Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

Их общее число достигло почти 500 компаний.

Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.

Почти десятина

Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.

Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8% совокупного объема незавершенного строительства).

Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9% (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья.

В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.

Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. «Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры.

Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом», — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».

С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. «Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой», — полагает он.

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

Еще хуже

К числу потенциальных угроз относится «потребительский экстремизм» дольщиков.

«Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков», — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор «УНИСТО Петросталь». Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.

Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии.

«Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся «неблагонадежными», а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства.

Не исключено, что с посадками», — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург».

Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. «В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях.

Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно», — резюмирует он.

Расстрельная отрасль

Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.

В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12%. Сектор стал лидером по их числу.

Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от общероссийской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы.

«Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома», — добавляют юристы.

  • В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.
  • В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и «Спецтрест № 27» с почти 50–летней историей, под вопросом работы «Метростроя» и многих других компаний.
  • По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30%.

Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании–банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.

Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК «РосСтрой» (ГК «СУ–155»). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк «Российский капитал».

По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.

В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАД. В ближайшие 2–3 года можно будет увидеть рост банкротств, если они не смогут привлечь нужное проектное финансирование для объектов.

Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что малодостижимо для застройки за КАД, где цена составляет 60–70 тыс. за «квадрат». С введением новых поправок в 214–ФЗ и переходом на проектное финансирование банки будут более требовательны при анализе финансовой модели.

Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то он кредит не выдаст и проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку.

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

Евгений Жуков

генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»

Если говорить о строительном рынке, то грядущие перемены в законодательстве, конечно, увеличивают риски финансовой нестабильности компаний.

Однако существенного роста банкротств мы не ожидаем: в последнее пятилетие в Петербурге уже наблюдалось сужение рынка, его покинули многие небольшие строительные фирмы, вместе с тем состоялась определенная «закалка» остальных игроков.

80–85% предложения сейчас — это объекты крупных девелоперов, входящих в топ–20 по региону и в топ–40 по России. Скорее всего, начало банкротных процедур мы увидим по тем компаниям, у которых уже сегодня есть финансовые проблемы и существенные срывы сроков ввода объектов.

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

Виталий Коробов

директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»

Каждая пятая строительная компания в России оказалась на грани банкротства

Пандемия Covid-19 нанесла нокаутирующий удар по российской строительной отрасли

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

По итогам второго квартала индекс предпринимательской уверенности в секторе обрушился с минус 15% до минус 24%, что является антирекордом более чем за 10 время наблюдений и на 3 п.п. ниже «дна» кризиса 2008-09 гг., следует из данных Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики.

Строители свалились в «пандемическую воронку», уже располагая «слабым потенциалом деловой активности», отмечают эксперты «вышки». По данным Росстата за январь-апрель, каждая третья строительная компания в России была убыточной. На конец второго квартала, по оценке ВШЭ, 22% из них были уже в предбанкротном состоянии.

«Подавляющее большинство позитивных составляющих, нажитых строительством последнее время испарилось за один квартал», — констатирует директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович.

Опроса топ-менеджеров и собственников строительных компаний показал, что каждый второй (48%) жалуется на спрос «ниже нормального уровня». 30% констатировали сокращение числа заключенных договоров, более трети — снижение объемов работ, еще 30% назвали «недостаток заказов» главным фактором, ограничивающим деятельность.

С 25% до 30% выросла доля компаний, вынужденных сокращать персонал, поскольку у большинства ухудшилось финансовое состояние. По прогнозу Центра стратегических разработок (ЦСР), около 400 тысяч человек, занятых в строительном секторе, лишатся работы в этом году, а средняя зарплата в отрасли упадет почти на 8% — до 38,7 тысячи рублей.

Читайте также:  Вторичное жилье стало продаваться быстрее в 2,5 раза

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

Сектор погрузился в «глубокую зону негативных настроений и кризиса доверия», отмечает Остапкович. Хотя спад предпринимательской уверенности в строительстве был не таким резким, как сфере услуг, торговле и даже промышленности, таковы особенности отрасли: она входит в кризис медленнее, но и восстанавливается тяжелее.

Спрос на строительные работы упал фронтально. У населения обрушились реальные располагаемые доходы, сотни тысяч человек остались без работы, и даже те, кто пережил кризис со стабильной зарплатой перешли к сберегательной модели поведения.

