Какие вторичные квартиры не стоит покупать? качественные характеристики

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики ______________________

Читайте также:  Дефолт грозит не более 10% строящихся жилых проектов

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Читайте также:  Аижк и банки выступили против ипотеки без первого взноса

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Какую вторичку лучше не покупать?

Здравствуйте, дорогие читатели!

Спасибо, что читаете мой канал. Давайте поговорим с вами о том, квартиры в каких домах, вторичного рынка, лучше не покупать и почему.

1. Дома, построенные немцами после войны. Как правило, это двух – трехэтажные дома, в различных, преимущественно спальных районах города. Отличительная их особенность – они оштукатурены и покрашены в жёлтый цвет. Такие дома уже довольно ветхие. Деревянные перекрытия уже утратили свою надежность (средний срок службы деревянных перекрытий 50 – 60 лет).

Плюс, на квартиры в таких домах, банки не выдают кредитов, соответственно, ликвидность низкая. Планировочные решения, как правило, сильно устаревшие. Так, к примеру, у вас в санузле может оказаться окно (и на первом этаж тоже).

Если же приобретать квартиры в таких домах, с целью ожидания сноса дома и переселения в другое, более комфортное и презентабельное жилье, то это тоже сомнительная затея. Т.к.

это ожидание (даже с уже обозначенными сроками) может затянуться на долго, а когда и придёт время пожинать плоды, вам предложат жилье согласно нормативам (33 метра на 1 человека, 42 квадрата на 2-х человек или же по 18-ть кв.м. на каждого члена семьи, при её составе от 3-х и более человек) и где-нибудь на ещё большей окраине.

Вот так выглядит типичный дом послевоенной постройки.

Вот так выглядит типичный дом послевоенной постройки.

2. Панельные дома хрущёвской постройки (хрущёвки). Это 4-х – 5-ти этажные дома, различных серии. Частично, такие дома строились как временно жилище и были рассчитаны на срок службы от 25-ти до 30-ти лет (срок службы первых домов 25-30 лет, после, срок службы увеличили до 50 — 60 лет, в связи с повышением надёжности).

Однако, дома, построенные в 1950 – 1970-х годах уже не актуальны (с 1970-х начали строить «корабли»).

У хрущёвских пенелек есть целый ряд типичных минусов, это: малые площади кухонь, проходные комнаты, неудачные пропорции некоторых помещений, совмещённые санузлы, отсутствие лоджий, совмещённая кровля без чердака, плохая звукоизоляция, высокие теплопотери, невыразительность и унылость облика.

Все эти минусы и привели к тому, что часть таких домов уже признана аварийными и начинается их снос (в Санкт-Петербурге, по программе реновации в 2020 году начался снос панельных хрущёвок в 2-х районах города). Квартиры в таких домах, тоже не желательны к приобретению. Ипотеку на них также уже не одобряют и ликвидность таких домов – низкая.

Панельная «хрущёвка».

Панельная «хрущёвка».

3. Кирпичные хрущёвки. Конечно, это очень неплохие дома, в которых практически не слышно соседей. Толстые стены из кирпича обладают низкими тепло потерями, плиты перекрытия железобетонные что также является их несомненным плюсом.

Однако, все те же маленькие квартиры (42м2 – двушка!), кухни по 4-5 метров, отсутствие лифтов, узкие лестницы и высота потолков 2,5 метра. Все это делает такие дома морально устаревшими (их срок службы, считается, не менее 100 – 150 лет, т.е. еще лет 40 минимум, они могут простоять).

Банки неохотно выдают кредиты под покупку такого жилья (имеется в виду в крупных городах Мск, Спб), поэтому такая недвижимость считается не ликвидной.

Кирпичная хрущёвка. Главный минус хрущевок и многих кораблей — тесные, неудобные кухни.

Кирпичная хрущёвка. Главный минус хрущевок и многих кораблей — тесные, неудобные кухни.

В довершении хочется отметить, что не стоит приобретать квартиры в деревянных домах и частном домостроении. Как правильно, такие приобретения заканчиваются многими не приятными открытиями, такими как местная монополия на разного рода ресурсы, увеличенный взнос на текущий и капитальный ремонты, отсутствием УК и т.д.

Также, вам может быть интересны другие мои статьи:

Как из студии «сделать» однушку? Сравнение 2-х вариантов.

Котлован или вторичка? Что лучше для инвестирования?

Как монетизировать локацию

Зимнее бетонирование МКД

Как выбрать риелтора? Или как наказать риелтора рублём/обратить в бегство?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? — журнал ИНКОМ-Недвижимость

Большинство потенциальных приобретателей недвижимости знает, что должно представлять собой их будущее жилье – в каком районе, количество комнат, насколько просторная кухня… Но многие озадачиваются вопросом: стоит ли покупать вторичку? Ведь из названия этой категории объектов следует, что они уже были чьей-то собственностью.

Примечательно, что некоторых покупателей смущает, что по этой причине в жилом помещении может присутствовать неблагоприятная аура, а также прочие отголоски присутствия предыдущих владельцев. О потустороннем мы сегодня рассуждать не станем, а поговорим о более насущных проблемах.

Например, о том, на что в реальности стоит обращать внимание при приобретении вторичного жилья, тем более что многие нюансы не очевидны для среднестатистического обывателя.

Читайте также:  Строить в заповедниках и национальных парках больше нельзя

Сложности при выборе вторичного жилья

Продажа вторичной недвижимости – основа, на которой держится рынок жилья. Как правило, приступая к выбору квартиры, мы ориентируемся на несколько ключевых факторов. Основное место принадлежит местоположению будущего жилья.

В этом плане вторичка имеет массу преимуществ: объекты расположены повсеместно, в отличие от новостроек, которые возводятся далеко не везде. Кстати, именно от того, где находится объект, в значительной мере зависит его стоимость при прочих равных.

Так, например, типовая двухкомнатная квартира в панельной девятиэтажке почтенного возраста в одном из районов на юго-востоке столицы будет дешевле, чем аналогичная на северо-западе.

Вторичное жилье в более новых домах ценится выше, так что возраст строения также не стоит сбрасывать со счетов. Есть, безусловно, и исключения, когда годы только добавляют привлекательности и, соответственно, нулей в цене.

Это справедливо в отношении сталинских домов, в особенности расположенных в знаковых столичных локациях, не говоря уже о статусных исторических высотках. Кстати, пользующиеся неизменным покупательским спросом «сталинки» способны преподнести немало сюрпризов.

Именно в них встречаются межэтажные деревянные перекрытия, кухонные мусоропроводы, а также различные «архитектурные излишества» вроде колонны посреди комнаты.

Впрочем, сталинские дома – своего рода эксклюзив, не относящийся к масс-маркету. Покупка квартиры в Москве обычно предполагает все же что-то менее пафосное и более доступное.

Однако в любом случае при выборе объекта важно не забывать, что за внешней привлекательностью могут скрываться серьезные пороки.

И в целом недостатки вторички можно условно разделить на две категории: физические и юридические.

Физические недостатки вторички

Прежде всего, вторичное жилье может иметь значительную степень износа. В большей мере это касается коммуникаций, хотя стены и конструкции под влиянием времени также теряют прочность и порой даже целостность. При осмотре это не всегда бросается в глаза, но следует помнить, что за симпатичным фасадом может скрываться целый ряд изъянов.

Например, прежде в домах делали алюминиевую электропроводку – полвека назад нагрузки были невелики. А современные приборы, которых у нас великое множество, имеют большую мощность. И это означает, что в лучшем случае у вас будет срабатывать автоматическое отключение электричества, а в худшем – возникнет возгорание.

В этом случае приобретение вторичного жилья может обернуться самым страшным кошмаром.

Испортить жизнь могут и изношенные трубы водоснабжения и канализации, а также радиаторы отопления. Совершенно неожиданно, причем в самое неподходящее время, жилище может быть затоплено, а источник при этом окажется расположенным где угодно, например, в толще стены. Масштабы бедствия, скорее всего, будут не столь фатальны, как при пожаре, но удовольствия это точно не доставит.

Недостатком может оказаться даже то, что на первый взгляд предоставляется большим достоинством. Это перепланировка. Она может превратить изначально не очень удобное для проживания типовое жилище в настоящий дизайнерский шедевр.

Но, как показывает практика, при переустройстве помещений совершается множество нарушений.

Владельцы жилья, руководствуясь лишь принципом «мне так удобно», ломают несущие конструкции, переносят «мокрые» зоны, возводят новые стены, увеличивают площадь балконов… Список изменений, вносимых в стандартные планировки, практически бесконечен.

Но если они незаконны, то с большой вероятностью могут осложнить жизнь новым владельцам, т.к. на эти нарушения может обратить внимание Мосжилинспекция. А с течением времени в испытании на прочность старое здание рискует проиграть, ведь то, что может обрушиться – рано или поздно рухнет.

Впрочем, какого бы возраста ни оказался облюбованный вами дом, все, что в нем находится, требует самого пристального внимания. Согласитесь, покупка квартиры в Москве – совсем не рядовое событие в жизни каждого, поэтому к ней нужно подойти со всей серьезностью и ответственностью.

Вторичка – юридические дефекты

Эта категория недостатков способна осложнить существование новоиспеченного владельца жилья ничуть не менее, чем предыдущая. Основной риск заключается в том, что существует вероятность заключить оспариваемую или ничтожную сделку.

В переводе с юридического это означает, что вы платите немалые деньги за вторичное жилье, а его бывший хозяин находит способ расторгнуть договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Если еще проще – вам придется вернуть ему приобретенную квартиру.

А вот удастся ли вам вернуть потраченные средства — это большой вопрос, т.к. прежний владелец мог успеть их потратить. В общем, ситуация для вас – хуже некуда.

В каком же месте может оказаться подвох? Увы, таковых немало. Приведем лишь несколько примеров, так как перечисление всех серьезно превысит отведенный формат.

Итак, неприятный сюрприз могут преподнести владельцы квартир, которые в силу определенных заболеваний не могут быть ответственными за свои действия. При этом выглядят и ведут себя они вполне нормально, и ничто ничего не предвещает.

Однако после подписания документов выясняется, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. Далее — вариации на тему возвращения объекта недвижимости и уплаченных за него денег в исходное состояние.

Следующая группа риска – объекты, полученные в собственность в результате наследования. Продажа вторичного жилья, кстати, нередко происходит по причине желания поскорее избавиться от «бабушкиной квартиры».

Но случается, что не все законные наследники вступили в свои права и оказались в курсе того, что их имущество реализуется более проворным конкурентом.

Итог для незадачливого покупателя приблизительно такой же, как в предыдущем случае.

На что необходимо обратить внимание

Какие факторы должны насторожить при подборе квартиры? К ним можно отнести неоправданно низкую цену объекта.

За привлекательной стоимостью может скрываться неприятная правда, причем пожелавший сэкономить на приобретении новый владелец недвижимости рискует столкнуться как с физическими, так и с юридическими пороками жилья. Кстати, все упомянутое справедливо и при покупке квартиры в Подмосковье.

Также неискушенный покупатель легко может попасться на удочку более опытного продавца, советующего, например, вместо договора купли-продажи оформить дарственную. Естественно, ни о каком подарке и речи нет, за покупку придется заплатить.

За подобными предложениями в большинстве случаев кроется банальная попытка обойти закон: нередко продажа вторичной недвижимости предполагает реализацию не всей квартиры полностью, а лишь ее доли.

Такие ситуации характерны, в частности, для нескольких наследников, которые не могут достичь согласия в вопросе распоряжения имуществом.

Но в этом случае преимущественное право на покупку принадлежит совладельцам объекта, а прикрывая фактическую продажу фиктивным дарением, продавец попросту нарушает Гражданский кодекс. Тем не менее, расхлебывать все это будет покупатель.

Как обезопасить себя при выборе вторичного жилья

Как это нередко случается в жизни, лучшим советчиком при решении сложных вопросов становится здравый смысл. Уместно бывает вспомнить и о бесплатном сыре, и о невозможности объять необъятное, и о том, что не зная броду не стоит соваться в воду. А тем более, когда перед вами стоит такая глобальная задача как покупка квартиры в Москве.

Это тот самый случай, когда тяжесть ее решения целесообразно переложить на профессионалов. Грамотные риэлторы не станут гадать на кофейной гуще, чем для вас может обернуться приобретение конкретного объекта.

Им отлично известны все технологии безопасного и эффективного проведения операций с недвижимостью, а покупка и продажа вторичной недвижимости – не тайна за семью печатями, а ежедневная практика.

Вы совместно с риэлтором выбираете объект, руководствуясь своими пожеланиями и финансовыми возможностями, а после того, как определились в своем выборе, начинается основной этап работы, где специалисты берут на себя всю техническую и юридическую поддержку вашего проекта. В этом случае понравившаяся квартира пройдет всестороннюю проверку, и только при отсутствии любых негативных факторов будет рекомендована к приобретению. Вам не придется затрачивать ни времени, ни сил, зато результатом станет спокойное будущее.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector