Ситуация с валютными ипотечными кредитами станет если не хрестоматийным примером учебника по оценке финансовых рисков, то, по крайней мере, ярким символом текущего экономического кризиса в России, сообщает ria.ru.
- Рассуждать о проблемах валютных заемщиков равнодушно почти невозможно, даже рациональные банкиры после продолжительной беседы признаются, что выселять людей жалко, а принятие решений о судьбе неплательщиков – это «очень сложная» работа.
- РИА Новости попыталось «нарисовать» портреты валютных ипотечников и выяснить, могут ли найти решение их проблем банки и государство.
- Доллар или рубль?
- Львиная доля — почти 80% — валютных ипотечных ссуд в России приходится на начало 2000-х, когда экономика отличалась высокой долларизованностью: многие компании платили «серые» зарплаты в долларах, а банки имели доступ к дешевому валютному фондированию.
- Главный аргумент валютных ипотечников – банки намеренно выдавали валютную ипотеку и отказывали в выдаче в рублевой.
«Я брала кредит на 70 тысяч долларов в 2007 году по ставке 10,5%. К настоящему моменту выплатила большую часть процентов и 12 тысяч долларов основного долга, то есть в общей сложности примерно 70 тысяч долларов, и остаюсь должна еще 58 тысяч долларов. Платеж у меня составляет 700 долларов в месяц, сейчас по текущему курсу это неподъемная для меня сумма.
Я одинокий родитель, у меня маленький ребенок. До апреля 2007 года Абсолют банк не выдавал рублевую ипотеку вообще, то есть я попала под долларовый вариант. И вариант был — либо брать валютную, либо ничего», — рассказывает свою историю заемщик Абсолют банка Галина Григорьева. По ее словам, «ДельтаКредит» также отказал ей тогда в выдаче рублевой ипотеки.
В кредитных организациях отмечают, что, действительно, были случаи, когда заемщик не соответствовал требованиям рублевой ипотеки, но проходил по условиям валютной.
При этом банкиры считают, что клиенты зачастую сами делали выбор в пользу валютной ипотеки из-за низкой ставки и других более привлекательных условий.
Так, при равной сумме ежемесячного платежа по долларовому кредиту клиент мог купить квартиру большей площади, чем за рубли.
По данным банков, средняя ставка по валютным ипотечным кредитам за последние десять лет составляет чуть менее 10%, а по рублевым – 12,5-13%. Когда курс в эти же годы колебался на уровне 25-35 рублей за доллар, валютные заемщики могли обслуживать кредит на более выгодных условиях.
«Основным мотивом людей при оформлении валютной ипотеки было желание купить конкретную квартиру. Люди видели цель и под эту цель выбирали средства. Понимая, что в рублях они не всегда выходили на необходимую сумму, соглашались на доллары.
Также были среди клиентов люди, которые в те годы не имели «белых» доходов и не подходили под кредитную политику выдачи рублевых продуктов.
По долларовому кредиту размер аннуитетного платежа был либо сравним с платежом по рублевому кредиту, либо на 10-15% ниже, но в то же время валютный позволял привлечь большую сумму», — пояснил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.
Стратегии активно выдавать именно долларовые кредиты у банков не было, заявляют банкиры, хотя и признают, что и сами кредитные организации отчасти несут ответственность за сложившуюся ситуацию с валютной ипотекой.
«Конечно, в 2007-2008 годах банк не был настолько консервативен при выдаче валютных кредитов, каким стал после кризиса 2009 года.
Вина банков в том, что один и тот же заемщик мог получить отказ в рублевом кредите из-за недостатка дохода, но долларовый кредит на аналогичную сумму одобрялся, потому что из-за более низкой ставки платеж был меньше. Потом этот урок учли», — отмечает представитель Райффайзенбанка.
«У клиента был выбор: взять рублевый кредит по большей ставке или долларовый по меньшей, но с учетом валютного риска.
Конечно же, у заемщиков была разная мотивация для оформления ипотечного кредита в иностранной валюте: у кого-то была зарплата в долларах, либо в рублях, но «привязана» к курсу доллара.
Других привлекала возможность получения долларового кредита по более низкой ставке «, — говорит представитель банка «ДельтаКредит» Илья Александров.
Снежана Ярощук, которая выплачивает валютную ипотеку в «ДельтаКредите», не согласна с этим. «Разница между рублевой и валютной ипотекой на тот момент была незначительной.
Это иллюзия, что ставка в валюте была гораздо выгоднее. Банкам на тот момент было выгодно «впаривать» исключительно валюту, так как валюта привлекалась на международных рынках под 2% годовых.
Заемщикам у нас она продавалась под 10% годовых», — указывает она.
- Не играйте в «казино»
- Стоит отметить, что, несмотря на резкий скачок курса доллара, большая часть валютных заемщиков не нарушают условия договоров, в сложной ситуации оказались 20%, или около 5 тысяч человек — им грозит лишение квартиры или увеличение срока ипотечной кабалы.
- По данным АИЖК, основанным на анализе информации от 25 банков, на долю которых приходится 90% валютных ипотечных кредитов, более 74% заемщиков восстановились в графике платежей и на середину марта не имеют просрочки.
- Всего банками реструктурировано более 5,1 тысячи кредитов, что составляет порядка 20% от всего объема действующих ипотечных кредитов в валюте.
Так, по данным Росбанка, на условиях первоначального соглашения обслуживаются 78% валютных ипотечных кредитов, у Райффайзенбанка – 83%. Как отмечает «ДельтаКредит», подавляющее большинство заемщиков выполняют свои обязательства.
Базовый совет, которые банкиры сейчас дают своим заемщикам – не играть в «казино» и конвертировать кредиты в рубли.
По их мнению, в острой ситуации оказались те, кто не захотел рефинансировать свои кредиты в 2014 году по курсу 50 рублей за доллар, ожидая, что рубль будет укрепляться.
Кроме того, были те, кто тогда пролонгировали свои валютные кредиты, но после очередного обвала рубля в январе 2015 года снова обратились за пересмотром кредитных условий.
«Большинство из тех, кто приходит сейчас к нам – это клиенты, стратегия которых была такова, что государство пойдет навстречу и сделает рекомендованный курс 38-39 рублей за доллар обязательным, государство разделит риски», — отмечает представитель одного из банков.
На программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, правительство направило 4,5 миллиарда рублей. На помощь, не более 600 тысяч рублей, могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий.
Такая господдержка решает проблемы далеко не всех ипотечников, но, тем не менее, востребована заемщиками, отмечают в банках. По оценкам Райффайзенбанка, к почти 60% заемщиков применимы критерии АИЖК.
«Государство выразило свою позицию – выделило средства на помощь ипотечным заемщикам, банки тоже свой шаг сделали. Но клиенты рассчитывали на большее. Я не думаю, что государство обязано помогать, но оно могло это сделать в большем объеме», — полагает один из банкиров.
Однако другой банкир придерживается иной точки зрения. «Вопрос валютной ипотеки касается Москвы и Питера.
Почему мы помогаем этим людям, а не тем, кто в регионах лишается работы и не может платить по потребительским кредитам, к примеру? Чем эти три-пять тысяч людей, которым в большинстве своем банки предлагают варианты решения проблемы, отличаются от должников по другим видам кредитов из регионов? Имея более высокие доходы, живя в Москве и Петербурге в не самых дешевых квартирах, они хотят получить больше чем 600 тысяч, которые им предлагает государство. Как люди, живущие в Иркутске, отреагируют на то, что москвичам, живущим в квартирах стоимостью 15 миллионов рублей, государство дает деньги?», — негодует собеседник агентства.
По данным АИЖК, в правительстве РФ рассматривается проект, который предусматривает увеличение объема возмещения с 10% до 25% от остатка кредита, а также повышение максимальной суммы возмещения с 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей.
Ипотечники считают, что государство должно принять более активное участие в решении проблем валютных заемщиков. Они указывают на то, что не знали о валютном риске и не ожидали, что власти отменят режим валютного коридора.
«Определенно клиенты не знали о тех рисках, которые на себя берут, поскольку, ориентируясь на установленный валютный коридор, заемщики никак не рассчитывали, что курс доллара может подскочить до такого безумного уровня. Соответственно, по нашему мнению, здесь государство должно принимать наиболее активное участие», — отмечает заемщица Ярощук.
По ее мнению, среди вариантов решения проблемы – крымский опыт. «Необходимо распространить крымский закон на территорию всей России.
Валютные ипотечные заемщики полуострова имели возможность конвертировать свои ссуды по курсу на день вхождения Крыма в состав России — около 35 рублей за доллар», — добавляет она.
Еще один вариант, предлагаемый заемщиками — разделение проблем ровно на троих: заемщик, банк, государство.
«Мы считаем, что вмешательство государства просто необходимо. Тем более, сейчас, когда уже такой накал страстей и такой масштаб проблемы. Вариантов очень много», — считает клиентка Абсолют банка Григорьева.
Ситуация первая. Остронуждающиеся
Валютных ипотечных заемщиков можно условно поделить на две категории: «социальная» и «инвестиционная».
Согласно оценкам Банка России, количество заемщиков по валютным ипотечным кредитам за 2015 год снизилось на 22% и на февраль 2016 года составило 25 тысяч человек. По оценкам ЦБ, число так называемых «социальных» заемщиков, требующих индивидуального подхода и адресного решения проблемы, не превышает 20%.
Такой заемщик может рассчитывать на помощь со стороны государства. Он брал кредит на свое единственное жилье, имеет квартиру с небольшой площадью (однокомнатная — площадью до 45 квадратных метров, двухкомнатная – до 70 квадратных метров, трехкомнатная – до 84 квадратных метров).
Но и тут у всех разная ситуация. Есть те, у кого погашена значительная часть кредита, и те, у кого долг после девальвации рубля в несколько раз превышает стоимость квартиры.
«Среди валютных заемщиков есть те, кто доведен до отчаяния, и им надо помочь. Классический случай остронуждающихся заемщиков.
Как правило, это владельцы однокомнатных квартир, площадь которых не превышает 40 квадратных метров, семья с двумя и более детьми либо родители-одиночки. У некоторых сложная ситуация со здоровьем или один из членов семьи утратил доход.
Выплачивают кредит они на текущий момент уже примерно 5-7 лет», — описывает ситуацию Игорь Шкляр из Росбанка.
Логика таких заемщиков — они уже погасили полную стоимость квартиры, а в результате обвала рубля оказались должны еще две, поэтому банк должен пойти на уступки, рассказывает представитель одного из банков.
«При этом клиенты не понимают базовой финансовой арифметики, выплаченные проценты — это не чистый доход банка. Банк выплачивает процент по своим обязательствам, компенсирует свои операционные расходы, стоимость риска. И только сверху маржа банка, которая сейчас составляет примерно 0,5%. А по рефинансированным кредитам мы идем сознательно в минус, другого варианта нет», — говорит он.
Таким заемщикам не подходит ни пролонгация кредита, ни конвертация, и помощь АИЖК в 600 тысяч рублей – как капля в море. Преимущественно банки предлагают им «простить» долг полностью или частично, переписав квартиру на свой баланс. Некоторые предлагают затем оформить договор аренды на эту квартиру на один-два года за символическую плату, равную примерно расходам на коммунальные платежи.
«Немало случаев, когда долг клиента составляет 10 миллионов рублей, квартира стоит 5 миллионов. Естественно, человек не понимает, за что ему нужно столько переплачивать. То есть проблема часто даже не в том, что заемщик не может платить. Он просто не хочет этого делать «, — отмечает представитель Райффайзенбанка.
Но все же большинство из них продолжают обслуживать кредит. «У трети наших валютных заемщиков сумма долга выше стоимости квартиры, но большинство из них продолжает платить. Далеко не все готовы терять квартиры, в которых прожили много лет. Многие рассчитывают на снижение курса доллара», — добавили в Райффайзенбанке.
«Надо продолжать платить в нескольких случаях. Во-первых, если зарплата позволяет обслуживать кредит, и платеж составляет не более 70-80% доходов. Во-вторых, если ожидаешь, что в перспективе двух лет у тебя повысится доход.
Но нужно рефинансировать кредит в рубли, а не «продолжать игру в казино», выплачивая долг в валюте. Если доход равен сумме ежемесячного платежа по кредиту и перспектив роста зарплаты нет, то лучше продать квартиру.
Конечно, это очень тяжелый вопрос», — советует другой банкир, пожелавший остаться неизвестным.
Ситуация вторая. Инвесторы
Вторая категория заемщиков – противоположность «социальной» категории. Это люди, которые получили большие кредиты от 300 и более тысяч долларов. Выплатив часть, они все равно остаются должны еще 200-300 тысяч долларов, что равно 20-25 миллионам рублей. И если для первой категории с учетом нового курса платеж увеличился на 10-20 тысяч, для второй – платеж возрос на 100-200 тысяч рублей.
Среди таких клиентов есть те, кто занимает активную позицию, ходят на митинги, при этом не имеет просрочек по кредиту. Их задача – «заставить» государство сделать обязательным льготный валютный курс конвертации для всех валютных заемщиков.
«У некоторых заемщиков дорогие квартиры, для них работает теория больших чисел. То есть отклонение курса рубля на 10% означает увеличение размера долга на 2-3 миллиона рублей.
Они, с одной стороны, могут обслуживать кредит, с другой стороны, понимают, что речь идет о десятках тысячах рублей переплаты ежемесячно. Эта категория заемщиков, как правило, может себе это позволить, но они в мэйнстриме, надеются на какую-то помощь.
Они не нуждающиеся, но пострадавшие от роста курса доллара», — отмечает Шкляр.
На такие кредиты приходится, по разным оценкам, от 25 до 40% валютных ссуд. По мнению ряда банкиров, люди, имеющие такие кредиты, не вслепую брали на себя валютный риск, а просчитывали выгоду.
Таким заемщикам банкиры предлагают продать недвижимость, погасить долг и на оставшуюся сумму купить квартиру классом ниже. Некоторые банки готовы списать им часть долга.
«Когда ты сидишь в казино, появляется желание сидеть до конца. А тут надо уходить из казино, фиксируя свой убыток. А они этого не хотят», — отмечает другой банкир.
Стоит ли запрещать валютную ипотеку
Как отмечают банкиры, потери банков из-за валютной ипотеки сейчас исчисляются миллионами, но если делать обязательным льготный курс, убытки возрастут в разы. По их мнению, только текущий рыночный курс является справедливым для конвертации.
«Мы на валютной ипотеке ничего не зарабатываем, мы на ней теряем сотни миллионов рублей, потому что прощаем долги. Но если мы переведем все кредиты по курсу 40 рублей за доллар, то потери будут миллиардные», — отмечает представитель Райффайзенбанка.
«Наша программа рефинансирования нацелена, в первую очередь, на социально незащищенных заемщиков и предполагает, что банк берет убыток в размере примерно 20-30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, плюс теряет на процентном доходе из-за предоставления нерыночной ставки по конвертированному кредиту», — отметил Шкляр из Росбанка.
Все банки единодушны в том, что текущий курс является справедливым для конвертации кредитов.
«Мы все живем в одной экономической реальности, и справедливый курс конвертации – текущий. Если следовать логике о том, что есть какой-то другой справедливый курс, например, 40 рублей за доллар, то получится, что сейчас банки могут возвращать валютные вклады по этому курсу», – отмечает представитель Райффайзенбанка.
С ним соглашается и банкир из Росбанка: «Текущий рыночный курс справедлив для конвертации. Мы в рынке, мы субъект рыночных отношений, обращенный лицом к клиенту, затылком к инвестору, или наоборот.
Любое ограничение курса негативно скажется на инвестклимате страны, потому что это будет административным вмешательством, которое приведет не только к убыткам, но и к опасному прецеденту для инвесторов».
Годом ранее ЦБ ввел «запретительный» (300%) коэффициент риска по новым ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банкиры считают, что такой меры достаточно, и с тех пор почти не выдают ссуды на приобретение жилья в долларах или евро. Вводить тотальный запрет на валютную ипотеку как продукт нецелесообразно, считают они.
Что делать валютным заемщикам (ипотека)?
Добрый день!
Хочу высказать свое мнение относительно ситуации с валютными ипотечниками. Речь идет о людях, которые взяли ипотеку не в рублях, а иностранной валюте (доллары, франки, йены). В 2008—2009 гг., когда курсы валют были не такими как сейчас, брать ипотеку в валюте было выгодно, поскольку процент по таким кредитам был меньше.
Кроме того, банки в некотором смысле провоцировали заемщиков, отказывая в выдаче рублевого кредита. Я так полагаю, что банкам тоже было выгодно выдавать ипотеку в валюте, поскольку стоимость «обслуживания» валюты намного меньше, чем рублей. Такова объективная ситуация.
И если человек, скажем, взял тысячу долларов шесть лет назад и платил 26 000 руб. — 30 000 руб., то сегодня его платеж составляет сумму в размере 62 000 руб. (по состоянию на 13.03.2015г.).
Возникает вопрос: что делать такому заёмщику, ведь недвижимость, которую он приобретал, находится в залоге у банка? И при известных кризисных явлениях в экономике нашей страны, залоговую квартиру можно потерять, при этом переплатив кучу денег банку.
Тут возникает этическая, социально-экономическая и юридическая проблем. И решение такого комплекса проблем лежит на государстве.
Проблемы такого явления как валютные заемщики
Первая проблема этическая (и даже политическая). Она связана с увеличением территории нашей страны за счет новых приобретённых регионов и последовавших за этим мер экономического давления на Россию, что привело к существенному изменению курса основных валют по отношению к рублю. При этом на государственном уровне оказана поддержка крупному бизнесу и банкам. Были выделены деньги для поддержания банков, в том числе для оказания этими банками поддержки тем же самым заёмщикам. Хотя в свою очередь банки не намерены, по всей видимости «эффективно» пойти на встречу валютным заемщикам. Набор мероприятий по поддержанию проблемных заемщиков, по моему субъективном мнению, может привести только к усугублению ситуации. Поскольку всякие реструктуризации и «каникулы» не являются эффективными механизмами решения вопроса проблемных заёмщиков.
Социально-экономическая проблема заключается в том, что валютных заемщиков порядка 50 000 (такую цифру дают сами заемщики).
Времена у нас конечно кризисные, но я надеюсь, что мы всё же живем не в период дикого капитализма и государство не рынок, где учитывается только интерес прибыли отдельных участников финансовых отношений. Не зря же в Конституции прописано, что государство у нас социальное.
Юридическая проблема заключается в том, что закон полностью на стороне банка. На стороне банка и судебная практика. Хотя лично мое мнение, что некоторые случай вполне можно квалифицировать как притворные сделки. Речь идет вот о чем.
Заемщик фактически на руки не получает ни рубли, ни валюту; банк производит оплату стоимости недвижимого имущество на счет продавца. Естественно, что оплата производиться в рублях. Ведь в соответствии с положением гражданского законодательства в России принимаются при расчете рубли.
Таким образом банк и его клиент-заёмщик совершат некую фикцию, которая направленна на обоснование порядка погашения фактически рублевого кредита по курсу валюты и в зависимости от изменения курса этой валюты.
При этом клиент банка не получал валюту на руки и не получал валюту на свой расчетный счет. Все операции с валютой происходили внутри банка.
Еще обстоятельство. Является ли существенное изменение курса валют форс-мажорным обстоятельством. Думаю, что нет.
Однако я думаю, что Центральный банк России смог бы очень сильно помочь заемщикам, если бы издал документ, которым определил был резкое падение курса национальной валюты, которое произошло в конце 2014г., форс-мажором.
Если бы ЦБ РФ издал такой документ, то, конечно при обращении в суд с определёнными требованиям, заемщик мог бы надеяться на положительный результат.
О возможных последствиях признания сделки недействительной
Ну а теперь о последствиях. Если признать сделку притворной, то тогда будет правильно применить последствия недействительности притворной сделки, что фактически будет означать получение заемщиком денежных средств в рублях по правилам о договоре займа.
Если применять схему с форс-мажором, то тут необходимо будет действовать в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ и признавать изменение обстоятельств существенными.
Но такой порядок действий запустил бы цепочку сложных последствий, которые существенно нарушили бы имущественные интересы банка.
Что в конечном итоге привело бы к более сложным и плачевным последствиям, чем те что есть на сегодняшний день.
Конечно каждый случай индивидуален, и тем ни мене сегодня я не вижу юридического способа решения проблемы валютных заемщиков. Естественно мы не рассматриваем случай банкротства физического лица (это станет возможен в ближайшее время).
Единственный выход из этого сложного ипотечного кризиса мне видится в принятии одного из нескольких законопроектов, которые находятся в настоящее время на рассмотрении в Госдуме, и которые призваны решить эту проблему одним из компромиссных способов.
Надеюсь, что эта сложная проблема будет решена эффективным вмешательством государства. Ну а пока валютные ипотечники собираются свою «армию» и уже проводят митинги и пикеты по всем крупным городам России.
Валютная ипотека уходит, но ее рабы остаются — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Отчеты Центробанка свидетельствуют: век валютной ипотеки истекает. За 11 месяцев прошлого года только 10 россиян взяли ипотеку в иностранной валюте.
В 2016-м такие кредиты оформили 34 человека, а в 2015-м и 2014-м – 91 и 750 заемщиков соответственно.
Беря в расчет статистику, но, не забывая, что за каждой цифрой стоят людские судьбы, LIVING нашел покупателей жилья, для которых колебания курса доллара, евро и прочей иностранной валюты остаются сродни ночному кошмару.
А есть ли проблема?
По словам гендиректора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, валютную ипотеку уже давно никто не выдает. Этот вопрос может быть интересен только с точки зрения социальной напряженности, но накал уже спал, «как могли порешали».
«Банки решали проблемы валютчиков. Делали индивидуально и не публично. Чтобы остальные не увидели, что у кого-то условия лучше. Кто-то индивидуально списывал часть долга, кто-то реструктурировал.
Некоторые банки забрали по отступному квартиры на баланс, списав остальные долги и предоставив льготную аренду на несколько лет и право выкупить квартиру снова», – прокомментировал Максим Ельцов, пояснив: многие брали валютную ипотеку из-за 8% годовой ставки, в рублях же тогда банк просил 11-12% в год.
Но по словам председателя общественного движения «Зов Народа» Сергея Зайцева вырисовывается несколько иная картина. Некоторые банки (к примеру, в Москве «Москоммерцбанк» и «Владпромбанк») по сей день выдают валютную ипотеку.
«Конечно, это уже не то, что раньше. Но проблема валютной ипотеки не решена, даже при учете того, что мы, работая вместе с валютными ипотечниками, добились.
Летом 2017 года «Совкомбанк» установил курс 2008 года семи ипотечникам, а на следующий день «Абсолют Банк» сделал то же самое, только с 50 делами.
Однако это малая часть тех, кто взял валютную ипотеку – по стране их тысячи», – рассказал LIVING Сергей Зайцев.
Такая ситуация побудила «Зов Народа» снять фильм «Валютная Ипотека». В ленте рассказывается о людях, ставших «дойными коровами» банков, и демонстрируются кадры борьбы валютных ипотечников за свое жилье. LIVING`у, в свою очередь, не составила большого труда найти несколько людей, попавших во франко-евро-долларовую кабалу.
В Подмосковье банки требуют франки
Пенсионерка из подмосковного Одинцово Галина С. решилась на валютную ипотеку в 2008 году, после поступлении дочери в столичный ВУЗ. Девушке не дали общежития, поэтому ее мама в 48 лет поехала работать в Москву.
В столице, мечтая о собственном жилье, Галина попыталась взять кредит в пяти банках. Однако в каждом кредитном учреждении ей предлагали заем в долларах, японских иенах или швейцарских франках, «в рублях был отказ».
В конце сентября 2008-го женщина все же взяла долгожданную ипотеку в АО «ОТП Банк». На 22 года ей выдали кредит рублями, рассчитав при этом долг в швейцарских франках. Первоначальным взносом послужили деньги от продажи квартиры в Смоленской области – 700 000 рублей. На эти средства и кредит в 4 500 000 рублей Галина С. приобрела в Одинцово «однушку» эконом-класса метражом 35,8 кв. м.
Далее, по словам Галины, за семь лет она выплатила 5 000 000 рублей. Из этой суммы около 700 000 рублей внесла досрочно в 2009 году, когда продала автомобиль и свою наследную долю в квартире отца.
Сделала это женщина для уменьшения ежемесячного платежа, ведь «уже тогда начал расти курс». Перевести же долг в рубли банк отказывался, поскольку долг превысил стоимость квартиры на 1 000 000 рублей, и кредит стал частично необеспеченным.
Другие банки также требовали внести эту разницу, чтобы рефенансировать кредит.
«В августе 2011 года курс вырос в два раза, и платеж увеличился с 36 500 рублей до 74 000 рублей. А в 2014 году рост швейцарского франка повторился и достиг пиковой величины зимой 2015 года. Начались просрочки и недоплаты. Платеж в месяц стал 125-130 тысяч рублей», – вспоминает Галина С.
На сегодня ежемесячный платеж подмосковной пенсионерки составляет 94 800 рублей, что в два раза меньше ее доходов. При этом недавно 58-летняя женщина потеряла работу, а среди соискателей компании хотят видеть людей возрастом до 45 лет. Не желая сдаваться, Галина ведет поиск работы. Одновременно она подала документы в банк для перевода кредита в рубли при помощи госпрограммы.
Тележка долларов зацепила вагон проблем
Виктор Князькин взял ипотеку в апреле 2008 года в банке «Дельтакредит». Заем составил 106 000 долларов США по курсу 23,6 рублей за доллар. В рублях Виктор получил на руки 2 249 000 рублей.
«Сейчас выяснилось, что никаких долларов не было. Договор был составлен за воздух. В ФНС также никаких счетов нет. В 2009 году написал в банк заявление о реструктуризации в рубли, на что получил иск в суд.
Побегав по адвокатам, понял, что попал: мошенническая схема защищена. Государство сделало море ошибок, создавая законы об ипотеке.
С тех пор ничего и не поменяли, а еще больше усугубили положение ипотечников», – рассказывает Виктор Князькин.
Чтобы банк отозвал иск, Виктор продолжил платить в долларах, делая это, и когда курс американской валюты составлял 86 рублей. До 2015 года у мужчины не было просрочек, но после деньги попросту закончились.
В мае 2016 года банк подал на Виктора Князькина еще один иск. Пресненский суд определил: ответчик должен выплатить 100 000 долларов, а при выставлении на торги стоимость квартиры равна 3 245 000 рублей.
Собственник же оценивает свое жилье в 4 200 000 рублей.
«По суду я должен 100 000 долларов США, в апреле 2017 года – 123 000 долларов, а в декабре 2017 года – 115 000 долларов. С каких расчетов они мне дают такую сумму? По нашим расчетам, получилось, что теперь мне должен банк», – негодует валютный ипотечник.
Будучи уверен в своей правоте, в прошлом году Виктор подал встречный иск об обмане потребителя. Однако суд не принимает никаких ходатайств и не назначает экспертиз по пересчету спорной суммы.
В итоге у Виктора Князькина вместе с маленькой тележкой больших долларовых долгов следует вагон проблем с нервами, скандалами дома и потерей работы.
В заключение Виктор называет себя бичом с перспективой перехода в бомжи.
Еще один долларовый заемщик – Александр Александров – проживает в Санкт-Петербурге. Ипотеку в размере 104 000 долларов мужчина оформил в 2007-м. Кредит на 25 лет под 10% годовых ему выдал «Райффайзенбанк».
По словам Александра, банк отказал ему в кредите в рублях из-за суммы ежемесячного платежа. Однако разница между платежом по валютной ипотеке и обычной составляла всего 2 000 рублей в месяц. Когда в 2008 году курс доллара стал не стабилен, петербуржец обратился в банк с просьбой перевести кредит в рубли. Банк этого не сделал, сославшись на отсутствие программ, предусматривающих перевод.
До 2014 года Александр справлялся с платежами, а после началось тяжелое время. Он и его товарищи по несчастью из обеих столиц регулярно выходили на улицы с пикетами и митингами.
Были случаи, когда валютные заемщики устраивали голодовки и проводили акции протеста в зданиях банков. Только к концу прошлого года Александру Александрову удалось решить свою проблему.
В августе он подал документы на участие в программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), а в декабре его кредит перевели из долларов в рубли.
Между тем, из уточнения петербуржца следует: не все кредитные учреждения участвуют в программе АИЖК. Участвующие же банки рефинансируют кредиты по ставке не выше 11,5%. При этом АИЖК финансирует 30% от суммы кредита размером не более полутора миллионов рублей. Случаи с кредитом до трех миллионов рассматривает межведомственная комиссия.
Слово юристу
По признанию адвоката по долгам, кредитам, ипотеке, поручительству, налогам и финмониторингу Константина Романова, ситуацию с невозвратной ипотекой, в особенности валютной, породили банки, «причем умышленно».
«Вся судебная система встала на защиту банка (уж добровольно или вынужденно, не знаю). Однако именно банки, согласно валютному законодательству, могут проводить валютные операции.
Заемщики – только через банки. Ни один банк не предлагал хеджирование (страховку, гарантию – ред.) валютных рисков, т.е. полностью переложил эти риски на заемщика.
И суды это поддержали», – прокомментировал LIVING практикующий юрист.
Несмотря на это, Константин Романов убежден: выход из «вражеского кольца» есть. Чтобы возвратить заемщику квартиру, юристы меняют кредитный договор из ипотечного в потребительский.
Этот способ исключает квартиру из залога и переквалифицирует ее юридический статус.
При этом встречаются случаи, когда дела выигрываются из-за подделанных банком подписей или дописанных условий в ипотечных договорах.
«Но я понимаю, почему так сделано. К сожалению, стратегически это верно. Власть пожертвовала ипотечниками ради целостности банковской системы, причем это касается всех заемщиков.
Когда власть отменяла специальную норму, давая преимущество банку перед должником, когда Конституционный и Верховный суды выносили судебные акты в пользу банков (даже если учесть, что суды не исследовали нормы валютного законодательства), власть пыталась сказать заемщикам только одну мысль: заемщик должен отстаивать свои права до подписания кредитного договора, а не тогда, когда заемщик стал должником. Закон обязывает банк заключать кредитные договоры, и заемщик может включить в кредитный договор свои условия – закон это позволяет. Но заемщик экономит на специалистах и поэтому проигрывает банку уже на стадии заключения договора. Но если заемщик решится на это, то проблемы с ипотекой во многом будут решены. Например, заемщик может включить условия, запрещающие банку обращать взыскания на квартиру в особых случаях, или ограничить сумму платежей процентом от зарплаты (не более половины). Так что, валютные ипотечники сами во многом виноваты, отказавшись от своих прав», – заключил адвокат Константин Романов.
Помощь валютным ипотечникам в 2021 году: размер, как получить
Ещё несколько лет назад брать ипотечные кредиты в долларах казалось выгодным предложением со стороны банков, и граждане охотно их брали. Никто из оформителей валютной ипотеки не предвидел стремительный рост уровня инфляции, наложение санкций на Россию европейскими странами и США, последующий за этим экономический кризис и неконтролируемое падение рубля.
Когда курс доллара по отношению к российской национальной валюте вырос почти в 2 раза, ежемесячные платежи по валютной ипотеке стали неподъёмными для большинства семей. Была проведена не одна забастовка, и граждане России по-прежнему рассчитывают на поддержку со стороны государства.
Разберёмся, положена ли какая-либо финансовая помощь валютным ипотечникам в 2021 году.
Как складывается ситуация с валютными ипотечными кредитами
С тех пор, как доллар, стоивший ранее чуть более 30 рублей, перешагнул отметку в 60 рублей, проценты по ипотечным кредитам заёмщиков, оформивших займы в валюте, выросли в 1,5-2 раза.
Многие российские семьи, и без того испытавшие трудности с погашением задолженности по кредитам на квартиру, оказались в безвыходном положении.
По имеющимся в Центрального Банка РФ сведениям, сегодня валютная ипотека выплачивается более чем 25 тысячами граждан страны, при этом 5 тысяч человек не имеют возможности погашать проценты и основной долг без посторонней поддержки.
Когда возникла данная проблема, глава ЦБ РФ Э. Набиуллина организовала встречу представителей десяти крупнейших банков страны, чтобы разработать план действий в связи со сложившейся ситуацией.
