Расстояние от красной линии до линии застройки – документально зафиксированное и применяемое на основании действующего законодательства (так называемая существующая межа) или временная, проектная удаленность по СНиП (СП), действующая до момента законной фиксации.
Норма такого параметра отражается в Градостроительном кодексе, СНиП (СП), может регламентироваться генеральным планом застройки, принятым местными властями, конкретного населенного пункта – города, поселка, округа.
Условная линия – граница между частными владениями и территорией общественного пользования, за которую не может распространяться застройка земельной собственности частного лица.
Красные линии застройки: что это такое
Основное определение понятия красных линий дано в ст. 1 Градостроительного кодекса, действующего на территории Российской Федерации. Границы, определяемые этим термином, входят, согласно главе 5 того же законодательного документа, в пакет документов для планирования и получения разрешения на строительство.
Строительство индивидуального дома
Собственнику участка необходимо пройти с помощью кадастровых инстанций этап размежевания с другими территориями любой формы собственности. В том числе частной, общественной, участками для ЛЭП или газопроводов.
После этого владелец получает схему с изображением садового участка, надела под ИЖС, придомовой территории, на которой располагается многоэтажный жилой дом.
На схеме, выданной как приложение к кадастровому сертификату, нет указания на КЛ. Есть только габариты и привязка к конкретным ориентирам.
Возведение частного жилого дома и застройка территории
Определение понятия красной линии может несколько варьироваться в зависимости от расположения и назначения частной земельной собственности, предназначенной под застройку:
- Градостроительный кодекс под этим термином подразумевает условную границу, отделяющую участки с публичными объектами, доступными для всех граждан, от земельной собственности, на которой расположен частный дом. При этом расстояние от красной линии до застройки может отдельно устанавливаться нормативными актами местной администрации, СНиП или строительными правилами СП.
- Согласно закону об СНТ, принятому в 2020 г., на садовых участках можно строить дома для постоянного проживания. Минимальный размер земельной собственности – 6 соток. На таких участках затруднительно соблюдать расстояния по СНиП (СП), в которых нормируется строительство ИЖС. Поэтому в садоводческих товариществах в 2021 г. размещение застройки на участке может регламентироваться правлением товарищества.
- В принятой намного ранее, еще в 1998 году, Инструкции о порядке проектирования под красной линией подразумевалась условная черта, которая разграничивает микрорайоны и кварталы от площадей и улиц.
- Разграничение на генплане отмечалось красным цветом, но с момента принятия Градостроительного кодекса под красной линией понимается не межа между кварталами и улицами, а условное разграничение территорий для общего пользования, участков в личной собственности и специальных, отведенных для строительства коммуникаций.
Застройка участка на даче
На каком расстоянии от красной линии можно строить дом, определяется не только дистанцией от уже построенного объекта. Например, детских площадок, проездов, уже построенных общественных или образовательных зданий.
Необходимо ознакомиться с генпланом населенного пункта и узнать о предполагаемом строительстве электрических или транспортных коммуникаций. Местные власти не обязаны уведомлять собственников о своих строительных планах. Поэтому может существовать проектная КЛ, отображенная только на генеральном плане.
СП градостроительства определяет местоположение КЛ, руководствуясь несколькими важными факторами. Это генеральный план с существующими и запроектированными объектами, схемами инженерно-технических коммуникаций, как уже построенных, так и запланированных в будущем.
Дом можно строить и зимой
На определение расстояний влияют не только строительные правила, но и объект, который располагается за ней, или предполагаемый тип строительства в проекте. Например, школа или детский сад, дорога, магазин, трубопровод и прочие варианты.
Границы красных линий застройки
Красная линия застройки – это условная межа, которая устанавливается между общественной территорией или важными объектами и проводимым строительством. Неважно, идет ли речь о возведении частного дома, здания многоквартирного и многоэтажного для проживания граждан или офисного.
Критерием для установки красной границы застройки служит красная линия улицы. Обозначение границы на утверждаемом проекте предусмотрено и для реконструкции, перестройки, достраивания к уже имеющемуся объекту.
Как и в случае с постройкой ИЖС, устанавливается забор, обеспечивающий безопасность граждан и отмечающий красную линию застройки, соответствующую утвержденному строительному плану.
Нормы расположения строений на участках в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП) и СанПиН
Нормой может считаться и дислоцирование вдоль КЛЗ, и предусмотренный проектом отступ. Это утверждается при согласовании строительства, и нарушать уже определенные нормы недопустимо.
Расстояние от линии застройки до красной линии
СНиП регламентирует размещение зданий и сооружений как постройку, в которой непременно учитывается уже имеющийся проект и красные линии, которые определены в данном населенном пункте.
Нормы застройки между индивидуальными деревянными многоэтажными домами
В нем указывается, сколько метров должно быть, чтобы могла проехать пожарная машина. Также учитывается имеющаяся сеть инженерно-технических коммуникаций, особые объекты. Дистанцирование от них обязательно при постройке жилого дома, и он строится с обязательным отступом.
Жилое здание отступает от красной линии дороги не менее 5 метров, от переулка не менее 3 м.
Так же происходит, когда строится индивидуальный дом. Согласно СНиП он должен отстоять от межи соседнего участка и красной линии улицы на том же трехметровом расстоянии. Несоблюдение установленных норм, произвольная застройка индивидуальной земельной собственности могут легко вылиться в судебную тяжбу или снос после ее разрешения.
Нормы размещения дома относительно дороги в СНТ и ИЖС согласно СНиП (СП)
Итак, от соседнего участка частный дом по нормам СНиП (СП) должен находиться не ближе, чем в 3 метрах. Хозпостройки – на расстоянии от 1 до 4 метров от земельного участка соседей. От дороги отступ хозпостроек должен быть равен 5 метрам, от проезда или переулка – 3 метрам.
Линия застройки должна отстоять по нормам СП на расстоянии не менее 2 метров и более от любых других красных линий.
Расстояние от красной линии до жилого дома
Расстояние от дома до красной линии, согласно нормам СНиП, отражено сразу в нескольких нормативных документах – Градостроительном и Земельном кодексах, Постановлениях Госстроя и Приказе Минрегиона № 849. В 2019 г. были приняты дополнения к уже существующим правилам. Связаны они с разрешением строительства в СНТ капитальных домов для проживания.
Схема расположения построек на участках в СНТ и ИЖС согласно нормам СанПиН и СНиП (СП)
Поэтому лучше придерживаться существующих требований:
- в частном секторе, к которому условно теперь можно отнести и территорию СНТ, жилое строение не может располагаться ближе чем на три метра к красной линии застройки;
- отступление от правила допускается только тогда, если в здании есть на первом этаже помещения, используемые как общественные, даже если это переоборудованная квартира – такое строение может выноситься на край КЛ;
- во всех остальных случаях дистанция от красной линии зависит от расположения дома на улице.
Удаленность от забора соседей при застройке земельного участка
Если зафиксировано нарушение нормы расстояния не только для дома, но и для ограждения участка, выходящего на чужую территорию, такую постройку не удастся приватизировать из-за имеющегося разногласия с требованиями Земельного кодекса. В самом негативном сценарии такое строение может быть подвергнуто сносу.
Красная линия при строительстве многоэтажного жилого дома
Определяется по градостроительному плану, в котором четко разграничены территории, запретные для проведения строительства. В нем должно быть указано и планирование новых объектов, и элементы инфраструктуры, которые уже имеются в наличии.
Многоэтажный дом в городе
Многоквартирный дом должен отступать от проезжей части не менее чем на 5 м, при условии, что в первом здании находятся только жилые помещения. Это регламентируют правила жилищного строительства. От тротуара отступ может быть уменьшен, но минимальный не может составлять менее 4 метров.
Красная линия при строительстве индивидуального дома
Определяется в индивидуальном порядке, потому что стандартной схемы расположения не существует. У каждого частного землевладения может быть вариативная дислокация по отношению к общественным территориям, коммуникациям.
Пожарные отступы между частными жилыми зданиями
Единственное четко определенное требование – противопожарное расстояние. Оно зависит от материала стен, а строительство гаража и подсобного помещения можно производить в метре от установленного ограждения. Противопожарное расстояние может зависеть и от расположения колодца, доступности пользования им в случае пожара.
Минимальные противопожарные расстояния между домами
Дистанции стандартно определяются типом материала, из которого производится застройка. Камень, кирпич, бетон позволяют сократить дистанцию до 6 метров, но при условии, что проведены контрольные мероприятия.
Нормативы противопожарных дистанций при застройке
Если в постройке использованы огнестойкие материалы, однако имеются деревянные перекрытия, то дистанция требуется на два метра больше. Здания, полностью построенные из легковоспламеняющихся материалов, не могут располагаться ближе друг к другу, чем на 15 м.
Расстояние от красной линии до дороги
Дистанция определяется типом дороги, вдоль которой располагается фасадная часть строящегося дома. Если она выходит в переулок или на проезд, достаточно 3 м. Более оживленное движение, а точнее если это дорога, предполагает 5 м. До места разворота для транспорта на дороге, например, в сельской местности, может ограничиваться 5 метрами.
Схема отступов от застройки домов до дороги и проулка для города и сельской местности
Более высокие требования к дистанцированию не выдвигаются в условиях крупного города или мегаполиса, где распространенное явление – оживленная дорога или автотранспортная магистраль.
В этом случае жилая постройка удаляется не только по противопожарным, но и по санитарным соображениям. Данные нормы совпадают.
Коттеджный поселок в деревне
Расстояние от дороги до красной линии определяется по уровню загазованности воздуха, интенсивности автомобильного движения и количеству полос. Однако не может быть менее 5 метров от дома до красной линии.
Красная линия на земельном участке в 2021 году: как перенести, значение
Чтобы построить дом или любой другой объект, необходимо получить разрешение от Администрации. Это касается даже собственников земельных участков. Казалось бы, каждый на своей земле где хочет, там и строит. А после завершения строительства подают в суд на узаконивание постройки. Такой способ намного проще, чем посещение различных инстанций для получения разрешения.
Если постройка никому не мешает, у соседей, коммунальных служб, Администрации нет претензий, то суд, конечно же, удовлетворит иск. Но на практике случается, что суд отказывает в узаконивании и выносит решение о сносе или переносе строений из-за расположенных красных линий.
В статье рассмотрим, что означает красная линия земельного участка на проектах и планах территории, на что она влияет и чем грозит нарушение этих линий.
Что такое красная линия
Первая статья Градостроительного кодекса (далее – ГрК РФ) дает определение красным линиям (далее – КЛ).
Важно, что законодатель выделяет красными линиями не только существующие границы, но и планируемые.
Иными словами, КЛ обособляются участки, на которых будут или уже расположены публичные объекты от остальных наделов индивидуального пользования. Общественными объектами являются, улицы, дороги, скверы, парки, линии электропередач, трубопроводы и прочие аналогичные сооружения.
Помимо ГрК РФ, при определении понятия красная линия стоит опираться на РДС 30-201-98 «Инструкцию о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации». В ней указано, что КЛ отграничиваются кварталы, микрорайоны и другие элементы планировочной структуры от улиц, проездов, площадей.
На картах часто эти линии пересекают как государственные, так и частные участки. Такое явление называется наложением границ.
Наложение границ встречается при пересечении двух смежных участков. В этом случае между соседями может возникнуть спор (читайте: что делать, если сосед захватил часть земли?). Если фактические границы вашего участка не соответствуют данным на кадастровом плане, напишите нашему юристу в чат справа. Он расскажет, как решить проблему быстро без финансовых затрат.
Пример расположения красных линий предоставлен на фото ниже, где видно, что КЛ обособлен участок для инженерной инфраструктуры, а на второй картинке выделен участок для индивидуальной застройки.
Как упоминалось выше, КЛ выделяются не только существующие объекты, но и те, которые находятся только в процессе планирования. То есть фактически они существуют только на бумаге. Собственникам, узаконивающим постройки через суд, стоит помнить об этом.
Ведь органы власти не обязаны уведомлять граждан о планирующемся проведении электросетей, водопровода или газа.
Поэтому судья при рассмотрении ходатайств и заявлений Администрации опирается на то, что собственники должны самостоятельно следить за такими изменениями, и оставляет иск без удовлетворения.
Помните, каждый случай уникален. Прежде чем обращаться в суд для узаконивания постройки и начинать споры с местными органами власти, проконсультируйтесь с юристом. Для этого напишите в чат справа. Специалист по земельным вопросам бесплатно ответит на интересующие вопросы и поможет найти правильное решение возникшей проблемы.
Что касается вопроса о влиянии КЛ, то закон говорит о том, что в переделах этих линий запрещено возводить объекты капитального строительства, кроме тех, которые указаны в местных регламентах (например памятники).
Также дома или другие постройки должны располагаться на определенном расстоянии от места прохождения КЛ.
Расстояние устанавливается в соответствии со Сводом правил градостроительства и зависит от многих факторов:
- тип объекта строительства;
- материал стен;
- тип объекта за красными линиями (проезд, улица, парк, водопровод, газ и т. д.).
Есть другие особенности расчета, которые влияют на расстояние. Поэтому важно перед началом строительства ознакомиться с прохождением КЛ и получить разрешение «по всем правилам».
Посмотреть красные линии можно практически в любом документе, содержащем схематическое изображение местности. К таким относятся:
Получить эти документы можно в Росреестре или в отделе архитектуры Администрации. Также доступна онлайн версия кадастровой карты на сайте Росреестра.
Ответственность за нарушение красной линии
При строительстве дома или любой другой недвижимости важно обращать внимание на КЛ и не нарушать их. Выступ за такие линии всегда означает административное правонарушение. И в соответствии с КоАП РФ ст. 7.
1 такое деяние признается самовольным занятием территории. В этом случае размер штрафа зависит от кадастровой стоимости и категории нарушителя. Варьируется он от 1 до 3%.
А если кадастровая стоимость не определена, а такое бывает редко, то от 5000 до 200000 р.
На практике красные линии могут находиться и внутри участка. Например, через участок проходит газопровод. Над ним категорически запрещено возводить даже объекты некапитального строительства. Соблюдать такие нормы следует не только из-за штрафов, но и исходя из соображений безопасности.
Конечно, если планируется строительство, то нарушения КЛ можно избежать.
Но как быть, если дом стоит несколько десятков лет и выяснилось, что красная линия проходит через здание, или забор стоит за пределами границы? Суды часто сталкиваются с подобными ситуациями, но не все иски подлежат удовлетворению. Причины могут быть самыми разными. Однако в некоторых случаях можно перенести или отменить красную линию на земельном участке.
Согласно РДС 30-201-98 (Инструкции о проектировании КЛ) органы местного самоуправления могут скорректировать существующие линии.
Но это возможно только если расположение КЛ значительно нарушает права граждан и организаций.
А если был произведен самозахват территории, то можно арендовать у государства (подробнее о том, как арендовать у государства землю) захваченную территории или приватизировать ее.
Для того чтобы подать исковое заявление, требуется собрать много документов и оплатить госпошлину. Но и в этом случае в рассмотрении иска могут оказать. Есть возможность получить консультацию специалиста «здесь и сейчас» бесплатно. Напишите в чат справа, и юрист ответит на все возникшие вопросы и поможет написать юридически грамотное заявление и подготовиться к судебным спорам.
Судебная практика
Положительным примером о переносе красной линии и сохранении прав на недвижимость может послужить дело, рассмотренное в Московском районном суде г. Калининграда.
Из материалов дела видно, что истец несколько лет пользовался ЗУ и расположенным на нем домом. В 2006 г. произвел реконструкцию дома – построил мансарду. Оформил дом и участок в собственность. Однако в 2015 г.
выяснилось, что расстояние от КЛ до мансарды составляло менее 5 метров. И от органов власти поступило требование о сносе самовольной пристройки.
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что КЛ была проведена в 2009 г. Данные с ЗУ не учитывались. Истец подавал в Администрацию заявление о переносе КЛ, но получил отказ.
Истец просил суд рассмотреть заявление и сохранить право собственности на дом и пристройку.
Поскольку реконструкция была проведена с целью улучшения жилищных условий, не несет угрозы жизни и здоровью, а также не нарушает прав третьих лиц, иск был удовлетворен.
Что такое пятно застройки частного дома
Пятно застройки — это площадь строения, спроецированная на поверхность земли. Кроме строения основного назначения, в пятно застройки также входят места для хранения автомобилей, подвалы, и другие заглубленные зоны.
Определение площади пятна застройки является необходимым условием для планировки всего земельного надела.
Например, при известных габаритах планируемого подвального помещения и его глубины, можно заранее узнать объём предстоящих земляных работ, количество грунтов, которые будет необходимо извлечь из котлована при строительных работах.
Экономический расчёт данных операций необходим, т. к. они входят в смету расходов наряду с прочими строительными затратами. Контур фундамента здания располагают на чертеже земельного участка именно в том месте, где оно будет возводиться с учетом расположения по сторонам света.
Такой способ планирования участка позволяет:
• сэкономить деньги на обогрев или охлаждение дома;• использовать при строительстве оптимальное количество теплоизолирующих материалов в стенах;• сделать комнаты в доме более светлыми;
• правильно спланировать конструкцию дома.
Помимо экономической целесообразности, планирование пятна застройки позволяет Вам получить более черкую картину того, как обустроить участок максимально комфортно и сделать проживание в своем доме действительно приятным, ведь земельные участки все-таки имеют ограниченный размер и нужно использовать каждый его метр по прямому назначению, с пользой для себя и членов Вашей семьи.
При планировании пятна застройки нужно учитывать правило: дом должен быть расположен не менее чем в 3-х метрах от всех границ участка, за исключением границы, которая проходит около дороги. Расстояние от дороги должно составлять не менее 5-ти метров.
Учитывая среднюю длину автомобиля 4-5 метров, необходимо отступить от дороги как минимум на 7 метров, чтобы обеспечить себе достаточно места, чтобы можно было без проблем припарковать машину, был удобный обход и чтобы Вы не чувствовали впоследствии дискомфорта, если есть необходимость выгрузить что-либо из багажника.
Если позволяет участок, мы рекомендуем размещать дом ближе к северо-восточному углу. Это оптимальное положение по сторонам света, при котором солнце озаряет большую часть участка в наиболее активное время — вторую половину дня и вечер.
Если мы располагаем дом таким образом, Вас не будет раздражать интенсивный солнечный свет по утрам.
Дети будут играть днем на солнечной стороне участка, а вечером, когда взрослые люди возвращаются с работы с желанием отдохнуть, оно еще долго будет радовать их своими лучами.
Террасу также лучше размещать с южной привязкой. Обычно, выход на терасу планируется из гостиной и, если сделать в ней панормные окна, естественный солнечный свет, проникающий в помещение будет дополнительно прогревать его, положительно влияя на уровень теплового комфорта. Предпочтения.
однако, у всех разные и некоторые люди не любят испытывать на себе обилие солнца, предпочитая находиться в прохладной тени. В этом случае, планирование пятна застройки, может быть совершенно другим.
Однако, в условиях нашего климата, когда солнечного света, особенно в зимнее время года, сильно не хватает, мы рассматриваем северо-восточное расположение как предпочтительное.
Важно не только сориентировать по сторонам света весь дом, но и спланировать, как будут располагаться на участке растения, кустарники, деревья, малые архитектурные формы (бани, беседки, террасы).
Это позволит создать гармоничный ландшафт участка, обеспечить лучшие условия для зеленых посаждений, улучшить микроклимат участка и создать продуманный и функциональный ансамбль из всех сооружений в целом.
Пятно застройки
Советы юристов (обновлено 18.03.2021)
1) В ответ на наше уведомление о планируемом строительстве мы получили «Уведомление о соответствии [. ] и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства [. ] на земельном участке». Однако пятно планируемой застройки, на которую получено разрешение, не соответствует пятну, указанному в ГПЗУ. Можно ли строить в таком случае?
2) Получено рус, сделан гпзу. Но в нем нет пятна застройки. Участок расположен частично в водоохранную зоне. В егрн это указано. И рядом есть дот, который является окна. Про него в егрн ничего не сказано. Вопрос-можно ли строить дом? Еще раз запросить гпзу?
Павильон для частного дома
3) У меня разрешение на строительство от 2014 года с мин. отступами от границ соседей и дом в 3 этажа 600 кв.м. Но я построила дом в 2 этажа и 200 кв.м.. Из пятна разрешенной застройки не выходила, т.е. дом в разрешенном пятне застройки. ВОПРОС, смогу ли я зарегистрировать имеющейся дом, площадью и этажностью меньше чем в разрешении? Что для этого нужно?
4) Могут ли обязать демонтировать витражные группы по центральному и баковому фасаду нежилого помещения вышедшее за пятно застройки и чем это грозит.
5) Получили участок в Калининграде, как многодетные. Участок-роща из 50 больших деревьев. По постановлению нашего местного правительства — разрешение на спил платное, даже под пятном застройки. Спилить все деревья — около 500 000 руб. Только разрешение! Правомочны ли такие законы?
Что значит пятно застройки
Строительство домов не может происходить в свободном режиме, даже если земля оформлена в собственность. Более того, без полного владения землей о постройке думать нельзя. Именно поэтому всегда необходимо помнить о таком моменте, как пятно застройки, которое очень важно при определении площади дома и его основных стен, которые никак не должны совпадать с результатами межевания.
Что такое пятно постройки
Нередко у собственников земельных участков возникают проблемы при строительстве. Трудности чаще всего связаны с тем, что не каждый человек понимает, что собой представляет пятно постройки, которое имеет значение для правильно возведения сооружения. Итак, подобное пятно представляет собой участок, который определяет по границы заложенного под строительство фундамента.
Размер дома, который специализирован под грунт, то есть под строительство, будет как раз являться таким пятном.
При этом оно имеет два основных размера, которые позволяют определить конкретную площадь дома:
- глубина территории под строительство, которая обозначается красной линией;
- ширина территории под строительство, которая определяется по фасаду.
Для того чтобы понять, какая будет площадь, а соответственно, и само пятно постройки, данные показатели нужно перемножить.
Определить площадь застройки до начала строительных работ очень важно, так как это позволит точно отразить схему сооружения на плане и чертежах. Также это позволяет понять объём предстоящей работы.
Основной особенностью пятна застройки является то, что оно отражает контур участка, того фундамента, который закладывается как основа. И определять размеры такого пятна самостоятельно нельзя.
Точнее сказать, площадь дома может быть выбрана собственником, но определенные правила об отступе от границ и отметок межевания определяются уполномоченным органом и фиксируются в соответствующих документах.
Характеристики проекта застройки
Формируя проект, важно учитывать основные характеристики, которыми должны обладать сооружения. Они также будут зависеть от пятна постройки, определяясь за счёт него.
Более того, сформированный проект должен полностью соответствовать тем требованиям, которые устанавливаются строительными правилами и нормами:
- Площадь. Необходимо учитывать как площадь всего строения, так и ту, что предназначена для жилья. Они не всегда совпадают. В случае с домами показатель жилой площади не очень важен и носит исключительно справочный характер. Общая же площадь в первую очередь важна для того, чтобы правильно определить расположение пятна застройки и учесть все отступы от границ.
- Типы этажей в доме. Насчёт их количества в частных домах есть ограничения, а именно возможно возведения лишь четырех этажей. Однако нормы предполагают и иные уровни, которые имеют четкие характеристики. Это может быть цокольный этаж, мансарда или же подвал.
- Количество комнат и санузлов. В этом вопросе нет ограничении, за исключением размещения некоторых стен строений, о которых говорят нормы и правила строительства.
- Габариты. Эта характеристика относится непосредственно к пятну постройки. Именно тут и будут отражены главные показатели – ширина и глубина постройки. Определить их можно за счёт красной линии. Ширина проходит вдоль неё, соответственно, глубина перпендикулярно. Именно такая красная линия является основным отступом при строительстве и формировании пятна постройки.
Пристройка веранды ко входу дома
Это не единственные характеристики, которые должны быть учтены при строительстве дома. Определяя пятно постройки ещё на этапе проектирования, необходимо также подумать о внутренних водах, которые есть на участке, местах для бассейнов, о совмещённых домах и многом другом.
Каждая характеристика должна соответствовать Строительным правилам и нормам, положения которых регулярно обновляются. Несоблюдение установленных правил будет считаться нарушением закона.
Строительство дома считается более удобным вариантом по сравнению с квартирой, так как позволяет сэкономить деньги и обеспечить достаточную площадь помещения. Говоря же о площади пятна постройки, которая и будет являться основой при строительстве дома, лучше всего определять на схеме размеры больше на пару метров, так как в процессе работы многое может измениться.
Расположение дома на участке
Определённое заранее место, где будет находиться дом, можно считать пятном застройки. То есть фактически оно и есть выбранное расположение дома.
При этом устанавливая необходимое место, всегда важно учитывать, что участок, предназначенный для строительства, уже определён градостроительной документацией.
При этом данный факт не лишает хозяина земли права определить расположение пятна застройки по своему усмотрению, главное – без нарушений СНиПов.
Однако бывают ситуации, когда градостроительные документы не были приняты для конкретного участка, тогда нужно будет привлекать специалистов, которые и помогут определить расположение дома, уделяя внимания основным моментам:
- Красная линия. Это первое, на что обратят внимание специалисты. Такие линии помогают определить ширину и глубину пятна застройки, а также они являются ориентиром при определении расстояния отступа. Определяют красную линию улиц и проездов. В первом случае отступ равен пяти метрам, а во втором – трём.
- Санитарные и бытовые нормы. Речь идёт о том расстоянии, которое должно быть соблюдено с учётом расположения соседского участка. Вариантов несколько: если это усадьба, то три метра, если сельхозсооружение, то четыре метра, если это стволы то либо четыре метра, либо один, в зависимости от их толщины, а также если есть кустарники, то отступ равен одному метру.
- Нормы пожарной безопасности. Здесь роль будет играть материал, который используется для строительства. Расстояние должно быть соблюдено в этом случае между самими домом и хозяйственными постройками. Если материал бетон, камень или кирпич, то около восьми метров, если дерево, имеющее защиту специальными веществами, то также около восьми метров, если же материал простая древесина, то не меньше десяти метров.
Наличие плана строительных работ – обязательное условие, в противном случае возведение дома не будет законным. Соответственно, привлечение специалистов необходимо в случае отсутствия градостроительной документации.
Если же проблем с документацией не было, возможно, она была предоставлена сразу при приобретении участка в собственность, то приступать к строительству можно в любое время. Достаточно лишь ориентироваться на показатели в документах при формировании плана и схемы пятна постройки.
Нахождение дома за пределами пятна постройки
Главным нормативным документом, на который нужно опираться при определении пятна застройки, является свод Строительных правил и норм. Также способом регулирования могут быть и градостроительные документы. Они в большинстве случаев выдаются при приобретении участка в полное владение и планировании строительных работ. Также их могут выдать специалисты.
В некоторых ситуациях собственники допускают нарушения предписаний документов по градостроительству. То есть они выходят за рамки той территории, что была отведена под пятно застройки.
Рекуператор для частного дома с охлаждением
Данные действия считаются нарушениями СПиН и могут повлечь за собой некоторые негативные последствия:
- изменение дома, то есть его перестройка и подгон под установленные границы;
- снос, в некоторых ситуациях возможен только такой выход;
- штрафы, предусматриваемые за нарушение СПиН.
Любой результат создает необходимость перепланировки строительных работ, а также определения новых границ и площадей пятна застройки.
Все нарушения рассматриваются исключительно судом. Только на основании судебного решения можно снести дом или изменить его строение.
Таким образом, пятно постройки – основное понятие, которое необходимо определять еще на начальном этапе строительства. Оно означает площадь, на которой будет располагаться фундамент под дом. При этом необходимо точно определять красные линии, позволяющие установить размер отступа и избежать нарушения СНиПов.
Строительство: как получить одобрение администрации
Краткое содержание:
Многие собственники земельного участка не подозревают, что прав собственности недостаточно, чтобы эффективно использовать свой участок для строительства. Сегодня мы рассмотрим те требования местной архитектуры, которые необходимо соблюдать, если вы хотите добиться административного досудебного разрешения на строительство дома.
Межевание земельного участка
Для административного одобрения земельный участок, на котором вы хотите начать строительство, должен быть с уточненными границами, чтобы администрация смогла определить удаленность вашего дома от установленных границ.
Градостроительный план земельного участка
Градостроительный план земельного участка – это некий паспорт земельного участка, который изготавливается архитектурой на ваш отмежеванный участок с указанием всех его данных:
виды разрешенного использования, виды запрещенного использования, запретные и санитарные зоны, красные линии и самое главное – пятно застройки, где можно строить дом!
В случае наличия санитарной зоны, красной линии, выхода за пятно застройки администрация в одобрении будущего строительства откажет!
Что такое пятно застройки?
Пятно застройки – это границы, в которых можно строить дом. Это по 3 метра отступа от каждой границы вашего участка, а еще 6 метров отступа (!) от ближнего соседского дома (жилого), что называется пожарным разрывом.
Для того чтобы отойти от этих границ, если такое пятно для вас узкое, можно написать заявление в архитектуру на отклонение от предельных параметров. Однако тут начинаются чудеса.
Ведь не всегда возможно отступить от соседа на 6 метров. При обращении некоторых граждан на отклонение от пожарного пятна не на 6 метров, а допустим на 5, они получают разрешение, но потом, когда они радостные бегут получать разрешение уже на строительство, им опять дают отказ!
Как понять этих чиновников, не знаю!
Проект внешнего облика
В городах с историческим значением необходимо согласовывать внешний облик вашего дома с Министерством культуры. Вернее это согласование проведет архитектура, куда вы обращаетесь за разрешением на строительство, поэтому такой проект нужно приложить к пакету документов.
И пусть вы ругаете чиновников, которые не ремонтируют старые дома, а ваш участок стоит среди трущоб и развалюх, все равно надо делать такой проект.
Уведомление о начале строительства
С прошлого года законодатель изменил порядок одобрения будущего строительства. Теперь не нужно получать разрешение на строительство, но нужно заполнить и подать уведомление о начале строительства.
Категории земель
не на всякой категории земель можно строиться. И пусть ваш участок «для садоводства» или «для строительства индивидуального жилого дома», но наличие категории земель, например Ж 3 – «земли многоэтажной застройки» или Ц 4 – «для размещения объектов научного назначения» или «зона сельскохозяйственного назначения», ставит барьер на пути административного узаконения.
Всем нарушающим данные условия милости просим в судебный порядок узаконения домов.
Планирование пятна застройки, расположение по сторонам света
Пятно застройки — это площадь строения, спроецированная на поверхность земли. Кроме строения основного назначения, в пятно застройки также входят места для хранения автомобилей, подвалы, и другие заглубленные зоны.
Определение площади пятна застройки является необходимым условием для планировки всего земельного надела.
Например, при известных габаритах планируемого подвального помещения и его глубины, можно заранее узнать объём предстоящих земляных работ, количество грунтов, которые будет необходимо извлечь из котлована при строительных работах.
Экономический расчёт данных операций необходим, т. к. они входят в смету расходов наряду с прочими строительными затратами. Контур фундамента здания располагают на чертеже земельного участка именно в том месте, где оно будет возводиться с учетом расположения по сторонам света.
Такой способ планирования участка позволяет:
- • сэкономить деньги на обогрев или охлаждение дома;• использовать при строительстве оптимальное количество теплоизолирующих материалов в стенах;• сделать комнаты в доме более светлыми;
- • правильно спланировать конструкцию дома.
- Помимо экономической целесообразности, планирование пятна застройки позволяет Вам получить более черкую картину того, как обустроить участок максимально комфортно и сделать проживание в своем доме действительно приятным, ведь земельные участки все-таки имеют ограниченный размер и нужно использовать каждый его метр по прямому назначению, с пользой для себя и членов Вашей семьи.
При планировании пятна застройки нужно учитывать правило: дом должен быть расположен не менее чем в 3-х метрах от всех границ участка, за исключением границы, которая проходит около дороги. Расстояние от дороги должно составлять не менее 5-ти метров. Учитывая среднюю длину автомобиля 4-5 метров, необходимо отступить от дороги как минимум на 7 метров, чтобы обеспечить себе достаточно места, чтобы можно было без проблем припарковать машину, был удобный обход и чтобы Вы не чувствовали впоследствии дискомфорта, если есть необходимость выгрузить что-либо из багажника.
Террасу также лучше размещать с южной привязкой. Обычно, выход на терасу планируется из гостиной и, если сделать в ней панормные окна, естественный солнечный свет, проникающий в помещение будет дополнительно прогревать его, положительно влияя на уровень теплового комфорта. Предпочтения.
однако, у всех разные и некоторые люди не любят испытывать на себе обилие солнца, предпочитая находиться в прохладной тени. В этом случае, планирование пятна застройки, может быть совершенно другим.
Однако, в условиях нашего климата, когда солнечного света, особенно в зимнее время года, сильно не хватает, мы рассматриваем северо-восточное расположение как предпочтительное.
Важно не только сориентировать по сторонам света весь дом, но и спланировать, как будут располагаться на участке растения, кустарники, деревья, малые архитектурные формы (бани, беседки, террасы).
Это позволит создать гармоничный ландшафт участка, обеспечить лучшие условия для зеленых посаждений, улучшить микроклимат участка и создать продуманный и функциональный ансамбль из всех сооружений в целом.
Комплексное планирование участка
Рекомендации для участков с высоким уровнем грунтовых вод
Поделится статьей:
Красные линии – вид градостроительных ограничений для земельных участков и регулятор застройки поселений
Содержание
Линии градостроительного регулирования
Строительство на земельных участках (ЗУ), как понятно, ведётся не в произвольном порядке. На территориях, предназначенных по зонированию для жилой застройки нельзя размещать производственные здания, а в сквере – частную хозяйственную постройку.
- К требованиям градостроительных регламентов правил землепользования и застройки (ПЗЗ) плюсуются ограничения, определяющие зоны, в которых может вестись строительство, и те, где оно запрещено.
- Для отображения таких зон в материалах территориального планировании территорий городских и сельских поселений используется комплекс условных линий (границ) градостроительного регулирования.
- Все линии градостроительного регулирования:
- устанавливаются в процессе соответствующего проектирования
- утверждаются органами федеральной или региональной власти
- ставятся на кадастровый учёт
- обладают правовым статусом
Соблюдение их назначения строго обязательно для правообладателей, земельные участки которых оказались затронутыми такими линиями.
Состав линий градостроительного регулирования
- красные линии (КЛ) – границы территории общего пользования и улично-дорожной сети, выделенной из остальной части территории города
- красная линия – это условная межа, которая проходит между любой общественной территорией (улицами, проездами, площадями, а также между линейными объектами (ЛЭП, ЛС, трубопроводами, автомобильными трассами, линиями ж/д сообщения и т.д.) и той зоной, где ведётся строительство
- КЛ устанавливает запрет на строительство в своих пределах и на выступ ОКС за свои пределы
- линии регулирования застройки – условные линии, устанавливающие границы застройки при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красных линий или от границ земельного участка (ЗУ):
- фиксируют на участке «пятно застройки», за пределами которого возводить строения запрещено
- отступ застройки – расстояние между КЛ или границей ЗУ и стеной здания, строения, сооружения:
- определяется градостроительными нормативами
- синие линии – границы акваторий рек, а также существующих и проектируемых открытых водоёмов
- жёлтые линии – максимально допустимые границы зон возможного распространения завалов жилой и общественной застройки категорированных городов, промышленных, коммунально-складских зданий, расположенных – вдоль городских магистралей устойчивого функционирования на территории категорированных городов:
- категорированный город – административные центры областей, города, в которых имеются 10 и более организаций (объектов), категорированных по Гражданской обороне, и города, имеющие радиационно- и химически опасные объекты, при авариях на которых в зоны заражения радиоактивными и сильно действующими ядовитыми веществами попадает 50% населения (территории) города и более
- границы технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций – территорий, предназначенных для обеспечения обслуживания и безопасной эксплуатации наземных и подземных транспортных и инженерных сооружений и коммуникаций
- полосы отвода автомобильных дорог – территорий, занятых автомобильными дорогами, их конструктивными элементами и дорожными сооружениями
- полосы отвода железных дорог – территорий, предназначенных для размещения существующих и проектируемых ж/д путей, станций и других построек
- не допускается строительство зданий и сооружений, не имеющих отношения к эксплуатации ж/д транспорта
- границы территорий объектов культурного наследия (памятников, ансамблей и достопримечательных мест) – границы ЗУ, непосредственно занимаемых памятниками, и связанные с ними исторически и функционально
- границы зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) – установленные на основании проекта зон охраны в соответствии с требованиями сохранения объектов культурного наследия, утвержденные с определенным режимом содержания в установленном порядке границы:
- охранных зон
- зон регулирования застройки
- зон охраняемого ландшафта
- границы историко-культурных заповедников – установленные на основании историко-культурного опорного плана (или иного документа) и утвержденные в соответствии с действующим законодательством границы историко-культурного заповедника (достопримечательного места, представляющего собой выдающийся целостный историко-культурный и природный комплекс)
- границы охранных зон особо охраняемых природных территорий – границы зон с ограниченным режимом природопользования, устанавливаемые в особо охраняемых природных территориях, участках земли и водного пространства
- границы территорий природного комплекса, не являющихся особо охраняемыми – территорий:
- городских лесов и лесопарков
- долин малых рек
- парков, скверов
- озеленённых и лесных территорий
- объектов спортивного, медицинского, специализированного и иного назначения
- резервных территорий, предназначенных для воссоздания утраченных или формирования новых территорий природного комплекса
- границы озеленённых территорий, не входящих в природный комплекс городских округов и поселений:
- границы участков внутриквартального озеленения общего пользования и трасс внутриквартальных транспортных коммуникаций
- границы водоохранных зон – территорий, прилегающих к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, на которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иных видов деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления и истощения водных объектов, а также сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира
- границы прибрежных зон (полос) – территорий внутри водоохранных зон, на которых в соответствии с Водным кодексом РФ вводятся дополнительные ограничения природопользования:
- в границах прибрежных зон допускается размещение объектов, перечень и порядок размещения которых устанавливается Правительством РФ
- границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения – границы зон I и II пояса, а также жёсткой зоны II пояса
- границы санитарно-защитных зон – территорий, отделяющих промышленные площадки от жилой застройки, рекреационных зон, зон отдыха и курортов
Красные линии – вид градостроительного ограничения
Красные линии (КЛ) – один из видов градостроительных ограничений:
- это проектные линии, применяемые для обеспечения порядка при строительстве/реконстукции в населённых пунктах
- в градостроительной документации обозначают существующие, планируемые (вновь образуемые) границы территорий общего пользования и границы территорий, занятых линейными объектами, или предназначенных для их размещения – отделяют участки различного назначения от существующих или планируемых:
- границ территорий общего пользования
- границ территорий, занятых линейными объектами
- влияют на формирование земельных участков и их использование и застройку
- устанавливают расстояние от самой линии до мест, где будет происходить строительство:
- такие места находятся за пределами красных линий
- имеют запретительный характер, так как устанавливают зону, в границах которой строительство запрещается
К территориям общего пользования, которыми пользуется неограниченный круг лиц, относятся:
- площади
- улицы {их проезжая часть и тротуары)
- проезды
- земли транспортного назначения, занятые объектами дорожно-мостового строительства:
- путепроводы
- мосты
- туннели
- эстакады
- другие подобные сооружения
- скверы
- бульвары
- набережные
- береговые полосы водных объектов общего пользования
- пляжи
К территориям, занятым линейными объектами, относятся:
- автомобильные дороги
- линии электропередачи (ЛЭП)
- линии связи и линейно-кабельные сооружения
- трубопроводы
- газопроводы
- теплопроводы
- ж/д линии
- другие аналогичные сооружения
Красные линии территорий линейных объектов – границы полос отвода:
- ЛЭП
- ЛС
- автомобильных дорог
- железных дорог
- трубопроводов
- газопроводов
- наземных линий метрополитена
- различных видов скоростного внеуличного транспорта
Земли общего пользования ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность. Земельные участки планируемых территорий общего пользования подлежат резервированию.
Красная линия отграничивает от зон общего пользования и зон линейных объектов не отдельный участок, а блоки земельных территорий. В городских и сельских поселениях она становится «непереступаемой» в плане застройки границей между территорией квартала, микрорайона, других элементов планировочной структуры и улицами, дорогами, проездами, площадями, иными землями общего пользования.
Строящийся объект не должен пересекать красных линий. Строительство на ЗУ во многих случаев должно вестись с установленным отступлением от КЛ.
Разработка проектов красных линий – компетенция органов власти
Красные линии (КЛ) – существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые):
- КЛ разрабатываются, проверяются, утверждаются по решению органов власти в составе проектов планировки территории:
- с учетом правовых и технических характеристик красных линий
- КЛ являются элементом основной части проектов планировки территории
- КЛ отображаются красным цветом на чертеже планировки территории (красные линии)
Проект красных линий подлежит согласованию и утверждению в составе градостроительной документации поселения. Обязательное требование – их соответствие генеральному плану и ПЗЗ. Границы красных линий могут изменяться и отменяться в соответствии с законодательными положениями:
- ГрК РФ (пункт 11 статьи 1, пункт 3 статьи 42)