Валютные колебания не отразились на московском рынке недвижимости. Чтобы не терять арендаторов собственники недвижимости установили арендные ставки в рублях.
Ставки практически не изменились по сравнению с третьим кварталом 2014-го, а в ряде случаев — даже упали. Те же, кто не пожелал отходить от традиционных долларовых ставок, предлагают арендаторам скидки и валютные коридоры.
Такие льготы связаны с рекордным ростом предложения и падением спроса из-за валютного кризиса.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Темпы нового строительства к концу 2014 года достигли своего максимума за последние 5 лет. За год на московский рынок вышло 1,4 млн. м² новых офисных площадей — вдвое больше, чем в 2013-м.
Прирост качественных офисных площадей, тыс. м²
Общая площадь офисных объектов Москвы по итогам года составила 17 млн. м². Из них 22% относятся к классу А, 78% — к классу B. Всего за год девелоперы сдали в эксплуатацию 52 офисных объекта. Крупнейшие из них — фаза Альфа бизнес парка «КомСити» (107 000 м²) и две башни «ОКО» комплекса Москва-Сити (110 000 м²).
Динамика общего объёма офисных площадей, тыс. м²
Развивается офисное строительство в удалённых от центра районах. Большая часть новых объектов расположена на западе и юго-западе Москвы — 24% и 16% соответственно. Несколько крупных бизнес-центров появилось на МКАД и за её пределами.
СПРОС
За 2014 год арендаторы заняли 745 тыс. м² офисных площадей — чуть больше половины от введённых в эксплуатацию за аналогичный период. Спрос сильно упал в начале четвёртого квартала.
С октября по декабрь арендаторы сдали только 144 тыс. м² офисных площадей — вдвое меньше, чем в предыдущем квартале. Падение спроса связано с экономическим кризисом.
Для многих московских компаний аренда офиса — самая значительная статья расходов.
Динамика чистого поглощения офисных площадей, тыс. м²
В четвёртом квартале 2014-го изменилась структура спроса. Из-за кризиса многие компании сменили дорогие офисы класса А на более доступные B+. Снижение цен на офисы класса B+ сделало их более привлекательными для небольших компаний, которые кризис не затронул. Многие из таких фирм сменили помещения класса B- на более комфортные B+. За последние 3 месяца 2014-го спрос на офисы B- упал с 52 до 15 тыс. м².
Поглощение офисных площадей по классам в 2014 году, тыс. м²
Лидерами по количеству сделок с недвижимостью в 2014 году стали предприятия производственного и транспортного секторов. От таких компаний поступило 22% обращений. Значительно выросла доля предприятий сферы услуг. За год их доля в общем объёме сделок увеличилась с 13% до 19%. Доля финансовых компаний сократилась с 19% до 13%. В условиях экономической нестабильности финансовый сектор наиболее уязвим, поэтому такие корпорации стремятся максимально сократить расходы.
Количество обращений по сферам деятельности арендаторов по итогам 2014 г
Вакантные площади
Экономическая ситуация в стране и рекордные темпы нового строительства сказались на уровне вакантных офисных площадей. С начала года этот показатель увеличился на 1,5% и составил 15,5% от общего объёма коммерческой недвижимости Москвы. Больше всего пустующих помещений (26,2%) относится к классу А. В классах B+ и B- пустует 17,2% и 7,9% офисов соответственно.
Динамика уровня вакантных площадей
Больше всего свободных офисов класса А — в «СЗАО после ЧТК» (70%) и «ЗАО до ЧТК» (64%). Изменилась ситуация в «ЮВАО до ЧТК». В конце 2014 года здесь появился крупный бизнес-центр класса А Dominion Tower, в котором пустует 60% помещений. Площадь вакантных офисов в «Москве-Сити» по итогам года составила 43%. Основная часть свободных помещений приходится на объекты 2013-2014 годов: «Меркурий Сити», «Стальная Вершина» и «ОКО». В ЦАО перед Новым годом пустовало 14% площадей класса А.
