Проекты квартальной застройки при грамотном подходе и правильно выбранной концепции позволяют застройщику создавать на бывших сельскохозяйственных землях или промышленных территориях комфортные для жизни микрорайоны: с разнообразной социальной инфраструктурой, полезными общественными пространствами и большим объемом зеленых зон. Именно к таким проектам проявляют интерес петербургские покупатели: в общем объеме спроса они стабильно занимают 40%-ную долю.
Под квартальной застройкой понимается проект, на территории которого реализуется свыше 300 тысяч квадратных метров жилья. Масштабные объемы, реализуемые поэтапно, предполагают создание с нуля современной комфортной среды, отвечающей всем потребностям городского жителя.
Как правило, помимо жилых домов здесь возводятся детские сады и школы, торговые центры и спортивные комплексы, помещения для кафе, продуктовых магазинов, аптек и так далее. Все эти объекты размещаются так, чтобы жители имели быстрый доступ до всего необходимого, поясняют в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость».
«Проекты квартальной застройки всегда отличает индивидуальный и единый архитектурный стиль. Такие жилые комплексы не спутаешь с окружающим городским ландшафтом.
Большое внимание уделяется благоустройству, которое предусматривает ландшафтный дизайн, детские площадки и игровые зоны во дворах, пешеходные и велосипедные дорожки, места для отдыха всей семьей», — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Увеличить масштаб
Первый в Петербурге проект квартальной застройки был заявлен еще в 2003 году на территории Шушар, но активно данный формат жилья девелоперы стали использовать только после 2007 года.
С тех пор доля масштабных комплексов в общем объеме предложения постоянно росла, в настоящий момент составляет 35% или совокупно 1,56 млн кв. метров.
Среди наиболее популярных локаций — юго-запад Петербурга, а также Каменка, Кудрово, Парнас, Мурино и другие части петербургской агломерации.
Спрос на квартиры в проектах квартальной застройки стабильно равен 40%. Как отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», такая популярность обусловлена в большой степени бюджетной стоимостью жилья.
Благодаря масштабным объемам строительства девелоперы могут оптимизировать расходы и предложить более низкую стоимость квадратного метра. В Петербурге в марте средняя стоимость квадратного метра составляла 109 тыс. рублей, в Ленинградской области — 90 тыс.
рублей, что на 7% и 15% ниже, чем в целом по рынкам соответственно.
Setlcity
Очевидно, что строительство объектов площадью свыше 300 тысяч кв.метров – более сложный технологически и ответственный в социальном плане формат девелопмента, нежели реализация точечных проектов. Как правило, средний срок реализации жилых комплексов составляет 5-10 лет.
Чтобы создать новый квартал, необходимо спроектировать и проложить коммунальные сети, продумать транспортную логистику и функциональное назначение всех общественных зон. Также важно, чтобы ключевые социальные объекты появлялись одновременно со сдачей жилых корпусов.
Такой подход в полной мере реализуют в Петербурге крупные и надежные застройщики.
Территории комфорта
Согласно рейтингу КЦ «Петербургская Недвижимость», самыми популярными городскими объектами в комфорт-классе стали два проекта квартальной застройки.
Это жилой комплекс «Чистое небо» в Приморском районе и «Солнечный город» в Красносельском районе от девелопера Setl Group. В 2019 году квартиры здесь приобрели 5,26 тыс. и 4,29 тыс.
человек соответственно – это 11% от общего количества покупателей в Петербурге. Причем разница в объеме заключенных сделок по сравнению с остальными объектами – более чем двукратная.
«Чистое небо» — это квартал, расположенный в микрорайоне Каменка, по обе стороны от Комендантского проспекта. Территорию в 144,50 га компания Setl Group начала осваивать в 2014 году. Сейчас здесь уже заселены 10 корпусов, работают три детских сада, магазины и кафе.
Силами девелопера было также построено продолжение Комендантского проспекта в шесть полос и другие дороги. В этом году планируется ввести в эксплуатацию общеобразовательную школу с бассейном.
Всего для жителей «Чистого неба» планируется построить 4 школы на 4950 учеников и 8 детских садов на 1500 мест.
Setl Group
«Приморский район, где располагается ЖК «Чистое небо», это самый быстро развивающийся район в Петербурге. Здесь строятся дороги, появляются новые центры притяжения.
К 2025 году рядом с кварталом планируется открыть станцию метро «Шуваловский проспект».
Локация также привлекательна многообразием парков: недалеко располагается Юнтоловский лесопарк и парк 300-летия Петербурга на берегу Финского залива», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
Значительная часть территории «Чистого неба» будет отдана под рекреационные зоны, а пешеходные и транспортные потоки будут разделены. Так, по периметру просторного внутреннего двора шириной 300 м и протяженностью 1,5 км будет создан пешеходный бульвар, главной доминантой станет «площадь Солнца» с фонтаном. По внешнему краю квартала будут проложены велосипедные дорожки.
В другом масштабном проекте Setl Group — ЖК «Солнечный город», который также лидирует по объему продаж, для жителей квартала уже построен одноименный парк.
