Выгодно снять квартиру в Санкт-Петербурге вполне возможно как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами специалистов. В культурной столице России пятая часть недвижимости сдается в аренду ее собственниками, поэтому вопроса о нехватке жилплощади или поселении не в том районе, в каком хотелось бы обычно не возникает.
Какой район выбрать
В каком районе поселиться, будет ли это за чертой города стоит обдумывать заранее. самое главное определиться какие потребности важнее для человека, желая снять жилье:
- экономическая целесообразность;
- нахождение в экологически чистом месте;
- удаленность от центра;
- развитость транспортной инфраструктуры;
- количество жилого метража;
- ремонт и отделка;
- укомплектованность жилища.
Если по всем вышеперечисленным параметрам высокие требования, то и рассчитывать придется на немаленькую сумму аренды.
Экономичный вариант жилья можно поискать в Приморском районе города. Плюсом ко всему выступает экологическая чистота района. При выборе недвижимости не в центре, а в прилегающий поселках можно приятно удивиться предлагаемым ценам и более обширными квадратными метрами (например, поселок Лисий нос подойдет как нельзя кстати).
ВНИМАНИЕ !!! Риелторы рекомендуют обратить внимание на Красносельский район. Здесь отсутствуют заводы и перерабатывающие фабричные производства, хорошая транспортная развязка, развита инфраструктура – школы, детсады, торговые комплексы.
Место активно заселяется приезжими лицами и приехавшими погостить в столицу. Ежегодно происходит застройка, что позволяет создать свободный рынок недвижимости. Примерная стоимость жилища под съем варьируется от 15 до 25 тыс. рублей в зависимости от параметров.
Подходящий сезон
Важным моментом здесь считается долгосрочность аренды. Если речь идет о посуточной аренде, то наиболее выгодным периодом съема выступает зимнее время.
При аренде на длительный срок заниматься поисками экономичнее также зимой или же весной:
- С началом весенней оттепели открывается самый стабильный сезон для съема жилплощади по выгодным ценам на долгосрочное время. Горожане начинают переезжать в дачные поселки, а, чтобы жилище не пустовало подают объявления о его сдаче в аренду. Цены практически не колеблются, а находятся в одной нише.
Однако в сутки аренда в это время крайне невыгодна, поскольку спрос на нее возрастает, особенно в майские выходные. Происходит туристический наплыв на период май, июнь.
- Съем жилплощади на сутки и более остается дорогим и в последующее продолжение летних месяцев, чего нельзя сказать о долгой аренде.
Кто из горожан еще не покинул городские апартаменты, стараются сделать это побыстрее и сдают квартиру по приемлемой цене. Однако боле чем на 4-5 месяцев спокойного проживания претендовать не стоит, поскольку к зиме жители возвращаются в родные пенаты с дач. Неплохой альтернативой будет аренда загородной недвижимости.
- С последней декады августа стоимость длительного съема начинает увеличиваться. Связано это, прежде всего, с потоком студентов.
Однако и на недолгое время снять жилое помещение становится недешевым удовольствием, поскольку вновь прибывшие потоки обучающихся арендуют вначале на короткий срок, стараясь в это время найти наиболее подходящий вариант поблизости к учебному заведению. С ноября стоимость квадратных метров вновь приходит в более стабильное русло.
- Все фирмы знают, что в зиму спрос на жилплощади в северной столице сокращается. Не спасают ситуацию новогодние и рождественские праздники. Но посуточная аренда все же находится на высоте. После середины января спрос на жилье падает примерно вдвое чем в осенний сезон. Однако и многие владельцы не спешат в это время сдавать жилье, желая переждать неблагополучный период.
Своими силами или через посредника
При запасе некоторого времени и финансов снять жилище в Санкт-Петербурге не составит сложности, но стоит учесть некие тонкости аренды в этом городе:
- самое оптимальное время для поиска квадратных метров стоит рассчитывать от недели до двух. Поиск квартиры в более короткий срок будет крайне затруднителен;
- предлагать нужно разумную цену. Рассчитывать нужно не менее чем на 15 тыс. Если получится найти за меньшую сумму, то это очень выгодное предложение, которое не стоит упускать.
Многие владельцы претендуют на наличие месячной оплаты и плюс залог. Такой исход событий не стоит забывать.
