Государство поможет застройщикам на первых этапах отказа от дду

Приобретение квартиры в строящемся доме на денежные средства, полученные в виде кредита, становится одним из популярных способов. Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) является обязательным документом. Нюансы приобретения жилья в ипотеку с ДДУ, а также процесс оформления и регистрации необходимых документов стоит рассмотреть детальнее.

Нюансы ДДУ

Когда гражданин принимает участие в долевом строительстве между ним и застройщиком заключается специальный договор.

Последний предполагает обязательную регистрацию, только после которой он будет считаться заключенным. В силу юридической неграмотности часто у дольщиков возникают проблемы, решить которые удается только через суд.

Поэтому важно понимать, что собой представляет ДДУ, как он оформляется и где регистрируется.

В тексте документа должны быть указаны следующие пункты:

• Описание предмета договора, т.е. объекта недвижимого имущества – общая площадь новостройки, площадь конкретной квартиры, ее номер и расположение (подъезд, этаж);
• сроки передачи новостройки в эксплуатацию;
• гарантийный срок, даваемый застройщиком на инженерные коммуникации и технологическое оборудование (3 года), а также на саму конструкцию здания (5 лет);
• способы, какими застройщик сможет обеспечить свои обязательства (страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, залог на объект долевого строительства или участок, где ведутся работы);
• условия и порядок оплаты стоимости недвижимости (личные сбережения дольщика, ипотечный займ, полный разовый расчет или рассрочка).

Только при условии наличия указанной информации в тексте договора гражданину гарантированы права участника долевого строительства. Еще один важный нюанс – не все застройщики имеют аккредитацию в том банке, который предлагает выгодные ипотечные условия. Как правило, конкретные банки сотрудничают лишь с несколькими застройщиками, поэтому важно уточнить эти моменты с самого начала.

Практически все договоры разрабатываются организациями, осуществляющими строительство.

Если юридическая сторона вопроса вызывает сомнения, лучше проконсультироваться со специалистом или заказать экспертизу договора в любой юридической компании, оказывающей такую услугу за определенную плату.

На практике встречаются случаи, когда с дольщиками одного объекта заключаются отличающиеся друг от друга договоры (но не в части сроков сдачи!).

Когда стороной ДДУ является конкретный гражданин, на отношения между ним и строительной организацией распространяет свое действие закон о защите прав потребителей. Этот факт нужно иметь в виду, если в период действия документа возникнут какие-либо проблемы.

Обязательным условием для получения кредита станет страхование объекта недвижимого имущества. Такая процедура нужна для того, чтобы свести к минимуму риски дольщиков, когда строительство прекращается по ряду причин.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки в Росреестре?

Процедура регистрации ДДУ и ипотечного договора в Росреестре (Федеральная служба, занимающаяся вопросами учета недвижимости, регистрации прав на имущество и сделок с ним) считается обязательной. После ее проведения оба документа приобретают юридическую силу.

Разница с обычным кредитованием граждан, приобретающих уже готовое жилье на первичном или вторичном рынках, состоит в том, что в данном случае объект не находится в собственности, а значит закладная на него не оформляется. Указанный факт создает риски для банка.

Именно поэтому кредитные организации сотрудничают только с проверенными строительными компаниями, которые обязательно закончат работы в срок и введут дом в эксплуатацию.

Процедура регистрации договора через МФЦ

Обращаться в МФЦ (многофункциональный центр, который предоставляет государственные и муниципальные услуги) выгодно в плане экономии времени, особенно если офис расположен ближе к дому. Предварительная запись на прием может быть осуществлена непосредственно на сайте регионального центра, или по телефону, или через портал Госуслуг.

Взаимодействие с органами власти будут осуществлять сотрудники центра без непосредственного участия заявителя. Ему лишь нужно будет подготовить соответствующие документы.

В задачи работников МФЦ входит оформление пакета, его доставка в Росреестр и последующее возвращение бумаг с положительным или отрицательным решением регистрационного органа.

Сама процедура приема документов предполагает составление расписки в получении бумаг, обмен контактными данными и определение сроков выдачи их обратно.

Регистрация через МФЦ осуществляется чуть дольше (на несколько дней) и связано это с необходимостью доставки. Вся процедура оказания услуги осуществляется бесплатно.

При желании гражданина работники МФЦ могут оказать и платные услуги, среди которых сканирование и ксерокопирование документов, заполнение заявлений и т.д.

Какие документы понадобятся

Зарегистрировать договор долевого участия с ипотекой в отделении Росреестра можно и самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика, данные о котором уже есть в базе. Прежде чем обратиться в соответствующие органы, нужно подготовить документы:

• заявление со стороны дольщика с просьбой провести регистрацию ДДУ;
• заявление со стороны застройщика о согласии на процедуру;
• договор долевого участия, а также план дома, квартиры, проектная декларация;
• документы, свидетельствующие о наличии дополнительных соглашений между сторонами;
• ксерокопии страниц паспорта;
• документы со стороны банка о выдаче ипотечного кредита и договор;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если квартира покупается ему;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Иногда сотрудники многофункционального центра рекомендуют одному из супругов в письменном виде оформить отказ от претензий (в случае развода, к примеру). Оформление не является обязательным, поэтому от него можно отказаться.

Какую госпошлину придется заплатить

В Налоговом кодексе РФ четко прописаны суммы, которые необходимо уплатить в качестве государственной пошлины. Для физических лиц – это 350 рублей, для организаций – 6000 рублей. Если участников сделки несколько, то по взаимному согласованию сумма может быть поделена между ними и каждый оплатит лишь свою часть.

Сколько дней требуется для оформления

Сроки регистрации ипотечного варианта ДДУ в любом отделении Росреестра зависят от того, какая по счету процедура будет по конкретному объекту. Если это первый договор, то придется ждать 18 дней. Все последующие регистрируются быстрее – в течение недели. Если документы подаются через посредника (МФЦ), то сроки увеличатся на несколько дней соответственно.

Причины отказа в регистрации и что делать

В ряде случаев регистрирующий орган может отказать в полном совершении процедуры. Ситуации могут быть следующими:

• на объект недвижимого имущества уже заключен договор;
• подача документов была осуществлена лицом, не имеющим на это право;
• в документах есть ошибки;
• банкротство застройщика.

Повторное обращение в Росреестр принесет положительный результат, если будут исправлены ошибки в документах, соглашение между сторонами не будет нарушать нормы закона, стороны, подающие документы, подтвердят право на осуществление своих действий.

Схема покупки дольщиком квартиры по ДДУ с ипотекой

Последовательность действий при приобретении квартиры будет следующей:

• подбирается сам строящийся объект и конкретная квартира по его проектной документации;
• заключается договор «бронирования», если такая услуга предоставляется застройщиком;
• получается выписка с расчетом стоимости будущей квартиры;
• из перечня банковских учреждений, аккредитовавших строительную организацию, выбирается то, что предлагает самые выгодные условия по кредиту;
• производится расчет ипотеки и делается заявка;
• при подготовке всех необходимых для получения ипотеки бумаг (после положительного ответа на заявку) оформляется и подписывается ДДУ;
• документ проходит регистрацию в Росреестре, копия договора передается в банк;
• подписывается ипотечный договор и осуществляется первоначальный взнос;
• для регистрации подготавливается документ, содержащий информацию о том, что залогом будет имущественное право;
• после прохождения регистрации банк переведет средства на расчетный счет застройщика.

Последний пункт реализуется в том случае, если строительная компания работает с аккредитивами (счетами в банке, на которых лежат средства до регистрации договора долевого участия). Если нет, то дольщик забирает деньги самостоятельно и переводит их на счет застройщика. Возможен вариант с оплатой наличными через кассу строительной организации.

Основания для расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе дольщика

Запустить процедуру расторжения договора долевого участия при наличии ипотеки можно лишь при веских основаниях.

Одна из главных причин проявления инициативы со стороны дольщика – отсутствие сдачи объекта в эксплуатацию в оговоренные договором сроки.

Другая причина – застройщик отказывается устранять обнаруженные дефекты (например, плесень на оконных откосах, трещины в штукатурке, некачественное напольное покрытие и т.д.), не возмещает дольщику расходы на самостоятельный ремонт.

Расторгнуть ДДУ можно и в случае, когда строительная компания изменяет стоимость или планировку квартиры в одностороннем порядке. Факт двойной продажи, на который может намекнуть отказ в регистрации ДДУ со стороны застройщика, также служит основанием для расторжения.

Порядок действий дольщика при расторжении ДДУ с ипотекой

Процедура предполагает вполне определенную последовательность шагов:

• в банк направляется заявление о желании аннулировать ДДУ с указанием причин;
• параллельно делается запрос на получение справки об уплаченных суммах и долговом остатке;
• застройщику направляется заявление, в котором указывается расчетный счет самого дольщика и кредитной организации.

Если строительная организация не принимает никаких мер по устранению проблемы, задерживает выплаты по своим обязательствам, следует обращаться в суд.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Главной особенностью судебного расторжения договора долевого участия, связанного с ипотекой, являются сроки.

Разбирательство сторон может затянуться на несколько месяцев, загвоздки часто происходят по вине застройщика. Стоит отметить, что банк в споре будет выступать в суде в качестве третьей стороны.

По желанию инициатора расторжения, к рассмотрению дела может привлекаться Роспотребнадзор.

Если же дольщик, банк и строительная компания договариваются разрешить спорную ситуацию без обращения в суд, то процедура проходит гораздо быстрее.

Переуступка по ДДУ

Вопрос о том, как осуществить продажу квартиры, которая приобретена в ипотеку по ДДУ, для многих дольщиков весьма актуален. В данном случае речь должна идти о переуступке прав по ДДУ в условиях, когда договор ипотеки заключает и новый дольщик.

Цессия (уступка прав требования или имущества) – достаточно сложный процесс. Риски банка при этом весьма велики. Поэтому прежде чем дать свое согласие на перерегистрацию права на строящийся объект новому лицу, кредитная организация тщательным образом проверяет его платежеспособность.

Нередки ситуации, когда найденный первым дольщиком покупатель не соответствует определенным критериям и сделка откладывается на неопределенный срок. Кроме того, осуществить переуступку прав можно только в том случае, когда строящийся объект еще не введен в эксплуатацию.

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Дополнительное соглашение может понадобиться в случае появления нового участника договора при переуступке прав. Когда получено согласие со стороны застройщика и банка-кредитора на переуступку, потребуется подготовить пакет документов. В него входят:

• копии паспортов дольщиков (того, кто переуступает и того, кому переуступают);
• два оригинала допсоглашения;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (350 рублей);
• договор ипотечного кредитования.

После подачи всех бумаг в Росреестр необходимо дождаться решения. Если оно положительное, то факт перехода прав на строящийся объект подтверждается. Если отрицательное, то требуется корректировка документов.

Особенности ДДУ при военной ипотеке

Для военнослужащих, вступивших в накопительно-ипотечную систему, по истечении трехлетнего срока открывается возможность долевого участия в новостройке на выгодных условиях по военному ипотечному кредитованию. Накопленные на счету средства могут послужить первоначальным взносом по ипотеке. Кроме того, на период несения военной службы государство берет на себя обязательства по кредиту.

В случае участия в долевом строительстве процедура оформления бумаг, сроки и иные моменты для военнослужащего будут такими же, как и для гражданских лиц. Единственное существенное отличие – значительная финансовая поддержка со стороны государства.

Она выражается в ежемесячных перечислениях денежных средств из федерального бюджета на именной счет военнослужащего (1/12 от размера накопительного взноса). Сам взнос ежегодно индексируется с учетом инфляции. В 2018 году это 268465 рублей 60 копеек.

При возникновении ряда обстоятельств военнослужащий также вправе инициировать процедуру расторжения ДДУ.

В качестве заключения стоит сказать несколько слов о налоговом вычете. При покупке квартиры в ипотеку по ДДУ получение налогового вычета предполагает два варианта развития событий.

Согласно действующему законодательству, гражданину полагается 13% от стоимости квартиры и такой же процент от уплаченных по кредитному договору процентов. Другой вариант – возможность некоторое время не уплачивать налог на доходы в размере вычета.

Указанное право возникает только после подписания передаточного акта, но дожидаться государственной регистрации имущества для его получения при ДДУ не обязательно.

Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве

Заключение договора между дольщиком и застройщиком имеет множество рисков для обеих сторон. И, если та или иная сторона не выполняет условия договоренности, может произойти одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.

Возможность приобрести жилье по более низкой цене является заманчивым фактором для граждан, участвующим в долевом строительстве. Поэтому данное явление сегодня стало более распространенным. Но с ростом выгоды, возросли и проблемы, связанные с этим.

Договор и его содержание

Прежде чем заключать договор с дольщиками, компания-застройщик должна иметь всю необходимую документацию. Данные документы должны подтверждать разрешение на строительство. Это могут быть как права собственности, так и права на долгосрочную аренду конкретного участка земли. Но помимо этого, застройщик должен иметь при себе всю готовую проектную документацию.

Представленный договор подразумевает обязательство строительной компании построить здание самостоятельно или же при помощи подрядчиков, а также сдать объект другой стороне договора в конкретный срок, обозначенный в данном документе. А дольщик, при этом, обязан выплатить всю положенную сумму и принять жилье.

Данная документация оформляется исключительно в письменном виде, а также должна пройти государственное подтверждение.

Представленный договор должен иметь в себе следующую информацию:

• Детальное описание будущего здания, его месторасположение, а также технические характеристики;
• Стоимость дома, а также порядок, в котором должна производиться оплата за него;
• Срок, в который объект должен быть построен, а также окончательная дата или конкретный период сдачи жилья дольщику.

В случае, если договор не имеет представленной информации, можно считать, что документ не является действительным.

Причины одностороннего отказа от долевого участия дольщиком

К сожалению, отказ от долевого строительства в одностороннем порядке на сегодняшний день является довольно распространенным явлением.

ВНИМАНИЕ!!! Дольщик, подписывая договор со строительной компанией, должен понимать всевозможные риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии того, что участник договора получит свою квартиру. И в случае получения жилья, результат, описанный в документе, может значительно разниться с полученным.

Во избежание этого, заказчик имеет полное право отслеживать процесс строительства, контролировать этапы данного процесса, а также требовать получение собственного жилья в указанный в документе срок. Кроме всего перечисленного, участник договора может следить за использованием денежных средств.

Участник договора может отказаться от выполнения собственных обязательств в случае если:

• Компания, занимающаяся строительством объекта, задержала сроки по сдаче более, чем на два месяца;
• Полученный объект имеет несоответствия относительно технической документации, с которой дольщик был ознакомлен вначале строительства, и данные перемены привели к усугублению результата. А застройщик в свою очередь отказывается компенсировать либо устранить недостатки объекта, снизить цену на жилье, или же заплатить денежную компенсацию, которую дольщик может потратить на устранение недоработок или недостатков;
• Поручитель в виде банка, прекратил свое действие, а застройщик не составил с ним новый договор и не предупредил об этом участника договора;
• Иные причины, которые не рассмотрены в документе.

Расторжение договора в суде

Договор между компанией-застройщиком и заказчиком расторгается посредством судебных разбирательств если:

• строительный процесс объекта заморожен или прекращен вовсе. Из того вытекает, что в случае возобновление строительства, дом будет достроен со значительными отставаниями по срокам сдачи;
• в технические документы объекта были внесены значительные коррективы, из-за которых площадь жилища уменьшится или увеличится на более, чем 5 процентов. Отклонения от предусмотренных квадратных метров на пять процентов разрешены. А превышение данного показателя должно обсуждаться с дольщиком;
• назначение помещения жилья были изменены самим застройщиком без обсуждения этого с участником договора;
• другие причины, прописанные в нормативном акте, позволяющие расторгнуть договор в судебном порядке.

Чтобы решить проблему через суд, у участника договора на руках должны быть следующие документы:

• Иск требующий произвести возврат полученных застройщиком средств на строительство, а также возместить моральный и материальный ущерб, который дольщик понес из-за несоблюдения договора строительной компанией. Для написания данного документа лучше обратиться к специалисту, который поможет правильно составить его или даст образец, на основе которого он будет написан;
• Копия подписанного договора между дольщиком и застройщиком;
• Документальное доказательство того, что застройщик нарушил условия договора. Здесь могут быть предоставлены замеры, техническая документация, а также другие подтверждающие документы;
• Копия документа, подтверждающая отказ застройщика от выполнения договоренности;
• Произведенный расчет суммы, которая требуется со строительной компании, не выполнившей условия договора;
• Копия квитанции, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины истцом.

Если в процессе судебного процесса, суд все же принял сторону истца, а застройщик все также отказывается выплачивать денежные средства, то получить сумму можно будет только посредством взыскания в принудительном характере. Данный исполнительный документ действителен на протяжении трех лет. И только представленный вариант дает истцу право произвести односторонний отказ от договора.

В случае, если ответчик не отказывается от выполнения обязательств, истец не может отказаться от договора. Но если все-таки участник договора не желает дальше принимать участие в этом по собственным соображениям, то он может уступить свое место для другого дольщика. Основанием этого процесса может стать документ о переуступке прав.

Срок возврата средств дольщику при расторжении договора

В случае расторжения договора, строительная компания должна вернуть денежную компенсацию ее дольщику:

• если договор расторгли посредством судебного заседания, за 10 рабочих дней застройщик обязан вернуть средства;
• в случае отказа участником выполнять условия договора, компания-застройщик должна возвратить средства на протяжении двадцати пяти дней.

ВАЖНО!!! Кроме этого, застройщик будет должен уплатить неустойку банку, который являлся поручителем, а также дольщику. Банк получает 1/300, а дольщик 1/150 от ставки.

В случае, если дольщик договора не потребовал с компании денежный возврат на протяжении указанного периода, сума должна быть перечислена на счет их нотариуса.

Односторонний отказ от договора застройщиком

Отказаться от договора может не только участник, но и строительная компания. Законными причинами этого могут быть:

• если в документе обозначена одноразовая оплата, и дольщик задержал данный взнос на 2 месяца;
• если в договоре речь идет о рассрочке, а участник нарушал график взносов не менее трех раз.

Нарушение порядка взносов предусматривает уплату дольщиком 1/300 от ставки. Данная пеня уплачивается за каждый просроченный день.

Для того чтобы расторгнуть договор с конкретным участником, строительная компания должна оповестить его посредством письма. Договор становится недействительным по истечению 30-ти дней после того, как было отправлено письмо. Все средства, которые компания-строитель получила от дольщика, должны быть возвращены на его счет или счет нотариуса.

Отказ от ДДУ защитит покупателей или взорвёт рынок?

Правительство поддерживает идею ужесточения контроля за долевым строительством вплоть до полного отказа от подобной схемы. Таковы были итоги совещания Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, которое прошло 24 июня. «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков» — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьёв, инициатор неожиданного предложения. Согласно материалам совещания, полностью отказаться от строительства с использованием долевого участия правительство планирует к 2020 году. Период с 2016 по 2020 год  станет переходным: финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

Напомним: при долевом строительстве застройщик привлекает средства дольщиков для строительства объекта недвижимости. Осуществить подобный сценарий можно на любом этапе строительства.

Приобрести квартиру «на стадии котлована», по оценкам экспертов, можно на 20-25% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, однако и риск больше: на начало 2015 года в России существует, по словам  депутата Госдумы Александра Хинштейна, более 70 000 обманутых дольщиков – жертв «долгостроя» или банкротства строительной компании.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и дополнения к нему, принятые в 2014 году, решают проблему лишь отчасти.

«Метод простой – нет долевого строительства, нет дольщиков — никаких, ни счастливых, ни обманутых», — резюмирует дискуссию вокруг правительственной инициативы начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент» Александра Мамохина.

