Разбираемся, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, будет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Роман Пименов / ТАСС
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность
курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.
Инвестиции
в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Семен Лиходеев / ТАСС
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром.
Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации
и негативных новостей на рынке недвижимости.
И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Александр Демьянчук / ТАСС
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го.
Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля.
Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса.
Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать.
Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Shutterstock
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп.
Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей».
А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
Сафрон Голиков / ТАСС
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь.
Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке.
Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%.
Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв.
м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать.
Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале.
Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию
», — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменчивость цены в определенный промежуток времени. Финансовый показатель в управлении финансовыми рисками. Характеризует тенденцию изменчивости цены – резкое падение или рост приводит к росту волатильности. Подробнее Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду. Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Эксперты предсказали снижение цен на квартиры до конца 2021 года
Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.
Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.
Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.
В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.
«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.
Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он.
Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.
Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.
Эксперты: с лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Стремительный взлет стоимости новостроек, вызванный оттоком денежных средств со вкладов и льготными ипотечными ставками по государственным программам кредитования, привел к закономерному росту стоимости вторичного жилья.
Есть ли предел росту цен на квартиры? Мир Квартир
А что ждет рынок вторичной недвижимости в этом году? Продолжится ли рост цен или закончится, едва начавшись? Узнаем у экспертов.
Никто не любит отставать
«Вторичка» дорожает всегда, когда разница в стоимости квадратного метра увеличивается на 10-15% по сравнению с первичным рынком. Затем, когда цены начинают выравниваться, вторичный рынок недвижимости немного «остывает» – покупатели при прочих равных предпочитают брать новостройки, и разница в стоимости между новым и старым жильем снова увеличивается.
Затем постепенно со вторичного рынка «вымываются» все выгодные варианты – недорогие, по адекватной цене раскупаются, а хорошие квартиры с завышенной стоимостью собственники сами снимают с продажи, потому что не готовы продавать дешевле цены покупки.
После этого наступает затишье, пока новостройки снова не увеличивают разрыв в цене. И весь цикл опять повторяется.
Цены на вторичную недвижимость в этом году будут зависеть, прежде всего, от того, продолжится ли стремительное ценовое ралли на первичном рынке.
Елена Мищенко, руководитель «НДВ-Супермаркет Недвижимости» уверена в потенциале новостроек: «В этом году рост цен продолжится. Возможно, он будет не таким серьезным, как в прошедшем. По нашим оценкам, в пределах 20%, так как введено достаточно много программ по поддержке строительного сектора».
Уверенность придает и сложившийся на этом рынке дефицит предложений. В большинстве регионов страны купить «однушку» или «двушку» в новостройке на завершающейся стадии возведения практически нереально. Их просто нет.
По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», «равная стоимость вторичного и первичного жилья сохранится, пока не восстановится предложение на рынке новостроек. Скорее всего, это произойдет в конце 2021 года за счет корректировки спроса на фоне роста стоимости жилья и стартов продаж в новых проектах».
Причин для роста больше нет
Скорее всего, что подтверждается статистикой января и февраля, ситуация на рынке вторичной недвижимости стабилизируется, и цены будут оставаться примерно на одном и том же уровне до конца года.
Увеличение стоимости «вторички» будет зависить от скорости восстановления экономики. Мир Квартир
Что же касается вторичного жилья, то, по данным ЦИАН, рост его стоимости в 16 крупнейших городах России за февраль составил 1,6%, а в январе и того меньше.
Небольшой, в пределах погрешности, рост еще возможен до лета. Но потом, когда наступит сезон долгожданных отпусков и закончится действие льготной программы кредитования «Господдержка 2020», оснований для увеличения стоимости «вторички» уже не будет.
Отложенный спрос был реализован в прошлом году. Потенциал роста «первички» будет исчерпан увеличением ипотечных ставок. При таких серьезных проблемах в экономике маловероятно, что люди будут вкладываться в такой непостоянный актив, как вторичная недвижимость. Ведь она, в отличие от новостроек, не только растет в цене, но и периодически дешевеет.
Хотя Сергей Нюхалов, замдиректора по продажам ГК «Гранель», напротив, полон оптимизма: «Массовая вакцинация приведет к постепенному снижению заболеваемости, как следствие – начнется восстановление экономической активности, будут сняты ограничения на авиаперевозки и так далее. Цены на нефть вырастут, что приведет к укреплению рубля и снизит вероятность повышения ключевой ставки в 2021 году. Стабилизация экономической ситуации позитивно скажется на доходах населения. А если у людей будут деньги – они будут покупать больше недвижимости».
Как будет на самом деле, покажет время. Главное, чтобы не повторился китайский вариант. Когда экономический рост был настолько стремительным, что недвижимость оказалась в постоянном, не проходящем до сих пор дефиците. Из-за чего жителям Поднебесной приходится участвовать в государственных аукционах, только чтобы получить право на покупку личной квартиры.
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
В этом году на долю застройщиков выпало немало испытаний, однако программа льготной ипотеки под 6,5%, стартовавшая весной, чтобы спасти рынок от негативного влияния пандемии, помогла отрасли восстановиться.
При этом оборотной стороной всех позитивных процессов стал ажиотажный спрос, который активно подогревает цены на новостройки Москвы, Новой Москвы и области.
Аналитики компании «Метриум» подвели предварительные итоги этого года и дали прогноз на следующий: в начале 2021-го цены продолжат расти, спрос останется таким же высоким, а предложение новостроек будет сокращаться.
Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях.
Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ.
Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.
м – предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м.
апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года «качели» госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году».
Доступная ипотека вновь ускорила спрос
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка – до 8,1% (–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой»).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Источник: «Метриум»
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Источник: «Метриум»
Активность покупателей снизила предложение жилья
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
«Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов.
Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ.
В совокупности все эти факторы – высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены».
Источник: «Метриум»
Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова.
Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает».
Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
- Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
- Жить или деньги вложить: московские новостройки у метро с квартирами до 6 млн рублей
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в ноябре
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 16 декабря 2020
Покупать ли квартиру в 2021 году: прогноз цен на недвижимость в Московском регионе
В минувшем году цены на жилье в Москве и Подмосковье стабильно шли вверх. По оценкам специалистов, цена квадратного метра в столице за 2020 год выросла в среднем на 11–14 процентов. Как будет меняться стоимость недвижимости в течение 2021 года, как поймать лучший момент для покупки, что именно покупать и за счет чего сэкономить, корреспондент РИАМО выясняла у экспертов.
Почем метр квадратный
Сайт мэра Москвы
По оценкам инвестиционной компании Garnet, стоимость вторичной недвижимости в Московской области в прошлом году выросла на 6,5%.
Так, если в начале 2020 года средняя стоимость за квадратный метр была на уровне 86,2 тыс. рублей, то к концу года один квадрат оценивался уже в 92,3 тысячи рублей.
При этом средняя стоимость за квартиру в Подмосковье выросла на 4% – с 4,98 млн рублей до 5,2 млн рублей.
«Если сравнить эти показатели со столичными, то они существенно ниже, почти в два раза. В Москве метр вторички за год подорожал на 11%, а общая стоимость объектов на 8,5%», – пояснила РИАМО совладелец инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», рост цен был еще более динамичным. Так, в сравнении с началом 2020 года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы выросла на 14,6% (с 212,1 тыс. рублей до 243 тыс. рублей), а усредненная стоимость квартиры – на 12,4% (с 12,7 млн рублей до 14,3 млн рублей).
На «вторичке» Подмосковья в указанный период средняя цена «квадрата» увеличилась на 21,7% (с 81 тыс. рублей до 98,5 тыс. рублей), а усредненная стоимость объекта – на 22% (с 4,1 млн рублей до 5 млн рублей).
При этом, по наблюдениям аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», потенциал для дальнейшего заметного роста цен во вторичном сегменте уже исчерпан. В том числе из-за того, что активность покупателей вторичного жилья к концу прошлого года начала ослабевать.
Как изменятся цены
© РИАМО, Николай Корешков
По мнению Екатерины Сивовой, динамика роста цен на недвижимость сохранится и в 2021 году, но будет ниже в полтора – два раза. При этом в первые два квартала каких-то резких изменений не произойдет, а вот во втором полугодии можно ждать снижения темпов роста цен.
Основной прогноз на 2021-й от «ИНКОМ-Недвижимости» – средний уровень цен останется примерно таким же, что и сейчас. Менее вероятный сценарий – незначительные его колебания в пределах 5%, причем как в сторону роста, так и снижения стоимости недвижимости.
«Причины, которые потенциально могут повлиять на небольшой прирост цен, – остающаяся доступной ипотека и небольшие ставки по банковским депозитам, из-за чего часть вкладчиков решает потратить свои средства на покупку недвижимости. Факторы их понижения – нестабильность в сфере экономики и ухудшение платежеспособности покупателей», – рассказал РИАМО директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости»Сергей Шлома.
Что касается новостроек, директор департамента продаж «Главстрой»Максим Гладченко уверен: цена на них будет постепенно расти, но более низкими темпами, чем в 2020 году. При этом темпы роста будут зависеть от спроса и ипотечной ставки. В среднем стоимость увеличится на 10% против значений в 25% за 2020 год.
Узнайте, попал ли ваш дом в программу реновации>>
Популярные однушки и районы с перспективой
© РИАМО, Николай Корешков
- Основной спрос в Подмосковье будет по-прежнему сосредоточен на объектах с хорошей транспортной доступностью, отмечают эксперты Garnet.
- На вторичном рынке недвижимости, по мнению Сергея Шломы, наибольшим спросом будет пользоваться самое бюджетное и, соответственно, доступное предложение, в том числе 1-комнатные квартиры массовых сегментов.
- «Особенно это актуально в период пандемии, когда финансовое положение многих потенциальных покупателей ухудшилось», – поясняет эксперт.
В АО «Главстрой» не советуют откладывать покупку жилья в новостройках надолго.
По словам аналитиков, при покупке квартиры на низкой степени строительной готовности придется ждать ввода объекта в эксплуатацию в среднем два года.
За это время стоимость будет только расти, так как объем спроса на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья традиционно высок вне зависимости от макроэкономической ситуации в стране.
«Выбирать стоит проекты крупных игроков рынка с качественными характеристиками и инновационными сервисами.
При этом нужно обратить внимание на перспективы развития района, его транспортную доступность (открытие новых станций метро, МЦД, МЦК и так далее), наличие парков и рекреационных ресурсов, масштабность самого проекта и наличие объектов инфраструктуры – уже существующих либо перспективных», – говорит Максим Гладченко.
Ловим «знаки» от властей и не переклеиваем обои – как живут москвичи в ожидании реновации>>
Востребованные планировки
© РИАМО, Николай Корешков
«Самоизоляция внесла изменения в подход покупателей к выбору недвижимости. Самый заметный тренд – рационализация планировочных решений», – отметил в беседе с РИАМО директор по маркетингу АО «Главстрой» Владимир Богданюк.
Сегодня, по его словам, пользуются повышенным спросом планировки, которые учитывают потребности каждого члена семьи. Востребованные планировки характеризуются увеличением количества спален, которые могут выполнять разные функции: хобби-рум, рабочий кабинет, детская. Объединяет пространство квартиры просторная кухня-гостиная, которая является центром притяжения и зоной отдыха для всей семьи.
Еще один важный тренд этого года – популярность квартир с чистовой отделкой, ведь в период действия льготной ипотеки это наиболее привлекательное решение. Как правило, отделка входит в стоимость квартиры и ипотечного кредита и экономит время и затраты на самостоятельный ремонт.
Правила приемки квартир по программе реновации в Москве>>
Лайфхаки для экономии
© РИАМО, Николай Корешков
На вопрос, выгодно ли сейчас покупать квартиры, или стоит подождать спада цен, нет однозначного ответа.
«Если мы говорим о покупке недвижимости для себя, а не для перепродажи, то покупать нужно тогда, когда есть необходимость и возможность. Ждать «лучшего момента» – занятие достаточно бесперспективное. Возможно, будет снижение цен из-за выхода на рынок большого числа закладных квартир, но когда это произойдет и произойдет ли вообще – не очень понятно», – поясняют в Garnet.
Чтобы сэкономить при покупке вторички, эксперты инвестиционной компании рекомендуют сотрудничать с опытным риелтором: во-первых, специалист может найти для своего клиента жемчужину рынка, а во-вторых, навыки ведения переговоров и знания помогут получить дисконт.
По подсчетам аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», средний размер дисконта на вторичном рынке Москвы сейчас весьма мал и составляет около 4,1%.
«Подчеркну, однако, что эта цифра – так сказать, средняя температура по больнице. Если рассматривать каждую конкретную сделку, то размер скидки может отличаться от этого показателя, в том числе в зависимости от того, насколько цена, предложенная продавцом, коррелирует с реальной рыночной стоимостью объекта», – добавляет Сергей Шлома.
В случае с новостройками, эксперты «Главстроя» напоминают, что прямые скидки от застройщиков часто не являются экономией. Чтобы сэкономить, необходимо детально изучить предмет покупки и оценить перспективу развития проекта и локации.
«Сейчас точно экономит каждый, кто приобретает квартиру с привлечением ипотечного кредита с государственной поддержкой.
Важно, чтобы покупатель успел среагировать на новые инвестиционно привлекательные проекты, принять вовремя решение и купить до момента, когда проект перейдет на высокую стадию строительной готовности, за счет чего стоимость начнет расти быстрее», – говорит Максим Гладченко.
Переезд по программе реновации>>