В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м без учета «веса» города — доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город.
важно!
Уточнение по методике: в предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производились по средневзвешенной цене 1 кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях «средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом» выше «средней по городам» (~95 тыс. против ~70 тыс. рублей).
Каникулы ценам нипочем
По подсчетам Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке РФ составила в январе 2021 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. По сравнению с декабрем 2020-го цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. рублей). В годовой динамике рост составил 14% (с 61,4 тыс. рублей).
Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время январских праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале года. Для сравнения: в январе 2020-го по сравнению с декабрем 2019-го средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3 против 1,5% в январе 2021 года.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1%), с начала 2020 года — на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%).
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
По данным Аналитического центра Циан
Сочи — серебро по дороговизне
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% — до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (с населением от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс.
рублей (+2% за месяц, +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость 1 кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей — в Красногорске, Реутове, Долгопрудном, Одинцово, Химках.
Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем 144 тыс. рублей за «квадрат».
В целом по всей России сегодня насчитывается восемь городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Тройка лидеров: Москва, Сочи и Санкт-Петербург (далее список продолжают вышеперечисленные подмосковные города). Год назад — в январе 2020-го — всего два города могли похвастаться ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи.
Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за 1 кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) — Санкт-Петербург с показателем 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.
Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год — на 11,9% (до 59,9 тыс. рублей). Из них в городах-миллионниках (Москва и Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц — на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год — в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (см. итоговую таблицу).
В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн стоимость квадратного метра выросла за год на 12,9%, за месяц — на 1,3% (до 62,7 тыс. рублей). Наибольший рост за месяц и за год показала «вторичка» Иркутска, Хабаровска, Пензы.
Города столичных агломераций демонстрируют бо́льший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с бо́льшей платежеспособностью населения, но и с активной девелоперской деятельностью — вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования.
В регионах за счет меньшего объема первичного рынка цены на вторичном рынке растут из-за снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке
По данным Аналитического центра Циан
В 12 из 144 городов «вторичка» подешевела
По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость «квадрата» за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 зафиксирован прирост.
Во всех городах с населением от 500 тыс. человек цены в январе повысились. Наименьший прирост — в Махачкале, Ижевске, Оренбурге (+0,2%). Наибольшее увеличение стоимости для городов с населением от 500 тыс. человек — в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).
В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены зафиксировано в Миассе (Уральский ФО) — 1,8%. Наибольший рост — в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО) — +5,7%, где также действует субсидированная дальневосточная ипотека, которая стимулирует цены. В 2020 году в этом федеральном округе было выдано на треть больше ипотечных кредитов, чем в 2019-м.
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке в Центральном (+1,8% за месяц) и Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц).
Цены растут абсолютно по всем федеральным округам, но медленнее всего — в Северо-Кавказском ФО, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (60% жилья строит население, в целом по РФ эта доля 45%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
По данным Аналитического центра Циан
Объем предложения на «вторичке» снизился за год на 12%
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020-го снизился на 4,4%, в годовой динамике — на 12%.
Аналитики подчеркивают, что в 2020-м продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом количество квартир (–2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020-го в полтора раза) — эти два фактора привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке.
В городах-миллионниках предложение вымывается сильнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение произошло во всех городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек объем предложения сократился незначительно — примерно на 2%.
По данным Циан, растет средняя стоимость 1 кв. м нового предложения. В январе 2021 года в целом по России средняя стоимость 1 кв. м новинок вторичного рынка составила 74,3 тыс.
рублей, в декабре 2020-го показатель был ниже на 4,8% — на уровне 70,9 тыс. рублей.
В годовой динамике (с января 2020-го) прирост составил 12,5% — тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в продажу в среднем по России по 66 тыс. рублей.
