1 июля застройщики перейдут на новую схему работы: начнут привлекать банковское финансирование для строительства домов и продавать квартиры в новостройках с использованием счетов эскроу. Наш эксперт, заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам Евгений Романенко, рассказал «Талан-Журналу», как эти изменения повлияют на девелоперов и покупателей квартир.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
«Талан» успел накопить опыт, так как начал тестировать новую схему еще прошлым летом, одним из первых в стране. Мы понимали: чем быстрее начнём работать с эскроу, тем быстрее изучим возможности и будем готовы тиражировать полученный опыт на объектах во всех городах присутствия.
Компания делится информацией в «Дневниках перехода на эскроу». Эскроу-счета используются в разных сферах при совершении сделок купли-продажи. Пока условия сделки не выполнены, деньги заморожены на счёте третьей стороны (он и называется эскроу). В строительстве такой счёт можно сравнить с банковской ячейкой, где покупатель хранит деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик получит их только тогда, когда построит и сдаст дом. Это сводит к минимуму риск дольщика остаться без денег и квартиры: если строительство вдруг не будет завершено, банк вернёт его средства. Именно для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков (по оценкам Генпрокуратры, их в нашей стране около 40 тысяч человек), и были приняты изменения в федеральный закон №214-ФЗ о долевом строительстве, которые ввели новые правила работы для застройщиков. 1 июля на продажу квартир через эскроу обязаны перейти застройщики, чьи объекты готовы менее чем на 30% и где заключено менее 10% договоров долевого участия (ДДУ), а также все новые стройки. По оценкам Минстроя, около 70% домов и жилых комплексов достроят по старой схеме. Но с течением времени все больше жилья в России будут строить с применением эскроу, и в течение 2-3 лет это станет единственным вариантом покупки квартиры в новом доме.
Что изменится для застройщиков?
Если раньше застройщик строил дома, используя средства дольщиков, то сейчас вынужден финансировать строительство за счёт собственных средств или банковских кредитов (это называется проектным или банковским финансированием). Девелопер может снизить ставку по кредиту в процессе строительства.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Есть три варианта процентной ставки. Первая – 10-12% годовых – применяется, когда девелопер только начал работать с банком и ещё не продает квартиры.
После старта продаж, когда покупатели начинают класть деньги на счета эскроу, банк может снизить ставку до 5-6% годовых, поскольку его риск уменьшается. Третья ставка применяется, если девелопер продал квартир на сумму больше, чем взял в кредит.
В этом случае ставка может упасть до 0,01% годовых. Мы придерживаемся этой стратегии, и сейчас почти не платим за то, что Сбербанк финансирует наши стройки.
Поскольку застройщик больше не зависит от денег покупателей, то может не продавать квартиры на стадии котлована, когда они стоят дешевле, а делать это на более поздних этапах строительства и в тех объемах, которые для него экономически более выгодны.
Что изменится для покупателей?
В процесс покупки квартиры в новостройке добавляется всего один шаг: нужно открыть счёт эскроу в том банке, который финансирует строительство выбранного дома. Вы кладёте на счёт деньги за квартиру – это могут быть ваши накопления, ипотечные средства или материнский капитал. Ипотеку можно оформить в этом же банке или любом другом.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Когда прошлым летом мы открыли продажи с использованием эскроу в нашем первом проекте – семейном квартале «Счастье» в Перми, 9 из 10 клиентов сказали, что слышали про эту схему и поддерживают новую инициативу. Связываем это с тем, что в Перми было немало недостроенных объектов, а значит, и обманутых дольщиков.
Застройщику выгодно достроить дом как можно быстрее, чтобы рассчитаться с банком досрочно. Сдача объекта раньше срока – плюс и для покупателя. Он сможет раньше въехать в новую квартиру и, к примеру, сэкономить на аренде съёмного жилья.
Эскроу-счета снизят риски покупателей остаться без денег и квартиры
Средства покупателей замораживаются. Это значит, ими не может воспользоваться ни застройщик, ни банк. В этом есть свои плюсы и минусы.
Плюсы:
- Если застройщик обанкротится, не достроит дом или сорвёт срок строительства, указанный в договоре, покупатель получит деньги обратно. Период, на который открывается счёт эскроу, не может превышать срок сдачи дома более чем на 6 месяцев.
- Если обанкротится банк, покупатель также получит свои деньги: они застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). АСВ страхует счета эскроу на сумму до 10 млн руб. Если квартира стоит дороже, разницу придется возмещать через процедуру банкротства банка.
Минусы:
- Проценты не начисляются. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель через 1-2 года получит обратно ровно ту сумму, которую вложил.
- Если на счёте лежат ипотечные средства, а девелопер обанкротился, банк вернёт покупателю не все выплаченную по ипотеке сумму, а только ту часть, что шла на погашение тела кредита.
ПРИМЕР:Вы купили квартиру на старте продаж за 2 млн рублей. Из них 400 тысяч – ваши собственные средства, а 1,6 млн рублей вы взяли в ипотеку на 19 лет под 11,3%. Пока 2 млн лежат на счёте эскроу, вы начинаете выплаты по ипотеке. Вы платите 18 тысяч в месяц, из которых около 3 тысяч идут на погашение основного долга, а 15 тысяч – на проценты. Через 2 года застройщик объявляет о банкротстве. Банк, в котором вы открыли счёт эскроу, возвращает вам первоначальный взнос (400 тысяч рублей), а банк, где вы взяли ипотеку – часть тела кредита, которую вы успели погасить (3 тысячи х 24 месяца = 72 тысячи рублей). Вы не получите назад сумму, выплаченную за погашение процентов (15 тысяч х 24 месяца = 360 тысяч рублей).
Что будет с рынком новостроек?
По данным исполнительного директора департамента развития корпоративного бизнеса ПАО Сбербанк Дениса Ковриженко, к 1 апреля покупатели квартир в новостройках открыли 1 200 эскроу-счетов, на которых находится 3,8 млрд руб. Для сравнения: в России каждый год заключается 600-700 тысяч договоров долевого участия. Получается, объём сделок с эскроу пока ничтожно мал.
Более 460,5 млн рублей – или 12% от общего объёма средств на счетах эскроу в России – приходится на «Талан». Застройщик продает квартиры по новой схеме в Перми (семейный квартал «Счастье») и Набережных Челнах (ЖК «Притяжение»).
После 1 июля около 70% строящихся сейчас домов будут достраиваться по старым правилам. Остальные должны перейти на эскроу. Но, учитывая высокие требования банков к репутации девелоперов и их финансовым моделям, на проектное финансирование смогут рассчитывать не все. По оценкам Минстроя, проблемным может стать 14-15 млн кв. м строящегося жилья (более 10% от всего объема). Это около 300 тысяч квартир, часть из которых уже продана. Скорее всего, такие застройщики признают себя банкротами или будут искать способ признать объект проблемным, чтобы получить финансирование из бюджета или компенсационного фонда.
Да. Скорее всего, количество квартир на рынке новостроек снизится сразу после 1 июля. Застройщикам, которые перейдут на эскроу, выгоднее продавать жилье на более поздних этапах строительства. Новые проекты, продажи которых раньше стартовали на этапе котлована, теперь будут выводить на рынок позднее. Предложение уменьшится – цены вырастут.
Ситуация отразится и на вторичном рынке – там квартиры также подорожают.
Министр финансов Антон Силуанов и вице-премьер Виталий Мутко в интервью СМИ говорят, что после скачка цены могут вернуться к прежнему уровню после того, как переход на эскроу завершится и рынок успокоится.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
По нашим оценкам, ближайший год рынок будет трясти. Часть застройщиков уйдет, а те, кто останутся, начнут искать оптимальные варианты работы с банками, по-новому выстраивать ценообразование и схему продаж.
Весной 2020-го количество предложений от застройщиков начнет расти: стартуют продажи тех объектов, строительство которых начнется во второй половине этого года.
К следующей осени объём предложения квартир в новостройках может восстановиться до нынешнего уровня.
Вывод: когда покупать квартиру?
Если вы только задумываетесь о покупке жилья в новостройке, Евгений Романенко советует подождать и заключить сделку уже по новой схеме, через эскроу. Так вы защитите себя от рисков. Если торопитесь с покупкой, выбирайте надёжного застройщика, который после 1 июля сможет рассчитывать на банковское финансирование.
Евгений Романенко
заместитель генерального директора компании «Талан» по экономике и финансам
“
Даже если интересующий вас дом будет достраиваться по старой схеме, у застройщика могут быть другие проекты, которые он должен перевести на эксроу. Если он не сможет этого сделать, под угрозой окажутся все возводимые объекты, включая ваш будущий дом.
Власти ужесточили требования к застройщикам. Что произошло :: Жилье :: РБК Недвижимость
Утверждены новые поправки в закон о долевом строительстве, касающиеся использования застройщиками эскроу-счетов
Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС
Владимир Путин утвердил поправки в закон о долевом строительстве, согласно которым использование эскроу-счетов при привлечении средств дольщиков с 1 июля 2019 года становится обязательным для всех застройщиков и проектов. 19 декабря поправки были приняты Госдумой, а 21-го — одобрены Советом Федерации.
Для застройщиков такое решение властей стало неприятной неожиданностью. Они считают, что изменения скажутся на реализации проектов и ценах, а от проблемы недостроя, с которой сталкиваются обманутые дольщики, на 100% не защитят. Рассказываем об их опасениях подробнее.
