Определение, ограничения и возможное использование природоохранных зон регламентируется ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» с принятыми 16 июля 2019 г. изменениями и дополнениями.
Согласно действующего нормативного акта, к этой категории относятся земельные и водные участки и воздушное пространство над ними, где расположены объекты с особым культурным, рекреационным, научным или оздоровительным значением.
Категории особо охраняемых объектов и зон
В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).
1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ.
Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные.
К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки.
Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны.
К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки.
На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда.
Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.
Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.
Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.
В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.
Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах.
Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию.
При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.
Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений.
Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями.
Местные власти свои действия должны согласовывать с:
• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;
Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.
Специфические ограничения в водоохранных зонах
Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.
- Строительство жилых помещений разрешается в случаях:
- • наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм; - • прохождение проектной документацией экологической экспертизы.
Вы получили уведомление, что Ваш участок попал в зону с особыми условиями использования территорий. Что делать?
В последнее время к экспертам «Владей Легко» регулярно обращаются обеспокоенные собственники земельных участков, получившие из Росреестра уведомление о том, что их участок входит в границы зоны с особыми условиями использования территорий.
Что это такое и чем это грозит землевладельцам и землепользователям, читайте в нашей статье.
1. Что такое зона с особыми условиями использования территорий?
- Для начала определимся с самим термином.
- Понятие зоны с особыми условиями использования территорий дано в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются в следующих целях:
- защиты жизни и здоровья граждан;
- безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики;
- обеспечения сохранности объектов культурного наследия;
- охраны окружающей среды;
- обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В настоящее время в законодательстве закреплен полный список ЗОУИТ, которые могут быть установлены на территории РФ. Он содержит 28 видов таких зон, в том числе:
- зоны охраны объектов культурного наследия;
- охранные зоны объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий и сооружений связи, тепловых сетей;
- охранная зона железных дорог;
- придорожные полосы автомобильных дорог;
- охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
- водоохранная (рыбоохранная) зона и прибрежная защитная полоса;
- санитарно-защитная зона;
- зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).
Особые условия использования территорий означают, что на земельных участках в границах установленной зоны ограничивается или запрещается строительство и использование объектов недвижимости, а также использование данных земельных участков для тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.
При этом земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются (если иное прямо не предусмотрено федеральным законом).
2. Как устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий?
Прежде всего, отметим, что есть ЗОУИТ, которые возникают в силу закона. Это:
- водоохранные (рыбоохранные) зоны;
- прибрежные защитные полосы;
- защитные зоны объектов культурного наследия.
В отношении всех прочих видов зон с особыми условиями использования территорий Правительством РФ в соответствии с ЗК РФ должны быть утверждены отдельные Положения, в которых, как раз, и прописывается порядок их установления и изменения, а также предусмотренные для данной конкретной зоны ограничения.
Подробнее
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.
Порядок установления ЗОУИТ:
- Принятие решения об установлении ЗОУИТ.
Руководствуясь соответствующими федеральными законами и Положениями, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ.
- Направление информации и документов в Рорсеестр.
В порядке межведомственного информационного взаимодействия принятые органом власти документы об установленных зонах (содержащиеся в них сведения) направляются в Росреестр для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
- Внесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН.
Именно со дня внесения сведений в ЕГРН зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными.
- Уведомление правообладателя об установлении ЗОУИТ.
По закону, Росреестр в 5-дневный срок уведомляет правообладателей земельных участков, что они попали в границы ЗОУИТ.
Именно эти уведомления, как показывает практика, и заставляют беспокоиться землевладельцев и землепользователей.
И беспокойство их небеспочвенно. Объясняем, почему.
3. Чем грозит собственнику расположение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий?
К экспертам проекта «Владей Легко» нередко поступают вопросы, вызванные неосведомленностью правообладателей земельных участков об ограничениях, связанных с вхождением их участков в ЗОУИТ.
Например: «Мне пришло письмо из Росреестра, о том, что через мой земельный участок проходит зона объектов электросетевого хозяйства.
Что мне делать? Что я могу построить на своем земельном участке?».
- Итак, со дня установления или изменения ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено законодательством РФ.
- Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только для их приведения в соответствие с установленными ограничениями.
- Так, к примеру, в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства, о которой шла речь в вопросе нашей подписчицы, без письменного согласования с сетевыми организациями запрещается:
- строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений;
- посадка и вырубка деревьев и кустарников;
- земляные работы на глубине более 0,3 метра(Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 № 160).
Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить? — Шортрид
В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?
Павел Лобачев,
ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов
Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).
ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:
- распространяется на определенную ограниченную территорию
- предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
- устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
- устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды
В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.
Ограничения из-за ЗОУИТ
Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:
- связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
- запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).
Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.
Защита интересов собственника
Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.
Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):
- связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
- связанных с изменением стоимости имущества;
- возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.
Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.
Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:
- собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
- если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.
Условия для выкупа
Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.
Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):
- земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
- появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
- объект не является самовольной постройкой;
- требование заявляет правообладатель участка;
- убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.
Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.
Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):
- земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
- объект не является самовольной постройкой;
- убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
- использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.
На заметку
Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:
-
-
- право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
- право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.
-
Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).
Процедура выкупа
Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?
Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).
Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.
Что делать, если ваш земельный участок оказался в границах охранной зоны?!
Как быть,
если пришло уведомление Росреестра,
что земельный участок, собственником
которого вы являетесь, попал в границы
особо охраняемой зоны? Что такое зона
с особыми условиями использования
территорий и чем это может грозить
собственнику?
Как сообщают
специалисты филиала
ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской
области, зоны
с особыми условиями использования
территорий – это охранные, санитарно-защитные
территории, зоны объектов культурного
наследия, водоохранные зоны, зоны
затопления, подтопления, санитарной
охраны источников питьевого и
хозяйственно-бытового водоснабжения,
зоны охраняемых объектов, а также иные
зоны, устанавливаемые в соответствии
с законодательством России.
По состоянию
на 1-е июля 2019 года в Едином государственном
реестре недвижимости содержатся сведения
о 13,5 тыс. (13541) зон с особыми условиями
использования территорий (по Ростовской
области).
Большую часть из них занимают
следующие виды объектов границ: охранные
зоны (13188); зоны охраны объектов культурного
наследия (памятники истории и культуры)
народов Российской Федерации (207);
водоохранные зоны (45); санитарно-защитные
зоны (21); зоны санитарной охраны
источников питьевого и хозяйственного
водоснабжения.
Положение в
отношении каждого вида такой зоны
утверждается постановлением Правительства
Российской Федерации.
Положение, в числе
прочего, закрепляет порядок принятия
решений о создании зоны, основания и
порядок изменения и прекращения ее
существования, исчерпывающий перечень
объектов, в связи с размещением которых
или в целях защиты которых устанавливается
зона, срок ее установления, требования
к предельным размерам зоны, обозначению
ее границ, а также перечень ограничений
использования земельных участков,
которые могут быть установлены в границах
зоны.
Земельные
участки, частично или полностью
расположенные в границах зон с особыми
условиями использования территории, у
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов не изымаются, но в их
границах вводится особый режим их
использования, ограничивающий или
запрещающий те виды деятельности,
которые несовместимы с целями установления
таких зон.
Лицами,
деятельность которых вызвала необходимость
установления охранных, санитарно-защитных
зон и влечет за собой ограничение прав
собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков или
ухудшение качества земель, осуществляется
возмещение убытков.
Как возместить ущерб, если участок земли включили в охранную зону и его цена упала
11.03.2020
Бывает так, что люди покупают участок с одним видом разрешенного использования, а спустя время местные власти меняют назначение земли — и участок обесценивается. Также могут ввести другие ограничения прав собственности, например, установить специальные дополнительные ограничения в использовании земельного участка. Получается, что имущественным правам владельца участка нанесен ущерб, который надо возместить. Но в действующем законодательстве не описаны условия возмещения убытков в подобных случаях. Теперь ситуация должна измениться, поскольку появилось постановление Конституционного Суда РФ от 5 марта 2020 года № 11-п.
Суть дела
В Конституционный Суд обратилась женщина, которая в 2009 году приобрела в Новгородской области земельный участок кадастровой стоимостью 5,8 млн рублей. Вид разрешенного использования земли был “для индивидуального жилищного строительства”. В 2015 году Правительство Новгородской области утвердило границы зон охраны объекта культурного наследия — в эти границы попал и участок женщины. В результате вид разрешенного использования участка стал таким: “земельные участки (территории) общего пользования”, а кадастровая стоимость упала до 1 рубля. Женщина попросила Конституционный Суд проверить конституционность подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса РФ, поскольку до этого она обратилась в суд с иском к Министерству финансов РФ, желая получить компенсацию, но ей отказали.
Итог дела
КС РФ признал подпункты 4 и 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ и обязал Федерального законодателя внести в действующее правовое регулирование изменения в части условий возмещения убытков, причиненных правомерными действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления по ограничению прав собственника земельного участка. Сейчас, пока в законодательство не внесли необходимые изменения, само наличие у собственников земельных участков убытков, вызванных правомерным ограничением их прав на землю, является основанием для их возмещения. Таким образом, Конституционный Суд РФ признал право собственников земельных участков на компенсацию в случаях, когда их участки попадают в границы зон памятников истории и природных комплексов. Если человек приобрел землю, а потом участок включили в охранную зону и стоимость участка снизилась, владелец может требовать компенсировать нанесенный ему ущерб.
Источник: Постановление Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 N 11-П «По делу о проверке конституционности подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.С. Бутримовой».
«Участок попал в охранную зону газопровода. Что делать?»
На сегодняшний день на территории Тамбовской области активно ведется работа по установлению Охранных зон объектов газопроводов и внесению сведений о таких зонах в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Вполне понятно, что газопровод является источником потенциальной опасности. В случае повреждения газопровода возможны различного рода утечки газа, возгорания, взрывы и т.д. В связи с этим по территории, где проходит газопровод, и устанавливают охранную зону.
Охранная зона представляет собой участок земли, находящийся между двумя параллельными линиями, проходящими по обе стороны от оси газопровода. Охранная зона устанавливается исходя из нормативных расстояний, с учётом значимости объектов, условий прокладки газопровода, давления газа и др.
Порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» (далее – Правила охраны газопроводов).
Если земельный участок полностью или частично попал в охранную зону газопровода, то необходимо знать следующее. Согласно п. 14, п.15, п.
16 Правил охраны газораспределительных сетей, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, налагаются ограничения (обременения), которые являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями этих земельных участков, а именно:
- запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения;
- сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями;
- разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений;
- перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей;
- устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ;
- огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей;
- разводить огонь и размещать источники огня;
- рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра;
- открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики;
- набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них;
- самовольно подключаться к газораспределительным сетям.
- Ограничения (обременения) прав собственников, владельцев или пользователей на земельные участки указываются в документах, удостоверяющих права собственников, владельцев или пользователей (выписки из ЕГРН об объекте недвижимости).
- Стоит отметить, что земельные участки, расположенные в охранных зонах газопроводов, у их собственников, владельцев или пользователей не изымаются и могут быть использованы с учётом наложенных ограничений (обременений).
Кроме того, установление охранных зон газопроводов не влечёт запрета на совершение сделок с земельными участками, расположенными в этих охранных зонах. Таким образом, земельный участок, попавший в границы охранной зоны, вполне законно может быть продан или куплен.
Любой гражданин может узнать попал ли его земельный участок полностью или частично в границы какой-либо охранной зоны с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра (http://www.rosreestr.ru).
Кроме того, данная информация размещается на сайте ФГБУ «ФКП Росреестра» (http://www.kadastr.ru) в разделе «Физическим лицам» — «Узнать об ограничениях на земельный участок».
Но следует обратить особое внимание всех граждан на то, что подобную информацию возможно получить при наличии в ЕГРН)сведений о границах интересующего земельного участка в системе координат, установленной для ведения ЕГРН — МСК-68.
Специалист отдела инфраструктуры пространственных данных филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области Ирина Федяева
Инструктаж → Моя земля попала в санитарно-защитную зону. Что делать?
В связи с “мусорной реформой” некоторые аграрии могут столкнуться с наложением на их сельскохозяйственные участки санитарно-защитных зон. Это может повлечь ограничения в использовании земли. Рассказываем, как компенсировать ущерб и избежать конфликтов с проверяющими органами.
Что такое санитарно-защитные зоны?
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) — это условная “граница” вокруг объекта капитального строительства, который имеет вредное воздействие на среду обитания человека.
СЗЗ устанавливают затем, чтобы сохранить санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.
СЗЗ регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости, а на земельные участки, попавшие в неё, накладываются определённые ограничения. Например, запрет на строительство жилых домов, образовательных и медицинских учреждений, спортивных сооружений открытого типа.
Кто и как устанавливает СЗЗ?
Правила установления санитарно-защитных зон закреплены в постановлении Правительства РФ от 3 марта 2018 года № 222.
Инициатором разработки СЗЗ, как правило, является владелец опасного объекта. Он заказывает проектную документацию на установку СЗЗ, а дальше согласует этот проект с рядом ведомств.
- Решение об установлении или изменении СЗЗ принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или её территориальные органы (в зависимости от класса опасности объекта).
- В решении об установлении СЗЗ Роспотребнадзор указывает, какие земельные участки попадают в эту зону и какие ограничения на них накладываются.
- Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.
Рядом со мной строится мусороперерабатывающий завод. Возможно, моя пашня попадёт в его СЗЗ. Смогу ли я использовать этот участок по-прежнему?
Всё будет зависеть от того, какое воздействие (“выбросы”) производит объект.
Если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие этого объекта приведёт к нарушению качества и безопасности сельскохозяйственной продукции, то на ваш участок будут наложены ограничения.
Если же воздействие объекта никак не повлияет на качество и безопасность продукции, которую вы выращиваете, участок можно будет использовать так же, как и раньше.
Какие ограничения влечёт СЗЗ, если воздействие объекта всё-таки влияет на безопасность сельхозпродукции?
В этом случае производить или перерабатывать сельхозпродукцию, которая в дальнейшем будет использоваться в пищевых целях, запрещено.
То есть в СЗЗ нельзя будет выращивать пшеницу или подсолнечник, любые кормовые культуры, которые идут в пищу сельхозживотным. Вам запретят разместить на участке цех по производству, например, крупы, или склад сельхозпродукции.
Как же тогда использовать участок?
Можно выращивать всё, что не идёт в пищу: цветы, коноплю с целью получения пеньки, хвойные деревья.
Цветы не принесут мне такой прибыли, как пшеница или подсолнечник! Кто компенсирует убытки?
Порядок компенсации убытков определён в Постановлении Правительства РФ от 7 мая 2003 года № 262.
Согласно этому документу, возмещать убытки должны компании или лица, деятельность которых вызвала необходимость установления СЗЗ и повлекла ограничение прав собственников земли или арендаторов.
С какого момента можно требовать компенсации ущерба?
Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:
- соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
- акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
- решение суда.
Когда получен любой из этих документов, можно говорить с собственников опасного владельца о компенсациях.
Размер убытков определяется по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, вопрос решается через суд.
Как определяется размер убытков?
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений.
Кроме того, в размер ущерба включаются убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
Мне не нужны деньги, я хочу работать. Можно ли требовать замены участка на равноценный, но без ограничений?
В принципе, такая договорённость может быть достигнута в ходе переговоров. В случае несогласия второй стороны можно обратиться в суд.
Возможные правовые последствия строительства объекта недвижимости в границах охранной зоны объектов электроэнергетики
Материал подготовлен на основании позиции Судебной коллегии по экономическим спорам, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 05.03.2020 №310-ЭС19-11707 по делу №А48-2996/2016.
Ключевые тезисы:
- «Установление обстоятельства, касающегося наличия или отсутствия угрозы безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц имеет, существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку зоны с особыми условиями использования территорий (включающие в себя охранные зоны) устанавливаются, в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан»
- «Правилами технологического присоединения не предусмотрено в качестве основания для отказа в технологическом присоединении энергоустановок потребителя нахождение объекта недвижимости (прим. – энергоснабжения) в охранной зоне».
- «При наличии оснований для удовлетворения требования Компании об обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, суду необходимо определить, каким образом возможно устранение ответчиком допущенного нарушения – в том числе возможны ли вынос части гипермаркета за пределы охранной зоны либо перенос ЛЭП, либо ее переустройство в подземную кабельную линию в соответствии с техническими условиями такого переустройства (пункт 47 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22)».
Обстоятельства спора.
Сетевая организация (Истец) обратилась в арбитражный суд к Обществу (Ответчику, который осуществляет строительство объекта недвижимости) с требованием:
- о запрете использования гипермаркета на земельном участке в охранной зоне линии электропередачи – ЛЭП,
- об обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, путем сноса гипермаркета с парковкой автотранспорта.
- Чем мотивированы требования Сетевой организации?
- Принадлежащее Ответчику здание размещено в охранной зоне объекта электрических сетей воздушной линии в отсутствие согласия владельца электрических сетей, препятствует обслуживанию ЛЭП и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
- В начале 2012 года в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об охранной зоне ЛЭП.
Справочно. Порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон утв. постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160. Указанные Правила определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3 Правил установления охранных зон).
В конце декабря 2014 года работники Сетевой организации при осмотре ЛЭП в рамках принятия мер по обеспечению надежности и безопасности линии электропередач обнаружили, что в охранной зоне воздушной линии Общество ведет строительство торгового комплекса без согласования с собственником линейного объекта (прим. – Сетевой организации).
Комиссией в составе сотрудников Сетевой организации и Общества составлен акт от 26.12.2014 о нарушении охранной зоны электрических сетей, в котором отражено, что по результатам осмотра установлено размещение объекта в охранной зоне на расстоянии 6,5 метров от точки крайнего провода воздушной линии при нормативе 20 метров.
- После составления акта о нарушении охранной зоны Сетевая организация уведомила Общество о необходимости устранить нарушение охранной зоны линейного объекта путем разбора стены строящегося торгового помещения для обеспечения охранной зоны.
- Меры, которые выполнила Сетевая организация для защиты своих интересов:
- Направлено обращение в Прокуратуру и Управление Федеральной службы по технологическому, экологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) для принятия мер прокурорского реагирования и административного воздействия в отношении Общества.
Управление Ростехнадзора постановлением от 07.04.2015 признало Общество виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 9.8 КоАП РФ, выразившегося в нарушении обязательных требований Правил установления охранных зон.
Общество в январе и мае 2015 года обратилось в Сетевую организацию за согласованием размещения гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.