Средний срок экспозиции вторичных квартир — 87 дней
Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке равен почти трем месяцам (87 дням). Быстрее всего покупателей находят однокомнатные квартиры (75 дней). «Двушки» экспонируются в среднем по России 83 дня, «трешки» — 96 дней, многокомнатные квартиры — 119 дней.
При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020-го по январь 2021-го. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет свежих объявлений, не прошедших полноценный «цикл реализации».
Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим российским городам — за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Дольше всего придется искать покупателя в Волгограде (в среднем 102 дня).
В городах с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели — в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).
В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) быстрее всего покупаются квартиры на вторичном рынке в Череповце, Подольске (58 дней) и Люберцах (59). Максимальные по стране — в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).
«Прирост средней стоимости в январе 2020-го выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — С одной стороны, причина — в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры — их средняя стоимость выше, чем по другим типологиям.
С другой стороны, и застройщики теперь не так активно индексируют прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым временным лагом аналогичная ситуация будет наблюдаться и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы сохранится тенденция на замедление роста цен — с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».
Динамика средних цен на квадратный метр на вторичном рынке в январе 2021 года
По данным Аналитического центра Циан
На всё готовое: почему в России резко вырос спрос на вторичное жильё
В августе 2020 года спрос на вторичное жильё в России вырос более чем на 52% по сравнению с прошлогодним показателем. Как отмечают эксперты, повышенный интерес к приобретению готового жилья был зафиксирован среди жителей Москвы и Санкт-Петербурга.
При этом большинство покупателей предпочитают двухкомнатные квартиры. По словам аналитиков, в условиях пандемии растущая популярность вторички связана с разнообразием жилого фонда, резким снижением ипотечных ставок и возможностью сразу въехать в квартиру.
Как в этих условиях может измениться стоимость квадратного метра в России — в материале RT.
В августе 2020 года спрос на покупку вторичного жилья в России вырос на 52,3% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Об этом RT рассказали представители «Авито Недвижимость».
«По темпам роста интереса потребителей среди мегаполисов лидирует Москва: в столице показатель за год вырос на 71,5%. В тройку лидеров вошли также Санкт-Петербург (прирост составил 56,5%) и Нижний Новгород (53,4%)», — отметили в пресс-службе компании.
По оценке риелторов, наибольшим спросом на вторичном рынке жилья пользуются двухкомнатные квартиры. Как рассказал RT руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, на долю «двушек» приходится почти 40% от общего объёма сделок. 35% покупателей предпочитают приобретать однокомнатные квартиры.
«В целом вторичный рынок оказался более устойчив к кризису 2020 года по сравнению с сегментом новостроек, спрос на которые с января по август упал на 30% в крупнейших городах России», — подчеркнул Попов.
Также по теме
Полная самоизоляция: почему в России резко вырос спрос на загородную недвижимость
В начале июля 2020 года спрос на покупку загородного жилья в России вырос более чем на 77% по сравнению с прошлогодним показателем, а…
Подобную ситуацию эксперт объясняет резким увеличением стоимости новостроек. По его словам, только в Москве строящееся жильё за три года подорожало почти на треть, тогда как цены на вторичном рынке прибавляли не более 4—5% в год.
Также позитивную динамику на российском рынке вторичной недвижимости аналитики объясняют растущей доступностью жилищных кредитов. По подсчётам компании «ДОМ.РФ» и агентства Frank RG, с января по август 2020 года в России было выдано 895 тыс. ипотечных займов на сумму 2,2 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го показатель вырос на 26% в денежном выражении.
«За первые семь месяцев 2020 года на приобретение квартиры на вторичном рынке выдано 525 тыс. кредитов на 650 млрд рублей (прирост составил 34%). Позитивный результат стал возможен за счёт снижения ставок.
Так, ещё в июле 2019 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке достигала 10,5% годовых, а в июле этого года упала ниже 8,2%», — отметил в беседе с RT руководитель аналитического центра «ДОМ.
РФ» Михаил Гольдберг.
Помимо этого, высокий интерес россиян к покупке готовых квартир эксперты объясняют широким предложением на вторичном рынке. Граждане могут подобрать жильё в любом районе города с необходимой для них инфраструктурой, объяснила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Более того, при покупке вторички снижаются риски того, что застройщик может не сдать проект в срок. При этом покупателям не надо ждать, когда новый дом будет построен, и тратиться на аренду съёмного жилья.
Одновременно рост спроса связан со снижением ставок по банковским вкладам: клиенты всё чаще предпочитают переводить деньги на покупку квартиры, чем продолжать держать средства на депозитах», — считает Радченко.
Примечательно, что в течение лета на российском рынке элитной недвижимости также наблюдался рост спроса на вторичное жильё. Как рассказали RT представители агентства Knight Frank, после отмены режима самоизоляции объём соответствующих сделок вырос на 30—40%.
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Андрея Соловьёва, наблюдаемый тренд связан с тем, что в результате пандемии некоторые застройщики отложили ввод своих объектов. Таким образом, покупатели стали переходить на вторичный рынок, чтобы успеть инвестировать средства в выгодные проекты.
Отметим, что ажиотажный спрос привёл к небольшому удорожанию вторичного жилья в России. По данным «Авито Недвижимость», за год средняя стоимость квадратного метра в стране увеличилась на 6,2% и составила 56,5 тыс. рублей. При этом в Москве показатель вырос на 5,3% (до 216,5 тыс. рублей), а в Санкт-Петербурге на 3,8% (до 126,8 тыс. рублей), подсчитали в ЦИАН.
«После отмены карантина застройщики подняли цены на готовое жильё в крупных городах России, причём по некоторым объектам стоимость квадратного метра подскочила на 20%. Сделали они это в попытках заработать за растущем спросе на фоне выхода россиян из режима самоизоляции», — полагает Ирина Радченко.
Вместе с тем к концу года ажиотаж несколько спадёт за счёт реализации отложенного спроса, и цены на вторичное жильё могут вернуться к показателям января, уверена Радченко. По её прогнозу, дальнейшая динамика во многом будет зависеть от изменения уровня доходов граждан и стоимости ипотечных кредитов.
Риелторы сообщили о резком росте спроса на вторичное жилье Москвы :: Жилье :: РБК Недвижимость
Относительно карантинного мая 2020 года спрос увеличился в два-три раза, относительно мая 2019-го — на 20–23%
Сергей Фадеичев/ТАСС
В мае 2021 года спрос на квартиры вторичного рынка Москвы увеличился по сравнению с маем 2019 года на 23%, а к маю прошлого года — в 3,1 раза, говорится в исследовании аналитиков компании «Инком-Недвижимость», поступившем в редакцию 9 июня.
Несмотря на начало летнего сезона, активность покупателей вторичного жилья остается высокой и в начале июня. Специалисты «Инкома» предполагают, что и все лето может быть более активным периодом для вторичного рынка. Отчасти, считают в компании, это связано с отменой или переносом отпусков из-за продолжающейся пандемии и ограничений на зарубежные поездки.
«Лето — традиционный период отпусков, в том числе для риелторов, продавцов и покупателей квартир, однако пока мы не ощущаем замедления рынка недвижимости, как было в прошлые годы.
Если сравнивать между собой не месяцы, а рабочие недели в мае и первую неделю июня, то мы увидим, что в эти периоды наша компания получила примерно равное количество авансов, активность покупателей не уменьшается», — прокомментировал ситуацию директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.
Еще одна причина возросшего спроса, считают в компании, — низкие ставки по ипотечным кредитам, благодаря чему растет число покупателей, которые приобретают квартиру «на вырост» — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем. Таких сделок за год стало на 10% больше.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» «РБК-Недвижимости» подтвердили, что спрос на вторичное жилье заметно увеличился как относительно первой половины 2020 года, так и 2019-го.
