В отличие от других стран, в России основной удар придется по собственникам жилья, которые вынуждены будут отвечать за проделки квартирантов. © Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв
Депутаты Госдумы приняли на этой неделе в первом чтении законопроект о соблюдении тишины в многоквартирных домах. Изменения вносятся в Жилищный кодекс, то есть о принятии какого-то отдельного закона, обеспечивающего мирное сосуществование между соседями, речи пока не идет.
В Госдуме напомнили, что эту проблему так или иначе уже пытались решить на местах. Например, во многих регионах страны еще несколько лет назад объявили «часы тишины» и даже ввели штрафы для тех, кто шумит в ночное время.
Причем при принятии соответствующих законов депутаты, в частности в Санкт-Петербурге, пытались максимально расширить список запретов, включив в него санкции за «топот котов», громкий храп или слишком шумные занятия сексом.
Теперь же выясняется, что принятые региональные законы по большому счету не работают. «Часы тишины» есть, но механизма защиты (от шумных соседей) нет», — признала в ходе обсуждения в Госдуме новых изменений в Жилищный кодекс докладчик по законопроекту, депутат Ольга Павлова.
По ее словам, для фиксации некоторых нарушений требуется вызов на дом специалистов (чтобы измерить уровень шума), но мало кто из них работает по ночам.
«Вызов полиции тоже не всегда и не везде помогает, они просто не выезжают, потому что у регионов нет соответствующих соглашений с правоохранительными органами», — заметила Павлова.
Изменения в Жилищный кодекс подтолкнут региональные власти к корректировке местного законодательства в соответствии с федеральным.
Но главное, что хотят сделать в Госдуме при доработке законопроекта ко второму чтению (скорее всего, оно состоится уже после сентябрьских парламентских выборов), это прописать механизм фиксации нарушений тишины, а также определить ответственный орган власти с наделением его соответствующими полномочиями. Кроме того, по словам Павловой, регионы получат право устанавливать дополнительные ограничения жизнедеятельности в домах, например, во время чрезвычайных ситуаций.
Государство хочет ужесточить контроль за съемным жильем
Пока же предлагаемые нормы выглядят во многом декларативно, да и сформулированы они таким образом, что на практике рискуют создать еще большую неопределенность.
Так, нарушением тишины предлагается считать «совершение действий, в результате которых звуки, источник которых находится в жилом или нежилом помещении, явно слышны за пределами этого помещения, или вибрация, источник которой находится в жилом или нежилого помещения, явно ощущается за его пределами».
Не будут считаться нарушением тишины «звуки, источником которых является обычная жизнедеятельность человека», например, плач ребенка, звук воды в инженерных системах, шагов и т. д., а также спасательные, аварийно-восстановительные и иные неотложные работы.
В то же время впервые в российском законодательстве на федеральном уровне появится норма об обязанности соседей уведомлять друг друга о проведении в своей квартире ремонта или планах устроить вечеринку, указав при этом их продолжительность путем размещения объявления в общедоступных местах. За систематическое (более двух раз в течение одного месяца) нарушение порядка законодатели пригрозили штрафами.
Основной же удар придется по собственникам квартир, которые часто сдают их в аренду кому попало, доставляя тем самым массу неудобств другим соседям.
Так, в проекте говорится, что именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме будет обязан обеспечить «соблюдение прав и законных интересов граждан любыми лицами (арендаторы, родственники, гости и т. д.
, — „Росбалт“), допущенными собственником в принадлежащее ему помещение, в том числе обеспечить соблюдение тишины в ночное время, соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований».
Реформа ОСАГО: «глоток здравого смысла в океане безумия»
Иначе говоря, в проблеме защиты от шума российский законодатель решил пойти по пути, который хорошо знаком отечественным автомобилистам. Если машина, собственником которой вы числитесь, нарушила правила или устроила ДТП, то отвечать вам — и неважно, кто сидел за рулем.
Так что именно владелец квартиры будет нести наказание за шумные пьянки, запах табака и тараканов, в принадлежащей ему собственности, сданной в аренду случайным людям.
В Госдуме рассчитывают, что угроза штрафа заставит арендодателя тщательнее подходить к подбору жильцов и оформлять с ними договоры аренды, в которых, возможно, придется учитывать компенсации за «плохое поведение» квартиросъемщиков.
Пока же неясно, чего именно добиваются принятием нового закона депутаты — хотят действительно навести порядок в домах или же вынудить легализоваться российских арендодателей. При этом во многих странах мира ответственность за нарушение тишины возлагается исключительно на арендаторов, а вовсе не на собственников жилья.
