Теперь не нужно идти в суд для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка. Подать заявление можно в МФЦ, соответствующий федеральный закон вступил в силу 11 августа.
iStock
В Федеральной кадастровой палате надеются, что упрощение процедуры приведет к массовому исправлению кадастровых ошибок. Выявление одной повлечет за собой исправление подобных огрехов у соседей.
Как отличить настоящую публичную кадастровую карту от мошеннической
Примечательно, что руководители бюджетных учреждений в регионах, которые сейчас занимаются кадастровой оценкой недвижимости, будут нести персональную ответственность за ее точное определение.
Если ошибки — они теперь трактуются в пользу собственника — будут очень частыми, то начальникам грозит ответственность вплоть до увольнения. Помимо этого без публичного рассмотрения нельзя будет менять результаты кадастровой оценки, добавляют в пресс-службе.
По словам главы ведомства Вячеслава Спиренкова, все это поможет свести на нет случаи необоснованного завышения кадастровой стоимости при будущих кадастровых оценках.
Кадастровая стоимость — это основа расчета налога на недвижимость. После того как сформирован перечень объектов недвижимости, которые нужно оценить, у местных органов власти есть месяц на то, чтобы оповестить собственников о начале процедуры.
Проводят государственную кадастровую оценку специально созданные в регионе государственные бюджетные учреждения. Сначала готовится предварительный отчет об оценке, который размещается на сайте ГБУ, выполнившего работу.
Этот отчет находится там в течение 60 дней, чтобы собственники недвижимости могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания. Направить их можно напрямую в ГБУ, через портал госуслуг или через МФЦ. Подать замечания необходимо в течение 50 суток.
Если собственник не успел подать свои замечания, то приходилось обращаться в суд или в специальную комиссию по рассмотрению кадастровых споров. Теперь все стало намного проще.
Как снизить кадастровую стоимость
В данной статье мы дадим вам пошаговую инструкцию по снижению кадастровой стоимости, а также рассмотрим следующие вопросы:
- Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?
- Как снизить кадастровую стоимость без суда?
- Какие основания для пересмотра кадастровой стоимости?
- Как узнать кадастровую стоимость?
- Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?
- Каковы сроки рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости?
- Как быстро изменение кадастровой стоимости вступит с силу?
Бесплатная консультация юриста:
Кадастровая стоимость объектов недвижимости является основой для расчета налогов, выкупной стоимости объектов недвижимости, а также ставки аренды недвижимости у государства. Чем выше кадастровая стоимость, тем большую сумму налогов, размер выкупной стоимости недвижимости и ставку аренды придется заплатить.
Процесс оценки кадастровой стоимости возложен на государственные органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, обычно это Росреестр. Формула расчета кадастровой стоимости учитывает лишь ряд факторов, влияющих на ее оценку.
Очень часто это приводит к тому, что кадастровая стоимость участка, дома или квартиры в несколько раз превышает рыночную. Как итог — завышенный размер налогов, который в обязательном порядке платят собственники недвижимости.
Ставка земельного налога — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Например, для большого участка в Подмосковье была определена кадастровая стоимость в размере 1200 руб за м2. После оспаривания нашими юристами кадастровой стоимости в суде удалось произвести переоценку и снизить кадастровую стоимость до 400 руб за м2. Это привело к уменьшению оплачиваемого налога в 3 раза.
Наша обширная практика в области оспаривания кадастровой стоимости показывает, что большинство объектов недвижимости в Москве и Московской области — земельные участки, здания, помещения и квартиры имеют завышенную кадастровую стоимость в 3-4 раза. Встречаются случаи такого превышения в 10 раз! Это значит, что собственники такой недвижимости платят чересчур завышенный размер налогов.
Бесплатная консультация юриста по оспариванию кадастровой стоимости по телефону: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru
Как снизить кадастровую стоимость без суда
Собственники и арендаторы недвижимости, а также иные заинтересованные лица несогласные с текущей оценкой кадастровой стоимости могут оспорить ее как в судебном, так и в досудебном порядке. Первым делом, необходимо понять, есть ли основания для снижения кадастровой стоимости.
Порядок оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости описан в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Законом предусмотрено два возможных основания для пересмотра кадастровой стоимости:
- Указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости (категория, площадь, ВРИ);
- Текущая кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную.
При наличии оснований для изменения кадастровой стоимости собственниками и арендаторами может быть подано соответствующее заявление в Комиссию Росреестра.
Заявление на пересмотр кадастровой стоимости может быть подано в течение 5 лет с момента внесения оспариваемой оценки в ГКН.
Еще статьи по теме «Кадастровая стоимость»:
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция
1. Уточнение текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Узнать кадастровую стоимость недвижимости Вы можете с помощью онлайн-сервиса по этой ссылке. Введите кадастровый номер или адрес объекта недвижимости (не забудьте выбрать сначала категорию недвижимости).
Сравните кадастровую стоимость с примерной рыночной ценой при покупке-продаже подобных объектов недвижимости в этом же районе.
Превышение кадастровой стоимости относительно рыночной более чем на 30% является серьезным основанием для пересмотра кадастровой оценки.
2. Оценка кадастровой стоимости у независимых экспертов-оценщиков.
Обратитесь к независимым экспертам оценщикам или юристам по оспариванию кадастровой стоимости для экспресс-оценки оснований для пересмотра оценки. Если специалисты подтвердят, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, то необходимо заказать услуги оценки кадастровой стоимости.
Нужна оценка недвижимости? Обратитесь к проверенным оценщикам.
Первая консультация — бесплатно. Телефон: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru
3. Подготовка документов и подача заявления в комиссию Росреестра или искового заявления в суд.3
Подготовьте и заполните самостоятельно или вместе с юристом заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Вместе с заявлением необходимо подготовить следующие документы:
- Нотариально заверенные правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.)
- Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости
- Экспертное заключение в отношении отчета о рыночной стоимости (в бумажном и электронном виде)
В течение 7 дней после подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра направляется уведомление о поступлении заявления в органы местного самоуправления, а также собственнику объекта недвижимости.
Срок рассмотрения комиссией Росреестра заявления о изменении кадастровой оценки — 1 месяц.
Решение комиссии может быть оспорено в судебном порядке. В случае пересмотра кадастровой стоимости комиссией Росреестра или судом новые данные передаются в органы местного самоуправления для внесения изменений в реестр. Новая оценка будет учтена для определения размера налогов начиная с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
У Вас остались вопросы? Задайте Ваши вопросы нашим юристам по оспариванию кадастровой стоимости.
Первая консультация — бесплатно. Телефон: +7 (495)798-33-39, e-mail: info@iadvokat24.ru
Если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости
Ведомство сообщило о нововведениях в регистрации имущества граждан
В Росреестре по Тверской области состоялся брифинг и.о. руководителя ведомства Ирины Мироновой.
За последнее время произошло множество изменений, касающихся сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К примеру, изменены сроки предоставления госуслуг по регистрации прав и кадастровому учету. На сегодняшний день общий срок оформления документов составляет 10 рабочих дней вместо 18 календарных, как было раньше.
Регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов (свидетельства о праве на наследство, договоры) теперь осуществляется в течение 3 рабочих дней. Ведомство призывает не попадаться на уловки мошенников, предлагающих ускорение подготовки документов: к примеру, регистрацию договора ипотеки квартиры за 5 дней.
Кроме того, произошло увеличение размеров госпошлины, взимаемой за совершение тех или иных юридически значимых действий. В частности, размер пошлины за регистрацию прав теперь составляет для физических лиц 2 тыс.
рублей (вместо одной), для организаций — 22 тыс. (вместо 15). Госрегистрация договора участия в долевом строительстве обойдется гражданам в 350 рублей, организациям — в 6 тыс., а регистрация ипотеки — в 1 и 4 тыс.
соответственно.
Особое внимание Ирина Миронова уделила презентации новой формы свидетельства о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Теперь свидетельство оформляется на гербовом номерном бланке, исполненном на листе бумаги формата А4. Ранее же выдавался солидный, красиво выглядящий документ розового цвета.
По поводу очевидной экономии в изготовлении бланков в ведомстве отмечают, что сегодня уровень и качество подделок любого рода документов очень высоки.
Поэтому единственным источником получения достоверной информации о принадлежности объекта конкретному лицу является выписка из Единого государственного реестра прав.
Поэтому Росреестр советует перед приобретением недвижимости заказать такую выписку и тогда уже «спать спокойно».
Еще один злободневный вопрос — новый порядок налогообложения объектов недвижимости, которое, напомним, с 2016 года будет осуществляться, исходя из их кадастровой стоимости.