Каковы последствия такого решения? Не породит ли отказ от схемы долевого участия в строительстве ещё больше проблем, чем сама схема? Эксперты выделяют несколько основных последствий подобной реформы, причём позитивных – только два.

Обманутых дольщиков не будет. Счастливых – тоже.

 «Главный положительный эффект отказа от ДДУ — это отсутствие обманутых дольщиков, — считает  генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

— Если при продаже недвижимости будет привлекаться третья сторона – банк, который сможет контролировать расходование средств дольщиков, поскольку ему это выгодно, ведь он дает гарантию, вероятность нецелевого расходования денежных средств застройщиком сводится к минимуму».

Впрочем, по мнению экспертов рынка недвижимости, тот же эффект может быть достигнут путём повышения эффективности контроля со стороны государства за исполнением 214 Федерального закона и отраслью в целом.

«Власть имеет дело с явным невыполнением положений федерального законодательства в области долевого строительства именно региональными застройщиками, которые допускают дефолты по своим объектам в силу разных причин, — заявил генеральный директор компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин —  Тем не менее, ФЗ-214 регламентирует порядок действий в случае наступления банкротства застройщика и предлагает вполне рыночные способы выхода из этих ситуаций». Эксперт с сожалением отмечает, что вместо того, чтобы заняться решением вопросов на местах и ужесточения контроля за строительными объектами, власть выдвигает инициативу, которая будет работать непонятно как и, кроме того, представляет собой жесткое вмешательство в устои только формирующегося цивилизованного рынка недвижимости в России.

Дом вместо картинки

Второе важное позитивное последствие отказа от договора долевого участия и покупки квартиры «на стадии котлована», по мнению специалистов, состоит в том, что покупатель получит «товар лицом».

«К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, отступая от первоначальной концепции, — поясняет генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

— После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся».

Негативных сторон инициативы правительства, которые назвали эксперты, существенно больше. Кроме того, недостатки идеи отказа от договоров долевого строительства столь значимы для рынка, что дают основания для самых пессимистических прогнозов.

Жильё дорожает – спрос падает

По мнению экспертов, стоимость квартир в новых домах увеличится на 15-25%.

В этом случае, первичный рынок рискует потерять своё главное преимущество – дешевизну квадратного метра, так что спрос может сосредоточиться на «вторичке».

«Покупатели будут выбирать между бетонными стенами или пусть и не новой, но зато обжитой квартире в районе со сложившейся инфраструктурой, — считает Мария Литинецкая. —  Вполне возможно, выбор будет не в пользу застройщиков».

Причину роста стоимости квадратного метра в новых домах указал заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев: по его мнению, она обусловлена необходимостью закладывать в стоимость квартир дополнительные издержки, связанные с трудностями при поиске дополнительных средств финансирования проекта.

«Помимо этого, укрупнение рынка, которые может последовать за нововведением, также может спровоцировать рост стоимости предложения из-за того, что крупные игроки закладывают в цену стоимость бренда и дефицитность предложения», — считает Алексей Оленев.

Подобные тенденции могут привести к сокращению спроса на первичном рынке: эксперты оценивают величину вероятного уменьшения спроса в 25-30%.

Всемогущество банков и уход застройщиков

Основным регулирующим органом рынка первичного жилья станут крупные игроки банковского сектора, считают эксперты. Именно от них будет зависеть получение застройщиком инвестиций для реализации нового проекта.

«Появляется риск естественной монополии: в текущих условиях рыночной ситуации можно выделить лишь 2 крупных игроков кредитного сектора, — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. — Именно на их плечи ляжет бремя отсеивания проектов.

Несомненно, для любого инвестора, в данном случае – банка, наиболее выгодными станут небольшие проекты комфорт- и бизнес-класса с минимальным набором собственной инфраструктуры, которая, скорее всего, будет не безвозмездная, а платная».

По мнению Екатерины Артемовой, прямым следствием такой тенденции станет стремительное падение коэффициента обеспеченности граждан жилыми помещениями.

Рост влияния банковских структур на первичной рынке даст дополнительные преимущества застройщикам, аффилированным с крупными банками. Компаниям, у которых нет таких преимуществ, возможно, придётся покинуть рынок.

«В дальнейшем нас ждёт полная зависимость бизнеса от банковской системы, – прогнозирует развитие событий генеральный директор компании S&D Дмитрий Земсков.

— Независимые застройщики будут испытывать серьезные проблемы с получением проектного финансирования, банки станут отдавать предпочтение своим «дочерним» компаниям». Итогом, по мнению экспертов, может стать монополизация рынка группой наиболее крупных девелоперов.

Анализируя возможные последствия отказа от долевого строительства, эксперты рисуют безрадостную картину.

«Рынок жилищного строительства сожмется: уменьшится как спрос, так и предложение — платежеспособный спрос сократится, уйдут с рынка компании, которые не смогут получить кредит, упадут объемы ипотечного кредитования, увеличится безработица в строительном секторе, снизится количество налоговых поступлений в бюджет региона», — считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Остаётся надеяться лишь на то, что время до 2020 года, за которое правительство планирует окончательно отказаться от схемы строительства с долевым участием, застройщики потратят на поиски новых точек роста и способов смягчения неизбежных негативных последствий подобного решения.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (далее ДДУ), согласно российскому законодательству, дает возможность дольщику расторгнуть его в одностороннем порядке. Достаточно одного желания выйти из соглашения и потребовать у застройщика деньги обратно.

Причин у дольщика может быть много: появилась возможность купить жилье на вторичном рынке, переезд в другой регион, непредвиденные обстоятельства (расходы на лечение, распалась семья, и др).

Но чаще всего ДДУ расторгается по объективным причинам: не устраивает качество жилья, строительство затягивается или приостановлено на неопределенный срок.

Когда можно расторгнуть договор долевого участия?

Договор долевого строительства можно расторгнуть по инициативе как застройщика, так и дольщика. Первый обязан вернуть все вложенные средства дольщикам, выплатить компенсацию и моральный вред. Происходит это, если компания испытывает финансовые трудности, не может вести строительство, несоблюдение условий договора обусловлено иными факторами. 

• Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда вторая сторона нарушает условия, например, пропустила срок внесения денежных средств на два месяца.

• По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.

• Согласно закону, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через двадцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства.

• По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.

Застройщик требует переноса срока по ДДУ: как реагировать?

Опубликовано: 15.02.201815.02.2018 Кот-юристКомментарии:0

Давно ничего не было про долевое строительство, а тут мне опять прислали этот популярный вопрос. Ситуация регулярно выплывает у дольщиков, когда задерживается срок сдачи дома. А задерживается он очень часто. Застройщик присылает письмо и дополнительное соглашение на перенос срока передачи квартиры и требует подписать.

Важно знать!

В ФЗ об участии в долевом строительстве сказано: застройщик обязан уведомить о сдвиге сроков и предложить дольщику изменить договор в части срока передачи квартиры.

Однако в законе нет ни слова о том, что дольщик обязан соглашаться на этот расклад. Застройщик будет утверждать обратное, но верить ему не надо: он заинтересован в том, чтобы вы подписали.

Подписанное дольщиком дополнительное соглашение на перенос срока поможет застройщику избежать уплаты неустойки.

Застройщик прислал дополнительное соглашение и требует подписать. Как грамотно реагировать?

• Соглашение не подписывать.
  Можно подписать, только если это в ваших интересах. Если соглашение будет подписано, зарегистрировано в Росреестре, оно вступит в силу. Будет действовать новый срок передачи квартиры. Неустойку можно будет получить только при нарушении этого нового срока.
• Искать в ДДУ пункт про вашу обязанность дать ответ.
  Если в ДДУ сказано, что дольщик обязан ответить на предолжение об изменении договора в течение 10 дней, ответ лучше дать. Можно сделать в произвольной форме, например, так:
  «Получил ваше предложение, спасибо за информацию, оно меня не устраивает. Правовых оснований обязать меня подписывать соглашение нет, поэтому подписывать не буду. При нарушении срока передачи квартиры буду требовать неустойку.»
• Подавать претензию по неустойке.
  Это можно сделать хоть на следующий же день после того, как наступает обозначенный в ДДУ срок передачи квартиры. Кому нужно, хороший пример претензии по неустойке за просрочку передачи квартиры лежит тут. Есть и замечательный калькулятор для расчёта неустойки по ДДУ. Если застройщик отвечает на претензию отказом / не предлагает ничего / предлагает что-то невразумительное, обращаетесь за неустойкой в суд. Дожидаться передачи квартиры и подписания акта для этого не обязательно.

А ещё застройщик может угрожать односторонним переносом срока передачи квартиры. Как с этим бороться, читайте в Телеграм-канале кота-юриста.

Хотите читать новые посты Кота-юриста первыми? Подписывайтесь на мой канал в Телеграме @kotjurist и в ТамТаме.

фото: Found Animals Foundation, CC BY-SA 2.0

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Несоответствие ДДУ поэтажному плану квартиры — Юридическая консультация

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.

В частности, в этой статье указано, что договор должен содержать (п. 1 ч. 4 ст.

4 Закона № 214-ФЗ) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Иными словами, договор участия в долевом строительстве должен содержать ту информацию об объекте строительства, которая указана в проекте, причем она должна соответствовать на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Так как после получения разрешения на ввод в эксплуатацию информация, содержащаяся в договоре, не соответствует фактическим обстоятельствам, то в данном случае ответственность ложится на застройщика.

Если проектной документацией не предусмотрено устройство перегородки в вашей квартире, а по условиям договора она есть, то в таком случае необходимо, чтобы в акте приема-передачи застройщик прописал, что они ее установили, например, передаваемая квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, и перечислить конкретные условия, в том числе, что между кухней и коридором установлена перегородка.

В противном случае в будущем жилищной инспекцией устройство данной перегородки может быть расценено как самовольная перепланировка, произведенная вами, так как в плане и в проектной документации эта перегородка будет отсутствовать.

В ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ установлено следующее: «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».

Также следует иметь в виду, что если вы примете квартиру в состоянии, которое будет отличаться от того, которое указано в договоре участия в строительстве, если эта квартира приобретена за счет кредитных средств, то вполне вероятно, что у банка могут возникнуть дополнительные требования к вам, какие конкретно, необходимо смотреть в условиях кредитного договора (ипотеки).

Что касается вопроса о том, кто должен подавать заявление на внесение изменений в технический паспорт, отметим следующее.

В ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

В соответствии с ч. 6 ст.

40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Статьей 4 Закона № 218-ФЗ определено, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных данным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.

Обязанность по внесению сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр установлена ст. 8 Закона № 218-ФЗ.

Технический план является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

Так как вами не подписан акт приема-передачи и вы не являетесь собственником квартиры, то совершать действия по внесению изменений или исправлению ошибки в сведения о государственном кадастровом учете необходимо именно застройщику.

При этом вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, сославшись на несоответствие данных, содержащихся в техническом плане, комплектации и обмерам построенной квартиры. Рекомендую перед этим составить акт осмотра передаваемой квартиры и подписать его с представителем застройщика.

(В акте укажите на наличие спорной стены.) Далее следует ознакомиться с техническим планом и сделать его копию (можно фото) в части расхождений. После этого напишите заявление застройщику, в котором укажите на эти несоответствия и попросите их устранить путем внесения изменений в технический план.

В случае отказа следует обратиться в суд.

Право отказа от подписания акта приема-передачи установлено в ч. 5 ст.

8 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».

Напомню, что ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указывает на несоответствие объекта не только договору и проекту, но и обязательным требованиям.

Требования о постановке объекта на кадастровый учет, а также о внесении изменений являются обязательными, так как предусмотрены Законом № 218-ФЗ, а также Жилищным кодексом РФ.

Также можно в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 2 за каждый день просрочки, если доказать, что вы не подписывали (или не подписываете в настоящий момент) акт приема-передачи исключительно по вине застройщика. Право на неустойку предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.