Так, например, в Германии наряду с довольно развитой культурой соседских отношений действует система многочисленных нормативно-правовых актов в этой сфере и наработана огромная (в том числе судебная) практика разрешения споров. И в случае нарушения тишины штраф суммой до 5 тысяч евро платят арендаторы квартир, которые при подписании договора о съеме жилья соглашаются с прилагаемыми к нему правилами совместно проживания (Hausordnung).
Где же хваленый немецкий порядок?
В некоторых из таких правил, например, действует запрет на содержание в квартире кошек и собак (но при этом почему-то разрешается держать довольно шумных попугаев).
Другие правила требует от съемщиков жилья не принимать душ по ночам из-за высокой слышимости в квартирах, но такие нормы можно смело игнорировать, потому что есть судебное постановление, которым разрешается мыться в любое время дня и ночи, главное при этом не лить воду больше получаса.
При этом в Германии действует не только «ночной отдых» — с 22 часов вечера до 7 часов утра (иногда до 6 часов), но есть также и полуденный (с 13 до 15 часов).
Кроме того, запрещается шуметь весь день или сверлить стены по воскресеньям и праздничным дням.
В итоге есть механизмы разрешения практически любых бытовых конфликтных ситуаций между соседями — от непрекращающегося детского шума, громкой музыки, лая собак до сигаретного запаха и специфических ароматов кухни.
Интересно, что сами немцы стараются до последнего не идти на конфликт с досаждающими им соседями. На практике для урегулирования ситуации сначала проводится устная беседа, а если она не помогает, то соседу пишут вежливое письмо с просьбой исправиться. И только затем страдающий от шума немец обращается к арендодателю, который в этом споре выступает в качестве третьей, нейтральной стороны.
Владелец жилья может надавить на арендатора и даже расторгнуть с ним договор, чтобы не доводить дело до суда.
В интересах арендодателя разрешить возникший между соседями спор, иначе один из них имеет право потребовать снижения арендной платы.
Доказать же факт шумового воздействия или других нарушений в Германии можно, фиксируя их на протяжении определенного времени в так называемом журнале учета.
Полиция и служба охраны общественного порядка как правило вызывается жильцами только в случае шумных вечеринок, когда соседи на всю катушку включили громкую музыку и не открывают дверь. В целом же в Германии достаточно редко шумят в квартирах и домах, хотя во многих городах этой страны есть неблагополучные районы, где не соблюдаются никакие законы.
Елена Земскова
Что делать, если арендаторы помещения испортили мебель и скрылись, как привлечь к ответственности ?! – Правовед Плюс
21.05.2021
Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ заработка для огромного количества граждан. Несмотря на заключение договора не всегда попадаются адекватные и добросовестные жильцы.
Если в ходе проживания был нанесен ущерб мебели или бытовой технике, то тогда по закону арендатор вполне может взыскать его в судебном порядке.
Но сначала обратиться к нанимателю жилого помещения надо в так называемом досудебном порядке с претензией.
Обезопасить себя от порчи вещей можно при помощи таких документов, как сам договор аренды жилого помещения, опись всех ценных вещей, находящихся в квартире, акт приемки-передачи
В каждом документе должны быть подписи арендатора и арендодателя. Это значит то, что каждая сторона по закону будет осведомлена о возможных последствиях.
В ходе составления договора надо обозначить пункт, касающийся того, что при порче имущества гражданин, арендующий квартиру обязан будет возместить его стоимость.
При помощи акта приемки-передачи можно описать все объекты имущества, находящиеся в помещении в момент его сдачи в аренду.
Что собой подразумевает порча имущества, возникающая по вине квартиросъемщика ?!
Нормы гражданского законодательства, в частности статья 616 действующего Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что наниматель жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии. Также при порче имущества он должен потратить собственные денежные средства на ремонт, восстановление или на приобретение нового имущества.
Стороны могут договориться между собой. Например, если наниматель согласен компенсировать нанесенный им урон. Оплата ущерба в этом случае производиться будет по итогам сделанной предварительной оценки арендодателем.
Если же наниматель отдает собственнику денежные средства, то тогда о данном факте составляется по закону расписка. Другое совсем дело если наниматель не хочет возвращать ущерб и тем более пытается скрыться из квартиры.
Тут можно обратиться за помощью в правоохранительные и судебные органы с целью защиты своих прав и нарушенных интересов
Сказать отдельно надо о тех случаях, когда ущерб был нанесен не по причине неправомерных действий арендатора. К ним отнести можно природные разнообразные катаклизмы, пожары, паводки, землетрясения. Тут уже полагаться следует на проведение оценки произошедшего от эксперта, который сможет подтвердить то, что порча имущества случилась по вине так называемых непреодолимых обстоятельств.
Квартиросъемщик по закону должен нести ответственность за то имущество, которое было ему передано арендатором на основании заключенного договора аренды. Если ваши наниматели просто сбежали и оставили беспорядок, то свидетелями в суде могут выступить те же соседи.
И обращаться надо сразу в суд помимо иска ходатайствуя о следующих действиях, таких как:
- Полная заморозка банковских счетов виновного лица;
- Опись имущества нанимателя жилого помещения;
- Запрет покидать территорию Российской Федерации.
Если деяния нанимателя жилого помещения будут признаны умышленными, то тогда привлечь его можно к ответственности по статье 168 Уголовного кодекса Российской Федерации. Наказания будут следующие:
- Штрафные санкции в размере до 120 тысяч рублей;
- Лишение свободы на срок до двенадцати календарных месяцев;
- Исправительные работы на срок до двух лет;
- Обязательные работы на срок до 480 часов времени.
Не стоит действовать самостоятельно и стоит заручиться поддержкой опытного юриста, который поможет составить грамотное исковое заявление в судебные органы.
Как быть, если имущество было испорчено, и квартиранты вовсе убежали ?!
Подтвердить факт повреждения имущества можно при помощи проведения экспертизы. Помочь смогут вещественные доказательства и показания свидетелей. Обязательно обратиться следует с заявлением в правоохранительные органы. Если у вас есть любые сведения о неблагонадежном квартиросъемщике, а тем более данные его паспорта или телефон, то тогда найти его не составит особого труда.
Можно разместить объявления во всех пабликах и городских сетях с указанием данных квартиросъемщиков
Таким образом вы сможете хотя бы обезопасить других граждан от неблагонадежных людей, которые арендуют квартиры. При сдаче жилого помещения в аренду не надо оставлять ценных вещей, если вы переживаете за их безопасность.
При наличии договора аренды расторгнуть его на основании положений статьи 509 Гражданского кодекса можно в судебном порядке в том случае, если наниматель жилого помещения не вносит положенную арендную плату дольше трех месяцев подряд.
В отдельных случаях отказаться от договора можно и в одностороннем порядке.
Очень часто возникают определенные проблемы, когда арендатор не возмещает порчу имущества и просто наглым образом скрывается от арендодателя
Тогда можно осуществить такую процедуру, как принудительное выселение арендатора жилого помещения через судебные органы. В завершении следует дать несколько полезных советов арендодателям.
Если возникают проблемы с нанимателем жилого помещения, то тогда следует направить ему уведомление в письменном виде о требовании досрочного погашения долговых обязательств и возмещении нанесенного неправомерными действиями ущерба.
В ситуации, когда договор аренды предусматривает порядок односторонней приемки имущества надо обращаться в судебные органы с исковым заявлением и требовать возбуждения приказного производства.
Обязательно в договор аренды включать надо опись имущества. И это должна быть не просто опись, а фото и видеоматериалы, подтверждающие наличие определенных ценностей в квартире либо в доме. При проблемах с арендаторами обязательно следует обращаться за помощью к компетентным юристом, который поможет составить претензию и исковое заявление в судебные органы.
Нужна консультация юриста по жилищным вопросам в Москве, Московской области или Регионах РФ ?! она тут.
Жилищное условие: в России ужесточат контроль за арендой квартир
Власти планируют усилить контроль за сдачей жилья в аренду. Минстрой готовит законопроект, который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного жилья.
Его внесут в Госдуму до конца этого года, говорится в документах правительства России, с которыми ознакомились «Известия». Сегодня до 90% сегмента находится в тени — мало кто из арендодателей платит налоги со сдачи жилья.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности отрасли, он также призван защитить права арендодателей и арендаторов, пояснили в «Дом.РФ».
Для этого планируется запустить информационную систему учета договоров найма жилья — эти данные будут передаваться в налоговые органы. Но вывод из серой зоны съемных «квадратов» может привести к росту их стоимости на 13%, предупреждают эксперты.
Цифровой учет
До конца 2021 года Минстрой внесет в Госдуму законопроект о создании условий для формирования рынка частного наемного жилья в стране. Об этом говорится в плане законопроектной деятельности правительства, с которым ознакомились «Известия».
— Законопроект направлен на повышение прозрачности рынка аренды жилой недвижимости, обеспечение защиты прав арендодателей и арендаторов, — сказали «Известиям» в «Дом.РФ».
Мероприятия по развитию рынка арендного жилья включены в паспорт федерального проекта «Жилье», сказал «Известиям» заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.
В том числе планируется запуск информационной системы учета договоров найма жилья, указал он.
А также обеспечение условий для создания жилищного фонда коммерческого использования путем создания благоприятного налогового режима.
- — Цифровизация рынка аренды обеспечит не только повышение прозрачности и возможность учета заключаемых договоров для достижения национальной цели по улучшению жилищных условий, но и внесет вклад в цифровую трансформацию российской экономики, — сказал Никита Стасишин.
- По его словам, цифровая платформа может стать основой для всех необходимых сервисов для арендатора и арендодателя, обеспечит безопасность и сохранность инвестиций в арендное жилье, контроль за его доходностью.
- Интеграция платформы с системами ФНС России позволит упростить процесс начисления и уплаты налогов для собственника и поможет вывести арендное жилье из серой зоны, что приведет к росту налоговых поступлений, подчеркнул Никита Стасишин.
По информации источника «Известий», близкого к разработке документа, сейчас текст законопроекта еще не готов — идет разработка и обсуждения. «Известия» направили запрос в ФНС.
Из тьмы на свет
Примерно 80–90% рынка арендного жилья в стране сегодня находится в тени, что означает не только упущенные налоговые сборы, но и наличие потенциальных источников криминогенных ситуаций, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. В квартирах, которые сдаются нелегально, могут проживать незаконные мигранты, занимающиеся преступной деятельностью, сказал он.
Экспертное сообщество уже неоднократно обсуждало необходимость такого законопроекта, а также что именно в него включить, сказала «Известиям» председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.
— В законопроект могут включить типовой договор найма (для защиты прав потребителя), создание реестра наймодателей (цифровая информационная система) и агрегатора — компанию, которой собственники квартир будут поручать вести отношения с нанимателями. Агрегатор будет отвечать перед собственниками за своевременную оплату и проверку нанимателя, — сказала эксперт.
Добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе, полагает Ирина Булгакова. Реестр наймодателей будет передаваться налоговым органам, добавила она. При этом будет логично ввести административное наказание за неподачу информации и за неуплату налогов, считает эксперт.
Также, вероятно, в законопроекте появится механизм выявления собственников жилья, которые не подают информацию и не платят налоги, отметила Ирина Булгакова. Например, можно проверять собственников нескольких квартир: живут ли они в них, зарегистрирован ли в них кто-то временно, добавила она.
Для выявления собственников нескольких квартир налоговая служба может воспользоваться сведениями Росреестра, отметил Андрей Колочинский. Также можно использовать данные миграционного учета — о временно зарегистрированных иностранных гражданах, которые, вероятно, снимают жилье, добавил он.
— Интересен опыт Сингапура, когда при выстраивании эффективной системы налогообложения потенциальных арендодателей не стали усложнять ее администрированием и созданием агрегаторов, а установили вмененный арендный доход на вторую и последующие квартиры, находящиеся в собственности, — указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Аренда жилья в России регулируется главой 35 ГК о найме жилых помещений, некоторыми статьями Жилищного кодекса, а также Налоговым кодексом, напомнил Андрей Колочинский. Согласно последнему, налог на доходы от аренды имущества физических лиц составляет 13%.
Новые правила могут отразиться на стоимости аренды жилья — цена может увеличиться больше, чем на ставку применяемого налога, считает Ильдар Хусаинов. По прогнозу Андрея Колочинского, цены вырастут соразмерно налогу — в пределах 13%.
— Учитывая, что поправки имеют колоссальное воздействие на рынок арендного жилья, то для начала было бы правильно запустить пилотные проекты в нескольких регионах, — отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
По его мнению, стоит связать инициативу с запущенным институтом самозанятых, а также ввести более жесткое правовое регулирование к риелторской деятельности, например, через лицензирование.
В казенном доме
На законодательном уровне уже установлены все необходимые условия для создания наемного жилья для граждан с невысокими доходами, указал Никита Стасишин.
В частности, речь о 217-ФЗ от 21 июля 2014 года.
Имеются в виду условия для создания арендных домов — социальных и коммерческих, пояснила президент фонда «Институт экономики города», член общественного совета при Минстрое Надежда Косарева.
Но сегодня в России есть только единичные примеры таких объектов, указала она. В частности, запущены пять проектов коммерческого найма от «Дом.РФ»: организация выкупила по несколько корпусов в новых ЖК у девелоперов и сдает их в аренду гражданам. В стадии реализации четыре проекта, из которых в 2021 году будут запущены два, сообщили в «Дом.РФ».
Основная проблема создания таких домов не законодательная, а финансовая, подчеркнула Надежда Косарева. Поэтому сегодня разрабатываются программы государственно-частного партнерства для привлечения инвесторов в сегмент, сказала она.
Не приходить без звонка, не придираться к пыли — какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду — Аренда — Журнал Недвижимости
Неприкосновенность жилища и частной жизни
Многие считают, что право собственности выше всех остальных прав. Но это не так. Человек, который снял квартиру, имеет право на неприкосновенность жилища (да-да, той самой съёмной квартиры) и неприкосновенность частной жизни (то есть своей).
Неприкосновенность жилища означает, что никто не может заходить в квартиру без согласия арендатора. Даже собственник квартиры, если он её сдал. Закон определяет несколько случаев, когда владелец вправе это сделать без согласования с жильцом. И желание проверить свою квартиру к ним не относится.
Неприкосновенность частной жизни — это право человека не допускать получения и распространения информации о своей жизни без его согласия. Собственник больше не может являться в квартиру, когда ему вздумается, а особенно — когда нанимателя нет дома. Потому что жильё — это часть частной жизни человека, там он хранит свои документы, переписку и другую личную информацию.
- Разберём самые популярные «арендные» кейсы во взаимоотношениях квартирантов и хозяев квартир, какие у кого права и обязанности.
- Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца
- Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее
В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить с проверками квартиры. Реже можно, чаще — нет. Обычно это 1 посещение в месяц, о времени которого договариваются заранее. Этот вопрос лучше обсудить до подписания договора.
В другое время, особенно когда нанимателей нет дома, заходить в квартиру владелец недвижимости не имеет права.
Любителя являться в квартиру без согласия квартирантов можно привлечь к ответственности — от штрафа (если это предусмотрено договором) и расторжения договора, если хозяйские визиты мешают жильцу пользоваться квартирой, до уголовной ответственности — за нарушение неприкосновенности жилища.
По ней предусмотрено наказание в виде штрафа до 40 000 рублей / испытательных работ до 1 года / ареста на срок до 3 месяцев. Если у нанимателей что-то пропадёт, то могут обвинить собственника квартиры.
Это тоже уголовная статья.Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка
Коротко: в меру разумного
Наниматель обязан поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии», делать в ней текущий ремонт, а вот соблюдать идеальную чистоту — нет. Разбросанные вещи и даже грязные полы — личное дело квартиранта, собственник не может указывать жильцу, как и когда нужно убираться. До тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. Например, пятна плесени уже считаются вредом, а слой пыли — нет.
- Если жилец действительно портит квартиру, то у её хозяина есть право не только сделать ему замечание, но и расторгнуть договор.
- Если собственник беспокоится за порядок, в договоре нужно прописать обязательную уборку перед выездом.
- Может ли собственник квартиры трогать вещи жильцов
- Коротко: нет, этого делать нельзя
Некоторые собственники думают, что они вправе прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как им нравится. Но это не так. Делать это нельзя даже во время ежемесячного обхода.
Конечно, всё в рамках разумного: владелец квартиры может сесть на стул во время визита, но вот передвигать шкафы или проверять их содержимое вправе только с согласия нанимателя. Которое вряд ли получит.
А вот жильцы могут сделать перестановку мебели, снять картины или ковёр со стены, сложить книги из книжного шкафа в коробку и убрать её на антресоли и т. д. Главное — чтобы при отъезде из квартиры наниматели всё вернули на свои места.
Имеет ли право хозяин съёмной квартиры поменять замки, пока жильцов нет дома
Коротко: нет, не имеет
Любая смена замка должна проходить с согласия нанимателя и только с его ведома. В противном случае собственника квартиры можно обвинить в том, что он препятствует использованию жилья.
Если это произошло, наниматель имеет право обратиться в суд и потребовать с собственника деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не попал в квартиру. Например, за проживание в гостинице или билет до ближайших родственников, а сверх того — компенсацию морального вреда.
Имеет ли право собственник выселить квартирантов до окончания действия договора найма, если они ничего не нарушали
Коротко: по закону — нельзя, по договору — в согласованные сроки
Обычно в договоре найма прописывают, что собственник и наниматели могут прекратить действие договора просто так, нужно только заранее предупредить другую сторону. И если все согласились на такой порядок и соблюдают его, то он, конечно, работает.
По закону всё сложнее:собственник имеет право выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только через суд и только за нарушения:
- если наниматель портит или разрушает жильё;
- если квартирант не платит за жильё: больше 2 месяцев в случае, если договор действует менее года, и больше 6 месяцев — для договоров найма на срок от года;
- если наниматель использовал квартиру не по назначению или мешал соседям.
Любое из этих нарушений нужно доказать в суде. Но этот сценарий встречается очень редко: как правило, стороны предпочитают мирно договориться о сроках расторжения договора заранее.
Но ни закон, ни среднестатистический договор не дают собственнику право выставить из квартиры жильцов, которые ничего не нарушали, когда ему вздумается. Это чревато судебным разбирательством. В любой ситуации нужно предупредить о своём решении заранее.
Может ли собственник приносить в квартиру вещи для хранения
Коротко: только с согласия квартирантов
Как мы уже писали, хозяева недвижимости утрачивают свои права пользования квартирой, если сдают её в аренду. Во время действия договора только наниматель может разрешать собственнику пользоваться квартирой, в том числе приносить туда вещи или, наоборот, забирать что-то.
До конца действия договора квартира должна быть в том состоянии, в каком собственник передал её нанимателю и которое стороны описали в акте приёма-передачи. Все новые вещи — диван или стиральную машину, купленные собственником с согласия нанимателя, нужно оформить отдельным документом.
Можно ли приехать «пожить» или подселить родственников, если сдал квартиру
Коротко: нет, нельзя.
Как только квартиру начали снимать, для собственника это — чужое жильё. Жить там или подселять родственников он не имеет права.
«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время
Коротко: нет, не может
Собственник сдаёт в аренду всю квартиру целиком, со всеми открытыми и закрытыми комнатами, кладовками и балконом, если в договоре не прописано что-то другое. К нанимателю переходит вся квартира.
Банально: к закрытой комнате собственнику придётся идти по коридору, которым в данный момент владеет квартирант, чьё право на неприкосновенность жилища будет нарушено.
Поэтому, если наниматели согласились снять квартиру с закрытой комнатой, о визитах хозяин должен договариваться заранее.
Может ли собственник запретить проживание детей арендатора в квартире
Коротко: нет, не может
Формально, если договор уже подписан, то наниматель может воспользоваться своим законным правом и заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей даже без согласия хозяина. Это прямо разрешает закон. Квартирант даже не обязан соблюдать нормы жилой площади на человека.
Но на практике для собственника очень важно, кто живёт в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех будущих жильцов. На конфликт арендаторы, при формальном соответствии своих действий закону, идут нечасто.
Может ли хозяин квартиры запрещать арендаторам заводить животных
Коротко: непонятно
Закон ничего не говорит по поводу животных в квартире, поэтому лучше прописать все нюансы в договоре, чтобы потом не было споров. В любом случае наниматель будет отвечать за весь ущерб, нанесённый квартире питомцем, даже если завёл его с согласия хозяина квартиры.
- Может ли собственник заставить квартиранта ремонтировать жильё
- Коротко: смотря какой это ремонт
- По закону, наниматель должен решать только текущие проблемы, а капитальный ремонт квартиры всё ещё лежит на собственнике.
В законе нет чёткого определения, что считать капитальным, а что — текущим ремонтом.
Но обычно считается, что капитальный — это ремонт, который касается несущих конструкций, крупных частей снабжающих систем и т. д.
Текущий — более мелкий и недорогой ремонт в квартире: покраска стен, замена сломанного смесителя. Но стороны могут договориться и о другом распределении обязанностей: закон это позволяет.
Можно ли не платить за квартиру, если не платит квартирант
Коротко: нет, нельзя
В договоре можно предусмотреть, какие из платежей за квартиру лежат на квартиранте, а какие — на хозяине жилища. Обычно нанимателю достаются платежи за коммунальные услуги по счётчикам: воду, электричество и счета за телефон и интернет.
Но обязанным перед управляющей компанией, ТСЖ или ресурсными компаниями остаётся собственник. За просрочку платежей будет отвечать тоже владелец недвижимости, даже если наниматель задержал оплату за квартиру или не оплатил какие-то коммунальные услуги.
Может ли владелец продать или заложить квартиру, если сдал её в аренду
Коротко: может
То, что в квартире живут наниматели, не значит, что её нельзя продать или заложить: договор найма не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой. Продать её владелец имеет полное право.
Если квартира выставлена на продажу, собственник обязан предупредить покупателя о том, что она сдаётся, — это считается обременением. Все обязанности по договору найма перейдут к новому собственнику.
Если покупатель ищет жильё с инвестиционной целью, то он может даже обрадоваться, что квартира уже сдаётся и не придётся искать арендаторов. Но таких немного. Поэтому если в договоре прописаны условия досрочного расторжения и жильцы с ними согласны, то лучше попросить арендаторов съехать перед продажей.
- А как быть, если собственник сдаёт одну из комнат, а сам живёт в соседней
- Коротко: придётся договариваться
- Если наниматель снимает одну комнату, а в другой продолжает жить собственник, то о том, как пользоваться общими помещениями, придётся договариваться.
Тут прав у собственника намного больше: он может пользоваться и закрытой комнатой, и хранить свои вещи в коридоре, и селить к себе своих родственников при соблюдении одного правила: все это не должно мешать нанимателю пользоваться его комнатой и жить в ней. Так, нельзя поселить родственников на кухне или поставить пианино в проходе к арендованной комнате.
Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать в договоре, как делится общее пространство с собственником квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова
Какие привилегии имеет главный квартиросъемщик?
При найме жилья заключается договор, одной стороной которого является главный квартиросъемщик. В данной статье будет подробно рассказано о правах и обязанностях главного квартиросъемщика, а так же о его привилегиях.
Кто такой главный квартиросъемщик?
В первую очередь необходимо ответить на данный вопрос. По законодательству главным квартиросъемщиком принято считать нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Именно с этим человеком муниципалитет или государство заключает данное соглашение, в котором прописываются права и обязанности сторон, а так же прочие условия проживания. Однако, если прибегать к законодательным актам, то термин «главный квартиросъемщик» в них отсутствует.
Говоря о главном квартиросъемщике необходимо понимать, что речь идет о нанимателе социального жилья. Особый статус такого человека связан преимущественно с тем, что он представляет интересы всех проживающих при правоотношениях с наймодателем.
Таким образом, в качестве главного квартиросъемщика могут выступить следующие лица:
- Дети-сироты;
- Участники ВОВ;
- Малоимущие граждане
- И иные лица, претендующие на улучшение жилищных условий.
статью ⇒ Как выселить главного квартиросъемщика из квартиры.
Важно! Заключать договор социального найма по закону муниципалитет может только с гражданами Российской Федерации.
Права главного квартиросъемщика
Права главного квартиросъемщика защищены Жилищным Кодексом Российской Федерации и определены в статьях 67,70,80 ЖК РФ. Таким образом, наниматель может воспользоваться любым из следующих прав:
- Уменьшение или увеличение жилой площади, если при предоставлении не соблюдены нормативы;
- Вселение временных жильцов и членов своей семьи;
- Осуществление обмена жилья на жилье такой же категории;
- Совершение сделок поднайма;
- Выдвижение требований наймодателю о ремонте жилья.
Несмотря на то, что наниматель является главным квартиросъемщиком, а так же имеет определенные привилегии, по законодательству его действия в отношении предоставляемого жилья должны согласовываться с арендодателем и другими лицами, проживающими с ним совместно. Но это не касается вселения несовершеннолетних детей – по ним главный квартиросъемщик может принимать решение самостоятельно.
Обязанности главного квартиросъемщика
Как и у любой стороны правоотношений, наниматель, являющийся главным, имеет не только свои права, но и должен выполнять определенные обязанности перед наймодателем. Их наличие регламентировано частью 3 статьи 67 ЖК РФ:
- Использование жилья только с целью проживания;
- Сохранение целостности недвижимости и ее пригодности для проживания;
- Проведение текущих ремонтов;
- Произведение своевременных оплат услуг ЖКХ и арендной платы;
- Информирование владельца социального жилья об изменении факторов, позволяющих пользоваться этим жильем ранее.
Как и любые другие обязанности, обязательства квартиросъемщика перед наймодателем предполагают в случае их невыполнения определенной ответственности, которая определяется в договоре социального найма и регулируется такими законодательными актами, как Гражданский и Жилищный кодексы РФ.
Привилегии главного квартиросъемщика
Законодательством не предусмотрено выделение каких-либо дополнительных привилегий для главного нанимателя жилого помещения в виде исключительного права на эксплуатацию и распоряжение такового, хотя законодательные акты и подчеркивают его особый статус.
Важно! Согласно нормативно-правовым документам, члены семьи главного квартиранта имеют с ним равные права и обязанности. При этом даже лицо, признанное недееспособным в судебном порядке, имеет идентичные права и несет равную долю ответственности.
Список совместно проживающих с квартиросъемщиком лиц должен быть перечислен в соответствующем разделе договора социального найма. При этом по достижению совершеннолетия детьми или при разводе супругов, продолжающих совместное проживание в съемном социальном помещении, все права сохраняются, но вот ответственность несет уже каждый сам за себя.
Таким образом, к привилегиям главного квартиросъемщика можно отнести следующие:
- Возможность подачи заявлений, обращений и судебных исков, относительно наемного жилья;
- Возможность предъявлять требования муниципалитету или иным органам, предоставляющим жилплощадь;
- Представлять свои интересы, а так же интересы членов семьи и т.д.
Несмотря на это, все вышеперечисленные действия должны быть согласованы, иначе они могут быть признаны незаконными.
статью ⇒ Договор квартиросъемщика – образец.
Выселение главного квартиросъемщика
Поскольку статус главного квартиросъемщика в целом такой же, как и у остальных проживающих в социальном жилье лиц, то и выселить такого человека могут на таких же условиях. Поводов для выселения может быть несколько:
- Денежные средства за коммунальные платежи и арендную плату не уплачиваются с завидной регулярностью и постоянством – в течение 6 месяцев;
- Постепенное разрушение жилого помещения в результате вредоносной деятельности нанимателя или членов его семьи;
- Членами семьи главного квартиросъемщика или им самим постоянно нарушаются права соседей.
Важно! Перед тем как выселить любого нерадивого нанимателя по любой из указанных причин необходимо предоставить ему иное благоустроенное жилье в общежитие площадью не менее 6 кв.м.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Что делать членам семьи главного квартиросъемщика в случае его смерти: нужно ли выписываться и на кого переоформлять договор соц.найма? Существуют ли какие-либо нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос?
Ответ: После смерти ответственного квартиросъемщика все прописанные в квартире люди могут продолжать проживание в ней. При этом любой совершеннолетний член семьи может подать заявление о признании себя новым нанимателем, согласно ранее заключенному договору социального найма.
Единственное – для этого потребуется письменное согласие остальных нанимателей, иначе придется решать судьбу семьи и жилого помещения в судебном порядке.
Обращаться нужно в Жилищный департамент по месту нахождения недвижимости, а ссылаться в данном случае можно на статью 82 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Так же можно попытаться приватизировать квартиру.
Вопрос №2: Если прибегать к размену имущества, имеется ли у главного квартиросъемщика право на получение лучших условий проживания, чем у остальных членов его семьи?
Ответ: Поскольку члены семьи нанимателя, а так же лица, не состоящие с ним более в родственных связях, но проживающие с ним совместно, имеют равные с нанимателем права, то при размене жилья у главного квартиросъемщика нет никаких преимуществ перед другими людьми. Это означает, что получение при размене нанимателем более благоприятных условий в судебном порядке можно признать недействительным.
Умер наниматель, он же ответственный квартиросъемщик
Проблемы если начинаются, то еще при жизни основного нанимателя квартиры. Кто-то не живет в квартире по личным причинам, кого-то не пускают жить. Кто-то не зарегистрирован, хотя живет вместе с нанимателем. Кто-то не оформил документы — сам договор социального найма или не может доказать родство.
В моей практике эти четыре проблемы встречались и путь их решения только судебный.
Если вдруг, родственники или администрация согласны с заключением договора, то Вам не ко мне. Порядок действий, цена и срок установлен админ. регламентом, который есть в каждой администрации. Только не читайте эти советы на Цианах/Правоведах. Все проще, чем кажется: долги по квартире платить не надо, квартира достанется тому кто был родственником и жил вместе с нанимателем.
Но я работаю с проблемами (к моему большому сожалению) поэтому, расскажу о них.
«Не проживание» вместе с квартиросъемщиком
Может вы и не знаете, но понятие, «квартиросъемщик» в действующем законодательстве отсутствует. Правильно говорить «наниматель». При этом наниматель, как бы, основной и есть, как бы, все остальные.
Один судья задал мне вопрос в судебном процессе о том, кем я хочу чтобы признали моего клиента: основным нанимателем или поднанимателем. В жилищном кодексе есть понятие наниматель и член семьи нанимателя. Поскольку наниматель умер, то просить я могу признать члена семьи нанимателем вместо первоначального нанимателя. Судебный процесс продолжается, ведь социальный найм не так прост.
С терминологией разобрались, вернемся к теме.
Если родственник не живет вместе с нанимателем, но прописан в квартире, то он имеет полное право на перезаключение договора социального найма в своем отношении. Другое дело — родственники. С их легкой руки непроживающий может запросто получить иск о признании утратившим право на квартиру. Судебная практика складывается по-разному. Это связано с небольшим количеством дел такой категории.
Проживание без регистрации
Еще бывает, что родственник нанимателя живет вместе, но не зарегистрирован. Такое случается по техническим причинам. Например, когда член семьи снялся с регистрационного учета, чтобы переехать жить к нанимателю, но не успел встать на регистрационный учет.
Еще бывают ситуацию с двойной пропиской. Соглашусь, что это редкость, но из-за этого только сложнее. Юристы от непонимания подают иски с самыми невероятными требованиям — от признания права на соц. найм до установления факта проживания.
Судам от этого не легче, им еще доказательства оценивать.
Не оформлен договор
Как ни странно, это распространенный случай. Бабушка или дед получили квартиру в далеких восьмидесятых и не спешат ее оформлять. «А куда она денется, после стольких лет», — думает дед непосредственно перед тем как отправиться в Вальгаллу к Брежневу на вечный пир.
Внуки/дети не то чтобы злятся на почившего, они иногда этой самой квартиры лишаются. Но только не тогда, когда в этой квартире прописаны. По-моей практике, это самый простой случай, подобающий рядового юристика. Но даже в этом случае, формалистику нужно выдержать.
Справки, решения, свидетельства будут собраны, подготовлены и поданы на стол судье.
Не доказано родство
Вот это самый тревожный и иногда печальный случай. Гражданская жена или муж, пасынок или падчерица — это те истцы, которым повезет встретиться со сложностями доказывания. У меня был случай — пасынок гражданской жены.
Это было сложно, но все же суд признал право на квартиру. База таких исков — это аналогия с с военными жилищными сертификатами. Жилищные сертификаты заставляют военных идти в суд за установлением родства с пасынками/падчерицами.
Поэтому практика несколько наработана.
У меня все. Если Ваша проблема похожа на одну из перечисленных — обращайтесь.