По оценке компании, результаты мая 2021 года выше итогов мая 2019 года на 20%, а мая 2020-го — на 98%.
Скачок объясняется тем, что после снятия антиковидных ограничений вторичный рынок столицы начал активизироваться только в июне 2020 года.
В середине мая Росреестр зафиксировал рекордное число сделок со вторичным жильем в Москве. С января по апрель 2021 года в столице зарегистрировано 52,3 тыс. договоров купли-продажи жилья. Больше сделок Росреестр фиксировал только в 2014 году.
Что происходит на вторичном рынке Москвы? — Территория инвестирования
С весны этого года вторичный рынок жилья в Москве вступил в новую фазу: предложение сокращается, цены растут, а собственники неохотно соглашаются на скидки. На подобное изменение конъюнктуры рынка влияет множество факторов: продолжающееся падение реальных доходов населения, растущее число новостроек, колебания курсов валют, повышение ключевой ставки и слухи о возможной дедолларизации российской экономики.
Важнейшая тенденция, которая обозначилась в последние месяцы на вторичном рынке столичного жилья, — постепенный рост цен. По данным компании «Миэль», в сентябре средняя стоимость предложения увеличилась на 1,2%, а с начала года — на 5,1% и сейчас составляет 223,5 тысяч рублей за квадратный метр.
В ЦИАН отмечают, что по сравнению с сентябрём прошлого года цены выросли на 5%. Риелторы объясняют это вымыванием с рынка наиболее доступных предложений — дешевле 12 миллионов рублей. Именно на такие квартиры в прошлом месяце пришлось 85% всех продаж.
Кроме того, рост среднего бюджета вызван увеличением в структуре продаж трёхкомнатных квартир: сейчас их доля составляет 32%, и это максимальное значение за последние три года.
Предложение квартир на вторичном рынке Москвы снижается на протяжении последних нескольких месяцев из-за растущего спроса.
По итогам третьего квартала этого года Росреестр зарегистрировал более 37,4 тысяч сделок с вторичными квартирами, что на 25,7% больше аналогичного периода прошлого года.
С января по сентябрь в Москве было заключено 105,6 тысяч таких сделок против 84,4 тысяч сделок год назад.
Кроме того, множество потенциальных продавцов пополняют рынок арендаторов жилья. Собственники квартир, даже которые простаивают в экспозиции годами, не готовы снижать цены и, чтобы избежать простоя, решают их сдавать. Подобное поведение собственников привело к тому, что рынок недосчитался 7% новых объектов.
На протяжении всего 2018 года в Москве заметно сокращается разрыв между спросом и предложением на вторичном рынке жилья.
На фоне небольшого выбора самые ликвидные объекты продаются мгновенно, в результате чего сейчас формируется дефицит такого предложения, а часть спроса остаётся неудовлетворённой.
В «Инком-Недвижимости» прогнозируют, что в ближайшие месяцы тенденция сохранится и новых доступных предложений на рынке не появится. Как следствие, цены на жильё увеличатся — и на самые востребованные, и на те, что пока не могут найти покупателя.
Как обстоят дела с коммерческой недвижимостью, вы узнаете из статьи «Анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году». Если вы рассматриваете другие варианты вложений, то они подробно расписаны в статье «Долгосрочные инвестиции».
Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году
Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы. А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился. Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.
Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.
В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.
Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).
Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.
Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.
Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.
Будут ли цены снова расти?
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:
- «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
- «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
- «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
- «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
- Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
- SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.
Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.
Продавать сейчас или придержать?
Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.
Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:
В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.
Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.
С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.
Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен.
Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.
Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:
Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.
Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.
Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.
В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).
Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:
- дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
- дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
- дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
- дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
- морально устаревшие дома.
Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Спрос на рынке вторичного жилья Москвы в три раза превысил предложение
Спрос покупателей на недвижимость на вторичном рынке Москвы в три раза превышает объем ликвидного предложения, говорится в исследовании риелторской компании «Инком-Недвижимость». Эксперты предупредили, что в сложившейся ситуации продавцы могут повышать цены на жилье.
