Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.
Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.
Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.
Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.
Сдача дома затянулась, что делать?
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.
В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.
Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.
Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
- за причинение морального ущерба;
- штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
- возмещение судебных расходов.
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.
Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.
2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).
https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru
Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.
Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию.
Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии.
Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.
Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств.
Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки.
Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии.
Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.
Предлагаем ознакомиться: Идти в армию или нет
Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?
Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.
В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.
Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить.
Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.
Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.
Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.
Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.
Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.
Текст подготовила Мария Гуреева
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?
Как определить срок просрочки передачи жилья
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
Срок передачи жилья – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.
Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.
- В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
- Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
- Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.
В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».
Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.
Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.
Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Все, что нужно знать об одностороннем акте по ДДУ
Односторонний акт — это документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства дольщику, составленный застройщиком без участия дольщика (в одностороннем порядке).
Законодатель предоставил застройщику право направлять в некоторых случаях односторонний акт дольщику с целью защиты добросовестных застройщиков от недобросовестных дольщиков, необоснованно уклоняющихся от приемки квартиры с целью увеличения неустойки за просрочку передачи квартиры.
Однако, предоставив застройщику такую возможность, законодатель открыл лазейку также для недобросовестных застройщиков. Некоторые застройщики активно пользуются нововведением, направляя односторонние акты добросовестным дольщикам. О том, как не попасть на такие уловки застройщика и что делать, если вы получили односторонний акт, как его оспорить, речь пойдет далее в статье.
Как избежать одностороннего акта от застройщика?
Соблюдая некоторые несложные правила приемки квартиры или нежилого помещения в новостройке, можно избежать одностороннего акта от застройщика, а если застройщик его все-таки составит и направит — вы сможете оспорить правомерность такого акта.
- Первое, что нужно знать: застройщик не вправе передавать вам объект долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию. Любые передаточные акты, составленные до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, незаконны.
- Второе — застройщик обязан сообщить дольщику о завершении строительства и готовности объекта долевого строительства к приемке.
- На этом уведомлении мы остановимся подробнее, потому что это очень важный этап в приемке квартиры.
- Застройщик направляет уведомление (сообщение о завершении строительства) по адресу дольщиков, указанных в ДДУ. При изменении адреса дольщик обязан уведомить застройщика. Если вы не уведомили застройщика, то даже если вы не находитесь по указанному адресу и не получаете писем, вы будете считаться уведомленным. Поэтому обратите внимание на этот момент: по адресу, указанному в ДДУ, приходит юридически важная корреспонденция от застройщика, вам важно обеспечить его актуальность и регулярно проверять почтовый ящик. Так как строительство новостройки, как правило, занимает не один год, не забывайте при переезде уведомлять застройщика надлежащим образом (ценным письмом с описью вложения), сохраняйте почтовые квитанции и описи, подтверждающие отправку писем застройщику.
- Застройщик согласно закону должен направить указанное сообщение заказным письмом или вручено под расписку. При этом закон не допускает изменение способа уведомления в ДДУ. То есть смс от застройщика, звонки не являются надлежащим уведомлением. Закон не запрещает вам приступить к приемке, не дожидаясь официального уведомления, но с точки зрения сроков приемки будет иметь значение именно заказное письмо. Поэтому если вы получили только смс от застройщика, то установленный срок для начала приемки еще не исчисляется. Но такой звонок или смс — это напоминание о том, что нужно проверить почтовый ящик.
- Важный вопрос — срок, в который застройщик должен направить уведомление и срок, в который дольщик обязан принять объект.
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи).
При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока.
Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
- В какой срок застройщик должен направить сообщение о завершении строительства?
- Срок направления зависит от того, как образом в договоре предусмотрен срок передачи.
- Если в договоре есть только срок окончания передачи, то застройщик направляет письмо не позднее, чем за месяц до даты окончания срока передачи, установленной в договоре.
Срок устранения недостатков при приемке квартиры — Юридическая консультация
Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).
Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.
2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст.
7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.
Как заставить застройщика устранить дефекты?
Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) — письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.
Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.
В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.
В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).
При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст.
7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.
5 правил при споре с застройщиком, или Что нужно знать, если квартиру вам не передают в срок или передали с просрочкой?
Вы заключили договор долевого участия с застройщиком, в котором указан срок, когда вам передадут готовую квартиру.
Объект не готов, квартиру вам не передают в срок? Передали с просрочкой?
Застройщик шлет уведомления об увеличении сроков строительства. 2, 5, 8 месяцев, а что дальше? Вы вправе требовать неустойку с застройщика. Это отдельно указано в вашем Договоре и ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ» Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Собственно, есть несколько нюансов, которые нужно учитывать в таких ситуациях.
- Уведомление застройщика о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных ДДУ.
Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником соглашения, подлежащего государственной регистрации. Если такого соглашения нет, то смело рассчитывайте неустойку за просрочку и направляйте застройщику требование об оплате.
- Требовать неустойку с застройщика лучше после подписания акта приемки-передачи квартиры. Так у вас будет точно определен период просрочки, а застройщик не сможет на вас давить тем, что вы получите ключи самым последним. На самом деле, у застройщика нет аргументов, как и оснований не передавать вам квартиру, так как период просрочки будет увеличиваться, и вы снова взыщите неустойку за новый период.
- К неустойке, рассчитанной согласно ДДУ, прилагается приятный бонус в виде штрафа. К отношениям между дольщиком и застройщиком применим закон о защите прав потребителей. Соответственно, если застройщик в добровольном порядке не оплатил вам неустойку, штраф будет составлять 50% от присужденной потребителю суммы (п.6 ст. 13 Закона озпп). Например, если неустойка составила 200 000 рублей, то суд взыщет с застройщика еще дополнительно 100 000 рублей.
Если вы ожидаете свое жилье в съёмной квартире, вы можете добавить ко взысканию убытки, — расходы на аренду съемного жилья. Однако нужно будет документально подтвердить и убытки и то, что они связаны с просрочкой застройщика.
Кроме того, если вы понесли расходы, связанные с взысканием неустойки (оплата услуг юриста), суд взыщет их с проигравшей стороны.
- Получив решение суда и исполнительный лист, вы вряд ли получите какие-либо деньги с застройщика. Застройщик знаком с подобными ситуациями и знает, как избежать принудительного взыскания. Однако вы обязательно должны пройти этот путь, так как получите инструмент воздействия на застройщика при подписании акта приемки-передачи квартиры, при устранении недостатков.
Как правило, при контрольных измерениях выяснятся, что площадь квартиры на 1-2 кв. метра больше, чем указано в договоре. В таком случае, вам будет необходимо произвести оплату этих метров.
Условно, при стоимости 100 000 рублей за 1 кв.м. доплата за 2 метра составит 200 000 рублей.
Если у вас есть на руках решение суда о взыскании неустойки с застройщика (допустим, на туже сумму), то вы ничего не будете доплачивать, а эти суммы пойдут в зачет.
Кроме того, если с площадью у вас все в порядке, и она не изменилась при строительстве, наличие решения суда о взыскании неустойки улучшит ваше положение при производстве ремонта. Застройщик охотно предложит вам к зачету выполнить внутренние работы (стяжку, штукатурные или плиточные работы).
- Помните, что неустойка за просрочку, это ваши деньги, и вы вправе на них рассчитывать. Получайте справедливую компенсацию потери времени и нервов.
Просрочка в новостройке — что делать — Новостройки — Журнал Недвижимости
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.
Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.
Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Соглашение о переносе сроков
Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.
Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ
Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.
Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.
Но и нервов вы потратите намного меньше.
Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.
Расторгать или не расторгать договор
Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.
Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.
Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.
Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.
Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?
Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.
Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.
Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.
Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.
Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.
5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.
Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.
3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля
Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.
Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.
Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.
Компенсация морального вреда.
Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.
Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».
Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.
Если вы хотите дождаться свою квартиру
Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?
Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.
Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:
3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.
Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.
Компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.
Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.
Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.
Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.
На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.
Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.
К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.
Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.
Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес, отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.
Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.
Заключение
На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика. Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно. Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.
Правомерно ли требование застройщика ограничить время для приемки квартиры
На финальных этапах строительства многоквартирного дома дольщики в обязательном порядке проводят приемку квартиры – процедуру, в ходе которой изучается приобретенная недвижимость на предмет текущего состояния и факта выполненных работ.
Нередко бывают ситуации, когда до начала приемки застройщик сообщает, что у будущего владельца есть только час на осмотр. Законно ли такое ограничение? Не спешите давать свое согласие и тем более подписывать какие-либо документы. Подобные требования с точки зрения законодательства являются полностью незаконными.
К тому же за такой короткий срок невозможно изучить всю квартиру.
Попробуем разобраться, почему застройщик нарушает законодательство и что делать, если вас пытаются вывести из вашей квартиры по истечении указанного времени.
Допустимо ли ограничение время приемки
Текущим законодательством России предусмотрено, что дольщик имеет право осмотреть предмет договора (квартиру) до подписания передаточного акта или иного документа, который подтверждает факт передачи прав на объект долевого строительства.
Здесь также указано, что покупатель жилья может потребовать от застройщика составление акта, в котором будут указаны все обнаруженные нарушения и несоответствия проекту и требованиям законодательства.
В этом случае дольщик отказывается от подписания акта до того момента, пока компания не устранит выявленные нарушения.
В частности, предусмотрены следующие сценарии:
- безвозмездное устранение дефектов и нарушений;
- снижение цены договора с учетом имеющихся нарушений;
- возмещение затрат дольщика на устранение проблем.
Следовательно, вы, как покупатель квартиры, имеете право не только длительно осматривать предмет договора для поиска возможных нарушений, но и требовать от застройщика устранить все имеющиеся нарушения до подписания акта. То есть любые ограничения на время осмотра незаконны.
Как проходит приемка квартиры
Согласно действующему законодательству, есть только один способ извещения дольщика о том, что жилье готово к приему – письменное уведомление с вручением лично.
В случае телефонного звонка, отправки электронного письма или иного вида сообщения присутствие покупателя на объекте расценивается как добрая воля и не может быть никак ограничено.
Важно отметить, что при отправке письменного уведомления законом предусмотрен срок, в течение которого дольщик должен будет приступить к приемке – минимум 7 дней. Он ни в коем случае не подразумевает под собой какое-либо ограничение. Это лишь срок для начала самой приемки, но никак не установка для непосредственного осмотра.
Повторим, что дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема, если будут обнаружены нарушения и серьезные дефекты, которые застройщик обязан устранить.
Как быть в случае угроз
Представитель строительной компании может попытаться угрожать вам какими-то штрафами и законами, если вы откажитесь принимать жилье или будете требовать больше времени на осмотр. Запомните, что подобное поведение неправомерно и может стать серьезной угрозой для самого представителя и компании.
Законом установлена обязанность застройщика передать покупателю объект недвижимости, который полностью соответствует технической документации, пунктам договора и градостроительным нормам. Если есть хотя бы одно нарушение, вы имеете право отказаться от приема до устранения проблем.
Важно отметить, что при приемке квартиры у сотрудника должны быть соответствующие документы, подтверждающие факт передачи недвижимости. Их отсутствие также можно использовать как причину для отказа.
В случае, когда вас насильно или обманом выводят из жилья до окончания осмотра, вам необходимо подготовить заказное письмо на имя застройщика, в котором нужно описать обстоятельства ситуации и потребовать полного осмотра квартиры.
Этот документ может быть использован в ходе судебных разбирательств для доказательства недобросовестности застройщика. Если строительная компания откажет в осмотре или передаче квартиры, для нее это повлечет за собой штрафные санкции и неустойки.
В случае реальных угроз физической расправы или шантажа немедленно вызывайте полицию.
Может ли компания передать квартиру в одностороннем порядке
Случается, что застройщик угрожает покупателю тем, что оформит передачу квартиры в одностороннем порядке, то есть без участия дольщика.
Такой сценарий возможен и предусмотрен соответствующим законом, однако его можно организовать только при условии, что покупатель сознательно уклоняется или отказывается от проведения приемки квартиры.
Если в ходе осмотра будут предъявлены претензии касательно текущего состояния и качества жилья, воспользоваться односторонней передачей застройщик не сможет (при условии, что претензии имеют под собой обоснование). Получите письменное подтверждение того, что застройщик был уведомлен о непредоставлении времени на смотр и прием жилья.
Советы для дольщиков
Помните, что любые нарушения или неправомерные действия со стороны застройщика необходимо фиксировать письменно путем составления актов. Делайте это при наличии свидетелей, которыми должны быть незаинтересованные лица: соседи, рабочие, юристы и пр.
Факты нарушений и требования по их исправлению необходимо отправлять в виде ценных или заказных писем с описью вложений. Возможность лично вручить письмо существует, однако она не позволяет определить, имеет ли право сотрудник компании получать такие документы. Отправка является более эффективным способом.
Все задокументированные нарушения строительной компании могут быть использованы в ходе судебного процесса. Их отсутствие значительно осложнит возможность доказательства вашей правоты, поэтому всегда фиксируйте любые подобные ситуации. Решайте все возможные споры с застройщиком только в таком формате, чтобы иметь доказательную базу. При необходимости проконсультируйтесь с юристом.
Как исправить нарушения при приемке квартиры
В случае обнаружения дефектов и подготовке требований по устранению застройщик обязуется провести все необходимые работы в разумный срок. Практика показывает, что для этого достаточно одного месяца. Если в указанный период нарушения не устранены, дольщик имеет право потребовать денежную компенсацию.
В реальных ситуациях при возникновении спора застройщики, как правило, сами изъявляют желание устранить нарушения до судебного процесса. Но если были затянуты сроки и дольщик получил решение суда о денежном возмещении, строительная компания выберет этот вариант, нежели устранение дефектов за свой счет.
Что делать при отказе компании
Если застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, вы, как будущий владелец недвижимости, должны подготовить претензию на его имя.
При игнорировании претензии вам необходимо пригласить стороннего специалиста и подготовить заключение о наличии недоделок и нарушений с общей стоимостью работ по их устранению. Суммы определяются с учетом сметы на выполнение работ.
Далее с этим набором документов вы обращаетесь в суд. В ходе разбирательств суд постановит, что застройщик обязан устранить текущие нарушения.
Как правило, при обнаружении нарушений и подготовке претензии застройщик может устранить все выявленные отклонения в течение 1–2 месяцев. Если за этот срок не были выполнены работы или полностью проигнорированы требования, вероятность, что компания что-либо сделает после, невелика.
В этом случае единственный способ добиться соблюдения своих интересов – это обращение суд. В судебном порядке от застройщика будет потребовано возмещение ущерба.
Это решение компания никак не может проигнорировать, иначе она столкнется со штрафными санкциями и другими серьезными проблемами.