В России становится больше проблемных новостроек

Всё чаще обладатель квартиры в новостройке, только успев впустить вперёд кошку и переступить порог, обнаруживает серьёзные дефекты. Что же делать, если вы получили долгожданное жильё, сделали дорогой ремонт и спустя пару месяцев вдруг обнаружили, что знать о жизни соседей можно, даже не общаясь, а потолок — в живописных разводах от протечек?

С такими проблемами столкнулся Дмитрий, который одним из первых стал жителем небольшого и симпатичного дома. Только вот «пряничный домик» вскоре стал разваливаться. Проявились последствия халатности застройщика.

Спустя месяцы окна Дмитрия украсили тряпки, которые ненадолго спасали от бурного водопада — следствие любого дождя. Очень быстро на стенах появились подтёки, а краска на окнах облупилась. Комната в новом доме приобрела совсем нежилой вид.

Много лет хозяин проблемной квартиры сражался за свои права, чтобы застройщики устранили строительный брак. Но существенных изменений так и не произошло.

По словам независимого промышленного эксперта Леонида Хазанова, проблем в современных новостройках множество, они характерны как для благополучной Москвы, так и для других городов России. Среди них можно выделить, например, щели в стыках стен.

Ещё одна проблема — окна из некачественного пластика, из-за чего они начинают быстро перекашиваться. Мастеров, которые делают ремонт в новостройках, уже давно не удивляет отсутствие утеплителя, некачественная сантехника и плохая звукоизоляция.

В России становится больше проблемных новостроек

Фото © ТАСС / Станислав Красильников

В результате жильцам таких квартир фактически приходится делать ремонт, хотя по логике вещей к моменту сдачи жилья оно должно быть в идеальном состоянии, — говорит Леонид Хазанов.

По его словам, главной причиной проблем в новостройках является жадность строителей, стремящихся на всём экономить.

Например, застройщик может плохо провести геологическое обследование недр под будущим домом и не проработать инженерный план строительства.

Результат — грунт будет сильно усаживаться, приводя к образованию трещин в здании. Ещё одна причина проблем — банальная спешка в строительстве.

Слишком быстрый темп работ по возведению стен и покупка некачественных материалов без должного контроля качества чреваты кучей проблем, начиная от сквозящих окон и плохо греющих батарей до коротких замыканий проводов с последующими пожарами. Современные технологии не виноваты, виноваты люди, — заключает Леонид Хазанов.

Управляющий партнёр юридической компании «Варшавский и партнёры» Владислав Варшавский говорит, что дольщики часто сталкиваются с ситуацией, когда после долгого строительства выявляются недостатки. Такие недостатки могут быть как мелкими, незначительными, так и весьма существенными.

В России становится больше проблемных новостроек

Фото © ТАСС / Сергей Ермохин

Поэтому некоторые застройщики, прежде чем передавать квартиру по акту приёма-передачи, предлагают дольщику составить акт осмотра, чтобы они обозначили претензии к качеству построенного жилья, — рассказывает юрист. — Так застройщик может узнать о минусах своего детища и устранить выявленные недостатки. Затем дольщик получает квартиру по акту приёма-передачи без каких-либо претензий со стороны дольщика.

Часто случается и так, что дольщик принимает квартиру по акту приёма-передачи и только потом проявляются недостатки. По словам Владислава Варшавского, на этот случай у дольщика есть несколько вариантов решения проблемы.

Дольщик может попросить застройщика безвозмездно устранить недостатки, попросить возместить ему понесённые расходы на устранение недоделок, переделку некачественно выполненных работ, а также попросить уменьшить стоимость договора (по сути, стоимость построенной квартиры).

В России становится больше проблемных новостроек

Фото © ТАСС / Роман Пименов

В исключительных случаях, когда недостатки не могут быть устранены в установленный срок или когда они очень существенны, дольщик может отказаться от договора долевого участия и потребовать вернуть ему уплаченные деньги.

Предполагается, что застройщик добровольно должен выполнить заявленные дольщиком требования. Однако на практике это бывает не всегда.

В таком случае дольщику необходимо обратиться с письменной претензией к застройщику, — рекомендует Владислав Варшавский. — Если он не удовлетворит заявленные требования, то нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

При этом надо быть готовым, что в суде потребуется проведение экспертизы, которая подтвердит недостатки в построенной и переданной дольщику квартире.

Юрист напоминает, что предъявить требование новосёл может в течение гарантийного срока, который не может составлять менее пяти лет со дня передачи ему квартиры. Если же застройщик не устранит проблемы, то он должен будет уплатить неустойку в размере одного процента от стоимости договора за каждый день просрочки исполнения требования дольщика.

В россии стало меньше проблемных домов

Количество проблемных домов, появившихся в стране в первом квартале нынешнего года, вдвое меньше, чем в первом квартале 2020 года, сообщает Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

В России становится больше проблемных новостроек В России становится больше проблемных новостроек

iStock

За первые три месяца 2021 года в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) были включены 159 строящихся жилых домов. Это значительно меньше, чем в прошлом году, когда в ЕРПО было включено 384 здания.

В России становится больше проблемных новостроек

На месте проблемных домов построят жилье для очередников

Ведение Единого реестра началось с июля 2019 года, и в конце 2019 — начале 2020 года шло его активное формирование, отмечают в Фонде защиты прав дольщиков. В этот период в ЕРПО было включено наибольшее количество проблемных объектов.

Во втором квартале 2020 года для поддержки строительной отрасли в пандемию был введен мораторий на включение объектов в реестр.

Если основания для включения в ЕРПО (просрочка более 6 месяцев по завершению строительства или передаче квартир гражданам, банкротство застройщика) возникли после 2 апреля 2020 года, то такие застройщики не включались в реестр во II-IV квартале 2020 года.

