Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имущества

Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имущества

Какие правила содержания общего имущества в многоквартиных домах?

Вопросы, связанные с темой ЖКХ, в нашей стране будут актуальными пока полностью не решатся проблемы жильцов. Собственники квартир не удовлетворены состоянием, в котором находятся их дом (и таких жильцов по стране масса, в каждом крупном городе).

Владельцы жилья каждый месяц платят на содержание дома и капитальный ремонт, но результат получают не тот, который ожидают. Многоквартирный дом не ремонтируют, краска в подъездах не обновляется вовремя, крыша протекает, регулярно страдают верхние этажи.

А недавно в Санкт –Петербурге произошел вопиющий случай. На женщину с ребенком упала часть балкона. Ребенок не пострадал, а вот его мама получила тяжелые травмы. Наказание виновным назначит суд.

Общее имущество и имущество в собственности жильцов, за которое они отвечают

Принцип такой: если имущество используется более чем одной квартирой — оно является общим. Например, лифтом пользуются многие жильцы, то же самое относится к детской или спортивной площадке возле дома,  места для стоянки машин.

Статьей 36 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме определено, где общее имущество, а где нет. Собственники платят за текущий и капитальный ремонт, управляющая компания (далее по тексту УК или ТСЖ) выполняет свою работу. Это идеальный вариант. В жизни так бывает редко. Между жильцами и УК нередко возникают конфликты, которые доходят до суда.

Пример из практики. Управляющая компания заплатила за халатное отношение к своим обязанностям (Апелляционное определение от 15 марта 2016 года, дело № 33-1769/2016. Оренбургский областной суд взыскал с управляющей компании в пользу истца ущерб в размере более 35 тысяч, моральный вред – 30 тысяч рублей, штраф по Закону о защите прав потребителей.

  Взыскание задолженности в арбитражном суде

Суд постановил:

  • ответчик плохо управлял домом, допустил протечку крыши, залив квартиру истца;
  • ответчик нарушил законы, договор управления многоквартирным домом. Ремонт крыши не сделан вовремя.
  • причинение ущерба подтверждает акт о заливе, а стоимость ущерба – акт экспертизы. Недобросовестной управляющей компании придется компенсировать истцу понесенные им расходы.

Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имущества

Споры по поводу того, какое имущество является общим, а какое нет

Пример из практики. Кемеровский обл. суд пояснил (Апелляционное определение по делу № 33-4545/2016 от 12 апреля 2016 года):

  • автомобиль истца поврежден наледью, сошедшей с козырька балкона, а не с крыши дома, поэтому управляющая компания не должна возмещать ущерб, причиненный падением снега;
  • УК приложила документы и фотографии, что здание имеет ровную крышу и растаявшая вода стекает по специальным стокам;
  • балконы – это не общее имущество. Владельцы квартир сами должны смотреть за состоянием балконов, их очисткой от снега;
  • Постановление № 491 гласит, что нельзя отнести к общему имущество, которым пользуются жильцы только одной квартиры;
  • с учетом изложенных фактов управляющая компания ущерб возмещать не должна, потому как ее ответственности здесь нет.

Минстрой обновил правила управления многоквартирными домами

Проект новых правил управления многоквартирными домами и содержания общего имущества, разработанных минстроем, активно обсуждают сейчас представители отрасли ЖКХ. На этой неделе ведомство планирует разослать экспертам обновленную версию документа.

Сейчас управление многоквартирными домами регулируется несколькими постановлениями правительства, которые предлагается заменить единым порядком. Будут упразднены устаревшие и избыточные требования. Такие, например, как .

требования к содержанию «санитарных кабин» (туалетных и ванных комнат, находящихся в квартирах), необходимость управляющей организации отслеживать, чтобы жители не вывешивали белье на участках, выходящих на городские проезды.

Упраздняются правило о работе на стальных кровлях только в валяной или резиновой обуви, требования к материалам, которые необходимо использовать, таких как сурик, виды замазки, краски — они постоянно устаревают в связи с появлением новых.

Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имущества

Какие льготы в сфере ЖКХ введены для поддержки населения

Предлагается ввести отдельный учет средств на управление домом, его содержание, на аварийный и на текущий ремонт. Текущий ремонт должен производиться только по решению общего собрания. Регламентируется проведение перепланировки и переустройства помещений.

