В Москве прошла вторая «Черная пятница недвижимости» — большая распродажа, на которой были представлены квартиры, апартаменты, лофты, коттеджи и земельные участки, а также машиноместа и коммерческие помещения. Всего на сайте мероприятия Refriday.ru было представлено несколько тысяч лотов от нескольких десятков девелоперов.
Налетай — подешевело!
Обещалось, что скидки на недвижимость будут доходить до 50%, однако, по заявлениям участников, в реальности снижение цен на объекты было гораздо меньшим. Максимальная скидка, которую называли девелоперы, составила 16%, при условии, что покупатель сразу полностью внесет полную оплату за квартиру.
Для сравнения — в обычные дни в некоторых проектах сегодня предлагаются скидки до 20%.
Не случайно, сами застройщики рассматривают «Черную пятницу» не как распродажу, а как маркетинговую акцию — люди, привлеченные акцией, изучают имеющиеся предложения, а потом покупают квартиры уже без всяких скидок, на типовых условиях.
«Идея этой акции в том, чтобы создать некий ажиотаж в период мертвого сезона и перед осенним оживлением рынка», — признается один из девелоперов.
Продавцы недвижимости сегодня готовы использовать любую возможность для стимулирования продаж. Сейчас активность на рынке столичной недвижимости выше, чем прошлым летом, которое оказалось совсем «мертвым», но объясняется это в основном тем, что цены за год снизились в среднем на более, чем на 10%: в июне 2015 г.
, квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN. RU, в июне 2016 г. — уже 172 800 руб. Новостройки тоже подешевели — на 9,6%: по данным «ИРН-Консалтинг» цена «квадрата» (без учета элитного жилья в центре и самых дешевых предложений за МКАД) снизилась за год в среднем с 225 900 руб. до 204 300 рублей.
Сейчас на рынке даже появились новостройки с немыслимыми до кризиса ценами — от 80 000 — 100 000 рублей за квадратный метр.
JÄNNICK Jérémy, 2009 год
Стоимость минимального «входного билета на рынок» внутри МКАД упала на 32,7%. Год назад самая дешевая новостройка в Москве стоила 4,7 млн рублей (33,77 кв. м в ЖК «Царицыно-2» на юге Москвы), а сейчас студию в 23,33 кв. м в ЖК «Влюблино» в ЮВАО можно приобрести за 3,16 млн.
Реальные цены сделок еще ниже, поскольку более 80% московских вторичных квартир реализуется с дисконтом. в мае в границах «старой» Москвы размер дисконта редко превышал 10% ( хотя в отдельных проектах доходил до 20%), а в Московской области чаще всего варьировался в пределах 10-20%.
Встречаются в области и скидки до 25% и более, но крайне редко.
Снижение цен на недвижимость стало следствием радикального падения платежеспособного спроса. Реальные доходы населения РФ сокращаются уже почти два года подряд — в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. В 2015 г. показатель снизился на 4,3% по сравнению с 2014 г., а в январе — мае 2016 г.
— на 4,9% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом инфляция остается очень высокой: в июне 2016 г. она составила 7,48% в годовом выражении (против 12,9% по итогам 2015 года).
Падение доходов в сочетании с ростом цен привело к тому, что россияне все больше денег тратят на товары первой необходимости, урезая все остальные расходы.
Как показал майский опрос ВЦИОМ, 38% российских семей уже экономят и на продуктах. 30% отказались от потребления «необязательных» товаров и услуг, 24% респондентов задерживают платежи за «коммуналку», 13% не могут позволить себе покупку назначенных врачом лекарств.
Неудивительно, что в этих условиях копить на покупку жилья или обслуживать ипотечный кредит становится более чем проблематично. В результате по данным ЦБ на 1 июня 2016 г., просроченная свыше 90 дней задолженность россиян по ипотеке достигла 131,2 млрд руб.
против 96,1 млрд годом ранее.
Применительно к московскому рынку недвижимости общая для всей страны проблема — снижение платежеспособности покупателей — усугубляется огромными объемами предложения. Если в 2011-2013 годах в столичном регионе продавалось примерно 4-5 млн кв.
м многоэтажного жилья, то год назад — уже 5,9 млн, а в начале нынешнего года — уже 7,1 млн «квадратов». По данным компании «ИРН-Консалтинг», за год только в старых границах Москвы предложение новостроек и апартаментов увеличилось почти на 50%, в «Новой Москве» — на 16,9%.
В целом, по оценкам аналитиков, объем предложения на московском вторичном рынке жилья сегодня в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей.
LEEROY.ca, 2014 год
В то же время по сравнению с докризисным периодом доля покупателей со свободными деньгами в Москве сократилась с 40% до 20%. В результате доля количество сделок по покупке квартир за живые деньги в июле осталась на уровне июня, а количество ипотечных сделок выросло на 37%.
К тому же более 80% сделок по приобретению недвижимости сегодня приходится на сделки с учетом взаимозачета. То есть люди покупают новые квартиры в основном на средства от продажи старых, или в кредит.
Это тревожный сигнал для застройщиков, свидетельствующий, что покупатели с «живыми» деньгами кончились и рынок держится за счет заемных средств.
Дёшево отделаться
Противостоять негативным тенденциям застройщики стараются во-первых, за счет увеличения предложения маленьких квартир. Сейчас на рынке новостроек в центре Москвы появляется больше одно- и двухкомнатных квартир и, напротив, сокращается число домов, где предусмотрены квартиры с четырьмя комнатами и более.
Соотношение квартир разной комнатности, % (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
За последний год доля новостроек с небольшими квартирами выросла с 35% до 40%, а в целом предложение малогабаритных квартир в российских новостройках выросло за два года в 4 раза.
Средняя площадь квартир разной комнатности, кв.м (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
Вторым ответом девелоперов на низкую платежеспособность населения является предложение квартир с отделкой. До кризиса 2008 года таких предложений на рынке не было вообще, но сейчас с каждым годом доля квартир с отделкой на рынке растет.
Причем предложение здесь отстает от спроса.
Так, по оценкам компании «Инком-недвижимость», на первичном рынке Москвы квартиры с отделкой востребованы у 65 процентов покупателей, но предложить рынок может намного меньше: в столице квартиры с отделкой имеют 26 процентов реализуемых проектов.
В других регионах ситуация лучше: в Санкт-Петербурге до 70 процентов сделок, заключенных с жильем на первичном рынке недвижимости, приходится на покупку квартир с готовой отделкой. Во многих городах-миллионниках России на квартиры с отделкой также приходится основной объем предложения.
Выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика очевидна: она обходится в два-три раза дешевле, чем ремонт своими силами.
По оценкам Минстроя, ремонт своими силами россиянину в среднем обходится от 15 тыс рублей за квадратный метр квартиры, в то время как застройщик способен уложиться в 5-9 тысяч рублей за отделку аналогичного уровня и класса.
Такое значительное удешевление достигается за счет оптовой закупки материалов и меньшей стоимости самих работ.
Еще одна немаловажная выгода при покупке жилья с ремонтом касается ипотечных заемщиков: затраты на ремонт включаются в стоимость ипотечного кредита, следовательно, процентная ставка по нему существенно ниже, чем была бы по потребительскому, который, скорее всего, такому покупателю пришлось бы брать на ремонт.
Дополнительный плюс — хорошо продуманный проект, за который не надо платить.
Типовой проект от застройщика, конечно, уступает индивидуальному, разработанному дизайнером исключительно под вас, но он в любом случае будет лучше, чем стихийный ремонт без всякого проекта, который, к сожалению, очень часто делают наши соотечественники.
И последнее, но не по значимости — покупатель полностью освобождается от «головной боли», связанной с ремонтом: не надо искать материалы, выбирать, закупать и тратить время и силы на саму работу.
LEEROY.ca, 2014 год
К недостаткам готового ремонта относят, прежде всего, невозможность воплотить индивидуальные дизайнерские решения. Но тут уж ничего не поделаешь: ограниченность возможностей и вариантов — это обратная сторона дешевизны, поскольку именно максимальная стандартизация процесса позволяет поставить его на поток и обеспечить низкие цены.
В результате квартиры с отделкой оказываются выгодными и для застройщика, и для покупателя. И российский Минстрой уже выступил с предложением для поддержания рынка жилья законодательно запретить продажу квартир без отделки.
Тем не менее, прогнозы по перспективам рынка недвижимости остаются пессимистичными. Ситуация в сегменте аренды, которая служит опережающим индикатором для рынка купли-продажи жилья, не дает оснований надеяться на рост цен в обозримом будущем: предложение квартир в аренду в разы превышает спрос, ставки упали и поднять их не может даже существенное улучшение качества недвижимости.
Таким образом, тенденция к снижению стоимости жилья сохраняется. По прогнозам аналитиков, в 2016 г. цены на вторичное жилье в Москве просядут на 5-10%. Продожится снижение цен и в целом по стране.
И это плохая новость для застройщиков, многие из которых последние два года работают на грани рентабельности. Снижение цен на фоне постоянного роста себестоимости грозит многим компаниям банкротством. И этот процесс уже начался: за первое полугодие этого года обанкротилось 1,6 тыс.
строительных организаций — это в два раза больше, чем в январе — июне 2015 года, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). За весь прошлый год с рынка ушло 2,7 тыс. компаний — в пять раз больше, чем за 2014 год.
«Сейчас банкротятся в основном мелкие компании, в дальнейшем этот тренд может перекинуться на средних и крупных игроков», — предупреждают аналитики агентства.
Спрос на аренду квартир в Москве вырос втрое
Число запросов на аренду квартир в Москве в мае этого года по сравнению с тем же месяцем 2020-го выросло сразу в три раза, а в апреле скачок был и вовсе четырехкратный. Растут, пусть куда более скромными темпами, и цены. Чем это вызвано и чего ждать жителям съемного жилья?
Статистикой спроса поделились в агентстве недвижимости «МИЭЛЬ».
Его управляющий директор Мария Жукова объясняет, что рост обусловлен очень низкими показателями весны прошлого года, когда был локдаун, из дома запрещали выходить без пропуска, и сделки по аренде жилья практически сошли на нет.
Искали квартиры лишь те, кому негде было ночевать. «Сейчас спрос восстанавливается, арендаторы возвращаются в столичный регион, и количество запросов на поиск жилья растет», — констатирует Жукова.
Сколько можно сэкономить летом на смене арендной квартиры
Оживление на рынке аренды во многом объясняется отменой обязательной удаленки и возвращением сотрудников в офисы. При этом выбор арендных квартир сейчас примерно на 20% меньше, чем год назад. Тогда жилье массово освобождалось, и хозяева искали новых арендаторов.
Сейчас же оттоку браться неоткуда, поэтому на просмотр квартир снова начинают собираться очереди, как в доковидные времена. Впрочем, подчеркивают риелторы, касается это только небольших квартир экономкласса с невысоким ценником.
«Как и в прошлом году, максимальным спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры с современным ремонтом, расположенные в шаговой доступности от станций метро, стоимостью до 40 тысяч рублей в месяц.
При этом основная доля запросов приходится на однокомнатные квартиры стоимостью до 30 тысяч в месяц», — рассказали в «МИЭЛЕ».
Что касается цен, то они за последний год выросли примерно на 10%. Но во время локдауна арендные ставки упали примерно на те же самые 10%.
Так что рынок аренды жилья, как и многие другие сферы столичной экономики, сегодня просто возвращается к былым отметкам, обрушенным пандемией.
Дальнейшего заметного роста цен эксперты не ждут — с одной стороны, многие еще остаются на удаленке, а часть арендаторов за последний год обзавелась собственным жильем, помогла льготная ипотека, которая приблизила размер ипотечного платежа к арендному.
Особым спросом пользуются квартиры стоимостью до 40 тысяч рублей в месяц
Наконец, риелторы ждут наплыва объявлений о сдаче внаем квартир в новостройках. Ипотечный бум последнего года побудил многих горожан купить жилье не для себя, а в качестве инвестиций. По мере того как новостройки будут вводиться в эксплуатацию, часть жилья в них тут же будет предлагаться в аренду.
Предложение перегнало спрос
Из-за пандемии предложение на рынке аренды жилья превысило спрос и вслед за этим снизились цены.
По данным агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимости», за лето объем предложений увеличился на 20%, а в спальных районах — на четверть.
По мнению экспертов, резкое падение спроса вызвано тем, что многие арендаторы уехали из города на время пандемии. Негативно на рынок также повлияло и падение их доходов.
- И в ближайшее время спрос на аренду вряд ли восстановится, считает вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость» Олег Самойлов. Поэтому, по его словам, сейчас на рынке можно найти почти любой объект со скидкой:
- «Объем предложения с момента начала карантинных мероприятий вырос в том числе за счет того, что ряд объектов, которые до этого были задействованы, стали вакантными в связи с освобождением.
- Рынок явно демонстрирует существенное превышение предложения над спросом практически во всех своих микросегментах.
Если брать массовый сектор, то он стандартно наиболее привлекательный в ценовом отношении. И, как правило, это небольшие объекты. Хотя, с другой стороны, сегодня наметилась тенденция спроса на большие многокомнатные квартиры, которые люди стремятся снимать в складчину».
Падение спроса на арендное жилье привело к резкому снижению ставок. Во время пандемии квартиры подешевели в среднем на 20%, рассказал “Ъ FM” руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. И сейчас цены все еще ниже, чем до карантина на 10-15%. «В первом полугодии можно выделить несколько значимых периодов.
В первую очередь это снижение ставок аренды с конца марта-начала апреля. Они уменьшились примерно на 11%. А реальные ставки аренды были ниже на 20%. И в принципе по настоящее время они остаются на том же уровне. Небольшие колебания есть, но пока что устойчивого роста не фиксируется. Перед началом нового учебного года и бизнес-сезона часть потерь, скорее всего, рынком будут отыграны.
Но возврат на докризисный уровень мы не ожидаем»,— говорит Попов.
Значительные скидки на аренду есть только в эконом-классе, отметил вице-президент «Российской гильдии риэлторов» Константин Апрелев. А стоимость аренды квартир бизнес-класса изменилась несущественно.
«В отношении вновь сдаваемого жилья на сегодня ставка составляет от 10% до 30%. Но это касается средней категории жилья.
А вот в отношении элитного и бизнес-класса более консервативно себя ведут собственники, и там таких скидок нет.
До кризиса жилье можно было сдать буквально за две или три недели максимум.
В элите требовалось три-пять месяцев. Поэтому достаточно сложно однозначно по элитному и бизнес-сегментам сказать, что произошло со спросом, так как объекты экспонируются дольше»,— утверждает Апрелев.
Читать далее
Также, по данным аналитиков агентства «НДВ-Супермаркет Недвижимости», после карантина клиенты стали чаще арендовать двух- или трехкомнатные квартиры на окраине Москвы. А вот спрос на «однушки», которые располагаются ближе к центру, снизился.
Сергей Проценко
В апреле предложение квартир превысило спрос на 112%
13 Мая в 17:38 186
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда» в апреле 2016 г. спрос на квартиры продолжил снижаться — на 12% (по сравнению с мартом 2016 года). Предложение квартир в апреле увеличилось еще на 13,5% за аналогичный период. К маю предложение превысило спрос на 112%, или более чем в 2 раза.
Средняя стоимость найма квартир экономкласса в апреле, по отношению к марту, изменилась следующим образом:
- однокомнатные квартиры снизились в цене на 2,53% (28,92 тыс. руб. в мес.);
- двухкомнатные скорректировались вниз на 1,76% (37,39 тыс. руб. в мес.);
- трехкомнатные подросли на 1,96% (47,97 тыс. руб. в мес.).
За год, с апреля 2015 года по апрель 2016 года, в экономклассе средняя стоимость найма однокомнатных квартир упала на 7,94%, двухкомнатные «подешевели» на 6,36%, трехкомнатные снизились на 4,73%.
Средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитных за апрель изменилась так:
- однокомнатные квартиры выросли ы цене на 2,24% (51,81 тыс. руб. в мес.);
- двухкомнатные подорожали на 2,44% (73,85 тыс. руб. в мес.);
- трехкомнатные снизились на 9,46% (104,28 тыс. руб. в мес.);
- средняя цена многокомнатных увеличилась на 33,48% (233,12 тыс. руб. в мес.);
За год, с апреля 2015 года по апрель 2016 года, в элитном и бизнес-классе средняя стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на 16,45%, двухкомнатных подросла на 2,44%, трехкомнатных снизилась на 5,84%, многокомнатных выросла на 56,35%.
Ценовой диапазон. Максимальное предложение квартир в апреле пришлось на ценовой диапазон от 25 до 40 тыс. руб. в мес. (59,06%). Квартир стоимостью до 25 тыс. руб. в мес. предлагалось 15,28%; стоимостью от 40 до 70 тыс. руб. в мес. — 20,8% от общего предложения. На квартиры стоимостью более 130 тыс. руб. в мес. пришлось менее 1% от общего предложения.
Максимальным спросом также пользовались квартиры стоимостью от 25 до 40 тыс. руб. в мес. (47,69%); спрос на квартиры стоимостью до 25 тыс. руб. в мес. составил 21%, на квартиры от 40 до 70 тыс. руб. в мес. — 24,44% от общего спроса. Спрос на квартиры стоимостью более 130 тыс. руб. в мес. не превысил 1% от общего спроса.
Комнатность. Больше всего в апреле предлагалось в аренду однокомнатных квартир (47,94%), доля двухкомнатных квартир в предложении составила 38,95%. Наиболее востребованы арендаторами в апреле были также однокомнатные квартиры, на которые пришлось 60,16% от общего спроса, спрос на двухкомнатные квартиры составил 28,85%.
В апреле наибольшее предложение квартир в аренду пришлось на однокомнатные квартиры стоимостью от 25 до 40 тыс. руб. в мес.
(31,9% от общего предложения), на этот же ценовой диапазон пришлось и максимальное предложение двухкомнатных квартир (25,6% от общего предложения).
Больше всего трехкомнатных квартир (7,2% от общего предложения) предлагалось в диапазоне от 40 до 70 тыс. руб. в мес.
Наибольшим спросом также пользовались однокомнатные квартиры стоимостью от 25 до 40 тыс. руб. в мес. (32,5%), а также в диапазоне до 25 тыс. руб. (18,7%).
Спрос на двухкомнатные квартиры был максимальным в ценовом диапазоне от 25 до 40 тыс. руб. в мес. (14% от общего спроса).
Трехкомнатные квартиры больше всего были востребованы нанимателями в диапазоне от 40 до 70 тыс. руб. в мес. (5,8%).
Москва. Квартиры на рынке аренды жилья.
Динамика соотношения индексов спроса и предложения
Cтатьи по теме:
- Дома и квартиры мечты в Галереях «Времена года» Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.
- Плюсы и минусы срочной продажи квартиры Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.
- 8 самых дешевых квартир в России Промониторили рынок и узнали, как выглядят самые дешевые квартиры в стране. Тем, кому не нравится скромная однушка на окраине обязательно к прочтению.
Сезон затишья: что происходит с московским рынком аренды жилья
Спрос на долгосрочную аренду в Москве начал было возрождаться в конце лета. «В сентябре рынок немного встрепенулся, — говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
— Но уже в ноябре из-за новых ограничений (перевод 30% сотрудников на удаленный режим работы, сокращенный режим работы заведений общепита до 23:00 и т. д. — Forbes) начался сезон затишья». Но затем снова просел.
«В январе спрос понизился на 40% по сравнению с январем 2020 года. Основная масса предложения простаивала еще с ноября-декабря», — утверждает Мищенко. По данным «Яндекс.
Недвижимость», зимой спрос был ниже прошлогоднего на 24%.
По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости», число запросов на поиск жилья в пределах старых границ Москвы в январе уменьшилось на 15% год к году.
Квартир на сдачу слишком много. «За год, по состоянию на декабрь и январь, объем предложения на рынке аренды жилья в Москве увеличился на 17%», — говорит Полякова.
В январе количество объявлений о сдаче в аренду квартир оказалось на 63% выше, чем в прошлом году, утверждает Закирьянов из «Авито-недвижимости».
Попов из ЦИАН говорит, что объем предложения однокомнатных квартир в аренду на 34% выше, чем в начале февраля 2020 года, двухкомнатных — в полтора раза.
Такой рост Полякова объясняет отъездом иностранных и иногородних нанимателей и отсутствием нового притока.
«Кто-то уехал из города, кто-то приобрел в столице собственные [квартиры], чему способствовало введение программы льготной ипотеки на первичном рынке и снижение ставок на вторичном, — говорит Полякова. — Это жилье также пополнило арендную экспозицию.
Рост предложения долгосрочного найма произошел и за счет объектов посуточного найма — в отсутствие туристов значительная часть рантье перешла из одного сегмента в другой».
Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее расширение арендного предложения. Полякова из «ИНКОМ-Недвижимости» отмечает, что в наступившем году объем арендного предложения увеличится, предположительно, на 20% — отчасти благодаря жилью, приобретенному в 2020-м на волне ажиотажного спроса.
Цены на аренду жилья закономерно снизились. «Рост показателей предложения в столице приводит к закономерному снижению арендных ставок — средняя стоимость в январе 2021-го сократилась на 7%. Арендовать квартиру в Москве можно в среднем за 42 000 рублей», — говорит Закирьянов.
«В 2020 году мы фиксировали сокращение усредненных арендных ставок на 10%, — рассказывает Полякова. — В январе 2021 года по отношению к январю 2020-го картина та же. На массовом рынке в старых границах Москвы наем однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 000 рублей в месяц, двухкомнатной — 52 000 рублей, трехкомнатной — около 60 000 рублей».
Как отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова, на понижение общей средней стоимости найма может влиять появление в Московском регионе малогабаритных студий, стоимость которых колеблется в пределах 16 000-20 000 рублей.
По ее словам, собственники все еще неохотно идут на снижение цен (если только на символические 1000 или 2000 рублей), большинство арендодателей не готовы к торгу.
По словам Жуковой, многие по-прежнему предпочитают совсем не сдавать квартиру, чем снизить стоимость ее аренды.
По словам экспертов, из-за нестабильной экономической ситуации и сокращения доходов у населения многие вынуждены искать новые способы пополнить бюджет — например, через сдачу своего жилья внаем или флэт-шеринг (совместная аренда жилья. — Forbes).
«В начале 2020 года, до пандемии, 52% запросов на аренду квартиры поступало от тех, кто планировал жить один, но после самоизоляции доля таких арендаторов снизилась до 27%, — говорит Попов из ЦИАН.
— Одновременно выросло число желающих снять квартиру вдвоем: 52% во время карантина и 58% после».
Не только пенсионеры, но и работающие москвичи пытаются заработать на сдаче в аренду собственного жилья. «В 2019 году среди арендодателей комнат в квартирах, где проживают сами, 59% составляли пенсионеры, — рассказывает Полякова. — В 2020-м на их долю приходилось не более 46%.
Мы объясняем такое перераспределение долей кризисом на столичном рынке труда, усугубившимся на фоне пандемии». Увеличение арендного предложения в 2020 году произошло в том числе за счет тех, кто не имеет свободной квартиры для сдачи, считает эксперт.
Ради экономии эти люди сдают часть своей единственной жилплощади либо даже квартиру целиком, переезжая к родственникам, друзьям или в квартиру дешевле.
В январе стало известно, что Минстрой до конца года планирует внести в Госдуму законопроект, регулирующий рынок сдачи жилья, писали «Известия». Еще в августе ведомство согласилось с идеей госкорпорации Дом.рф запустить единую информационную систему учета договоров найма для выведения рынка из «серой зоны» и получения дополнительных налогов.
Эксперты не понимают, как именно будет функционировать платформа. «Непонятно, каким образом будут достигаться поставленные цели в рамках всего столичного региона и всей России, — рассуждает Мария Жукова из «Миэль».
— Неясно, как и где программа планирует обязать участников рынка найма регистрировать договоры аренды. Российское законодательство говорит, что договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации. Это вызывает вопросы…
Будут ли вводиться изменения в Гражданский кодекс? И как можно обязать собственников и арендаторов регистрировать договоры?»
Есть и другие проблемы. «Для кого-то сдача в аренду — единственный источник дохода. Сегодня многие семьи сходятся в одну квартиру, чтобы сдавать освободившиеся метры, — говорит Мищенко. — Все это не от хорошей жизни. Для легализации рынка необходимы другие механизмы.
Собственникам нужно предложить стимулирующие инструменты. Ужесточение мер не сделает аренду жилья доступнее и безопаснее. Все дополнительные расходы собственников лягут на плечи арендаторов. А психологически благоприятные взаимоотношения между арендодателем и нанимателем гарантировать не может никто.
На рынке много случаев неадекватного поведения как тех, так и других».
С коллегами не согласен Алексей Попов из ЦИАН: «Данная инициатива — это логичный шаг в сторону цивилизованного рынка аренды после введение режима самозанятых. Это упростило уплату налогов на аренду.
Самозанятому необходимо заплатить всего 4% от полученного дохода против 13%, он может это сделать через единый портал найма жилья.
Поэтому при прочих равных рантье выберут статус самозанятого, что позволит сэкономить на налогах до трети суммы».
Агрегаторы отмечают, что в январе динамика рынка сдачи жилья была лучше, чем в декабре. По их данным, потенциальный спрос на долгосрочную аренду в Москве (число просмотров объявлений) в январе — начале февраля 2021 года увеличился на 20% относительно аналогичного периода 2020 года.
Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15% — МК
Пандемия больно ударила по арендодателям жилья. Из-за острого кризиса на рынке труда спрос на съемные московские квартиры в январе снизился на 15% в годовом выражении. Но владельцев квартир дефицит арендаторов, похоже, не смутил: ставки стоят как вкопанные.
Режим самоизоляции, объявленный властями в начале минувшей весны, заставил серьезно понервничать арендодателей. Испугавшись массового оттока арендаторов, собственники столичных квартир тогда временно сократили арендные платежи на 30–50%. Новые арендаторы могли рассчитывать на дисконт в 15–25%.
Тревоги столичных рантье достигли пика в начале лета. Из-за увольнений на предприятиях и перевода сотрудников на удаленку трудовые мигранты начали в массовом порядке возвращаться домой. Вскоре за ними последовали иногородние студенты.
Предложение на рынке долгосрочной аренды также выросло за счет посуточной аренды — в отсутствие туристов значительная часть собственников жилья перешла из одного сегмента в другой.
Наконец, изменили свою политику отели, которые были вынуждены предлагать номера по цене съемных квартир.
Кроме этого на рост предложения повлияли и снизившиеся ипотечные ставки. В прошлом году россиянам стало выгоднее брать жилье в ипотеку, а не арендовать его, так как цена съемных квартир снизилась не так сильно, как обслуживание кредита. Ежемесячная выгода, по подсчетам аналитиков ВТБ, составила 25%.
В результате минувшей осенью предложение арендного жилья превысило спрос на треть. Этим обстоятельством поспешили воспользоваться съемщики. После введения режима самоизоляции и перехода на дистанционный режим работы люди повысили требования к арендуемой квартире, отметила директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Этот фактор стал одним из важнейших наравне со стоимостью и местоположением.
Однако эти тенденции не смутили собственников московского жилья. Многие из них предпочли вовсе отказаться от потенциальных квартиросъемщиков, чем снижать стоимость аренды. Лишь отдельные хозяева квартир готовы были уменьшить депозит или дать скидку на 5–10%.
В итоге к зиме ставки аренды почти вернулись к уровням начала года. По оценке «Инком», в феврале 2020 года московские «однушки» в среднем сдавались за 37 тыс. руб., «двушки» — за 54 тыс. руб., «трешки» — за 95 тыс. руб. К августу аренда однокомнатных квартир подешевела до 31 тыс. руб.
(-16%), двухкомнатных — до 42 тыс. руб. (-22%), трехкомнатных — до 60 тыс. (-37%). Сейчас на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 тыс. руб. в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной — 52 тыс. руб.
(-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 тыс. руб.
Эксперты обратили внимание на другой любопытный тренд.
По оценке компании «Инком-Недвижимость», в январе 2021 года доля заявок на поиск столичной квартиры для совместной аренды выросла на 12% в годовом выражении.
Аналитики отметили, что 17% людей, которые планируют снимать квартиру покомнатно, — студенты, 83% — приезжие из регионов России и иностранцы, а также москвичи, которые сдают свои квартиры.
По оценке риелторов, будущее рынка аренды жилья во многом будет зависеть от режима отмены карантинных ограничений. В случае улучшения ситуации в Москве ставки постепенно вернуться к прежним ценовым показателям.
Кроме этого в этом году на рынок выйдут квартиры, приобретенные в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса 2020 года.
По прогнозу Вероники Янушкевич, в текущем году из-за повышения спроса на жилье после снятия связанных с пандемией коронавируса ограничительных мер арендные ставки в Москве могут вырасти на 10–12%.
МОСКВА В ТОП-5 ПО ЭЛИТНОЙ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. В столице РФ, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до 9,12 евро за кв. м в неделю (832,2 руб.).
Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Обошли российскую столицу Нью-Йорк (16,6 евро за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (15 евро, или 1,4 тыс. руб.), Токио (12,5 евро, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (10 евро, или 930 руб.).
По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц.
Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: Гастарбайтеры уехали, а ставки остались
Эксперты: спрос на посуточную аренду жилья в праздники превысил предложение в 3,3 раза
МОСКВА, 11 мая. /Корр. ТАСС Наталья Денисова/. Спрос на краткосрочную аренду в период майских праздников 2021 года в России превысил предложение в 3,3 раза, цены на квартиры выросли почти на 35% в сравнении с маем 2019 года. Об этом ТАСС сообщили опрошенные во вторник эксперты.
23 апреля президент РФ Владимир Путин подписал указ о нерабочих днях между майскими праздниками в 2021 году. Период отдыха продлился с 1 по 10 мая включительно.
«Спрос на посуточную аренду в период майских праздников в России превысил предложение в 3,3 раза, — сообщили ТАСС в пресс-службе «Авито недвижимость».
— По данным аналитиков, больше всего — в 12 раз — на майские праздники спрос на посуточную аренду жилья превысил предложение в Ленинградской области.
В Санкт-Петербурге спрос превысил предложение в 9,8 раз, в Республике Алтай — в 9,7 раз, в Москве — в 3,8 раза, а в Московской области — в четыре раза».
Туристы очень активно бронировали жилье на майские праздники, особенно — на курортах Крыма и Краснодарского края, рассказал в свою очередь ТАСС основатель, владелец и генеральный директор российского онлайн-сервиса краткосрочной аренды жилья Суточно.ру Юрий Кузнецов.
«В этом году внутренний туризм, конечно, победил. Несмотря на открытые границы со многими странами ближнего зарубежья, большинство туристов все же отдали предпочтение путешествиям внутри страны. На нашем сервисе на эти даты было забронировано 67% всех предлагаемых квартир.
Это довольно высокий показатель», — сказал он.
«Если в прошлом году люди боялись выезжать далеко от своего места жительства из-за страха заболеть ковидом, то в этом году осмелели, тем более что накопилась усталость из-за сидения дома и невозможности путешествовать. Поэтому спрос на посуточную аренду вырос везде, а с ним — и цены», — прокомментировал ТАСС генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Загородный бум
Уже в конце апреля спрос на краткосрочную аренду загородных домов в России вырос на 27%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, уточнил Луценко. Как следствие, на праздники домик в Подмосковье в среднем можно было снять за 5 240 рублей в сутки, что на 12% дороже, чем в прошлом году, и на 24% — чем в 2019-м, до пандемии.
По словам Луценко, в Тверской области коттеджи сдавались в среднем за 4 563 рубля в сутки, что на 11% дороже, чем в прошлом году. В Ярославской и Тульской областях — 1 578 рублей в сутки (+12%) и 1 820 рублей в сутки (+7,5%) соответственно. В Самарской области пользовались спросом домики на Волге.
Средняя цена — 1 944 рубля в сутки (+9% к прошлом году).
«Разумеется, был популярен Крым: средний домик там сдавался за 3 096 рублей в сутки (+18% к 2020 году). Самые дорогие дома — в Большой Ялте: 5 371 рубль в сутки (+22%), одни из самых дешевых — в Керчи — 1 560 рублей в сутки (+8%).
Краснодарский край подорожал похожим образом. В Сочи цены выросли на 23% к 2020 году, до 5 510 рублей в сутки, в Геленджике — на 20%, до 2 841 руб. в сутки, в Анапе — на 16%, до 2 380 руб. в сутки», — рассказал собеседник агентства.
Сколько стоили отели
По данным сервиса онлайн-бронирования отелей Ostrovok.
ru, самыми популярными направлениями на майские праздники 2021 в России стали Санкт-Петербург, Москва, Сочи, Ялта, Казань, Нижний Новгород, Симферополь, Екатеринбург, Ярославль и Севастополь.
В среднем туристы бронировали отели на майские праздники на внутренних направлениях стоимостью 4 500 рублей за сутки за номер на двоих — это почти на 35% выше, чем в аналогичный период 2019 года.
В частности, средняя стоимость забронированной ночи в отеле в Санкт-Петербурге составила 4 500 рублей за номер на двоих (в 2019 году 3 600 рублей, +25%), в Москве — 3 700 рублей (в 2019 — 3 100 рублей, +19%), в Сочи — 5 500 рублей (в 2019 — 3 800 рублей, +45%), в Ялте — 6 200 рублей (в 2019 — 4 500 рублей, +38%), Казани — 4 500 рублей (в 2019 — 3 600 рублей, +25%), Нижнем Новгороде — 4 000 рублей (в 2019 — 3 200, +25%), Симферополе — 2 800 рублей (в 2019 — 2 200, +27%).
Сколько стоили квартиры
По сравнению с докризисными каникулами в мае 2019 года спрос на краткосрочную аренду квартир в мае 2021 года по РФ вырос на 34%, цены — в среднем на 10%, сообщили ТАСС в Суточно.ру.
По словам Кузнецова, сильнее всего выросли цены на краткосрочную аренду квартир в Калининграде — на 16% (2 450 рублей за сутки), Санкт-Петербурге и Сочи — на 15% в каждом из городов (3 200 рублей и 3 300 рублей за сутки соответственно).
В Ялте стоимость аренды увеличилась на 12% (3 700 рублей), в Москве — на 11% (3 200 рублей), в Казани — на 8% (3 200 рублей), в Севастополе — на 7% (2 900 рублей), в Алуште — на 6% (2 700 рублей), в Евпатории — на 4% (2 900 рублей).
Меньше всего выросли цены в Кисловодске — на 2% (2 000 рублей).
Самыми популярными городами для краткосрочной аренды квартир у россиян стали Санкт-Петербург, Севастополь и Ялта. Также в топ-10 городов вошли Казань, Евпатория, Москва, Калининград, Алушта, Сочи и Кисловодск, уточнили в Суточно.ру.
Сдать квартиру станет сложнее: к чему должны приготовиться арендаторы и хозяева квартир
По данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однушки в крупнейших городах страны составляет 15,7 тыс. рублей, а снять двушку можно за 23,1 тыс. На рынке началась стагнация. Рост цен на аренду приостановился.
Более того, с начала мая стоимость съёмного жилья стала снижаться. В среднем на 1%. В Москве, например, можно снять однокомнатную квартиру в среднем за 38,1 тыс. рублей в месяц. Это на 1,8% дешевле, чем в начале мая.
В Санкт-Петербурге средняя цена составляет 23,4 тыс. За месяц там цены упали на 2,9%.
Впрочем, тут стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом стоимость аренды всё ещё дороже. Например, московские однушки тогда стоили на 9% дешевле.
— Традиционно июнь и июль — это самые удачные месяцы для тех, кто планирует снять квартиру на долгосрочный период и подешевле. Особенно это касается экономсегмента. Причина очень проста: многие студенты и масса сотрудников из разных городов разъезжаются на лето.
Соответственно, снижается спрос и достаточно серьёзно увеличивается предложение. В среднем разница между летними месяцами и осенними составляет как минимум 5% от ежемесячной платы.
То есть на какое-то время рынок аренды превращается в гонку за квартиросъёмщиками, а у них есть возможность выбирать и торговаться, — рассказал эксперт рынка недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
О том, что рынок аренды жилья в крупных городах страны может не вернуться к доковидным показателям очень долго, говорилось ещё в прошлом году. Именно это сейчас и наблюдается.
Рынок стагнирует по нескольким причинам.
Во-первых, в результате карантинных ограничений и перехода на удалённый режим работы многие работодатели решили и в дальнейшем использовать дистанционный вариант трудоустройства.
— Почти половина компаний в стране заявили, что после карантина оставили часть работников на удалёнке. Таким образом, получается, что сотрудникам больше нет надобности искать квартиру в аренду.
Они могут работать из любой точки страны и мира, переезжать для работы нет необходимости.
В результате на рынке аренды предложение превышает спрос — и это долгосрочная тенденция, которая будет оказывать влияние на цены, — пояснил руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
Второе обстоятельство — это ажиотажный спрос на ипотеку в прошлом году. Многие россияне, опасаясь проблем в экономике и падения рубля, вкладывали средства в покупку недвижимости не только для себя, но и для сдачи в аренду. И сейчас эти квартиры тоже предлагаются внаём, а цены не растут, так как нет соответствующего спроса.
По словам Артёма Деева, в дальнейшем дистанционный режим работы, высокое предложение квартир в аренду и сокращение доходов населения будут оставаться факторами, которые ограничивают рост цен на квадратные метры.
Арендаторам, которые хотят снять квартиру на долгое время, можно также снижать цену, делая акцент на удалённости жилья от метро и транспортных развязок, на отсутствии инфраструктуры или на том, что планируется снять квартиру на долгий период времени.
— По нашим данным, в апреле и мае средние цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что оставались в экспозиции, арендные ставки были несколько завышены.
Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость.
То есть усреднённые цены сделок на рынке весной и летом остаются примерно на одном уровне, — такие данные приводит заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-недвижимость» Оксана Полякова.
По её словам, риелторы рассчитывают на восстановление рынка до допандемийного уровня к осени, когда наступит традиционный сезон высокого спроса. Весной и летом рынок найма малоактивен, и нынешний год не стал исключением. Сейчас, по данным «ИНКОМ-Недвижимости», спрос на аренду жилья на 12% ниже, чем в аналогичный, но допандемийный период, то есть в мае – июне 2019 года.
— Июнь и июль — спокойный период, когда можно без спешки выбирать нужный вариант для длительной аренды, размеренно принимать решения о найме.
И если арендатору необходимо, например, сменить жильё, это вполне подходящее время, потому что ассортимент широкий, а спрос в летний сезон традиционно идёт на спад.
В июне, как и весной, и зимой, жильё сдаётся по стандартным рыночным ценам, в то время как в период высокого спроса (конец лета и осень) арендные ставки могут подняться на 5–10%, — заключила Оксана Полякова.
Что касается тех, кто планирует купить жильё под сдачу в аренду, в первую очередь необходимо хорошо подумать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость. Дело в том, что с учётом инфляции и амортизации жильё вообще не приносит дохода, особенно в старом фонде. Такое мнение высказал Алексей Кричевский.
— Лучше обратить внимание на коммерческую недвижимость. Если же в планах именно жильё, то стоит обратить внимание на две категории — апартаменты и «убитые» квартиры. Первые по жилым качествам не уступают квартирам, но стоят по-прежнему на 10–15% дешевле.
Вторые можно получить с очень приличной скидкой от рынка. Она может доходить и до 20%. Вложив деньги в ремонт, отбить вложения в квартиру получится на 3–5 лет раньше, чем при простой покупке готового под сдачу жилья, — подсчитывает Алексей Кричевский.
По словам Артёма Деева, для арендодателей поводом для повышения цены может стать не только наличие хорошего ремонта и выгодное расположение квартиры. Сейчас большое значение имеют и дополнительные удобства. Например, парковочное место на стоянке или близость фитнес-центра.
— Наибольшей популярностью у нанимателей пользуются ухоженные 1- и 2-комнатные квартиры экономкласса, расположенные в пешей доступности от станции метро или МЦК. Это жильё недорогое, оно быстро находит арендаторов и начинает приносить прибыль.
Если жилплощадь находится в непрестижном районе, дорогостоящий ремонт не изменит её статус и ценовую категорию. Ставка найма объекта экономкласса с ремонтом или без остаётся примерно на одном уровне. Стало быть, значительные вложения в отделку не окупятся.
Чтобы сдача объекта эконом- или комфорт-класса была рентабельной, траты на его ремонт не должны превышать размера двух арендных ставок (т.е. оплаты проживания за два месяца). И, напротив, квартира в центре может принести гораздо больший доход при наличии качественного ремонта, обстановки и бытовой техники.
В этом случае серьёзные вложения в home staging оправданны, — рассказала Оксана Полякова.
Самый неходовой товар на массовом рынке аренды — переоценённый. И если человек выполнил косметический ремонт в дешёвой квартире и решил сдать её на пару тысяч дороже, чем аналогичное жильё в той же локации, то, скорее всего, такое предложение арендаторы проигнорируют.
— Если вы решили приобрести квартиру для сдачи в аренду, выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, так вам не придётся вкладывать деньги в косметический ремонт, и коммуникации должны быть в хорошем состоянии. Жильё в новостройках требует более значительных вложений для приведения его в пригодное для проживания состояние. Кроме того, в течение трёх лет после ввода дома в эксплуатацию объект считается новостройкой, и квартиры в нём сдаются со скидкой около 10%, — пояснила Оксана Полякова.
Она считает, что аренда — это выгодный способ погашения ипотечного кредита. Особенно если квартира приобретается для себя на будущее, а не специально для того, чтобы её сдавать внаём. К примеру, для подрастающих детей.
Руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито.Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что в перспективе арендные ставки могут не только не снизиться, но и, наоборот, вырасти.
Он ожидает, что в ближайшей перспективе в сегменте долгосрочной аренды в целом по стране спрос вернётся к докарантинным отметкам. Тогда его показатели в значительной степени зависят от сезонных колебаний.
Однако на данный момент собственникам зачастую более выгодно продать квартиру, чем сдавать её в аренду.
— Это связано с тем, что сегодня доход от предоставления жилья в аренду сопоставим с заработком от банковских депозитов, что ниже темпов роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.
В то же время можно ожидать, что в сегменте краткосрочной аренды скоро появятся новые арендодатели, которые будут сдавать квартиры, чтобы компенсировать собственные расходы на ипотечные платежи. Вместе с тем вероятно и увеличение спроса на рынке долгосрочной аренды, причём на фоне повышения стоимости квартир. Это может спровоцировать увеличение арендных ставок.
Таким образом, нынешнее время можно назвать весьма подходящим для активных действий как для тех, кто принял решение снимать жильё, так и для тех, кто хотел бы сдать его в аренду, — полагает Дмитрий Алексеев.
При этом он предостерегает собственников от необдуманных вложений в ремонт, иначе он может просто не окупиться.
По словам Дмитрия Алексеева, при составлении сметы ремонта обычно ориентируются на сумму в 5–10% от рыночной стоимости квартиры. Причём чем дороже объект изначально, тем меньше должен быть процент.
Если потенциальные затраты выше, то собственникам выгоднее сдать квартиру без вложений и просто предложить скидку будущим жильцам.