Здесь есть два тонких момента. Во-первых, кадастровая стоимость устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки рыночной стоимости объекта, определенной методом массовой оценки (группирование объектов, имеющих схожие характеристики без учета индивидуальных характеристик).
Понятно, что такой метод априори может содержать в себе погрешности. Во-вторых, в Росреестре подчеркивают, что само ведомство ничего не оценивает, а только обеспечивает раскрытие сведений о кадастровой стоимости.
Заказчиком государственной кадастровой оценки является правительство Тверской области, а исполнителями работ выступают оценщики, выигравшие соответствующий конкурс.
С учетом этих двух факторов, если результаты определения кадастровой стоимости не удовлетворяют заинтересованных лиц, они могут быть оспорены.
Сделать это возможно, подав заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при местном Росреестре.
Для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок оспаривания оценки недвижимости, а физическим лицам предоставляется выбор: либо через Комиссию, либо сразу в суде.
В 2014 году в Комиссию поступило 528 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В пользу заявителей Комиссией принято 124 решения. В 2015 году по состоянию на 18 марта в орган поступило 12 подобных заявлений. По итогам их рассмотрения в пользу заявителей принято 4 решения.
Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно он-лайн: сайт Росреестра (rosreestr.ru), раздел «Справочная информация в режиме on-line», вводим кадастровый номер или адрес интересующего объекта, формируем запрос, выбираем вкладку «Сведения ГКН».
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году
Государственные оценщики обладают ограниченным набором сведений об объекте недвижимости, что зачастую сказывается на массовой оценке (кадастровой).
Кадастровая стоимость некоторых объектов недвижимости существенно отличается от рыночной, так как при ее определении не используется индивидуальный подход.
За последние пару лет процедура установления и изменения кадастровой стоимости претерпела изменения, практика по некоторым нововведениям до сих пор не сформировалась. Рассмотрим в данной статье, как на сегодняшний день оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Кто может оспорить кадастровую стоимость
Подавать заявление на уменьшение кадастровой стоимости вправе заинтересованное лицо, которым является:
- собственник объекта недвижимости;
- арендатор (размер арендной платы за помещения, арендуемые у госорганов, определяется на основании КС, поэтому у арендаторов тоже есть права по обжалованию массовой оценки);
- органы государственной и местной власти в отношении собственного имущества.
Порядок массовой переоценки выглядит следующим образом:
- Орган местного самоуправления (далее – ОМС) решает провести переоценку кадастровой стоимости и назначает исполнителя работ. В соответствии с законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. о кадастровой оценке, ОМС специально для этой цели формирует Федеральное бюджетное учреждение (ФБУ), ответственное за результаты определения КС.
- Исполнитель – ФБУ, получает от органов власти и Росреестра сведения об объектах недвижимости, подлежащих переоценке. ФБУ публикует результаты оценки на предварительном этапе, для ознакомления любыми заинтересованными лицами.
- Местная власть утверждает данные по переоценке.
- Новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН.
- ФНС корректирует налог на имущество в связи с обновленными данными ЕГРН.
Кадастровую стоимость можно изменить:
- после опубликования ФБУ предварительных результатов своей работы в течение срока, утвержденного региональной властью;
- после ее утверждения ОМС в порядке процедуры оспаривания.
Читайте далее, как снизить кадастровую стоимость каждым из этих способов.
Изменение кадастровой стоимости на стадии предварительного опубликования результатов по переоценке
Возможность уменьшения кадастровой стоимости до ее утверждения ОМС введена законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г. Рассмотрение обращений граждан регулируется 21 статьей указанного закона.
Суть проста – не прибегая к более сложному административному или судебному порядку, снизить кадастровую стоимость до начисления налогов по завышенной ставке.
Этот вариант применим, если в отчете о вашем объекте недвижимости, выполненном ФБУ, вы нашли ошибку, приведшую к неправильным расчетам. Ошибкой может быть использованные специалистами ФБУ неверные данные о площади здания или помещения, назначении и т. п.
Данный метод позволяет исключить явную (техническую) ошибку, для выявления которой не нужны специальные знания.
Для того чтобы воспользоваться предварительным пересмотром кадастровой стоимости, нужно:
- выяснить, когда в вашем регионе проводится плановая массовая оценка и отслеживать результаты ее предварительного опубликования на сайте ФБУ, на сайте Росреестра или в официальных изданиях, печатающих местные нормативные акты. Сведения о кадастровой оценке объекта недвижимости будут представлены в форме отчета.
- передать в ФБУ обращение с вашими замечаниями. Можно указать номер страницы отчета, содержащего ошибку, подкрепить свои доводы какими-либо документами. Замечания направьте почтой по адресу ФБУ, либо предоставьте лично.
Предварительные результаты будут доступны для ознакомления в течение срока, установленного местными нормативными актами, но не менее 1 месяца. В этот период вы можете направить в ФБУ письменное обращение.
В результате ФБУ либо пересчитает кадастровую стоимость, либо откажет в пересчете. Кроме того, ФБУ определит, допущенная ошибка является системной или единичной. Если системной, то исправления будут применены ко всем объектам недвижимости с такой же ошибкой, без заявления от правообладателей.
Если у вас есть отчет о рыночной стоимости независимого оценщика, вы можете воспользоваться его данными. Наличие отчета позволит исправить кадастровую стоимость, если она превышает рыночную, независимо от наличия технической ошибки.
Однако в этом случае важным фактором является дата, по состоянию на которую определена рыночная стоимость в отчете независимого оценщика.
Лица, уже оспорившие кадастровую стоимость ранее, не застрахованы от необходимости вновь ее оспаривать. Ведь кадастровая стоимость, как и рыночная – величина непостоянная, поэтому ее значение может и должно меняться.
Использовать одно и то же решение суда или комиссии для снижения кадастровой стоимости дважды, увы, не получится.
Оспаривание кадастровой стоимости после ее утверждения
Для уменьшения КС объектов недвижимости после ее утверждения может понадобиться больше сил и средств, чем на предварительной стадии переоценки.
Варианты снижения результатов кадастровой оценки:
- административный порядок (комиссия);
- судебный порядок.
Документы для пересмотра кадастровой стоимости (ст. 22 закона № 237-ФЗ):
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Документ, подтверждающий право собственности на спорный объект (копия).
- Отчет о рыночной стоимости, в бумажном и электронном виде.
Состав документов для судебного и административного порядка одинаков. Пересмотр КС комиссией будет бесплатным, а для рассмотрения дела в суде понадобится оплачивать государственную пошлину. Основные затраты, которые придется понести собственнику объекта недвижимости, равны стоимости отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком.
В состав комиссии входит по одному представителю от субъекта РФ, органа по защите прав предпринимателей и Росреестра. Общее количество членов должно быть не менее пяти, в составе остальных участников могут числиться представители любых других органов власти, СРО в области оценки, предпринимательских сообществ. Работу комиссии регулирует орган субъекта РФ.
Комиссия в течение 30 дней принимает решение либо об уменьшении кадастровой стоимости до рыночной отметки, либо об отказе, который можно обжаловать в суде.
Прочтите: Как оформить дом по дачной амнистии в 2021 году
Подведем итоги
Помимо привычного судебного или административного порядка оспаривания КС, появилась еще одна возможность изменить данные государственной массовой оценки – до ее утверждения. До сих пор механизм определения и пересмотра кадастровой стоимости полностью не отрегулирован, рассматриваются новые законопроекты.
Изменения направлены на уменьшение судебных дел по оспариванию кадастровой оценки. К 2022 году планируется ввести единый для всех субъектов период переоценки – 1 раз в 4 года, 1 раз в 2 года для городов федерального значения.
Кроме того, по-прежнему в планах передать рассмотрение заявлений о пересмотре кадастровой стоимости в руки ФБУ, а не комиссии, которая фактически не несет ответственности за принимаемые решения.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
06.05.2019
Кадастровая стоимость недвижимости может понадобиться для расчета имущественного налога, госпошлины при оформлении наследства или арендной ставки, если арендуете помещение у государства.
Где узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или участка земли, мы писали в этой статье.
Бывает так, что кадастровая стоимость (КС) намного выше рыночной. Например, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а ее КС составляет 6,8 млн рублей. Налог вам рассчитают большой, т. к. его определяют по именно по КС.
Также из-за того, что фактически незастроенный земельный участок при государственной кадастровой оценке по ошибке был оценен как застроенный, его КС может быть сильно завышена.
Подобные ошибки случаются, если при определении КС не были учтены некоторые факторы. На кадастровую цену влияют инженерное благоустройство района, уровень цен рынка недвижимости, численность населения района, факторы социально-экономического развития, удаленность объекта от столицы субъекта РФ и пр.
Если рыночная цена значительно меньше, чем КС, последнюю можно оспорить и вам пересчитают налог. Об этом наш материал.
Причины, по которым можно оспорить кадастровую цену
Всего есть два основания, по которым вы можете оспорить завышенную КС своего дома, квартиры или участка.
- Недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО).
- Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Чтобы прояснить для себя основания, можно обратиться:
- к заказчику оценки, если кадастровая стоимость была определена в ходе ГКО (уточнить, кто именно был заказчиком работ, можно в Росреестре);
- в орган, осуществляющий функции по ГКО — если кадастровая стоимость была определена при включении в ЕГРН сведений об изменении качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, которые повлекли за собой установление новой кадастровой стоимости (в соответствии со статьей 24.19 135-ФЗ).
В течение 7 рабочих дней вы получите данные, которые использовались при определении КС вашей недвижимости.
Оспорить кадастровую цену можно в специальной комиссии
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ чтобы оспорить кадастровую цену, физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя комиссию.
Сначала разберем порядок действий при оспаривании в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС при Росреестре.
Нужно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, приложив к нему все необходимые документы.
Заявление можно заполнить тогда, когда придете в комиссию по месту нахождения вашего объекта недвижимости. Контактные данные нужной вам комиссии можно посмотреть на сайте Росреестра.
Конкретных требований к этому документу нет, он составляется в свободной форме. В интернете есть образцы заявления, можно воспользоваться одним из них, если хотите подготовить документ заранее.
Также можно прибегнуть к помощи юриста.
К заявлению обязательно нужно приложить требуемый 135-ФЗ пакет документов. В него входят:
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
если причина вашего обращения — недостоверные сведения, использованные при ГКО, результат которой вы хотите оспорить, то:
- документы, подтверждающие недостоверность сведений;
если причина вашего обращения — установление рыночной стоимости объекта недвижимости, то:
- отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости — в бумажном и электронном формате.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без указанных документов к рассмотрению не принимается.
Срок подачи заявления: с даты внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, которую вы хотите оспорить, по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных:
- при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.
И по общему правилу позже, чем через 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов ГКО, подать заявление нельзя.
Комиссия должна рассмотреть ваше заявление в течение 1 месяца. При этом в течение 1 недели она должна направить уведомление о поступившем от вас заявлении (с указанием даты рассмотрения) в орган местного самоуправления и заявителю, т. е. вам.
Отчет об оценке рыночной стоимости
Независимую оценку стоимости должны провести оценщики, состоящие в саморегулируемой организации (проверяйте, чтобы их деятельность была застрахована). Можете заглянуть на сайте Росреестра в раздел с результатами заседаний той комиссии, в которую будете обращаться. Те оценщики, чьи отчеты были приняты без нареканий — надежные, можно заказать отчет у них.
Обычно отчет об оценке готовится около 1 недели. Проверьте, что его действительно составили на дату, по состоянию на которую была определена оспариваемая КС.
Экспертиза отчета
Потребуется также провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации. Эксперт проверит, что оценщик все сделал правильно и в соответствии с требованиями законодательства. Экспертиза при обращении в комиссию нужна, если установленная рыночная цена ниже КС более чем на 30%.
Для полноты доказательной базы при подаче искового заявления наличие экспертизы необходимо, но суд может принять заявление и без нее и назначить судебную экспертизу.
Какие решения может принять комиссия при Росреестре
В случае, когда основанием была недостоверность сведений:
- отклонить заявление, поскольку сведения, использованные при ГКО достоверны;
- пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, если использовались недостоверные сведения — при этом определение кадастровой стоимости обеспечивает заказчик работ.
Если основанием было установление рыночной стоимости:
- принять кадастровую стоимость в размере рыночной;
- отклонить заявление.
Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (Приказ от 4 мая 2012 г. № 263 Минэкономразвития). Также отклонить заявление могут за несоответствие отчета об установлении рыночной стоимости требованиям ФЗ-135. Как узнать о принятом решении? Порядок такой. В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения вам направят уведомление. Также уведомление придет в орган местного самоуправления. В течение этих же 5 рабочих дней комиссия направит копию решения (и отчет об оценке, если причиной была установленная рыночная стоимость) в орган, осуществляющий функции по ГКО. В орган регистрации прав будут отправлены копия решения и сведения о кадастровой стоимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Как пересчитают налог
В соответствии со статьей 403 НК РФ налог вам пересчитают с налогового периода, в котором было подано заявление. Но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которую вы оспорили.
Также о пересчете налога говорится в статье 24.20 135-ФЗ:
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как оспорить кадастровую цену в суде
Если вы обращались в комиссию при Росреестре, но ваше заявление отклонили, можете продолжить отстаивать свои права в суде. Также вы можете сразу обратиться в суд с целью оспорить КС. Исковое заявление лучше составлять вместе с юристом, чтобы избежать ошибок. Документы понадобятся те же, что и в случае с комиссией. Также надо будет оплатить государственную пошлину.
Дела по пересмотру КС рассматриваются судами обычно в течение 2 месяцев или дольше. Решение вступит в силу спустя 1 месяц после его принятия.
Возмещение судебных расходов
Обычно если истец выигрывает дело в суде, то все расходы, которые он понес, отстаивая свои права, ему возмещает ответчик. Но в случае с оспариванием кадастровой стоимости в роли ответчика выступает орган, осуществляющий функции по ГКО, либо заказчик оценки, т. е. государственные структуры. Это создает сложность, мнения по данному вопросу разнятся.
В судебной практике есть прецеденты как с возмещением расходов, так и без возмещения.
Прежде чем идти в комиссию или в суд, советуем проконсультироваться у юриста. Он проанализирует ситуацию, учтет нюансы, предложит возможные пути снижения КС и вместе с вами оценит, стоит ли этим заниматься. В некоторых случаях расходы на пересмотр КС могут превысить выгоду, полученную от ее уменьшения.
Снижение кадастровой стоимости | юристы | БОЛЬШОЕ ДЕЛО
Кадастровая стоимость — это довольно отвлеченная цифра. Это «как бы» тоже стоимость недвижимости, но не та, за которую люди и компании покупают друг у друга недвижимость. Кадастровая стоимость — это цифра, определяемая государством. И от этой цены считаются налоги на имущество:
- налог на имущество физических лиц (местный налог);
- налог на имущество организаций (региональный, то есть это налог, который поступает в бюджет области).
Кроме того, если у муниципалитета взяты в аренду земли, то арендная плата (и выкупная цена этой земли) считается, тоже исходя из кадастровой стоимости.
Выше кадастровая стоимость — выше налог и арендная плата за землю. Поэтому государство завышает её в 2-3 раза относительно реальной, рыночной. Неудивительно, да?
Как людям и компаниям снизить налог на имущество? Очень просто — надо снизить кадастровую стоимость этого имущества.
Откуда вообще взялась эта кадастровая стоимость? В законе «О государственной кадастровой оценке» сказано, что её определяет бюджетное учреждение. Это Бюро технической инвентаризации, то есть БТИ.
Кадастровые инженеры БТИ считают, сколько стоят ваши участки, дома и квартиры. Единой методики расчёта не существует. И получается всегда так, что расчёт, сделанный инженерами БТИ, завышен.
Поэтому кадастровую стоимость можно снизить через суд.
Как снизить кадастровую стоимость имущества?
В теории все просто.
- Надо обратиться к оценщику, который установит рыночную стоимость недвижимости (дома, квартиры, участка земли и т.д.).
- С отчётом оценщика обратиться в БТИ с требованием установить кадастровую стоимость, исходя из рыночной.
- Если БТИ отказывает, то обращаться в суд с таким же требованием.
- Суд удовлетворяет иск.
- С решением суда надо идти в Росреестр, который установит новую кадастровую стоимость.
- ???
- PROFIT!!! Налог на имущество физлиц и компаний стал ниже.
Так кадастровую стоимость можно снизить в 2-3 раза.
Важно: с 2021 года прежде, чем идти в суд с административным иском, обязательно надо будет соблюсти претензионный порядок, то есть сначала обратиться в БТИ и потребовать, чтобы БТИ само, без суда, снизило кадастровую стоимость (но готовиться все равно надо к суду, потому что вероятность, что БТИ с вами согласится и снизит стоимость, невелика). До этого времени в БТИ можно не обращаться, а с отчетом оценщика сразу идти в суд.