«Сейчас «вторичка» — так сказать, чистый рынок продавца, который смело диктует свои условия покупателю», — заявил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Специфика этого рынка такова, что в масс-маркете на данный момент уровень спроса в три раза превышает объем ликвидного предложения — то есть в среднем на одну квартиру претендуют три потенциальных покупателя», — отметил он.
Подобная ситуация, по мнению экспертов, начала складываться на рынке после окончания режима самоизоляции, введенного в связи с пандемией коронавируса. Люди быстро приобретают самые выгодные варианты, поэтому и другие покупатели стали быстрее принимать решения о покупке квартир — иногда даже на этапе их просмотра, рассказал Шлома.
Сейчас найти подходящую квартиру на вторичном рынке сложнее, чем продать уже имеющееся жилье, считают эксперты.
Поэтому стала набирать популярность практика «опережающего аванса», когда собственник продаваемой квартиры еще до получения аванса за нее вносит предоплату за свою новую жилплощадь.
Так, в октябре «Инком-Недвижимость» получила на 10% больше авансов, чем в сентябре. При этом год к году рост составил 30% в октябре и 64% в сентябре соответственно.
Однако в ноябре в компании заметили ослабление активности покупателей. В первой половине месяца было внесено на 27% меньше авансов, чем в сопоставимый период октября. В связи с этим специалисты полагают, что спрос на вторичном рынке жилья в последний осенний месяц может снизиться примерно настолько же.
Тем не менее в целом острый дефицит ликвидного предложения на вторичном рынке жилья в Москве сохранится минимум до конца года, считает Шлома. «Восстановление экспозиции в сегменте будет происходить крайне медленно», — сказал он, пояснив, что «для нормального функционирования «вторичке» не хватает 30% лотов от нынешнего объема предложения».
Спрос на жилищном рынке наблюдается на фоне снижения средневзвешенной ставки по ипотеке. По данным ЦБ, к сентябрю она достигла минимального исторического значения в 7,16% годовых, после чего к октябрю немного выросла — до 7,32%. Это происходит в связи со смягчением денежно-кредитной политики, проводимой регулятором. Так, сейчас ключевая ставка находится на рекордно низком уровне в 4,25%.
Квартиры замерли на пике
Ажиотажный спрос и рост цен на рынке вторичной недвижимости сменился стагнацией: заметного роста средних цен за минувший месяц участники рынка не заметили.
Шансов для их ощутимого увеличения у продавцов немного: волна повышенного спроса сошла на нет, и объем предложения на рынке постепенно начал увеличиваться.
Дополнительно скорректировать спрос может переход ЦБ к политике постепенного увеличения ключевой ставки.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России в апреле достигла 89,8 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 1,2% относительно марта и на 16,5% по сравнению с апрелем прошлого года.
Такие данные приводит ЦИАН, констатируя, что рынок перешел к стагнации: ни в одном из 16 рассматриваемых городов за последний месяц цены не выросли более чем на 2%. Согласно оценкам компании «Этажи», в среднем по стране вторичка выросла в цене на 2,45% за месяц и на 9,7% за год, до 70,13 тыс. руб. за 1 кв. м.
А по оценкам «Авито Недвижимости», жилье на вторичном рынке страны сейчас стоит 67,2 тыс. руб. за 1 кв. м — за год значение выросло на 22%.
Наиболее выраженный рост цен на вторичную недвижимость аналитики «Этажей» за минувший месяц заметили в Новосибирске, где квартиры подорожали на 2,88%, до 82,5 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Саратов: здесь динамика составила 2,83%, до 49,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В Сургуте недвижимость подорожала на 2,71% за месяц, до 91,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
В годовой динамике, по оценкам «Авито Недвижимости», лидирует Омск, где квартиры подорожали на 39%, до 61,7 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте — Нижний Новгород, где динамика составила 34%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге вторичное жилье, по оценкам «Этажей», сейчас стоит 152 тыс. руб. за 1 кв. м.
За месяц показатель вырос на 0,3%, а за год — на 11%.
В Москве, согласно данным ЦИАН, вторичное жилье сейчас стоит в среднем 258,4 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 0,4%, а за год — на 15%.
Период повышенного спроса на недвижимость в столице прошел: согласно данным Росреестра, суммарно за первый квартал в столице было заключено 35 тыс. договоров купли-продажи — это примерно соответствует аналогичным значениям за 2020 (34,1 тыс.) и 2019 (35,2 тыс.) годы.
Главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова подтверждает, что объем экспозиции в Москве за месяц вырос в среднем на 7%, а в ЮАО, ЮВАО и ЦАО — на 10%.
Но одновременно эксперт констатирует, что собственники жилья в части ценообразования по-прежнему ориентируются на завышенные рыночные цены.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов констатирует, что вторичный рынок в целом постепенно восстанавливается от прошлогодней волны ажиотажного спроса, приведшей к резкому снижению объема предложения. За последний месяц число выставленных на продажу лотов выросло на 5% — это свидетельствует, в частности, об увеличении сроков экспозиции объектов.
Цены в новых объявлениях, по словам господина Попова, также практически не изменились и не выставляются выше, чем в существующих.
«Обычно на растущем рынке заявленная стоимость в таких объявлениях выше, чем в тех, где собственник продает квартиру уже несколько недель или месяцев»,— поясняет он.
В качестве примера эксперт приводит осень прошлого года, когда разница в месячном приросте цен для новинок была на два-три процентных пункта выше, чем для существующего объема.
Сейчас опережающий темп, по оценкам ЦИАН, нивелировался до 0,2 процентного пункта.
Общее замедление темпов роста стоимости жилья, по мнению господина Попова, говорит о том, что цены подошли к пределу платежеспособного спроса.
Этот тезис, по мнению эксперта, подтверждает и то, что переход ЦБ к последовательному повышению ключевой ставки не привел к всплеску спроса на недвижимость: тех, кто хочет купить квартиру перед ухудшением условий по кредитам, оказалось не так много, и собственники не могут повышать цены так уверенно, как прошлой осенью и в начале зимы.
На этом фоне, по прогнозам эксперта, стагнация цен на вторичном рынке в ближайшие месяцы сохранится.
Сдержанную ценовую динамику прогнозирует и руководитель направления вторичной недвижимости «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов, предполагая, что этому будет способствовать как повышение ключевой ставки, так и сохраняющийся на рынке дефицит ликвидного предложения.
Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов ждет, что на фоне отмены программы льготной ипотеки ставки при кредитовании на первичном и вторичном рынках практически сравняются. Это, по его мнению, закономерно переориентирует часть покупательского спроса в сторону готового жилья.
При этом дисконта от собственников можно ждать только спустя два-три месяца после ослабления спроса. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома констатирует, что в Москве пока факторы, которые способствуют росту или снижению цен на недвижимость, уравновешивают друг друга.
«Мы не ожидаем удорожания недвижимости: во-первых, уже закончился период ажиотажного спроса, а во-вторых объем экспозиции растет»,— отмечает он.
Одновременно цены на вторичке «старой» Москвы, по мнению эксперта, пока поддерживаются за счет доступной ипотеки.
Господин Шлома добавляет, что сейчас у участников рынка есть опасения относительно усиления санкций со стороны США.
«Такие события обычно приводят к некоторому ухудшению активности покупателей, которые опасаются совершать серьезные финансовые траты и откладывают приобретение недвижимости»,— объясняет он.
Александра Мерцалова
открыть таблицу в новом окне
Источник: данные ЦИАН.