Это пространство для отдыха площадью 5 га с футбольным полем, площадками для игры в волейбол и баскетбол, зоной для выгула и тренировки собак, игровыми и спортивными комплексами.
Для прогулок жители также могут выбрать один из четырех парков, находящихся в непосредственной близости от квартала.
Setl Group
В «Солнечном городе» из 11 запланированных социальных объектов уже работают три детских сада и школа. Комфорт жителей квартала будет обеспечиваться продуманными архитектурными и планировочными решениями.
Особенностью жилого комплекса является его средняя этажность — дома имеют комфортную высоту 8-12 этажей. На данный момент уже сданы в эксплуатацию тринадцать жилых корпусов.
Оценить территорию и объем инфраструктуры можно с помощью панорамы, которую предоставляет на своем сайте и мобильном приложении «Петербургская Недвижимость» — эксклюзивный продавец объекта.
Перспективный редевелопмент
Несмотря на то, что большая часть проектов квартальной застройки реализуется преимущественно на отдаленных от центра территориях, бывшие промышленные зоны также могут стать площадками для создания новых комфортных микрорайонов.
По мнению участников рынка, переосмысление «серого пояса» при грамотном подходе и выверенной концепции позволит создать здесь современную городскую среду.
Фактически, редевелопмент остается единственной возможностью для осуществления проектов комплексного развития территории в интересных городских локациях, говорят эксперты.
Один из примеров – ЖК «Панорама парк» в Выборгском районе города, реализуемый на бывшей территории Ленинградского объединения электронного приборостроения «Светлана». Это уникальное место, расположенное между двумя крупными парками – Сосновкой и Удельным – а также в 15 минутах ходьбы от метро.
Setl Group
«Среди проектов редевелопмента особенно популярны жилые комплексы, строящиеся в любимых петербуржцами микрорайонах, где долгое время не возводилось современное жилье из-за дефицита земельных участков.
Таким образом недавно лидером спроса стал Выборгский район – та его часть, которая расположена ближе к центру Петербурга», — отмечает Ольга Трошева.
Масштабная программа редевелопмента в рамках проекта «Панорама парк» предусматривает полное преображение территории и создание совершенно новых условий для комфортной жизни»
В ЖК «Панорама парк» для отдыха жителей будет организована километровая пешеходная аллея и арт-сквер, для детей – игровые комплексы с безопасным покрытием, для увлекающихся садоводством – творческие клумбы, чтобы самостоятельно высаживать цветы. Среди социальных объектов запланированы детский сад и школа со стадионом, а также детский клуб, где можно праздновать дни рождения и проводить обучающие мастер-классы для всестороннего развития детей.
ЖК «Чистое небо»: СПб, Комендантский пр., уч.1 (юго-западнее пересечения с рекой Каменкой), кад. номер ЗУ 78:34:0004281:11954. Застройщик ООО «СК «Каменка». ЖК «Солнечный город»: СПб, тер-ия предприятия «Предпортовый», кад. номер ЗУ 78:40:0008501:3367.
Застройщик ООО «Сэтл Инвест». ЖК «Панорама парк Сосновка»: СПб, МО Светлановское, пр. Энгельса, уч. 4, кад. номер ЗУ 78:36:0005354:1684. Застройщик ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СОЗИДАНИЕ».
С проектными декларациями всех представленных ЖК можно ознакомиться на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).
Мария Кузнецова
Под Петербургом может появиться новый «жилой анклав» :: С.-Петербург :: РБК
Интерпресс / PhotoXPress.ru
Группа «Самолет» планирует возвести в поселке имени Свердлова, рядом с деревней Новосаратовка (Всеволожский район Ленобласти), свыше 500 тыс. кв. жилья. Объем инвестиций в строительство оценивают в 40 млрд рублей. Но без решения проблем с транспортной доступностью проект может превратиться в анклав, говорят эксперты, напоминая о других крупных стройках в этом районе.
Проект комплексного освоения на 80 га
Как сообщили в пресс-службе строительного блока Ленобласти, перспективы проекта обсуждались на совещании в администрации Ленинградской области.
По их данным, Группа «Самолет» планирует осваивать территорию площадью около 80 га на земельных участках в северной части поселка, примыкающей к Невскому лесопарку. Здесь можно построить жилье для 17 тыс. человек.
У девелопера уже есть опыт работы в Ленобласти, в посёлке Бугры Всеволожского района построен ЖК «Мурино».
По действующим нормативам, в поселке им. Свердлова можно строить дома не выше 12 этажей, плотность застройки не должна превосходить 9 тыс. м. кв. на га. Новые кварталы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой за счет застройщика: несколькими детскими садами общей вместимостью не менее 1 тыс. мест и школой на 1,6 тыс. мест.
В пресс-службе Группы «Самолет» подтвердили РБК Петербург факт переговоров с правительством Ленинградской области и «заинтересованность в реализации проекта в Новосаратовке».
При этом объемы планируемых инвестиций, параметры застройки, условия и сроки реализации проекта не разглашают.
«Мы сможем поделиться подробностями после завершения расчетов параметров и при условии его включения в портфель компании», — сообщили в компании.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус оценил инвестиции в строительство в 40 млрд рублей, включая внутриквартальные подъезды и социальную инфраструктуру. По его оценкам, стоимость участка составила не более 8 тыс. рублей за кв. м будущих улучшений.
Транспортная доступность
Для реализации проекта в поселке им. Свердлова необходимо решить транспортные вопросы: построить дорогу от Октябрьской набережной до «Колы» и провести реконструкцию дороги Санкт-Петербург — завод им. Свердлова (Всеволожск), подчеркивают в областной администрации.
Ранее другой застройщик — ГК «ЦДС» (реализует в Новосаратовке крупный проект жилищного строительства на 900 тыс. м. кв. на территории 97 га) — взял на себя обязательства по проектированию перспективной магистрали, соединяющей Октябрьскую набережную и Мурманское шоссе.
В ЦДС отказались комментировать возможное сотрудничество с Группой «Самолет» и его участие в со финансировании дорожного строительства.
«Очевидно, что без решения проблем с транспортной доступностью проект превратится в анклав», — считает Дмитрий Лехмус.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) на начало апреля 2021 года, в локации Новосаратовка-Свердлова возводится два жилых комплекса класса «масс-маркет»: ЖК «Город первых» (ЦДС) и «Невские панорамы» («Стоун»), объем предложения составляет 58 тыс. кв. м (1,7% от общего объема агломерации). За первый квартал 2021 года здесь было реализовано 7,9 тыс. кв. жилья, что составляет менее 1% от общего объема. Диапазон средней цены квадратного метра на начало апреля в этой локации — от 90 тыс. до 125 тыс. руб.
Справка
Группа «Самолет» создана в 2012 году. По данным Единого реестра застройщиков, «Самолет» занимает четвертое место в стране по объем строительства —1,46 млн кв. м. В 2020 году было сдано 218 тыс. кв. м жилья. География деятельности компании — Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградская область.
В 2020 году Группа «Самолет» и ООО «СПб Реновация» договорились о партнерстве, они вместе построят около 8 млн кв. м жилья в Санкт-Петербурге. «СПб Реновация» должна реализовывать свои проекты под брендом «Самолета», а тот получит 5% долей в уставном капитале партнера с опционом увеличить до контрольной.
По данным СПАРК, в ПАО ГК «Самолет» 34,5% оформлено на офшор с острова Мэн Dorsten Limited, у Михаила Кенина — 32,7%, у Игоря Евтушевского —10%, у Антона Елистратова 6%, у Дмитрия Голубкова — 2,5%.
Новые кварталы для Кудрово: жители просят притормозить стройку
Жители Кудрово обеспокоены планами нового строительства на восточной окраине города.
Там хотят возвести ещё 370 тысяч «квадратов» жилья, в то время как в уже существующих кварталах и так не хватает социальной инфраструктуры.
Активисты готовят петицию к властям с просьбой отложить начало стройки до тех пор, пока город не обеспечат хотя бы минимальным количеством садов, школ и других необходимых для города учреждений.
На Градостроительном совете при правительстве Ленобласти представили обновлённый генплан Заневского сельского поселения, на территории которого находится город Кудрово. Там предполагается застроить последний свободный квартал площадью 40 гектаров к востоку от ЖК «Капитал».
Сейчас на рассматриваемом участке находится только гипермаркет «Лента» и строительная площадка ЖК «ID Кудрово» компании Euroinvest Development. Согласно генплану, под жилое строительство хотят отдать 29 гектаров в северной части квартала.
Там предусмотрены дома высотой от 8 до 12 этажей общей площадью порядка 370 тысяч кв. метров. Жить там смогут почти 9 тыс. человек. Но несмотря на то, что проектировщик ограничивается этой цифрой, при существующем нормативе в 30 кв.
метров на человека запланированная площадь домов сможет вместить более 12 тыс. жителей.
«Социалка» не успевает за жильём
Оставшиеся 11 гектаров планируют отвести под бизнес и «социалку»: школу на 825 учеников, три детских сада, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном и два кабинета врача общей практики.
На бумаге всё чётко, но по факту картина может сложиться совсем иная. Разработчик генплана, архитектор Игорь Матвеев сам заявил, что сейчас Кудрово не обеспечено социальной инфраструктурой даже на 50% — её строительство сильно отстаёт от темпов возведения жилья.
По словам архитектора, новый генплан направлен как раз на то, чтобы компенсировать дефицит социальных объектов, дорог и озеленения.
Но расчетной численности населения в 88 тысяч человек, которую ожидали к 2040 году, в Кудрово, по неофициальным подсчётам местных, достигли уже сейчас, а недостаток «социалки» при существующих темпах покроют только в течение 10−20 лет.
«Прежде, чем рисовать в генплане новые сады и школы, сначала нужно достроить то, что уже давно запланировано – очередь в детские сады уже сейчас составляет более тысячи человек, — прокомментировала LIVING’у планы застройщиков руководитель «Движения активистов Кудрово» Виктория Шапиро.
— И проблемы не только с «социалкой»: Кудрово официально стало городом, но у нас не предусмотрены ни здание администрации, ни пенсионный фонд, нет спортивно-досуговых центров – всего того, что полагается любому городу. И в такой ситуации здесь хотят построить ещё один квартал.
Он даст нагрузку не только на Кудрово, но и на Невский район Петербурга».
Пробок станет меньше. Но не надолго
Помимо социально инфраструктуры в Кудрово есть проблемы и с транспортом. Ещё в 2017 году должно было быть построено продолжение Европейского проспекта, однако проект был направлен в Госэкспертизу только сейчас.
При удачном стечении обстоятельств движение откроется лишь в конце года. Дорога сможет разгрузить кудровские улицы, на которых всё время скапливаются пробки.
В частности, она поможет жителям южной части города добраться до гипермаркета «Лента».
До расширения загруженного участка дороги на выезде из Кудрово дело дошло тоже недавно – дирекция КРТ Ленинградской области приступила к проектным изысканиям. Но местные жители опасаются, что в случае строительства нового квартала, облегчение станет недолгим, так как и новые дороги перестанут справляться с возросшим объёмом трафика.
Власти согласны с жителями, но есть «но»
Присутствовавший на Градсовете «строительный» вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин в целом согласился с критикой со стороны жителей, но отметил, что участки под застройку находятся в частной собственности, и владельцы по действующему сегодня регламенту имеют право застроить их 19–24-этажными домами. По словам чиновника, если им отказать в этом, то они добьются своего через суд. Таким образом, ограничение высоты до 12 этажей за счёт изменения проекта планировки территории может стать своего рода компромиссом. При этом пока не озвучивается, кто именно из девелоперов там будет строить.
Генплан переделать, стройку отложить
К качеству исполнения самого генплана у местных жителей тоже есть немало вопросов. Например, на слушаниях люди обратили внимание, что на карте исчезла протекающая по участку застройки речка. Проектировщики ответили, что это произошло по ошибке.
По словам Виктории Шапиро, аналогичный случай был и на прошлогоднем рассмотрении проекта планировки данной территории: участок зелёной зоны там почему-то оказался переведён в зону жилой застройки.
Тогда архитектор Матвеев тоже объяснил это тем, что «случайно закрасил его не тем цветом», вспоминает активистка.
Замечания жителей к генплану должны исправить до конца марта. После этого может состояться его повторное рассмотрение.
Пока же общественники готовят петицию с просьбой отсрочить начало строительства новых домов до тех пор, пока не решатся проблемы с социальной инфраструктурой в уже существующих кварталах.
«Мы понимаем, что отменить этот проект мы не можем, но попытаемся хотя бы наложить на него временный мораторий», — надеется Виктория Шапиро.
Шансы есть
По мнению политолога Юрия Светова, шансы того, что власти пойдут навстречу жителям, безусловно, есть.
В качестве примера эксперт привёл нашумевшую историю с «Планетоградом» возле Пулковской обсерватории, которая показала, что протесты общественности могут дать реальный результат – в итоге размах строительства там был сокращён в пять раз.
В тоже время наш собеседник считает, что параллельно с подачей петиции имеет смысл решать эти вопросы и судебным путём, и в целом продолжать все возможные активные действия. В противном случае реагировать на проблемы людей никто не будет.
«Что касается компромисса властей и собственников участков по поводу высотности застройки, я полагаю, что вторые могут согласиться и перенести сроки – мало кто захочет идти на конфликт с властями региона и с живущими там людьми, — рассуждает политолог. — Судиться застройщики тоже вряд ли захотят, поскольку тяжбы часто длятся годами и так можно потерять ещё больше времени».
Новые проекты: где появятся новостройки в ближайшее время — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
За несколько последних месяцев в Петербурге и Ленобласти анонсировано более 20 новых жилых проектов. Под некоторые из них только определены территории, на другие новостройки уже выдана разрешительная документация, а это значит, что в ближайшее время они будут выведены в продажу по самой привлекательной цене.
В Выборгском районе у парка Сосновка, между Северным проспектом и улицей Жака Дюкло, в нескольких километрах от метро «Озерки» и «Удельная» запроектирован ЖК почти на тысячу квартир. В состав квартала войдут дома высотой 11-12 этажей со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным паркингом на 325 машино-мест.
Застройщиком выступает компания «Строительный трест», которая возвела поблизости ЖК «Лиственный», ЖК «Сосновка» и ЖК «Сергей Есенин».
В начале августа проект прошел публичные слушания, участник которых – житель района – предложил вместо дома построить объект досуга для взрослых и детей.
Однако чиновники отклонили это предложение, мотивировав тем, что «размещение жилого дома соответствует всем требованиям и нормативам действующего законодательства и обосновано представленной градостроительной документацией». Сроки реализации проекта пока неизвестны.
В том же Выборгском районе, но уже у метро «Лесная», планирует новый проект столичная ГК ПИК. Девелопер приобрел на торгах участок под жилую застройку на Кантемировской улице на территории, ранее принадлежавшей заводу «Климов». На участке площадью 7,6 га проектируется 68 тыс. кв. м новой недвижимости.
Поскольку проект комплекса пока в разработке, архитектуру ЖК и квартирографию застройщик не озвучивает. Однако есть вероятность, что работы на стройплощадке и выход на рынок состоятся в III-IV кварталах будущего года.
Интересно, что московский гигант в ближайшей перспективе намерен увеличить портфель своих петербургских проектов более чем в семь раз и занять в Северной столице третье место среди застройщиков, уступая лишь «Группе ЛСР» и Setl Group. Такие планы в начале октября озвучил журналистам вице-президент ПИКа Сергей Мамошин.
По словам бизнесмена, группа компаний рассматривает около 15-20 проектов. И если сейчас в ее портфеле 200 тыс. кв. м, то в ближайшие шесть-девять месяцев планируется увеличение до 1,5 млн «квадратов». Строить новое жилье ПИК собирается в классе масс-маркета в спальных районах и «сером поясе». При этом девелопер не исключает приобретения компаний-застройщиков с земельным банком.
В Калининском районе «первичка» пополнится 91 квартирой в составе девятиэтажного жилого дома по адресу: Герасимовская ул., 5, кор. 2, лит. А, в 5 км от станций метро «Площадь Мужества» и «Лесная». Застройщиком ЖК с подземным паркингом на 60 машино-мест выступит ООО «Лаату», которому Госстройнадзор уже дал добро на строительство.
Ранее на указанном участке площадью 0,18 га возвести новостройку планировала структура, близкая к ГК «Еврострой».
Предыдущий застройщик также успел получить разрешение на строительство и даже расчистил стройплощадку и установил забор, после этого участок был продан компании «Лаату».
Последняя работает на петербургском рынке с 2004-го, однако девелоперского опыта у компании нет, поскольку занимается преимущественно контролем качества строительства, организацией служб технического заказчика, сметным сопровождением и аудитом.
Также в Калининском районе может появиться жилье на улице Руставели. Этой осенью «ДОМ.РФ» продает на торгах участок бывшей стоянки грузовых фур, примыкающий к бизнес-центру «Ручьи». Функциональное назначение надела площадью 1,2 га – жилая и коммерческая застройка. Таким образом, что именно будет построено, решит новый собственник.
В Приморском районе на Белоостровской улице, 9, в километре от метро «Лесная», планируется строительство ЖК общей площадью 36,5 тыс. «квадратов».
Застройщик – компания ООО «ГринХаус», входящее в группу «Базис-СПб», – уже получил разрешение на строительство.
Новостройка, позиционируемая как «комфорт+», появится на участке в 1,9 га, который принадлежал двигателестроительному предприятию «Климов».
Несколько лет назад завод перевел мощности в Каменку и собирался самостоятельно развивать освободившуюся территорию, но материнская компания в лице «Ростех» решила иначе и в 2017-м продала актив на торгах.
Новому владельцу «Базис-СПб» участок достался почти за 400 млн рублей.
Строительство же задуманного ЖК со встроенными помещениями и подземным паркингом, по данным «Недвижимости и строительства Петербурга», обойдется девелоперу в 2,5 млрд руб.
У стартовой черты в центре города
В Центральном районе, на углу улиц Красного Текстильщика и Кирочной и на пересечении улиц Красного Текстильщика и Моисеенко, КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) согласовал несколько проектов строительства и реконструкции. Участки принадлежат ОАО «Прядильно-ниточный комбинат им. С.М. Кирова», который и намерен на месте имеющихся задний возвести апартаменты, жилье и коммерческие объекты.
Жилая застройка на этой территории была задумана еще 10 лет назад. Предыдущий проект, разработанный в 2014-м, предусматривал строительство 120,9 тыс. кв. м жилья, 44 тыс. кв. м апартаментов и 50,7 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
Новые цифры по количеству «квадратов» пока не уточняются, но известно, что ЖК с коммерческими помещениями и детсадом на 40 мест запроектирован на улице Красного Текстильщика, 17, лит. А. Под еще один детсад, но уже на 120 мест, намерены приспособить исторический корпус на улице Красного Текстильщика, 10, лит. Д.
Комплекс апартаментов же должен появиться в здании под литерой «У», подлежащему реконструкции.
В Адмиралтейском районе Градсовет Петербурга рассмотрел проект ЖК на месте Троицкого рынка в квартале между Троицкой площадью, набережной Фонтанки и бывшим Госпитальным переулком. Поскольку Троицкий рынок сейчас принадлежит структурам Концерна «Питер», вероятно, этот холдинг и возведет здесь новостройку.
По проекту на указанном участке планируется шестиэтажный дом на 90 квартир с подземным паркингом на 75 авто. Однако из-за близкого расположения психоневрологической больницы застройщику предстоит еще соблюсти санитарную зону, которая составляет 50 метров.
В другой центральной локации – Петроградском районе – под новый ЖК отдан участок в 1,2 га, расположенный северо-восточнее перекрестка улиц Чапаева и Мира.
По сведениям «Канонера», КГИОП согласовал снос расположенных там дореволюционных зданий, юридически «омоложенных» до 1926-го.
Наиболее заметное из этих строений – четырехэтажный корпус на Петроградской набережной, 34, литера В, который торцом обращен к улице Чапаева.