Самые предпочтительные варианты и лакомые кусочки разбираются на протяжении 3-5 часов после появления объявления.
Чтобы найти подходящий именно вам вариант без посредников нужно уметь воспользоваться всеми предлагаемыми способами поиска информации – сведения в газетах, на рекламных щитах, в социальных группах, используя знакомых и родственников.
Интернет площадка как «Авито» переполнена предложениями риелторских служб, поэтому здесь очень сложно не наткнуться на агента. Действуют специализированные контенты вроде «help17», в котором собраны сведения о сдаваемых объектах и контактные данные собственников.
Однако для пользования доменом придется внести предоплату.
ВНИМАНИЕ !!! Не будучи стесненным в средствах можно обратиться в специальное агентство по поиску жилья, сотрудники которого будут заниматься звонками владельцам, назначать встречу, посещать совместно подысканные варианты, помогут в составлении договора. Но все услуги обойдутся в круглую сумму, равную месячной аренде.
И при этом риелторы не смогут дать никакой гарантии насчет поведения арендодателя, который может передумать сдавать жилье и попросить выселиться, а между тем, не всякая компания захочет возвращать комиссионный сбор и прочие затраты. Не стоит попадаться на дешевые объявления, поскольку зарекомендованная фирма не станет выполнять работу с 50% дисконтом, а мелкие и неизвестные агентства не совсем добросовестно относятся к своему труду.
Лучшим вариантом окажется помощь знакомых. Поскольку обладатели недвижимости стараются сдать жилище хоть каким-то знакомым, также опасаясь за свои апартаменты и любые схемы мошенничества. Попросите коллег по работе, родственников, друзей сообщить о намерении аренды. Возможно у кого-то и есть подходящее жилье и условия сдачи.
На что обратить внимание
Ключевым моментом во вновь возникающих правоотношениях выступает заключение договора найма жилого помещения.
Документ необходимо составить юридически грамотно, поскольку именно он регламентирует дальнейшее поведение сторон и обеспечивает защиту нарушенных интересов в случае возникновения такой ситуации.
Официальная договоренность является гарантом чистоты и безопасности заключаемой сделки.
ВАЖНО !!! Правильно составить документ помогут нормы гражданского законодательства, главы 34 и 35 ГК РФ или консультация юриста. При действиях промеж физлицами используется именно наем помещения, а не аренда. Согласно ст. 671 сторонами признаются наймодатель, то есть владелец и наниматель, потенциальный квартиросъемщик.
Положение статьи 674 кодекса устанавливает необходимость фиксации соглашения в письменной форме. Составляется в двух экземплярах, по одному –каждому участнику.
В тексте соглашения следует указать:
- Предмет договоренности (сдача в наем жилья, расположенного по такому-то адресу, на следующем этаже и прочее).
- Сведения об участниках (паспортные данные сторон, контакты для связи).
- Преференции и обязательства (самый обширный пункт документа, поскольку нужно прописать все тонкости взаимоотношений.
Основным обязательством обладателя квартиры является передача ее в надлежащем виде клиенту для эксплуатации, а последний в свою очередь обязан вносить оплату за предоставленное помещение и содержать его в том виде, в котором оно к нему поступило).
- Расчет (фиксированная цена, дополнительные затраты – оплата коммуналки, текущего ремонта, условия трансформации суммы аренды, порядок перечисления средств, периодичность внесения платы).
- Срок аренды.
- Порядок расторжения договоренностей (возможность аннулирования обязательств в одностороннем порядке, при возникновении каких ситуаций такое возможно, что произойдет с залоговой суммой).
- Дополнительные условия (ограничения в пользовании квартирой и техникой, предусмотренные штрафные санкции за просрочку или задержу перевода платежей, кто будет осуществлять оплату услуг ЖКХ).
Добавочным немаловажным документом, который надлежит составить перед заселением считается акт приема-передачи. Также составляется на двух бланках.
В нем фиксируются:
- наличие мебели;
- количество и состояние бытовой техники и электроприборов;
- качество и оценка ремонта и отделки;
- общее состояние квартиры.
В бумаге следует указать как на исправные вещи, так и находящиеся в нерабочем состоянии. Это убережет нанимателя от последующего отчета.
Последним моментом при вселении является составление взаимных расписок.
Со стороны владельца о том, что в такое-то время он от данного индивида получил денежные средства в энном размере за предоставление прерогативы проживания в квартире на следующий период времени, подпись и дата составления.
Квартиросъемщик же пишет о получении ключей от недвижимости. Происходит обмен бумагами. Рекомендуется после каждого внесения оплаты составлять расписку.
Некоторые рекомендации
- Квартиры, расположенные на начальных и верхних этажах в многоквартирных домах, где лифт отсутствует возможно взять за приемлемую сумму.
- Не нужно сразу отказываться от объявлений, где сказано об отсутствии мебели в помещении. Возможно она там есть, но в малых объемах или же при личной беседе с владельцем возможно договориться о ее привозе.
- Если указывается возможность уступки по сумме, то вопрос нужно задавать еще при телефонном общении, уточнить насколько именно готовы снизить цену.
- Правильно оцените необходимость близости расположения к центру, а также нужный метраж. Вполне реально, что одинокого холостого мужчину устроит жилье в 18 кв. м. и переплачивать не придется.
- Жилище с черновой отделкой сдается дешевле и как правило в стоимость платежей включается ремонтные работы.
Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?
Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные.
Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы.
Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.
Меньше «вход», надежно и разнообразно
Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.
У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой.
Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов.
«Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она.
Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.
Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро.
Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже.
В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Сколько можно заработать?
Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже.
При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.
Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше.
Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей.
А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру.
«В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому.
Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.
«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.
Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка
Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира.
В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина.
В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.
Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться.
Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости.
Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости.
Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он.
Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию.
«Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками.
В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того, на этот вид собственности не распространяются льготы.
«То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.
Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых.
В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7.
На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч.
А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.
Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.
Квартира VS апарт-отели: во что и как выгодней инвестировать?
- Образ жизни
- Деньги
- Конференции
В 2020 году в Петербурге из-за коронакризиса и падения рубля цены на жилую недвижимость взлетели на 20-30%.
Во что инвестировать, чтобы сохранить свои сбережения? Что принесет больший доход от сдачи в аренду – квартира или апарт-отель? Эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Апартаменты как объект инвестиций», которую организовала «Собака.ru».
Сервисные апартаменты в России – явление достаточно новое. Проект «квартира в отеле» с инфраструктурой (паркинг, ресторан, фитнес-зал, клининговая служба), где можно проживать от суток до года, впервые появился в Петербурге в 2013 году.
Наш город является лидером по числу апарт-отелей в России. По данным PwC, в 2020 году в городе работало 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей, суммарно это – 14,570 тыс. номеров.
Для сравнения, в Москве – 11 проектов, в которых представлено всего лишь 1,587 тыс. номеров.
К 2023 году номерной фонд в Москве вырастет почти в 4 раза, в основном за счет проектов в сегменте премиум и бизнес-класса, а в Петербурге – в 1,8 раза.
Сегодня рынок апартов находится на начальной стадии развития. Для девелоперов – это возможность диверсифицировать свой портфель проектов, а для инвесторов – новый инструмент для вложения денег и получения дохода.
Апарт-отели – вид гостиничного комплекса высокой категории с богатой инфраструктурой и предоставлением всех отельных сервисов.
Номера могут быть представлены как студиями, так и одно-двух-комнатными апартаментами с полностью оборудованной кухней (посуда и техника для приготовления и приема пищи, посудомоечная машина, стиральная машина). Площадь одного номера в среднем от 16 до 75 м2.
Срок проживания – средний (1-4 месяца) или краткий (3-7 ночей). Уборка и смена постельного белья – 1 раз в неделю.
Сервисные апартаменты – комплекс для более длительного пребывания, в котором реализована лишь часть гостиничных сервисов. Номера в сервисных апартаментах могут быть просторнее, но часто отсутствует инфраструктура: нет лобби, конференц-залов, ресторанов и включенных завтраков, коворкинга и т.п.
Видео конференции можно посмотреть здесь:
вице-президент, руководитель дивизиона инвестиций Becar Asset Management:
«Есть заблуждение среди инвесторов, что эксплуатационные расходы, связанные со сдачей в аренду гостям и обслуживание гостей в апарт-отелях выше, чем в жилых квартирах. Но это не всегда так. Стоимость затрат для управляющей компании дешевле за счет эффекта масштаба.
Например, в среднем на рынке стоимость одной уборки квартиры-студии составляет 1,1 тыс. рублей. Если управляющая компания пригласит клининговую службу для 100 номеров, то уборка одного номера обойдется в 500-600 рублей.
Если собрать всю стоимость затрат, то разница будет в 5-6 тысяч рублей в месяц на каждый номер между жилой недвижимостью и апарт-отелями в пользу инвестора.
У нас загрузка стала расти, в основном за счет бизнес-сегмента. При этом один из наших апартов в Петербурге полюбили блогеры, тик-токеры, цифровые кочевники – молодые люди, которые работают в IT и digital, которые не привязаны к какому-то конкретному месту, городу.
В период пандемии доля долгосрочной аренды выросла. Конечно, от нее доходность ниже, но мы рассчитываем, что к лету начнет восстанавливаться туризм и объем краткосрочной сдачи снова вырастет. Мы показали доходность от 17 до 24% до пандемии для тех инвесторов, кто вложил деньги в начале строительства нашего первого отеля Vertical на Московском проспекте.
В этот сегмент надо входить и понимать, что это долгосрочные инвестиции сроком на 5 лет и больше, тогда доходность будет значительно выше нынешних 6%. Необходимо учитывать, что гостиничные проекты набирают обороты и показывают максимальную загрузку только с третьего года работы после запуска».
акционер управляющей компании «YE'S», председатель комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти:
«Когда на финансовых рынках шторм, то народ бежит вкладывать деньги в недвижимость.
Ее можно «пощупать», передать по наследству, поэтому для нашего менталитета – это понятный и доступный способ инвестиций, ближе, чем финансовые инструменты.
Поэтому 2020 год был неплохой для рынка жилой недвижимости. На квартиры цены выросли, а номера в апарт-отелях просто «вымели», и теперь инвесторы ждут новых предложений в этом сегменте.
Инвестору на апарт-отелях можно заработать двумя способами: купить на раннем этапе застройки номера и продать уже после ввода проекта на рынок, либо зарабатывать на сдаче в аренду и этот доход будет выше, чем от сдачи жилой недвижимости».
директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO:
«Нынешние покупатели апарт-отелей – это люди, которые задумались о покупке недвижимости для сдачи ее в аренду, но не хотят самостоятельно этим заниматься. Часто наши инвесторы уже имели опыт сдачи квартир в аренду, знают сколько это отнимает времени, поэтому им хочется передать управление профессионалам.
Основная цель инвестирования – сохранить средства и заработать. Все чаще стали приходить клиенты, которые зарабатывали на рынке ценных бумаг. Это рынок с высокими доходами, но также высоки и риски. Можно разом потерять все, поэтому люди хотят иметь какую-то часть стабильных инвестиций.
Ставка аренды однокомнатной квартиры на рынке жилой аренды в среднем составляет 22 тыс. рублей. А минимальная ставка аренды студии в апарт-отелях – 32 тыс. рублей для долгосрочной аренды, при краткосрочном проживании – около 2,2 тыс. рублей в сутки.
Наши клиенты – это индивидуальные туристы и командировочные. Если наш инвестор заработал, то и управляющая компания заработала.
Поэтому, главная задача управляющей компании –сделать загрузку максимальной, чтобы инвесторы получали свой доход».
Реальная доходность апартаментов в Петербурге
https://partapart.ru/ — эксперт
Многих потенциальных инвесторов интересует фактическая прибыльность апарт-проектов, уже реализованных или запускаемых в Санкт-Петербурге. Застройщики завышают цифру, декларируя от 15 до 20%. Однако профессионалы не склонны поддерживать рекламу девелоперских компаний, настаивая на других показателях.
Сколько приносят апарты в реальности. Мнение экспертов
Елена Ерошеня – руководитель WONDERWALL Real Estate Company утверждает, что реальная доходность таких объектов находится в пределах 10%. Может ли она быть выше? Теоретически – да, но только при идеальных условиях, совпадении нескольких факторов на рынке.
Согласна с ней и коллега Евгения Гиль, занимающаяся апарт-проектами в компании Becar. Но она уточняет, что доходность в пределах 4 – 10% характерна для псевдожилья. Объекты в гостичном секторе, не имеющие сложностей с законодательством, приносят больший доход собственникам. Также она считает, что уровень дохода с юнитов можно значительно повысить несколькими способами:
- Поиск эффективных управленцев;
- Увеличение объёмов для снижения общих затрат на содержание номеров;
- Изучение целевой аудитории и продуманная концепция работы с ней.
Ерошеня считает, что резкий рост рынка апартаментов связан с их небольшой себестоимостью. Апарт-объект обходится при возведении в среднем на 15 – 20, а иногда и на 25% дешевле, чем строительство ЖК.
Это связано с затратами на инфраструктуру, характерными для жилья. Например, в квартирах обеспечивается шумоизоляция, инсоляция на уровне, установленном стандартами. Требования к псевдо-жилью менее строгие.
Нет привязок к расположению школ, больниц.
Однако представительница Becar полагает иначе. В частности, она отмечает, что даже при экономии девелопера в ходе застройки, на этапе продаж реализация квартир проходит намного проще. Поэтому сравнивать стоит не столько себестоимость, сколько итоговую маржинальность проектов. А она по ряду причин сопоставима.
Почему же девелоперы так активно занялись апартами и продолжают наращивать обороты? Причин несколько, но основная связана с тем, что они заинтересованы в размещении объектов на конкретных локациях. Если по какой-то причине там нельзя построить жильё или его создание экономически не рентабельно, логичным решением становится именно апарт-отель или сходный по функциональности объект.
Разобраться во всех тонкостях инвестиций в апартаменты вам всегда готовы специалисты компании PartApart. Будем рады стать для вас надежным помощником и ответственным партнером.
Снять апартаменты в Санкт-Петербурге — 73 объявления, аренда апартаментов в Санкт-Петербурге на Move.Ru
Просмотрено
12
Сдается трехкомнатные апартаменты, 78 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 3 из 5.
- Невский р-н
- Достоевская
- 7 мин.
- Этаж: 3/5
- Площадь: 78 / 68 / 10 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
10
Объявление о сдаче однокомнатных апартаментов, 39 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 14 из 20.
Просмотрено
11
Объявление об аренде однокомнатных апартаментов, 50 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 8 из 10.
Просмотрено
10
Объявление о сдаче однокомнатных апартаментов, 28 м², 18 мин. до метро пешком, этаж 22 из 22.
- Звездная
- 18 мин.
- Этаж: 22/22
- Площадь: 28 / 18 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
10
Сдам в аренду двухкомнатные апартаменты, 62 м², 12 мин. до метро на транспорте, этаж 4 из 11.
Просмотрено
11
Объявление о сдаче однокомнатных апартаментов, 38 м², 17 мин. до метро пешком, этаж 20 из 22.
- Звездная
- 17 мин.
- Этаж: 20/22
- Площадь: 38 / 16 / 12 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
8
Сдается двухкомнатные апартаменты, 96 м², 13 мин. до метро пешком, этаж 3 из 7.
Просмотрено
11
Сдается в аренду однокомнатные апартаменты, 38 м², 18 мин. до метро пешком, этаж 13 из 25.
- Звездная
- 18 мин.
- Этаж: 13/25
- Площадь: 38 / 16 / 12 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
17
Аренда однокомнатных апартаментов, 23.26 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 15 из 18.
Просмотрено
17
Снять однокомнатные апартаменты, 28.4 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 16 из 18.
Просмотрено
6
Сдам в аренду однокомнатные апартаменты, 47 м², 13 мин. до метро пешком, этаж 2 из 8.
Просмотрено
20
Сдам однокомнатные апартаменты, 33 м², 13 мин. до метро пешком, этаж 9 из 11.
Просмотрено
5
Аренда двухкомнатных апартаментов, 62 м², 12 мин. до метро на транспорте, этаж 4 из 11.
Просмотрено
18
Снять трехкомнатные апартаменты, 150 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 6 из 6.
- Спортивная
- 6 мин.
- Этаж: 6/6
- Площадь: 150 / 85 / 10 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
20
Сдам двухкомнатные апартаменты, 41 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 10 из 10.
Просмотрено
20
Снять однокомнатные апартаменты, 28.9 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 7 из 18.
Просмотрено
11
Сдается в аренду однокомнатные апартаменты, 30 м², 13 мин. до метро пешком, этаж 2 из 11.
Просмотрено
16
Аренда однокомнатных апартаментов, 24.5 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 5 из 18.
Просмотрено
17
Снять однокомнатные апартаменты, 31.7 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 11 из 18.
Просмотрено
17
Аренда однокомнатных апартаментов, 34.5 м², 3 мин. до метро пешком, этаж 11 из 18.
Просмотрено
18
Объявление об аренде однокомнатных апартаментов, 37 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 7 из 25.
Просмотрено
11
Сдается однокомнатные апартаменты, 36.4 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 14 из 20.
Просмотрено
12
Снять однокомнатные апартаменты, 30 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 4 из 16.
Просмотрено
7
Объявление об аренде двухкомнатных апартаментов, 65 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 3 из 8.
Просмотрено
11
Объявление об аренде однокомнатных апартаментов, 38 м², 17 мин. до метро пешком, этаж 13 из 25.
- Звездная
- 17 мин.
- Этаж: 13/25
- Площадь: 38 / 16 / 12 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
18
Аренда однокомнатных апартаментов, 22.2 м², 13 мин. до метро пешком, этаж 7 из 11.
Просмотрено
20
Объявление об аренде пятикомнатных апартаментов, 218 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 3 из 5.
- Невский проспект
- 6 мин.
- Этаж: 3/5
- Площадь: 218 / 126 / 30 м2
- Комнат: 5
Просмотрено
17
Объявление об аренде однокомнатных апартаментов, 44.2 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 5 из 9.
Новостройки, вторичка или апарты: что купить для сдачи в аренду — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
LIVING разобрался, какую недвижимость лучше всего купить для дальнейшей сдачи в аренду при ограниченном бюджете: квартиру в новостройке, на вторичном рынке или в апарт-комплексе.
Эксперты предложили свои варианты при бюджете покупке 3-3,5 млн рублей.
Меньше всего для дальнейшей сдачи в аренду эксперты советуют покупать квартиру на вторичном рынке, по крайней мере, с таким бюджетом.
«На указанную сумму – 3-3,5 млн рублей – сложно будет подобрать хороший ликвидный для аренды вариант на вторичном рынке: скорее всего, дом будет не у метро либо квартира не в очень хорошем состоянии, и придется дополнительно тратиться на ремонт и мебель или снижать цену арендной платы, — считает Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR компании Euroinvest Development. – Приличные квартиры у метро в Петербурге начинаются все-таки от 4-4,5 млн рублей». Наш анализ предложений вторичного рынка в интернет-базах это подтверждает. Популярные у арендаторов варианты – это квартиры в домах хотя бы последних 30 лет постройки, расположенных в пешеходной доступности от метро, в спальных районах с уже сформированной инфраструктурой. И их стоимость начинается от 4 млн рублей. За 3-3,5 млн рублей можно купить квартиру в зданиях панельного типа советских годов постройки или находящуюся далеко от метро – в обоих случаях не самые популярные варианты на арендном рынке. Стоимость аренды в таких домах, как правило, невысокая. «Например, на текущий момент можно снять в аренду однокомнатную квартиру в районе улиц Пограничника Гарькавого или Партизана Германа по ставке 14 тыс. руб. в месяц (без учета коммунальных услуг)», – приводит пример Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки активов и бизнеса оценочной компании «Апхилл».
Источник фото: depositphotos
Кроме того, квартиру в старом доме будет гораздо сложнее продать в будущем.
Есть у вторички и свои плюсы. «Большой выбор вариантов в удобных локациях рядом с метро, готовая отделка, часто с мебелью и техникой, развитая инфраструктура ближайшего окружения», — перечисляет Михаил Биричев, руководитель проектов департамента оценки активов и бизнеса оценочной компании «Апхилл».
Итак, если говорить о бюджете до 4 млн рублей, то покупка квартиры на вторичном рынке для сдачи в аренду – это наименее привлекательный вариант, поскольку найти ликвидное предложение в этом ценовом диапазоне будет удачей. В случае, если у вас есть больший бюджет, то следует рассматривать квартиры в домах последних годов постройки в пешеходной доступности от метро.
Квартиры на первичном рынке
Эксперты сходятся во мнении, что для сдачи в аренду более предпочтительным вариантом являются квартиры в домах последних годов постройки. «Не секрет, что рынок аренды сегодня заметно помолодел. Арендаторы уже не хотят жить в старых домах. Нужны современные комплексы, с хорошей локацией, придомовой территорией, паркингом и пр.
», — говорит Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам». Покупка квартиры в новостройке для дальнейшей сдачи в аренду является более предпочтительной, чем в доме, уже сданном в эксплуатацию. В первую очередь, за счет цены. «По сравнению с жильем на вторичном рынке разница может достигать 20% при прочих равных», — отмечает господин Биричев.
Плюс новая квартира, в которой еще никто не жил, будет более привлекательна для арендатора.
Источник фото: depositphotos
Однако с бюджетом до 3,5 млн рублей ликвидное для сдачи в аренду предложение ограничено. Локаций в пешеходной доступности от метро, где реализуются новостройки по низким ценам, не так много.
Если обратиться к умному поиску LIVING`а, можно увидеть, что с бюджетом 3,5 млн рублей можно купить однокомнатную квартиру в пешеходной доступности от метро «Парнас», «Девяткино», «Лесная» или в 15 минутах езды от метро «Улица Дыбенко», «Рыбацкое». Чуть больше вариантов появляется, если покупать студию. По цене до 3,5 млн руб.
недалеко от метро ее можно купить в ЖК «Приморский квартал» (метро «Пионерская»), Magnifika Lifestyle (метро «Новочеркасская»), «Арт-квартал Аквилон» (метро «Фрунзенская»), ЖК «Ренессанс» (метро «Улица Дыбенко»), «Философия на Московской» (метро «Московская») и др.
Михаил Биричев утверждает, что в таких локациях, как Мурино и Кудрово, арендный спрос достаточно активный. Стоимость аренды студии составляет 14-20 тыс. руб. в месяц, аренда однокомнатных квартир обойдется на 3 – 5 тысяч рублей дороже, говорит эксперт.
С другой стороны, в этих локациях предложения для арендаторов очень много, поэтому поиск арендатора может занять время, а сама квартира должна иметь преимущества.
Например, ближе других располагаться к метро, иметь хорошую планировку, вид из окна, ремонт и пр.
Источник фото: depositphotos
Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR компании Euroinvest Development также обращает внимание на квартирографию инвестиционного жилья. «Как это ни странно, но маленькие двухкомнатные квартиры – 50-55 кв. м – больше всего дорожают, по ним самая большая доходность.
Потому что маленькая двушка берется, как правило, не для сдачи или для перепродажи, а для себя. Это самый ликвидный товар на сегодня, потому что таких квартир мало», — отмечает эксперт.
Но мы хотим заметить, что традиционно самыми «ходовыми» на рынке аренды являются однокомнатные квартиры.
Апартаменты
Руководитель отдела строящейся недвижимости компании «М16-Недвижимость» Светлана Дьякова в поставленном нами вопросе однозначно голосует за апартаменты, ведь они изначально создавались специально с этой целью – для дальнейшей сдачи в аренду. «Это самый удобный и простой вариант.
Это самый автономный и не требующий вовлеченности собственника бизнес. Управление на себя берут специалисты УК. Хотя это дороже, чем снимать обычное жилье, люди с высоким доходом готовы переплачивать за сервис и хорошее расположение.
Поэтому и в продаже апартаменты долго не стоят», — убеждает эксперт.
Одним из самых интересных на сегодняшний день эксперт называет апарт-комплекс «YE`S на Социалистической». «Правда, цены там немного выше – от 4,1 млн рублей, но если есть возможность оформить ипотеку, то лучше вложиться именно в этот объект. В первую очередь, примечательно его расположение – центр города, рядом несколько станций метро, главные ТРЦ и бизнес-центры города.
Высокий интерес арендаторов гарантирован, а значит, и окупаемость – в разы выше. Важную роль играет и система управления: для собственника здесь самые удобные условия. Большое внимание уделено сервису гостиничного типа, который в YE`S можно считать эталонным. Кстати, эту систему управления переняли и в новом ЖК Korabli.
Комплекс только вышел в продажу, сейчас там еще можно купить апартаменты по цене от 2,6 млн рублей, так что стоит поспешить. Очень перспективный проект – гостиничный сервис, доходные программы, рядом порт и ЗСД, 10 минут пешком до станции «Приморской».
Похожая система предусмотрена и в апарт-комплексе Next на Васильевском острове, но там, опять же, цены чуть выше – от 4,1 млн рублей. Но проект очень интересный и востребованный».
Где купить квартиру в Петербурге, чтобы выгодно сдать в аренду
Вы хотите купить квартиру, чтобы сдавать ее и иметь стабильный пассивный доход? Самое важное в этом деле – выбрать правильную локацию. Рассказываем, в каких районах вы без проблем найдете арендаторов.
Доход от сдачи квартиры в аренду в Петербурге в среднем составляет 5-7% от ее стоимости. К слову, этот показатель в нашем городе выше, чем везде по России. Такими темпами вложенные в квартиру деньги вернутся к вам за 13-20 лет.
Вы можете сами рассчитать, за сколько лет окупится выбранная квартира. Например, жилье стоит 5 млн, а сдавать вы его будете за 30 000. За год на аренде вы заработаете 360 000. Делим 5 000 000 на 360 000 и получаем число 13 – за столько лет вы отобьете свои деньги.
Откажитесь от новых районов без метро
Помните, для арендатора в первую очередь важна транспортная доступность. Чтобы быть востребованным, ваше жилье должно находиться максимум в 15 минутах от метро и вблизи от остановок общественного транспорта. В районах с новостройками чаще всего с транспортом дела обстоят неважно.
Если все же хочется вложиться в первичную недвижимость, выбирайте локации с метро – Парнас, Мурино, Проспект Проспект просвещения. Но учтите, что в новых районах, во-первых, переизбыток арендных квартир, а во-вторых, цены ниже, чем по городу, и продолжают падать. Так, в Кудрово и Мурино цены на аренду с начала года упали на 15-20%.
Где брать
Больше всего вы заработаете на квартире в Центральном районе. Годовой доход здесь — около 9% от стоимости жилья. Особенно выгодно сдавать квартиру туристам посуточно. Но после каждого жильца придется убираться, на что не готовы многие хозяева.
Следующий по доходности Приморский район. Здесь работает схема спальника с налаженной инфраструктурой у метро. Это идеальная концепция для сдачи квартиру в долгосрочную аренду. Такое жилье обычно снимают надолго, что удобно для арендодателя. Эксперты посчитали, что в Приморском вложенные в недвижимость деньги окупятся за 16 лет.
Выбирайте квартиры у метро в обжитых местах с небольшим количеством новостроек или вообще без них. Одни из самых «сдаваемых» районов – Выборгский и Калининский, а еще Василеостровский, Кировский, Московский. Самая дешевая аренда в Красносельском районе. На ней вы заработаете только 4,4% в год, такая квартира будет окупаться аж 23 года.
Неожиданно доходным оказался Петродворцовый район. Цена аренды здесь невысокая, как и стоимость покупки. Так, квартира даст 6,3% дохода, а окупится за 16 лет.
Что покупать
Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры и двушки со стандартной и евро-планировкой. Если покупаете жилье у застройщика, не пожалейте денег на готовую отделку. Так вы сэкономите время и деньги на ремонте, и сможете сдать квартиру сразу после получения ключей.
Сколько стоит
Для примера в новом ЖК в Купчино прямо у метро средняя стоимость аренды однушки с ремонтом — около 27 тысяч рублей. В Колпино квартиру можно снять за 15 тысяч рублей. В среднем однокомнатные квартиры сдаются по цене 20-25 тысяч в зависимости от места и состояния.
Апартаменты
Рынок апартаментов в Петербурге активно развивается. Для инвесторов застройщики предлагают особые доходные программы. Они позволят получать пассивный доход без лишних забот. Управляющая компания возьмет на себя уборку, поиск арендаторов, и прочие хлопоты.
Окупаемость апартаментов в среднем составляет около 10 лет. Доходность близка к 10% в год, Этот показатель выше, чем при покупке квартиры. Однако есть у апартаментов и недостатки. Например, высокая коммуналка.
Запомнить
- — Доход от сдачи квартиру в аренду в Петербурге в среднем составляет 5-7% от ее стоимости в год.
- — Откажитесь от новых районов без метро
- — Выбирайте обжитые районы без большого скопления новостроек рядом с метро.
- — Присмотритесь к апартаментам