Что надо учесть при покупке квартиры с долями?

В 2020 году были приняты поправки в закон о долевой собственности. Теперь вы сможете продать долю в квартире, только когда ее метраж соответствует установленной норме, но не менее 8 кв. м. Норматив определяют местные муниципалитеты.

Разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать, какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Метраж выделенной доли должен быть достаточным для проживания. irbeika.ru

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Долевая собственность в квартире появляется при разделе одного объекта недвижимости между собственниками. Каждый из них получает определенную долю.

Варианты получения доли:

В наследство

Часто долю в квартире или доме получают в наследство, когда имущественные права распределяются между несколькими людьми. К примеру, после умершего родственника вам и другим наследникам достается по определенной части жилья.

От родителей

Собственник недвижимости вправе еще при жизни выделить доли в квартире своим детям. К примеру, вы покупаете жилье в ипотеку с использованием материнского капитала. Доли распределяются на всех членов семьи. Минимальный размер доли устанавливают местные власти региона.

В браке или после развода

По закону недвижимость, купленная в браке, находится в совместной собственности, которая не подразумевает выделение определенных долей. Супруги вправе не только при разводе, но и в браке разделить квартиру на доли. Это упростит сделку купли-продажи, если вы решите продать часть квартиры.

При совместной покупке

Снимать квартиру и копить на собственное жилье все труднее. Поэтому многие россияне решаются на покупку недвижимости в складчину. То есть вы с родственниками или близкими друзьями собираете необходимую сумму и покупаете квартиру, в которой каждому собственнику выделяется доля.

Какие бывают доли

Законом определены два вида доли в квартире:

• идеальная доля — часть от целой жилплощади, к примеру, 1/3 или 1/2 квартиры;
• выделенная доля — в натуральном выражении, к примеру, одна комната или 25 кв. м.

Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.

Собственнику легче реализовать выделенную, а не реальную долю.   ipotekami.ru
При покупке идеальной доли новому жильцу, скорее всего, придется договариваться с другими владельцами о порядке пользования жильем. Из-за возможных проблем с соседями по квартире такую долю продать сложнее.

Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Уведомление необходимо отправить каждому собственнику, даже если они проживают по одному адресу.   русь-дом44.рф

Есть несколько вариантов отправки уведомления: почтой, через нотариуса, вручить лично. Если вы решили воспользоваться услугами Почты России, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.

При личной передаче извещения другому владельцу сделайте себе копию и попросите получателя поставить на документе подпись и дату. Если вы поручили отправку уведомления нотариусу, то нужно взять у него аналогичные свидетельства.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Отказ необходимо оформить письменно. Этот документ потребуется для оформления договора купли-продажи с третьим лицом, иначе вашу сделку не зарегистрируют.

Что будет, если вы не отправите извещение

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

• если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
• вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
• один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

• договор купли-продажи доли в квартире;
• паспорт гражданина РФ;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Образец договора можно скачать в интернете или получить у нотариуса. sudsistema.ru

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

• местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
• характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
• площадь квартиры;
• количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

• Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
• Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
• Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Ваши расходы

Продажа доли оформляется через нотариуса, поэтому покупатель и продавец будут нести расходы за нотариальную регистрацию сделки. По закону тариф нотариуса составляет 0,5% от стоимости доли по договору.

Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс рублей и ниже 300 рублей. Кроме этого, вам придется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 2 тыс. рублей.

Вы можете разделить расходы на услуги нотариуса с покупателем. bataysk-online.ru

Помимо расходов на оформление договора купли-продажи вы обязаны заплатить налог — 13% от стоимости доли. Но вы вправе не платить НДФЛ, если владели долей от пяти и более лет.

Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:

• получили долю в наследство;
• получили долю по договору дарения от родственника;
• приватизировали долю;
• получили долю по договору ренты;
• купили долю до 1 января 2016 года.

Во всех остальных случаях налог платить придется, но законодательство РФ позволяет снизить его сумму, предоставляя право на налоговый вычет 1 млн рублей.

Простыми словами, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для рассчета налога на 1 млн рублей.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Вы вправе продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить долю, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. При этом часть доли не должна быть менее 8 «квадратов».

Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. Тогда вы сможете продать часть жилья в любое время, не дожидаясь развода. Предполагается, что доли будут равными, но этот момент можно оговорить в соглашении.

Объект недвижимости супругов можно разделить по брачному договору. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого вам нужно обратиться в органы опеки с заявлением и другими документами — их список лучше попросить в самом органе.

Продажа доли в квартире возможна и в случае, если кто-то из долевых собственников против сделки. У несговорчивого соседа по квартире есть два варианта: выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но в суде он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть истец должен быть готов выкупить долю.

Пошаговая инструкция

1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.

2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.

3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.

4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.

5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.

6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.

7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.

8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

• Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
• Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак. Истории из практики юриста
• Мне половина и тебе полчетверти. Как мы с бывшим мужем разделили дом
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Покупка доли в квартире: риски сделки, советы юристов

С одной стороны покупка доли в квартире или жилом доме — весьма привлекательна. Но подобная сделка таит в себе множество подводных камней, о которых не должен забывать покупатель. Что такое преимущественное право покупки, можно ли купить долю, если собственник — ребенок… Ответ на этот и другие вопросы — читайте в материале.

Общая и долевая собственность: сходства и различия

Кроме единоличной собственности у которой один хозяин, бывает собственность общая и долевая. Не стоит путать эти два понятия, они законодательно — разные, хоть и кажутся похожими по сути. Сделки с общей собственностью и долевой — заметно отличаются по характеру.

Общая собственность

Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет.

Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней. Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности.

При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.

Процесс продажи в этом случае таков:

1. Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
2. Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
3. После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.

Фото Pexels

Для выделения долей из общей собственности, супругам разводиться не обязательно. Нотариальное соглашение можно оформить, находясь в браке. В соглашении указывается доля каждого, и это не обязательно должны быть равные доли: все зависит от договоренности супругов. Условно, каждому принадлежит половина, то есть ½, но супруги вправе решить иначе.

Долевая собственность

Долевая собственность — это имущество, у которого сразу несколько владельцев. При этом часть, причитающаяся каждому, определена законом. Доли — могут быть неравные.

Здесь опять же все зависит от правоустанавливающих документов, но основании которых доли были выделены и зарегистрированы. Как правило, при долевой собственности, за каждым владельцем закреплена доля, а не конкретные квадратные метры жилища.

Пользование имуществом — по договоренности между владельцами.

Получается, при сделке с долями, вы покупаете часть, при этом не совсем понятно — какую именно. В соглашении этот момент прописать невозможно. Если о режиме пользования договориться не удается — придется обращаться в суд.

Долевая собственность с натуральными долями

Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров.

То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле. Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел.

То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно.

Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.

Как купить долю в доме или квартире

Фото Pexels

В отличие от покупки «целого» жилья, покупка долей — дело рискованное. Здесь много подводных камней, о которых нужно знать, в противном случае — сделка может быть признана незаконной, а это повлечет последствия и для продавца и для покупателя. Первый «подводный камень» — преимущественное право покупки. Это — то право, которым, согласно законодательству, наделены долевые собственники. Они не имеют право запретить продажи, но вправе быть первыми в очереди покупателей. Логично, что все именно так: прежде, чем продать долю «на сторону», владелец обязан сначала предложить «своим» — то есть остальным долевым владельцам. При этом условия для совладельца должны быть такими же, как и для стороннего покупателя. Чтобы выполнить требования закона, продавец доли должен проделать следующее:

1. Составить предложение для каждого совладельца. Оно составляется в свободной форме, но образец можно найти в Интернете. Условия — одинаковы для всех. Нельзя предлагать купить жилье за заведомо высокую стоимость, цена обязана быть той, за которую доля планируется быть проданной.
2. Предложение вручается совладельцу. Это можно сделать различными способами. Если вручение личное, то необходима расписка о вручении с подписью и числом. Если личное вручение невозможно, то соглашение отправляется по почте. Письмо — заказное, о описью вложения и отчетом о вручении. Это важный момент, суть которого мы поясним позже.
3. Для дальнейшей сделки, совладелец должен отказаться от права преимущественной покупки. Отказ — это документ, а не просто устно высказанный ответ. Отказ на преимущественную покупку — заверяется нотариально.

Если совладелец не желает писать отказ

Как быть, если совладелец — получил письмо, прочитал, покупка ему не интересна, но и отказаться от своего преимущественного права он не спешит? Тут закон диктует следующее: необходимо выждать ровно 30 дней с момента получения письма адресатом или личного вручения предложения. Если ответа не последовало, то молчание расценивается как отказ от преимущественного права. После этого продавец вправе заключать сделку. Документы о вручении предложения и прошествии 30-дневного срока — прикрепляются к договору купли-продажи.

Если совладелец решит воспользоваться своим правом

Фото Pexels

На то, чтобы воспользоваться своим правом преимущества — у долевого собственника есть 30 дней. Однако, даже если совладелец согласился купить долю, закон не обязывает вас продавать ему ее. Ситуации бывают разные, но, к примеру, если совладельца как покупателя вы не рассматриваете, то продавать ему долю даже после предложения — вас никто не обязывает. Правда, при этом и с другим лицом сделка не состоится. Если такой казус произошел, нужно просто выждать время, затем повторить процедуру. Может быть немного поднята цена, которая уже отпугнет нежеланного покупателя. Но — ценник должен оставаться в пределах разумного, в противном случае вас заподозрят в сговоре с покупателем. Для обоснования цены — обзаведитесь документом от оценщика, это спасет от подозрений.

Если среди совладельцев — несовершеннолетние

Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе.

Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства. Официальный отказ — сделку ускорит.

Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку.

Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.

Когда при продаже доли нет преимущественного права

Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.

1. Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
2. Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
3. Если доля продается через аукцион.

Способы обойти преимущественное право

Один из способов уже упоминался — это дарение. Но, кроме него продавцы также используют схему займа под залог. То есть, деньги якобы берутся у покупателя в долг под залог доли, долг вовремя не выплачивается — доля отходит заемщику.

Преимущественное право в этом случае обойти можно, но не в полной мере. Дело в том: чтобы «заложить» свою долю, тоже необходимо заручиться согласием других владельцев долевой собственности. Оба способа обойти преимущественное право — известны давно.

Подобные сделки легко оспариваются, признаются фиктивными, вдобавок можно получить статью за мошенничество.

Покупка доли у родственников

Фактически, такая сделка ничем не отличается от покупки у любого другого собственника. Она проводится по той же схеме, а договор купли/продажи обязательно заверяется у нотариуса.

Список документов, для покупки доли

Для покупателя достаточно паспорта. А вот с продавца стоит запросить полный пакет:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН (она подтверждает право собственности и указывает долю);
• правоустанавливающий документ (договор дарения, купли/продажи и т.д);
• домовая книга или выписка из нее (чтобы узнать прописанных в жилье лиц);
• справка об отсутствии догов за ЖКХ;
• паспорт строения (для сверки плана);
• документы, подтверждающие предложения совладельцам покупки;
• согласие супруга (если продавец в браке!, если вдовец — свидетельство о смерти, если разведен — о разводе.)

Вам также может понравиться

Каковы могут быть риски при покупке доли в квартире

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

Коллективное владение жилой недвижимостью — распространённая практика в России. Для краткости и простоты заключение сделок купли-продажи в этом случае называют покупкой долей в квартире. Будущему владельцу, даже если он не риелтор и не юрист, будет полезно знать, какие возникают риски при покупке доли в квартире и как их можно избежать.

Правовая основа купли-продажи долей в квартире

В Гражданском кодексе есть 250-я статья, которая устанавливает определённый порядок продажи квартиры. В частности, текст статьи наделяет соседей продавца преимущественным правом выкупа доли. Проще говоря, продавец доли в квартире обязан сначала предложить сделку своим соседям и только потом, если они откажутся, может обращаться с предложением к другим потенциальным покупателям.

Предложить нужно не «между делом», а целенаправленно, указывая при этом цену сделки и прочие условия. Владелец доли в квартире обязан уведомить всех соседей о том, что собирается продать свои права на собственность и получить от каждого письменный отказ, чтобы совершать сделку на законных основаниях.

Такая норма в законе разрабатывалась для того, чтобы как можно скорее уйти от коммунальной собственности. На практике эта мера имеет определённый успех, но «коммуналки» по-прежнему существуют.

Иногда продавцы сталкиваются с тем, что соседи не хотят выкупать предложенную долю, но и письменный отказ не дают. Есть законный способ решить эту проблему: продавец направляет на имя «сомневающегося» соседа заказное письмо с уведомлением о вручении.

Если в течение месяца адресат будет сохранять молчание, оно может быть признано госорганами как отказ.

Но иногда соседи могут, владея своими долями, жить где-то очень далеко. А иногда продавец попросту хочет поскорее совершить сделку, и тогда он может прибегнуть к обходу закона. Это и создаёт риски, которым подвергаются будущие владельцы доли прав.

Какие могут быть риски при совершении сделки?

Среди «инструментария» недобросовестных продавцов и риелторов есть несколько мер, направленных на обход закона:

1. Продавец показывает своим соседям образец договора с необоснованно завышенной ценой, которая их отпугивает и заставляет отказаться от сделки. Потом, показывая договор предполагаемому покупателю, продавец обещает взять сумму меньше той, что прописана в договоре. Дополнительных расходов это не создаёт, если продавец владел своей долей больше трёх лет. Вот только все «договоры на словах» ничего не значат, и в последний момент продавец может потребовать указанную в договоре сумму, а в случае отказа имеет законное право не возвращать аванс. Поэтому не стоит ориентироваться на словесные обещания.
2. Сделка купли-продажи может быть «замаскирована» под дарение. Для покупателя это создаёт не только дополнительную финансовую нагрузку в виде подоходного налога (13 % от стоимости), но и дополнительный риск: дарение незнакомому человеку может вызвать у соседей лишние подозрения и подтолкнуть их к тому, чтобы провести расследование. Возможен частный случай: продавец «дарит» малую часть доли, чтобы уравновесить покупателя в правах с соседями. Однако этот тоже латентный обход законодательства, и можно угодить в самую гущу разногласий между собственниками.
3. Продавец может «маскировать» сделку купли-продажи под заём. Залогом в этом случае выступает как раз право на долю в квартире. После заключения фиктивной сделки продавец «не возвращает долг», и доля переходит к покупателю. Рисков тут сразу два. Во-первых, уполномоченные органы часто отказывают в регистрации таких сделок. Во-вторых, даже если сделка состоится и соседи о ней узнают, они могут выплатить сумму вместо покупателя, таким образом оставив его ни с чем. Суд в таких случаях обычно признаёт право собственности за соседями. Так что на подобные сделки тоже лучше не соглашаться, чтобы не потерять деньги. Аналогично продавец может прибегнуть к фиктивному договор ренты — с теми же рисками для покупателя.

Все фиктивные сделки, согласно 170-й статье Гражданского кодекса, могут быть расследованы судом и, если притворность будет доказана, трактоваться уже будут как продажа доли в квартире.

Обязательно затребуйте у продавца документы, которые подтверждают, что он единолично владеет своей долей в квартире, не нарушает прав несовершеннолетних, не пытается продать после развода имущество супруги или супруга, не совершает мошенническую сделку с недвижимостью, прав на которую не имеет.

Какие ещё могут быть риски?

Все дополнительные риски при покупке доли в квартире носят неюридический характер. Чтобы их избежать, необходимо по возможности выяснить, по какой причине бывший владелец решил продавать свою долю. Времени и сил на это лучше не жалеть, чтобы не оказаться потом в неприятной ситуации.

• Если продавец выселяется из-за скандальных соседей, то вы можете занять его место и получить все его проблемы. Лучше узнать о соседях заранее.
• Часто продают доли в аварийных или плохо обустроенных квартирах, при перебоях с водой, электричеством, газом. Особенно внимательно следует отнестись к ситуациям, когда продавец сам начинает сбивать свою же цену.
• Чрезмерная спешка в таком деле, как продажа доли в квартире, может означать, что у владельца срочные дела, а может значить, что у него проблемы с законом. Попросите пару дней на обдумывание и посмотрите на реакцию будущего продавца.

Несмотря на множество «подводных камней» во владении долей квартиры, вы можете рассчитывать на выгоду сделки и отсутствие проблем, если проявите немного внимательности и отследите все перечисленные нюансы, а заодно удостоверитесь у соседей, что они дали письменный отказ от владения долей, которую собираетесь покупать вы.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция в 2021 году

Реализовать можно не только целый объект, но и его часть. Соответственно, продать долю в квартире можно, если следовать установленным правилам. Это может сделать как единоличный владелец, так и сособственник, распорядившись своей частью. Каждый случай требует особого подхода.

Когда это возможно

Продажа доли в квартире возможна в любой ситуации, чаще всего это происходит:

• единоличный собственник хочет продать часть принадлежащей ему квартиры;
• совладелец продает принадлежащую ему долю (или ее часть);
• супруг продает квартиру, купленную в браке.

Например, если наследники получают один объект по завещанию (или по закону, являясь наследниками одной очереди), некоторые могут пожелать реализовать полученное имущество.

Каждый собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом так, как захочет. Но при продаже доли есть свои ограничения. Если изначально квартира принадлежит одному лицу, то процедура проходит по общим правилам, в договоре лишь прописывается доля, на которую лицу стоит рассчитывать. Если же объект принадлежит двум или более лицам, то накладывается ряд особенностей.

Можно ли продать долю без согласия других собственников

Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.

Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.

Нажмите для увеличения изображения

Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.

Как оформить предложение совладельцам

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:

• документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
• документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
• при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.

Если в течение месяца с момента извещения совладельцы не приобретут долю, то лицо вправе продать свое имущество любому покупателю.

Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.

Прочтите: Обмен долями между родственниками

Последствия игнорирования преимущественного права

Гражданский кодекс четко устанавливает преимущественное право покупки имущества, находящегося в совместной собственности. Долю нельзя просто так продать даже родственнику.

Если проигнорировать преимущественное право, совладелец вправе обратиться с требованием возложить на него права и обязанности покупателя, а также расторгнуть договор, заключенный ранее. Сделать это он может в течение трех месяцев. Срок исчисляется с того момента, как он узнал или должен был узнать о сделке.

Требование оформляется в виде иска и направляется в суд по общим правилам подсудности. В данном случае – по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать последовательно:

1. Определиться с условиями сделки. Для установления цены можно обратиться к оценщику или сравнить объект с аналогичными предложениями. Нужно помнить, что, например, ½ доли всегда стоит меньше, чем половина от стоимости целой квартиры. Это связано с тем, что единоличная собственность свободна от ограничений, а распоряжение и практическое использование совместной всегда осложнено.
2. Направить предложения о приобретении совладельцам. Есть второй вариант – можно провести с ними переговоры и получить отказ от приобретения. Это позволит сэкономить время.
3. Если сособственники захотят выкупить долю, договор с ними оформляется в общем порядке.
4. При отказе прочих собственников, нужно дождаться, когда пройдет месяц с момента их уведомления и начинать продажу доли иному покупателю по общим правилам.

Продажа доли всегда реализуется через нотариуса. Росреестр, если обратиться в него напрямую, откажет в регистрации сделки. Обращаться можно в любую палату, а не только в ту, что находится по месту расположения объекта недвижимости.

Что делать, если местонахождение совладельцев неизвестно

Встречаются ситуации, когда гражданин владеет частью квартиры, но сособственник с ним не проживает. Лицо может не знать, где тот находится, но это не значит, что он не сможет продать принадлежащую ему часть.

Каждый гражданин отвечает за получение им почтовой корреспонденции. Если он зарегистрирован в одном месте, но фактически проживает в другом, он должен предпринять все возможное, чтобы ознакамливаться с приходящими письмами. Это дает сособственнику возможность направить на свой же адрес письмо с предложением о приобретении доли. Формальная обязанность уведомления совладельца будет соблюдена.

Если совладелец не был зарегистрирован по адресу квартиры, долю в которой планируется продавать, следует направлять письмо по месту его прописки. Если такой адрес неизвестен, то конверт отправляется по последнему известному адресу.

В такой ситуации совладелец сможет оспорить сделку, только если докажет, что сделал все необходимое для уведомления о смене им адреса проживания. Например, направил письмо с указанием контактов для связи.

Продажа совместной собственности супругов

Квартира, купленная одним из супругов в браке, тоже будет считаться совместной собственностью. Поэтому и продать ее просто так не получится. Супругу, который планирует продать ее, нужно действовать одним из способов:

• получить согласие супруга. Оно выдается только добровольно. Чаще всего, квартира продается по взаимному согласию, а средства, вырученные от реализации, становятся общими и расходуются на семейные нужды;
• выделить свою долю и продать только ее. Это можно реализовать и без согласия супруга, но ситуация может осложниться.

Согласие оформляется через нотариуса. Отсутствие такого документа сделает невозможным реализацию целого объекта.

После выдела доли супруг, ставший сособственником, получит преимущественное право на покупку. То есть продажа будет проходить по общим правилам, сначала нужно будет направить ему предложение или получить отказ от приобретения. Только после этого можно будет предлагать объект сторонним лицам.

Прочтите: Что такое выделенная доля в квартире и как ее оформить

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:

• передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
• если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
• если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
• условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

При продаже доли нужно обращать внимание на правовые особенности. Например, в некоторых случаях возможен выдел доли по требованию третьего лица и его последующая продажа с торгов. Все зависит от обстоятельств и особенностей ситуации.

Подведем итоги

Продажа доли в квартире проводится по правилам, установленным Гражданским кодексом и иными правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на преимущественное право покупки. Сособственникам нужно направить уведомление или получить от них согласие на продажу третьим лицам. В противном случае они смогут оспорить договор в судебном порядке.

Прочтите: Как отказаться от доли в квартире