Инициатором строительства нового ЖК издание называет ООО «Тракт-ДС», создавшее под проект юрлицо – ООО «Чапаева-17», которое затем было выведено из состава компании.
В полутора километрах западнее, на углу Кронверкской и Сытнинской улиц, также ожидается новый апарт-отель. Участок под застройку в 6 тыс. кв. м с техническими условиями для подключения к электро- водо- и газоснабжению принадлежит ГК «УНИСТО Петросталь». Чтобы реализовать проект, девелопер ищет инвесторов, готовых вложить почти 2 млрд 435 млн руб.
Надел «УНИСТО Петросталь» приобрела еще в 2012-м и прежде планировала строительство общественно-делового комплекса с четырехзвездочной гостиницей, офисным центром класса В+ и торговыми площадями.
Однако проект так и остался на бумаге: сначала функциональное назначение участка несколько раз меняли, и компании приходилось отстаивать свои интересы в суде, после у девелопера возникли финансовые трудности.
Сейчас из-за удачного расположения надела в центре города, недалеко от «Горьковской» группа компаний переориентировалась на формат апарт-отеля. Чистая прибыль от реализации проекта оценивается в 1,4 млрд руб.
По словам президента ГК «УНИСТО Петросталь» Владимира Оксмана, реализация апарт-отеля поможет группе компаний завершить другие объекты и выполнить обязательства перед дольщиками. От прежнего намерения продать просто участок девелопер отказался из-за невозможности получить реальную цену за свой актив.
Перспективы южных районов
Больше всего новинок ожидается в Невском районе. Так, Группа RBI приобрела под новый проект участок площадью 3,7 га, победив в аукционе, организованном «ДОМ.РФ». Лот стоимостью чуть более 472 млн руб.
расположен на проспекте Большевиков, д. 22, корп. 1, лит. А, менее чем в километре от метро «Улица Дыбенко».
Приобретенный актив представляет собой участок с незавершенными объектами строительства, ранее надел находился в федеральной собственности.
«В планах Группы RBI – строительство на этом месте около 30 000 кв. метров жилья комфорт-класса, обеспеченного необходимой социальной инфраструктурой», – рассказал девелопер.
Наряду с этим Группа RBI анонсировала планы по созданию «современного многофункционального центра, объединяющего в себе гостиничные функции, коворкинг, ресторан, фитнес-центр и другие помещения».
Под проект подобного формата, первый из которых – Studio Moskovsky – вновь выбран Московский район.
Однако, если Studio Moskovsky возводится на Заозерной улице рядом с «Фрунзенской», то участок под новый МФЦ находится на пересечении Московского проспекта и Заставской улицы вблизи «Московских ворот».
Ориентировочный объем полезной площади в будущей новостройке девелопер оценивает в 14 тыс. «квадратов». В проекте заявлены как собственная инфраструктура, так и полный набор гостиничных сервисов, обслуживанием займется управляющая компания RBI PM. Завершение проектирования, получение разрешительной документации на строительство и выход на стройплощадку ожидаются в середине будущего года.
В Невском районе, но уже на Октябрьской набережной, приобрел новый актив и «Аквилон Инвест». Надел площадью порядка 24 тыс. кв. м находится восточнее поворота с Русановской улицей, вблизи Невы. На участке холдинг планирует строительство более 90 тыс. «квадратов» недвижимости. Проект объединит жилую и коммерческую недвижимость, а также включит объекты социальной инфраструктуры.
«В настоящий момент завершается разработка проекта, приступить к строительству и реализации квартир планируется в IV квартале 2019 года», – прокомментировал застройщик.
Еще один многоэтажный ЖК должен появиться на Октябрьской набережной, девелопер проекта определится после аукциона. Речь идет о наделе площадью 24 тыс. кв. м по адресу: Октябрьская наб., 102, лит. И, который относится к историческому району Уткина Заводь и удален на 3,5 км от метро «Ломоносовская». Участок выставило на торги ОАО «Асфальтобетонный завод №1», входящее в группу «АБЗ-1».
Вместе с землей к реализации предлагаются также шесть нежилых зданий, расположенных на площадке и уже подготовленных к сносу. Торги, организуемые Фондом имущества Санкт-Петербурга, запланированы на 30-е октября, начальная стоимость лота – 700 млн руб.
Участок по адресу: Октябрьская наб., 102, лит И. Источник: фондимущества.рф
Жилье может появиться и на противоположной стороне Невы. В августе госкомпания «ДОМ.РФ» провела открытый аукцион по продаже земельного участка площадью 0,17 га и здания метражом 533 «квадрата» на Перевозной набережной, 43, в 1,1 км от метро «Елизаровская». Прежде в указанном двухэтажном здании 1917 года постройки располагался медвытрезвитель.
Победителем торгов стало ООО «ТИПОГРАФИЯ «ЦБНТИ», предложившее за лот 19,11 млн руб. Поскольку участок расположен в зоне ТД-1-1, новый собственник может возвести как объекты многофункциональной общественно-деловой застройки, так и жилые дома.
Не обойдется без новых кварталов и в Шушарах, а именно в составе одноименного ЖК от СК «Дальпитерстрой». В отличие от предыдущих небоскребов новая очередь обращает на себя внимание пониженной этажностью.
Всего в составе квартала предусмотрено восемь 14-этажных монолитно-каркасных домов на 3 532 квартиры и отдельно стоящий паркинг.
Объекты расположатся на участке, ограниченном Школьной улицей и Новгородским проспектом.
Три из восьми домов – «точки», остальные пять – многосекционные корпуса, насчитывающие от 3 до 11 секций. В домах застройщик обещает коммерческие помещения и встроенно-пристроенные подземные паркинги вместимостью от 150 до 460 машино-мест. Также рядом с ЖК запланирован детсад.
Срок ввода продолжения «Шушар» намечена на начало 2022-го. Часть квартир в квартале, застройщик может предложить городу для расселения очередников и льготников.
Что ждать в области?
В Ленобласти также ожидается несколько новых проектов. Самая масштабная новостройка на 33 тыс. жителей должна появиться на территории бывшего аэродрома Ржевка во Всеволожском районе ЛО. Застройщиком выступит «Группа ЛСР», участок же под проект находится между речками Лапкой и Зиньковкой и примыкает к границе с Петербургом.
Землю под ЖК девелопер приобрел еще в 2014-м, а одобрение Градсовета получил год спустя. Однако компания не спешила с застройкой, вероятно из-за того, что это будет ее первый проект на территории Ленобласти.
О намерениях вернуться к проекту с домами высотой 9-16 этажей генеральный директор «Группы ЛСР» Андрей Молчанов заявил журналистам в августе этого года. По словам бизнесмена, новостройка объединит почти миллион квадратных метров недвижимости с улично-дорожной сетью и социальными объектами.
Одних только детсадов и школ планируется девять и четыре соответственно. Также анонсируются 25 тыс. кв. м коммерческих помещений, два крытых спорткомплекса, поликлиника, станция скорой и неотложной помощи, пожарное депо и церковь.
Предварительно выйти на объект девелопер собирается весной будущего года.
Проблему же транспортной доступности района, по данным издания «Недвижимость и строительство Петербурга», ЛСР собирается решить строительством частного трамвая, аналогичного городскому «Чижику».
Следующий ЖК появится также во Всеволожском районе, но в Мурино, где компания «Полис Групп» задумала новый проект.
Комплекс появится на Воронцовском бульваре, между ЖК «Материк» и ЖК ID Murino, почти в трех километрах от метро «Девяткино». Этот жилой комплекс станет для застройщика первым с использованием эскроу-счетов.
С этой целью девелопер уже подписал с Банком ДОМ.РФ соглашение о проектном финансировании на сумму 5,4 млрд руб.
Новый ЖК объединит три жилых корпуса общей площадью более 83 тыс. кв. м и более 5 тыс. кв. м коммерческих площадей. «В одном из корпусов разместится детский сад на 100 мест и поликлиника.
Закрытая территория двора будет оборудована зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. В проекте будут представлены квартиры с различными планировками от студий до 3-комнатных квартир», – презентовали проект в «Полис Групп».
Вывести новостройку на рынок планируется до конца этого года.
Еще одна новостройка ожидается на въезде в Гатчину. Там на границе с Гатчинским парком запроектирован новый жилой квартал для медиков, льготников и всех желающих. Новостройку по поручению губернатора региона возведет ЛенОблАИЖК (Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования).
Проект, рассчитанный на 2019-2024 гг., планируется реализовать с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования. ЖК объединит несколько пяти- и девятиэтажных жилых домов. Из инфраструктуры обещано нормативное количество парковочных мест, новый детсад и реконструкция расположенной рядом общеобразовательной школы, вместимость которой увеличат до 825 учащихся.
Рендер нового ЖК в Гатчине. Источник: lenobl.ru
Наконец, не обойдется без новостроек и в Ломоносовском районе. Участок под застройку площадью 10 га находится в деревне Низино и ограничен Старопетергофским каналом, рекой Черной, дорогой к Санинскому шоссе от деревни Низино и мелиоративной канавой.
Застройщиком выступит компания «Ювен», планирующая построить трехэтажный ЖК общей площадью 25 тыс. «квадратов», в которому будут проживать порядка 830 человек. Известно, что в рамках проекта также должны появиться встроенно-пристроенный детсад на 50 малышей, открытые автостоянки и коммерческая инфраструктура на первых этажах комплекса.
Участок под МЖК в Низино. Источник: lenobl.ru
Реализовать проект застройщик намерен в три очереди в период с 2020-го по 2025-й. Проект планировки и проект межевания территории уже одобрен Градостроительным советом Ленинградской области.
Близкий и далекий, низкий и высокий. Как в полях Всеволожского района выросли новые города
В последние пару лет, говорят эксперты, люди стали менее охотно покупать жилье в пригородах. Но по итогам первого квартала 2020 года здесь продано 162,5 тыс. кв. м жилья — это второй показатель в агломерации после Приморского района. А в разной степени готовности находится еще 6,7 млн кв. м новостроек.
С чего все начиналось
За десять последних лет Всеволожский превратился в самый большой по численности населения муниципальный район в России — только по официальным данным здесь проживает почти 440 тыс. человек, а с учетом постоянной миграции людей из города в область и обратно, наверняка, больше.
Зампред правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Михаил Москвин напомнил, что его активное освоение девелоперами началось не так давно — на рубеже 2010-х годов с застройки Всеволожска, северного Кудрово и Новодевяткино.
Настоящий же строительный бум случился, когда в силу ряда причин петербургские власти поставили выдачу разрешений на строительство на паузу. Именно тогда в области оказались почти все крупные городские застройщики. Но несколько лет назад маятник качнулся обратно — сейчас спрос в области падает, в городе растет.
Это тоже логичный процесс, связанный с вовлечением в оборот новых земель в Петербурге и активизацией строительства в городе.
В точке начала роста Всеволожского района все полномочия по выдаче разрешений на строительство и ввод домов принадлежали муниципальным властям.
Они же утверждали документы территориального планирования: градостроительные планы и проекты планировки территории.
О каком-то целостном планировании жилых районов в сочетании с дорожной, инженерной инфраструктурой в начале 2010-х годов, к сожалению, говорить не приходилось.
— С конца «нулевых» началась активная жилая застройка именно локаций, которые имели наилучшую транспортную доступность — это Мурино и Кудрово, — объяснила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».
— Застройка велась максимально урбанизированно, эти локации сложно назвать пригородным строительством.
Это крупные спальные микрорайоны, которые уже стали символом неорганизованной застройки и примером того, какие проблемы могут возникнуть при отсутствии комплексного подхода.
— Первые попытки отрегулировать ситуацию появились в начале 2012 года, когда утвердили региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области, вводившие принцип обеспеченности новых районов всеми элементами инфраструктуры, — рассказал Москвин. — В 2015 году почти все градостроительные полномочия перешли на региональный уровень, затем была снижена этажность до 12 этажей — для городских поселений.
Эта граница ясно видна и сейчас: когда проезжаешь по КАД, видно 25-этажное Мурино, где разрешения выдавали муниципалы, а через дорогу Бугры, с домами вдвое меньше — там проекты были утверждены уже областью.
Всего, по данным руководства региона, с 2012 по 2019 годы в Ленинградской области построено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, и примерно две трети, то есть примерно 11,3 млн кв.м приходится на Всеволожский район.
Это все жилье: многоэтажки Мурино и Кудрово, среднеэтажное жилье Сертолово и Щеглово, малоэтажка и ИЖС в небольших поселках.
На самом деле структура новостроек последних лет очень разнообразна, но самый большой процент дает многоквартирное жилье — в силу своей природы.
Наиболее активными периодами для локации стал период 2016–2019 годов, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 1,2–1,7 млн кв.
м, рассказала Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В основном в это время строились масштабные проекты в Мурино-Девяткино и Кудрово крупнейшими девелоперами.
Сейчас в пригородной зоне объем предложения составляет примерно 700 тыс. кв. м, из них 77% занимает Всеволожский район.
— Начало строительства в Кудрово многие застройщики оценили как рисковое мероприятие, опасаясь отсутствия спроса, но покупатели активно начали раскупать квартиры в 47 регионе, — вспоминает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
— Здесь строители предложили наиболее доступное жилье, позволив многим семьям все-таки задуматься о своей собственной квартире. Проблемы появились, когда население этих локаций стало прирастать большими темпами и имеющаяся социальная инфраструктура, дороги перестали справляться с возросшей нагрузкой. Власти региона вынуждены были срочно искать решение этой проблемы.
У строителей появились дополнительные инвестиционные обязательства, которые ложились на экономику проектов.
Стройка продолжается
Постепенно возвращаться обратно на городские территории застройщики стали в 2014–2015 — это годы ввода санкций против РФ, резкого повышения валютного курса, повышения учетной ставки ЦБ РФ. Рентабельность проектов в Ленобласти подходила к критической точке. Кроме того, земельный ресурс этих территорий также исчерпывался.
Но невооруженным взглядом это вряд ли можно заметить — сейчас в области строительство ведется на 589 строительных площадках с общей площадью возводимого жилья 8,13 млн. кв. м. Доля Всеволожского района — 6,7 млн кв. м. Сюда входят и проблемные объекты, где стройка приостановлена, и те проекты, где получено разрешение, но работы еще не начались.
В сервисе «Фонтанки» по подбору квартир представлено почти 7800 квартир во Всеволожском районе. Около трети предложения — однокомнатные квартиры, еще около 30% — студии, 27% — двухкомнатные квартиры. Трехкомнатных квартир в продаже всего 10% от общего предложения, а четырехкомнатных во всей базе нашлось всего 15. Стоимость квадратного метра в районе колеблется от 48 тыс.
до 150 тыс. рублей. Самая дешевая студия, согласно базе «Фонтанки», продается сейчас за 1,3 млн, а самая дорогая — за 5,14 млн рублей. При этом чуть дороже — за 5,4 млн рублей можно купить самую дешевую четырехкомнатную квартиру в локации.
Самая дорогая квартира в базе на сегодняшний момент стоит около 16 млн рублей — это трехкомнатная квартира в малоэтажном комплексе в поселке Кузьмолово.