На днях президент Путин возмутился ростом цен на жилье в отдельных регионах России на 20–30% за год. И поручил Федеральной антимонопольной службе проверить обоснованность повышения. Однако цены гнева президента не испугались и продолжают расти.
До конца 2021 года «квадрат» подорожает примерно на 10%, и это еще не предел. Власти сами спровоцировали рост цен на жилье, утверждают наши эксперты. А ФАС ничего не исправит, ну, может, оштрафует на несколько тысяч рублей зарвавшихся застройщиков…
Всего лишь год назад средняя стоимость квадратного метра в Москве перешагнула планку в 200 тысяч рублей, и уже тогда эксперты заговорили о преодолении психологической отметки для покупателей. Если народ смирится, пусть и не сразу, станет приобретать жилье и по такой цене.
Но как вам очередной психологический барьер, пройденный в начале апреля 2021-го? «Квадрат» в новостройках, по данным московских риелторов, оценивается в 251,8 тысячи рублей. Но это если брать в среднем.
А вообще, в зависимости от класса жилья, стоимость квадратного метра может превосходить и миллион рублей (см. таблицу).
— Заявление президента — это, безусловно, сигнал застройщикам, — говорит генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. И звучит он следующим образом: «Господа застройщики, вашу отрасль очень сильно поддерживает государство — и сейчас, во время пандемии, и раньше, во время кризиса 2014 года.
Поэтому хотелось бы, чтобы вы не превращали государственную помощь в собственную прибыль, задирая цены, а умерили свой пыл. Если среди компаний будет обнаружен сговор, их накажут». Мы все прекрасно понимаем, что «Семейная ипотека» вводилась отнюдь не для поддержки семей. Иначе она бы распространялась и на вторичное жилье.
Но нет — льготные программы кредитования предназначены исключительно для первичного рынка, ведь основная цель — поддержка застройщиков.
На росте цен сыграли ажиотаж и страх, утверждает Барсуков. Сильное падение цен на жилье случилось в 2015 году, на 35%. Казалось бы, покупай не хочу, но у людей после кризиса 2014-го не было денег. Рынок стоял в 2016-м, в 2017-м начал понемногу расходиться. В 2018 году роста цен по-прежнему не было, а в 2019-м стоимость квадратного метра выросла на 10%.
До начала пандемии специалисты прогнозировали, что такой же рост произойдет и в 2020 году — еще на 10–12%. Однако до мая сделок по недвижимости фактически не было, они исчислялись единицами.
Испугались даже те, кто собирался покупать квартиры, непонятно было, что произойдет с экономикой. В июне-июле покупатели тоже молчали.
И в августе активность решили проявить застройщики, заявив, что цены на квартиры вот-вот повысятся.
АГН «Москва»
У потенциальных покупателей началась паника: все, беда, сейчас придет вторая волна карантина, мировая экономика упала на дно, значит, надо брать. И все дружно побежали за жильем, даже те, кто планировал покупать квартиру через год-другой. Застройщики, в свою очередь, увидев народную панику, стали повышать цены.
— Народ сметал всё подряд. Мы видели ажиотажный спрос — когда выставляешь квартиру на продажу, и ее тут же покупают, причем конкуренцию друг другу создают несколько человек. В таких условиях цена, естественно, поднимается, — кто больше заплатит. Стоимость жилья стала расти куда большими темпами, чем в обычной ситуации, — продолжает специалист.
К людям, приобретавшим квартиры для себя, добавились инвесторы, которые в таких количествах не присутствовали на рынке недвижимости с нулевых годов.
— Цены на жилье резко рванули вверх из-за смягчения денежно-кредитной политики в период кризиса, программы льготной ипотеки и введения налога на доходы с банковских вкладов. А ФАС, при всем желании, не сможет вернуть цены обратно, — утверждают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Напомним, что в конце апреля 2020 года Центробанк запустил программу льготной ипотеки до 1 ноября со ставкой 6,5% годовых. В итоге власти продлили программу до 1 июля 2021-го и высказали намерение не прекращать ее действие до 2024 года.
Между тем уже в августе прошлого года рост цен на новостройки в Новой Москве съел всю выгоду от дешевой ипотеки для заемщиков. В квартирах, расположенных в границах МКАД, это произошло в сентябре-октябре.
Льготной ипотекой воспользовались не только покупатели квартир сегмента «эконом», но и вполне состоятельные клиенты бизнес-класса.
Неудивительно, что в первом квартале 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 411,3 млрд рублей, в полтора раза выше (плюс 55%), чем в первом квартале прошлого года (265,7 млрд).
— Повторилась и вакханалия с ростом цен, как в нулевые, — комментируют эксперты «Индикаторов рынка недвижимости».
— С увеличением стоимости стройматериалов и подорожанием рабочей силы из-за закрытия границ рост цен на недвижимость никак не связан, по крайней мере, в Москве, Петербурге, Краснодарском крае и других богатых регионах, где уровень цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения, а не от затрат застройщиков.
Например, в Москве средняя себестоимость квадратного метра, по данным проектных деклараций, размещенных застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, в декабре 2020 года составляла 85 тысяч рублей (с учетом домов высокого класса), а медианная (в основном касающаяся жилья эконом- и комфорт-класса, которое занимает львиную долю на рынке) — 69 700 руб.
Получается, что цены в столице завышены примерно в три раза. Так, может, пришло время остановиться?
— Замедление роста цен, скорее всего, будет наблюдаться сразу после отмены льготной ипотеки, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Но внимание со стороны ФАС и реальные санкции на это вряд ли повлияют.
К тому же до реальных действий вряд ли дойдет, в случае тотального роста цен должен быть установлен факт корпоративного сговора либо злоупотребления доминирующим положением. Первое практически недоказуемо, второе не имело места быть.
Например, если торговля медицинскими масками по завышенным ценам — это недобросовестная спекуляция, так как обязательство использовать маски закреплено законодательно, то обязанности покупать жилье у населения нет.
Условие для роста спроса (льготная ипотека) было не рыночным, но условие для роста цен (рост спроса) — рыночное вполне.
— Ажиотаж схлынул, — соглашается Константин Барсуков. — В конце года мы продавали квартиру за несколько дней, сейчас — за 2–3 недели. Вообще стандартный срок экспозиции — полтора месяца.
Если квартира стоит с прошлого года, значит, цена на нее завышена. Если не будет скачкообразного роста ключевой ставки, стоимость квадратного метра до конца года повысится еще на 10%.
Или, во всяком случае, будет сопоставима с инфляцией.
Вывод очевиден. Скорее всего, во втором полугодии средняя стоимость метра «заморозится». Плановое подорожание новостроек за счет повышения строительной готовности будет компенсироваться сравнительно невысокими стартовыми ценами новых проектов.
Возможно, это для многих будет выглядеть как результат инициативы, проявленной на высшем уровне. Но на самом деле тому будут способствовать нормальные рыночные причины — охлаждение спроса, рост предложения и конкуренции.
А проверка антимонопольной службы — это, скорее, вотум недоверия, чем реальный инструмент регулирования цен.
Ажиотаж на рынке недвижимости. Стоит ли сейчас вкладываться в жилье?
Рынок недвижимости, который парализовало весной из-за пандемии коронавируса, с конца лета и по сей день буквально бурлит и кипит. Чем вызван такой ажиотажный спрос на квартиры? Стоит ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость? Чем может быть чревато раздувание ипотечного пузыря? Обо все этом хочу поговорить с вами в своей новой публикации.
Причины ажиотажа на рынке недвижимости
Всплеск на рынке недвижимости, на мой взгляд, связан с влиянием нескольких различных факторов.
Первым фактором, повлиявшим на рост ажиотажа, стал отложенный спрос на недвижимость в период самоизоляции. Люди, которые планировали купить жилье в этом году, после отмены ограничительных мер активно занялись этим вопросом.
Второй фактор – нестабильность рубля. По итогам года рубль обесценился по отношению к доллару уже на 25%. Кроме того, снижение банковских ставок по депозитам и введение налога на вклады сделали хранение денег в банке совсем непривлекательной инвестицией.
Люди обеспокоены сохранением накопленных сбережений. Поэтому они снимают свои банковские вклады и стараются эти деньги куда-то вложить. Ослабление рубля, как обычно, подогревает интерес к одному из главных отечественных защитных активов – к недвижимости.
«Ситуация в экономике все больше напоминает ноябрь-декабрь 2014 года. Тогда на фоне конфликта с Западом произошла девальвация рубля, которая, в свою очередь, вызвала ажиотаж на рынке недвижимости. Появляется все больше факторов нестабильности: вторая волна эпидемии коронавируса, события в Белоруссии, возможные новые санкции против России в связи с предполагаемым отравлением Алексея Навального. Все это оказывает очень сильное давление на рубль, который быстро теряет позиции относительно других валют. Рубль уже почти достиг весенних минимумов и не исключено, что может опуститься и ниже», – комментируют ситуацию аналитики irn.ru.
Третьим фактором, повлиявшим на возрастание спроса на недвижимость, стала программа льготной ипотеки, которую приняло Правительство в конце апреля в качестве антикризисной меры. Эта программа дает возможность купить жилье по сниженной ставке 6,5% на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах.
Цены на жилье подпрыгнули
Вместе с ростом спроса на жилье, конечно же, выросли и цены. Все вышеперечисленные факторы негативно сказалась на рынке – привели к спекулятивному росту цен на квадратные метры.
«Под давлением доступной ипотеки цены на новостройки надулись, как воздушный шарик, и взлетели вверх: с начала года – до 20%», – говорят специалисты федерального портала «Мир квартир».
Самый стремительный рост с начала года показали новостройки Хабаровска (+19,9%; 97 000 рублей за квадратный метр), Кемерова (+17,9%; 53 000 рублей) и Тулы (+17,6%; 65 000).
Москва, Санкт-Петербург и Сочи были несколько скромнее: +7,3%, +11,4% и +16,6% соответственно. Но цены в столицах продолжают оставаться самыми высокими по стране.
В Москве «квадрат» в новостройке стоит 238 000 рублей, в Питере и в Сочи – по 141 000.
Ипотечный пузырь может лопнуть
Для банков и застройщиков повышение спроса на недвижимость – настоящий подарок. Но программа льготной ипотеки, которая была принята как антикризисная временная мера, может в конечном итоге привести к надуванию пузыря на ипотечном рынке. Об этом говорили даже эксперты при правительстве.
«Ипотека выдается «недостаточно платежеспособным» гражданам, которые не смогут ее оплачивать в последующем. Реально позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, даже если ставка будет 0%», – заявлял замминистра финансов Алексей Моисеев.
Но, несмотря на это, Минфин принимает решение о продлении льготной ипотеки под 6,5% годовых до 31 декабря 2021 года, объясняя это тем, что программа позволит «повысить эффективность строительной отрасли, доступность ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции», и обещая «благоприятные социально-экономические последствия» от этой программы.
В целом объем ипотечного кредитования выглядит следующим образом: в июле банки выдали кредитов на 362 млрд руб., в августе – на 375 млрд. Это на 60% больше, чем в прошлом году. Всего за 8 месяцев россияне закредитовались ипотекой на 2,2 трлн руб.
Риски ипотеки крайне высоки для всей экономики России, которая может рухнуть, как американская в 2008 году из-за плохих долгов граждан.
Все дело в том, что доходы россиян продолжают падать, а цены на недвижимость растут под давлением ажиотажа вокруг дешевой ипотеки.
«В России еще не было ипотечного кризиса. Но существенный ипотечный кризис в стране произойдет уже через год-два. Все дело в том, что кредиты раздаются заведомо плохим должникам, у которых почти нет сбережений или которые берут потребительский кредит на первый взнос. При ухудшении экономической ситуации карточный домик ипотеки в России распадется, а это ухудшение впереди – вторая волна коронавируса потянет за собой падение зарплат и сокращение рабочих мест», – считает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов.
Стоит ли вкладываться сейчас в недвижимость и брать ипотеку?
Многие люди сейчас, имея незначительные сбережения, пытаются их «спасти», вкладывая эти деньги в недвижимость. При этом денег зачастую не хватает, и они оформляют ипотеку, соблазняясь на льготные проценты.
На мой взгляд, скрести по сусекам и вкладывать деньги, отложенные «на черный день», в квартиру, взяв при этом еще и ипотечный кредит, однозначно не стоит.
Использовать недвижимость как краткосрочный резерв – не самое лучшее решение. Если вы берете недвижимость в ипотеку, то надо понимать, что часть дохода, который вы хотите получить от роста цен на недвижимость, уйдет банку.
Кроме того, цены на недвижимость после нынешнего скачка могут начать снижаться.
«Я бы не рассматривал покупку недвижимости в кризис как защитный инструмент для сохранения своих сбережений, а тем более для их приумножения. Как показывает опыт кризисов 2008 и 2014 годов, при резком снижении курса национальной валюты рынок недвижимости реагирует кратковременным ростом цен, а далее идет снижение. Например, в период с сентября 2008 года по декабрь 2009 года рынок просел примерно на 25% и начал восстанавливаться только с начала 2011 года. В 2014–2015 годах снижение было менее существенным, порядка 5%», – считает Александр Волгин, глава инвестиционной платформы Lendly.ru.
Надо помнить и о том, что вложение в недвижимость предполагает постоянные обязательные расходы (квартплата, налог на недвижимость, вложения в ремонт и т.д.). Кроме того, если вдруг понадобятся деньги, а запаса у вас нет, вытащить их из квартиры быстро не получится.
Для сбережений на «черный день», которые могут пригодиться в ближайшей перспективе, самое главное – чтобы они были ликвидными. На мой взгляд, самым простым способом вложения на сегодняшний день могло бы быть вложение в валюту.
Выгоднее покупать валюту на бирже, для этого нужно открыть инвестиционный счет.
Недвижимость – хорошее вложение на длительный срок. Если человек предполагает использовать эту недвижимость десятилетиями, то это, безусловно, имеет смысл.
- Дорогие читатели, мне очень важно ваше мнение по поводу прочитанной публикации.
- Если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее и поставить лайк, если не понравилась – дизлайк.
- Любая оценка для меня важна!
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Запрыгнуть в последний вагон? Когда и какую квартиру надо покупать
Неадвно довелось пообщаться с риелтором «за жизнь». Естественно, мы не обошли проблему роста цен на жильё. Квартиры, которые прошлым летом стоили 2,7 млн, сейчас продаются за 3,1 млн (Кировская область).
Однако люди ещё не сориентировались, не привыкли к изменениям и идут покупать недвижимость, имея на руках (или в одобренной ипотеке) сумму, которой не хватит удовлетворить все запросы. По словам риелтора, люди хотят новостройку в конкретном районе, а предложить нечего — всё раскуплено в прошлом году.
Что делать? Отказаться от мечты и продолжать копить или умерить запросы? Давайте анализировать текущую ситуацию и делать выводы.
Будем строить
Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин констатирует:
Практически в каждом регионе закончились свободные квартиры у застройщиков, сегодня спрос превышает предложение, и в этой связи активный заход во все субъекты РФ конкурентных застройщиков — задача министерства и правительства России
Проблема с наличием недвижимости не новость — она возникла ещё в прошлом году, как только стартовала льготная ипотека под 6,5%. Власти обещают решить вопрос и даже ставят планы по вводу жилья. Однако на деле мы видим — в регионах квартиры раскупаются быстрее, чем строятся. Где-то вообще строек нет.
Строек мало или вообще нет. densegodmya.ru
Нам же надо решить насущный вопрос — как и какое жильё купить. Может быть, ждать, пока проблема решится сама собой — появятся квартиры, а цены на недвижимость упадут. За это время можно подкопить на первый взнос.
Либо, наоборот, — покупать то, что можно купить, и побыстрее, потому что цены и ипотечные ставки могут вырасти, а ждать масштабного строительства можно много лет.
На эту тему можно спорить бесконечно долго — каждому своё. К тому же сложно предугадать решения властей и экономическую обстановку. Всё может поменяться в единочасье. Например, в начале 2020 годы мы думали, что цены на квартиры будут падать на фоне кризиса и всеобщей самоизоляции.
Пока будем руководствоваться тем, что есть.
Ипотечные ставки
Аналитики в один голос утверждают — к концу года ключевая ставка ЦБ вырастет до 6%. Соответственно, ипотечные ставки тоже станут повышаться, вернувшись к уровню 2019 года — примерно 10-11% годовых.
Но цель государства — делать жильё доступным, поэтому не исключены новые меры поддержки или продление старых. Так, Владимир Путин поручил правительству разработать вопрос продления ипотеки под 6,5% до 2024 года.
Что придумают банки с ипотекой? yandex.ru
В это же время ЦБ выступает против продления программы. Регулятор предлагает оставить процентную ставку 6,5% только для проблемных регионов, где требуется поддержка строительной отрасли.
Регионы и застройщики уверяют, что при отмене господдержки введут собственные программы, что не даст ипотечным ставкам значительно вырасти.
Банки тоже готовят свои меры — планируют запуск ипотечных продуктов с плавающей процентной ставкой. Это снизит изначальную ставку, но повысит риск. Если ЦБ станет ужесточать денежно-кредитную политику, то платёж и срок кредита станут повышаться.
Одним словом, пока есть неопределённость в движении ипотечных ставок, но намёков на падение нет.
Цены на жильё
Если льготная программа продолжит существовать, то падения цен на недвижимость не стоит ждать. Поддержка со стороны государства будет эффективна при условии стабильных или растущих цен. В противном случае люди, видя снижение стоимости недвижимости, будут выжидать удачный момент. Зачем покупать квартиру за 2 000 000, если через месяц её можно будет купить за 1 800 000.
К тому же эскроу-счета и рост цен на материалы не позволят застройщикам опустить цены — в убыток никто работать не станет.
Предпосылок для снижения цен на квартиры пока нет. Даже на фоне падающего спроса цены на новостройки не опустились.
Другой вопрос — господдержка. Президент уже обращал внимание правительства на ситуацию, сложившуюся на рынке жилья. Однако дальше разговоров дело не пошло.
Материнский капитал дешевеет
Если вы имеете право на господдержку — например, маткапитал или погашение части ипотеки, то лучше не затягивать с покупкой жилья. На данный момент инфляция 5,7%, цены на жильё растут ещё быстрее, а индексация маткапитала в этом году — менее 4%. Постепенно господдержка обесценивается.
Что касается накоплений, то вопрос тоже спорный. Результат зависит от темпов роста цен на жильё, способа хранения и приумножения денег. Если держать накопления в рублях, сложив в коробочку, то можно получить убыток.
Деньги под матрасом «портятся». sakhalife.ru
Пока можем сделать выводы, что ждать нечего — цены на жильё медленно, но верно будут расти. С ипотечными ставками ситуация не определилась, потому что нет решения по льготному кредитованию. Однако снижение пока не намечается.
Если нет возможности купить новостройку по льготной ипотеке, то можно обратить внимание на вторичное жильё. На него цены тоже выросли, но благодаря большому выбору можно найти вариант по карману. Не исключены срочные сделки или «убитые» квартиры, требующие вложений, но в хорошем районе и доме.
Если смущает «чужая аура», то можно найти «вторичную первичку» — квартиру в новостройке, где никто не успел пожить. Причин продажи много — застройщик расплатился квартирами с подрядчиком, семья развелась, не справилась с ипотекой, приобретала недвижимость для перепродажи. В некоторых городах «вторичной первички» на рынке больше, чем предложений от самого застройщика.
Остался вопрос ипотечных ставок. Кредит на новостройку выгоднее, но у банков есть специальные предложения на готовое жильё со скидками для отдельных категорий заёмщиков.
Лидеры рейтинга ипотечных программ на вторичном рынке жилья
Редакция «Выберу.ру» составила рейтинг ипотечных программ на вторичном рынке жилья. При выборе программ мы сравнивали предложения от банков по процентам, полной стоимости ипотеки, размеру ипотечного платежа и учитывали надёжность банка.
«Росбанк дом». Ипотека «На квартиру или долю»
- процентная ставка от 6,09%;
- первоначальный взнос от 10%;
- максимальный срок кредитования — 25 лет;
- скидка 0,25% за полную онлайн-заявку;
- специальные программы и предложения для улучшения условий кредитования;
- оценка и страхование у партнёров.
«Московский индустриальный банк». Ипотека «Готовое жильё»
- процентная ставка от 6,9%;
- возможность приобрести квартиру с перепланировкой;
- сумма кредита от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) / 15 000 000 рублей для остальных регионов;
- срок до 30 лет.
РНКБ. Ипотека «Готовая квартира»
- процентная ставка от 6,8%;
- срок кредита от 3 до 25 лет;
- минимальная сумма кредита — 600 000 рублей;
- первый взнос от 10%.
Правда и мифы о деньгах в OK
Исследование: новостройки летом дорожали вдвое быстрее "вторички"
МОСКВА, 14 сентября. /ТАСС/. Стоимость квадратного метра в новостройках в июле-августе 2020 года росла в два раза быстрее, чем на жилье на вторичном рынке жилья в России. Это связано, в том числе с действием программы льготной ипотеки под 6,5%, свидетельствуют данные исследования, проведенного аналитическим порталом Сбербанка «Сбериндекс» и сервиса «Домклик».
«Стоимость предложения квадратного метра в июле-августе 2020 г. в среднем по стране была на 3% выше, чем год назад.
Котировка на первичном рынке растет на 6,2% [в июле-августе 2020 года по отношению к аналогичному периоду 2019 года], что связано с мерами поддержки, принятыми во время пандемии», — говорится в исследовании. На вторичном рынке, по данным «Сбериндекса», за год цены на жилье выросли на 3%.
Опережающий рост цен на первичном рынке жилья аналитики портала связывают с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует только на покупку квартир в новостройках.
В разрезе регионов наибольший рост цен на жилье в июле-августе 2020 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдался в Хабаровском крае (на почти 19%), Калининградской области (на 18%), а также Астраханской области и Республике Алтай (по 17,6%).
При этом в Москве за год цены выросли на 10,3%, в Санкт-Петербурге — на 6,1%, отмечается в исследовании.
По мнению аналитиков портала, с июля 2020 года основным драйвером спроса на рынке недвижимости в России стали рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам. По оценке «Сбериндекса», число выданных ипотек в июле-августе 2020 года выросло на 44% по отношению к аналогичному периоду 2019 года.
«По нашим данным, в России нет ни одного региона, где количество выданных ипотечных кредитов в июле-августе 2020 года было бы ниже прошлогоднего показателя. В лидерах по темпам прироста несколько южных субъектов (Тыва и Алтай), а также Мурманская и Сахалинская области», — отмечают авторы исследования.
На фоне роста спроса на жилье в августе на 2% увеличились и траты россиян на покупку товаров для строительства и ремонта, на 8,5% — на мебели и предметов декора, а также на 8,6% увеличились расходы на услуги по ремонту, добавляется в исследовании.
О льготной ипотеке
Правительство РФ 23 апреля 2020 года утвердило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике и распространения коронавируса.
Первоначально по программе можно было взять ипотечный кредит до 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 3 млн рублей в остальных регионах с первоначальным взносом не менее 20%. 23 июня президент России Владимир Путин предложил увеличить максимальную сумму кредита по программе с 8 до 12 млн и с 3 до 6 млн рублей соответственно.
Аналитики заявили о возможном подорожании квартир в новостройках
Для тех же, кто собрался приобрести жилье на собственные накопления, сейчас приходят не слишком оптимистичные прогнозы. Эксперты сходятся в оценках, что ситуация на рынке недвижимости неумолимо ведет к росту цен на квартиры в новых домах. Впрочем, заоблачного повышения все же не будет.
Строители предупреждают, что уже скоро цены на жильё в новостройках могут стать опасными для наших кошельков. У каждого эксперта свои цифры, но в среднем речь идёт о подорожании от 7 до 15%. И в это плюс к тому, насколько уже выросли новые стены.
«Насколько вырастут и почему«, — сказал управляющий партнер строительной компании
Факторов сразу несколько – например, в последние полгода компании столкнулись с нехваткой рабочей силы и её подорожанием, как только закрылись границы.
«Эта рабочая сила обладает таким свойством, что она требует постоянной ротации. Эта ротация связана с усталостью. Начался отток мигрантов. Вместо этого не появлялись новые.
Увеличилась продолжительность строительства«, — говорит заслуженный строитель РФ, член экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете Госдумы по строительству и земельным отношениям Азарий Лапидус.
Из-за увеличения сроков приходилось больше платить за тепло и свет. И в это же время подорожали стройматериалы. Тут и сложность их доставки, особенно зарубежных, и курсовая разница. Но главное -в конце года поднялись цены на металл. В полтора раза, а иногда и в два раза. А ведь арматура – один из основных компонентов бетонных плит.
«В производстве железобетона промышленных серий. Видите, это мостовая свая – заложен металл в количество до 500-700 кг на куб железобетона. Поднятие цен на 50-70% увеличит стоимость данной продукции на 15-20%«, — говорит исполнительный директор завода Алексей Афенчев.
Он ждёт и дальнейшего удорожания своей продукции. Во всём виноваты новые ставки утилизационного сбора на спецтехнику, их правительство обещает поднять летом. Таким образом, стоимость простого погрузчика может вырасти в два раза. Представители отрасли уже написали письмо в Минпромторг с предупреждением о том, что вслед за машинами подорожают и квартиры.
«Многие ломозаготовители будут просто не в состоянии купить перегружатели. А для того, чтобы лом дошел до печки, нужно где-то 10 его перегружений от площадки до металлургического завода.
Таким образом, объём заготовки лома снизится, а раз снизится предложение, то увеличится и цена«, — говорит директор ассоциации предприятий по обращению с ломом металлов, отходами производства и потребления Виктор Ковшевный.
Наконец, в июле заканчивается так называемая льготная ипотека. Возможность взять квартиру в новостройке в кредит под всего 6,5%, остальное банку компенсирует государство.
Возможно, именно льготная ипотека, вкупе с непредсказуемостью, вызванной пандемией, стала причиной взрывного роста продаж, а вслед за ним и цен перед Новым годом. Но эта программа задумывалась как мера поддержки граждан и застройщиков в ковидные времена. И будут ли её продлевать – пока что не ясно.
В итоге из-за всех этих факторов квартиры в новостройках наверняка подорожают. И тем не менее риелторы всё равно напоминают: покупать жильё нужно с холодной головой и тугим кошельком.
«Есть перспективы для роста цены. Есть перспективы для увеличения ставки на новостройки. Если у вас были мысли осенью купить квартиру – ну, купите сейчас, если есть такая возможность.
Но для того, чтобы сейчас купить квартиру, вам нужно на первоначальный взнос взять потребительский кредит, занять кучу денег ещё у кого-то и взять ипотеку и взвалить на себя эту нагрузку – не надо этого делать«, — говорит риелтор Константин Барсуков.
Конечно, застройщики постараются отыграть потерянную прибыль, но нужно понимать, что в первую очередь они зависят от платёжеспособности населения, считают эксперты. Поэтому и не ждут взрывного роста цен, хотя и считают, что жильё будет дорожать, причём не только в ближайшие полгода, но и в долгосрочной перспективе.
(function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); (function() { var sc = document.createElement('script'); sc.type = 'text/javascript'; sc.async = true; sc.src = '//smi2.ru/data/js/89437.js'; sc.charset = 'utf-8'; var s = document.getElementsByTagName('script')[0]; s.parentNode.insertBefore(sc, s); }()); if (window.Ya && window.Ya.adfoxCode) { var params = { p1: 'bzorw', p2: 'fulf', puid2: '229103', puid8: window.localStorage.getItem('puid8'), puid12: '186107', puid21: 1, puid26: window.localStorage.getItem('puid26'), extid: (function(){var a='',b='custom_id_user';if(!localStorage.getItem(b)){var c='ABCDEFGHIJKLMNOPQRSTUVWXYZabcdefghijklmnopqrstuvwxyz0123456789';for(var i=0;i
Домом выйдут: к концу года новостройки в РФ подорожают на 15%
С начала года новостройки в России подорожали примерно на 8%, по итогам 2020-го рост цен составит 12–15%. Такой прогноз «Известиям» дали участники рынка недвижимости. Несмотря на коронакризис, девелоперы повышают стоимость жилья.
Это связано с высоким спросом на новостройки из-за действия льготной ипотеки под 6,5%. Спрос обеспечивают не только люди, покупающие квартиры, но и инвесторы, вкладывающие деньги в квадратные метры, отметили эксперты.
Стоимость вторичного жилья, по прогнозам участников рынка, к концу года может вырасти на 7% — вслед за новостройками.
Продолжая рост
Существенный рост цен на российском рынке жилья продолжается уже больше двух лет. Он обусловлен переходом отрасли на новые правила проектного финансирования стройки и продажи квартир через эскроу-счета.
Именно эти изменения стали первопричиной сокращения объемов жилья на рынке, снижения количества выданных разрешений на строительство и, как следствие, роста стоимости «квадрата», сказал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
Например, за прошлый год в столичном регионе первичка подорожала примерно на 15%, а наиболее ликвидные проекты — на 20% и более.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках России сейчас составляет 80,4 тыс. рублей — это на 3% выше, чем месяц назад, рассказал «Известиям» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. С начала года цены в регионах выросли на 5–8%, добавил генеральный директор риелторской компании We know Александр Галицын.
— Мы ожидаем дальнейшего роста цен — до 12% по итогам года. В числе причин — высокий спрос из-за программы льготной ипотеки под 6,5% и выход на рынок инвесторов — граждан, которые решили снять накопления с депозитов и вложить в квадратные метры, — спрогнозировал Алексей Попов.
Вложение денег в жилье — надежная инвестиция, отметил руководитель направления новостроек в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.Если делать это на старте продаж новостройки, деньги можно не только сохранить, но и приумножить, отметил Александр Галицын.
В некоторых регионах России к концу года стоимость 1 кв. м новостроек может увеличиться более чем на 15%, спрогнозировал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Действительно, до конца 2020-го цены на недвижимость по всей стране, скорее всего, вырастут, согласен Дмитрий Алексеев. Например, уже на 28,2% — по сравнению с аналогичным периодом 2019-го — подорожали новостройки в Петербурге, на 15,3% — в Краснодаре, на 12,1% — в Новосибирске, на 12,7% — в Казани, добавил он.
Основная причина столь стремительного роста — повышенный спрос на фоне ограниченного объема предложения. С рынка вымываются прежде всего наиболее недорогие варианты, что в целом сказывается на размере средней стоимости 1 кв. м, объяснил Ильдар Хусаинов.
Во время ограничительных мер из-за пандемии коронавируса девелоперы сдерживали рост цен на новостройки — стагнация продолжалась с апреля по июнь, напомнила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
При этом в Москве стоимость постепенно увеличивалась даже во время самоизоляции, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Пока покупателям доступна льготная ипотечная ставка, объемы продаж квартир в новостройках будут велики, считает он.
Значительное влияние на стоимость жилья оказал и отложенный спрос, который формировался во время самоизоляции. Самым активным временем по ценовой динамике стало именно лето, когда были сняты ограничения, подчеркнула заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба.
Рынок жилищного строительства в России — конкурентный, ФАС не проводила мониторинг цен на жилье. В случае поступления заявлений, указывающих на нарушения антимонопольного законодательства, служба рассмотрит их в установленном порядке, заявили «Известиям» в ФАС. В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.
И вторичка тоже
В Москве средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья сейчас составляет 216,5 тыс. рублей. Это на 1,1% больше, чем месяц назад, и на 5,3% — чем в аналогичный период прошлого года. В Санкт-Петербурге цена «квадрата» достигла 126,8 тыс. рублей.
Это на 0,7% больше, чем в августе, и на 3,8% — по сравнению с прошлым годом. Правда, в других городах-миллионниках средняя стоимость 1 кв. м составляет 65,1 тыс.
рублей, что на 1,4% меньше, чем в прошлом месяце, и на 2,7%, чем в 2019-м, рассказал Алексей Попов.
— Мы ожидаем умеренный рост цен на вторичное жилье — на 6–7% по итогам года. Ключевая причина увеличения стоимости — дорожающие новостройки, — отметил аналитик.
Спрос на вторичном рынке начал активно расти во второй половине июля, и сейчас он на 40–42% выше аналогичных показателей прошлого года, сказал Ильдар Хусаинов. По большей части интерес к вторичке связан с ограниченностью предложения на первичном рынке, а также со снижением средних ипотечных ставок, отметил он.
Повышенный спрос постепенно приводит к тому, что собственники квартир повышают цены на них. По итогам 2020-го вторичное жилье в России может подорожать на 7–8%, считает Ильдар Хусаинов.
Льготная программа ипотеки под 6,5% для новостроек была запущена в мае 2020 года в рамках поддержки стройотрасли во время кризиса. Она действует до 1 ноября 2020-го.
В начале сентября глава Минстроя Владимир Якушев заявил СМИ, что программа может быть продлена в 2021 году.
После ее завершения правительство оценит результаты и эффективность и после этого примет окончательное решение, сказал министр.