© GLOBAL LOOK press/Sergey Smirnov
Генпрокурор России Юрий Чайка на совещании в Хабаровске заявил, что одной из главных причин появления недостроев является халатность и попустительство местных властей. 1 июня президент России Владимир Путин предложил перенести с 1 июля 2019 года на более ранний срок время вступления в силу нового закона о долевом строительстве, который фактически его запрещает. Юристы, представляющие интересы застройщиков и дольщиков, рассказали «Шторму», как заставить строителей и чиновников исполнять свои обязанности.
Мария Пономарева, старший юрист фирмы «СТРИМ», защищающей в том числе интересы компаний-застройщиков, считает, что без усиления уголовной ответственности для лиц, которые занимаются строительством, «не избежать краха новых правил». «Это должны быть реальные сроки и реальные наказания. Тогда, возможно, все заработает», — сказала собеседник «Шторма».
Юрист посетовала, что недобросовестные застройщики банкротятся безнаказанно, и далеко не всегда это связано с тем, что у них не хватает средств, чтобы закончить стройку: «Без жесткого надзора [навести порядок нельзя]. Возможно, необходимо наделить контролирующие органы какими-то дополнительными полномочиями».
Самое интересное — на нашем канале в Яндекс.Дзен 
Вместе с тем, по ее словам, вешать всех собак исключительно на застройщиков некорректно, и одной из главных причин существования в России такого большого количества обманутых дольщиков является элементарная юридическая безграмотность населения.
«Конечно, в этой истории всегда виноваты две стороны: и дольщики, и застройщики.
Люди принимают важнейшие в своей жизни решения, но зачастую даже не обращаются по этому поводу к юристам! Граждане просто не проверяют схемы долевого участия и не обсуждают их со специалистами», — объяснила Пономарева.
Даже существующие правила долевого строительства не устраивают не только граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но и самих застройщиков, отметила Пономарева.Новые правила только усложнят и дополнительно забюрократизируют весь процесс: «Это дополнительные издержки.
Под каждый дом нужно будет заводить отдельный участок и счет, что практически невозможно в реальных условиях, и сама стройка будет вестись намного дольше. Это дополнительные издержки… Огромное количество требований к разрешению строительства — бюрократической волокиты станет только больше».
Юрист Ирина Баханович в интервью корреспонденту «Шторма» посетовала на несовершенство нового закона в условиях реальной жизни. Например, так называемые эскроу-счета, когда застройщик имеет право получить в банке положенные за работу деньги только после завершения стройки, все-равно будут оставаться предметом корыстного интереса.
«Это [эскроу-счет] хорошо, когда застройщик может получить деньги только после того, как закончит работу и сдаст дом, но по факту граждане рискуют столкнуться с ситуацией, когда застройщик будет не отдавать акты приема-передачи на квартиру. Мы в Петербурге уже столкнулись несколько раз с такими ситуациями», — сказала Баханович.
По ее словам, в действительности могут возникнуть некие новые мошеннические схемы по скорейшему получению денег застройщиками, что фактически сведет на нет все усилия со стороны государства навести порядок и защитить рядовых граждан.
«Я за отмену долевого строительства в принципе. Да, это звучит несколько странно из уст юриста, который непосредственно занимается этими вопросами, но я утверждаю это.
Новые правила все-равно сохраняют сам принцип долевого участия в стройке, — пояснила юрист.
Идеальной моделью является продажа полностью готового жилья, считает Баханович: «Я выступаю за то, чтобы застройщик финансировался «от и до» самостоятельно — пускай он кредитуется в банках или пытается получить от государства кие-то субсидии. Тогда они [застройщики] будут следить за качеством».
Она также отметила, что государство должно лучше контролировать все, что происходит на строительном рынке. «У контролирующих органов сейчас очень узкий круг полномочий… Не должно быть документальной приемки домов — чиновники должны непосредственно выезжать на места», — заключила Баханович.
Федеральный закон № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был принят 29 июля 2017 года.
Срок его вступления в силу было решено отодвинуть почти на два года вперед — до 1 июля 2019 года, чтобы все участники рынка сумели подготовиться к новым правилам. Уже с 1 июля 2018 года вступят в силу некоторые положения закона, в частности запрет на финансирование недостроенных квартир за счет других долей.
Вводится также запрет на начало новой строки, если общий объем собственных средств у компании-застройщика для финансирования этого объекта меньше 40%.
В частности, новый закон предусматривает также введение принципа «один застройщик — одно разрешение на строительство», когда компании не могут использовать средства своих клиентов для финансирования других строек.
Кроме того, застройщик может иметь только один расчетный счет в банке, через который должны осуществляться операции по строительству долевого объекта.
Новый закон также запрещает наем на работу на руководящие посты в строительных фирмах людей с судимостью.
Что изменилось для покупателей жилья? — СИБДОМ
Рынок долевого строительства переживает сейчас переходный период. Значительно меняются правила, по которым застройщики до этого работали 14 лет. Как эти изменения затронут покупателей квартир?
Контроль за компаниями, которые привлекают средства дольщиков на строительство жилья, ужесточают уже несколько лет. Новые требования вводятся в несколько этапов, чтобы строители смогли перейти на новые правила работы постепенно. Поэтому сегодня на рынке одновременно существуют два типа объектов.
На новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили до 1 июля 2018 года, большинство новых норм законодательства о долевом строительстве не распространяется. Их застройщики продолжают работать по старым правилам.
Но при этом с 1 сентября 2018 года расчет за квартиру покупатели производят только через специальный счет в банке. Банк следит за тем, как расходуются полученные деньги, и если посчитает, что застройщик собирается потратить их не на строительство, может запретить операцию.
Чтобы деньги, собранные на строительство одного дома, компания не могла направить на другой свой объект, отдельный счет застройщик обязан открыть на каждый дом. К первой группе относится подавляющее большинство строящихся домов.
Чтобы и дальше работать по старым правилам, в 2017–2018 годах застройщики заранее получили множество разрешений на новые объекты.
Вторая группа домов — новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили после 1 июля 2018 года. К их застройщикам предъявляются более жесткие требования. Один застройщик может строить только один объект.
Компания должна быть специализированным застройщиком, подтвердить наличие у нее опыта строительства и иметь на начало строительства 10 процентов от стоимости объекта на счете в банке.
Банк полностью контролирует все расчеты между застройщиком, генподрядчиком и техническим заказчиком.
В ближайшее время на рынке должна появиться третья группа строящихся домов. Застройщики домов, первый договор долевого участия в строительстве по которым заключен после 1 июля 2019 года, смогут привлекать средства дольщиков только через счета эскроу.
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.
Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.
Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.
Что собой представляет банковский контроль за расчетами застройщика?
Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.
Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского.
Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации.
У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.
Какие требования применяются к застройщикам, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года?
Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.
Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости.
На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.
Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.
Кто такой специализированный застройщик?
Застройщиком может называться только компания, которая занимается строительством, продажей жилья, а также арендой нежилых помещений. Любая другая деятельность запрещена.
Какие требования предъявляются к руководству строительной компании?
Руководитель и главный бухгалтер строительной компании не должны иметь непогашенной судимости за экономические преступления и не могут быть дисквалифицированы.
Кто гарантирует достройку дома?
С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.
Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства.
Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия.
В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.
По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.
Как долевое строительство контролирует государство?
Принятый в 2005 году закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установил процедуру заключения договора с дольщиком. Договор с дольщиком может быть заключен только после того, как получена вся разрешительная документация на строительство и опубликована проектная декларация на объект. Чтобы не допустить двойных продаж квартир в строящихся домах, все договоры долевого участия стали регистрировать в Росреестре. В законе было прописано, что оплата по договору должна происходить только после того, как его зарегистрирует Росреестр.
Привлекать деньги дольщиков застройщик может не раньше, чем стройнадзор проверит строительную компанию и проектную декларацию на новый объект на соответствие установленным в законодательстве требованиям и выдаст заключение о ее соответствии.
Во время строительства дома стройнадзор проводит плановые и внеплановые проверки застройщиков. Если застройщик медленно строит, если к его работе есть замечания, у инспекторов появляются причины выйти на внеплановую проверку.
Стройнадзор анализирует финансовую отчетность, которую застройщики подают каждый квартал. В ней сказано, какой объем средств дольщиков застройщики привлекли на строительство и сколько вложили в стройку.
Если во время строительства дома застройщик перестал соответствовать требованиям законодательства о долевом строительстве, если выяснилось, что полученные деньги компания использует не по назначению, если на каком-то одном из объектов группы компаний нарушен срок передачи квартир дольщикам, стройнадзор подает информацию об этом в Росреестр. После чего Росреестр перестает регистрировать договоры долевого участия с застройщиком, а также договоры уступки права требования.
Кроме того, объекты с отчислениями в Фонд защиты дольщиков, строительство которых началось после 20 октября 2017 года, контролирует фонд.
С 1 сентября 2018 года контроль за расчетами застройщика проводит банк. Он проверяет предоставленные застройщиками документы, и если увидит, что деньги расходуются не на строительство жилья, накладывает на операцию запрет.
Почему запретили жилищно-строительные кооперативы?
Чтобы застройщики не использовали для обхода новых требований законодательства схему привлечения средств покупателей через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), кооперативы запретили.
На рынке останутся только те ЖСК, которые занимаются достройкой домов обманутых дольщиков, и такие, что создают предприятия, чтобы обеспечить специалистов жильем.
Жилищно-накопительные кооперативы при этом по-прежнему продолжают действовать.
Какими могут быть последствия нововведений?
Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья.
Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков.
Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.
Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков.
Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства
В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…
Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.
С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости
Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.
У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.
На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ.
В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом.
Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.
Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.
Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.
Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.
Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам
Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.
Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги.
Правда, размер компенсации при этом будет ограничен.
Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.
За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.
В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.
Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.
Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.
Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.
Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.
Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».
Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Требования к руководству и бухгалтеру
В законе определены требования к руководителям компании-застройщика.
Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления.
Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.
Есть в законе и положение, касающееся банкротов.
Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.
Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании.
Если на момент подачи декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников.
Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.
Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.
Обеспечение прозрачности деятельности
Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение.
Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.
Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.
Выводы и прогнозы
Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.
С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.
В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.
Новые требования к застройщикам в 2021 году
Несоблюдение компанией сроков строительства, отказ в возврате денежных средств, претензии граждан к качеству жилья — всё это актуальные проблемы в сфере долевого строительства. Это не специфика конкретного региона, а системный недостаток. Рассматриваемая сфера правового регулирования нуждалась в качественном обновлении.
Своеобразным ответом стало принятие поправок в действующее законодательство (ФЗ-№ 218). Этот документ обновил правила взаимодействия участников рынка долевого строительства. Он преследует решение 2-х основных задач: создание условий финансовой защищенности граждан, а также введение жестких правил работы для застройщиков.
Основные нововведения в отрасли
Законодательные изменения касаются преимущественно финансовой стороны деятельности застройщиков. Однако, ряд нововведений коснется организационной составляющей.
| Ранее действующая редакция 214-ФЗ | Нововведения в связи с принятием 218-ФЗ |
| В предыдущей редакции действовали лояльные правила к застройщикам. В частности, этот статус приобретали компании, которые имели в собственности земельный участок, а также привлекали средства граждан для субсидирования строительства. | С принятием 218-ФЗ квалификационные требования обновились. К уже существующим требованиям добавилось еще два: застройщик должен иметь 3-хлетний опыт в строительстве многоквартирных домов. Площадь застройки должна быть не менее 10 000 кв. м. Новое юридическое лицо должно функционировать в качестве хозяйственного общества (ПАО, а также АО или ООО). |
| Ранее застройщик обязан был получить разрешение на строительство. Делалось это до момента привлечения средств граждан. При этом компания могла одновременно иметь несколько земельных участков, и, соответственно, разрешений на строительство, где возводились жилые дома. | В настоящее время действует новое правило: застройщик должен иметь только одно разрешение на строительство. Допускается возведение нескольких многоэтажных жилых домов, если компания действует в рамках одного разрешения. |
| В предшествующей редакции устанавливалась зависимость размера оплаченного уставного капитала (УК) застройщика от планируемого объема строительства. Например, минимальный размер УК должен составлять не менее 2.5 миллионов р., если компания планирует застройку менее 1500 кв.м. | В новой редакции это правило было полностью отменено. Применяется новый принцип: застройщик на момент направления проектной декларации должен иметь не менее 10% собственных средств от всей стоимости строительства. Эти деньги должны быть на банковском счете. |
| До принятия поправок устанавливались следующие ограничения относительно лица, претендующего осуществлять распорядительные функции в компании застройщика: у кандидата отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также нет ограничений права заниматься определенными видами деятельности (дисквалификация). | К уже существующим ограничениям добавилось еще три. Так, занимать руководящие функции не могут лица, которые: 1) менее 3-х лет назад были привлечены к субсидиарной ответственности по долгам юридического лица. 2) менее 3-х лет назад, управлявшие юридическим лицом, которое было признано судом банкротом. 3) в течение последних 3-х лет владели не менее 25% акций компании-застройщика, которая в дальнейшем участвовала в процедуре банкротства в качестве должника. |
| Отсутствовали ограничения на количество открытых расчетных счетов в кредитных организациях для осуществления расчетов с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, который выполняет работы по возведению сооружения. | В дальнейшем будет применяется новый подход: только один расчетный счет застройщика в выбранном им банке. |
В целом, изменение правового статуса организаций, осуществляющих долевое строительство — это, с одной стороны, стремление государства максимально обезопасить финансовую деятельность дольщиков, вкладывающих собственные средства в строительство многоквартирных домов, с другой — максимальное ограничение деятельности застройщиков может стать причиной отказа от такого вида деятельности в связи с его нерентабельностью и большими экономическими убытками.
Построй: гид по строительству и проектированию
Груша Г.А.
Вопрос:
Заказчик-застройщик по акту-допуску передал строительную площадку генеральному подрядчику для производства на ней строительно-монтажных работ по строительству жилого дома.
Через некоторое время заказчик, продав квартиры физическим лицам, которые являются участниками долевого строительства, разрешает дольщикам осматривать строящиеся квартиры, то есть проходить по территории строительной площадки, подниматься на этажи (при строительстве жилого дома сам объект является опасным производственным объектом, работает башенный кран).
Посетители, то есть участники долевого строительства, на строительной площадке являются посторонними людьми, и мы (генеральный подрядчик) не имеем права их пускать. Представители заказчика говорят: «Проведите инструктаж и пусть проходят смотреть свои квартиры».
Инструктажи, согласно действующим государственным нормативным документам, проводятся только с работниками организаций, принимающих участие в строительстве. Ответственность за произошедшие негативные последствия будет возлагаться на генерального подрядчика, так как он принял строительную площадку по акту-допуску.
Имеем ли мы право пускать участников долевого строительства на территорию строительной площадки (физических лиц)? Если имеем право, то при каких условиях, какой порядок должен быть предусмотрен и на каких документах основывается допуск физических лиц на территорию строительной площадки?
Ответ:
Участники долевого строительства являются залогодержателями предоставленного для строительства многоквартирного дома земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды, права субаренды на указанный земельный участок и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке многоквартирного дома, фактическое наличие и состояние которых они вправе проверять.
Решение вопроса о том, кто может быть уполномочен на осуществление контроля за ходом строительства от имени застройщика, относится к компетенции последнего. Указанными лицами могут быть (в том числе) и участники долевого строительства.
Соответственно, на наш взгляд, участники долевого строительства в связи с осуществлением ими контроля за фактическим состоянием строящегося многоквартирного дома, в соответствии с их статусом залогодержателя либо лица, уполномоченного застройщиком на осуществление контроля, не могут рассматриваться как посторонние лица на строительной площадке. При осуществлении контроля участники долевого строительства, естественно, не должны создавать неоправданных помех для осуществления строительства.
Вопросы доступа участников долевого строительства (время, порядок доступа, инструктаж по технике безопасности, наличие защитных касок и др. вопросы) следует урегулировать еще на стадии заключения договора строительного подряда между застройщиком и подрядчиком.
Обоснование:
Действительно, в соответствии с пунктом 57 «Правил по охране труда в строительстве», утвержденных приказом Минтруда России от 01.06.2015 N 336н, допуск на производственную территорию посторонних лиц, а также работников в нетрезвом состоянии, в состоянии наркотического или токсического опьянения или не занятых на работах на данной территории запрещается.
Вместе с тем, четкого определения для понятия «посторонние лица» «Правилами по охране труда в строительстве» не установлено (его содержание определяется в соответствии со смыслом конкретных правил — см., к примеру, п.п.47, 101, 135, 252, 323 и 327).
Является ли участник долевого строительства «посторонним лицом» в контексте пункта 57 «Правил по охране труда в строительстве»?
Ответ на этот вопрос мы найдем в законодательных актах, имеющих большую юридическую силу по отношению к «Правилам по охране труда в строительстве».
Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…
» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 343 ГК РФ залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не создавая при этом неоправданных помех для правомерного использования заложенного имущества.
В силу статьи 34 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.
Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
В соответствии с пунктом 1 статьи 748 ГК РФ заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
Примечание: заказчик — это застройщик, технический заказчик (пункт 1 статьи 740 ГК РФ, часть 2 статьи 52 ГрК РФ). Следовательно, решение вопроса о том, кто может быть уполномочен на осуществление контроля за ходом строительства от имени застройщика (заказчика), относится к компетенции последнего. Указанными лицами могут быть и участники долевого строительства.
Полагаем, что вопросы доступа участников долевого строительства (время, порядок доступа, инструктаж по технике безопасности, наличие защитных касок и др. вопросы) следует урегулировать еще на стадии заключения договора строительного подряда между застройщиком и подрядчиком.
Читать весь ответ
У дольщиков хотят отнять право на претензию к застройщику — мк
Принято считать, что в законе каждое слово, каждая запятая имеют смысл. А может так быть, что из закона убирается часть предложения, и ничего это не меняет?
Ответ на этот вопрос касается тысяч, десятков тысяч дольщиков.
23 марта в Госдуму был внесен внушительного объема законопроект о совершенствовании законодательства о долевом строительстве. Авторами его стали депутаты из «ЕР» и «СР» — сплошь члены Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Одна из предложенных ими мер сразу вызвала недоумение и вопросы.
Дело в том, что сейчас Закон «Об участии в долевом строительстве…» гласит: до подписания передаточного акта (то есть до приемки квартиры) дольщик «вправе потребовать от застройщика» составления документа, в котором будут перечислены все несоответствия того, что вышло, тому, что планировалось и обещалось. И вплоть до устранения застройщиком недоделок за свой счет (варианты — соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на ремонт) дольщик вправе «отказаться от подписания передаточного акта».
Так вот, предлагается слова о праве перечислить в акте «косяки» оставить, а слова про право не принимать квартиру вплоть до их устранения — убрать. Зачем это нужно, в пояснительной записке к законопроекту никак не объясняется.
Первое чтение состоялось 12 мая, и потратили депутаты на все про все ровно 5 минут. Дело было в самом конце длинного рабочего дня, после того, как почти 4 часа Госдума обсуждала отчет правительства за прошлый год, а потом еще приняла в разных чтениях больше 30 законопроектов…
Один из авторов, глава Комитета по природным ресурсам, собственности и природопользованию Николай Николаев («ЕР») очень кратко доложил, что в стране продолжается работа по восстановлению прав обманутых дольщиков.
Но проблемы остаются, и очень важно, по его словам, «убыстрить процесс» и сделать его более качественным. Поэтому законопроект предлагает дать новые полномочия федеральному Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, и т.д., и т.п.
Ни слова о причинах усекновения статьи, которая давала право не подписывать передаточный акт до устранения недостатков, и здесь сказано не было.
Николай Коломейцев (КПРФ) поинтересовался, возможно ли ко второму чтению как-то на права граждан все же не покушаться. «Вы, наверное, читаете статью из газеты.
В тексте, который передо мной, нет ни одного слова о том, чтобы обязать дольщика подписать тот или иной документ», — ответил г-н Николаев.
Была дискуссия, да, признал он, «но в принципе, если любой пункт законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы его дорабатывать».
Видимо, только статьи из газет читали и в думском Комитете по финансовому рынку: в его заключении на законопроект говорится о возможном «снижении уровня защиты прав участников долевого строительства», если ко второму чтению оставить все как есть.
Г-н Николаев в своих х неоднократно ссылался на Гражданский кодекс: он, мол, все равно категорически запрещает принуждать гражданина к подписанию документа, если тот не хочет. Получается, что слова, которые сейчас из действующего закона предлагается убрать, лишены всякого смысла и дополнительных гарантий дольщикам не дают?
Юрист Алексей Коневский («Пепеляев групп») полагает, что считать эти слова ничего не значащими все-таки нельзя. «Да, гражданина нельзя принудить подписать документ.
Но дольщик может не принять объект только по основаниям, предусмотренным договором и законом, а если он уклоняется от приемки — застройщик подпишет передаточный акт в одностороннем порядке, направит его гражданину, и все.
И если раньше гражданин мог не принимать квартиру, ссылаясь на недостатки, то в случае принятия законопроекта в нынешнем виде такого законного основания у него не будет», — объяснил он «МК». А при наличии существенных недостатков вопрос будет решать суд, считает г-н Коневский.
Адвокат Екатерина Горяинова («Муранов, Черняков и партнеры») в разговоре с «МК» обратила внимание на то, что из текста законопроекта пока не очень понятно, сохранится ли все-таки право не принимать объект при наличии недостатков, но «при первом приближении» все выглядит так, что предложенное изменение повлияет на практику «не в пользу участников долевого строительства»: «первым и очевидным последствием может явиться необходимость нести расходы на коммунальные платежи сразу же с момента подписания передаточного акта». Даже если квартирой временно нельзя будет пользоваться. «Сейчас коммунальные платежи на период устранения недостатков (если приемка откладывается на этот срок) лежат на застройщике», — напоминает г-жа Горяинова. Кроме того, объясняет она, предлагаемое изменение «может лишить возможности взыскать с застройщика неустойку, которую он сейчас обязан уплатить в случае, когда вследствие устранения недостатков в итоге нарушается установленный срок передачи объекта», что «демотивирует застройщиков устранять недостатки оперативно».
Г-жа Горяинова надеется, что все спорные моменты будут уточнены при доработке документа ко второму чтению.
Г-н Николаев в разговоре с «МК» сказал, что ему «просто обидно», когда он читает заголовки, потому что законопроект «огромный, в нем огромное количество вопросов, решения которых ждут наши дольщики, а все пишут только об одном…» «Если кому-то кажется, что это двоякая история, то мы ее поправим…» — повторил он.
А почему «кому-то» кажется, что история «двоякая»? Потому что ответа на вопрос «зачем надо убирать слова, которые были в законе», так и не получено.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28537 от 14 мая 2021
Заголовок в газете: Дольщиков склоняют к недостаткам