  • Сжатие покупательной способности потребителей неизбежно вызовет снижение объемов жилищного строительства и падение доходности у самих строительных организаций, возможно кроме 5-10 регионов с высокодоходным населением, говорит Остапкович.
  • Уже в мае, по данным Росстата, объем ввода жилой недвижимости упал почти на 25%, и даже в благоприятном сценарии с восстановлением экономики спад к концу года составит примерно 10%, прогнозируют в ВШЭ.
  • Спрос со стороны корпоративного сектора также упал: в условиях неопределенности бизнес сокращает горизонты планирования, режет издержки и выходит из новых высокозатратных проектов, включая строительные, если они, конечно, не жизненно необходимые для функционирования предприятия, рассуждает Остапкович.

Последний крупный заказчик строек — государство. Но как оно себя поведет в условиях падения доходов бюджета — большой вопрос, отмечает эксперт.

Плановый показатель по вводу жилья в России, заложенный нацпроектом «Жилье и городская среда» на 2020 год, скорее всего, реализован не будет, предупредила в конце июня Счетная палата.

Проект стоимостью триллион рублей, включенный в майские указы 2018 года требует увеличить строительство на 22%, до 98 млн кв. м. По факту прогнозируется спад на 10%, говорил ранее вице-премьер Марат Хуснуллин.

аšаАаЖаДаАб аПбб‚аАб бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНаАб аКаОаМаПаАаНаИб аВ а аОббаИаИ аОаКаАаЗаАаЛаАббŒ аНаА аГб€аАаНаИ аБаАаНаКб€аОб‚бб‚аВаА | 15.07.20

аŸаАаНаДаЕаМаИб Covid-19 аНаАаНаЕбаЛаА аНаОаКаАбƒб‚аИб€бƒбŽб‰аИаЙ бƒаДаАб€ аПаО б€аОббаИаЙбаКаОаЙ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ аОб‚б€аАбаЛаИ.

аŸаО аИб‚аОаГаАаМ аВб‚аОб€аОаГаО аКаВаАб€б‚аАаЛаА аИаНаДаЕаКб аПб€аЕаДаПб€аИаНаИаМаАб‚аЕаЛбŒбаКаОаЙ бƒаВаЕб€аЕаНаНаОбб‚аИ аВ баЕаКб‚аОб€аЕ аОаБб€бƒбˆаИаЛбб б аМаИаНбƒб 15% аДаО аМаИаНбƒб 24%, б‡б‚аО баВаЛбаЕб‚бб аАаНб‚аИб€аЕаКаОб€аДаОаМ аБаОаЛаЕаЕ б‡аЕаМ аЗаА 10 аЛаЕб‚ аНаАаБаЛбŽаДаЕаНаИаЙ аИ аНаА 3 аП.аП.

аНаИаЖаЕ ТЋаДаНаАТЛ аКб€аИаЗаИбаА 2008-09 аГаГ., баЛаЕаДбƒаЕб‚ аИаЗ аДаАаНаНб‹б… аІаЕаНб‚б€аА аКаОаНбŠбŽаНаКб‚бƒб€аНб‹б… аИббаЛаЕаДаОаВаАаНаИаЙ а’б‹ббˆаЕаЙ бˆаКаОаЛб‹ баКаОаНаОаМаИаКаИ.

аЁб‚б€аОаИб‚аЕаЛаИ баВаАаЛаИаЛаИббŒ аВ ТЋаПаАаНаДаЕаМаИб‡аЕбаКбƒбŽ аВаОб€аОаНаКбƒТЛ, бƒаЖаЕ б€аАбаПаОаЛаАаГаАб ТЋбаЛаАаБб‹аМ аПаОб‚аЕаНб†аИаАаЛаОаМ аДаЕаЛаОаВаОаЙ аАаКб‚аИаВаНаОбб‚аИТЛ, аОб‚аМаЕб‡аАбŽб‚ баКбаПаЕб€б‚б‹ ТЋаВб‹бˆаКаИТЛ.

т€Јт€Ј аŸаО аДаАаНаНб‹аМ а аОббб‚аАб‚аА аЗаА баНаВаАб€бŒ-аАаПб€аЕаЛбŒ, аКаАаЖаДаАб б‚б€аЕб‚бŒб бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНаАб аКаОаМаПаАаНаИб аВ а аОббаИаИ аБб‹аЛаА бƒаБб‹б‚аОб‡аНаОаЙ.

ааА аКаОаНаЕб† аВб‚аОб€аОаГаО аКаВаАб€б‚аАаЛаА, аПаО аОб†аЕаНаКаЕ а’аЈа­, 22% аИаЗ аНаИб… аБб‹аЛаИ бƒаЖаЕ аВ аПб€аЕаДаБаАаНаКб€аОб‚аНаОаМ баОбб‚аОбаНаИаИ.

ТЋаŸаОаДаАаВаЛббŽб‰аЕаЕ аБаОаЛбŒбˆаИаНбб‚аВаО аПаОаЗаИб‚аИаВаНб‹б… баОбб‚аАаВаЛббŽб‰аИб…, аНаАаЖаИб‚б‹б… бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаОаМ аПаОбаЛаЕаДаНаЕаЕ аВб€аЕаМб аИбаПаАб€аИаЛаОббŒ аЗаА аОаДаИаН аКаВаАб€б‚аАаЛТЛ, — аКаОаНбб‚аАб‚аИб€бƒаЕб‚ аДаИб€аЕаКб‚аОб€ аІаЕаНб‚б€аА аКаОаНбŠбŽаНаКб‚бƒб€аНб‹б… аИббаЛаЕаДаОаВаАаНаИаЙ а’аЈа­ а“аЕаОб€аГаИаЙ аžбб‚аАаПаКаОаВаИб‡.

т€ЈаžаПб€аОб б‚аОаП-аМаЕаНаЕаДаЖаЕб€аОаВ аИ баОаБбб‚аВаЕаНаНаИаКаОаВ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНб‹б… аКаОаМаПаАаНаИаЙ аПаОаКаАаЗаАаЛ, б‡б‚аО аКаАаЖаДб‹аЙ аВб‚аОб€аОаЙ (48%) аЖаАаЛбƒаЕб‚бб аНаА баПб€аОб ТЋаНаИаЖаЕ аНаОб€аМаАаЛбŒаНаОаГаО бƒб€аОаВаНбТЛ.

30% аКаОаНбб‚аАб‚аИб€аОаВаАаЛаИ баОаКб€аАб‰аЕаНаИаЕ б‡аИбаЛаА аЗаАаКаЛбŽб‡аЕаНаНб‹б… аДаОаГаОаВаОб€аОаВ, аБаОаЛаЕаЕ б‚б€аЕб‚аИ — баНаИаЖаЕаНаИаЕ аОаБбŠаЕаМаОаВ б€аАаБаОб‚, аЕб‰аЕ 30% аНаАаЗаВаАаЛаИ ТЋаНаЕаДаОбб‚аАб‚аОаК аЗаАаКаАаЗаОаВТЛ аГаЛаАаВаНб‹аМ б„аАаКб‚аОб€аОаМ, аОаГб€аАаНаИб‡аИаВаАбŽб‰аИаМ аДаЕбб‚аЕаЛбŒаНаОбб‚бŒ.

аЁ 25% аДаО 30% аВб‹б€аОбаЛаА аДаОаЛб аКаОаМаПаАаНаИаЙ, аВб‹аНбƒаЖаДаЕаНаНб‹б… баОаКб€аАб‰аАб‚бŒ аПаЕб€баОаНаАаЛ, аПаОбаКаОаЛбŒаКбƒ бƒ аБаОаЛбŒбˆаИаНбб‚аВаА бƒб…бƒаДбˆаИаЛаОббŒ б„аИаНаАаНбаОаВаОаЕ баОбб‚аОбаНаИаЕ.

аŸаО аПб€аОаГаНаОаЗбƒ аІаЕаНб‚б€аА бб‚б€аАб‚аЕаГаИб‡аЕбаКаИб… б€аАаЗб€аАаБаОб‚аОаК (аІаЁа ), аОаКаОаЛаО 400 б‚б‹ббб‡ б‡аЕаЛаОаВаЕаК, аЗаАаНбб‚б‹б… аВ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНаОаМ баЕаКб‚аОб€аЕ, аЛаИбˆаАб‚бб б€аАаБаОб‚б‹ аВ бб‚аОаМ аГаОаДбƒ, аА бб€аЕаДаНбб аЗаАб€аПаЛаАб‚аА аВ аОб‚б€аАбаЛаИ бƒаПаАаДаЕб‚ аПаОб‡б‚аИ аНаА 8% — аДаО 38,7 б‚б‹ббб‡аИ б€бƒаБаЛаЕаЙ.

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии

аЁаЕаКб‚аОб€ аПаОаГб€бƒаЗаИаЛбб аВ ТЋаГаЛбƒаБаОаКбƒбŽ аЗаОаНбƒ аНаЕаГаАб‚аИаВаНб‹б… аНаАбб‚б€аОаЕаНаИаЙ аИ аКб€аИаЗаИбаА аДаОаВаЕб€аИбТЛ, аОб‚аМаЕб‡аАаЕб‚ аžбб‚аАаПаКаОаВаИб‡.

аЅаОб‚б баПаАаД аПб€аЕаДаПб€аИаНаИаМаАб‚аЕаЛбŒбаКаОаЙ бƒаВаЕб€аЕаНаНаОбб‚аИ аВ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаЕ аБб‹аЛ аНаЕ б‚аАаКаИаМ б€аЕаЗаКаИаМ, аКаАаК аВ бб„аЕб€аЕ бƒбаЛбƒаГ, б‚аОб€аГаОаВаЛаЕ аИ аДаАаЖаЕ аПб€аОаМб‹бˆаЛаЕаНаНаОбб‚аИ, б‚аАаКаОаВб‹ аОбаОаБаЕаНаНаОбб‚аИ аОб‚б€аАбаЛаИ: аОаНаА аВб…аОаДаИб‚ аВ аКб€аИаЗаИб аМаЕаДаЛаЕаНаНаЕаЕ, аНаО аИ аВаОббб‚аАаНаАаВаЛаИаВаАаЕб‚бб б‚баЖаЕаЛаЕаЕ.

аЁаПб€аОб аНаА бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНб‹аЕ б€аАаБаОб‚б‹ бƒаПаАаЛ б„б€аОаНб‚аАаЛбŒаНаО.

аЃ аНаАбаЕаЛаЕаНаИб аОаБб€бƒбˆаИаЛаИббŒ б€аЕаАаЛбŒаНб‹аЕ б€аАбаПаОаЛаАаГаАаЕаМб‹аЕ аДаОб…аОаДб‹, баОб‚аНаИ б‚б‹ббб‡ б‡аЕаЛаОаВаЕаК аОбб‚аАаЛаИббŒ аБаЕаЗ б€аАаБаОб‚б‹, аИ аДаАаЖаЕ б‚аЕ, аКб‚аО аПаЕб€аЕаЖаИаЛ аКб€аИаЗаИб баО бб‚аАаБаИаЛбŒаНаОаЙ аЗаАб€аПаЛаАб‚аОаЙ аПаЕб€аЕбˆаЛаИ аК баБаЕб€аЕаГаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ аМаОаДаЕаЛаИ аПаОаВаЕаДаЕаНаИб.

  • аЁаЖаАб‚аИаЕ аПаОаКбƒаПаАб‚аЕаЛбŒаНаОаЙ баПаОбаОаБаНаОбб‚аИ аПаОб‚б€аЕаБаИб‚аЕаЛаЕаЙ аНаЕаИаЗаБаЕаЖаНаО аВб‹аЗаОаВаЕб‚ баНаИаЖаЕаНаИаЕ аОаБбŠаЕаМаОаВ аЖаИаЛаИб‰аНаОаГаО бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаА аИ аПаАаДаЕаНаИаЕ аДаОб…аОаДаНаОбб‚аИ бƒ баАаМаИб… бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНб‹б… аОб€аГаАаНаИаЗаАб†аИаЙ, аВаОаЗаМаОаЖаНаО аКб€аОаМаЕ 5-10 б€аЕаГаИаОаНаОаВ б аВб‹баОаКаОаДаОб…аОаДаНб‹аМ аНаАбаЕаЛаЕаНаИаЕаМ, аГаОаВаОб€аИб‚ аžбб‚аАаПаКаОаВаИб‡.
  • аЃаЖаЕ аВ аМаАаЕ, аПаО аДаАаНаНб‹аМ а аОббб‚аАб‚аА, аОаБбŠаЕаМ аВаВаОаДаА аЖаИаЛаОаЙ аНаЕаДаВаИаЖаИаМаОбб‚аИ бƒаПаАаЛ аПаОб‡б‚аИ аНаА 25%, аИ аДаАаЖаЕ аВ аБаЛаАаГаОаПб€аИбб‚аНаОаМ бб†аЕаНаАб€аИаИ б аВаОббб‚аАаНаОаВаЛаЕаНаИаЕаМ баКаОаНаОаМаИаКаИ баПаАаД аК аКаОаНб†бƒ аГаОаДаА баОбб‚аАаВаИб‚ аПб€аИаМаЕб€аНаО 10%, аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒбŽб‚ аВ а’аЈа­.
  • аЁаПб€аОб баО бб‚аОб€аОаНб‹ аКаОб€аПаОб€аАб‚аИаВаНаОаГаО баЕаКб‚аОб€аА б‚аАаКаЖаЕ бƒаПаАаЛ: аВ бƒбаЛаОаВаИбб… аНаЕаОаПб€аЕаДаЕаЛаЕаНаНаОбб‚аИ аБаИаЗаНаЕб баОаКб€аАб‰аАаЕб‚ аГаОб€аИаЗаОаНб‚б‹ аПаЛаАаНаИб€аОаВаАаНаИб, б€аЕаЖаЕб‚ аИаЗаДаЕб€аЖаКаИ аИ аВб‹б…аОаДаИб‚ аИаЗ аНаОаВб‹б… аВб‹баОаКаОаЗаАб‚б€аАб‚аНб‹б… аПб€аОаЕаКб‚аОаВ, аВаКаЛбŽб‡аАб бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒаНб‹аЕ, аЕбаЛаИ аОаНаИ, аКаОаНаЕб‡аНаО, аНаЕ аЖаИаЗаНаЕаНаНаО аНаЕаОаБб…аОаДаИаМб‹аЕ аДаЛб б„бƒаНаКб†аИаОаНаИб€аОаВаАаНаИб аПб€аЕаДаПб€аИбб‚аИб, б€аАбббƒаЖаДаАаЕб‚ аžбб‚аАаПаКаОаВаИб‡.

аŸаОбаЛаЕаДаНаИаЙ аКб€бƒаПаНб‹аЙ аЗаАаКаАаЗб‡аИаК бб‚б€аОаЕаК — аГаОббƒаДаАб€бб‚аВаО. ааО аКаАаК аОаНаО баЕаБб аПаОаВаЕаДаЕб‚ аВ бƒбаЛаОаВаИбб… аПаАаДаЕаНаИб аДаОб…аОаДаОаВ аБбŽаДаЖаЕб‚аА — аБаОаЛбŒбˆаОаЙ аВаОаПб€аОб, аОб‚аМаЕб‡аАаЕб‚ баКбаПаЕб€б‚.

аŸаЛаАаНаОаВб‹аЙ аПаОаКаАаЗаАб‚аЕаЛбŒ аПаО аВаВаОаДбƒ аЖаИаЛбŒб аВ а аОббаИаИ, аЗаАаЛаОаЖаЕаНаНб‹аЙ аНаАб†аПб€аОаЕаКб‚аОаМ ТЋа–аИаЛбŒаЕ аИ аГаОб€аОаДбаКаАб бб€аЕаДаАТЛ аНаА 2020 аГаОаД, баКаОб€аЕаЕ аВбаЕаГаО, б€аЕаАаЛаИаЗаОаВаАаН аНаЕ аБбƒаДаЕб‚, аПб€аЕаДбƒаПб€аЕаДаИаЛаА аВ аКаОаНб†аЕ аИбŽаНб аЁб‡аЕб‚аНаАб аПаАаЛаАб‚аА.

аŸб€аОаЕаКб‚ бб‚аОаИаМаОбб‚бŒбŽ б‚б€аИаЛаЛаИаОаН б€бƒаБаЛаЕаЙ, аВаКаЛбŽб‡аЕаНаНб‹аЙ аВ аМаАаЙбаКаИаЕ бƒаКаАаЗб‹ 2018 аГаОаДаА б‚б€аЕаБбƒаЕб‚ бƒаВаЕаЛаИб‡аИб‚бŒ бб‚б€аОаИб‚аЕаЛбŒбб‚аВаО аНаА 22%, аДаО 98 аМаЛаН аКаВ. аМ. аŸаО б„аАаКб‚бƒ аПб€аОаГаНаОаЗаИб€бƒаЕб‚бб баПаАаД аНаА 10%, аГаОаВаОб€аИаЛ б€аАаНаЕаЕ аВаИб†аЕ-аПб€аЕаМбŒаЕб€ аœаАб€аАб‚ аЅбƒбаНбƒаЛаЛаИаН.

аœаАб‚аЕб€аИаАаЛб‹ аПаО б‚аЕаМаЕ

а˜аЗаОаБб€аАаЖаЕаНаИаЕ: rrr, rrr

Четверть строительных компаний — в предбанкротном состоянии

Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.

Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.

Каждая 5-я российская строительная компания – в предбанкротном состоянии
Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.

Генподряд на грани рентабельности

Жилье как исключение

В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.

«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов.

Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились.

Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).

Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим.

Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.

А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет.

Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объе­мы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов.

Поэтому мы чувствуем себя уверенно».

Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перей­ти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно.

«Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов.

Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.

В тисках конкуренции

«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим ген­подрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.

По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше.

Читайте также:  Система кадастровой регистрации недвижимости временно вышла из строя

«Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потен­циалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков.

Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.

По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка

техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.

Грань рентабельности

Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна.

«Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции.

При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.

«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя.

Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее.

Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.

По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.

Куда податься?

Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы.

Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.

«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку.

Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генпод­рядной организацией в структуре.

Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.

Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генпод­ряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.

Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.

Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.

Мнение

Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:

– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить.

Но факт в том, что генпод­рядчики все чаще оказываются в ситуа­ции, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов.

Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.

Каждая пятая строительная компания уже на грани банкротства

Строительным нормам понизят потолок

Юрий Трутнев знает, как увеличить объемы ввода жилья

Страну ждет новая волна обманутых дольщиков

Правительство обещает упростить регулирование строительной отрасли, которое, по его оценкам, сейчас слишком усложнено и не позволяет наращивать объемы ввода жилья. Однако, по мнению экономистов, отрасли сейчас мешает не столько бюрократическая зарегулированность, сколько экономический кризис и сжатие потребительской активности.

Дешевые кредиты также не помогают держать отрасль на плаву. Высшая школа экономики (ВШЭ) предупреждает о росте объемов незавершенного строительства и новой волне претензий обманутых дольщиков. Уже сейчас каждая пятая строительная компания балансирует на грани банкротства, в стране не завершено строительство 10 млн кв.

 м жилья, и для решения проблемы требуются 500 млрд руб.

«Отрасль оказывается не готова к тому, чтобы строить больше жилья», — заявил полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев, подчеркивая, что это становится проблемой.

«Там регулирование настолько сложное, что, сказать честно, примерно одинаковое время и одинаковые усилия требуются строителям для того, чтобы построить дом, и для того, чтобы разобраться с документацией», — сказал он. Это касается и страны в целом, и Дальнего Востока в частности.

Трутнев добавил, что ранее работу по упрощению регулирования в строительной отрасли на Дальнем Востоке притормозили. «Очень надеемся, что в целом в РФ все регулирование будет упрощено и строить можно будет быстро, качественно, беспрепятственно, не так, как сейчас», — пояснил он.

На серьезную зарегулированность отрасли жаловались ранее и участники рынка.

«Плохо, когда пять-шесть месяцев уходит только на то, чтобы получить разрешительную документацию до начала строительства», — говорил ТАСС вице-президент Российского союза строителей (РСС) Николай Глушков.

Избыточными можно считать до 50% требований в строительной отрасли, заявлял глава Министерства строительства Новосибирской области Иван Шмидт.

Напомним, еще в июне президент Владимир Путин поручал правительству проанализировать систему регулирования строительной отрасли, а также внести в нее изменения.

По словам президента, на первом этапе правительство готово перевести в разряд рекомендаций почти треть действующих требований к отрасли.

Другой вопрос: не повлечет ли за собой упрощение процедур строительства не просто плохого качества, а даже опасного для жизни?

Проблема строительной отрасли, похоже, не замыкается только лишь на сложную документацию.

Как можно судить по обзору Центра конъюнктурных исследований ВШЭ, отрасль практически адаптировалась к юридической перестройке, связанной с переходом на эскроу-счета. Но затем грянул новый кризис. «В начале марта началась интенсивная коронавирусная атака на население и экономику России, в том числе на строительную отрасль.

В итоге во втором квартале практически вертикально обрушились все показатели, характеризующие строительную деятельность, в том числе показатели первого ряда — спрос на строительные услуги (объем заказов), объемы выполненных строительных работ и финансовая составляющая (собственные финансовые ресурсы и прибыль)», — поясняли экономисты.

По их уточнению, вряд ли в третьем квартале отрасль продемонстрирует компенсационный рост.

Они подчеркивают: основной удар в строительстве во втором квартале пришелся на позицию спроса на строительные услуги. «Снижение спроса естественно вызвало снижение предложения. В результате ухудшилось финансовое состояние большинства строительных организаций», — замечают в ВШЭ.

В свою очередь, снижение реальных располагаемых денежных доходов населения и переход большинства домашних хозяйств от потребительской модели поведения к сберегательной тут же вызовут снижение объемов жилищного строительства и падение доходности у самих строительных организаций, продолжают эксперты.

«Уже в мае, по данным Росстата, объем ввода общей площади жилых помещений по сравнению с соответствующим периодом прошлого года упал почти на 25%», — отмечает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, полагая, что потери жилищного строительства в текущем году составят примерно 10%.

Читайте также:  Участок оказался охранной зоной – что делать?

Кроме того, каждая пятая строительная организация уже находится фактически в предбанкротном состоянии, а каждая третья по итогам четырех месяцев этого года работала в убыток, сообщает ВШЭ.

Подобное плачевное состояние отрасли порождает еще одну проблему — рост объемов незавершенного проблемного строительства. На сегодняшний день, как оценивают в ВШЭ, к этой категории можно отнести свыше 10 млн кв.

 м, и для завершения только этих объектов потребуется более 500 млрд руб.

«Естественно, рост проблемного строительства, работающего по старым схемам (без эскроу-счетов), автоматически вызовет негативную реакцию у покупателей этого жилья, которые окажутся в статусе обманутых дольщиков», — предупреждает Остапкович.

Эксперты «НГ» в целом согласны с выводами ВШЭ. «Если мы обратимся к статистике Единого ресурса застройщиков, то увидим, что только с 2019 на 2020 год перенесли ввод в эксплуатацию почти 8 млн кв. м жилья.

То есть в какой-то степени это уже проблемные объекты, так как их застройщики нарушили сроки ввода и перенесли их на текущий год. Если прибавить к этим показателям более старые просроченные к сдаче дома, то как раз получится свыше 10 млн кв.

 м жилья», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Однако как дальше будет разворачиваться ситуация, по мнению эксперта, сейчас сказать сложно.

«Вторая волна коронавируса и реакция на нее властей могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Сейчас рынок поддерживает программа субсидирования ипотеки, но если начнет нарастать безработица из-за закрытия малого и среднего бизнеса и производств в регионах, кредиты уже не помогут, а значит, строительство столкнется с кризисом сбыта», — поясняет Литинецкая.

Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отмечает, что сумма в 500 млрд руб., необходимая для полного решения проблемы обманутых дольщиков, была недавно озвучена зампредправительства РФ Маратом Хуснуллиным. «По его же данным, у правительства есть в наличии 120 млрд руб. для решения проблемы.

Очевидно, что оставшуюся сумму также должно найти государство и направить средства на докапитализацию компенсационных фондов. Решить эту проблему силами бизнеса не получится. Успешные застройщики могут лишь частично участвовать в завершении недостроев в обмен на получение разного рода преференций», — предупреждает он.

Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева сомневается, что следует ожидать новой волны обманутых дольщиков. «Сегодня конъюнктура рынка недвижимости в корне отличается от ситуации во время кризиса 2008 года, который отметился чередой банкротств, заморозкой проектов и появлением большого количества обманутых дольщиков.

Сегодня надежность строительства повышается за счет законодательных инициатив. После реформы долевого строительства стабильно увеличивается доля жилых комплексов, реализуемых по новой схеме. Если исключить из расчета уже введенные в эксплуатацию лоты, то доля лотов, продаваемых по эскроу-счетам, достигнет 60% от всех строящихся квартир.

Таким образом, по старым правилам сегодня возводится около 40% массовых квартир», — сообщает она.

При продажах через эскроу второй волны дольщиков не будет, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Банки очень строго следят за соблюдением графика стройки. Как только наблюдается малейшее отставание от графика — могут тут же перестать выдавать ипотеку на этом объекте. Но если реализация квартир осуществляется по старой схеме, здесь не исключено появление новых пострадавших дольщиков, если застройщик не просчитал риски и не успел аккумулировать денежные резервы», — признает эксперт.

Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, однако, напоминает, что введение эскроу-счетов все же приводит к повышению стоимости строительства, а значит, делает его менее рентабельным.

И это в конечном итоге может отразиться на росте проблемного строительства, а не наоборот, говорит она.

«Возможность достраивать по старым правилам как раз упрощает и удешевляет стройку», — считает Калашникова и добавляет, что сейчас покупательная способность населения падает, даже несмотря на снижение ипотечных ставок.