Техдокументация на здание должна будет храниться не в бумажном, а в электронном виде в ГИС ЖКХ.

Отдельно оговаривается вопрос содержания продухов в подвалах, который волнует защитников бездомных кошек: собственники вправе будут принять решение о постоянном поддержании одного продуха открытым.

В новых правилах необходимо обязать управляющие организации обнародовать стоимость каждой оказываемой ею услуги или работы, считает директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.

Это позволит собственникам ориентироваться в величине затрат на содержание общего имущества. Необходимы стандарты для каждого вида работ или услуг.

«Собственники зачастую не представляют, что именно кроется под словами «Техническое обслуживание системы холодного водоснабжения», — отметила Генцлер. — Кто это делает, что делает, как часто, насколько велики затраты? А результат какой? Как мы можем проверить, что это делалось?».

А в актах приемки работ, считает эксперт, следует фиксировать не только, что сделала управляющая компания, но и то, какая сумма платежей была начислена и сколько поступило от собственников, выполнили ли они свою обязанность.

Также эксперты отрасли отмечают, что минстрою не следует представлять образец типового договора управляющей организации с собственниками — иначе документ тут же будет растиражирован и не будет отражать особенности конкретного дома.

Текущий ремонт предлагается делать только по решению общего собрания жильцов, а техдокументацию — хранить в электронном виде

На онлайн-конференции НП «ЖКХ-Контроль» эксперты говорили также о том, что необходимо уточнить определение общего имущества — относятся ли к нему, например, балконы, не стоит ли добавить в него шлагбаумы и домофоны. Возможно, следует урегулировать озеленение дома, можно ли, например, высаживать растения-аллергены.

Часть предложений минстрой уже учел в переработанном варианте правил. «С учетом значимости документа мы не хотим торопиться с его внесением в правительство без обсуждения с экспертами», — отмечают в ведомстве.

Жкх по-новому: минстрой меняет правила содержания многоквартирных домов

Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имущества

Новые правила устанавливают необходимый минимум работ и детально прописывают их содержание для УК. Эксперты считают документ полезным – ведь чем детальнее прописаны инструкции, тем проще и работать по ним, и проверять.

Минстрой РФ разработал новые правила содержания общего имущества многоквартирных домов. 

В документе содержится минимальный перечень работы, которые должна осуществлять УК для надлежащего содержания дома. Документ размещен на официальном портале проектов нормативных актов. 

«Настоящие правила и нормы эксплуатации жилищного фонда устанавливают: порядок содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, выполняемого в рамках минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», – говорится в документе.

Также документом устанавливаются стандарты надлежащего технического состояния общего имущества, рекомендуемые к соблюдению и порядок организации, выполнения и финансирования работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Так, например, в документе указывается порядок содержания чердаков, подвалов, фасадов, стен и крыш. Управляющая компания должна следить за надлежащим состоянием подъездов, лестниц, отделки, вентиляции, окнах и дверях, которые относятся к общедомовому имуществу.

Помимо этого, в обязанности управляющей компании входит содержать в хорошем состоянии и проверять сети – тепловые, электрические, сети водоснабжения и газовое оборудование. Также речь идет о содержании лифтов и помещений, которые входят в состав общедомового имущества. Кроме этого, УК должна позаботиться о хорошей системе дымоудаления.

Еще одним важным моментом является вопрос содержания придомовой территории. Например, подробно прописывается, как должна проводится уборка снега на придомовой территории.

Очистка покрытий от снега при отсутствии снегопада должна проходить в ранние утренние часы машинами с плужно-щеточным оборудованием, с периодичностью выполнения один раз в сутки – трое.

Убираемый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилотковую полосу, а во дворах – к местам складирования.

Также разработчики уточняют особенности организации сбора и вывоза отходов.

Всего правила содержат 70 пунктов. Предыдущий свод правил и обязанностей управляющих компаний был утвержден в 2003 году.

Первый заместитель председателя комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева считает документ необходимым и полезным.

Он предполагает усовершенствование тех, норм, которые уже существуют, в частности речь идет о 290-м постановлении правительства (О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения).

Читайте также:  В Москве квартиры бизнес-класса активно покупают жители регионов и СНГ

«Документ вводит некоторые дополнения, уточнения, связанные не только с обеспечением работ, но и какими-то конкретными действиями, например, при устранении неисправностей. Также он вводит критерии качества работ и дополнительные меры, которые позволят оценивать деятельность УК», – рассказывает Светлана Разворотнева.

Например, в новых правилах есть требование о том, что нужно делать запись о нарушениях, раньше такой записи не было, отмечает эксперт.

«При обнаружении нарушений и повреждений по результатам работ, осуществленных при проведении осмотра … об этом делается соответствующая запись в акте осмотра, на основании которой разрабатывается план мероприятий по устранению нарушений и повреждений», – говорится в документе.

Помимо этого, расширяются нормы, которые касаются требований к благоустройству придомовой территорий, что сейчас является наиболее актуальным. Это важно для реализации проекта «Комфортная городская среда», говорит она.

При этом, в целом общий перечень требований содержания имущества новый документ никак не меняет – это своеобразный апгрейт, в документе больше раскрывается и детально прописывается содержание действий.

Сам состав общего имущества должен прописываться в договоре, а как за имуществом должны следить – определяют сами собственники. Качество тоже должны оценивать собственники, которые подписывают договор управления с УК. Совет многоквартирного дома должен подписывать акт сдачи-приемки работ, качество оценивать, требовать перерасчеты, если качество или объемы работ не соответствуют.

Нравится собственникам, что подъезд моется каждый день – они могут это прописать в договоре управления, но они должны понимать, что это скажется на стоимости жилищных услуг, отмечает Светлана Разворотнева.

«В целом полезный документ, потому что, чем больше будет таких методических рекомендаций, где очень подробно и детально прописаны действия, тем проще будет работать управляющим компаниям, и проще будет контролировать их работу», – говорит исполнительный директор «ЖКХ Контроль»

Однако, как он отразится на качестве работ самих компаний, сказать сложно. Но чем детальнее прописаны инструкции, тем проще и работать по ним, заключает она.

Работа управляющих компаний находится на особом контроле у властей. Так, в начале январе в силу вступили поправки в Жилищный кодекс, которые ужесточают контроль за работой управляющих компаний (УК). Документ упрощает отказ жителей многоквартирных домов от услуг УК.

Дома у УК могут теперь изыматься не судебном порядке, а по решению Жилищной инспекции. Поводом могут стать грубые нарушения.

Например, отказ от передачи технической документации при переходе дома в управление новой компании, нарушениях по передаче денег за коммунальные ресурсы.

Также жилищная инспекция может подавать в суд на УК, у которых в течение полугода не было в управлении ни одного дома, для дальнейшего аннулирования лицензии. Согласно данным «Управдом», в России сейчас порядка 10% управляющих компаний не имеют на балансе домов.

Источник: Вести.Недвижимость

+7 495 105-99-55vsnr@vsnr.ru

+7 495 105-99-55 Доб: 108pr@vsnr.ru

Минстрой разработал новые правила содержания многоквартирных домов

Министерство строительства разработало новые правила содержания многоэтажек, которые устанавливают необходимый минимум работ для надлежащего содержания многоквартирных домов. Как пишет «Российская газета», перечень включает в себя 31 вид работ, которые должны будут выполнять управляющие компании (УК).

Минстрой вводит новые правила содержания общедомового имуществаВ правилах прописали порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, стен и перекрытий, столбов и балок. Также УК должны будут взять на себя заботы о внутреннем пространстве многоэтажек: лестницах, отделке, полах, вентиляции, окнах и дверях, относящихся к общедомовому имуществу. Правила прописывают вопросы финансирования работ по текущему ремонту домов.

Проверять исправность и содержать в хорошем состоянии УК должны будут и электросети, тепловые трассы, трубы водоснабжения и газовое оборудование, лифты и систему вентиляции.

В правилах есть пункт о содержании придомовой территории, в том числе и в северных городах России. Там отдельно прописан план действий для районов с разными типами грунтов и в сейсмических зонах.

В документе уточняются особенности сбора и вывоза отходов.

Эксперты говорят, что разработанный проект — долгожданный, потому что наконец поможет навести порядок в правилах содержания многоквартирных домов. Прежние нормативные документы безнадежно устарели. Правила эксплуатации жилищного фонда были утверждены приказом Госстроя еще в 2003 году, и в них не было четко прописанного руководства для УК.