«Таким образом, они получили дополнительное время на то, чтобы нарастить темпы работ или завершить строительство. После 1 января 2021 года объекты, по которым застройщик не выполнил своих обязательств, были включены в ЕРПО», — добавили в фонде.

Решением проблем с большинством недавно включенных в реестр домов занимаются регионы. Но 21 дом по ходатайству регионов уже включен в работу фонда. Эти дома при наличии комплекта документов и софинансировании со стороны регионов будут рассмотрены Наблюдательным советом, который определит, будут ли дома достроены или же дольщикам нужно выплатить компенсации.

Растет число домов, которые строятся с применением счетов эскроу, отмечают в Фонде. Если в начале 2020 года было 27% таких строек, то сейчас уже 61% (5,2 тысячи домов из 8,5 тысяч строящихся). Этот механизм гарантирует дольщикам возврат средств в случае нарушения сроков строительства и банкротства застройщика.

В реестре проблемных домов сейчас числится 2882 дома. Проблемные здания есть в 73 регионах у 1100 застройщиков. Права дольщиков 51,3% этих объектов восстанавливаются за счет средств регионов (1478 домов).

48,7% домов занимается Фонд защиты прав дольщиков (1404 дома). Из них 382 дома решено достроить, по 274 домам будут выплачиваться компенсации покупателям, еще 748 объектов находятся на рассмотрении фонда.

В начале года в реестре проблемных были 2905 домов.

Нарискуем — будем жить

Около трети строящихся в России жилых домов — проблемные, а количество пострадавших от недобросовестных застройщиков превысило 185 тыс. человек, подсчитали в федеральном Фонде защиты прав дольщиков.

Там создали свой внутренний рейтинг регионов, которые оказались в зоне риска из-за большого объема недостроенных объектов.

В списке, в частности, Подмосковье, где число обманутых дольщиков резко выросло после банкротства Urban Group, Ленинградская и Ростовская области.

Общее число пострадавших от недобросовестных застройщиков жилья на конец сентября 2020 года составило 185,7 тыс. человек.

Эти данные содержатся в актуализированной информации, направленной гендиректором федерального Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым в правительство по данному в сентябре поручению правкомиссии по региональному развитию (копия письма есть у “Ъ”). В фонде не ответили на запрос “Ъ”.

В документе поясняется, что для 40% пострадавших граждан жилье достраивается за счет средств бюджетов регионов, для 60% — силами фонда.

На эти цели в федеральном фонде аккумулировано около 60 млрд руб.

: средства из бюджета РФ, из программы софинансирования регионов на достройку жилья для обманутых дольщиков и из компенсационного фонда, формируемого за счет денег девелоперов, строящих по старой схеме — без эскроу-счетов. В конце 2019 года власти сообщали, что на окончательное решение проблем всех дольщиков необходимо около 400 млрд руб., или по 135 млрд руб. в год.

В письме фонда говорится, что сейчас на этапе строительства находится почти 9,2 тыс. домов, внесенных в каталог Единой информационной системы жилищного строительства, оператор которой — «Дом.РФ».

При этом в единый реестр проблемных объектов включено 3,023 тыс. домов, из которых 2,141 тыс.

оказались в этом списке из-за банкротства застройщиков, еще 882 — из-за нарушения сроков строительства более чем на полгода.

Из этого следует, что около 32% строящихся в стране домов — проблемные.

Фонд ранжировал регионы по трем показателям — положительные, нейтральные и негативные. В письме приводится методика подсчета: общее количество проблемных объектов делилось на показатель, полученный в результате суммирования числа таких домов со всеми строящимися сейчас новостройками.

В итоге к проблемным регионам отнесены, в частности, Подмосковье, где 39,47 тыс. пострадавших граждан, а доля проблемных объектов — 44%, Ленинградская область (20,48 тыс. и 40%), Ростовская область (5 тыс. и 30%).

Москва при 9,2 тыс. пострадавших граждан вошла в нейтральную зону (15%). В этом же списке Краснодарский край (13,03 тыс. пострадавших соинвесторов, а доля проблемных домов — 27%) и Новосибирская область (7 тыс.

человек и 19%).

Подмосковье оказалось проблемным регионом после банкротства Urban Group, оставившей без квартир более 13 тыс. дольщиков. Объекты компании достраивает федеральный фонд.

Дольщики Urban направили письмо президенту Владимиру Путину, пожаловавшись на бездействие фонда, сообщило «РИА Новости» 19 октября.

Ранее Счетная палата по итогам аудита раскритиковала размер оплаты труда сотрудников федерального фонда, «не подкрепленный значимыми результатами».

Однако фонд или регион, который сам достраивает проблемные объекты, не всегда способен быстро ввести их в эксплуатацию. Среди причин — многочисленные судебные тяжбы с бывшими девелоперами проекта и их контрагентами.

По словам конкурсного управляющего Urban Group Светланы Аглинишкене, более чем за два года поданы заявления об оспаривании 125 сделок, заключенных застройщиком на общую сумму 92,7 млрд руб.

К августу 2020 года в судах первой инстанции рассмотрено около 115 заявлений, пока удовлетворены требования более чем на 1,8 млрд руб., добавила она.

В Москве сходная ситуация сложилась, например, по проектам ЖК «Царицыно» и «Терлецкий парк», сообщали в Москомстройинвесте (курирует в Москве достройку объектов для дольщиков).

В администрациях Ленинградской и Ростовской областей пояснили “Ъ”, что достройка наиболее проблемных домов начнется после завершения судебных разбирательств. В администрации Подмосковья заверили, что по поручению губернатора Андрея Воробьева все объекты, достраиваемые для обманутых дольщиков из средств бюджета региона, будут сданы в течение трех лет.

Халиль Аминов

Читайте также:  В Ростове-на-Дону судят застройщика, обманувшего дольщиков на 300 млн

Риелторы сообщили о росте числа проблемных квартир в продаже из-за ажиотажного спроса

МОСКВА, 3 февраля. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Риелторы и эксперты отмечают рост предложений о продаже квартир с проблемными документами, приобретение таких объектов может нести риски для покупателя вплоть до утраты права собственности. Тренд связан с ростом спроса на жилье и вымыванием наиболее качественных лотов с рынка, считают опрошенные ТАСС участники рынка недвижимости.

«За полгода количество проблемных объектов недвижимости на рынке вторичного жилья, выявляемых на этапе их комплексной проверки, выросло в среднем на 15% (в общем объеме предложения — прим. ТАСС).

В основном это квартиры с долгами по ипотеке и за жилищно-коммунальные услуги или же принадлежащие гражданам, которые находятся на этапе банкротства.

Многие продавцы пытаются скрыть эти риски, однако некоторые действительно не догадываются о них», — рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Он пояснил, что отдельную группу в общей структуре предложения составляют квартиры, которые находятся в залоге у банков. По его словам, в большинстве случаев они не проблемные с точки зрения права собственности, но тоже требуют особого внимания со стороны покупателя, поскольку просто так их не продать — требуется снять обременение.

К рискованным для приобретения вариантам эксперт также отнес квартиры с обременением от банков, приобретенные с участием материнского капитала. По его словам, после проверки некоторая часть квартир не допускается к продаже, собственникам оказывается консультационно-правовая помощь.

«Помимо явных проблем есть еще и много скрытых рисков, в том числе и связанных с мошенничеством в сфере недвижимости», — предупредил Хусаинов.

После ажиотажа второй половины 2020 года качественное предложение на вторичном рынке настолько вымылось, что самыми распространенными правоустанавливающими документами у квартир на агрегаторах объявлений стали решения суда, прокомментировал ТАСС юрист в сфере недвижимости и основатель агентства недвижимости «Лэндл» Алексей Клышин.

В целом юридические сложности имеют до 30% объектов в экспозиции отмечает он. «По нашей статистике, три из десяти квартиры в рекламе могут иметь проблемы — свежее наследство, свежие договоры купли-продажи (купили летом — сейчас продают), договоров дарения очень много. Так люди выводят имущество из-под банкротства.

И больше всего квартир с непогашенной ипотекой, люди не справляются с платежами», — сказал собеседник агентства.

Объем наиболее доступного по цене жилья на вторичном рынке России сокращается уже более трех лет, а поскольку квартиры с прозрачной историей ликвиднее, доля проблемных лотов статистически выше, прокомментировала ТАСС председатель совета директоров риэлторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Сделок с квартирами с прозрачными документами проходит меньше в силу того, что меньше таких объектов, доступных для покупки», — сказала она.

Собеседница агентства добавила, что в старых границах Москвы в ценовой категории до 5 млн рублей не осталось объектов без сложной истории переходов собственности, за исключением комнат и долей.

Объем предложения на рынке вторичного жилья России снижался с июля по декабрь 2020 года и в целом сократился за этот период на 38,7%, продолжил Хусаинов. По оценке федеральной компании «Этажи», на рынке вторичного жилья в России продается около 1,5 млн квартир.

Сокращение предложения на вторичном рынке в компании связывают с рекордно низкими ставками по ипотеке, ограниченностью предложения на рынке первичного жилья и большим притоком частных инвесторов, которые из-за снижения доходности банковских вкладов стали активно вкладывать сбережения в недвижимость.

Цена риска

Если речь не идет об откровенном мошенничестве, юридически сложные объекты часто пользуются спросом среди инвесторов, поскольку дисконт на них составляет 10-20% от рыночной стоимости, рассказали ТАСС опрошенные риелторы.

«Часто в объявлении такие варианты появляются на 30-40% дешевле рынка, однако это не сумма будущей сделки, а стартовая цена аукциона, в ходе которого стоимость может сравняться с рыночной и даже ее превысить. Скидка же за сложные документы, заниженную стоимость в договоре редко превышает 10-15%.

Прибавим к этому дополнительные 5% на торг — вот цена риска», — рассказала Доброхотова.

Для «судебных» квартир скидки может и не быть вообще, если в деле пройдены апелляциионные и кассационные инстанции, а также если решение суда вступило в силу достаточно давно, рассказала ТАСС управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Юлия Антясова.

Эксперт подчеркнула, что в этом случае право собственности на квартиру по решению суда является одним из самых надежных оснований. «Если соблюдены указанные выше условия, а сама квартира по всем остальным параметрам (район, дом, этажность, состояние, площадь и т. д.

) ликвидна, то правоустановка в виде решения суда никак не означает снижения цены», — уточнила собеседница агентства.

Риски при покупке жилья есть всегда, на вторичном рынке — особенно, считает Доброхотова. «Однако каждое объявление находит своих интересантов, а доля провальных сделок, когда покупатель лишается денег и недвижимости, не дотягивает и до одного процента», — пояснила она.

При этом опрошенные ТАСС риелторы рекомендуют крайне тщательно изучать все условия судебного решения.

«Если речь идет только о решении районного суда [первой инстанции], которое вступило в силу буквально пару месяцев назад, когда еще не прошли сроки кассаций и апелляций, то велик риск того, что судебные действия с данным объектом продолжатся, а сделка может быть оспорена или расторгнута», — сказала Антясова.

Счетная палата и эксперты разошлись в перспективах «проблемного» жилья

Счетная палата указала на то, что проблема с обманутыми дольщиками по-прежнему стоит остро: не хватает финансирования, недостаточно проработаны механизмы поддержки. При этом аудиторы полагают, что обманутых дольщиков может стать больше: и из-за нехватки средств на реализацию уже поставленных задач, и из-за текущей непростой экономической ситуации, рожденной пандемией коронавируса.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек», — отмечает аудитор СП Светлана Орлова.

Проблема есть — денег нет

Аудиторы отмечают, что недостаток финансирования — одно из самых серьезных препятствий, мешающих реализации мероприятий по обеспечению законных прав пострадавших граждан.

В Счетной палате с удивлением констатируют, что при существующем дефиците средств у Фонда по защите прав граждан соответствующие средства в федеральном бюджете и бюджетах субъектов Российской Федерации на эти цели в 2020—2022 годах практически не предусмотрены.

По оценке ФЗПГ, на начало текущего года достроить нужно было 3137 жилых домов. И на это требовалось 686 млрд рублей. В «АО «ДОМ.РФ» же подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020—2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей. Но законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021—2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.

Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам. Так, в 2020—2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 регионе: немногим более 40 млрд рублей. При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020—2022 годах.

«Отсутствие необходимого финансирования содержит в себе риски незавершения мероприятий по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства в установленные планами-графиками «дорожными картами» сроки, что, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе», — отмечают аудиторы.

Новой волны не будет

Однако эксперты рынка недвижимости полагают, что хоть ситуация с нынешними дольщиками и не разрешена, их количество, по крайней мере, не должно увеличиться за счет нынешних покупателей жилья. Их покой (как и застройщиков) охраняет ряд механизмов, своевременно запущенных государством.

Год назад государство запустило новую схему финансирования строительства: девелоперы больше не могут получать деньги напрямую у дольщиков по договорам ДДУ, средства граждан будут собираться на эскроу-счетах, и получат их девелоперы только после сдачи объекта в эксплуатацию. Строительство же они должны финансировать за счет собственных средств или банковских кредитов. Запуск системы сопровождался мрачными прогнозами относительно резкого подорожания квадратного метра.

Собственно, этот дамоклов меч, якобы нависший над рынком жилья, необходимый ажиотаж создал: по данным «Авито Недвижимость» в 2019 году цены на первичное жилье в России выросли в среднем на 30%, до 68 тысяч за квадратный метр.

В 2020 году аналитики ЦИАН прогнозировали рост цен на «первичке» примерно на 15%. Причем прийтись он должен был на весну и осень. Согласно прогнозам компании «Метриум» к концу 2020 года около половины всего строящегося жилья в стране должно продаваться через эскроу-счета.

И оно, по мнению аналитиков компании будет дороже, чем могло быть без участия банков.

Отпечаток пандемии

Но вот миновал уже год перехода девелоперов в новую, эскроу-реальность. Из них минимум квартал — в условиях пандемии, введенных для борьбы с ней ограничений, а значит, какое-то время закрытых строек, неработающих офисов и МФЦ.

Казалось бы, все складывалось так, что застройщики оказались на грани фола, а вместе с ними и покупатели. Процесс-то застопорился! Но оказалось, что система, которую запускали для защиты последних сработала.

Вкупе с теми мерами поддержки, которые сейчас запустило правительство.

Конечно, бесследно «коронаканикулы» не прошли, отмечает директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора, EY Илья Сухарников. По итогам первого полугодия существенно снизилось количество заключенных сделок купли-продажи жилья, некоторые стройки были остановлены, возникали проблемы с работниками из других стран.

«С другой стороны, для ускорения процесса восстановления экономики Правительством были приняты разнообразные меры поддержки, многие из которых окажут значительную поддержку рынку жилья.

В первую очередь, это снижение ставок по ипотеке — большинство сделок по покупке первичного жилья совершается с использованием заемных средств, поэтому рост доступности ипотеки очень серьезно поддерживает спрос», — отмечает эксперт.

Схожей точки зрения придерживается и аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков. По его словам, в текущих, кризисных условиях, люди не передумали покупать недвижимость. Просто приоритеты сменились.

«Население не отказывается от покупки жилья, а делает выбор в сторону более доступных квартир с меньшими размерами в сегменте масс-маркета, и этому сейчас, конечно, способствуют исторически минимальные ставки по ипотеке и стимулы от государства.

Запуск программы льготной ипотеки на жилье в новостройках по ставке не выше 6.5% способствовал сильному восстановлению ипотечного рынка в мае и июне», — поясняет эксперт.

Правда, как долго сохранится бодрый настрой, сказать пока сложно.

«Многие участники рынка надеются, что отложенный спрос в сочетании с мерами поддержки смогут компенсировать негативные тенденции, связанные со снижением доходов, и во втором полугодии продолжится наметившийся рост числа сделок», — рассуждает Илья Сухарников, отмечая, что значительным плюсом стало появление возможности заключения сделок в дистанционном формате.

Читайте также:  Возможен ли возврат налога при военной ипотеке?

А вот у исполнительного директора консалтинговой компании Klopenko Group Дмитрия Иванова иная точка зрения: он полагает, что во второй половине текущего года обстановка ухудшится, так как отложенный спрос уже закончится и рынок просядет. Однако предвестником катастрофы эксперт это не считает: по его словам, рынок уже достаточно защищен и законодательно, и финансово и находится в более устойчивом состоянии, чем 2-3 года назад.

«Думаю, что в данной конфигурации рынка у государства есть все механизмы его поддержания в адекватном состоянии и некоторый перенос покупок на 2021 год будет перекрыт доступом к банковскому финансированию. Уверен, что глобальной проблемы на рынке в 2020-2021 году мы не увидим, пусть в целом будет падение продаж, объемов и выручки, но рынок будет устойчив», — считает Иванов.

Защита сработала

Та самая система, от запуска которой ждали волны проблем в отрасли, для тех, кто готов играть по новым правилам стала реальной поддержкой, считают эксперты.

Согласно размещенным проектным декларациям в единой информационной системе жилищного строительства в целом по России сейчас строится 99 миллионов квадратных метров жилья.

Из них, по словам Ильи Сухарникова, в рамках нового механизма финансирования (то есть, с использованием эскроу-счетов), по состоянию на 17 июля, почти полторы тысячи застройщиков возводят более 35 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.

И положение этих девелоперов сейчас гораздо более выигрышное, чем тех, кто строит «по старинке», считает эксперт.

Во-первых, в работу включились банки, разработали комплексные кредитные продукты по сопровождению жилищного девелопмента, предлагая привлекательные ипотечные условия покупателям, рассматривающим финансируемые этими банками проекты.

«Особенно заметны оказались преимущества проектного финансирования в период пандемии — банки продолжают финансирование строительства безотносительно темпов продаж, и временные перерывы в заключении сделок ДДУ не повлияли на финансирование таких проектов», — описывает ситуацию Сухарников.

«Новая схема также приводит к тому, что застройщики более рационально планируют строительные работы и ввод в эксплуатацию объектов, и сейчас на рынке среди крупных игроков преобладает стратегия «цены над объемами» (то есть, вводить меньшие объемы жилья по более высоким ценам) с фокусом на маржинальность бизнеса. Поэтому даже в условиях текущего кризиса цены на рынке остаются стабильными», — отмечает Артем Ямщиков.

Он указывает на то, что одной из основных целей для девелоперов стала максимизация предпродаж и аккумулирование средств на эскроу-счетах.

Все это направлено на то, чтобы минимизировать ставку по проектному финансированию, которое будет предоставляться под конкретный проект.

А это приводит к более дисциплинированному поведению застройщиков, которые также стремятся перенести дополнительные расходы по проектному финансированию в свои цены.

Впрочем, встать на новые рельсы смогли не все, отмечает аналитик ИК «Ренессанс Капитал». По его словам, на рынке жилых новостроек вырисовываются признаки консолидации: с начала года количество игроков на рынке снизилось на 10% в целом по РФ и примерно также по Москве. И способствует этому ужесточение регулирование и введение схемы эскроу-счетов.

«Более слабые и мелкие игроки с неустойчивым финансовым положением не могут привлечь достаточное проектное финансирование и вынуждены уходить с рынка, что снижает конкуренцию на земельные участки и проекты застройки. Крупные игроки в основном сформировали достаточно устойчивое финансовое положение за последние два года и не испытывают трудностей с постепенным переходом на схемы с эскроу-счетами», — поясняет Ямщиков.

Группы риска

Анализ рынка жилищного строительства и финансовой сбалансированности реализуемых проектов, проведенный EY перед переходом отрасли на новый формат финансирования, показал, что более 70% проектов имеют достаточный запас устойчивости, чтобы исполнить свои обязательства с учетом перехода на новую схему.

То есть, в зону риска попадают около 30% застройщиков. Однако в EY не считают их потенциально проблемными.

«Сейчас в каждом регионе и на федеральном уровне (через Минстрой, Дом.

РФ, ФЗПГ) организовано регулярное взаимодействие с застройщиками, и, если необходимо, рассматриваются механизмы предотвращения проблемных ситуаций», — Илья Сухарников, отмечая, что в целом сейчас в России около 60% жилья все еще строится без использования эксроу-счетов, так как на время переходного периода были введены некоторые послабления.

Но нынешняя процедура мониторинга проектов в рамках системы ЕИС ЖС, как подчеркивает эксперт, позволяет выявлять потенциально проблемные стройки на ранних стадиях и застройщику могут предложить поддержку и реструктуризацию еще до того, как проблемы зайдут слишком далеко. Так что новая волна обманутых дольщиков, по мнению аналитиков, государству не грозит.

Проблемное наследство

Естественно, наличие уже имеющихся обманутых дольщиков и необходимость решения этого вопроса, никто не отрицает.

По данным Фонда защиты прав дольщиков, в едином реестре проблемных объектов сейчас числится 3099 жилых домов.

Ранее Наблюдательным советом ФЗПГ были приняты решения о восстановлении прав граждан в 247 домах, в 25 субъектах РФ, из них 64% — за счет денежной компенсации, 36% — через механизм завершения строительства.

А 15 июля генеральный директор организации Константин Тимофеев в ходе заседания в Госдуме сообщил о том, что до конца года Набсовет ФЗПГ примет решение о восстановлении прав пострадавших дольщиков еще 750 домов общей жилой площадью около 4,3 миллионов квадратных метров. На восстановление в правах смогут рассчитывать граждане в 47 субъектах страны.

И это — только начало решения проблемы, накопившейся за десятки лет, полагает гендиректор фонда. «Многие субъекты РФ уже активно применяют и свои, региональные, механизмы восстановления прав дольщиков. Уверен, что при активной и слаженной работе всю накопленную проблему мы сможем решить к 2023 году», — цитирует Тимофеева «Российская газета».

Так что ждать жертвам застройщиков —банкротов осталось, вроде бы, недолго. Хотя, конечно, выводы Счетной палаты сеют некоторые сомнения на этот счет. На фоне аргументов аудиторов об отсутствии финансирования, озвученные ФЗПГ планы и перспективы, выглядят уже не так убедительно. Но надежда-то остается.

В россии насчитали более 3,1 тыс. долгостроев и их может стать больше

Счетная палата проверила ход работы по завершению возведения долгостроев и восстановлению прав дольщиков, пострадавших от банкротства или недобросовестных действий застройщиков. Оказалось, что на сегодня даже точно не известно, сколько же россиян являются обманутыми дольщиками.

В Счетной палате не исключают рост числа граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Как отмечают в ведомстве, с одной стороны, это может быть связано с текущей экономической обстановкой, с другой – с нехваткой финансирования как у застройщиков, так и у властей.

По данным на март 2020 года в Едином реестре проблемных объектов числилось более 3 тыс. жилых домов, считающихся проблемными объектами строительства. Также проблемными считаются свыше тысячи застройщиков в 76 регионах.

«Самая сложная ситуация складывается в Москве, Московской, Ленинградской, Нижегородской областях и Краснодарском крае, — цитируют аудитора Счетной палаты Светлану Орлову на сайте СП.

— С учетом снижения покупательной способности населения, а также участившихся случаев банкротства небольших и средних застройщиков, есть риски дальнейшего увеличения количества проблемных объектов и, соответственно, числа обманутых дольщиков».

Точное число таковых не смогла назвать даже Счетная палата. Специалисты ведомства рекомендовали Правительству РФ провести масштабную работу по инвентаризации и подсчету пострадавших дольщиков в регионах России.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан, — добавила Орлова. — На июль прошлого года в официальном реестре насчитывалось порядка 48 тыс. обманутых дольщиков. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек».

Еще один острый вопрос, поднятый Счетной палатой, касается финансирования достройки проблемных объектов. Пока не ясно, кто и из каких источников будет платить за восстановление прав обманутых дольщиков. По данным экспертов СП, сейчас в завершении нуждаются около 3,1 тыс.

жилых новостроек, на что требуется порядка 686 млрд рублей. В свою очередь в АО ДОМ.РФ подсчитали, что только из федерального бюджета в 2020-2024 годах на эти цели потребуется порядка 722 млрд рублей.

При этом законом о бюджете Фонду в 2020 году предусмотрено только 3 млрд рублей, а в 2021-2022 годах бюджетные ассигнования вообще не запланированы.

«Аналогичная ситуация складывается и по региональным бюджетам, — добавили в Счетной палате. — В 2020-2022 годах средства на достройку проблемных объектов предусмотрены только в 31 субъекте РФ в размере немногим более 40 млрд рублей.

При этом большинство регионов, согласно утвержденным «дорожным картам», планировали полностью восстановить права обманутых дольщиков в 2020-2022 годах.

Таким образом, отсутствие финансирования, особенно в условиях распространения короновируса, создает существенные риски незавершения реализуемых мероприятий в установленные сроки. А это, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе».

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

Число проблемных проектов почти не изменилось в Москве

— Константин Петрович, как сегодня обстоят дела с проблемными жилыми проектами в Москве? В декабре 2016 года в Москве, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, насчитывалось 1070 пострадавших соинвесторов, в конце сентября этого года в Минстрое сообщили о 4049 обманутых дольщиках в столице. Откуда 4-кратный рост?

— Весь вопрос в активности самих дольщиков. Реестр пострадавших соинвесторов носит учетный характер. И до января 2017 года граждане туда активно не записывались, так как не верили, что с внесением их в реестр что-либо изменится.

При этом с июля 2017 года критерии включения граждан в реестр существенно ужесточились. Сейчас в него могут попасть только люди с договорами долевого участия, которые купили жилье в объектах с полученным разрешением на строительство.

В январе-июне этого года грядущее ужесточение правил включения граждан в реестр стало дополнительным стимулом для некоторых дольщиков прийти и подать соответствующие документы. В итоге мы получили массовую подачу документов.

Но это не значит, что на декабрь 2016 года этих пострадавших соинвесторов в Москве не было.

— Сегодня, по вашей оценке, все обманутые дольщики учтены в реестре?

— Увы, нет. Число людей, которые не подали документы на включение в реестр, мы оцениваем в 1,6 тысячи. Еще 500 гражданам, которые изъявили желание включиться в реестр, мы были вынуждены отказать, так как их документы не соответствовали новым критериям, установленным Минстроем.

В связи с такой ситуацией с реестром мы считаем, что положение дел с обманутыми дольщиками правильнее было бы оценивать по числу проблемных объектов.

Сегодня в Москве 35 проблемных объектов. Один объект (улица Кременчугская, владения 11-17, корпус 18-18А) мы исключили в связи с тем, что обязательства по передаче квартир гражданам принял на себя новый застройщик ЗАО «ФЦСР», у которого имеется вся необходимая разрешительная документация.

Два объекта — в Фили-Давыдково, квартал 69, корпус 2 (объект СУ-155) и в деревне Марушкино (площадка № 4) — введены. Однако эти объекты мы из реестра не исключили, потому что еще не все граждане получили ключи от квартир.

Читайте также:  Россияне берут рекордные суммы в ипотеку

— Как вы думаете, насколько высоки риски появления в Москве новых проблемных объектов?

— Сегодня в столице только пять объектов застрахованы в Фонде защиты прав дольщиков. Естественно, по остальным более чем 500 объектам, которые находятся в стадии строительства и реализуются посредством ДДУ, есть определенные риски. Они связаны с нестабильностью экономической ситуации, возможными проблемами в отношениях с поставщиками ресурсов и так далее.

Но, конечно, любые объекты, которые находятся в зоне риска, власти Москвы будут доводить до завершения строительства. Статистика показывает, что трудности с окончанием стройки вовремя возникают не более чем у 1,5% объектов. Нам кажется, что это достаточно оптимистический сценарий.

— Расскажите, как идут переговоры по достройке ЖК «Царицыно»? Кто может профинансировать завершение проекта?

Техническим заказчиком достройки ЖК «Царицыно» выступит ООО «РК-Строй» (входит в структуру АКБ «Российский капитал»). Именно эта компания курирует достройку объектов СУ-155.

ООО «РК-Строй» вошло в проект и уже месяц занимается этим вопросом, причем как первой, так и второй очередью. Кроме того, к концу ноября суд должен назначить нового временного управляющего. Кредиторы предложили свою кандидатуру временного управляющего.

Специалист работает в команде «Российского капитала» и имеет опыт работы с банкротством объектов СУ-155.

— А сейчас, получается, проект заморожен и не двигается?

— Сегодня на второй очереди «Царицыно» работы идут силами генерального подрядчика — СК «Стратегия». Вся документация у него есть. Сейчас ведутся подготовительные работы для дальнейшего строительства.

— Я правильно понимаю, что генподрядчик рискует, что сегодняшний собственник никогда не заплатит ему за выполненные работы?

— Да, есть опасность и расторжения договора с генподрядчиком, и непринятия результатов работ. Но подрядчик на это пошел, понимая свою социальную ответственность. До марта-апреля «Стратегия» будет заниматься осушением подвалов, обеспечением сохранности конструкций и даже монолитными работами по тем документам, которые у компании есть.

  • Кроме того, сейчас ведется работа по подготовке проектной документации по некоторым корпусам «Царицыно», так как до настоящего времени ее не было.
  • — И кто же этим занимается?
  • — Технический заказчик — структура банка «Российский капитал» «РК Строй».

— В «Царицыно» достаточно много квартир продавалось как апартаменты, и права их покупателей почти не защищает долевое законодательство. Есть подходы к решению этого вопроса?

— Сейчас мы рассматриваем новый проект планировки района, возможно, административный корпус номер 35 удастся перевести частично в жилые помещения — до 60-70% всех помещений. Что касается объемов площадей, которые могут быть переведены в жилье, то для этого необходимо провести корректировку проектной документации на данный корпус.

АО «ЦНИИЭП Жилища» сможет сделать это примерно через месяц, затем пакет документов будет направлен на экспертизу.

На экономику проекта это никак не повлияет, но позволит гражданам, которые покупали офисы под видом апартаментов, в рамках процедуры банкротства получить жилье, а не стать кредиторами по денежным требованиям без шансов на компенсацию, хотя апартаменты и офисы законодательно не защищены.

— Скажите, а кто финансирует генерального подрядчика «Царицыно» — компанию СК «Стратегия»? У них есть какая-то финансовая подушка?

— Это делают структуры, связанные с Промсвязьбанком, поскольку частично у банка остались права требования по выданным кредитам, и он заинтересован в завершении строительства жилого комплекса.

— Есть ли у Игоря Пинкевича, сегодняшнего владельца застройщика проекта «Московского комбината хлебопродуктов», возможность затянуть судебный процесс по конкурсному производству дальше марта 2018 года?

— Да, у него довольно сильные юристы. Даже банкротство кредиторам удалось ввести только через два года после начала процесса. Он абсолютно не заинтересован в завершении строительства объекта.

— Участники рынка жилья активно обсуждают 218-ФЗ, сильно изменивший долевое законодательство в России. Многие девелоперы даже говорят о том, что с середины 2018 года станет почти невозможно работать. Вы согласны с такой позицией?

— Не думаю, что все так плохо. Строители приспособятся к этой ситуации, откроют несколько компаний вместо одной, как было раньше.

Другое дело, что даже с вступлением в силу новых поправок региональные надзорные органы в области долевого строительства не смогут эффективно оценивать экономическое состояние девелоперов — ведь критерии подобной оценки в законодательстве как раз остались прежними.

Нормативы не поменялись, на основании балансовых данных невозможно предположить ухудшение финансового состояние застройщика. Для этого нужен полный аудит, то есть полный комплект финансовых документов, плюс несколько сотен часов работы специалистов.

— Есть опасения, что московские застройщики массово пытаются согласовать всю градостроительную документацию и запустить проекты до 1 июля 2018 года…

— Вряд ли они станут реальностью. Вспомним, перед тем, как было введено с 1 января требование к застройщикам по заключению о соответствии, было лишь небольшое увеличение числа новых проектов. А когда появилась информация о скором начале работы Фонда защиты дольщиков, роста стартов проектов от девелоперов, которые бы хотели остаться в страховом рынке, не было вообще.

Чтобы получить разрешение на строительство и вывести на рынок новый проект, нужно не только купить участок, но и заплатить городу за изменение разрешенного вида использования площадки, мобилизовать строительную организацию и вложить собственные средства. Девелоперы не станут разом осваивать десять новых строительных площадок — так можно самим себе сломать рынок продаж.

Полагаю, в 2018 году нас ждет только усложнение бухгалтерского учета: один бухгалтер вместо, допустим, пяти компаний будет вести десять компании. Мы в Москомстройинвесте будем вместо 400 комплектов отчетности анализировать 800 комплектов.

— Вы справитесь при текущем числе сотрудников или потребуется нанимать новый людей?

— Москва справится, поскольку у нас есть программное обеспечение, которое позволяет в электронном виде проводить анализ коэффициентов финансового состояния компании и в автоматическом режиме принимать отчетность, проверять проектную декларацию и при выявлении нарушений выдавать предписания об их устранении. А вот справятся ли с возросшими объемами другие регионы, я не знаю. Мы ознакомили с этой программой коллег из субъектов РФ, многие заинтересовались.

— В России начал действовать Фонд защиты прав дольщиков. Согласно вашим ожиданиям, сколько денег в фонд будут перечислять московские застройщики?

— Ежегодно в страховые компании застройщики перечисляли около 7,2 миллиарда рублей. Было бы логично, если бы в итоге, после завершения перехода от страхового механизма к механизму Фонда защиты прав дольщиков, мы вышли бы на аналогичную цифру.

Думаю, в будущем году столичные застройщики перечислят в страховые компании около 4 миллиардов рублей, в 2019 году — около 2 миллиардов, в 2020 году — 1 миллиард.

Перечисления же в фонд, напротив, будут расти в обратной пропорции и составят оценочно 3 миллиарда, 5 миллиардов и 6 миллиардов рублей в 2018-м, 2019-м и 2020 году соответственно.

— Москомстройинвест как региональный надзорный орган в долевом строительстве как-то будет взаимодействовать с фондом?

— Фонд самостоятельно аккумулирует средства и сам ими распоряжается, к сожалению, не принимая во внимание целевое региональное использование.

Получается, что если московские застройщики перечислили деньги в фонд, это совершенно не значит, что эти средства пойдут на защиту московских проектов.

Нам бы, конечно, хотелось иного механизма, но наши предложения в этом отношении законодателями учтены не были.

— А должны ли вы сообщать фонду о результатах ваших проверок застройщиков?

— 1 января 2018 года должна заработать единая автоматизированная система по контролю за застройщиками (Единая информационная система жилищного строительства — ред.). Предполагается, что региональные контролирующие органы будут выгружать в систему итоги анализа квартальной отчетности застройщиков. Фонд, соответственно, сможет просматривать эти данные и делать выводы.

— Что вы думаете о решении отменить долевое строительство в принципе?

— Если мы принимаем решение отказаться от долевого строительства, важно увеличить надзор за кредитными организациями. Мы опасаемся, что в случае с более активным использованием механизма проектного финансирования, усилится фактор так называемого риска посредника, в нашем случае — фактор риска при привлечении коммерческого банка-кредитора.

— Обанкротится банк, предоставивший девелоперу деньги — и что? В чем опасность?

— Смотрите, если банк финансирует застройщика четко по графику в соответствии с договоренностями, то все в порядке.

А что если банк обанкротился, а компания не успела выбрать из кредитной линии все деньги, необходимые ей для строительства? Или если банку показалось, что девелопер что-то делает не так, и он перестал выделять деньги? В общем, явно на законодательном уровне нужно предусмотреть при санации банков дофинансирование строек, начатых на их кредитные средства, либо дать возможность использовать деньги Фонда защиты прав дольщиков.

— Как вы думаете, в российской банковской системе есть деньги, чтобы финансировать девелоперов жилья?

— Деньги есть, вопрос в том, куда они направляются. Как правило, банки учитывают только два фактора — риск и доходность. Государственные ОФЗ (облигации федерального займа — Ред.

) приносят 7-8% годовых и при этом абсолютно безрисковые.

Строительная отрасль по всем критериям сегодня — отрасль с повышенным риском, и ее кредитование, с учетом безрисковой альтернативы в лице госбумаг, должно стоить порядка 15-16%.

— Как это отразится на стоимости жилья?

— Стоимость кредитования строитель заложит в себестоимость, цена недвижимости будет подниматься, причем не на 13-15-16%, которые есть в ставке кредитного учреждения, а выше стоимости банковской услуги. Не уверен, что рынок новостроек сможет сохранить в этих условиях прежние объемы.

— Громкие санации банков в этом году могут сказаться на реализации девелоперских проектов в Москве?

— Мы предполагаем, что банки, которые находятся под санацией, замедлят темпы кредитования строителей. Санатору понадобится какое-то время на оценку стоимости портфеля, качества активов, сметы проекта, пересмотр лимитов кредитования. Но потом в любом случае санаторы проблемных банков неизбежно поймут, что объекты, строительство которых уже начато, проще достроить.

— Поговорим о реновации в Москве. Как эта программа повлияет на отношения города с коммерческими застройщиками?

— Есть два направления взаимодействия города и девелоперов. Во-первых, город выведет на рынок своего застройщика казенное предприятие «Управление гражданского строительства».

— А как же Фонд реновации?

— Фонд реновации — это финансовый институт, он сам строить не будет. УГС станет одной из его рабочих рук. КП «УГС» уже имеет опыт реализации квартир на рынке на протяжении последних нескольких лет.

Думаю, оно продолжит эту практику, и в рамках реновации будет выводить на рынок в продажу порядка 200-300 тысяч квадратных метров жилья ежегодно.

Это небольшой объем для рынка новостроек Москвы, где около 4 миллионов квадратных метров жилья находится в продаже, а еще порядка 3 миллионов — в резерве, то есть пока не выведено на рынок. Всего же в стройке где-то 18,5 миллиона квадратных метров жилья.

Второе направление взаимодействия девелоперов и города — это работа по земельным участкам. Есть такие адреса, где стартовых площадок недостаточно.

Только в этих случаях с инвесторами ведутся переговоры — либо об уступке части земельного участка для нужд города, либо о том, чтобы инвестор сам на участке построил корпуса с квартирографией и отделкой, которые подошли бы под программу реновации.

В таком случае город будет покупать у инвесторов уже готовое жилье и передавать его гражданам.

  1. — О каком количестве адресов идет речь при переговорах с девелоперами?
  2. — Порядка 140 участков мы сейчас смотрим, и половина из них точно понадобится городу.
  3. — С кем вы ведете переговоры?
  4. — Со всеми «системными» игроками: «Главстрой девелопмент», ГК «Интеко», ГК «Инград», ГК ПИК, Концерн «Крост».

— Расскажите, какова судьба территории «Горбушкиного двора», о которой летом заммэра Москвы Марат Хуснуллин говорил, что она может быть востребована под программу реновации? Определены ли технико-экономические параметры (ТЭПы) ее развития?

— На заседании Градостроительно-земельной комиссии принято решение о подготовке проекта планировки территории между Багратионовским и Промышленным проездами, а также улицей Барклая.

Там обсуждается строительство примерно 380 тысяч квадратных метров, из которых 300 тысяч придется на жилье. Вопрос о том, какие объемы могут быть вовлечены в программу реновации, пока обсуждается.

Но это как раз та история, когда инвестор строит сам, а потом продает городу.

— А вы уверены, что у инвестора в его нынешнем положении, если мы имеем в виду семью Хотиных, хватит денег на реализацию проекта?

— Город в любом случае выкупит квартиры без убытка для инвестора. По крайней мере, себестоимость девелопер себе вернет.

Ольга Набатникова

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *