Ими стали 39 команд, в числе которых российские и зарубежные архитектурные бюро. Из 92 концепций, разработанных участниками конкурса, лучшими были признаны 52.
«Один из ключевых принципов программы реновации – создание уникальных по своему облику кварталов.
Мы стараемся сформировать индивидуальный архитектурный стиль, по которому жители смогут идентифицировать свой район, поэтому проводим уже не первый архитектурный конкурс.
В этот раз мы снова получили от участников множество качественных и интересных концепций, которые помогут сделать кварталы реновации особенными», – сказал Андрей Бочкарёв.
Как отметил главный архитектор столицы Сергей Кузнецов, конкурс – это эффективный инструмент выбора качественного архитектурного решения для знаковых городских площадок.
«Конкурс завершен, результаты принесли огромный диапазон интересных решений, которые можно реализовать за сравнительно небольшой бюджет. И я думаю, сами участники, среди которых есть как российские архитекторы, так и зарубежные звезды, получили хороший опыт.
Всего мы отобрали 39 победителей, разработавших 52 концепции на 31 площадку проектирования.
Объясню, почему такие цифры – некоторые площадки настолько большие, что было принято решение выбрать для них несколько концепций, чтобы сделать среду богаче и разнообразнее», – пояснил Сергей Кузнецов.
По его словам, кварталы реновации обретут архитектурную индивидуальность, целостность, свое неповторимое лицо. Для этого будут максимально использованы средства фасадной пластики, качественные и современные материалы, а также благоустройство.
«Я уверен, что этот конкурс сыграет большую роль в масштабах всей Москвы, поскольку полученные решения сами по себе могут дать огромный толчок развитию качественной архитектуры в сегменте массовой застройки», – считает Кузнецов.
ВОПРОСЫ #6
Реновация жилья в Москве
В состав жюри конкурса вошли 32 эксперта. Среди них представители разных архитектурных школ, руководители крупных проектных организаций, представители общественности и власти. Они уверены: дома, которые строят в столице по программе реновации, должны быть не только удобными, но и визуально привлекательными.
Эксперты считают инициативу Хуснуллина о всероссийской программе реновации шагом к монополизации рынка регионов| Новости общества
Заявление вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что реновация из московской инициативы превращается в федеральную программу, вызвало неоднозначную реакцию как среди экспертов, так и среди жителей регионов.
Многие из них считают, что проблема не только в финансовой несостоятельности субъектов для реализации такого масштабного проекта, но и в высокой вероятности возникновения «точек напряжения», которых и так хватает на местах
Вице-премьер-министр Марат Хуснуллин решил не затягивать с внедрением своего профессионального московского опыта на федеральном уровне и предложил начать реализацию всероссийской программы реновации жилья. Вместе с этим он подчеркнул, что такое начинание требует серьезных финансовых ресурсов на местах и смены всего уклада жизни, но делать это нужно, ведь жилье стареет «достаточно серьезными темпами».
Внедрить московский опыт реновации на федеральном уровне уже пытались: в сентябре 2018 года депутаты Госдумы от «Справедливой России» внесли соответствующий законопроект. Он предусматривал реконструкцию или снос не подлежащих капремонту жилых домов с возведением на их месте новых объектов и благоустройством жилых территорий.
Документ был вынесен на парламентские слушания, однако не дошел даже до первого чтения. Следующими с подобной инициативой выступили депутаты Заксобрания Санкт-Петербурга.
Особенностью их законопроекта, что отличает его от программ по сносу аварийного и ветхого жилья в регионах, является то, что под программу сноса могут попадать и многоэтажные здания 1957–1975 годов постройки, по принципу их морального, а не физического старения.
В отличие от московской программы реновации, законопроект питерских законодателей предполагает реновацию не только зданий, но и целых микрорайонов, с возможным возведением объектов социальной инфраструктуры. Отдельно стоит отметить, что авторы законопроекта предлагают, помимо средств инвесторов и застройщиков, для реализации проекта привлечь региональные и муниципальные средства.
Представители министерства тогда в х СМИ отмечали, что после детального анализа московского опыта реновация может быть распространена на регионы.
Но при этом стоит учесть все ошибки и проблемы, которые возникли при реализации этого проекта в столице, чтобы избежать вспышек недовольства жителей и роста социальной напряженности.
Как заявил в феврале 2019 года на круглом столе в Совете Федерации заместитель министра строительства Дмитрий Волков, для Москвы проект реновации оказался крайне оправданным и успешным.
Очевидно, что с назначением Хуснуллина в правительство на одну из ключевых ролей эти документы могут стать основной для законодательного обоснования его инициативы.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что бюджеты регионов не готовы взять на себя такую нагрузку: Московский фонд реновации жилой застройки входит в число самых богатых компаний страны и финансируется в основном за счет бюджетных дотаций.
В 2019 году в Москве было выделено на нужды реновации 114 млрд рублей (для сравнения, весь бюджет Краснодарского края на 2020 год составляет по доходам 33 млрд рублей), в 2018 году — 187, 5 млрд рублей.
Фактически оплачивать реализацию этого проекта придется тем, кто будет доплачивать за дополнительную площадь квартиры, и тем, кто будет покупать квартиры в новостройках, построенных в рамках реновации. В Москве при себестоимости жилья от 95 тыс. рублей за один квадрат продают его по 170–200 тыс.
рублей за квадратный метр. В регионах разница между себестоимостью и продажной ценой квадратного метра не превышает 5–10%, а спрос ниже московского в несколько раз из-за низких доходов населения.
Эксперты в регионах также утверждают, что реновация не может быть реализована без четкого понимания, из каких источников будет финансироваться этот проект. Кроме того, во многих областях до сих пор не удается даже завершить расселение аварийного и ветхого жилья.
К примеру, в Хабаровском крае до сих идет расселение и снос бараков, построенных до Великой Отечественной войны.
В Архангельске власти ищут возможность расселить людей, живущих в деревянных домах дореволюционной постройки.
В Якутске в качестве эксперимента попытались провести реновацию отдельного микрорайона, застроенного бараками, с привлечением иностранного инвестора. Была разработана программа расселения, заложены фундаменты, но после ухода инвестора проект остановился без перспективы его продолжения.
В Иркутской области, как рассказывает председатель общественного движения «Регенерация города» Денис Воронов, только на расселение около 2000 хрущевок понадобится 100 млрд рублей.
Он убежден, что эти здания можно включить в программу переселения из ветхого и аварийного жилья, поскольку они все серьезно изношены морально и физически. Но площадь хрущевок превышает 4,5 млн квадратных метров, бюджет программы в регионе не предусматривает таких средств.
В Иркутске существует программа «Развитие застроенных территорий», согласно этой программе застройщикам выделяют участки земли, застроенные ветхим жильем, чтобы на их месте возводились высотные здания, куда расселяются люди.
Но последние годы программа не работает, а после введения системы эскроу-счетов застройщики считают свое участие в программе невозможным.
В Новосибирске в 2018 году депутаты местного Заксобрания поддержали инициативу о проведении реновации, которая предусматривала снос и расселение домов, возведенных до 70-х годов. Но пока проект так и не стартовал — в бюджете области не удалось изыскать 250 млрд рублей.
Генеральный директор компании SKY Group (Новосибирск) Владимир Литвинов настаивает, что проект реновации в регионах может быть реализован, если законодательно будут четко прописаны права, обязанности, статус и полномочия строительных компаний, которые примут в этом участие.
С другой стороны, депутат Заксобрания Новосибирской области Николай Мочалин отмечает, что если целью реновации будет только обогащение частных строительных компаний, то у проекта нет шанса на успех.
В начале в бюджетах разных уровней должны появится средства, а потом уже и те, кто будет их реализовывать, только таким образом это будет работать, считает эксперт.
В Астрахани расселение из ветхого жилья закончилось возбуждением более чем 40 уголовных дел в отношении чиновников. Людей не только не хотели отселять из аварийных домов, но и после переселения вдруг выяснилось, что новые дома еще менее пригодны для жизни, чем старые.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки в 2017 году предложил в центре города вместо хрущевок построить высотные дома эконом-класса и взять на себя расселение жильцов. Но фонд быстро обанкротился, а его руководитель оказался под следствием, его дело рассматривается в суде.
С другой стороны, первый вице-губернатор Калужской области Дмитрий Денисов убежден: программа реновации более перспективна, чем программа расселения аварийного жилья. Ведь с каждым годом аварийных домов становится все больше, и лучше действовать в этих вопросах системно. На снос и расселение 200 аварийных домов в области до 2025 года сейчас предусмотрено 3,8 млрд рублей.
В Заксобрание Свердловской области планируется внесение регионального документа о реновации жилого фонда. По информации администрации Екатеринбурга, ежегодно в городе нужно обновлять не менее 300 тыс. квадратных метров жилья, при общей площади жилищного фонда Екатеринбурга — 36 млн квадратных метров.
Как рассказал в комментарии «Московской газете» политтехнолог Алексей Глухов, «реновация возможна за счёт продажи готового жилья в новостройках, по цене гораздо выше, чем предоставляют жилье переселенцам. Так компенсируется снос устаревшего фонда.
Это возможно только в тех регионах, где высокая покупательская способность жителей, и бюджетное обеспечение регионов позволит компенсировать высокие ставки по ипотечным кредитам. Повысить спрос на готовое жилье в 90% регионов возможно только при снижении ставок по кредитам до уровня 5-6%. Иначе профинансировать строительную отрасль невозможно.
Плюс к этому необходимо поменять систему распределения налогов от регионов в федеральный бюджет. В общем, оставив вне зоны обсуждения множество моментов, реализовать план реновации в других регионах практически невозможно без значительного изменения экономической системы и бюджетной структуры регионов.
Да и мощностей для реализации в кратчайшие сроки в регионах физически нет. Поэтому этот проект может растянуться на десятилетия, что в рамках инфляционных процессов не выгодно».
«Переселение одной пятиэтажки требует строительство и продажу дома площадью примерно трёх пятиэтажек. И процесс реновации не затрагивает выдачу квартир только лишь сиротам и инвалидам.
Реновация касается всех проживающих в старых хрущевках, брежневках, а также жителей домов с 132 по 189 серию, моральный и физический износ которых уже давно за пределами рекомендуемых в советские годы нормами.
Поэтому если обычную застройку скверов ради продажи жилья и выдачи инвалидам и отдельным категориям назвать реновацией в регионах, то такой вариант может и будет реализован. Но реновация, ещё раз повторюсь, это совсем иной проект, который даже Москва в полной мере с трудом вытягивает.
Этот проект невозможно реализовать в регионах быстро, потому что нет таких средств у региональных и государственных бюджетов. А растягивать его на десятилетия экономически не выгодно, потому что инфляция не позволит банкам держать ставки по ипотечным кредитам на минимальном уровне долгий срок, а это 10–20 лет, по моим эмпирическим подсчётам», — подчеркивает Глухов.
Его коллега, политолог Илья Паймушкин не совсем с ним согласен.
«Инициатива Хуснуллина — это шаг к монополизации рынка регионов. Есть крупные строительные компании наподобие ПИКа, которые с радостью придут в регионы и построят привлекательные с точки зрения рынка дома.
А если при этом придется каким-то образом привлечь средства собственников, например деньги, копившиеся на специальных счетах домов на капремонт, то будет для них ещё лучше. В некоторых регионах, к примеру в Архангельской области, выгоднее построить новые дома, чем по программе капремонта ремонтировать деревянные двухэтажки.
Главное в этом вопросе — объем сбора средств в фонды капремонта и возможность купить готовые квартиры в новостройках. В таких регионах, как Краснодар, Новосибирск, Питер, Красноярск, Екатеринбург, Тюмень, это возможно реализовать.
Что касается других регионов, то ПИК и иные крупные федеральные застройщики не пойдут без гарантии продажи жилья, а такую гарантию никто, кроме государства, дать не может. А у государства сейчас гораздо большие глобальные задачи, чем обеспечивать народ новым жильем», — отметил Илья Паймушкин.
Сергей Креков, лидер партии «СтопЖКХ», рассказал «Московской газете», что в первую очередь инициатива Хуснуллина коснется городов-миллионников, скажутся также плотность населения, спрос на покупку жилья, возможно, так называемые трансграничные города с подвижной ситуацией миграции, как, например, Владивосток.
«Думаю, тут можно обратиться к исследованиям Центра стратегических исследований Кудрина — там упоминались 20 городов, которые названы наиболее перспективными в России. В этих городах и внутренний спрос на жилье выше среднего по регионам, и миграционные процессы оживляют ситуацию на рынке недвижимости.
И конечно, застраиваться будут те площадки, которые имеют наиболее высокую привлекательность на рынке. Сыграет роль и возможность получить перспективные участки для застройки при сравнительно невысокой цене расселения жильцов. Думаю, за пределы таких городов, в глубинку процессы реновации не пойдут.
Не коснется реновация и таких городов, как например Воркута, где квартиру можно купить по стоимости коммунальных платежей за три месяца», — говорит эксперт.
Отвечая на вопрос о возможной реакции населения, Креков отмечает: «Скорее всего, люди будут обмануты. Они ждут от подобных проектов серьезного изменения качества своей жизни, массового расселения в новое жилье.
Но реновация, скорее всего, коснется очень небольшого количества тех, кто проживает в престижных районах, с дорогой стоимостью земли, на небольшой площади.
Будут выбираться кварталы в центре или кварталы, которые можно будет объединить в единую площадь застройки с последующей высокой плотностью высотного строительства. Иначе реновация просто не будет коммерчески выгодна. А остальные останутся вне этой программы.
Думаю, будут возникать такие же очаги недовольства и по факту того, что никто не будет особенно заморачиваться выплатой достойных компенсаций. Жители будут недовольны и самим фактов расселения, и условиями. И если даже в Москве людям было очень трудно отстаивать свои права, то в регионах это будет практически невозможно».
Политтехнолог Дмитрий Мельников напомнил, что «точки напряжения в связи с проектом реновации в регионах могут возникнуть в связи с другими факторами».
«Так, например, в 68 регионах России проблемными считаются около 100 объектов. И будет крайне тяжело пояснить людям, которые вложили в жилье миллионы и не получили ни денег, ни жилья, почему новые квартиры направо и налево раздаются тем, кто не платил за него ни копейки.
Эксперт также напоминает, что даже программа расселения аварийного жилья в большинстве регионов не работает полноценно именно из-за нехватки средств.
Плюс вызывают большие вопросы как качество построенного в рамках реновации жилья, так и негативный общественный резонанс, который буквально взорвал столицу», — отметил собеседник издания.
Напомним, программа реновации жилья в Москве стартовала летом 2017 года. Она охватывает более 5 тысяч домов, большинство из них — пятиэтажные хрущевки. Срок реновации установлен до 2032 года, всего планируется расселить около 1 млн москвичей.
Первые 10 тыс. горожан начали переселяться в свои новые квартиры в прошлом году. Сейчас строится еще 98 домов на 1,3 млн кв.м, 20 из которых сдадут до конца года, в них переселится в них еще 5,3 тыс. семей, или порядка 15 тыс. жителей Москвы.
Механизмы реновации включили в Градостроительный кодекс. О каких рисках нужно знать правообладателям недвижимости? — Шортрид
В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?
Елена Гаврилина,
партнер, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
Антон Алексеев,
советник, практика недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»
В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.
До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:
-
- развитие застроенных территорий,
- комплексное освоение территорий,
- комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
- комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.
Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.
Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили.
Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.
С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.
Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.
Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.
Новости СРО
Понедельник, Ноябрь 26, 2018
Более 30 российских регионов поддержали программу по реновации жилого фонда, однако есть и такие, которые категорически против. Об этом сообщила в минувшую пятницу председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Интерес к проекту есть. Согласно заключениям, которые нам направили, 33 субъекта поддерживают программу, 9 не имеют замечаний и предложений, то есть у них нейтральная позиция, и 21 — против», — сообщила Хованская на парламентских слушаниях в Госдуме по законопроекту о реновации жилого фонда в России.
Она отметила, что среди регионов, которые не поддержали программу, могут быть те субъекты, которые не выполнили программу по расселению аварийного жилья до 2012 года. «Это двоечники, которые провалили программу», — сделала собственный вывод депутат.
По её мнению, при реализации программы всероссийской реновации необходимо создать комфортные условия для привлечения инвесторов: «Должна быть возможность привлечь инвестора.
Когда будем предлагать изменения в налоговое законодательство, там будут максимальные льготы, для того чтобы этот процесс усилить».
Для успешной реализации проекта необходимо также желание глав регионов, которые должны подключиться к его разработке, а также согласие собственников жилья.
По словам заместителя председателя Госдумы и руководителя рабочей группы по защите прав и интересов граждан при реализации программы реновации в Москве Петра Толстого, 70% граждан России хотели бы распространить программу реновации на регионы. Вот только все регионы имеют разный потенциал и разные возможности.
«Все понимают, что средств, какие есть в Москве, в регионах нет. И вы знаете, насколько по‑разному сегодня живут люди.
Но нам необходимо улучшить качество их жизни, расселив дома, которые уже завтра станут аварийными и уже сегодня не подлежат капитальному ремонту, совместно с представителями регионов подумав, как это можно сделать», — подчеркнул парламентарий.
Напомним, что в сентябре Галина Хованская вместе с лидером партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым внесли на рассмотрение Госдумы законопроект о реновации жилого фонда в Российской Федерации.
Под реновацией в законопроекте понимается реконструкция или снос жилых объектов, не подлежащих капитальному ремонту, и создание на их месте качественного жилфонда с благоустройством территории реновации и обеспечением ее объектами инфраструктуры.
Тогда же отмечалось, что всероссийская программа реновации может стартовать только после завершения субъектами программы расселения аварийного жилья.
Сохранить как PDF файл
Темы: Галина Хованская, законопроекты, Реновация
Свыше 30 регионов поддержали всероссийскую программу реновации жилья
Более 30 регионов России поддержали программу по реновации жилого фонда, описанную во внесенном ранее в Госдуму законопроекте. Об этом заявила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Интерес к проекту уже сейчас есть. Согласно заключениям, которые нам направили, 33 субъекта поддерживают программу, 9 не имеют замечаний и предложений, то есть нейтральная позиция, и 21 против», – приводит слова Хованской «Интерфакс».
По ее словам, среди регионов, выступивших против, могут быть те субъекты, которые не выполнили программу по расселению аварийного жилья до 2012 года.
Хованская также подчеркнула, что для реализации программы всероссийской реновации необходимо создать комфортные условия для привлечения инвесторов. «Когда будем предлагать изменения в налоговое законодательство, там будут максимальные льготы, для того чтобы этот процесс усилить», – заявила она, уточнив, что в разработке программы должны принять активное участие главы регионов.
Напомним, внесенный в Думу законопроект определяет реновацию, как реконструкцию или снос жилых объектов, не подлежащих капитальному ремонту, и последующее создание на их месте качественного жилфонда с благоустройством территории и обеспечением ее объектами инфраструктуры.
Согласно законопроекту, власти регионов должны будут «определять источники и объемы финансирования программы реновации; устанавливать порядок и определять условия улучшения жилищных условий граждан (собственников и нанимателей), проживающих в многоквартирных домах, жилых домах, подлежащих сносу или реконструкции, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в том числе граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений». При этом в тексте отмечается, что такие порядок и условия не должны снижать предусмотренные жилищным законодательством и иными федеральными законами гарантии улучшения жилищных условий перечисленных лиц.
Помимо этого, законопроект наделяет органы государственной власти субъектов РФ правом создать фонд содействия реновации жилищного фонда для реализации соответствующей программы.
Что же касается предоставляемых гражданам гарантий и прав, то законопроект гласит, что нанимателям должны предоставляться «равнозначные жилые помещения, жилая площадь и количество комнат… а общая площадь такого жилья равна или превышает общую площадь освобождаемого».
Предоставляемое жилье должно «соответствовать стандартам благоустройства, санитарным и техническим требованиям, установленным жилищным законодательством».
Кроме того, жилье должно быть «расположено в том же населенном пункте (в городах федерального значения — в том же внутригородском муниципальном образовании), в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации». При этом собственникам по их выбору может предоставляться равноценное возмещение в денежной форме, которое осуществляется вместе с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
К программе реновации подготовлены двадцать российских регионов
Около двух десятков регионов в настоящее время готовы к всероссийской программе реновации, законопроект о реализации которой был внесен в Госдуму РФ еще осенью 2018 года.
Примерно двадцать регионов России на сегодняшний день являются готовыми к всероссийской программе реновации. Соответствующее заявление сделала сегодня глава комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
Законодательная инициатива о реализации такой программы была внесена на рассмотрение в Госдуму еще осенью позапрошлого года, напомнила она. После этого неоднократно проводились слушания, в которых участвовали представители регионов, высказываясь в поддержку предложенной программы. Тем не менее, документ до сих пор не прошел даже первое чтение.
В ходе общения с прессой Галина Хованская уточнила, что теперь законопроект, о котором идет речь, полностью готов, а к программе реновации готовы около двух десятков субъектов РФ.
Говоря о важности программы председатель думского комитета отметила, что реновация позволяет применить комплексный подход к проблеме аварийного жилья.
Она также подчеркнула, что при реализации инициативы необходимо учитывать специфику каждого отдельного региона, ведь они отличаются как климатическими условиями, так и разными финансовыми возможностями.
В связи с этим Хованская предложила начать программу реновации в тех областях, где уже завершена работа по расселению аварийного фонда.
В комитете предлагают заключить предварительные договоры с будущими участниками программы, чтобы избежать проблемы, с которой столкнулись в Санкт-Петербурге – речь идет о ситуации, когда последний собственник жилья блокировал снос всего дома. По мнению Хованской, во избежание подобных ситуаций жильцам следует прийти к единому мнению о дальнейшей судьбе дома и отразить свою позицию в предварительном договоре, после чего дом может быть включен в программу.
Добавим, что в ближайшее время комитеты Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ и по транспорту и строительству проведут совместное совещание, в ходе которого будет обсуждаться дальнейшая судьба данного законопроекта.
*** ИНФОРМАЦИЯ ***
*****
Всероссийская реновация: когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести
Антон Чередниченко
следит за всероссийской реновацией
30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.
Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей из-за публикаций в СМИ.
Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий.
В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, действительно ли все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, можно ли как-то предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га
Так все будет выглядеть после редевелопмента
Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га. Четыре корпуса первой очереди уже построили и заселили, открыли детский сад
Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить из-за ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.
В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и т. п.
Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.
Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий Познакомьтесь с 12 бесплатными курсами про деньги и жизнь на iOS и Android Скачать
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, попадает ли дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.
Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и т. д.
Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.
Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались.
Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона.
Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.
Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.
Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе я бы относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.
Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал
Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»
КРТ в Головинском районе Северного административного округа Москвы — выделено бирюзовым цветом Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6» Это территория комплексного развития в Кировском районе Санкт-Петербурга
Проект решения о КРТ должны разместить:
- На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
- На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
- На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.
Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома.
Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: будут ли органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.
Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, планируется ли реновация и когда.
Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.
Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 Р. На услуги риелтора вы потратили 70 000 Р, на временную аренду другого жилья — 40 000 Р. Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 Р госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 Р.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и т. д.
Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.
- При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
- Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
- Во-вторых, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.
Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.
Во-первых, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.
Во-вторых, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ из-за отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.
Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы из-за расселения граждан и т. д. Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.
Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.
Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:
- Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
- Понять, может ли ваш дом теоретически попасть в КРТ.
- Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
- Подумать, будете ли вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
- Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
- Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.