«Управляющая организация обязана выполнять минимальный перечень работ. Если она этого не делает или делает это ненадлежащим образом, потребители могут требовать перерасчета.

Если же жители считают, что какие-то работы сверх минимального перечня не надо выполнять, у них есть право на общем собрании исключить их и добиться снижения платежей», — отмечает Игорь Кокин, эксперт научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС.

Со сводом новых правил можно ознакомиться на портале проектов нормативных актов.

Напомним, что с 1 января 2018 года ужесточен контроль за работой УК в многоквартирных домах. Вступившие в силу изменения в Жилищный кодекс упростили отказ жителей от услуг управляющих компаний. Закон позволяет изъять дома у УК по решению жилищной инспекции в максимально короткие сроки.

Источник — newsru.com

Обзор новых законов и письма Минстроя РФ, важных для УО и ТСЖ

В данной статье представлен обзор новых Федеральных законов и письма Минстроя РФ, оставшихся в тени из-за ситуации с COVID-19. 24 апреля приняты три новых Федеральных закона, касающихся работы УО и ТСЖ.

№ 133-ФЗ: юрлица и предприниматели теперь могут быть оштрафованы за незаконную перепланировку помещения в МКД

До мая 2020 года к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ привлекались только физические лица, нарушившие правила пользования жилыми помещениями, сделавшие перепланировку и/или переустройство без получения разрешений. Федеральным законом от 24.04.

2020 № 133-ФЗ, вступившим в силу 5 мая 2020 года, в указанную статью КоАП РФ были внесены изменения.

Теперь за самовольную перепланировку/переустройство помещения в многоквартирном доме могут быть оштрафованы не только граждане, но и должностные лица, индивидуальные предприниматели и организации. 

Действие ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ теперь распространяется на все помещения в многоквартирном доме: жилые и нежилые.

Если для физлиц и должностных лиц предусмотрены сравнительно небольшие штрафы – до 5 тысяч рублей, то юридические лица и индивидуальные предприниматели могут быть оштрафованы на: 20 – 30 тысяч рублей за порчу жилых помещений или их оборудования, за использование жилья не по назначению (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ); 40 – 50 тысяч рублей за самовольное переустройство/перепланировку помещения в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Управляющие организации и ТСЖ должны иметь это ввиду и использовать при работе с собственниками: предупреждать о последствиях несогласованного переустройства любых помещений в доме, захвата части общего имущества в МКД, а также использования жилых помещений в качестве нежилых. 

№ 145-ФЗ: введены ограничения на продажу алкоголя в заведениях, размещённых в МКД

В 2019 году государственный совет Удмуртии внёс в Госдуму РФ законопроект № 712762-7, в котором предлагал запретить торговлю спиртным в МКД и дать полномочия региональным властям ограничивать продажу алкоголя в подобных заведениях по аналогии с магазинами розничной торговли. 

Документ пока так и не был рассмотрен в первом чтении. Правительство РФ не поддержало инициативу. В отзыве написано, что «реализация законопроекта поставит в неравные условия добросовестных хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги общественного питания в нежилых помещениях многоквартирных домов и в стационарных торговых объектах».

Тем временем президент РФ подписал Федеральный закон от 24.04.

2020 № 145-ФЗ, которым введён запрет на продажу алкоголя в местах общественного питания, расположенных в МКД и на прилегающих территориях, если площадь помещения составляет менее 20 кв.м.

В № 145-ФЗ дано пояснение, что под площадью подразумевается размер специально оборудованных для потребления готовой продукции помещений согласно технической и иной документации. 

Также региональным властям, как и предлагали авторы законопроекта № 712762-7, дали право вообще запрещать продажу алкоголя в МКД или вводить дополнительные ограничения для этого. 

№ 128-ФЗ: в ЖК РФ закрепили расчёт платы за теплоэнергию по показаниям ИПУ потребителя при отсутствии счётчиков у соседей 

Тема № 47: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт» | Министерство ЖКХ Ставропольского края

  • Тема № 47: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт»
  • Лекция 47 (Скачать…)
  • Презентация (Скачать…)
  • (Слайд 2)
Читайте также:  Жильцов новостроек предлагают освободить от оплаты капремонта

В многоквартирных домах помимо помещений, оформленных в частную, государственную или муниципальную собственность, всегда есть общедомовое имущество. Каждому собственнику жилых и нежилых помещений в МКД принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К общедомовому имуществу относятся:

— фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома (несущие и ненесущие стены, балконные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.);

  1. — фасад;
  2. — лестницы и лестничные площадки,
  3. — лифты, лифтовые и другие шахты;
  4. — подвал,
  5. — мусоропровод,
  6. — технические помещения,
  7. — инженерные коммуникации и оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  8. — помещения, предназначенные для удовлетворения социально бытовых потребностей жильцов;
  9. — придомовая территории с расположенными на ней элементами благоустройства и озеленения (скамейками, песочницами, качелями, кустарниками и деревьями).
  10. (Слайд 3)

Полный список того, что входит в состав общего имущества МКД приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Характерными признаками общей долевой собственности на недвижимость являются:

  • отсутствие возможности выдела долей в натуре;
  • невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
  • доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе этого помещения.

Содержать общедомовое имущество – значит осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации.

(Слайд 4)

Текущий ремонт в МКД проводится в целях обеспечения его надлежащего технического состояния.

Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности здания, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД). Именно на содержание и ремонт всего этого комплекса имущества жители дома ежемесячно отчисляют деньги управляющей компании (УК) или ТСЖ.

Капитальный ремонт общего имущества в МКД — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МКД, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Долгосрочные региональные программы капитального ремонта общего имущества МКД, начиная с 2014 заработали во всех регионах страны. Вернемся к этому вопросу позже.

Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД

(Слайд 5)

Жильцы в многоквартирных домах часто не подозревают о существовании какого-то специального документа, предусматривающего перечень обязательных работ и услуг.

Они не знают точно кто, что и в какие сроки должен делать. Как правило, плату за услуги по обслуживанию жилья они считают необоснованно высокой, а работу УК неудовлетворительной.

Они уверены, что на качество оказываемых услуг и работ повлиять нельзя.

  • Однако данное мнение ошибочно. Такой документ есть — постановление Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – минимальный перечень), который включает в себя 3 раздела:
  • Первый — работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов
  • Второй — работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
  • Третий — работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
  • (Слайд 6)
  • Всего в перечне более 100 наименований услуг и работ, которые УК должна учитывать при разработке услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а в случае управления домом ТСЖ или ЖСК — формировать годовой план содержания и ремонта общего имущества.
  • Согласно данному перечню управляющая организация (УО) должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы, к которым относятся:
  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика; проведение текущего ремонта; содержание фасада дома в надлежащем состоянии: очистка стен, дверей и окон от объявлений и надписей или закрашивание граффити;
  • осмотр имущества многоквартирного дома (должен проводиться перед отопительным сезоном и после него, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций); подготовка дома к осенне-зимнему периоду: проведение промывки и опрессовки системы отопления;
  • очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
  • проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;
  • организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
  • прочистка канализации общедомовых стояков;
  • проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории;
  • работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
  • ремонтные работы крыши в случае её протечки;
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • по согласованию с соответствующими инстанциями внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов и т.д.

В зависимости от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, может корректироваться. Окончательный список работ и услуг, а также размер их финансирования собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании собственников.

Виды работ и услуг, которые не входят в данный перечень:

  • обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;
  • утепление балконов;
  • замена стекол;
  • уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.
  1. Указанные задачи решаются собственниками квартир.
  2. Если для выполнения вышеперечисленных обязанностей УО объективно потребовались дополнительные средства, УО должна провести внеочередное собрание собственников помещений в МКД, с вынесением данного вопроса на повестку дня.
  3. Общее собрание собственников

Новые правила содержания общего имущества в многоквартирных домах подготовил Минстрой

Минстрой подготовил новые правила содержания общего имущества в многоквартирных домах.

Зачем нужны такие изменения?

Для этого надо понять, что не так с законодательством в ЖКХ в настоящее время.

Самый популярный способ управления домом – управляющие организации

Однако регулированию этой деятельности посвящено слишком много отдельных документов.

  • Так, например, есть отдельные правила содержания общего имущества, а есть правила деятельности управляющих организаций, хотя одного без другого не бывает.
  • Кроме того, есть еще минимальный перечень услуг, которые должны оказывать собственникам, а есть старый Приказ Госстроя по содержанию домов от 2003 года.

Бывает, что эти акты вступают в противоречие, а их иерархия не ясна.

Например, один из частых вопросов такой. Если минимальный перечень не предусматривает какие-то работы по дому, а вот приказ Госстроя такие работы требует, то как быть? Должна управляющая организация или не должна такие работы делать?

С этой целью сейчас предлагается объединить все эти акты в одно постановление Правительства. К сожалению, такое объединение пока выглядит чисто механическим. Более того, при объединении некоторые положения прежних актов исчезли. Это заметно хотя бы по сравнению объема того же приказа Госстроя и нового Постановления, которое должно заменить аж 4 акта!

Читайте также:  За прошлый год на 17% выросло количество судов по пересмотру кадастровой стоимости

Однако появляется и что-то новое

Например, будет новый раздел, который посвящен именно коммунальным ресурсам на содержание общего имущества. Здесь же определят порядок ежегодной корректировки платы за ЖКХ при использовании для расчета платы нормативных значений. А ведь этого мы ждем уже несколько лет.

Как итог, документ требует существенной доработки. Сейчас он проходит этап экспертизы. Надеюсь, замечания как экспертов, так и собственников жилья будут услышаны.

А какие бы нормы вы включили в правила содержания общего имущества дома?

Жкх по-новому: минстрой меняет правила содержания многоквартирных домов

Минстрой РФ разработал новые правила содержания общего имущества многоквартирных домов.  

В документе содержится минимальный перечень работы, которые должна осуществлять УК для надлежащего содержания дома. Документ размещен на официальном портале проектов нормативных актов. 

«Настоящие правила и нормы эксплуатации жилищного фонда устанавливают: порядок содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, выполняемого в рамках минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», — говорится в документе.

Также документом устанавливаются стандарты надлежащего технического состояния общего имущества, рекомендуемые к соблюдению и порядок организации, выполнения и финансирования работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Так, например, в документе указывается порядок содержания чердаков, подвалов, фасадов, стен и крыш. Управляющая компания должна следить за надлежащим состоянием подъездов, лестниц, отделки, вентиляции, окнах и дверях, которые относятся к общедомовому имуществу.

Помимо этого, в обязанности управляющей компании входит содержать в хорошем состоянии и проверять сети — тепловые, электрические, сети водоснабжения и газовое оборудование. Также речь идет о содержании лифтов и помещений, которые входят в состав общедомового имущества. Кроме этого, УК должна позаботиться о хорошей системе дымоудаления.

Еще одним важным моментом является вопрос содержания придомовой территории. Например, подробно прописывается, как должна проводится уборка снега на придомовой территории.

Очистка покрытий от снега при отсутствии снегопада должна проходить в ранние утренние часы машинами с плужно-щеточным оборудованием, с периодичностью выполнения один раз в сутки – трое.

Убираемый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилотковую полосу, а во дворах — к местам складирования.

Также разработчики уточняют особенности организации сбора и вывоза отходов.

Всего правила содержать 70 пунктов. Предыдущий свод правил и обязанностей управляющих компаний был утвержден в 2003 году.

Первый заместитель председателя комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева считает документ необходимым и полезным.

Он предполагает усовершенствование тех, норм, которые уже существуют, в частности речь идет о 290-м постановлении правительства (О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения).

«Документ вводит некоторые дополнения, уточнения, связанные не только с обеспечением работ, но и какими-то конкретными действиями, например, при устранении неисправностей.  Также он вводит критерии качества работ и дополнительные меры, которые позволят оценивать деятельность УК», —  рассказывает Светлана Разворотнева.

Например, в новых правилах есть требование о том, что нужно делать запись о нарушениях, раньше такой записи не было, отмечает эксперт.

«При обнаружении нарушений и повреждений по результатам работ, осуществленных при проведении осмотра … об этом делается соответствующая запись в акте осмотра, на основании которой разрабатывается план мероприятий по устранению нарушений и повреждений», — говорится в документе.

Помимо этого, расширяются нормы, которые касаются требований к благоустройству придомовой территорий, что сейчас является наиболее актуальным.  Это важно для реализации проекта «Комфортная городская среда», говорит она.

При этом, в целом общий перечень требований содержания имущества новый документ никак не меняет – это своеобразный апгрейт, в документе больше раскрывается и детально прописывается содержание действий.

Сам состав общего имущества должен прописываться в договоре, а как за имуществом должны следить – определяют сами собственники. Качество тоже должны оценивать собственники, которые подписывают договор управления с УК. Совет многоквартирного дома должен подписывать акт сдачи-приемки работ, качество оценивать, требовать перерасчеты, если качество или объемы работ не соответствуют.

Нравится собственникам, что подъезд моется каждый день – они могут это прописать в договоре управления, но они должны понимать, что это скажется на стоимости жилищных услуг, отмечает Светлана Разворотнева.

«В целом полезный документ, потому что, чем больше будет таких методических рекомендаций, где очень подробно и детально прописаны действия, тем проще будет работать управляющим компаниям, и проще будет контролировать их работу», — говорит исполнительный директор «ЖКХ Контроль»

Однако, как он отразится на качестве работ самих компаний, сказать сложно. Но чем детальнее прописаны инструкции, тем проще и работать по ним, заключает она.

Работа управляющих компаний находится на особом контроле у властей. Так, в начале январе в силу вступили поправки в Жилищный кодекс, которые ужесточают контроль за работой управляющих компаний (УК). Документ упрощает отказ жителей многоквартирных домов от услуг УК.

Так, например, дома у УК могут теперь изыматься не судебном порядке, а по решению Жилищной инспекции. Поводом могут стать грубые нарушения.

Например, отказ от передачи технической документации при переходе дома в управление новой компании, нарушениях по передаче денег за коммунальные ресурсы.

Также жилищная инспекция может подавать в суд на УК, у которых в течение полугода не было в управлении ни одного дома, для дальнейшего аннулирования лицензии. Согласно данным «Управдом», в России сейчас порядка 10% управляющих компаний не имеют на балансе домов.

В правила содержания общего имущества внесены поправки про продухи в подвалах

Правительство РФ Постановлением от 23.11.2019 № 1498 внесло изменения в Правила содержания общедомового имущества №491. Нормативный акт опубликован 26 ноября и вступит в силу уже 4 декабря.

Изменения коснулись подпункта «в» п. 11 Правил. 

Раньше он предусматривал обязанность лица, управляющего домом, поддерживать помещения, входящих в состав общедомового имущества, в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Теперь уточняется, что эта обязанность выполняется, в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха подвалов и технических подполий, если в этих помещениях предусмотрены такие продухи.

Ранее Минстрой РФ подготавливал другой, но похожий проект поправок в Правила содержания общедомового имущества, который приобрел известность благодаря тому, что СМИ связывали его исключительно с защитой бездомных кошек. Однако та версия изменений не нашла поддержки и не была реализована.

Напомним, что Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя РФ 2003 № 170) эксплуатация продухов обслуживающими организациями уже была регламентирована.

В частности, в п. 2.6.8 Правил было сказано, что продухи в подвалах и технических подпольях на зиму можно закрывать только в случае сильных морозов.

Теперь данный пункт вступит в противоречие с принятой поправкой.

Также в пункте 4.1.4 Правил описан размер самих продухов: их площадь должна составлять около 1/400 площади пола технического подполья или подвала; при этом предусмотрено, что продухи следует располагать на противоположных сторонах для сквозного проветривания (не меньше двух продухов на секцию МКД); сами продухи желательно оснащать решетками.

Там же предусмотрено, что для защиты подвала от конденсата и плесени, затхлого запаха надо регулярно обеспечивать сквозное проветривание, открыв не только продухи, но и люки, двери в сухие и не морозные дни. Сейчас дополнительное упоминание про продухи появится и в Правилах содержания общего имущества.

При этом нарушение Правил содержания общедомового имущества влечет для управляющих организаций ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 Кодекса РФ об административных нарушениях.

Кстати, за закрытые наглухо продухи управляющие компании штрафовали и раньше (например, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.

2019 № 13АП-26328/2019 по делу № А56 – 68723/2019 признано законным привлечение к ответственности за ненадлежащее состояние продухов и ряд других нарушений).

Таким образом, обеспечение нормального влажностного и температурного режимов в подвалах и его способы были предусмотрены и до принятия поправок. Теперь же постоянно открытый один продух позволит не только освежить подвал, но и охладить пол в помещениях на первых этажах, а также увеличить потребление домом тепла, что понравится далеко не всем жителям.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector