Владелец нежилого помещения должен оплатить уборку 10 м от входа?

Сегодня редкий владелец нежилого помещения не осознает, почему он должен нести расходы в отношении общего имущества в МКД. Управляющие организации (далее-УО) выигрывают суды и взыскивают задолженность за нежилые помещения не только по коммунальным услугам, но и за текущий ремонт и содержание МКД.

В начале пути «борьбы» собственников нежилых помещений с УО в судах применялись более примитивные доводы по типу «я имею отдельные договора на уборку придомовой к помещению (в частности, магазину) территории, коммунальные услуги, не пользуюсь входом в подъезд, не мусорю в подъездах дома, не езжу на лифте…».

Судебные решения различных инстанций по вышеуказанным вопросам поставили жирную точку.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 было указано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги.

К тому же, «в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений».

Чёткое определение по поводу обязательств по оплате следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ)».

Вывод о том, что обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией можно найти в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017 года.

При этом данный Обзор подтверждает обязанность любого владельца нежилого помещения нести такие расходы, даже если таковым является муниципальное образование, субъект РФ или в целом Российская Федерация.

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Юридически это понятие определяется Постановлением Правительства от 06.05.2011 г. No 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и гласит, что нежилые помещения в многоквартирном доме это помещения, которые нельзя отнести к общему имуществу собственников помещений в доме.

Разницей между жилыми и нежилыми помещениями в МКД является их целевое использование. Нежилые используются исключительно для коммерческих, административных или общественных нужд, категорически запрещается использование их для постоянного проживания. Например, нежилые помещения используются в качестве офисов, магазинов и точек сферы обслуживания.

К МКД также относится понятие встроенных нежилых помещений.

Во многих домах пространства для коммерческой инфраструктуры проектируются сразу, поэтому невзирая на отсутствие определения встроенных и пристроенных помещений в Кодексах РФ, их можно найти в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004).

Согласно этому документу, встроенное нежилое помещение — это помещение, находящееся в габаритах жилого дома и выступающее за его пределы не более, чем на полтора метра.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

  Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

• Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.
• Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
• Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

1. Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
2. Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
3. Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
4. Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
5. Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
6. Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
7. Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Кто может занять нежилое помещение, и какие требования должен выполнять

Нежилое помещение может использоваться собственником или сдаваться по договору аренды. Собственник несет ответственность за состояние и правила его эксплуатации. В случае аренды, ответственность закрепляется за арендатором. Организация, занявшая площади МКД, обязана выполнять следующие требования:

• Оборудовать отдельный вход. Кровля входа не должна превышать высоту пола второго этажа.
• Допускать ремонтных работников к общедомовым системам и коммуникациям при ремонте. Уведомлять работников домового обслуживания о необходимости проведения внеплановых ремонтных работ.
• Не превышать допустимый уровень шума. Проводить шумные работы только в установленное время.
• Производить погрузку и разгрузку товара и оборудования в местах, где нет окон.

Согласно ЖК РФ нежилые объекты могут занимать только площадь первого этажа. Квартиры второго этажа также могут быть использованы как нежилая недвижимость, но при условии, что весь первый этаж здания уже отдан под нужды различных организаций. Ни рядом с жилыми квартирами, ни над ними располагаться площади, не предназначенные для проживания, не могут.

При поступлении жалоб от жильцов о нарушении санитарно-эпидемиологических норм, решением суда может быть назначена выплата моральной компенсации пострадавшей стороне.

Как узнать размер?

Чаще всего путаница происходит в понятиях общедомового и нежилого имущества. К общедомовым площадям относятся:

• подвалы;
• лифтовые зоны;
• чердак;
• лестницы.

1. Математически формулу площади нежилых пространств в доме можно выразить следующим образом:
2. Общая площадь дома минус общедомовая территория минус жилая территория.
3. Оставшаяся часть и будет искомым значением.

Чтобы узнать площадь жилых и нежилых помещений в МКД, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, где представлены точные данные о поставленных на кадастровый учёт зданиях. Также эти данные указаны в техническом паспорте строения, ознакомиться с ним можно в ТСЖ или внимательно изучив квитанцию об оплате услуг. В ней указаны площади помещений каждого типа.

Технические требования к помещениям нежилого типа и к использованию этих объектов

В площадях, где не предусмотрено проживание людей, наличие всех коммунальных ресурсов, не обязательно. Может отсутствовать газоснабжение или санузел, если они не нужны для организации заявленной деятельности. Одним из главных условий является соответствие нормам пожарной и санитарной безопасности.

Помещение должно иметь технический план, утвержденный в установленном порядке. Перестройка и перепланировка под нужды организации должна быть согласованной, и не представлять опасности для жителей.

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора. Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

   Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

3. Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
4. Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ. В перечень обязательных к подаче входят:
   • заявление на перевод помещения;

   подлинные или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;

5. согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
6. протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
7. поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
8. Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней. Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

   Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

9. Заказ технической документации в БТИ.

Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

10. Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
11. Строительные работы.
12. Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2021 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Ответственность за незаконное присвоение

В Уголовном кодексе РФ прописаны 2 состава злонамеренного преступления, которые могут расцениваться как незаконное присвоение чужого имущества: присвоение (ст. 160 УК) и самоуправство (ст. 330 УК). Наступающая ответственность будет зависеть от тяжести преступления, наличия или отсутствия отягчающих обстоятельств.

Максимально возможные виды негативных последствий:

1. Выплата денежного штрафа до 500 000 рублей или суммарный заработок захватчика за полгода.
2. Обязательные исправительные работы до 480 часов.
3. Исправительные работы сроком до 2 лет.
4. Принудительные работы длительностью до 5 лет, при этом возможно ограничение свободы до 1,5 лет.
5. Срок заключения 5, 6 или 10 лет.

Нежилые помещения коммерческого назначения сегодня часть практически каждого многоквартирного дома. Основные тезисы и понятия, которые необходимо знать как собственникам помещений так и деловым людям были рассмотрены в статье. Однако законодательство имеет свойство со временем меняться, поэтому в случае возникновения любых вопросов или сомнений следует обращаться к специалистам.

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.

Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

            Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.

В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.

Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

            ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

            Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно  отвечать жилое помещение.

Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.

Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.

Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

            Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

            Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.

Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.

Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

•             Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
•             При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
•             НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

             Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

            Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

            Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

            В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.

По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Вс напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г.

для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги.

При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии.

Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г.

с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г.

совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.

), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г.

отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г.

№ 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией.

«По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся.

«На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества.

«ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он.

– Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Нежилое помещение в МКД. В поисках статуса

МУП Аптека. Заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка сроком на 10 лет. В 2015 г. земельный комитет заставляет нас расторгать договор аренды земельного участка.

У нас их два: аптечный пункт находится в жилом доме (встроенное помещение), аптека находится в пристроенном нежилом помещении встроенного нежилого помещения в здании (жилой дом).

Земельный комитет ссылается на то, что в связи с изменением в ЖК РФ мы как встроенное помещение освобождены от уплаты земельного налога. Наша ИФНС ссылается на то, что земля не может быть бесплатной.

Если мы расторгаем договор с земельным комитетом, то мы должны будем уплачивать земельный налог. Если помещение пристроенное, встроенное, то на встроенную часть уплачивать земельный налог не нужно (тогда нужно оформить документы по земле)?

На наши помещения у нас имеются следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из технического паспорта, межевое дело, техническая информация по объекту недвижимости и план объекта.

Земельный комитет отвечает по телефону, что расторгните договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка и налог на землю платить не надо по встроенному помещению, а по пристроенному, встроенному нужно посмотреть Жилищный и Налоговый кодексы.

Начнем с понятий.
Жилой дом	Согласно п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Нежилое помещение	Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Данное определение приведено в постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Не установ- лено	Ни Жилищный, ни Налоговый кодексы не содержат определений встроенного и пристроенного помещений.
Данные определения приведены в Приложении Б к Своду правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилы зданий» (СП 31-107-2004).
Встроенное	Встроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
Встроено-пристроенное	Встроено-пристроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.
Единство здания	Признаки единства здания приведены в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37.
Строение – это отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Признаки единства	Признаками единства здания служат: – фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;
– при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.
Арбитраж	Суды при решении аналогичных вопросов, является или не является нежилое помещение частью МКД, обращают внимание на следующее.
Признаки обособлен- ности	Если помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, то эти помещения являются самостоятельным объектом недвижимости.
При этом присвоение литеры А1 объектам при технической инвентаризации в отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих, что они являются составной частью многоквартирного жилого дома, само по себе не свидетельствует о том, что строения относятся к единому объекту (постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2014 г. № Ф03-125/2014).
Из технического паспорта нежилого помещения (выписки из технического паспорта жилого дома) можно определить, построены ли пристройки с жилым домом как единое строение, находятся на едином земельном участке.
Отдельный земельный участок	Если нежилые помещения пристройки имеют самостоятельные инженерные сети, через которые осуществляется поставка коммунальных услуг, отдельный земельный участок, выделенный для строительства пристройки и эксплуатации, то эти помещения не являются частью МКД (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 г. № А46-4164/2013).
Признаки единства Общие сети	Признаком того, что пристроенное нежилое помещение является частью МКД, служит тот факт, что пристроенное к многоквартирному дому помещение является конструктивной частью жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям (постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014 г. № Ф09-3787/14).
Признаки обособлен- ности	Если пристрой имеет свой фундамент и крышу, свои отдельные точки подключения сетей теплоснабжения, водопровода, канализации и электроснабжения, разводка сетей внутри здания не входит в систему внутридомовых сетей жилого дома, пристрой не имеет общих с многоквартирным домом помещений и инженерных сетей, в отношении помещения заключены самостоятельные договоры с обслуживающими коммунальными организациями, поставщиками ресурсов, над его кровлей отсутствуют помещения примыкающего к нему многоквартирного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП, выкопировкой из технического паспорта на домовладение, актом разграничения балансовой принадлежности и ответственности за техническое состояние и эксплуатацию сетей, то такое пристроенное нежилое помещение, занимающее пристрой к многоквартирному дому, не является единым строением с жилым домом (постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2013 г. № Ф09-9014/13).
Изучите свои документы	Таким образом, основываясь на доводах арбитражных судов, изучайте внимательно имеющиеся у Вас документы на встроенно-пристроенное помещение и определяйте, является ли оно частью МКД.
Определяю- щие признаки	Определяющими признаками будут: – наличие общего фундамента, стены, кровли; – подключение к сетям водоснабжения, электроснабжения и т.д. МКД; – единый с МКД земельный участок.
Встроенное помещение	Встроенное помещение однозначно является частью МКД, если оно не выступает за габариты здания более чем на 1,5 м.
Земельный участок	Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Собствен- ность МКД	Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Норма закона	П.п. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве на земельный участок	В этой связи собственнику общего имущества МКД принадлежит на праве общей собственности доля в праве на земельный участок, занимаемый МКД, размер которой согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорционален размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику общего имущества МКД.
Поэтому если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Земельный налог	Федеральным законом от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 2015 года, внесено изменение в п. 2 ст. 389 НК РФ, согласно которому к земельным участкам, не признаваемым объектом налогообложения по земельному налогу, относятся земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Не облагает- ся с 2015 г.	Таким образом, с 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом.
ФНС РФ в письме от 06.11.2014 г. № БС-2-11/795@ также разъяснила, что с 1 января 2015 года собственники помещений в МКД не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок под этим домом.
Встроенное помещение	Следовательно, в отношении встроенного помещения Вы освобождаетесь от уплаты земельного налога начиная с 2015 года.
Если встроено-пристроенное помещение также является частью МКД и земельный участок под МКД сформирован, то Вы не будете платить земельный налог и в отношении данного помещения.
Если земельный участок не сформирован	В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 года, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 28.05.2010 г. № 12-П разъяснил, что обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами.
Именно поэтому, отмечет КС РФ, федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Позиция чиновников