Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

• Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
• Несмотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения этих показателей.
• Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

срок окупаемости и доходности

Для того чтобы принять правильное и взвешенное решение об инвестировании в тот или иной объект недвижимости важно учитывать 11 дополнительных переменных:

 

Индексация ставки аренды

Условия и размер индексации ставок – важные пункты договора аренды. Уделите им внимание.

В договоре должно быть прописано: через какой период времени возможно изменение стоимости аренды, на какую величину, а также порядок уведомления сторон и оформления документов.

За период обычно принимают календарный год, а повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом.

Избегайте формулировки «по соглашению сторон». Она обязывает вас получать официальное согласие арендатора в письменной форме на изменение стоимости аренды. И конечно, арендаторы не торопятся оформлять подобные соглашения, затягивая их подписание всеми возможными способами.

Пример формулировки выгодной вам как Арендодателю:

«Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев, и не более чем на ____% (_________ процентов) от размера Арендной платы предыдущего года Срока аренды, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.

Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения и не являются изменением размера Арендной платы в смысле ст. 614 ГК РФ, а только определяют порядок оплаты, согласованной Сторонами Арендной платы.»

Хорошо также прописать в договоре возможность изменения ставок раньше, чем по истечению 12 месяцев в случае форс-мажоров и изменения экономической ситуации в стране. Например, при резком увеличении инфляции.

Уделив достаточное внимание условиям индексации ставок аренды, вы защитите себя и сохраните заданную норму доходности по объекту.

Сумма капиталовложений в объект перед сдачей в аренду

Посчитайте какую сумму необходимо потратить на ремонт и чистовую отделку перед сдачей помещения в аренду. Иногда ремонт в помещении, купленном в предчистовой отделке, обходится дешевле чем ремонт под нового арендатора в помещении с устаревшей отделкой и большим количеством ненужных стен и перегородок.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

Обычно арендатор возмещает расходы на электроэнергию и водоснабжение, по факту потребления ресурсов. Прочие коммунальные и эксплуатационные расходы оплачивает арендодатель. К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт и услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Расходы на текущий и капитальный ремонт объекта

По коммерческим помещениям в многоквартирных домах расходы на капитальный ремонт включены в «платежку», распределяются равномерно, понятны и прогнозируемы. При покупке отдельно стоящего здания важно провести его аудит, чтобы определить какие вложения потребуются в будущем.

Налог на доходы и налог на имущество

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Прочие расходы

• Расходы на страхование;
• Расходы на аренду земельного участка;
• Комиссии риелторам, юристам.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют. Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

1. где
2. i – Процентная ставка;
3. n – Номер периода.

Ставку дисконтирования используют, чтобы учесть влияние инфляции. Например, чтобы сравнить реальную доходность по объекту в России с покупкой недвижимости в другой стране. Также чтобы сравнить инвестицию в недвижимость с другими вариантами инвестиций – более рискованными и менее рискованными.

Горизонт инвестирования и изменение стоимости объекта во времени

Горизонт инвестирования – промежуток времени, в течение которого инвестор планирует владеть объектом недвижимости. Он влияет на значение средней доходности за выбранный период и учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени. 

Например, вы покупаете объект недвижимости в новом застраивающимся районе. Где через пять лет будет открыта новая станция метро.

Это событие приведет к росту стоимости вашего объекта недвижимости на 30 %.

Следовательно средняя доходность объекта при горизонте инвестирования 4 года будет существенно ниже доходности при горизонте инвестирования 6 лет. При условии, что другие переменные не изменятся.

• Таким образом, доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:
• где OPi – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; Ki – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VCi – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.
• Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPVi(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPVi(OP)) по формуле:
• 
• где Ni – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPVi(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPVi(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.
• Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.
• Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Вы можете скачать калькулятор по ссылке

ROE (доходность на собственный капитал)

 

Выше мы рассмотрели расчет доходности без учета того на какие средства приобретается объект недвижимости – собственные или заемные.  

При этом использование заемных средств может как повысить эффективность инвестиции, так и наоборот – понизить. А в ряде случаев и вовсе привести к отрицательным значениям доходности.  

Для того чтобы учесть влияние заемных средств на эффективность инвестиции и определения доходности на вложенные собственные средства используют показатель ROE (Return on Equity).

Рассмотрим расчет показателя ROE на примере.

В бизнес-центре на продажу выставили три офиса по 30 кв.м. каждый. Стоимость всех офисов одинакова и составляет 2 250 000 рублей. Все офисы продаются с арендаторами. Арендная плата — 750 рублей за кв.м.

в месяц, все коммунальные платежи арендаторы оплачивают дополнительно. Общая сумма расходов, за вычетом коммунальных платежей — 40 000 рублей в год за офис.

Месяц назад вы продали однокомнатную квартиру и у вас на депозите лежит 2 250 000 руб.

В первом случае вы на все денежные средства, полученные с продажи квартиры покупаете одно офисное помещение. Доходность вашей инвестиции составит:

Во втором случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 7,5 % годовых сроком 15 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту 41 715 рублей в месяц.

Доходность инвестиции на вложенный капитал составит:

С одной стороны, среднегодовая доходность во втором случае ниже, но если учесть, что в собственности у вас становится не одно а три помещения, которые вы можете через определенный период времени продать получив дополнительную прибыль, становится очевидным преимущество покупки недвижимости с привлечением заемных средств.  

Во третьем случае вы берете кредит в размере 4 500 000 под 9,5 % годовых сроком 10 лет и покупаете все три офиса. Ежемесячный платеж по кредиту составит 58 230 рублей в месяц.

Здесь доходность инвестиции на вложенный капитал уже получится отрицательной:

Доходность тесно связана с другим параметром инвестиций в недвижимость – риском.

Как правило всегда соблюдается прямая зависимость – чем выше доходность, тем выше риск и наоборот.

Так же как окупаемость и доходность, степень риска напрямую влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости.  О том, какие риски нужно учитывать при выборе и покупке коммерческой недвижимости и как можно ими управлять читайте в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими.  

Исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости вы найдете в книге: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Выгодно и надежно ли сегодня совершать инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость всегда были и будут – человечеству всегда нужно было где-то жить и, думаю, в будущем это не изменится, поэтому вкладывать свои капиталы в различные постройки, как и прежде, модно и популярно.

Но вот далеко не все инвесторы понимают, что недвижимость – это довольно обширная сфера, которая включает в себя широкий диапазон разновидностей и вовсе необязательно иметь большие суммы, чтобы сделать вклад.

Если вы стоите перед выбором инвестиции, куда вложить деньги было бы надежно и прибыльно, то недвижимость именно тот вариант. О преимуществах и недостатках таких инвестиций я подробно расскажу в этой статье.

Инвестиции в недвижимость – один из наиболее понятных и распространенных методов вложения средств. Для большинства жителей земного шара покупка жилья – главный приоритет, так как это, по сути, жизненная необходимость.

Но если приобретение квартиры для того, чтобы в ней проживать, это не совсем инвестиция в классическом понимании, ведь цель получить прибыль в этом случае никто перед собой не ставит, то есть и другой вариант покупки той же квартиры, который считается чистой воды инвестицией — например, если в планах новоиспеченного владельца это самое жилье продать подороже или сдавать в аренду.

Инвестиции в недвижимость — вложение средств в жилую и коммерческую недвижимость, строительные объекты, земельные участки с целью получения материальной выгоды при их последующей реализации.

Вложение денег в недвижимость всегда было популярным путем обогащения.

Правда, многих от такой деятельности останавливает то, что для инвестиции требуется относительно существенная сумма денег (за 100 баксов ну никак нельзя приобрести даже метр земли, не то, что уж постройку на ней), а также то, что вложить капитал придется на длительный срок, ведь неизвестно, когда недвижимость удастся продать или построить и продать, если это вложение в строительство. И хоть в большей степени превращение денежных активов в недвижимость считается надежным капиталовложением, все же не стоит забывать, что цена на дом или квартиру может зависеть от многих факторов, на которые вы порой никак повлиять не сможете. Ну и плюс ко всему, до того, как вы реализуете объект, вам придется следить за его состоянием, оплачивать налоги и коммунальные услуги.

Но преимуществ инвестирования в недвижимость значительно больше, чем недостатков:

• Дает возможность получать доход долгосрочно (например, если купить квартиру и сдавать ее в аренду).
• Для вложения не требуется быть большим специалистом и иметь какие-то знания и умения – купить недвижимость может каждый, у кого есть на это средства (к примеру, чтобы быть трейдером, необходимо знать много нюансов в этой сфере, иначе прибыли не стоит ждать).
• Сама по себе недвижимость ликвидный товар, который в кратчайшие сроки при адекватной цене можно продать.
• Имеет несколько разновидностей, то бишь можно вложить в разные суммы в недвижимость разных вариаций – дом, квартира, земельный участок, дача, новостройка и т.д.

Тем не менее инвестору, который собрался прикупить недвижимость с целью ее последующей продажи, следует тщательно изучить рынок предложений, ценовой диапазон и причины, по которым те или иные цены формируются, провести разведку насколько недвижимость в данном регионе пользуется спросом и другие важные нюансы, от которых зависит, сумеете ли вы быстро и дорого продать свое приобретение.

Варианты инвестирования в недвижимость

Эксперты называют инвестиции в недвижимость наиболее надежными — на нее всегда будет спрос, цена редко падает и это легко предсказать, а стоимость пропорциональна размеру населенного пункта — чем больше город, тем дороже в нем квартиры, ведь банально, и спрос будет больше.

В целом же инвестиция в недвижимость интересна тем, что, как и при инвестиции в бизнес, есть много вариантов, которые имеют различные перспективы и сроки окупаемости. Далее более детально рассмотрим некоторые категории.

Жилая площадь

Купить квартиру или дом под заселение — проще всего. Такая недвижимость наиболее пользуется спросом и будет актуальна всегда, да и продать ее можно значительно быстрее, чем любой другой вид сооружений. Даже если сразу продать не получится, вы сможете просто сдать недвижимость в аренду и получать деньги в долгосрочной перспективе.

Чтобы получить максимальную выгоду из приобретения, вам следует хорошо изучить имеющиеся предложения, ведь от этого напрямую зависит и цена недвижимости, и ее ликвидность. Подберите вариант с хорошей планировкой, имеющий приличное состояние и благоприятный район — проблем с продажей такого товара не возникнет.

Коммерческая недвижимость

Купив помещение, вы можете реализовать его для коммерческих целей — его с радостью выкупят или арендуют для организации магазина, склада, супермаркета или другого прибыльного объекта. Сдав такое помещение в аренду, можно получать стабильную и долгоиграющую прибыль, а если помещение будет в хорошем районе — например, в центре крупного города, то оно будет приносить шикарную прибыль.

Единственный минус инвестиции в коммерческую недвижимость — необходимо иметь солидный капитал, чтобы сделать такое приобретение — как правило, цены ниже 5 млн. на сооружение этого типа вам вряд ли удастся найти.

Зарубежная недвижимость

Еще более выгодный вариант — инвестиции в недвижимость за рубежом.

Дело в том, что вы будете получать оплату за свое приобретение — и в случае аренды, и при перепродаже — в средствах государства, на территории которого оно непосредственно и находится, а значит цена на эту недвижимость будет расти по меркам зарубежных стран с более развитой экономикой.

Одним словом, если в России купить дом и перепродать — выгодно, то за рубежом выгода возрастает в разы. Конечно же, для таких оборудок потребуются большие деньги, а если вы еще и захотите купить жилье на каком-то из заморских курортов, то и вовсе потребуется выложить баснословную сумму.

Еще один плюс — если в будущем вы решите осуществить выезд за границу с целью смены места жительства, то у вас уже будет свое пристанище.

Строящийся объект

Значительно дешевле вложится в недвижимость, которая еще только строится.

Но при этом следует быть крайне осторожными, ведь любая стройка может затянуться на неопределенный период и даже остаться проектом, а вы в этом случае просто потеряете свои деньги.

Инвестиции в строительство привлекательны относительно низкой ценной за готовый объект, но при выборе такой постройки следует быть крайне тщательными и желательно иметь какой-то опыт в подобных капиталовложениях.

Оценка инвестиций

Перед тем как купить недвижимость, вы должны оценить данное приобретение, чтобы иметь объективное представление о его реальной цене и рентабельности. Профессионалы определяют ее по трем подходам – затратному (42%), доходному (28%) и сравнительному (30%).

Если имеется квартира, для которой необходимо определить ее рыночную стоимость, то вы должны рассчитать вышеописанные показатели. К примеру, если ее затратная стоимость составляет 2 млн., доходная 2,25 млн., а сравнительная – 2,5 млн., то рыночную стоимость рассчитываем так:

2*0,42+2,25*0,28+2,5*0,3= 2,22

То есть, рыночная цена квартиры – 2,22 млн. рублей. При оценке стоимости не забывайте, что инфляция может очень стремительно менять ценность денег и 2,22 млн. сегодня и завтра – совершенно разные суммы по своей реальной цене.

Учитывайте этот фактор при перепродажах имущества и обязательно включайте в расходную часть все возможные затраты. Далее я расскажу для тех, кого интересуют инвестиции в недвижимость, с чего начать вложение средств в эту отрасль.

Как инвестировать в недвижимость?

Вложение средств в недвижимость имеет свои нюансы, игнорирование которых может привести к различным рискам. От того, насколько осмотрительно вы будете делать капиталовложение, напрямую зависит исходный результат и ваша прибыль.

Финансовые возможности

Первый шаг на пути к совершению вклада в недвижимость — определение суммы инвестиции. От того, сколько вы имеете денег на руках зависит тот тип недвижимости, который можно будет избрать. Отмечу, что, как и в других видах инвестиции, вы должны оперировать только той денежной суммой, которая не составляет статью вашего бюджета.

Вкладывайте в недвижимость только те средства, которые вы не боитесь потерять, ведь риски никогда не исключаются. Если вы имеете незначительные средства, которые можно пустить в оборот, то можно отдать предпочтение покупке земельного участка или объекту, который еще строится, но и в этом случае рассчитывайте, что нужна солидная сумма.

Оформление кредита под залог

Если средств на покупку квартиры или другого помещения нет, то можно взять кредит — многие банки практикуют спонсорство для начинающих инвесторов.

В этом случае следует учитывать, что деньги вам дадут под значительный процент и его следует всегда учитывать.

В том же случае, если вы планируете купить прибыльный тип недвижимости, который окупится в ближайшей перспективе, то тогда брать кредит целесообразно, в другом случае вдаваться в такие крайности может быть просто невыгодно.

Выбор объекта инвестиций

Исходя от имеющейся суммы, вы можете определить, какой тип недвижимости вам нужен. Если есть небольшая сумма, то стоит обратить внимание на менее доходный вторичный рынок жилья или купить объект на этапе строительства, когда его цена максимально низкая. Кроме этого, не требует больших капиталовложений приобретение земельного участка.

Если в наличии более крупные активы, то вы можете обратить внимание на элитное жилье, которое в крупных городах будет ликвидным и очень доходным. В любом случае, тщательно изучите имеющиеся предложения в доступной ценовой категории и выбирайте то, что вам больше подходит по параметрам отбора.

Покупка недвижимости

Пере тем, как купить недвижимость, если подобные сделки осуществляются впервые, вы должны основательно подойти к вопросу изучения юридической стороны, в частности вопроса налогообложения. Так как вам необходимо оформить документы с минимальной затратностью и максимальной выгодой, то целесообразно будет привлечь к процессу юриста.

Коллективная покупка

Брать кредит не всегда целесообразно, а для покупки недвижимости имеющихся средств не всегда хватает, поэтому вы можете найти для себя партнера — такого же инвестора, который хотел бы преуспеть на купле-продаже подобной собственности. Если ваша идея действительно прибыльна и интересна с точки зрения доходности и рисков, то многие инвесторы с удовольствием станут соучастниками затеи.

Коллективные инвестиции в недвижимость давно практикуются на Западе и потихоньку пробираются на российский рынок. Если у ваших родственников, знакомых или друзей имеются свободные средства, то вы можете смело предложить им стать соинвесторами.

Сдача в аренду

Многие инвесторы, которые задумываются, куда вложить деньги, предпочитают покупать недвижимость не с целью продажи, а для того, чтобы сдавать в аренду. Такой вариант имеет массу перспектив и хоть окупаемости придется подождать дольше (как правило 7-10 лет), но по прошествии этого времени собственность так и останется вашей, а значит, будет и дальше приносить доход.

Рейтинг российских компаний по коллективному инвестированию

Предлагаю вам мой собственный рейтинг отечественных компаний, которые зарекомендовали себя лучшими в организации коллективного инвестирования. Из списка вы можете выбрать того, кто подойдет вам по направлению работы или специфике взаимодействия с инвестором. Любая инвестиционная компания, из приведенных ниже, имеет большой опыт и положительные отзывы своих клиентов.

ТОП лучших компаний:

# Компания Описание

1	E3 Investment	Возможно начать с инвестиций в 100 000 рублей. Работают с 2009 года.
2	Gordon Rock	Гостиничная, коммерческая, жилая недвижимость за рубежом.

Инвестиции в недвижимость всегда считались не только прибыльными, но и очень надежными.

Даже эксперты утверждают, что риски при вложении средств в тот или иной объект недвижимости намного ниже, чем предполагают инвестиции в акции, ценные бумаги или криптовалюты – цена на недвижимость относительно стабильна и, за исключением редких случаев, растет только вверх. Если вас беспокоит вопрос, куда инвестировать деньги, то вы можете смело вложить их в покупку земли, жилой или коммерческой недвижимости.

Автор Ganesa K.Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость: посчитаем — kudavlozhit.ru

Вложения в недвижимость популярны у многих инвесторов. Это объясняется низким уровнем риска, постоянно растущей ценой, низкой подверженности инфляции.

Но все это верно только в том случае, если инвестор готов участвовать в процессе заработка на квадратных метрах (этот способ мы рассматривали в этой статье)  Если же недвижимость покупается в ипотеку для пассивного дохода, дела обстоят иначе.

В этой статье мы посчитаем насколько выгодным будет этот вариант. Какой должен быть минимальный первоначальный взнос, чтобы инвестиции сразу стали приносить пассивный доход? 

Рассмотрим и такой вариант, когда у инвестора есть вся сумма на покупку объекта недвижимости, и что для него будет выгоднее – купить квартиру сразу или оформить ипотеку с первоначальным взносом 50%, а оставшиеся 50% инвестировать другим способом.

Не менее интересный вариант – приобрести недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после того, как строительный объект будет сдан.

Все расчеты будут основаны на покупке однокомнатной квартиры в Москве. Аренда будет рассматриваться тоже в Москве, такой же по размеру квартиры. Стоимости взяты средние, по состоянию на январь 2020 года. Расчет ипотеки произведен по условиям Сбербанка, срок ипотеки – 30 лет. 

Приобретение недвижимости в ипотеку

Здесь мы рассмотрим три варианта. 

Вариант 1: заемщик вносит 10% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 800 000 руб.;
• Размер кредита –  7 200 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 68 050 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 17 230 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 2 заемщик вносит 30% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 2 400 000 руб.;
• Размер кредита –  5 600 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 52 930 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 13 400 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 3 заемщик вносит 50% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 4 000 000 руб.;
• Размер кредита –  4 000 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 37 805 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 9 572 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Из расчетов видно, что первый вариант не окупает себя и дохода не приносит, так же, как и второй вариант. И только при первоначальном взносе 50% ежемесячный платеж по ипотеке становится чуть меньше арендной платы. Но и доходом этот вариант назвать нельзя, так как арендный платеж будет уходить на погашение кредита в течение 30 лет.

 

• Сроки окупаемости в данном конкретном расчете:
• При ПВ 10% – 52 года;
• Если ПВ 30% – 44,5 года;
• При ПВ 50% – 36 лет.

Приобрести квартиру за наличные или взять ипотеку?

Что будет выгоднее для инвестора, обладающего нужной суммы для полной покупки квартиры? Внести 50% стоимости в банк в качестве первого взноса, оформить ипотеку, а оставшуюся сумму положить на банковский депозит? Или приобрести квартиру за наличные и сдавать ее? 

Депозит будет рассматриваться в Сбербанке по процентной ставке 4% годовых (по условиям банковских вкладов на январь 2020 года).

Поделить пополам

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Первоначальный взнос – 4 000 000 руб.;
• Ежемесячный платеж по кредиту – 37 805 руб.;
• Переплата по кредиту за весь срок – 9 572 000 руб.
• Арендная плата – 40 000 руб.
• Доход от депозита за весь срок ипотеки – 6 856 000 руб.

Купить квартиру

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Ежемесячный доход от арендной платы – 40 000 руб.;
• Доход от сдачи в аренду за 30 лет – 14 400 000 руб.

Из расчетов становится понятно, что второй вариант будет гораздо выгоднее. Так как в первом случае за весь срок действия кредита инвестор остается еще и в минусе на сумму 6,7 млн.

А во втором случае его доход будет положительным. 

Приобрести недвижимость или вложить все деньги на банковский депозит – что выгоднее

Если инвестор обладает нужной суммой для покупки квартиры, что для него будет выгоднее, приобрести ее или инвестировать деньги в банковский депозит?

• Покупка квартиры за полную стоимость – 8 000 000 руб.;
• Доход от арендной платы за 30 лет – 14 400 000 руб.
• Доход по банковскому депозиту на эту же сумму за 30 лет – 13 710 713 руб.

Из расчетов очевидно, что доход в обоих случаях почти идентичный, с небольшим перевесом в пользу дохода от арендной платы. Однако здесь стоит учесть один нюанс. По прошествии 30 лет на банковском счету будет находиться сумма равная 21 710 713 руб.

, и нужно понимать, что инфляция за все эти годы «съест» часть капитала. В свою очередь, получив доход от сдачи квартиры в аренду в размере 14,4 млн руб., владелец имеет в собственности недвижимость, цена которой однозначно выросла за эти годы.

Поэтому, делаем вывод, при наличии необходимой суммы, покупка квартиры будет выгоднее, чем инвестиции на банковский депозит.

Однако, перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать тот факт, что банковский депозит – это 100% пассивный доход. Инвестору нужно посетить банк всего один раз для открытия вклада, после чего деньги будут накапливаться автоматически, без его участия. В случае же сдачи квартиры в аренду доход уже нельзя будет назвать пассивным.

Владелец недвижимости будет тратить свое время на поиск и заселение новых жильцов, причем за 30 лет сделать это придется не единожды. Кроме того, в связи с этим возможны риски – могут попасться неблагонадежные жильцы, которые, например, затопят соседей, испортят мебель или технику, или просто не заплатят за несколько месяцев.

Поэтому, перед тем, как решить для себя, что же выгоднее, нужно определить, что более важно, а что второстепенно.

Выгодно ли покупать недвижимость на этапе строительства

Инвестиции, которые считаются более выгодными – приобрести жилье на стадии начала строительства с последующей перепродажей после сдачи объекта. Так ли это на самом деле?

• Средняя стоимость квартиры на этапе строительства жилого дома – 5 000 000 руб.
• Стоимость квартиры с черновой отделкой в сдавшемся доме – 7 000 000 руб.
• Пассивный доход инвестора в среднем за 3 года – 2 000 000 руб.

Полученный доход гораздо больше дохода по банковскому депозиту и выше годового дохода от арендной платы. Но такое предприятие связано с определенными рисками. По всей стране тысячи дольщиков, вложившись в строительство, остались без денег и без жилья.

Поэтому, принимая решение инвестировать капитал в строящийся объект, нужно оценить возможные риски – как давно застройщик на рынке, сколько объектов уже сдал, были ли у него проблемы в прошлом со сдачей дома или дольщиками.

Здесь важно подходить к вопросу с трезвой головой, и не покупаться на низкую цену, вполне вероятно, что это обман.

Другие способы инвестиций в недвижимость

В расчетах был рассмотрен вариант покупки квартиры в жилом доме. Но инвесторы вкладываются не только в жилье. Какие еще есть варианты инвестиций в недвижимость?

• Приобретение коммерческой недвижимости. Суть будет такая же, как и вложения в жилье, только стоимость арендной платы будет уже выше.
• Приобретение земельного участка. В этом случае в дальнейшем возможно несколько вариантов: сдача участка в аренду, строительство жилого/нежилого комплекса на участке с последующей продажей или сдачей в аренду. Затраты выше, но и предполагаемый доход больше.
• Приобретение загородной недвижимости. Объектами покупки могут стать: дача, загородный дом, коттедж, таунхаус. Аренда таких объектов может быть как на длительный срок, так и аренда для проведения различных мероприятий, что увеличит доход.
• Инвестиции в зарубежную недвижимость. Считается, что такие вложения наиболее выгодны, особенно в долгосрочной перспективе. Однако, если инвестор не разбирается достаточно хорошо в данном вопросе, перед покупкой лучше обсудить все со специалистом. Помимо того, что тот может посоветовать оптимальный вариант, это убережет от возможных мошенников на рынке недвижимости.

Как получать высокий доход от инвестиций в недвижимость

Выше основным вариантом получения дохода от недвижимости рассматривалась длительная аренда. Но заработать на ней можно не только сдавая в аренду. Какие еще варианты заработка существуют?

• Посуточная аренда. В таких случаях квартиры сдаются туристам и командированным. Заработок в этом случае гораздо выше, чем от длительной аренды, но он уже не будет пассивным. Так как каждую неделю/две владелец жилья должен привезти/забрать ключи, подписать документы, проверить состояние квартиры после выселения, привести ее в порядок.
• Почасовая аренда. Здесь доход будет еще выше, но и деятельности больше. Каждый день требуется внимание со стороны владельца, уборка тоже проводится ежедневно, после каждого жильца. Плюс, в квартире, сдаваемой на час или несколько, должен быть соответствующий ремонт, мебель и сантехника.
• Организация хостела. Квартиру практически любого метража можно оборудовать несколькими спальными местами, и сдавать койко-место. Такие места всегда востребованы рабочими, приехавшими на заработки и студентами, у которых нет места в общежитии.
• Заключение договора аренды с организацией. Особенно в крупных городах организациям проще снять квартиру для своих сотрудников, приехавших, например, на обучение, из другого города, чем оплачивать проживание в гостинице. Стоимость аренды будет выше, чем если сдавать физическому лицу. Но нужно понимать, что такая квартира должна быть в соответствующем состоянии и иметь все необходимое для комфортного проживания.
• Земельный участок в аренду фермерскому хозяйству. Абсолютно пассивный вид дохода. Аренда такого плана не бывает на короткий срок, минимальный обычно начинается от 10 лет. При этом земля будет обрабатываться, участок не будет зарастать. По окончанию срока договора аренду можно продлить, либо продать участок за полную стоимость.
• Выкуп жилья с долгами и без ремонта. Стоимость такой недвижимости будет достаточно низкой, как минимум на 30% ниже рыночной. Но нужно понимать, что обычно такие квартиры принадлежат алкоголикам и наркоманам, нередко в них устраиваются притоны. Это значит, что после приобретения такой квартиры нужно будет не только погасить коммунальные долги, но и сделать полный ремонт, купить необходимую мебель.
• Строительство недвижимости с нуля. Обычно инвесторы строят объекты загородной недвижимости – коттеджи и таунхаусы. По окончанию работ дом продается. Прибыль – разница между затратами на строительство и продажной ценой. 

Заключение

Все приведенные в статье расчеты основываются на принципе Роберта Кийосаки, описанным в его книге «Квадрант денежного потока». В соответствии с ним получаемый поток денег должен превышать расходы. Поэтому выгодными способами инвестиций будут только те, которые соответствуют этому принципу.

В любом случае приведенные расчеты просто один из всех возможных примеров. На практике же все будет индивидуально. Например, при покупке квартиры в Сочи платеж по кредиту будет ниже, так как стоимость недвижимости ниже, при этом арендная плата в сезон будет выше, чем в Москве. 

Поэтому, перед принятием окончательного решения об инвестициях, нужно, опираясь на приведенные расчеты, произвести такие подсчеты самостоятельно. Они точно покажут, выгодны ли будут вложения в конкретной ситуации, и как скоро смогут себя окупить.