В ходе заседания значимых предложений не было, а потому тему сменили на выявление показателей, которые позволили бы отнести заёмщиков к группе социально незащищённых жителей.
По итогам совещания глава ЦБ РФ утверждала, что банковские учреждения будут проводить реструктуризацию займов, и государственная поддержка потребуется лишь 20% людей от общего числа валютных ипотечников.
Пока шли обсуждения данных вопросов, заёмщики не видели никаких предпосылок к оказанию им помощи, а потому старались достучаться до властей, устраивая забастовки:
- Первыми начали акции протеста 30 москвичей, оккупировавших офис “Нордеа Банка”. В итоге руководство пообещало устроить совещание по поводу проведения реструктуризации долгов и перерасчёту сумм по курсу 39 рублей за 1 доллар США.
- Следующая забастовка была организована жителями Санкт-Петербурга в офисе банка ВТБ24. Целью проведения акции было доведение до сведения руководства ВТБ24 того факта, что государственные банки должны первыми принимать меры по решению подобных вопросов.
- Третьей акцией протеста стала забастовка у банка “ДельтаКредит” в столице, итоги проведения которой обнародованы не были.
Валютные ипотечники приобрели следующие проблемы из-за оформления займа:
- валюта покупается в 2 раза дороже, чем предполагалось, из-за чего семьи сталкиваются с непредвиденными расходами и нехваткой бюджета;
- увеличивается долг перед банками, начисляются штрафы и пени за просрочку платежей;
- страдает психологическое состояние членов семей, случаются разводы;
- единственные квартиры (залоговое имущество) продаются на аукционах.
статью ⇒ “Как получить адресную помощь”.
Какие меры принимает государство, чтобы оказать помощь валютным ипотечникам
Некоторые банки, как “Ресо Кредит”, продают валютные ипотечные кредиты коллекторским бюро, целью которых является продажа залогового имущества (квартир) на аукционах с целью возвращения непогашенного долга.
На сегодняшний день граждане слышали множество обещаний государственной поддержки, но действий со стороны властей предпринято мало.
Можно говорить только о программе реструктуризации кредитов, в которых могут участвовать не все валютные ипотечники, и которая предполагает уменьшение долгов по ипотеке для граждан и частичное покрытие убытков банковских учреждений из средств бюджета. Условия программы помощи знакомы далеко не всем, а потому заявок на участие в проекте подано мало.
Эксперты утверждают, что банки потеряют в результате проведения реструктуризации около 65 млрд. рублей, которые должны будут быть выделены из федерального бюджета. Предлагается сделать перерасчёт ипотеки по курсу 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро.
31 марта 2017 года закончилось действие первой программы помощи, организованной Агентством по жилищному ипотечному страхованию, в соответствии с которой российским семьям выделялось единовременно полтора миллиона рублей. Альтернативой служило погашение 30% основного долга валютной ипотеки следующих категорий граждан:
- родителей несовершеннолетнего ребёнка (детей);
- участников боёв;
- воспитатели детей-инвалидов;
- опекуны осиротевших детей.
На реализацию программы было выделено 4,5 млрд. рублей, помощь была оказана 22 000 валютных ипотечников и граждан, оформивших кредиты в рублях. Проект был закрыт до окончания первоначально запланированного срока из-за исчерпания бюджета.
статью ⇒ “Как заключить социальный контракт”.
Реструктуризация и рефинансирование валютных ипотечных кредитов
Пока государство работает над решением проблемы, заёмщики вправе попытаться обратиться к руководству банка с предложением о проведении реструктуризации задолженности или рефинансирования ипотеки в долларах и евро.
Осуществление реструктуризации предполагает продление срока выплаты кредита (в результате увеличится размер основного долга), благодаря чему будет снижена сумма ежемесячных платежей.
Банк скорее пойдёт на уступки, если у граждан отсутствует долг, неуплаченные штрафы и пени.
Под рефинансированием понимается оформление ипотечного кредита в другом банке на более выгодных условиях по залог купленной за средства первой ипотеки квартиры. Средства, взятые в другом банке, можно направить на полное погашение долга перед банком, в котором ипотека была оформлена изначально, а погашать придётся уже новый заём.
Новая программа помощи ипотечным заёмщикам
Программа, прекратившая своё действие в 2021 году, была продлена на новый срок, однако, были изменены условия предоставления помощи.
Согласно порядку работы программы, финансовая поддержка предоставляется от АИЖК в форме списания 30% суммы ипотечного кредита, которая не превышала бы полтора млн. рублей.
Более того, списывается и неустойка, накопившаяся за время неуплаты основного долга и процентов, но при условии, что она ещё не была выплачена, и что не вступило в законную силу решение суда о взыскании неустойки.
Бюджет новой программы поддержки оформителей ипотеки составляет 2 млрд. рублей – этого достаточно для оказания помощи 1300 гражданам.
Как проходит реструктуризация ипотеки
Если гражданин, взявший когда-то ипотечный кредит, хотел бы провести реструктуризацию долга, несмотря на то, что общая сумма задолженности увеличится за счёт продления срока выплат, он должен подать заявление в обслуживающее отделение банка. Если руководство финансового учреждения примет решение в пользу заявителя, вопросом реструктуризации начнёт заниматься АИЖК.
Если гражданину будет позволено выплачивать кредит по программе реструктуризации, банк не будет взимать никаких комиссий за перерасчёт задолженности и определение размера ежемесячных платежей.
Существует 2 варианта государственной поддержки в данном случае:
- Разовое списание части задолженности.
- Конвертация валютного кредита в рублёвый по сниженному курсу в сравнении с тем, что действовал на дату подписания договора о реструктуризации.
Условия программы гарантируют, что после того, как реструктуризация кредита будет проведена, ставка по рублёвому займу будет не больше ставки на день проведения реструктуризации, а ставка по валютному кредиту – не более 11,5%.
Кто вправе рассчитывать на реструктуризацию ипотечного кредита
Постановлением № 961 определены категории граждан, которые могут рассчитывать на поддержку в отношении валютного кредита. К ним относятся:
- граждане, воспитывающие минимум одного несовершеннолетнего ребёнка или взявшие в приёмную семью хотя бы одного осиротевшего ребёнка, оформив опекунство или попечительство;
- ветераны боёв;
- инвалиды любой группы;
- воспитатели ребёнка с инвалидностью;
- граждане, материально обеспечивающие студентов очной формы обучения в возрасте до 23 лет.
Если заявитель принадлежит к одной или сразу нескольким категориям граждан, остаётся проверить, соответствует ли его ситуация установленным требованиям:
- на день подачи заявки о проведении реструктуризации величина ежемесячного платежа по кредиту был повышен как минимум на 30% в сравнении с суммой, действовавшей на день подписания договора об оформлении ипотеки;
- средний общий доход семьи за месяц, рассчитанный за предшествующие подаче заявления 90 дней, после вычета ежемесячного платежа по кредиту оказывается меньше 2 размеров прожиточного минимума по региону на каждого члена семейства.
Если заёмщик не соответствует 1-2 требованиям участия в программе, он всё ещё может попросить руководство обслуживающего его банка обратиться за него в специальную комиссию, которая вправе рассматривать заявления в индивидуальном порядке на основании степени нуждаемости гражданина в помощи и увеличивать размер финансовой помощи на своё усмотрение, но не более чем в два раза. Если банк откажет, то участвовать в программе будет невозможно.
Какие предъявляются требования к ипотечному кредиту
Требования предъявляются не только к самим заёмщикам и их заработку, но и к ипотечному кредиту, который они оформили. Жильё, купленное по ипотечной программе, должно быть единственным.
Не влияет на участие в программе наличие совокупной доли залогодателя, его мужа, жены, детей (включая опекаемых) в праве собственности максимум половины другой квартиры с 30.04.
2015 до дня подачи заявки на участие в программе.
Чтобы участвовать в новой программе реструктуризации, нужно быть плательщиком ипотеки на протяжении минимум 1 года до дня подачи заявки на получение поддержки.
Площадь (общая) ипотечной квартиры не должна оказаться больше:
- 45 м2 для однокомнатного жилья;
- 65 м2 для двухкомнатной квартиры;
- 85 м2 для трёхкомнатного жилья (и более).
Какие документы нужны для участие в программе
Список требуемых для участия в программе документов является довольно широким, и зачастую провести реструктуризацию не удаётся по причине того, что требуется собрать слишком много бумаг, имеющих определённый срок действия. Заявителю нужно будет подготовить следующие бумаги:
- ксерокопии правоустанавливающих бумаг, оформленных в рамках заключения ипотечного договора;
- бумаги, свидетельствующие об отнесении гражданина к определённой социальной категории заявителей, которой позволено участвовать в программе;
- справки о доходах всех членов семьи (трудовые книжки, формы 2-НДФЛ и т.д.);
- ксерокопии паспортов заёмщика, залогодателя, его супруга и детей.
Полный перечень документов вы можете найти, перейдя по ⇒ ссылке. Имейте в виду, что банковские учреждения имеют право запрашивать любые дополнительные бумаги на своё усмотрение.
Сроки действия программы помощи валютным ипотечникам
Постановление, регулирующее действие программы помощи ипотечникам, вступило в законную силу 22.08.2017 г., но сроки её завершения не прописаны в тексте нормативного акта – проект будет окончен, когда закончатся выделенные на его работу средства.
Законодательные акты по теме
Типичные ошибки
- Ошибка: Заявитель подал заявку на проведение реструктуризации в банк, не участвующий в новой программе поддержки ипотечников.
- Комментарий: Не все банковские учреждения пожелали участвовать в программе помощи валютным и рублёвым ипотечникам, а ЦБ РФ не может оказывать давление, поэтому некоторые заявители лишаются права на финансовую помощь уже потому, что являются клиентами банка, отказавшегося от проведения реструктуризации ипотечных кредитов.
- Ошибка: Гражданин, попавший в тяжёлую жизненную ситуацию, не позволяющую выплачивать валютную ипотеку, отказался от участия в программе реструктуризации из-за несоответствования требованиям проекта.
- Комментарий: У тех граждан, кто нуждается в финансовой помощи для оплаты ипотечного кредита, но кто не отвечает требованиям программы реструктуризации, имеется возможность попросить руководство банковского учреждения ходатайствовать за них специальной комиссии, которая может рассмотреть кандидатуру заёмщика и, возможно, оказать поддержку.
Ответы на распространённые вопросы про помощь валютным ипотечникам
Вопрос №1: Что выгоднее – реструктуризация или рефинансирование валютной ипотеки?
Ответ: Если планируется воспользоваться государственной помощью, то выгоднее оформить реструктуризацию. В противном случае, долг перед банком только возрастёт, поэтому при решении вопроса самостоятельно лучше воспользоваться предложением о рефинансировании.
Вопрос №2: Имеют ли рублёвые заёмщики право на участие в новой программе реструктуризации ипотечного кредита?
Ответ: Да, но условия участия в программе изменились, и практически всегда оказывается, что рублёвый заёмщик не соответствует новым требованиям.