До 2020 года с этой схемой не было никаких проблем. Суды снижали кадастровую стоимость, БТИ никак не возражало. Но в 2020 году все изменилось.
В 2020 году БТИ стало сражаться за судебные расходы при снижении кадастровой стоимости
Бюро технической инвентаризации (БТИ) — это унитарное предприятие. Оно живёт за счёт денег, которые само зарабатывает. В бюджетных деньгах эти организации не купаются, поэтому они вынуждены их считать.
Есть правило — человек или компания, обратившиеся в суд за снижением кадастровой стоимости могут взыскать с БТИ судебные расходы (стоимость оценки, работа юриста и госпошлина) только если кадастровая стоимость снижена на 50% и более.
Например, была кадастровая стоимость 3 567 893 рублей, а суд решил установить её в размере 1 783 645,5 рублей (это 49,99%) от первоначальной — значит, истец может взыскать с БТИ судебные расходы. Если бы новая кадастровая стоимость была хотя бы на 300 рублей выше, то о возмещении судебных расходов истец мог бы забыть.
Чего хочет БТИ? Чтобы с него не взыскивали судебные расходы. Поэтому БТИ стала активно сопротивляться снижению кадастровой стоимости более, чем на 50%. БТИ неважно, снизится она на 20%, 30% или 49%. Главное, чтобы меньше 50%.
Что именно делает БТИ? Не соглашается с нашей оценкой кадастровой стоимости. И суд назначает судебную экспертизу. Эксперт считает по-своему и представляет в суд свой расчёт. Вероятно, суд согласится с этой экспертизой, потому что она как бы «нейтральная» — не от БТИ и не от истца.
От чего на самом деле зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет?
Окончательное слово за судом. Но суд опирается на оценки и экспертные заключения оценщиков и экспертов. По сути от оценщика и эксперта зависит, получится снизить кадастровую стоимость или нет.
Идти в суд нужно, имея на руках отчёт оценщика. Скорее всего, БТИ не согласится с этой оценкой и будет ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. На практике суд соглашается с оценкой эксперта в судебной экспертизе.
Когда сторона подаёт ходатайство о назначении судебной экспертизы, она просит поручить её конкретному эксперту. Который настроен по отношению к этой стороне, скажем так, доброжелательно.
Наша задача — не допустить, чтобы экспертиза ушла к эксперту, предложенному БТИ. Как добиться, чтобы экспертиза была поручена другому эксперту?
А что делать, если не удалось убедить суд выбрать нашего эксперта и экспертизу провёл кандидат, предложенный БТИ?
Мы заказываем рецензию на экспертное заключение и требуем, чтобы суд назначил повторную экспертизу. Нужно добиться, чтобы окончательное слово осталось за нами.
Это не все. Эксперта вызывают в суд, где он рассказывает, почему оценил недвижимость в такую-то сумму, а не в другую. Мы его допрашиваем.
И если эксперт не сможет чётко ответить на наши вопросы (а такое случается, потому что мы не лыком шиты), то суд, вероятно, решит назначить повторную экспертизу. И мы опять предложим своего эксперта.
Мы пользуемся всеми доступными средствами, чтобы «снести» невыгодное вам заключение эксперта.
У юристов БОЛЬШОГО ДЕЛА солидный опыт по снижению кадастровой стоимости. В среднем у нас получается снизить её на 45-60%. Бывают и более впечатляющие цифры. Например, у нас есть дела, где мы снизили стоимость земельного участка с 1 999 000 рублей до 314 000 рублей; с 5 291 000 рублей до 2 574 000 рублей; с 21 224 732 рублей до 10 219 315 рублей.
Ура, суд решил снизить кадастровую стоимость! Что дальше?
Теперь надо добиться, чтобы Росреестр внёс в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) соответствующие изменения, а то вам насчитают налоги по «старой» высокой кадастровой стоимости.
Если БТИ не пойдёт оспаривать решение суда о снижении стоимости в апелляцию, то оно вступит в силу через месяц после вынесения. Мы придём в канцелярию суда, получим копию решения с подписью судьи и печатью и отнесём в Росреестр, приложив заявление с требованием внести изменения в ЕГРН. В течение 5-ти рабочих дней запись в Реестре будет изменена. Что и требовалось.
Выводы.
У недвижимости в России есть кадастровая стоимость. Налоги на имущество платятся, исходя из неё. За процент от этой стоимости можно выкупить арендованные у муниципалитета земли; размер аренды тоже считается от кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость определяет БТИ, и в 99,9% случаев эту стоимость можно снизить. А значит, платить меньше налогов, ниже аренду или выкупить землю дешевле.
По большому счёту снижение кадастровой стоимости зависит от заключения эксперта (хотя решение, конечно, за судом). Мы умеем работать так, чтобы суд выбрал для проведения экспертизы того эксперта, которого рекомендовали мы. А это 90% успеха.
Автор публикации: Юлия Огуреева
Оспаривание кадастровой стоимости
После внесения изменений в законодательство кадастровая стоимость стала приравнена к рыночной стоимости, так как теперь налог на недвижимость считается исходя из кадастровой стоимости. И в некоторых случаях это стоимость может быть явно завышенной, в связи с чем возникает вопрос как кадастровая стоимость может быть выше рыночной?
Как оспорить кадастровую стоимость
Завышение кадастровой стоимости понятно – чем она больше, тем больше граждане заплатят налогов. Но как быть если она ставит вас в трудное финансовое положение, выход есть – оспаривание кадастровой стоимости.
Чтобы начать процесс оспаривания вам потребуется обратиться к профессиональному оценщику, который обладает всеми необходимыми сертификатами и соответствующим образованием. У него вы заказываете отчет об оценке вашего имущества, допустим это жилой дом. Оценка стоит около 5-10 тыс.
Из его заключения вы узнаете о реальной стоимости вашего дома, и если она в несколько раз меньше кадастровой стоимости, тогда вы можете оспорить размер кадастровой стоимости, если же стоимость такая же или чуть меньше, но не существенно, то оспаривать кадастровую вы будете на свой страх и риск.
Оспаривание кадастровой стоимости через росреестр
Итак у вас есть отчет об оценке, далее вам вы можете обратиться в соответствующую комиссию Росреестра по данным спорам либо обратиться в суде. Важно, что вы можете обратиться в суд сразу, без соблюдения досудбеного порядка.
В комиссию вы предоставляете
- заявление, в котором описываете обстоятельства, по которым считаете завышенной кадастровую стоимость,
- копии документов на дом (свидетельство, договор, выписку из ЕГРН)
- и отчет об оценке.
Соответственно, по представленным документам комиссия и примет решение, проверит как проводилась оценка при постановке на кадастровый учет, по каким показателям была произведена оценка. Если ваши доводы убедят комиссию, то она вынесет положительное решение, если нет, то обращаетесь в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
В суд вы составляете административное исковое заявление, прикладываете те же документы, и оплачиваете пошлину за подачу иска в суд.
На суде в большинстве случаев будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой и будет принято решение.
Поэтому можете заранее подготовиться к такому повороту событий и составить список возможных кандидатов в эксперты, так как росреестру не будет выгодно уменьшать стоимость кадастровую, и они постараются предложить своего эксперта, который может быть прямо заинтересован в исходе дела.
В качестве доказательства также можете предоставить техническое заключение о характеристиках дома, из каких материалов он состоит, процент износа, год постройки.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость
Оспаривание кадастровой стоимости нужно тогда,
- когда вам надо снизить налоговую нагрузку, которая является непосильной,
- либо вам надо продать недвижимость, однако срок, когда вы освобождаетесь от уплаты налога, не истек, и вы должны указать в договоре кадастровую стоимость (0,8 от стоимости), а покупателя на такой дорогостоящий объект нет.
В этих случаях в обязательно оспаривайте кадастровую стоимость.
Пример из практики
У клиента в собственности был земельный участок, который он получил по наследству. Кадастровая стоимость земли составляла 3 млн. рублей, что существенно превышало его рыночную стоимость, которая составляла около 1 200 000 руб.
Соседние участки имели плюс/минус такую стоимость. А платить завышенный налог желания не было. Чтобы иметь гарантию того, что суд оспорит кадастровую стоимость, был заказан отчет об оценке участка, который показал стоимость в размере 900 тыс. рублей.
И было принято решение обращаться в суд.
- Составили административный иск
- В суде назначили судебную оценочную экспертизу
- Экспертиза показала тот же результат, что и независимая оценка.
- Суд принял решение о пересмотре кадастровой стоимости и установил кадастровую стоимость в 900 тыс. руб.