Соловьева Ольга

Четверть строительных компаний — в предбанкротном состоянии

По итогам I квартала 2019 года доля строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, выросла до 23–25%. Такие выводы делают эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, на основе опроса самих игроков рынка. Относительно I квартала прошлого года число признаний предбанкротств увеличилось на 5–7%.

В настоящее время, отмечают эксперты ВШЭ, негативно на деятельность строительных компаний влияют такие факторы, как продолжающееся сокращение объемов собственных и заемных средств (при необходимости отвечать по уже имеющимся кредитным обязательствам). Также многие игроки рынка сообщили о критичном уменьшении загрузки своих производств и недостатке заказов. Особенно плохо дела обстоят у многих региональных строительных организаций.

А теперь о тех, кто уже стал банкротом. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2018 году конкурсное производство было введено в 13 117 российских организациях. Из них 2670 относятся к сфере строительства. В сравнении с 2017-м доля банкротных производств сократилась (13 541 и 2761 соответственно), но совсем незначительно.

Между тем, количество застройщиков-банкротов значительно выросло. Если два года назад конкурсные производства были открыты в 117 компаниях, занимающихся жилищным строительством, то в прошлом году уже в 199. С учетом организаций, где только введена процедура наблюдения, у застройщиков-банкротов остались незавершенными объекты на 10,5 млн кв. м.

Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков отмечает: за последние два года 60% всех банкротств приходится на организации, основными видами деятельности которых являются строительство, операции с недвижимостью и торговля, а количество дел о банкротстве застройщиков выросло в 2,5 раза. «Характерной особенностью последних лет является значительное увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, привлечением к субсидиарной ответственности, а также взысканием убытков в делах о банкротстве. Возросло внимание судов к проверке требований аффилированных кредиторов и участников обществ», – добавляет он.

Его коллеги также выделяют ряд трендов в банкротных производствах. Руководитель группы антикризисного управления и банкротства из компании «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева напоминает об исках о банкротстве, учиненных Федеральной налоговой службой практически ко всем «дочкам» «Метростроя».

«Это свидетельствует о тенденции доначисления налогов строительным компаниям и последующем их банкротстве в случае непогашения. Некоторым должникам удается договориться с Налоговой службой и заключить мировое соглашение. Также продолжается тенденция банкротств подрядчиков, задействованных в госзаказах.

Зачастую это происходит по причине отказа города принимать выполненные работы – соответственно, подрядчики не могут рассчитаться с субподрядчиками, работниками, налоговой. Объемы новых контрактов не позволяют строителям покрыть убытки по старым, в связи с этим рост количества банкротств неизбежен», – делает выводы специалист.

Руководитель группы по банкротству из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко рассказывает, что законодательство о несостоятельности довольно часто меняется в части общих норм, применимых, в частности, и к строительным организациям.

«А если говорить о банкротстве застройщиков, – отмечает она, – то поправки не только зачастую носят фундаментальный характер и кардинальным образом меняют «правила игры», но и распространяются на ранее введенные процедуры, что значительно осложняет жизнь лиц, участвующих в том или ином деле о банкротстве».

По мнению экспертов, ситуация с банкротством строительных организаций в ближайшее время не улучшится. Незначительное количественное падение конкурсных производств в строительной отрасли в 2018-м они относят к статистической погрешности.

В настоящее время, отмечает Александра Улезко, количество судебных процессов в строительной отрасли определенно не уменьшается. «Текущая экономическая ситуация и постоянные изменения законодательства в области долевого строительства неизбежно приводят к банкротству некоторых застройщиков. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в обозримом будущем», – подчеркивает она.

С этим выводом согласен и Леонид Барков. По его словам, введение в действие новых правил привлечения средств в жилищное строительство летом 2019 года повлечет увеличение затрат застройщиков и может спровоцировать новую волну банкротств в этой сфере.

Чуть более оптимистично на перспективы застройщиков смотрит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, банкротство – все же самый крайний вариант ухода компании с рынка, независимо от того, самостоятельно оно было сделано или по искам других организаций. «Поэтому явного шквала банкротств застройщиков с 1 июля ждать не стоит. Более вероятно, что часть игроков отрасли перейдет на ИЖС. Некоторые будут поглощены более крупными и стабильными компаниями. Еще части застройщиков окажут поддержку региональные власти», – полагает аналитик.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector