Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностях

Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностяхСобственник комнаты в коммуналке регулярно сдает ее третьим лицам без согласия собственников других комнат и определения порядка пользования общим имуществом. Это приводит к судебным спорам. Может ли суд в таком случае запретить на будущее сдавать комнату без достижения соглашения? Гражданская коллегия Верховного суда считает, что может. Это предотвратит угрозу нарушения прав (см. определение).

Спор возник вокруг трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве. Собственники двух комнат отдали их в безвозмездное пользование третьим лицам. Собственники третьей комнаты возражают: согласия на это они не давали.

Они потребовали расторгнуть договор с третьими лицами и запретить ответчикам предоставлять во владение и пользование посторонним лицам места общего пользования в коммунальной квартире без предварительного письменного согласия истцов.

Спор шел вокруг двух вопросов. Первый — должен ли собственник комнаты, передающий ее в аренду, получать на это согласие собственников других комнат. Второй — могут ли суды запретить сдавать комнату в будущем «без предварительного письменного согласия истцов».

Ответ на первый вопрос гражданская коллегия уже давала. Например, в недавнем определении по спору между жильцами коммунальной квартиры и посольством Казахстана, которое передавало часть комнат в этой квартире своим сотрудникам (см. здесь). Тогда суд применил по аналогии ст.

76 Жилищного кодекса (ЖК) о поднайме жилья, полученного по договору соцнайма, и указал, что собственник комнаты в коммуналке может передать ее в наем только с согласия других жильцов квартиры. ВС также сослался на ст.

30 ЖК о правах и обязанностях собственника жилого помещения: он вправе передавать его в наем при условии, что интересы соседей будут соблюдены. Интересно, что еще в 2013 году гражданская коллегия приходила к такому же выводу, но без ссылки на ст.

76 ЖК, обосновывая решение только нормами Гражданского кодекса о порядке использования общего имущества.

От ответа на первый вопрос зависело, есть ли основание выселять из квартиры жильцов, временно пользующихся комнатами. Однако к моменту рассмотрения дела двое из них уже съехали, а за третьим была зарегистрирована ¼ доли в одной из комнат. Поэтому значение приобрел второй вопрос: можно ли запретить ответчикам сдавать свои комнаты в будущем, не получив предварительного согласия соседей?

По второму вопросу мнения судов разошлись. Первая инстанция истцов поддержала. Соглашения между собственниками комнат в квартире о порядке пользования общим имуществом нет, не определен порядок пользования общими помещениями в случае сдачи комнат в аренду третьим лицам.

Значит, передача ответчиками комнат во владение и пользование другим лицам без согласия истцов свидетельствует о нарушении прав и интересов истцов на владение и пользование общим имуществом в коммунальной квартире.

То есть фактически суд запретил ответчикам в будущем сдавать комнаты в аренду.

Апелляция и кассация истцам отказали. Они согласились, что нарушение прав есть. Но для восстановления прав не нужен отдельный судебный акт, который обязывает в будущем не допускать нарушений.

Ведь правило о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, прямо предусмотрено законом.

Иными словами, суды посчитали, что в таких делах возможен только ex post, а не ex ante контроль.

Гражданская коллегия с мнением апелляции и кассации не согласилась (решение было вынесено 12 января). ВС ссылается на нормы Жилищного кодекса, а также на правила Гражданского кодекса о пользовании имуществом в долевой собственности (ст. 247).

Для пользования таким имуществом нужно согласие всех собственников, соглашается коллегия. Вместе с тем судьи отметили, что ранее истцы уже жаловались в суды на аналогичные действия ответчиков. То есть нарушения ВС считает систематическими.

В таких условиях решение первой инстанции, которая запретила сдавать комнаты в аренду третьим лицам в будущем, ВС признал верным и оставил его в силе.

Но мнения юристов по этому решению гражданской коллегии ВС разделились, однако спор разгорелся не по поводу того, могут ли суды выносить запрет на будущее, а по поводу того, обоснована ли в принципе существующая уже много лет позиция ВС о том, что для сдачи комнаты в коммуналке надо получить согласие соседей.

Так, часть юристов считает, что решение неконституционно. Подобный запрет — это нарушение права собственности.

Не важно, комната это или квартира: наличие индивидуальной собственности не предполагает, что кто-то должен дать согласие на сдачу имущества в аренду.

Если следовать логике ВС, то и квартиры в аренду надо сдавать только при согласии всех собственников в МКД (см. дискуссию на странице Артема Карапетова в «Фейсбуке»).

Андрей Рыбалов полагает, что подход ВС верный. Для жителей одной квартиры важно, кто пользуется общим имуществом вместе с ними, именно поэтому существует требование о согласии. В этом отличие от собственников помещений в МКД: личность сособственника там не так важна (см. пост Андрея Рыбалова на его странице в «Фейсбуке»).

Суд разъяснил правила пользования коммунальной квартирой :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Временные жильцы должны договариваться со всеми собственниками коммуналки о пользовании ванной и кухней.

Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностях

Victoria Kozlova / Russian Look

Верховный суд разъяснил правила пользования коммунальной квартирой, у которой несколько хозяев. Свою комнату в коммуналке сдавать можно, но чтобы временные жильцы могли пользоваться кухней или ванной, необходимо согласие другого владельца. Соответствующее постановление суд опубликовал на своем сайте.

Поводом для подобного разъяснения стало обращение в суд жительницы одной из коммунальный квартир в столице. Женщина, которая на правах собственности имела две комнаты в трехкомнатной квартире площадью 24,6 кв. м и 14,5 кв. м, подала иск о защите своих гражданских прав. Она также хотела получить компенсацию морального вреда.

Москвичку не устраивало то, что ее соседка сдавала свою комнату в коммуналку временным жильцам, которые пользовались общей кухней, ванной и коридором. Все это осложняло жизнь владелице двух комнат в квартире.

Ведь кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. Но дама, которая сдавала лишние квадратные метры, не оставила арендаторам вещей, которыми они могли бы пользоваться. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки в коридор и посуду для кухни.

Они пользовались вещами владелицы двух комнат в коммуналке.

Договориться мирно с временными жильцами москвичке не удалось, и тогда она обратилась в суд. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Однако районный суд ее иск не удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась.

Районный суд сослался на 41 и 42 статьи Жилищного кодекса, в которых указано, что согласия владельцев других комнат в коммуналке на вселение посторонних на свою территорию не требуется. А общее имущество, то есть ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». Однако Верховный суд с такими выводами не согласился.

Верховный суд указал, что собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но у каждого собственника квадратных метров есть и обязанности.

Хозяин комнаты в коммуналке обязан «поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ)».

Статья 41 Жилищного кодекса предполагает, что собственнику коммуналки принадлежит на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания, то есть кухня, ванная и коридор.

Но в следующей статье кодекса(42-я статья) сказано, что доля в праве общей собственности — пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире.

То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше.

В законе сказано, что общим имуществом необходимо пользоваться по договоренности или через суд. Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванну и на кухню. Но чтобы не ущемлять интересы других жильцов, с ними необходимо договориться или заключить соглашение, как временные жильцы будут пользоваться общими помещениями.

Верховный суд пришел к выводу, что нарушение районным и городским судами закона привело к тому, что исковые требования москвички «фактически остались нерассмотренными». Решения по делу хозяйки двух комнат отменены и переданы на рассмотрение в Останкинский районный суд Москвы.

Верховный Суд РФ напоминает: обязанность по содержанию детских площадок на прилегающей к МКД территории лежит на организации, осуществляющей управление этим домом

Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностях

История дела: в ходе внеплановой выездной проверки территориальным управлением Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (далее – Росстандарт) детская площадка, расположенная на территории многоквартирного дома, признана не соответствующей требованиям ГОСТа Р 52169-2012 «Оборудование и покрытие детских игровых площадок. Безопасность при эксплуатации. Общие требования».

  • Управляющая компания данного дома обратилась в суд с заявлением о признании незаконным и отмене предписания территориального управления Росстандарта.
  • В процессе судебных заседаний управляющая компания пыталась доказать, что спорные детские площадки не входят в зону её ответственности.
  • Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали управляющей компании в удовлетворении заявленных требований.

Верховный Суд РФ в своём определении от 25.08.2020г № 303-ЭС20-11685 согласился с решениями судов предыдущих инстанций. Таким образом, всем участникам процесса напомнили, что:

  • Статьей 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
  • Согласно п. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 (далее Правила N 491) — в состав общего имущества многоквартирного дома включаются детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
  • В силу п. 10 Правил N 491 — общее имущество должно содержатся в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан.
  • В силу п. 66 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. согласно ч.1 ст. 16, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ — собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Читайте также:  Низкие налоги для самозанятых распространят на всю страну

В связи с этим, содержание элементов благоустройства в границах придомовой территории относится к обязанностям лица, осуществляющего управление домом, независимо от того, упомянуты ли они в договоре и имеется ли по вопросу их выполнения решение общего собрания собственников помещений в жилом доме.

Информация подготовлена специалистами Центра информирования и консультирования граждан ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с использованием материалов сайта:http://zpp.rospotrebnadzor.ru

Когда суд разрешает не оплачивать долги по коммунальным услугам: обновленный перечень

Долги по оплате коммунальных услуг в современном мире, увы, не редкость. А еще пугают прогнозы экспертов о том, что вскоре тарифы вовсе поднимутся. И если это сбудется, то число коммунальных должников увеличится в несколько раз.

Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностях

Управляющие компании стараются взыскать задолженность, причем разными методами – подают в суд, запугивают и даже стыдят должников. Но не в компетенции управляющей компании взыскивать долги в принудительном порядке. Если должник платить не хочет, то вариант только один – идти в суд.

Современная судебная практика показывает, что не всегда задолженность по коммунальным услугам предстает основанием для ее взыскания. Нередко суды встают на сторону должников, а иногда проскальзывают прецеденты – собственника квартиры полностью или частично освобождают от долга по коммунальным услугам.

Давайте вместе разберемся, при каких обстоятельствах можно не уплачивать долги по коммунальным услугам?

Существуют тарифы, по которым УК начисляет плату за коммуналку, причем они не обоснованы нормативами, соответствующими документами. Именно по этой причине жилец имеет право не оплачивать выставленный счет. Такой вывод сделал Верховный суд, который рассматривал, как казалось на первый взгляд, классический случай. Речь идет о Деле под номером 5-КГ-14-163.

Жители многоэтажного дома практически 12 месяцев не платили за содержание общедомового имущества, не делали взносов на капитальный ремонт. На фоне таких обстоятельств управляющая компания подала иск в суд. Сначала орган власти встал на сторону истца – управляющей компании, поскольку имелись доказательства неуплаты счетов.

Но Верховный суд вынес положительное решение в отношении собственников недвижимости. Основание – плата за содержание и взносы на капитальный ремонт имущества, которое является собственностью дома, признается легитимной, если:

Статьи

Верховный суд напомнил жителям коммуналок об обязанностях

Многолетняя правовая позиция, отраженная в нормативных актах, подразумевает для управляющих организаций при любых обстоятельствах нести ответственность за содержание общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД). Такие обязанности возникают с момента заключения договора управления МКД.

Недавно судами безусловность работ по надлежащему содержанию общего имущества была поставлена в зависимость от неисполнения обязательств застройщика.

Дело получило рассмотрение в Арбитражном суде Оренбургской области (дело № А47-8215/2019).

Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области (далее – ГЖИ) при осмотре МКД обнаружила прорехи в металлической кровле.

Надзорный орган посчитал, что к такому состоянию привело бездействие общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация жилищным фондом «Сияние» (далее – УК), которое не произвело работы, выполняемые в целях содержания общего имущества в МКД.

Результатом, по мнению ГЖИ, стало наличие повреждений, просветов и отверстий кровли над парой квартир в МКД, в результате чего в адрес УК было выдано предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, — устранить вышеуказанные нарушения».

С предписанием УК не согласилась и приняла решение обратиться в суд, где указала следующие аспекты:

  • согласно строительно-технической экспертизе крыши дома, эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
  • таким образом, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Стоит отметить, что иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд, однако впоследствии из-за ликвидации ответчика дело было прекращено сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании;
  • УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества, именно поэтому и денежные средства на ремонт крыши у управляющего отсутствуют, взять их неоткуда. Таким образом, оспариваемое предписание является неисполнимым;
  • согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
  • поэтому для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Учитывая, что общее собрание собственников помещений МКД не проводилось, в отсутствие соответствующего решения проводить работы по капитальному ремонту недопустимо.

Суд первой инстанции доводы УК поддержал, однако в суде апелляционный инстанции «Сияние» ждал проигрыш:

  • согласно оспариваемому акту проверки дефекты в металлической кровле под двумя квартирами отсутствуют в Акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 года (утверждён руководителем УК);
  • спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
  • оспариваемое предписание об устранении нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Впоследствии суд округа вновь встал на сторону компании, отменил постановление апелляционной инстанции и признал предписание недействительным:

  • предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по капитальному ремонту крыши должна быть возложена на застройщика;
  • денежные средства на ремонт у УК отсутствуют (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не приведи к результату по устранению сложившейся проблем.

Учитывая, что окружной суд оставил в силе решение первой инстанции, отменив апелляционное, ГЖИ обратилась с жалобой в суд высшей инстанции – и не зря.

Верховный Суд РФ Определением от 20 февраля 2021 года № 309-ЭС20-20751 отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда по следующим основаниям:

  • в соответствии с Правилами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 УК обязана обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
  • в силу пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
  • таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях — незамедлительно;
  • суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли именно над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
  • предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК.

В рассматриваемой ситуации суд пришёл к выводу о том, что возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные действующим законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

«Причинитель вреда» в данном случае не в счёт. Основополагающие принципы по обязанностям УК в отношении общего имущества в очередной раз подтвердились решением суда.

Как говорится, «кто бы овцу ни съел, всё волк виноват»…

Компания «Бурмистр.ру» с 12 по 16 июня 2021г. проведет VI всероссийский слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка вот тут.

Верховный суд напомнил о безусловных обязанностях УК

Многолетняя правовая позиция, отраженная в нормативных актах, подразумевает для управляющих организаций при любых обстоятельствах нести ответственность за содержание общего имущества в многоквартирных домах (далее – МКД). Такие обязанности возникают с момента заключения договора управления МКД.

Читайте также:  Как обезопасить квартиру от краж и что делать, если в квартире вор?

Недавно судами безусловность работ по надлежащему содержанию общего имущества была поставлена в зависимость от неисполнения обязательств застройщика.

Дело получило рассмотрение в Арбитражном суде Оренбургской области (дело № А47-8215/2019).

Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области (далее – ГЖИ) при осмотре МКД обнаружила прорехи в металлической кровле.

Надзорный орган посчитал, что к такому состоянию привело бездействие общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация жилищным фондом «Сияние» (далее – УК), которое не произвело работы, выполняемые в целях содержания общего имущества в МКД.

Результатом, по мнению ГЖИ, стало наличие повреждений, просветов и отверстий кровли над парой квартир в МКД, в результате чего в адрес УК было выдано предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, — устранить вышеуказанные нарушения».

С предписанием УК не согласилась и приняла решение обратиться в суд, где указала следующие аспекты:

  • согласно строительно-технической экспертизе крыши дома, эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
  • таким образом, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Стоит отметить, что иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд, однако впоследствии из-за ликвидации ответчика дело было прекращено сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании;
  • УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на содержание общего имущества, именно поэтому и денежные средства на ремонт крыши у управляющего отсутствуют, взять их неоткуда. Таким образом, оспариваемое предписание является неисполнимым;
  • согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
  • поэтому для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Учитывая, что общее собрание собственников помещений МКД не проводилось, в отсутствие соответствующего решения проводить работы по капитальному ремонту недопустимо.

Суд первой инстанции доводы УК поддержал, однако в суде апелляционный инстанции «Сияние» ждал проигрыш:

  • согласно оспариваемому акту проверки дефекты в металлической кровле под двумя квартирами отсутствуют в Акте осмотра крыши от 20 сентября 2018 года (утверждён руководителем УК);
  • спорным предписанием на заявителя возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши многоквартирного дома путем устранения повреждений кровли над вышеуказанными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
  • оспариваемое предписание об устранении нарушений соответствует положениям действующего законодательства, а также не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом сам по себе факт возникновения недостатков из-за ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Впоследствии суд округа вновь встал на сторону компании, отменил постановление апелляционной инстанции и признал предписание недействительным:

  • предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по капитальному ремонту крыши должна быть возложена на застройщика;
  • денежные средства на ремонт у УК отсутствуют (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не приведи к результату по устранению сложившейся проблем.

Учитывая, что окружной суд оставил в силе решение первой инстанции, отменив апелляционное, ГЖИ обратилась с жалобой в суд высшей инстанции – и не зря.

Верховный Суд РФ Определением от 20 февраля 2021 года № 309-ЭС20-20751 отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда по следующим основаниям:

  • в соответствии с Правилами технической эксплуатации жилищного фонда № 170 УК обязана обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
  • в силу пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
  • таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях — незамедлительно;
  • суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли именно над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
  • предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК.

В рассматриваемой ситуации суд пришёл к выводу о том, что возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные действующим законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

«Причинитель вреда» в данном случае не в счёт. Основополагающие принципы по обязанностям УК в отношении общего имущества в очередной раз подтвердились решением суда.

Вс рф разъяснил «коммуналку»

Сегодня Пленум Верховного Суда РФ принял постановление «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Ключевым изменением принятого постановления по сравнению с проектом, ранее направленным на доработку, является пояснение, уточняющее основание ответственности поставщика коммунальных услуг.

Обращено внимание на то, что исполнитель коммунальных услуг освобождается от ответственности, если докажет, что ненадлежащее исполнение услуг имело место вследствие непреодолимой силы или по иным предусмотренным законом основаниям.

Остальные поправки носят редакционный характер, не меняющий первоначальное содержание.

Постановление разъясняет вопросы родовой и территориальной подсудности дел по спорам об оплате жилого помещения и услуг ЖКХ, структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги и что включается в эту плату для собственника и нанимателя жилого помещения.

В частности, раскрываются понятия «общее имущество в многоквартирном доме» и «содержание общего имущества». Так, в п.

17 поясняется, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, установленного договором управления многоквартирным домом. В п.

22 обращено внимание на то, что факт неоказания коммунальных услуг может быть подтвержден не только актом нарушения качества услуг, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными ГПК РФ.

В разделе, посвященном вопросу внесения платы за названные услуги, указан круг субъектов, на которых возложены обязанности их оплачивать, условия внесения платы, содержание платежных документов. Так, в п.

24 подчеркивается, что внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и членов его семьи, имеющих равное с ним право на жилое помещение.

Указанные лица несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение названной обязанности.

В п. 29 указывается, что собственник и члены его семьи, в том числе бывшие члены семьи, сохраняющие право собственности на жилое помещение, исполняют солидарную обязанность вносить плату за такие услуги. При этом обязанность внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капремонт несет только собственник помещения.

Комментируя проект постановления в рамках его первого рассмотрения, эксперты «АГ» отмечали, что он содержат важные пояснения по наиболее острым вопросам, встречающимся на практике.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина считает важным указание на то, что наличие задолженности не может быть безусловным основанием для отказа в предоставлении мер социальной поддержки, в связи с чем суду при разрешении подобных споров необходимо обращать внимание на такие обстоятельства, как причины образования задолженности, период ее образования, предпринятые меры по ее погашению и т.п.

Также она отмечала разъяснение о перерасчете платежей за коммунальные услуги ненадлежащего качества, а также то, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги не входит в обязанности поднанимателя жилого помещения и временных жильцов, поскольку они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением.

В свою очередь, адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков с сожалением отмечал, что в проекте не был прописан один важный практический момент. По его словам, многие управляющие компании взыскивают с собственников плату за содержание и ремонт общего имущества в доме исходя из площадей квартир собственников, а не из их долей в общем имуществе, нарушая этим положение ст. 39 ЖК РФ.

Манипулируют этими терминами и органы местного самоуправления, издавая распоряжения о расчете платы за общее имущество именно в противозаконном ключе. «Пленум не разъясняет, как бороться с подобными нарушениями закона: подавать в суд на УК или оспаривать постановления местных администраций, в чем, согласитесь, есть существенная разница для правоприменения», – заключил он.

Адвокат КА «Град» Евгений Лазарев особо останавливался на п. 16 проекта, в котором ВС РФ просит суды особо обращать внимание на порядок установления размера платы, а также давать ответ на вопрос: отвечает ли он требованиям разумности?

Читайте также:  Самые крупные ЖК Новой Москвы строят ПИК, «Абсолют» и «Инвесттраст»

По его словам, практика последних лет в вопросах взыскания задолженностей с неплательщиков коммунальных услуг, особенно на уровне судов первой и апелляционной инстанций, а также в рамках приказного производства, идет по пути «поверхностной» аналитики документов – оснований начисления тех или иных тарифов.

Управляющие компании могут осматривать квартиры собственников. Постановление ВС РФ — КС Цитадель

Управляющие компании имеют право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Суть дела 

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их.

Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа управляющей компании в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования.

К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие  жалоб собственников других помещений из-за перепланировки.

Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Позиция ВС РФ 

  • Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
  • Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.
  • Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.
  • При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты “д” и “и” пункта 10), указывает ВС.
  • Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:
  • – соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • – безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
  • – соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
  • Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.
  • Об обязанности проводить регулярные осмотры квартир управляющими компаниями с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
  • Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).

“По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт “е” пункта 3 Правил №354)”, – отмечает ВС.

  1. Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.
  2. Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.
  3. “Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем”, – подчеркивает высшая инстанция.
  4. В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК “Вертикаль” в квартиру.
  5. Источник: Верховный суд РФ

Может ли новая УК взыскать старые долги за ЖКУ?

Наша УК — банкрот. Долги жильцов выкупила какая-то контора и теперь пытается их взыскать.

У меня долгов за ЖКУ нет. Я подняла оплату через «Сбербанк-онлайн» за три года и пришла в эту контору. Они сунули мне бумагу из единого расчетного центра, где написано, что у меня якобы есть долги за период с 2010 по 2016 год. Квитанции об оплате у меня были, но год назад я их выбросила, потому что на чеках уже ничего не было видно. Кажется, что доказать мою правоту нереально.

  • Но если ссылаться на статьи 195 и 196 ГК РФ, то действия новой УК неправомерны, ведь срок исковой давности истек.
  • Контора будет подавать в суд на всех должников, а не по отдельности, и, скорее всего, суд удовлетворит иск, не разбираясь конкретно по каждому человеку.
  • Как правильно поступить в данной ситуации?
  • Виктория

Судебные иски сразу к нескольким должникам бывают. Но это не ваш случай: если бы у вас и был долг, он никак не связан с вашими соседями, поэтому суд будет рассматривать вашу ситуацию отдельно.

Сразу скажу, что эта контора — не коллекторское агентство, которое выкупило долги. С 26 июля 2019 года долги за ЖКУ запрещено передавать коллекторам.

Но их разрешено передавать организации, заменившей ту, которой люди задолжали. То есть в вашем случае вместо одной УК появилась другая с тем же функционалом.

Деньги с вас хотят получить те же, кто направляет в ваш подъезд уборщицу и сантехника.

Также бывает, что при не самых обоснованных требованиях управляющие компании пытаются ограничиться досудебными методами: звонить, присылать претензии, вешать объявления в подъезде. Кому-то проще заплатить, чем разбираться и спорить. Может быть, новая УК соберет таким образом минимальное желаемое количество денег и успокоится. Тогда вам не придется ничего предпринимать.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Общий срок исковой давности действительно составляет три года, но при спорах о долгах за ЖКУ есть особенности. Мы уже подробно про них писали, потому повторю только основные моменты.

В случае приказного производства должник узнает о требованиях только после вынесения судебного приказа. То есть ваша новая управляющая компания может потребовать выдать судебный приказ за долги 2010—2016 годов на основании справки из единого расчетного центра. Если судья вынесет приказ, все будет по закону: об истечении сроков исковой давности суд думать не должен.

Этим управляющие компании и пользуются: раз вы ранее не оспаривали долги и платили, значит, срок исковой давности не истек.

При этом если после отмены судебного приказа срок исковой давности окажется меньше шести месяцев, то он удлиняется до шести месяцев.

Для вас это означает, что если бы в 2016 году старая управляющая компания потребовала в суде взыскать с вас долг за 2010—2016 годы и суд вынес бы такой судебный приказ, то это было бы законно.

Так УК заморозила бы ваш старый долг с 2013 года — на три года срока исковой давности.

Если бы вы узнали про приказ только сейчас и потребовали его отменить, то уже у новой управляющей компании появились бы дополнительные шесть месяцев, чтобы взыскать с вас замороженный долг.

Для собственного спокойствия и на случай, если дело дойдет до суда, соберите доказательства в свою пользу.

Свежая квитанция об отсутствии долгов докажет, что у вас их нет, ведь сведения в ЕРЦ подавала ваша прежняя управляющая компания, и все ранее истребованные суммы вы оплатили. Даже если в 2020 году у вас есть задолженность за несколько месяцев, то это будет долг именно за 2020 год.

Так что не волнуйтесь и проверяйте почтовый ящик: вдруг там появятся судебные извещения. Иногда можете также проверять сайт судебных приставов-исполнителей, чтобы не пропустить информацию о судебном приказе. Но пока нет писем из суда и сведений об исполнительных производствах, опасаться нечего.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *