На «перегретом» вторичном рынке жилья Московского региона наконец зафиксированы первые признаки «охлаждения».
Предпосылок для дальнейшего подорожания больше нет: цены на готовые квартиры находятся на пиковых значениях, спрос падает, а объем предложения устойчиво растет.
Свой вклад в «заморозку» внес Центробанк — в конце прошлой недели финансовый регулятор сразу на 0,5 процентных пункта увеличил ключевую ставку. В результате чего ипотека на готовое жилье станет дороже, а потенциальный спрос на покупку жилья снизится, уверены эксперты.
Аномальный бум
Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%.
Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%.
Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.
Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки.
Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась.
Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.
Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный.
Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье.
«Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка.
В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Фактор метро
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции.
В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв.
м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений.
«После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.
Обогнали Бирюлево
Интересные изменения происходили и на присоединенных к Белокаменной территориях. Весь минувший год и в первом квартале текущего года Новая Москва стабильно обгоняла старую по темпам роста цен на квартиры.
Однако в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае старая Москва вышла вперед. По оценке ИРН, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали в среднем на 0,9% до 178 700 руб.
за 1 кв. м.
Как признают риелторы, цены в Троицком и Новомосковском административных округах фактически уперлись в потолок: в районах старой Москвы за МКАД средняя стоимость метра уже ниже, чем в Новой Москве, — 172,2 тыс. руб. за 1 кв. м.
Благодаря прошлогоднему ажиотажу Новая Москва местами уже дороже старой. К примеру, во внутримкадных районах Вешняки и Выхино средняя стоимость метра составляет 175, 1 тыс. руб., в Восточном и Западном Бирюлево — 169 тыс. руб.
Добавим, что во время ажиотажа и в старой Москве, и в Новой быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры. В конце мая среди типов жилья по темпам роста цен в Троицком и Новомосковском АО в лидеры вышла современная панель, немного сдавшая позиции в апреле, но лидировавшая и в 2020 году.
Иван Скрипалев
«Бронза» Реутова
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс.
рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2021-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс.
рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.).
А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб.
«Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.
Сигнал от Центробанка
На ценовую динамику все больше влияет изменение монетарной политики Центробанка. В минувшую пятницу, 11 июня, совет директоров Банка России в третий раз подряд (после 19 марта и 23 апреля) принял решение поднять ключевую ставку.
С 15 июня она вырастет на 50 базисных пунктов — до 5,5 процента годовых. Индикатор вернулся на уровень апреля — июня 2020 года.
Таким образом, регулятор дал рынку четкий сигнал — длительный период снижения ставок по ипотечным кредитам завершен, в ближайшем будущем ставки будут расти.
Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.
Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах.
«Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.
С этой точкой зрения согласен и Алексей Попов. По его мнению, цены находятся на максимуме, банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а объем предложения увеличивается.
Кроме того, на вторичный рынок начинает влиять сезонный фактор — активность покупателей и продавцов в летние месяцы традиционно снижается. «Никаких оснований ожидать высокого спроса на квартиры в ближайшее время нет», — заключил эксперт.
Самое время успокоиться, перевести дух и дождаться осенней волны коррекции цен.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным Knight Frank St Petersburg, в 2019 году было реализовано 5,7 тыс. апартаментов, что на 27% превысило показатель 2018 года. При этом доля сервисных апартаментов (для дальнейшей сдачи в аренду) в структуре продаж составила 72%. Уровень продаж в сегменте увеличился на 33%.
Инвесторы рулят
Как говорят эксперты, подавляющее большинство тех, кто приобретает апартаменты в строящихся комплексах, относятся к инвесторам, то есть к тем, кто планирует получать доход от сдачи в аренду. «Абсолютный лидер среди регионов — Москва и Московская область, причем основной рост покупателей из Москвы произошел в 2019 году.
Сейчас, по нашим данным, их доля среди инвесторов составляет более 40%, — рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам VALO. — Активны также покупатели с Северо–Запада (27%), Урала (29%), Волги (21%), Дальнего Востока (22%). Как ни странно, мало представителей нефтегазовой Сибири (всего 13%).
Как объясняют эксперты, видимо, до северных регионов пока информация об апартаментах в полном объеме не дошла. «Они продолжают вкладывать деньги в покупку привычной недвижимости — квартир и коммерческих помещений.
Впрочем, в ближайшее время можно ожидать увеличения интереса за счет более активного продвижения в этих регионах информации со стороны девелоперов, реализующих проекты апартов», — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор ГК «Адвекс. Недвижимость».
По словам экспертов, средний возраст инвесторов составляет 43 года. «Основная цель покупки — перепродажа для заработка, покупка для получения пассивного дохода, покупка для проживания с повышенным комфортом (локация плюс сервисы).
Если брать покупателей по типам аудитории, то в основном это владельцы бизнеса, топ–менеджеры, руководители. Встречаются молодые люди или пары, которые приобретают апартаменты на будущее», — говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.
«При этом большая часть покупателей апартаментов — опытные инвесторы, которые понимают, как смогут заработать.
Есть небольшой процент людей, которые инвестируют первый раз, для них это новый опыт, они ищут дополнительный стабильный доход или подушку безопасности к пенсии», — говорит Константин Кузьмин, гендиректор компании BPS–Development.
Порядка 15% покупателей — иностранцы как из ближнего, так и из дальнего зарубежья — от США до Китая.
Предложение атакует
За 2019 год на рынок Петербурга вышло три новых проекта и две новые очереди уже строящихся сервисных апарт–отелей. По итогам 2019 года в свободном предложении находилось 9,8 тыс. апартаментов общей площадью 329 тыс. м2 в 40 строящихся объектах в Петербурге и пригородах, подсчитали аналитики Knight Frank St Petersburg.
«За год количество апартаментов в предложении увеличилось почти вдвое. Катализатором развития рынка стал сегмент сервисных апартаментов: их доля в общем объеме предложения составила 81%. Доли рекреационных и несервисных предложений постепенно снижаются», — рассказала Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Сейчас, по данным исследования международной консалтинговой компании Colliers International, в Петербурге уже построено семь апарт–отелей, суммарное количество номеров в которых составляет около 4 тыс. Среднее количество номеров в комплексах, вышедших на рынок в прошлом году, — 1,5 тыс.
, тогда как в 2018 году их было 317. «Весь год наблюдался значительный рост как предложения, так и спроса на апартаменты, что говорит о высоких темпах развития рынка. Такая динамика сохраняется с 2017 года», — говорит Марина Сторожева.
Пока нет оснований полагать, что их доля в общем объеме спроса снизится, считают эксперты. Городу нужны апарт–отели, оказывающие гостиничные услуги.
«В Петербурге растет интерес к сервисным апартаментам и к нашим предложениям — почти на 10% по сравнению с прошлым годом», — считает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Выгодное дело
Средние цены на все типы апартаментов на рынке за год выросли на 8–16% в зависимости от формата объектов.
«Рост стоимости сервисных и несервисных апартаментов в 2019 году сопоставим с повышением уровня цен на жилье массового спроса и варьируется в пределах 9–10%.
Таким образом, средняя цена на сервисные апартаменты составила 154 тыс. руб./м2, на несервисные — 163 тыс. руб./м2″, — подсчитала Светлана Московченко.
По данным Colliers International, ожидаемая доходность в строящихся объектах составляет сейчас 9–11% при стоимости юнита 3–6 млн рублей в зависимости от класса объекта. Капитализация объекта — 6–7% в год.
«В действующих апарт–отелях под управлением средняя доходность инвесторов составляет 8–12% годовых при сдаче посуточно через управляющую компанию, без учета капитализации. Стоит отметить, что функционирующих объектов на рынке пока немного.
При небольшом количестве проектов доходность апартаментов под управлением соответствует ожиданиям инвесторов, однако ужесточение конкуренции между апарт–отелями, а также рост цен на первичном рынке могут привести к падению доходности инвесторов в наименее успешных проектах», — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
Конкуренция растет
В этом году конкуренция среди апарт–проектов продолжит расти. Она будет выражаться не только в стоимости и расположении, но и в количестве сервисов для арендаторов.
«Ввиду роста увеличения доли инвестиционных покупок ключевое значение приобретает качество работы управляющей компании.
В этом году на рынок Петербурга будет выведен в продажу номерной фонд общим объемом не менее 2,5–3 тыс. апартаментов», — говорит Сергей Мохнарь.
Если сбудутся планы игроков рынка, то в 2020 году номерной фонд составит 19 тыс. юнитов, подсчитали в IPG.Estate. «Для сравнения: рынок качественных гостиниц Санкт–Петербурга насчитывает порядка 19 500 номеров. Рынок апартаментов наращивает обороты: появляются гиганты — комплексы апартаментов, превышающие 2 тыс.
юнитов. На фоне того, что многие проекты реализуются вне центральных районов и растет количество юнитов, городская инфраструктура находится под давлением, проекты–гиганты рискуют оказаться в ситуации низкой заполняемости», — нагоняет негатива руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
«Я посчитал: если к 2020 году мы введем все запланированные апартаменты, то лишь на 10–15% закроем туристические потребности города.
Думаю, рано или поздно бешеный спрос закончится: во–первых, определения форматов пропишут более четко, во–вторых, уйдет долевка, что ограничит этот строительный бум, и третье — инфраструктуру для каждого такого объекта будет обязан создать сам девелопер», — говорит генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов. Впрочем, как ожидают эксперты, спрос будет расти, в частности, за счет снижения ключевой ставки ЦБ. Во–первых, это привело к снижению стоимости ипотеки и повышению доступности покупки апартаментов. Во–вторых — к сокращению доходности банковских депозитов и опять–таки к повышению привлекательности инвестиций в апартаменты на этом фоне.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Количество квартир в аренду в Москве выросло более чем в 1,5 раза
Евгений Разумный / Ведомости
Количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду в Москве, к началу сентября увеличилось до 56 500 лотов, говорит главный аналитик группы компаний «Миэль» Екатерина Бережнова.
По ее словам, это самый высокий показатель за всю историю арендного жилья в столице. К примеру, в феврале, т. е.
до начала пандемии коронавируса, на московском рынке было представлено на 61% лотов меньше – около 35 000 квартир.
Примерно столько же квартир, по словам Бережновой, выставлялось в столице в последние годы.
Резкое увеличение предложения в этом сегменте заметили и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты.
Основной рост количества лотов произошел с апреля по июль, отмечает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито недвижимости» Руслан Закирьянов.
По данным аналитического центра ЦИАН, более чем в 2 раза увеличилось количество объявлений об аренде жилья в Москве с начала года. В январе пользователи сервиса создали 6365 новых объявлений, а в августе уже 14 114.
Бережнова уточняет, что с момента начала пандемии количество предлагаемых в аренду однокомнатных квартир увеличилось на 70%, двухкомнатных – на 50%, трехкомнатных – на 40%.
Рост предложения квартир связан с введением в марте этого года режима самоизоляции, объясняют эксперты.
Количество арендаторов резко сократилось, во время пандемии многие потеряли работу и доход, поэтому они были вынуждены уехать из Москвы, объясняет Бережнова. По ее словам, после снятия ограничительных мер многие из них так и не вернулись, потому что часть работодателей сохранили удаленный режим работы.
Такой график позволил многим временно переехать в другой регион, кто-то вернулся домой, а часть жителей и вовсе решила сменить место жительства и переждать карантин за городом, соглашается с ней Закирьянов.
Кроме того, как говорит Бережнова, на ситуации сказалось и то, что многие арендодатели специально ждали окончания лета, чтобы выставить свои квартиры в аренду. Она напоминает, что именно осенью повышается активность на рынке в связи с возвращением потенциальных квартиросъемщиков в Москву.
Увеличение предложения квартир уже привело к незначительному снижению цен на аренду жилья, говорит Бережнова. По ее словам, в среднем падение с начала пандемии составило 6%. К примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 2000–3000 руб.
Рынок восстанавливается, хотя он и находится в прямой зависимости от доходов арендаторов, уверяет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Она напоминает, что весной стоимость аренды по отдельным лотам упала почти в 2 раза, так как многие владельцы квартир пытались удержать квартиросъемщиков, понимая, что пересдать ее в период самоизоляции они уже не смогут.
Но с начала августа цены за аренду квартир начали расти, хотя пока не достигли мартовских показателей, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Разница, по его словам, сейчас составляет 3–4%. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на начало осени, по словам Закирьянова, составляла 32 000 руб. в месяц, двухкомнатной – 43 000 руб., а трехкомнатной – 75 000 руб.
Дальнейшая ситуация на рынке будет напрямую зависеть от эпидемиологической обстановки и возможных новых ограничительных мер, говорит Попов. По его словам, до недавнего времени сохранялась тенденция, что все большее количество сотрудников возвращаются с удаленного режима работы в офисы.
Если бы так и продолжилось, то это привело бы к росту стоимости аренды на 1–1,5%. Теперь этому могут помешать новые противоэпидемиологические меры, говорит Попов, отмечая, что пока они носят рекомендательный характер.
Тем не менее в случае повторения карантина спрос на аренду квартир опять снизится, что приведет к падению цен.
Московский рынок аренды может пострадать не только от карантина. В долгосрочной перспективе на рынок будут выставлены инвестиционные квартиры, которые были куплены по льготной ипотеке, считает Закирьянов.
Более того, льготная ипотека снизит количество потенциальных квартиросъемщиков, ведь люди, которые снимали жилье, теперь получили возможность его купить, отмечает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.
Есть арендаторы, которые задумались о покупке квартиры, подтверждает Глазунова.
Но, по ее словам, льготную ипотеку можно использовать лишь при покупке новостроек, поэтому на время их строительства они все равно 2–3 года будут арендовать жилье, хотя и могут для снижения расходов переехать в более дешевые квартиры в менее престижных районах.
Доля региональных покупателей загородки выросла на 7%
Покупатели, которые жили в других городах Российской Федерации в собственных домах, при переезде в столичный регион зачастую не хотят менять привычный образ жизни и выбирают объекты загородной недвижимости.
Интерес к загородной недвижимости Московской области со стороны жителей других регионов РФ – достаточно неожиданная тенденция на рынке в кризисный период. Однако эксперты видят несколько основных причин, которые заставляют людей из провинции перебираться поближе к столице.
«Многие сделки с региональными покупателями заключаются в очень короткие сроки. Так, например, покупатель из Ханты-Мансийска прилетает на день в Москву, смотрит объекты, и спустя какое-то время прилетает вновь и быстро заключает сделку.
Большой интерес к подмосковным загородным коттеджам проявляют жители отдаленных от центра регионов.
Вероятно, сказывается желание перебраться в столицу в поисках работы и инфраструктуры, поскольку безработица в Москве не превышает 5%, и не каждый российский регион может похвастаться столь положительными показателями», – рассказывает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
Коттеджи и таунхаусы – наиболее популярные у региональных покупателей объекты загородной недвижимости. «Такие покупатели часто бывают заинтересованы в загородном образе жизни. В небольших провинциальных городах России очень развит частный сектор в городской черте, и для многих наличие собственного дома – признак высокого качества жизни.
Отсюда и интерес именно к загородной недвижимости и нежелание менять привычный уклад даже при переезде.
В коттеджном поселке «Остров Эрин» мы отмечаем большой интерес со стороны региональных покупателей именно к объектам без отделки: в основном за счет их более низкой стоимости и возможности реализовать собственные идеи в ремонте», – отмечает Владимир Яхонтов.
Среди региональных покупателей загородного жилья Подмосковья немало и людей предпенсионного возраста – их доля составляет порядка 20%. «Люди зрелого возраста, чьи взрослые дети уже работают или учатся в столице, часто переезжают в ближнее Подмосковье для того, чтобы семьи не разделяли тысячи километров. Как правило, они также предпочитают загородный формат», – заключает эксперт.
Дата публикации 03 июня 2016, 15:13
Поделиться с друзьями:
Доля предложения элитных лотов в проектах редевелопмента Москвы увеличилась в 1,5 раза за три года
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на элитном рынке квартир и апартаментов в проектах редевелопмента Москвы. Согласно исследованию, доля таких лотов составила 40% (880 шт.
) от общего объема предложения на первичном рынке элитной недвижимости столицы. Для сравнения, в аналогичный период 2018 года их доля достигала не более 27% от всего рынка или 700 лотов.
Так, за три года предложение элитных лотов в проектах редевелопмента Москвы увеличилось почти в 1,5 раза. В I квартале 2021 года доля квартир в проектах редевелопмента составила 61%, а апартаментов – 39%. Средневзвешенная цена предложения достигла 1 045 тыс. руб./кв.
м (на 38% больше показателя за аналогичный период 2018 года – 755 тыс. руб./кв. м). Минимальный бюджет покупки – 17 млн руб.
В настоящее время редевелопмент – уже обычная практика, он служит своеобразным импульсом для развития города. Это долгосрочный тренд: все крупные мегаполисы идут по данному пути, и Москва – не исключение. Все больше новых проектов в столице так или иначе связаны с редевелопментом, что обусловлено сокращением свободных и простых для освоения участков.
В середине 1990-х гг. одним из первых проектов освоения промзон в Москве стал ММДЦ «Москва-Сити», на территории которого ранее располагалась каменоломня. Строительство небоскребов в рамках данного кластера продолжается до сих пор.
Далее освоение промзон активно обсуждалось и прорабатывалось с 2000-х гг., но полноценная тенденция сформировалась уже в посткризисный период – в начале 2010-х гг.
Сегодня основная часть активно осваиваемых промышленных территорий расположена в пределах ТТК-МКАД, что обуславливает принадлежность возводимой там недвижимости к бизнес- или комфорт-классу.
В высокобюджетном сегменте проекты перепрофилирования промзон также встречаются, но ввиду традиционных для элитного сегмента центральных локаций более распространены сценарии реконструкции. В этом случае в жилые комплексы превращаются бывшие доходные и торговые дома, особняки и усадьбы.
По состоянию на I квартал 2021 года количество элитных квартир и апартаментов в проектах редевелопмента столицы насчитывало порядка 880 лотов, что составило 40% от общего объема предложения на первичном рынке. Для сравнения, в аналогичный период 2018 года их доля достигала не более 27% от всего рынка или 700 шт. Таким образом, за три года доля предложения в проектах редевелопмента выросла почти в 1,5 раза.
Первым знаковым проектом редевелопмента промышленной территории в высокобюджетном сегменте принято считать комплекс «Садовые кварталы» на месте расположенного здесь ранее завода «РТИ-КАУЧУК».
В целом район Хамовники получил стимул для активного развития как раз благодаря программе вывода промзон и сейчас является одним из наиболее престижных районов Москвы.
Среди ярких примеров также можно назвать проект Lucky девелопера Vesper, который реализуется в Пресненском районе на месте лакокрасочной фабрики братьев Мамонтовых, и проект редевелопмента территории Бадаевского пивоваренного завода в районе Дорогомилово, получивший название «Бадаевский» (девелопер – Capital Group). В обоих проектах предусмотрено сохранение некоторых объектов на территории и дальнейшее их приспособление под инфраструктуру или другие функции.
Проекты реконструкции на рынке элитного жилья Москвы представлены в нескольких форматах в зависимости от уровня регенерации исторической среды в рамках объекта:
В одном случае происходит комплексная реконструкция, когда весь проект полностью состоит из исторических зданий, реконструируемых с сохранением внешних стен. Все коммуникации в таких проектах полностью обновляются, а перекрытия могут либо также быть заменены, либо сохранены в их первозданном виде. Среди примеров: Stoleshnikov 7, Cloud Nine, «Дом с Атлантами», «Дом на Хлебном» и др.
В других случаях под реконструкцию попадает только часть проекта. Например, в ЖК «Большая Дмитровка IX» представлен один исторический и два современных особняка.
В Artisan под реконструкцию попал только один из особняков, в комплексе ORDYNKA также сочетается историческая и современная застройка.
Также в ходе реконструкции может сохраняться только фасадная часть здания, представляющая историческую ценность, а все остальное возводится с нуля, как например, в Barkli Gallery (реализован), ЖК «Театральный дом».
Стоит отметить, что при необходимости сохранения исторического наследия ввиду особенностей и характеристик объекта не всегда возможна смена статуса недвижимости – перевод из апартаментов в квартиры.
В элитном сегменте данный параметр менее значим, чем в других классах, но все же для некоторых покупателей может играть важную роль вплоть до полного отказа от сделки.
Тем не менее, сейчас наибольшую долю в проектах редевелопмента формируют именно квартиры – на них приходится 61% всех лотов, на апартаменты – 39%.
Средневзвешенная цена предложения на лоты в проектах редевелопмента по данным на I квартал 2021 года составила 1 045 тыс. руб./кв. м, что на 38% превышает показатель за аналогичный период 2018 года – тогда средневзвешенная цена предложения на такие лоты составляла 755 тыс. руб./кв. м.
Минимальный бюджет покупки сейчас начинается от 17 млн руб. – в такую сумму обойдутся апартаменты-студия с финишной отделкой в проекте реконструкции The Book на Арбате. Максимальные бюджеты покупки в таких объектах достигают нескольких миллиардов рублей на эксклюзивные форматы жилья.
Андрей Соловьев, региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank: «Тенденция редевелопмента на элитном рынке жилья столицы, безусловно, набирает обороты.
Сейчас девелоперы все чаще берутся за проекты такого формата, поскольку появляется возможность работать в более престижных локациях Москвы, где новые участки найти практически невозможно.
Для состоятельных покупателей локация остается одним из ключевых критериев при выборе недвижимости, особенно если такое жилье будет располагаться по адресу с красивым историческим названием.
В ближайшие годы ожидается пополнение рынка проектами редевелопмента – заявлены как небольшие проекты реконструкции клубного формата, так и более крупные комплексы в самых привлекательных районах Москвы. Например, одним из перспективных проектов является участок на территории промзоны на Бережковской набережной, который реализует компания Vesper».
Иск "ареал": спрос на отделку от застройщика в комфорт-классе вырос в 1,5 раза
11 Июня 2021
Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь — фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
- 10 Июня 2021
- В России создадут цифровую экосистему недвижимости
- Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
- 08 Июня 2021
- В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
- Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
- 07 Июня 2021
- Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
- 31 Мая 2021
- В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
- Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
26 Мая 2021
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
18 Мая 2021
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.
27 Апреля 2021
Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.
- 21 Апреля 2021
- Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
- Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
16 Апреля 2021
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
12 Апреля 2021
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
- 07 Апреля 2021
- Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
31 Марта 2021
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
- 25 Марта 2021
- Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
- Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
23 Марта 2021
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
19 Марта 2021
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
16 Марта 2021
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».
10 Марта 2021
Московские девелоперы отказываются от панельного домостроения
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных IT-платформы bnMap.pro сопоставили информацию о конструктивных типах новостроек за последние пять лет. Согласно исследованию, в старых границах Москвы доля панельных корпусов с 2016 года сократилась в два с лишним раза, в Новой Москве панельные дома исчезли полностью.
- 10 Марта 2021
- Годовщина пандемии: как за это время изменился рынок новостроек
- Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали, как изменилась ситуация на рынке новостроек за последний год с начала пандемии коронавируса, подвели основные итоги и выделили ключевые тренды и нововведения, которые появились за это время.
05 Марта 2021
Парк, паркинг, большие окна и семь комнат: чем порадовать женщину на 8 марта
Как выглядит идеальная квартира в женском представлении – таким вопросом задались специалисты «Бест-Новострой» в преддверии Международного женского дня. О своих предпочтениях высказались топ-менеджеры компании из числа прекрасной половины – женищины, знающие о жилье буквально всё.
Доля электронных услуг Росреестра с начала года выросла в 1,5 раза
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии оказывает около 130 миллионов услуг в год, это приблизительно четыре услуги в секунду; доля услуг в электронном виде на начало года составляла 20%, сегодня она выросла в 1,5 раза, сообщил руководитель Росреестра Олег Скуфинский на рабочей встрече с президентом РФ.
«Определенную роль в этом сыграли карантинные меры, когда многие многофункциональные центры перешли на режим работы, так называемый «по предварительной записи», и, по сути, единственной возможностью у граждан зарегистрировать права был наш портал. Наши сервисы отработали стабильно и обеспечили гарантии прав граждан», – сказал Скуфинский.
Напомним, в апреле СМИ сообщали, что за первые десять дней месяца практически всем крупным застройщикам, работающим в Москве, не удалось зарегистрировать от 25% до 30% уже подписанных с покупателями жилья договоров долевого участия. В Росреестре тогда заявили, что проблема в ограничениях работы МФЦ, которые также задействованы в оформлении сделок.
На встрече с президентом Скуфинский повторил, что сбоев с начала года не было: «Мы провели инженерную настройку системы, и она отработала абсолютно стабильно», – сказал глава ведомства, добавив, что «до этого достаточно много пользователей обращались в систему, нагружали систему очень большим количеством запросов. Мы сбалансировали эту нагрузку именно в интересах более равномерной нагрузки».
Также в период пандемии продолжалась работа по переносу информации со старых (унаследованных) информационных систем, на новую систему – это единая централизованная система ФГИС ЕГРН.
До конца года эта задача будет выполнена – и все сервисы Росреестра начнут работать более стабильно.
«Потому что периодически, конечно, бывают определенные, скажем так, не то чтобы сбои серьезные, но требующие соответствующей донастройки», – пояснил Скуфинский.
Он сообщил, что также выросла доля электронной ипотеки – с 9% на начало года до 40% на сегодняшний день. На конец 2021 запланировано довести долю е-ипотеки до 80%.
В следующем году Росреестр запланировал пилотный проект на территории четырех субъектов Российской Федерации по созданию единого ресурса земли и недвижимости, рассказал Скуфинский. Цель эксперимента – интегрировать базы данных различных органов власти, которые в той или иной степени оказывают влияние и содержат информацию о земле, и отработать технологию формирования единой базы данных.
«И на основе этой информации мы хотим создать сервис, называем его «Земля просто» – когда человек или заинтересованный инвестор сможет очень оперативно, безбарьерно получать землю практически в режиме онлайн», – сказал руководитель Росреестра.
Такой механизм уже действует на Дальнем Востоке – «Дальневосточный гектар», Росреестр является оператором этой системы и хочет использовать этот опыт, чтобы масштабировать его по итогам эксперимента.
«Наши ресурсы так устроены, что мы отвечаем за единую геоинформационную подоснову страны, так называемая ЕЭКО [Единая электронная картографическая основа]. Мы отвечаем за регистрацию прав, отвечаем за земли, за здания, сооружения и за экономические характеристики, такие как кадастровая стоимость, рыночная стоимость.
То есть, по сути, мы обладаем базовым информационным ресурсом, на основе которого можно строить разные сервисы. Но очень важно, чтобы информация в этом реестре была полной и точной. Она как раз будет определять качество сервисов и услуг. Мы очень четко работаем по этому направлению», – заключил Скуфинский.
Источник: https://d-russia.ru/dolja-jelektronnyh-uslug-rosreestra-s-nachala-goda-vyrosla-v-1-5-raza.html