Кризис если не дно, то однозначно глубина. Опытные инвесторы говорят: «Деньги должны делать деньги, а в кризис особенно». Может в кризис они и не принесут доход, но есть способы их сохранить:
- торговать на фондовой бирже;
- купить недвижимость в России или за рубежом;
- обменять на валюту и ждать;
- положить в банк на депозит.
Подноготная перечисленных способов, факты из истории кризисов, примеры рынка недвижимости, предложения банков в пандемию и чуточку советов ― обо всем расскажем в нашей статье.
График цен на недвижимость, опубликованный в «ТАСС»
И первое, о чем поговорим, кому нужно торопиться покупать недвижимость в кризис, а кто может купить валюту и расслабиться.
Кому волноваться
От COVID-19 пострадал весь мир. Мировое снижение стоимости товаров и услуг составит до 5,8 %.
Экономика России в кризисе. По итогам 2020 года МВФ прогнозирует снижение ВВП российской экономики на 4,1 %. Аналитики МВФ ожидают рост экономики в 2021 году, но пока кризис продолжается. Пандемия прогрессирует, а цена нефти и газа остается низкой.
Копить деньги в рублях — плохая идея. Если у вас больше 4 млн рублей на счете, то думайте о том, как их сохранить и приумножить минимум на 5 % в год или больше. Сумма меньше 1 млн — обменяйте рубли на доллары, купите акции надежных компаний и ждите, когда закончится буря.
Как сохранить рубли?
Россия лидирует в мире по уровню официальной инфляции ― 3,98 %. Это кажется брехней. Потому что цены на продукты уже подскочили в среднем на 5 %. Покупательская корзина ― самый важный показатель, на который нужно смотреть.
4 % ― официальная инфляция. Банки предлагают до 6 %, если выполнить сотню условий и стабильно 5 %
Помогут ли банки? Посмотрим проценты по депозитам на «banki.ru» ― в среднем те же 5 %. Плюс различные комиссии, в итоге на банковском вкладе можно заработать 0 рублей. Или даже в минус уйти. Ничего не заработаешь и на деньгах, спрятанных в сейф.
Финансисты рекомендуют несколько надежных вариантов сохранить сбережения:
- купить жилую недвижимость. Просто и очевидный способ уберечь капитал от инфляции и возможной девальвации рубля. Жилье — это надежные инвестиции, понятные каждому. Здесь не приходится ожидать обрушения цен без последующего восстановления.
- купить коммерческую недвижимость. Малый бизнес умирает. На этом фоне многие владельцы коммерческой недвижимости потеряли арендаторов и вынуждены поправлять свои дела, продавая драгоценные объекты, скидывая цены. Вы можете успеть на эту распродажу, если готовы ждать восстановления экономики и малого бизнеса.
- торговать на фондовой бирже акциями и облигациями. Кризис — золотое время профессиональных инвесторов. Они точно заработают на просадках. Если знаете, как инвестировать деньги и приумножать капитал, то эта статья вам не нужна. Не знаете? Вы новичок? Трижды подумайте о самостоятельном входе в фондовый рынок. Ведь
- у компаний всегда есть шанс банкротства, особенно в кризис.
Как кризисы влияли на стоимость недвижимости
Кризис 1998 года в России: 17 августа 1998 года из-за неправильной экономической политики руководства страны экономический кризис достиг апогея ― рубль рухнул. За год курс доллара вырос в три раза. Эксперты вспоминают, как менялась цена на недвижимость в тот кризис.
«В первый месяц после начала кризиса цены на жилье в долларах выросли на 10 %, а в рублях на 30 %. Но фактически покупать квартиры было некому и не на что. Банки заморозили счета и люди не могли снять деньги».Издание «Строительная Россия”
«Цены на новые квартиры упали и люди покупали двух-трехкомнатные квартиры, за цену однокомнатной вторички. Особенно повезло тем, кто копил в долларах»Ирина Гудкина, бизнес-тренер, в конце 90-х — агент, затем заместитель директора АН «Бекар»
Мировой экономический кризис 2008 года. Он начался в США из-за кредитной политики банков и падения цен на нефть с $120 до $50. Спад мировой экономики привел к тому, что 200 млн человек остались без работы. Покупательская способность упала, у кого хватало денег купить квартиру ждали обвала цен.
Добавило проблем и банкротство источников финансирования строительства новых жилых объектов, что привело к снижению темпов строительства нового жилья. В совокупности эти факторы снизили спрос и предложение на рынке ― цены на недвижимость в условиях кризиса начали падать.
«Еще в первой половине года цены на жилье продолжали расти: по итогам января-февраля цены выросли на 10 %, по итогам полугодия ― на 35 %. А в конце года недвижимость потеряла 20-30 % стоимости»«Интерфакс Недвижимость»
«По сравнению с 2007 годом средняя цена за квадратный метр жилья в 2008 году выросла на 10 % и составляла 52,5 тыс рублей. По итогам 2009 года падение до 47,7 тыс. рублей. Цены снижались до 2012 года, а по итогам 2013 года вернулась к уровню 50,2 тыс. рублей за квадрат»Федеральная служба государственной статистики
Валютный кризис в России 2014 года. Проблемы экономики начались с падения цен на нефть и гражданской войны на Украине. Масла в огонь подлили США и Евросоюз, объявив санкции. Рубль по итогам 2014 года подешевел на 58 % к доллару. До конца 2014 года спрос на жилье продолжал расти и по сравнению с 2013 годом вырос на 23 %.
Благодаря государственной поддержке ипотечного кредитования новостройки стали доступнее и ситуация постепенно наладилась. Сильного изменения цены по сравнению с 2013 годом не было, небольшой рост в 3 % сохранялся до 2016 года.
«Еще в конце 2014 года спрос на квартиры был, но с реальным сокращением доходов сократился: за 11 месяцев 2015 года желающих купить квартиры стало меньше на 46 %. В основном это коснулось вторичного жилья»Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»
«Госпрограмма ипотечного кредитования и снижение ставки центробанка снизило цены на жилье в 2015 году 0,9 %»Консалтинговая компания Knight Frank
«Коронакризис» 2020 года. Международный валютный фонд оценивает убыток мировой экономики в $30 трлн. Но потери денег не самое страшное ― люди продолжают болеть и количество смертей увеличивается. Что происходит на рынке недвижимости в пандемию:
«Прогнозируется 7–8 % снижение цен, но оно будет кратковременным. Очередная поддержка государства восстановит спрос на жилплощадь и рынок восстановится»Ильдар Хусаинов, директор агентства недвижимости «Этажи»
«Доходы населения упали и позволить себе купить квартиру по докризисным ценам смогут немногие. Поэтому продавцам придется снижать цены, а благодаря льготным ипотечным займам под 6,5 %, после карантина прогнозируется снижение цен на жилье на уровне 7–8 %»Газета «Коммерсантъ»
Страхи, возможности, риски
Из-за нестабильности экономики, мы боимся за свое будущее. Боимся за свои деньги. Цены на товары и услуги растут, а рубль обесценивается. Копишь-копишь, а у тебя так и осталось 10–15 % от стоимости квартиры.
Читайте: как выбрать и купить квартиру
Возможности при покупке недвижимости
- Уберечь деньги от инфляции, девальвации и других финансовых рисков. Как показывает статистика Росстата в период кризиса цены немного падают, но в течение 3–5 лет восстанавливаются и дальше только растут.
- Получить дополнительный доход.
Переселение будет всегда, из села в район, из района в город, конечный пункт Москва, Санкт-Петербург или заграница. Спрос на аренду квартир не снизится: не все приезжают и сразу покупают жилье, плюс временные переселенцы, которые приезжают на заработки.
- Сэкономить на аренде жилья. Это тоже своеобразная инвестиция.
Можно подумать о путешествиях и развлечениях.
Риски
- Недвижимость может подешеветь. Обычно спрос на жилье снижается в кризис из-за неплатежеспособности людей и нестабильности рынка. Придется ждать, когда все встанет на места и вырастет в цене.
- Долгострой.
Покупка квадратных метров в новостройке через долевое строительство сопровождается рисками: банкротство застройщика, некачественная застройка, неразвитой инфраструктурой. Вместо квартиры люди часто получают убыточные судебные разбирательства, тратят нервы, время и деньги, продолжая снимать жилье.
- Дополнительные расходы на ремонт и возмещение убытков. Вкладываться в ремонт, когда можно лишиться работы — большой риск. Подумайте, вытяните ли обслуживание квадратных метров, которые хотите купить. А о коммерческой недвижимости и говорить не приходится.
Тяжело найти нормального арендатора, когда большая часть бизнеса ушла в онлайн, а помещения массово освобождаются. Придется ждать. Год. Два. Три. Хватит терпения и денег?
Ситуация на конец 2020 года
Зайдем на сайт «РОСРИЭЛТ» и посмотрим итоги ноября:
Цены указаны по России. Квадратный метр в Москве стоит в среднем ― 278 000 руб., в Петербурге ― 139 000 руб., а в Нижнем Тагиле ― 26 000 руб./м2. Все зависит от региона.
Проверим, что продается на «Авито» и сколько это стоит. Сначала новостройки. Вот объявление в Москве, цена ― 198 000 руб./м2:
1-комнатная квартира, 43.6 м2, в пределах МКАД
Поменяем регион и посмотрим вторичку в Петербурге. Тыкаем в первое попавшееся объявление и смотрим цену. Квадратный метр этой случайной однушки стоит 159,4 000 руб. Скорее всего цена выше средней из-за расположения и ремонта.
1-комнатная квартира, 34.5 м2, на Невском проспекте
Чем лучше заграничная недвижимость
Допустим, у вас есть где жить, есть накопления 3–4 млн рублей, но из-за бардака в стране инвестировать здесь страшно. осмотрите на заграницу. Опытные финансисты, которыми руководит разум, а не патриотизм, советуют инвестировать в заграничную недвижимость. Там такие же квартиры, дома, виллы, такой же рынок, в который можно и нужно вкладываться.
Очень привлекательны страны, где все продается и покупается в евро. Мы уже говорили о слабом рубле, поэтому валютные вложения ― реальный способ сохранить и приумножить свои денежки.
В 2020 году цены на жилье в еврозоне выросли на 5 % и это не выдуманная цифра, а данные Евростата. Кажется прибыль всего 5 тыс. евро, при стоимости квартиры 100 тысяч, но тут на помощь пришел рубль. За 2020 год он взлетел с 69,3 до 89,1 рублей за евро.
Итого 100 тыс. евро из 6,93 млн рублей, превратились в 9,35 млн.
Больных COVID–19 растет каждый день. Единственное действенное лекарство по-прежнему дистанция и маски. В больших городах, как в муравейнике, держать дистанцию сложно и люди валят в деревню. Продают квартиры в городах со скидками и едут в провинцию.
Теперь о коммерческих помещениях. Пандемия сильно изменила жизнь: она научила нас работать и учиться дистанционно, отказаться от ужинов в ресторанах, меньше ездить на автобусах и чаще ходить пешком.
Коммерсанты в шоке: им приходится сворачивать рестораны, магазины, офисы. Естественно из-за этого цены на коммерческие помещения упали. Но! Карантин-то закончится, и мы рано или поздно вернемся в свое привычное русло жизни. Нужно просто подождать лет 5.
«Для тех инвесторов, которые намерены приобрести недвижимость, а затем ее, например, выгодно перепродать, подойдут Испания и Италия. Эти страны наиболее пострадали от COVID-19. Здесь наблюдаются самые большие дисконты — до 30–40%.
Это активы, пострадавшие от пандемии: жилые объекты, отели, коммерческая недвижимость, скидки на которую меньше, чем на жилую (10–15%)».
Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций «Knight Frank»
Ипотека в кризис
Купить жилье за наличные могут лишь 30 % россиян, об этом говорит Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «Л1». Чтобы хоть как-то обеспечивать людей жильем, в 2019 году В.В. Путин поручил снизить проценты по ипотеке ниже 8%. Некоторые банки сделали это уже в мае 2020 года.
Для новостроек в апреле того же года началась госпрограмма под 6,5 %. Есть еще программа для семей с детьми, там процент ниже ― 5 – 6 %.
Что предлагают банки сегодня:
Судя по афишам банков поручение Президента выполняется. Да и в реальности банки вряд ли будут врать, подкупая сладкими цифрами. Несколько десятков недовольных клиентов и репутация банка ― ниже плинтуса.
Госпрограммы 2021 года, способные повлиять на рынок недвижимости в России
Благодаря льготам люди покупают недвижимость чаще и быстрее. За текущий год банки выдали ипотек на 900 млрд рублей. Программа заработала и президент разрешил продлить ее до 1 июля 2021 года. Для этого банкам выделили еще 2,8 трлн рублей, чтобы они продолжили кредитовать по льготам.
- «Мы продлеваем программу льготной ипотеки по ставке 6,5% до 1 июля 2021 г.»
- Михаил Мишустин, премьер-министр РФ
- Теперь посмотрим что говорят аналитики по этому поводу:
«Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%».
Эксперты IRN.RU
«Пока выдано кредитов всего на 400 миллиардов рублей, а программа была запланирована на 900 миллиардов. И при ипотечном портфеле банков в 8,5 триллионов рублей такие цифры пока не дают повода для паники. Правда цены на недвижимость могут упасть после того, как закончится программа господдержки, а спрос на жилье резко сократится».
- Александр Данилов, директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка
- «Спрос на жилье в перспективе нескольких лет остается высоким, учитывая, что в России сохраняется низкая обеспеченность собственным жильем, а у более 30% жителей страны нет возможности хоть как-то, даже с учетом льготной ипотеки, улучшить свои жилищные условия, так как нового жилья в их городах просто нет».
- Юрий Ильин, вице-президент группы компаний «ПИК»
Мнения разные, не знаешь кому верить, но все поют в одну дудочку ― рынок изменится. А в какую сторону зависит от того, сможем ли мы покупать недвижимость после пандемии? Скорее всего сможем!
Что запомнить
Новый кризис коварен. Его начало мы проморгали. Заботились о здоровье, скупали гречку и туалетную бумагу, когда надо было скупать акции. Но еще есть возможность сохранить и приумножить капитал. Подумайте над покупкой коммерческой и жилой недвижимости.
Если хотите защитить себя или заработать с помощью недвижимости, вот несколько советов:
- Не паникуйте, трезво оцените где, какую и каким способом вы собираетесь покупать недвижимость. Главное ― ее ликвидность в будущем.
- Не бойтесь зарубежные инвестиции. Баксы и евро ― стабильные товарищи!
- Если покупаете, чтобы сдавать в аренду, смотрите пункт 1.
- Арендовать и копить, чтобы купить за наличку ― не лучшая идея. Сходите на разведку в банки. Хотя бы в ближайшие. Хотя бы в обеденный перерыв. Что-нибудь обязательно подойдет.
А если управлять квартирой или коммерческой недвижимостью вам некогда или сложно, то обращайтесь в «Retail-Realty». Работаем в Москве с 1996 года и точно знаем, как удержать арендаторов в кризис.
Другие статьи:
Кто остановит в России двукратный рост цен на стройматериалы?
11 апреля 2021 | Время чтения 3 мин
Аннотация
Все видят по телевизору борьбу президента с ростом цен на продовольствие. Производители и крупные торговые сети чутко улавливают момент, когда можно взвинтить цены, а потом их чуть снизить, идя навстречу пожеланиям высшей власти.
А вот отрасль стройматериалов, похоже, отдали на откуп спекулянтам — за 2020 год рост цен в ней составил до 100—120%! Строители оказались зажаты между скачком цен на стройматериалы и невозможностью резко увеличить цены на квадратные метры.
Владимир Станулевич, 11 апреля 2021, 21:15 — REGNUM Все видят по телевизору борьбу президента с ростом цен на продовольствие.
Производители и крупные торговые сети чутко улавливают момент, когда можно взвинтить цены, а потом их чуть снизить, идя навстречу пожеланиям высшей власти.
А вот отрасль стройматериалов, похоже, отдали на откуп спекулянтам — за 2020 год рост цен в ней составил до 100—120%! Строители оказались зажаты между скачком цен на стройматериалы и невозможностью резко увеличить цены на квадратные метры.
Новостройки
Иван Шилов © ИА REGNUM
По данным экспертов, в прошлом году в среднем квадратный метр в новостройках подорожал на 19%, а цена среднестатистической квартиры в России к декабрю достигла 4 млн рублей (т.е. рост составил те же 19%).
Цены на квадратный метр жилья в России выросли в 2020 году в среднем на 19%
Личный архив Г. Гудим-Левковича
В Москве новый квадратный метр с начала 2020 года подорожал на 17%, до 260 тыс. рублей. В Северной столице — Санкт-Петербурге цены выросли на 19%, до 150 тыс. рублей за кв. м.
Не отстаёт и провинция: заметнее всего (среди городов с населением от 300 тыс. человек) — практически на треть — увеличились цены на первичное жилье в Кемерове, Мурманске, Хабаровске, Туле и Набережных Челнах.
Рост цен на новостройки в Архангельской области в 2020 году составил 15%.
Во-первых, в прошлом году существенно выросли цены на стройматериалы. Все мы это видим. Повышение стоимости металлопроката доходило до 100% в зависимости от региона и ассортимента. Материалы, в производстве которых применяют металл, подорожали на 70%. Строительная арматура подорожала вдвое. Шпаклевка и грунтовка подорожали в среднем на 10%, стекло — на 30%, песок — на 25%.
Во-вторых, пандемия и связанные с ней ограничения привели к существенному удорожанию рабочей силы, задействованной в строительной отрасли. Сокращение миграционных потоков вызвало острый дефицит кадров в строительстве и, как следствие, — рост расходов на заработную плату, что неизбежно сказывается на стоимости новостроек.
Во-третьих, на рост стоимости жилья оказал влияние переход на проектное финансирование, предусмотренное изменениями в действующем законодательстве. Приобретая недвижимость в строящемся объекте, покупатель перечисляет деньги не на счет строительной организации, а на банковский депозит.
Воспользоваться этими средствами застройщик может лишь после окончания строительства и передачи объекта дольщикам. Использование эскроу-счетов приводит к тому, что девелоперы в среднем вынуждены платить на 5—7 тыс. рублей больше с каждого кв. м.
В целом переход на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах вызвали удорожание новостроек в среднем на 10%.
В-четвертых, норму рентабельности для застройщика определяет банк при заключении соглашения о проектном финансировании. И она рассчитывается в том числе исходя из необходимости оплаты полученного кредита на строительство нового жилья. Тем самым цена квартир во многом определяется исходя из принятой модели финансирования проекта и задается для застройщика банком.
Нужно учитывать, что покупатели в течение прошлого года активно скупали самые дешевые варианты квартир в строящихся объектах, из-за чего к новому году в объеме предложения резко выросла доля квартир подороже — отсюда и столь заметный рост средних показателей по увеличению стоимости жилья.
Строительство жилья
Григорий Фадеев © ИА Красная Весна
Большинство экспертов уверены, что и в текущем году цены на новое жилье будут расти: их не только стимулирует довольно высокий спрос на квартиры в новостройках и доступность относительно дешевых кредитов, но и нехватка предложения. Основным фактором роста цены стало увеличение себестоимости проектов.
Сдержать рост цен на жилую недвижимость в том числе и в Архангельской области можно за счет увеличения объемов предложения жилья на рынке. А следовательно, необходимо поддерживать новые проекты, предусматривающие масштабное жилищное строительство.
Цены на новостройки в Новой Москве растут несмотря на падение спроса
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы за полугодие возросла на 11%, а спрос при этом сократился на 42%, подсчитали эксперты «Метриум». Кризисные явления в экономике пока не повлияли на жесткую ценовую политику местных застройщиков. Однако конкурентность новомосковских цен по сравнению со старомосковскими сохраняется, а разница между ними стабильна последние два года.
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей за кв. м, (18% за полгода).
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В I полугодии 2020 года было заключено немногим более 8 тыс.
договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года – 13,8 тыс. Таким образом, активность клиентов упала на 42%.
Причем снижение числа сделок наблюдалось не только в явно кризисном II квартале (–60%), но и в I квартале (–22%).
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остаётся большим.
Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»).
– В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем, даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%. Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него.
Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене».
Эксперты «Метриум» отмечают, что повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей – именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой.
В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад – на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в старых границах. За полугодие средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% и достигла 187,9 тыс. рублей[1].
Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве всё-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики «Метриум». В I полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале – на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве – явление временное, – уверена Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District). – Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России.
Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но возможно станут более распространенными и большими скидки, хотя также на короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
– Продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос даже несмотря на весеннюю турбулентность дают основу для увеличения расценок девелоперам.
Вместе с тем, такую динамику мы ни раз наблюдали в Москве в кризисный период, поэтому до конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен всё еще сильнее факторов снижения».
Эксперт по недвижимости предположил, что цены на жилье в новостройках будут расти
Эксперт в сфере ипотечной недвижимости Александр Мельников заявил ФАН, что в дальнейшем следует ждать роста цен на жилье в новостройках.
Генеральный директор Бюро кредитных решений в эксклюзивном интервью прокомментировал предложение президента России Владимира Путина о продлении еще на год льготной ипотеки. Он сразу же отметил, что данное предложение будет закреплено позднее на официальном уровне.
«Я думаю, так и случится, — сказал Мельников. — Тенденция продолжится, учитывая, что сейчас не так уж и много доступных для покупки объектов. Цены на первичном рынке будут, согласно тренду, потихоньку расти».
По словам собеседника ФАН, такого серьезного ажиотажа, какой был, например, в октябре прошлого года, ждать не придется.
«Он уже прошел тогда, — пояснил Мельников. — Но все равно спрос [на первичное жилье], который еще остался, будет поддерживаться льготной ставкой. На мой взгляд, лучше покупать сейчас, потому что через год цены могут быть еще более высокими».
Учитывая, что осенью прошлого года был достаточно большой спрос на квартиры в новостройках, на данный момент есть не так уж много вариантов для выбора, считает эксперт. Поэтому дело точно не в пандемии коронавирусной инфекции.
«Больше повлиял, конечно, значительный рост [продаж] — когда люди побеждали приобретать первичку по льготным ставкам, они достаточно большой объем выкупили, — свидетельствует собеседник ФАН. — И застройщики, соответственно, не успевают выставлять на рынок новые предложения. Это в целом по России, а не только в Москве».
Ранее президент страны Владимир Путин, выступая на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ-2021), предложил еще на год продлить действие программы по льготной ипотеке (заканчивается 1 июля 2021 года) — для всех регионов, правда, немного с другими условиями. Ставка будет повышена с 6,5% до 7%.
Предельный размер кредита для всех субъектов составит 3 млн рублей (сейчас жилье можно купить в Москве и Санкт-Петербурге до 12 млн, а в остальных регионах страны до 6 млн).
При этом первоначальный взнос по льготной ипотеке должен остаться без изменений — 15%, как сказал чуть позже заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.
Спрос на квартиры в Новой Москве упал — МК
По итогам первого полугодия спрос на новостройки Новой Москвы сократился на 40%, при этом средняя стоимость 1 «квадрата» выросла на 11%. Несмотря на режим самоизоляции и падение доходов большинства потенциальных покупателей во время пандемии, местные застройщики ведут жесткую ценовую политику: вместо снижения цен они уменьшили динамику вывода на рынок новых проектов.
В первом полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года.
Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе — 79,9 тыс. рублей за кв.
м (18% за полгода), сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В январе–июне было заключено немногим более 8 тыс. договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года — 13,8 тыс.
По оценке руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослава Дарусенкова, количество сделок в Новой Москве по итогам полугодия сократилось на 40%, а в старых границах столицы — на 18%.
Как пояснил аналитик, программа субсидирования ипотечных ставок до 6,5% позволяет покупателям выбирать жилье внутри МКАД.
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, — отметила Литинецкая. — Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остается большим.
Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен.
Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, — добавила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку.
Вместе с тем даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%». Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него.
Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене, уверена Боим.
Повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей — именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой.
В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад — на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета).
Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в «старых» границах. За полугодие средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% до 187,9 тыс. рублей.
Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве все-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики. В первом полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале — на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве — явление временное, — уверена коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. — Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится.
Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России. Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но, возможно, скидки станут более распространенными и большими.
На короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа», — заметила Мария Литинецкая.
По ее мнению, продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос, даже несмотря на весеннюю турбулентность, дают основу для увеличения расценок девелоперам.
«До конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен все еще сильнее факторов снижения», — заключила эксперт.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28322 от 28 июля 2020
Заголовок в газете: Новая Москва теряет покупателей
Падение доходов и коронавирус могут сбить ажиотажный спрос на массовые новостройки Москвы
В октябре объем предложения на столичном рынке массовых ЖК сократился до минимального за 5 лет – квартиры буквально «расхватали».
Произошло это по двум причинам: граждане, ожидая скорого завершения программы льготной ипотеки под 6,5%, хотели успеть приобрести жилье по выгодной ставке, кроме того, свою роль сыграл теряющий позиции рубль.
По мнению экспертов «Метриум», такой уровень спроса вряд ли продержится очень долго: очередная волна коронавируса может спровоцировать новые ограничения, да и прогнозы относительно доходов граждан в текущей экономической обстановке трудно назвать позитивными.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740* квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
*В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в октябре 2020 г.
Источник: «Метриум». **Стартовало бронирование квартир, но было приостановлено. На момент написания обзора в экспозиции не было ни одного лота.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ПИК. К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
- Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
- – ЖК «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
- – ЖК «Полярная 25» (корп. 6);
– ЖК «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15».
На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п.
до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Источник: «Метриум»
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%.
Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%).
Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.).
Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года.
Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
- – студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
- – однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
- – двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
- – трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 10,6 | 26,8 | 40,2 | 156 000 | 213 020 | 386 700 | 3 161 000 | 5 716 125 | 10 054 660 |
| 1К | 29,9 | 40,9 | 60,4 | 145 780 | 205 185 | 440 935 | 5 288 400 | 8 390 930 | 15 692 790 |
| 2К | 45,6 | 62,8 | 93,3 | 130 295 | 194 170 | 325 400 | 7 183 100 | 12 196 560 | 23 913 900 |
| 3К | 61,3 | 84,0 | 139,6 | 121 090 | 195 080 | 304 515 | 8 232 800 | 16 392 910 | 29 889 650 |
| 4К+ | 83,5 | 109,6 | 141,9 | 128 000 | 202 870 | 276 500 | 10 682 880 | 22 227 585 | 35 352 690 |
| Итого* | 10,6 | 56,2 | 292,4 | 121 090 | 198 585 | 440 935 | 3 161 000 | 11 153 875 | 67 873 770 |
*С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.*** договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля.
Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
- ***Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
- ****По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)
- Дом.рф: рост цен на новостройки замедлится после окончания программы льготной ипотеки
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 10 ноября 2020
Почему выросли цены на российском рынке недвижимости | Rusbase
Максим Лалакин, член комитета по строительству «Деловой России», руководитель компании Styness, которая инвестирует в строительство и реконструкцию объектов коммерческой и жилой недвижимости, поделился мнением, почему в России за последнее время рекордно выросли цены на жилье и как это может отразиться на рынке недвижимости.
Почему выросли цены на российском рынке недвижимости Ирина Печёрская
Несмотря на коронакризис, 2020-й побил все рекорды по льготной ипотеке, что привело к рекордному росту цен на жилье за последние годы.
Все началось с того, что правительство запустило программу по субсидированию ипотечного кредитования для новостроек под 6,5%.
И уже к июню щедрым предложением от Правительства и Центробанка, снизившего ключевую ставку, воспользовались более восьми тыс. жителей столицы, что почти на треть больше аналогичного периода прошлого года.
В итоге сентябрь побил исторический рекорд — объем выдачи ипотеки превысил 0,5 трлн рублей, а именно составил 503 млрд рублей. Рост в процентном соотношении к предыдущему году (три квартала) составил 59%! И это, напомню, в кризисный год, когда производство падало во всем мире. Воодушевленный таким положением дел кабинет Мишустина продлил льготную программу до июля 2021.
Специалисты в один голос заговорили о перегреве рынка и скором коллапсе, аналогичном американскому 2007 года, который втянул мировую экономику в кризис уже мировой и глобально-экономический. Беда не заставила себя долго ждать.
Цены на жилье только в столичном регионе выросли почти на 30%. Причем не только на новостройки, участвующие в льготной программе. Подорожала вообще вся недвижимость, в том числе и загородняя, динамика роста цен на которую традиционно ниже.
Скорость роста цен можно сравнить с жирными нулевыми, когда росла вся экономика вслед за ценами на углеводороды. Но можно ли обвинять в нынешнем ценовом скачке исключительно заботу Правительства о своем народе? Безусловно, программа стимулировала некий рост, но не в 30%, говорю об этом как эксперт в строительной отрасли.
Основной же причиной для подорожания недвижимости послужила экспортная привлекательность материалов, используемых в строительстве.
За два года цена на металл, главное сырье для стройки, выросла в два раза из-за высокой стоимости на внешних рынках, и потек из России за рубеж с космической скоростью.
В один прекрасный момент Россия стала экспортером ключевых строительных материалов, которые раньше неохотно уходили на экспорт. На внутреннем рынке арматура сразу же подорожала на 50%.
Ситуация напоминает ситуацию, сложившуюся на продовольственном рынке, когда сахар, мука, подсолнечное масло также утекли за рубеж благодаря высокому спросу.
Поскольку эти продукты относятся к товарам первой необходимости, то государство незамедлительно ввело заградительные пошлины, что позволили быстро стабилизировать ситуацию и ограничить вывоз продукции.
Лоббисты строительного сегмента действуют гораздо медленнее своих продовольственных коллег, поэтому пошлины здесь еще не ввели.
На самом деле введение льготной ипотеки в России и мировой спрос на строительное сырье — совпадение.
Сама по себе программа правильная: строительная отрасль — локомотив всей экономики. Слишком много инфраструктуры завязано на стройку — это и перевозки, и производство, и огромное количество рабочей силы разных уровней.
Но эта ситуация как нельзя лучше показывает отношение разных властных органов к ситуации. Если глава ЦБ Набиуллина выступает за немедленную остановку программы, демонстрируя желание остановить рост цен, то правительство, руководствуясь социальными и отчасти монетаристскими соображениями, эту программу продлевают.
Для стабилизации ситуации необходимо не столько продление программы или ее остановка, сколько именно прекращение оттока строительного сырья. Эта мера, на мой взгляд, позволит выровнять ситуацию.
На сегодняшний момент мы имеем остановку роста цен и резкое снижение спроса на новостройки в регионах. Дело в том, что платежеспособных потребителей там гораздо меньше, чем в столице, а люди с возможностями из регионов скорее потратят деньги на еще одну квартиру в Москве, нежели в родном городе. В такой ситуации возможен откат цен и, как следствие, разорение части застройщиков.
Таким образом рухнула вся схема заработка на рынке недвижимости. Ведь уже несколько лет цены практически стояли на месте. Такая стагнация давала возможность всем участникам долгосрочно планировать свои инвестиции в данном сегменте.
Лавинообразный рост цен меняет правила игры на глазах. Если не принять протекционистских мер со стороны государства, то рост цен только продолжится на фоне продолжения субсидирования.
На другой стороне простые покупатели жилья. Ведь рынок недвижимости в нашей стране самый стабильный за все непростое время.
Были рекордные скачки, как в уже упомянутые нулевые, но в целом рост цен всегда успевал за инфляцией. Сдача в аренду купленной квартиры позволяла окупить ее за 10 лет и начать на ней зарабатывать.
В нынешней ситуации аренда не выросла, а срок окупаемости увеличился до 20 лет.
Таким образом, покупка квартиры в ипотеку как инвестиционный инструмент перестает существовать, потому что уже не получится заплатить от 15 до 50% стоимости жилья, а остальное отбить арендой, то есть гасить ипотеку арендными платежами.
Иными словами, один из самых надежных отечественных рынков ждут турбулентные времена. Точне сказать, они уже настали, а вот последствия только предстоит постигнуть всей российской экономике.
Важно отметить, что этот кризис сырья показал, что наша экономическая модель является неотъемлемой частью мировой экономической системы и полностью в нее интегрирована.
И как только где-то создается дефицит, то он моментально компенсируется поставками из страны свободной торговли. И здесь важным фактором является членство России во Всемирной торговой организации.
Впрочем, об этом подробно говорил Президент в ходе своего относительно сложившейся ситуации на продуктовом рынке.
Фото на обложке: d_odin/shutterstock.com