часть покупателей метнулась за новостройками, подгоняемая слухами о небывалом росте цен.
«Ажиотаж, связанный с реформой долевого строительства, привел к ослаблению спроса на вторичном рынке старой Москвы.
С середины весны, когда интерес к переменам начал нарастать, и до конца лета этот сегмент суммарно недосчитался почти трети сделок», – считает Шлома.
Но были клиенты, которые повели себя с точностью до наоборот: опасаясь завышенных цен и возможных банкротств застройщиков, они решили вообще не связываться с новостройками и сделали выбор в пользу готовых квартир.
Каширцев заявляет, что количество продаж на вторичном рынке за три прошедших квартала у «Азбуки жилья» увеличилось на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: «Это происходило на фоне новостей про рост цен в новостройках».
Сейчас страсти поутихли, и в ряде проектов квартиры продаются одновременно и на вторичном рынке (в уже введенных в эксплуатацию корпусах, например), и на первичном – с небольшой разницей в цене. И в таких объектах квартиры «с рук» уходят быстрее, чем «от застройщика», замечает Мищенко.
Например, в ЖК «Сколковский» студия в 28 кв. м от застройщика со сдачей в течение года продается за 3,7–3,8 млн руб. На вторичном рынке готовый аналогичный вариант стоит 3,9–4,1 млн руб.
Снижение ипотечных ставок хоть и вдохновляет покупателей, но серьезно активизировать спрос не может. По наблюдениям Шломы, часть потребителей откладывает выход на сделку, ожидая еще более комфортных условий по кредитам.
«Кроме того, ипотечный спрос на вторичном рынке уже практически исчерпан, остались только те, кто либо вообще не может себе позволить покупать в долг, либо в силу разных причин не хочет этого делать, – комментирует Шлома. – Социально-экономическая ситуация не располагает к тому, чтобы «влезать в ипотеку», уверенности в завтрашнем дне у многих нет».
Но, по данным «Метриума» и «Миэля», доля ипотечных сделок с начала года немного увеличилась: у первых – с 55 до 65%, у вторых – с 54 до 60%.
Программа реновации тоже пока не совершила революции на вторичке – повышенного спроса на хрущевки под снос риэлторы не наблюдают, вопреки ожиданиям продавцов такого товара.
Спрос скорее специфический, замечает Юлия Дымова, директор офиса продаж Est-a-Tet: покупают, если не хватает на новостройку, и рассматривают покупку как долгосрочную инвестицию.
Не известно, где именно будет построен новый дом, и этот факт, по мнению Марины Толстик, управляющего партнера компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», многих смущает. Но определенный интерес со стороны инвесторов есть.
В целом люди, изначально скептически относившиеся к программе реновации, поверили в нее, считает Шлома, однако в общем объеме сделок на вторичном рынке покупки-продажи жилья в домах, попавших в программу реновации, занимают минимальную долю и заметного влияния на общую ситуацию со спросом не оказывают.
Сейчас, по данным «Инком-недвижимости», соотношение доли свободных продаж и альтернативных сделок (когда вместо проданной квартиры тут же приобретается новая) 60% против 40%. Два года назад было примерно поровну. Клиенты все чаще «разбивают» цепочки, т. е. сначала продают, а спустя какое-то время покупают другую жилплощадь.
Квартиры в свободной продаже пользуются большим спросом, поэтому сценарий «взять кредит – приобрести новое жилье – найти покупателей на имевшийся ранее объект» уже не редкость, отмечает Шлома. Кроме того, кредит можно погасить досрочно после продажи старой квартиры. В основном «безальтернативно» продаются вчерашние новостройки.
Существенный момент – продав недвижимость на вторичном рынке, все больше покупателей уходит на первичный. Таких, по подсчетам Литинецкой, 60%. Благо география нового строительства в Москве обширна, строят повсеместно и, чтобы переехать в новый дом, часто не нужно даже покидать границы своего района, объясняет эксперт.
Есть еще одно объяснение уменьшению числа альтернативных сделок: в них, как правило, участвуют не самые обеспеченные люди, в условиях падения и без того скромных доходов они не хотят тратить деньги на переезд, ремонт, оплату услуг риэлтора и т. д. и просто уходят с рынка.
Альтернативных сделок становится больше в периоды заметного роста цен, когда люди боятся, что после продажи квартиры не успеют приобрести новый объект по желаемой стоимости. Однако на протяжении уже нескольких месяцев цены стоят примерно на одном уровне, поэтому Шлома предпосылок для роста их доли не видит.
С начала года недвижимость на вторичном рынке старой Москвы подорожала примерно на 5%. По статистике «Инком-недвижимости», в среднем 1 кв. м стоит 212 200 руб., по данным «Метриума» – 215 000 руб. В новой Москве – 142 800 руб. за 1 кв.
м, рост с начала года – на 11,9% (значительная часть новомосковской вторички – это вчерашние новостройки, более качественные, чем панельное наследие 1960-х – 1970-х гг. старой Москвы). Показатели Подмосковья – 79 600 руб. за 1 кв.
м и плюс 5,8% соответственно («Инком-недвижимость»).
Скидки, говорят риэлторы, небольшие – 2–5%. Рассчитывать, по словам Дымовой, можно на дисконт не более 100 000–250 000 руб.
Со скидками чуть более 5%, считают в «Инкоме», продается около 78% квартир. Такой дисконт держался на протяжении всего года. Литинецкая полагает, что выторговать получается лишь 1–3%.
Покупатели в целом стали сговорчивее, но немало еще клиентов добивается скидки в 10% – им кажется, что все непомерно дорого. По выражению Мищенко, такие покупатели «гуляют по рынку» от одной квартиры до другой.
Меньше стало и продавцов, считающих свою недвижимость бесценной. Доля сделок с превышением первоначальной цены предложения, по статистике «Инком-недвижимости», уменьшилась с 11 до 7%.
Ни значимого роста, ни существенного падения цен в ближайшее время эксперты не ждут. Большинство покупателей в средствах ограничены, дешевеющие проценты по ипотеке дают кратковременный эффект, поэтому вряд ли в условиях скромного спроса квартиры будут дорожать. Но и существенного уменьшения стоимости до конца года тоже не предвидится – качественного предложения немного, замечает Шлома.
«Пока можно сказать, что средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте замерла, к началу 2020 г. возможна лишь минимальная отрицательная коррекция цен – минус 3–5% – из-за продолжающегося ослабления спроса в сегменте», – прогнозирует он. «В период активизации рынка в конце 2018 г. – первом полугодии 2019 г. спрос был исчерпан на много месяцев вперед», – считают в аналитическом центре irn.ru.
В НДВ и «Азбуке жилья» ждут небольшого (2–3%) повышения цен. Возможно, рынок на какое-то время взбодрят инвесторы, которых не устраивает падение доходов от депозитов в банках и которые предпочтут уйти на рынок недвижимости, предполагают в irn.ru.
В более отдаленном будущем расклад может изменить реновация – когда рынок обновится за счет нового предложения и старые дома начнут существенно проигрывать новым.
Более весомый, чем сейчас, вклад может внести и ипотека: если ставки по кредиту сравняются с доходностью от аренды жилья, станет выгоднее покупать, а не снимать жилье, считает Алексей Игошин, гендиректор технологичного агентства Homeapp.
Сейчас в Москве доходность от аренды в среднем около 4–6%, а минимальная ставка по ипотеке – более 8%, напоминает эксперт. Когда показатели выравняются, цены на жилье снова могут начать расти. К этому остается только добавить надежду на рост доходов граждан – не в отчетах ведомств, а в реальной жизни.
Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты
До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.
При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.
Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов.
«Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период.
Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.
Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.
С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку.
Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов.
По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».
Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость».
«В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе.
В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
- Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
- Среди причин повышенного спроса Шлома называет:
- 1) отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2) снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3) рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4) страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.
Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.
Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене.
Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.
Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.
Почему резко подорожали квартиры на вторичном рынке? По словам эксперта,..
На рынке вторичной недвижимости ажиотаж. Цены резко взлетели, а ликвидные квартиры оказались в дефиците. Лайф разбирался, как эта ситуация отразится на продавцах и покупателях жилья.
Как долго продолжится рост спроса на вторичном рынке
По данным Росреестра, продажи на рынке вторичного жилья с начала года выросли на 51%. Такого ажиотажного спроса риелторы не наблюдали несколько лет.
— На протяжении последних месяцев мы видим значительный рост интереса к вторичной недвижимости. Причём в большинстве крупных российских городов, — рассказывает руководитель направления вторичной недвижимости в сервисе «Авито.Недвижимость» Руслан Закирьянов.
По его словам, больше всего спрос вырос в Новосибирске (+108%), Екатеринбурге (+101%), Челябинске (+86%), Красноярске (+77%), Казани (+77%) и Воронеже (+76%).
— Сейчас в поведении многих категорий покупателей наиболее отчётливо проявляется потребительский пессимизм. Он связан с тревогой за будущее. Отсюда и естественное желание гарантированно сохранить и приумножить сбережения. Поэтому мы видим повышенный интерес к недвижимости как к традиционному активу для сохранения денег, — отмечает основатель компании СITYLIFE Михаил Ковшов.
Многие боятся покупать квартиру на стадии строительства. Опять же, из-за нестабильной ситуации в экономике. Соответственно, больше покупателей стали присматриваться к вторичной недвижимости. По словам Михаила Ковшова, сейчас многие приобретают квартиры как инвестиционную недвижимость — для последующей сдачи в аренду.
К тому же рынок вторички больше, чем новостроек, выбор жилья там шире, в него можно быстро переехать после покупки. Интерес к квартирам в старом фонде также подстегнуло снижение курса рубля и падение процентов по банковским вкладам.
— В таких условиях инвестиции в недвижимость более выгодны, чем депозиты. Ещё один фактор — ограничения из-за пандемии вынудили часть граждан на время отложить покупку недвижимости.
После снятия основных ограничений они вернулись на рынок, присоединившись к текущим покупателям.
В том числе в результате этого образовался тот ажиотажный спрос, который мы сейчас наблюдаем, — отметил эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
Риелторы считают, что затишье на рынке начнётся только после того, как сойдут на нет все эти факторы. В ближайшее время предпосылок для этого нет. Соответственно, высокий спрос на вторичку сохранится ещё как минимум несколько месяцев.
Правда, заметно расти он уже не будет. В такой ситуации специалисты не рекомендуют торопиться с покупкой, а вот продать квартиру на 10–15% дороже рыночной цены сейчас, может быть, самое время.
Если, конечно, недвижимость находится в востребованном районе.
Какие квартиры пользуются ажиотажным спросом и где они находятся
Чаще всего покупатели ищут однокомнатные или двухкомнатные квартиры, они традиционно пользуются популярностью практически во всех регионах. По словам Руслана Закирьянова, их доля в общей структуре спроса составляет 39%.
Большое значение имеет и место расположения жилья. Как отмечает Руслан Закирьянов, в Москве самыми востребованными районами являются Некрасовка, Южное Бутово и Северный, а в Петербурге — Красносельский, Приморский и Московский.
Самые популярные районы в Екатеринбурге — Чкаловский, Ленинский и Верх-Исетский, в Казани — Советский, Приволжский и Ново-Савиновский. В Красноярске чаще всего приобретают вторичное жильё в Советском, Октябрьском и Свердловском районах, в Нижнем Новгороде — в Автозаводском, Советском и Канавинском, в Новосибирске — в Кировском, Октябрьском и Ленинском.
Насколько дорожают квартиры
По данным «Авито», рост цен на вторичном рынке в среднем по стране составил 6%. В некоторых городах подорожание оказалось более ощутимым: в Москве +17%, в Санкт-Петербурге +10%, примерно столько же в Воронеже, Омске и Нижнем Новгороде. При этом самое дорогое вторичное жильё оказалось в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
Рост цен, вероятно, продолжится и в ближайшие месяцы. Дело в том, что на рынке уже сейчас наблюдается дефицит квартир на вторичном рынке.
— Не раз мы наблюдали, как потребители ускорялись с выходом на сделку из-за всё более серьёзного дефицита ликвидного предложения на вторичке. Это объекты с высокими качественными характеристиками, выставленные на продажу по незавышенной стоимости.
В период до карантина средний срок экспозиции таких лотов составлял около месяца. Сейчас — лишь неделю.
Также нужно учитывать, что в нынешних условиях с рынка в первую очередь уходят самые бюджетные объекты, а в экспозиции остаются более дорогостоящие лоты, что влияет на средние цены предложения в сегменте, — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости» Сергей Шлома.
Впрочем, в ближайшие месяцы можно будет ждать коррекции цены. Сейчас стоимость многих квартир завышена. Отсюда и новые ценники.
Если зимой однушки в районах у Третьего транспортного кольца в Москве выставлялись за семь миллионов, то сейчас многие хозяева хотят за аналогичное жильё уже девять миллионов.
Конечно, в ходе торгов цена обычно снижается — и существенно, — но такая тенденция покупателей пугает. В ближайшей перспективе квартиры могут продолжить дорожать. Но темпы роста цен будут не такими значительными.
— Средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы в сравнении с октябрём прошлого года выросла на 8,6%. Сейчас она составляет 230,6 тысячи рублей. Средняя стоимость объектов увеличилась на 5,9% (с 12,7 до 13,4 миллиона рублей). Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры.
На 11,5% выросла цена за один квадратный метр и на 9,7% — стоимость объекта в целом. В Подмосковье квартиры подорожали больше. Средняя цена предложения одного квадратного метра на вторичке выросла на 15,8% и составляет сейчас 92,7 тысячи рублей. Усреднённая стоимость объектов повысилась на 15% (с 4,1 до 4,7 миллиона рублей).
Однушки выросли в цене на 17%, — заключает Сергей Шлома.