Распределение вакантных площадей по округам Москвы на конец 2014 г
| Район | Класс А | Класс Б |
| ЦАО | 14% | 9% |
| Москва-Сити | 43% | 9% |
| СВАО до ЧТК | 1% | 14% |
| СВАО после ЧТК | -* | 21% |
| ВАО до ЧТК | 54% | 9% |
| ВАО после ЧТК | -* | 5% |
| ЮВАО до ЧТК | 60% | 12% |
| ЮВАО после ЧТК | -* | 10% |
| ЮАО до ЧТК | 13% | 12% |
| ЮАО после ЧТК | -* | 13% |
| ЮЗАО до ЧТК | 46% | 15% |
| ЮЗАО после ЧТК | 29% | 12% |
| ЗАО до ЧТК | 64% | 31% |
| ЗАО после ЧТК | 0% | 20% |
| СЗАО до ЧТК | -* | 7% |
| СЗАО после ЧТК | 70% | 23% |
| САО до ЧТК | 15% | 9% |
| САО после ЧТК | 34% | 9% |
*в сегменте отсутствуют объекты данного класса.
Ставки аренды
Коммерческая недвижимость заметно подешевела за последний квартал 2014 года. Валютные колебания, рост объёмов предложения и снижение спроса усилили конкуренцию между владельцами офисных объектов. Как следствие, собственники начали смягчать условия для арендаторов и снижать арендные ставки.
Динамика уровня арендных ставок
По итогам 4 квартала 2014 г. ставки аренды в рублёвом эквиваленте не изменились, а в некоторых случаях — снизились по сравнению с предыдущим кварталом. По сравнению с 2013 годом сильно сократилось количество сделок в объектах «под отделку». Зачастую отделочные работы в таких объектах собственник проводил за свой счёт либо возмещал стоимость ремонта арендатору.
Средние базовые ставки аренды на рынке качественных офисных помещений на конец 2014 г
| Район | Класс А | Класс Б+ | Класс Б- | ||
| с отделкой | под отделку | с отделкой | под отделку | ||
| ЦАО | $835 | $830 | $660 | $490 | $330 |
| Москва-Сити | $950 | $650 | $940 | $650 | -* |
| СВАО до ЧТК | -* | -* | $410 | $340 | $205 |
| СВАО после ЧТК | -* | -* | $240 | $235 | $165 |
| ВАО до ЧТК | $495 | $540 | $480 | $200 | $195 |
| ВАО после ЧТК | -* | -* | $250 | -* | $170 |
| ЮВАО до ЧТК | -* | $450 | $270 | $220 | $190 |
| ЮВАО после ЧТК | -* | -* | $230 | -* | $215 |
| ЮАО до ЧТК | $790 | -* | $390 | $240 | $270 |
| ЮАО после ЧТК | -* | -* | $215 | $210 | $210 |
| ЮЗАО до ЧТК | -* | $585 | $570 | -* | $285 |
| ЮЗАО после ЧТК | $485 | $375 | $620 | $780 | $280 |
| ЗАО до ЧТК | $455 | -* | $440 | $550 | $275 |
| ЗАО после ЧТК | -* | -* | $305 | $285 | $340 |
| СЗАО до ЧТК | -* | -* | -* | -* | -* |
| СЗАО после ЧТК | $485 | $280 | $415 | $190 | $300 |
| САО до ЧТК | $850 | $685 | $400 | $650 | $330 |
| САО после ЧТК | $295 | $350 | $520 | $380 | $235 |
*в сегменте отсутствуют предложения помещений данного класса и данного состояния.
Domofond: аренда в III квартале 2019 достигла рекордного уровня с конца 2014 года | Москва. Недвижимость
По данным портала недвижимости Domofond.ru, в III квартале 2019 года ставки на аренду жилья выросли на 1,2% по сравнению со II кварталом. В результате средняя ставка аренды 1-комнатных квартир достигла рекордного с декабря 2014 года уровня 16 046 руб. в месяц. Повышение коснулось 69 регионов, и только в девяти наблюдалось незначительное снижение. Максимальный рост отмечен в Приморском крае и Вологодской области — на 6%. В Москве ставки выросли на 0,5%, а в Санкт-Петербурге — на 4,9%.
По данным портала недвижимости Domofond.ru, в III квартале 2019 года средняя по России цена аренды выросла на 1,2% после снижения на 0,9% во II квартале. Наем 1-комнатной квартиры в III квартале обходился в 15 879 руб., тогда как во II квартале эта сумма составляла 15 694. Из 79 регионов арендные ставки поднялись в 69.
Помесячные цифры даже выше, чем среднеквартальные: с июня по сентябрь средняя ставка выросла на 2,3%. Пик пришелся на сентябрь, когда цены поднялись на 1,3%, до 16 046 руб.
| Июнь 2019 | Июль 2019 | Август 2019 | Сентябрь 2019 | |
| Цена аренды 1-комн. кв., руб/мес. | 15 687 | 15 757 | 15 835 | 16 046 |
| Рост к июню 2019 | 0,4% | 0,9% | 2,3% | |
| К пред. месяцу | 0,4% | 0,5% | 1,3% |
В результате в сентябре стоимость найма 1-комнатной квартиры в России оказалась рекордной с декабря 2014 года. Предыдущей самой высокой точкой был февраль 2019-го с 15 862 руб.
Динамика арендных ставок по регионам
Ставки поднялись в 69 регионах страны. Причем в 46 – более чем на 1,2%, то есть сильнее среднего показателя по России. Лидерами по темпам роста ставок стали Приморский край и Вологодская область: и там и там аренда подорожала на 6%. Вологодская область при этом на сотые доли процента отстает от Приморского края, месяц аренды 1-комнатной квартиры здесь стоил 11 055 руб.
В Приморье, таким образом, рост ставок продолжился, хотя и не такими темпами, как в конце первого полугодия: во II квартале, по данным Domofond.ru, ставки в регионе поднялись на 8,1%.
По итогам трех кварталов аренда однокомнатной квартиры в Приморском крае обходится в 16 195 руб. в месяц. Третье место — у Санкт-Петербурга, где аренда подорожала на 4,9%, с 22 500 до 23 608 руб.
за месяц аренды 1-комнатной квартиры.
Замыкает десятку лидеров Омская область с результатом 3,4%: месячная аренда подорожала здесь с 10 831 руб. до 11 201 руб. в расчете за «однушку».
Лидер прошлого квартала, Калмыкия, попала в топ-10, но оказалась на седьмом месте: если во II квартале цены здесь поднялись почти на 10%, то в III квартале – на 4%.
10 регионов — лидеров по росту арендных ставок на 1-комнатные квартиры
| Место в рейтинге | Регион | Ставка за месяц во II квартале 2019 |
Ставка за месяц в III квартале 2019 | Динамика |
| 1 | Приморский край | 15 277 | 16 195 | 6% |
| 2 | Вологодская область | 10 431 | 11 055 | 6% |
| 3 | Санкт-Петербург | 22 500 | 23 608 | 4,9% |
| 4 | Татарстан | 14 013 | 14 668 | 4,7% |
| 5 | Кабардино-Балкария | 11 922 | 12 463 | 4,5% |
| 6 | Марий Эл | 9 078 | 9 459 | 4,2% |
| 7 | Калмыкия | 9 461 | 9 835 | 4% |
| 8 | Калининградская область | 13 679 | 14 163 | 3,5% |
| 9 | Иркутская область | 13 918 | 14 400 | 3,5% |
| 10 | Омская область | 10 831 | 11 201 | 3,4% |
Арендные ставки снизились только в девяти российских регионах. Больше других, на 1,2%, — в Северной Осетии (до 11 858 руб. в месяц за 1-комнатную квартиру) и Хабаровском крае (до 19 221 руб.). Третье место у Коми: в республике наем жилья подешевел на 1,1%.
Крым в течение 2019 года показывает то взлеты, то падения ставок. В I квартале аренда квартир на полуострове подешевела на 3,2%, во II – выросла на 6,7%, а в III – вновь снизилась на 0,8%.
Почти не изменились арендные ставки в Смоленской области и Карачаево-Черкесии — снижение составило 0,1%.
Регионы со снижением арендных ставок на однокомнатные квартиры
| Место в рейтинге | Регион | Ставка за месяц во II квартале 2019 |
Ставка за месяц в III квартале 2019 | Динамика |
| 79 | Северная Осетия | 12 007 | 11 858 | -1,2% |
| 78 | Хабаровский край | 19 451 | 19 221 | -1,2% |
| 77 | Коми | 13 651 | 13 505 | -1,1% |
| 76 | Крым | 20 531 | 20 361 | -0,8% |
| 75 | Забайкальский край | 14 147 | 14 098 | -0,3% |
| 74 | Ханты-Мансийский АО | 18 843 | 18 785 | -0,3% |
| 73 | Магаданская область | 21 495 | 21 438 | -0,3% |
| 72 | Смоленская область | 10 499 | 10 484 | -0,1% |
| 71 | Карачаево-Черкесия | 11 488 | 11 472 | -0,1% |
Динамика арендных ставок в городах-миллионерах
В 15 из 16 городов-миллионеров аренда подорожала. Сильнее всего — в Екатеринбурге, на 6% за квартал. Во II квартале наем «однушки» в городе обходился в 16 800 руб., а в III квартале — в 17 802 руб. Второе место у Казани с ростом средней ставки на 5,6%, с 15 454 руб. до 16 321 руб. На третьем месте Санкт-Петербург с +4,9% после снижения ставок на 3,2% во II квартале.
В Москве и Челябинске рост символический – всего на 0,5% и 0,4% соответственно.
Единственный город-миллионер, где ставки на аренду немного снизились, — это Красноярск. Ставки потеряли здесь 0,2%, и в III квартале владельцы просили за съем «однушки» в среднем 13 675 руб. в месяц.
Динамика арендных ставок в III квартале 2019 года в городах-миллионерах
| Место в рейтинге | Город | Ставка за месяц во II квартале 2019 |
Ставка за месяц в III квартале 2019 | Динамика |
| 1 | Екатеринбург | 16 800 | 17802 | 6% |
| 2 | Казань | 15 454 | 16 321 | 5,6% |
| 3 | Санкт-Петербург | 22 500 | 23 608 | 4,9% |
| 4 | Пермь | 12 562 | 13 055 | 3,9% |
| 5 | Омск | 10 976 | 11 379 | 3,7% |
| 6 | Краснодар | 13 925 | 14 413 | 3,5% |
| 7 | Нижний Новгород | 13 981 | 14 422 | 3,2% |
| 8 | Волгоград | 11 220 | 11536 | 2,8% |
| 9 | Ростов-на-Дону | 14 216 | 14 488 | 1,9% |
| 10 | Новосибирск | 15 446 | 15 721 | 1,8% |
| 11 | Воронеж | 10 799 | 10959 | 1,5% |
| 12 | Самара | 13 999 | 14 196 | 1,4% |
| 13 | Уфа | 14 593 | 14 724 | 0,9% |
| 14 | Москва | 36 121 | 36 286 | 0,5% |
| 15 | Челябинск | 11 179 | 11 216 | 0,3% |
| 16 | Красноярск | 13 698 | 13 675 | -0,2% |
«В этом году арендные ставки в России вошли в свой обычный сезонный ритм (который сбивался в 2018-м): самая низкая цена аренды устанавливается в мае-июне, после чего идет постепенный рост, и ставки достигают пика в октябре-ноябре. Потом вновь начинается плавное снижение, — отмечает Ирина Филатова, главный редактор портала недвижимости Domofond.
ru. — При этом играют свою роль общее восстановление рынка аренды и инфляция: мы наблюдаем тренд на повышение стоимости найма жилья в России с весны 2016 года. В сентябре 2019-го взят новый рекорд: 16 тысяч за наем «однушки». Такого не было с ноября 2014 года. В следующем квартале ставки могут еще подрасти, в основном за счет октября и ноября».
О Domofond.ru
Domofond.ru – это ведущий сайт для поиска недвижимости по всей России. На сайте представлена аналитика рынка, инструменты для оценки стоимости жилья, рейтинги городов и районов на основе оценок местных жителей, отзывы жителей о своих районах, а также советы о покупке, продаже и аренде жилья, которые легко применить на практике.
Для СМИ и посетителей сайта разработаны аналитические инструменты. В разделе «Цены» http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost можно узнать средние цены на продажу и аренду жилья в любом городе России. Сервис онлайн-оценки квартир «Domofond Оценка» http://www.domofond.ru/ozenka поможет за несколько минут получить информацию об ориентировочной стоимости конкретной квартиры. База Domofond.ru включает миллионы объявлений о продаже и аренде квартир и домов во всех регионах страны.
ПРИЛОЖЕНИЕ
Динамика арендных ставок на 1-комнатные квартиры в регионах в III квартале 2019 года
| Место | Регион | Ставка за месяц во II квартале 2019 |
Ставка за месяц в III квартале 2019 | Динамика |
| 1 | Приморский край | 15 277 | 16 195 | 6% |
| 2 | Вологодская область | 10 431 | 11 055 | 6% |
| 3 | Санкт-Петербург | 22 500 | 23 608 | 4,9% |
| 4 | Татарстан | 14 013 | 14 668 | 4,7% |
| 5 | Кабардино-Балкария | 11 922 | 12 463 | 4,5% |
| 6 | Марий Эл | 9 078 | 9 459 | 4,2% |
| 7 | Калмыкия | 9 461 | 9 835 | 4% |
| 8 | Калининградская область | 13 679 | 14 163 | 3,5% |
| 9 | Иркутская область | 13 918 | 14 400 | 3,5% |
| 10 | Омская область | 10 831 | 11 201 | 3,4% |
| 11 | Свердловская область | 15 131 | 15 606 | 3,1% |
| 12 | Курская область | 8 224 | 8 480 | 3,1% |
| 13 | Пермский край | 12 189 | 12 561 | 3,1% |
| 14 | Саратовская область | 10 129 | 10 437 | 3% |
| 15 | Брянская область | 8 840 | 9 098 | 2,9% |
| 16 | Волгоградская область | 10 589 | 10 898 | 2,9% |
| 17 | Тамбовская область | 9 691 | 9 971 | 2,9% |
| 18 | Тульская область | 13 164 | 13 543 | 2,9% |
| 19 | Тюменская область | 14 229 | 14 637 | 2,9% |
| 20 | Рязанская область | 12 283 | 12 629 | 2,8% |
| 21 | Владимирская область | 11 549 | 11 853 | 2,6% |
| 22 | Карелия | 11 295 | 11 587 | 2,6% |
| 23 | Нижегородская область | 12 893 | 13 202 | 2,4% |
| 24 | Ставропольский край | 10 057 | 10 297 | 2,4% |
| 25 | Ульяновская область | 10 125 | 10 366 | 2,4% |
| 26 | Чувашия | 9 628 | 9 851 | 2,3% |
| 27 | Республика Алтай | 10 972 | 11 224 | 2,3% |
| 28 | Кировская область | 8 627 | 8 824 | 2,3% |
| 29 | Ямало-Ненецкий АО | 22 701 | 23 212 | 2,3% |
| 30 | Воронежская область | 10 507 | 10 725 | 2,1% |
| 31 | Ивановская область | 8 944 | 9 122 | 2% |
| 32 | Липецкая область | 9 199 | 9 379 | 2% |
| 33 | Мордовия | 8 403 | 8 567 | 2% |
| 34 | Хакасия | 10 894 | 11 095 | 1,8% |
| 35 | Новосибирская область | 14 689 | 14 960 | 1,8% |
| 36 | Костромская область | 9 485 | 9 657 | 1,8% |
| 37 | Тверская область | 12 833 | 13 059 | 1,8% |
| 38 | Новгородская область | 9 919 | 10 093 | 1,8% |
| 39 | Томская область | 11 756 | 11 961 | 1,7% |
| 40 | Ярославская область | 10 840 | 11 023 | 1,7% |
| 41 | Псковская область | 8 681 | 8 817 | 1,6% |
| 42 | Орловская область | 8 885 | 9 023 | 1,6% |
| 43 | Алтайский край | 10 675 | 10 832 | 1,5% |
| 44 | Самарская область | 12 007 | 12 175 | 1,4% |
| 45 | Дагестан | 12 631 | 12 806 | 1,4% |
| 46 | Камчатский край | 21 725 | 21 987 | 1,2% |
| 47 | Челябинская область | 10 363 | 10 486 | 1,2% |
| 48 | Севастополь | 20 460 | 20 698 | 1,2% |
| 49 | Краснодарский край | 16 834 | 17 001 | 1% |
| 50 | Адыгея | 10 094 | 10 192 | 1% |
| 51 | Бурятия | 13 144 | 13 264 | 0,9% |
| 52 | Калужская область | 14 178 | 14 306 | 0,9% |
| 53 | Башкортостан | 12 564 | 12 677 | 0,9% |
| 54 | Пензенская область | 9 099 | 9 177 | 0,9% |
| 55 | Оренбургская область | 10 492 | 10 580 | 0,8% |
| 56 | Архангельская область | 14 792 | 14 913 | 0,8% |
| 57 | Московская область | 20 935 | 21 103 | 0,8% |
| 58 | Астраханская область | 11 612 | 11 704 | 0,8% |
| 59 | Ленинградская область | 15 439 | 15 553 | 0,7% |
| 60 | Удмуртия | 10 720 | 10 793 | 0,7% |
| 61 | Ростовская область | 12 393 | 12 476 | 0,7% |
| 62 | Кемеровская область | 10 054 | 10 114 | 0,6% |
| 63 | Амурская область | 16 533 | 16 631 | 0,6% |
| 64 | Москва | 36 121 | 36 286 | 0,5% |
| 65 | Еврейская АО | 12 001 | 12 043 | 0,3% |
| 66 | Курганская область | 8 295 | 8 322 | 0,3% |
| 67 | Саха (Якутия) | 21 583 | 21 608 | 0,1% |
| 68 | Белгородская область | 11 069 | 11 081 | 0,1% |
| 69 | Красноярский край | 13 087 | 13 096 | 0,1% |
| 70 | Мурманская область | 14 858 | 14 857 | 0% |
| 71 | Карачаево-Черкесия | 11 488 | 11 472 | -0,1% |
| 72 | Смоленская область | 10 499 | 10 484 | -0,1% |
| 73 | Магаданская область | 21 495 | 21 438 | -0,3% |
| 74 | Ханты-Мансийский АО | 18 843 | 18 785 | -0,3% |
| 75 | Забайкальский край | 14 147 | 14 098 | -0,3% |
| 76 | Крым | 20 531 | 20 361 | -0,8% |
| 77 | Коми | 13 651 | 13 505 | -1,1% |
| 78 | Хабаровский край | 19 451 | 19 221 | -1,2% |
| 79 | Северная Осетия | 12 007 | 11 858 | -1,2% |
Стоимость аренды офиса в Москве. Как изменился рынок в столице и регионах?
Предыдущие несколько лет оказались достаточно сложными для офисной недвижимости. Ставки падали даже в раскрученных бизнес-центрах столицы, а арендаторы съезжали, стремясь «урезать» необязательные расходы. Продолжился ли тренд на снижение показателей в 2017 году? И как рынок изменился за прошедшее время?
Чтобы ответить на эти вопросы, БИБОСС сравнил данные по рынку офисов в девяти городах-миллионниках РФ, расположенных в различных экономических районах.
Москва
В минувшем 2016 году московский рынок аренды офисов постепенно начал возвращаться к докризисным показателям. В частности, стабилизировались арендные ставки и сократился объём вакансии.
По данным CBRE в конце 2016 года доля свободных площадей составила 15,9%. Этот показатель на 1,8% ниже, чем в 2015 году. Причем количество площадей, не занятых арендаторами, снизилось и в классе А, и в классе В.
Но, стоит отметить, что бизнес предпочитал арендовывать помещения более высокого класса.
«При выборе локации арендаторы уделяют значительное внимание наличию парковочных мест для сотрудников: это связано с инициативами московских властей по расширению территории платной парковки» — отмечает интересную особенность директор по развитию УК «ИТКОЛ» Игорь Кабатов.
Ставки аренды остались примерно на том же уровне, что и в 2015 году. Разница лишь в том, что сегмент В перешёл на расчёты в рублях из-за нестабильного курса валют.
Основной причиной стабилизации на рынке офисной недвижимости Москвы стало снижение ввода новых объектов в эксплуатацию. По правде говоря, показатель стал минимальным за последние 10 лет.
К примеру, в классе А появилось всего лишь три новых объекта. «В этом году ожидается появление отложенных объектов — сообщает управляющий партнёр PRIDEX Сергей Кудрявцев.
— Планируется ввести в эксплуатацию несколько крупных проектов, к примеру, IQ-квартал и Neopolis».
Санкт-Петербург
А вот северная столица на дефицит новых офисных площадей пожаловаться не может: прирост к 2015 году составил 46%, свидетельствуют данные Colliers International. Правда, большую часть из них компании построили сами для себя. Но в целом по рынку было введено рекордное количество площадей.
А вот доля вакантных площадей на рынке Санкт-Петербурга снизилась до 9,2%. Напомним, на конец 2015 года этот показатель составлял 12,2%. При этом в классе А свободных площадей стало на целых 7 процентных пунктов меньше, а вот в классе В снижение вакансии составило всего 0,5%.
Средняя арендная ставка в сравнении с 2015 выросла на 6%. При этом в классе А ставки выросли больше, чем в классе В.
Ожидается, что в 2017 Санкт-Петербургу не удастся побить прошлогодний рекорд.
Причина та же, что и в Москве: девелоперы не хотят вкладывать деньги в новые объекты, не имея никаких гарантий от потенциальных арендаторов.
По этой причине бизнес, скорее всего, столкнётся с нехваткой недорогих качественных площадей. Выход из ситуации в Colliers International видят в том, чтобы арендовать площади класса С, которые, вероятно, будут реновированы.
Новосибирск
Третий по численности населения город России испытывает небольшой дефицит качественной недвижимости. Объём качественного предложения, по данным CBRE, составляет немногим более 205 тыс. кв. м. В ближайшее время ситуация не изменится: к запуску не намечено ни одного объекта с характеристиками класса А.
Что касается вакансии, её доля на рынке составила 6% в начале 2017 года. Это на 2,6% ниже показателя 4 квартала 2016 года.
При этом о росте арендных ставок говорить не приходится. Напротив, в сравнении с концом 2016 года в 2017 году средневзвешенная ставка снизилась почти на 9%. Хотя весь предыдущий год цена росла, поэтому вероятно, что снижение ставок — сезонное явление.
Екатеринбург
Город весьма сильно ощутил на себе ударивший в 2014 году кризис. Девелоперы увязли в экономических трудностях, из-за чего сдача ряда объектов (например, БЦ «Демидов») перенеслась с 2015 на 2016-2017 годы. Плюс до недавнего времени снижались ставки аренды офисной недвижимости: ещё в апреле 2016 эксперты пророчили им стагнацию и в целом называли рынок депрессивным.
Однако, судя по всему, город если и не ожил, то ситуация медленно пошла на поправку. В частности, по данным CBRE, в начале 2017 года ставки аренды выросли на 1,5% в сравнении с концом 2016 года, составив 934 руб. за 1 кв. м. В то же время, на 1,8% снизилась вакансия, достигнув отметки в 11,2%.
Говоря о требованиях к помещениям, стоит отметить, что в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, наибольшим спросом пользуются офисы класса В. Их в 2017 году рассматривало 50% арендаторов. Классом А заинтересовало вдвое меньше участников.
Казань
Столица Татарстана — один из немногих городов, где вакансия в 2017 году увеличилась. Рост, по данным CBRE, составил 0,6%. При этом стоимость аренды довольно ощутимо снизилась: средневзвешенная ставка достигла 790 руб. за 1 кв. м, потеряв 4,4%.
По словам экспертов, на офисные помещения претендуют в основном крупные компании, которые ждут к себе особенного отношения. Такие игроки хотят сниженных ставок и долгосрочных контрактов, во время действия которых цена не будет резко расти.
Строительство большинства проектов в городе заморожено. В течение 2016 года в Казани появился лишь один новый объект — вторая очередь БЦ «Татария». Но к возведению намечено несколько новых офисных помещений.
Нижний Новгород
В настоящий момент в Нижнем Новгороде площади в аренду в бизнес-центрах класса В превышают класс А более, чем в два раза. Тем не менее, класс А пользуется большей популярностью, и его вакансия по данным CBRE составляет около 3,3% по сравнению с классом В, где этот показатель составляет 6,5%.
«После падения в 2015 году мы наблюдаем стабилизацию арендных ставок в 2016 году и пока не ожидаем дальнейшего роста по причине малой вакансии и практически полного отсутствия ближайшего ввода новых площадей, за исключением офисных помещений в составе МФК „Мещерское озеро“» — сообщает консультант отдела услуг корпоративным клиентам CBRE Иван Козис.
Ростов-на-Дону
Ростовкий офисный рынок весьма полно ощутил на себе влияние кризиса. Во многом этому поспособствовала его структура: предложение превышает спрос.
В 2017 году в сравнении с концом 2016 вакансия увеличилась на 2%, поскольку многие арендаторы офисов — небольшие компании, которые не смогли пережить экономических потрясений и съехали.
Хотя свою лепту вносит и тот факт, что в городе не прекращается ввод новых объектов.
Но невзирая на это цена офисной недвижимости начала расти. По данным CBRE в 2017 году средневзвешенная ставка составила 965 руб. за 1 кв. м, что на целых 7% больше показателя конца 2016 года.
По словам игроков рынка коммерческой недвижимости, в 2015-2016 гг. ставки неуклонно падали, и в классе В даже можно было арендовать офис по цене ниже 600 руб. за 1 кв. м.
Ожидается, что ставки продолжат незначительно расти, поскольку город готовится принять Чемпионат мира по футболу в 2018 году, что подстегнёт активность арендаторов.
Красноярск
Профицит офисной недвижимости — одна из основных характеристик рынка Красноярска. Именно поэтому средневзвешенная арендная ставка идёт на снижение. По данным CBRE, с начала года она понизилась на 1,9%, достигнув отметки в 757 рублей. В течение всего 2016 года арендные ставки также снижались. По некоторым данным, цены на офисы класса А просели в прошлом году на 18-25%, на офисы класса В — на 35%.
При этом в городе было введено пять новых бизнес-центров. Не исключено, что в такой ситуации ставки будут продолжать снижаться: собственникам зданий придется приложить немало усилий, чтобы привлечь арендаторов.
Несмотря на сложную ситуацию на рынке Красноярска, доля пустых помещений всё-таки снизилась с 16,3% до 14,3%. Тем не менее, вакансия остаётся самой высокой в сравнении с другими миллионниками.
Воронеж
Общие для всего рынка коммерческой офисной недвижимости тренды характерны и для Воронежа. В частности, речь идёт о снижении темпов ввода новых площадей.
Это и не удивительно, если учесть, что рынок города насыщен. Правда, качественного предложения не так уж много — 107,02 тыс. кв. м по данным CBRE.
Большой процент рынка занимают не модные бизнес-центры, а помещения в бывших НИИ и административных зданиях предприятий.
Несмотря на профицит предложения, вакансия в городских БЦ снизилась на 4,5% в начале 2017 года. Это самый большой скачок среди всех миллионников. Но при этом и обвал цен на офисную недвижимость оказался одним из самых значительных. В начале 2017 года средневзвешенная ставка опустилась на 8,3%, составив 761 рубль за 1 кв. м.
Арендовать офис недорого. Что происходит со ставками и рынком?
Нельзя не отметить, что сложная экономическая ситуация так или иначе сказалась на рынке офисной недвижимости всех рассмотренных городов-миллионников РФ. Причём в большинстве случаев произошли одни и те же изменения:
- Снизился ввод новых объектов. Как в столице, так и в регионах девелоперы стали медленнее работать над уже имеющимися проектами либо вовсе заморозили их. Исключением стал разве что Санкт-Петербург с его рекордным приростом площадей. Причина проста: девелоперы боятся не «отбить» вложенные средства, а потому берутся за работу только при наличии крупных якорных арендаторов. И этот тренд вряд ли поменяется в ближайшем будущем.
- Снизилась вакансия в действующих бизнес-центрах. Это — закономерное следствие снижения ввода новых объектов. Чем меньше на рынке площадей, тем меньше из них пустует. Ведь число арендаторов, как ни странно растёт. Кроме того, многие крупные компании с устойчивым финансовым положением отметили снижение стоимости аренды, а потому поспешили занять площади на выгодных условиях.
- Замедлилось снижение арендных ставок. Судя по всему, стоимость аренды уже не будет резко снижаться, как это было в 2015 году, а, напротив, стабилизируется на определённой отметке. Тем не менее, ощутимого роста в большинстве случаев также ждать не стоит.
Рынок аренды офисов. Что говорят эксперты?
Кудрявцев Сергей, Управляющий партнер PRIDEX:
Последние несколько кризисных лет арендаторы шли по пути оптимизации затрат на обеспечение офисных помещений. Когда же падение ставок приостановилось, компании стали задумываться об обустройстве и создании максимального комфорта для работы.
Пик падения спроса прошел, однако экономическая ситуация все еще недостаточно стабильна, чтобы строить делеко идущие планы. Мы надеемся, что рынок вошел в стадию стабилизации.
Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE:
Офисный рынок в крупных региональных центрах с населением более 1 млн человек остается в стадии развития. Девелопмент офисной недвижимости в таких городах находится в состоянии стагнации по причине неопределенности в экономике в совокупности с неразвитым спросом.
Однако сложно говорить о каких-либо очевидных тенденциях на региональном офисном рынке, ввиду того, что в регионах спрос формируется по-разному. Стагнация в девелопменте, вероятнее всего сохранится, тем не менее, в случае улучшения общей экономической ситуации в стране, мы сможем наблюдать активизацию строительства офисных центров и как следствие повышение вакансии.
Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:
Московские офисные арендаторы стремятся улучшить качество и местоположение своего офиса и одновременно оптимизировать затраты на аренду. Следствием этого стало снижение уровня вакантных площадей. При этом средние ставки аренды в 2016 году существенно снизились.
В 2017 году рынок офисной недвижимости Москвы преодолеет нижнюю точку активности, а о наращивании темпов строительства новых офисных объектов можно будет говорить только в 2018 году.
Темпы ввода новых объектов по сравнению с предкризисным уровнем останутся низкими, и выбор крупных офисных блоков будет небольшим. По предварительным прогнозам, вакантность в 2017 г. составит приблизительно 16–19%.
Объём свободного предложения в 2017 году может вырасти за счёт отложенного высвобождения ранее занимаемых площадей.
Проще говоря, столичный и региональный рынки уже успели пережить довольно ощутимое снижение в 2015-2016 гг., достигнув дна. Сейчас же девелоперы, собственники и арендаторы худо-бедно научились жить в нынешних условиях, и ситуация в сегменте офисной недвижимости стабилизировалась.