- Российские власти намерены полностью отказаться от схемы долевого строительства, предполагающей привлечение средств дольщиков в финансирование строек. Схема признана небезопасной для потребителей, которые рискуют столкнуться с задержкой сроков сдачи домов или заморозкой объектов и попасть в категорию обманутых дольщиков.
- Вместо долевого строительства за основу взята схема проектного финансирования, на которую со временем должны перейти все строительные компании. Она предполагает, что строительство жилья застройщики станут вести за счет банковских кредитов. А привлеченные деньги дольщиков будут поступать к ним не напрямую, а на так называемые эскроу-счета в уполномоченных банках. Доступ к этим средствам застройщик сможет получить только после сдачи дома в эксплуатацию.
- Изначально в законе было сказано, что на эскроу-счета обязаны перейти только те застройщики, которые выведут проекты на рынок после 1 июля 2019 года. Но по новым правилам это должны сделать и все остальные, то есть те, кто вышел с проектами на рынок до 1 июля 2019 года. В том числе и застройщики, которые уже сейчас ведут строительство и продажи квартир.
- Внести эти поправки в закон о долевом строительстве предложили члены комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. По мнению депутатов, это необходимо, поскольку многие застройщики заранее получили огромное количество разрешений на строительство, чтобы возводить дома еще по старым правилам.
- Летом нынешнего года застройщиками действительно было получено рекордное количество разрешений на строительство жилых домов. Например, в Москве в июне выдали 132 разрешения на строительство, хотя с начала года каждый месяц выдавалось не более 15 таких документов. Массовый вывод новых объектов на рынок эксперты связывали именно с изменениями в законодательстве, ужесточающими требования к застройщикам. Застройщики постарались получить как можно больше разрешительных документов до 1 июля 2018 года, чтобы работать на этих объектах по старым правилам.
- Также, согласно поправкам, при банкротстве девелоперов требования дольщиков по передаче машино-мест и нежилых подсобных помещений площадью до 7 кв. м будут приравнены к требованиям по передаче квартир.
«Нужно переходить к банковскому финансированию»
Владимир Путин, президент России:
— Нужно переходить к банковскому финансированию, кредитованию отрасли нормальным цивилизованным способом, иначе это не закончится никогда… Мы держим низкий профиль стоимости жилья, за счет чего? Кто-то получает жилье, но у части людей деньги изымаются, а в итоге у них ни денег, ни жилья.
Поэтому, безусловно, нужно переходить на цивилизованные способы финансирования. А людям, которые попали в сложную ситуацию, безусловно, помочь нужно. Действительно, перед отраслью стоит задача строить 120 млн кв.
м, но мы должны обязательно прекратить практику привлечения средств граждан с безответственным затем поведением с их расходованием // источник
«До июля мы должны подготовиться»
Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России:
— С 1 июля 2019 года мы переходим на проектное финансирование. Прямое привлечение денег граждан застройщиками будет невозможно. До июля мы должны подготовиться — и банковское сообщество, и застройщики — для того, чтобы этот переход для строительной отрасли состоялся максимально безболезненно // источник
«Деньги людей будут надежно защищены»
Александр Плутник, генеральный директор ДОМ.РФ:
— Новый закон защищает людей от рисков прямого вложения средств в строящиеся жилые проекты с помощью перехода на более надежную модель. Гарантом выполнения обязательств застройщика перед покупателем квартиры становится банк.
Деньги людей будут надежно защищены на специальном счете до сдачи дома, а также покрыты дополнительной защитой в виде страховки в размере до 10 млн рублей. Сегодня Банком России к этой работе допущено 60 банков — это большой выбор кредитных учреждений, которые могут взаимодействовать с застройщиками.
Мы видим, что в целом банковская система готова к проведению операций по эскроу-счетам и обслуживанию новых клиентов в лице застройщиков. Банк ДОМ.РФ уже работает по новой системе.
«Лазейки для недобросовестных застройщиков»
Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
— Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле.
Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля // источник
«Мы наконец переходим на цивилизованные методы»
Александр Якубовский, депутат Госдумы, руководитель рабочей группы от партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков:
— Вступление закона в силу позволит решить ключевые проблемы действующей системы долевого строительства, из-за которых в стране продолжали появляться недостроенные дома и обманутые дольщики. Сейчас в России, по данным рабочей группы, насчитывается 175 тыс.
обманутых дольщиков и 1225 проблемных объектов. Закон кардинально меняет ситуацию на рынке долевого строительства в стране и обеспечивает дольщикам должную защиту их законных прав.
Но главное — мы переходим в этой сфере на цивилизованные методы проектного финансирования с банковскими гарантиями, обеспечивающими прозрачность и безопасность сделок по покупке строящегося жилья.
Но важно при этом также помочь застройщикам безболезненно перейти на новые механизмы финансирования, чтобы не допустить проблем на рынке жилья и снижения объемов строительства.
Реакция рынка недвижимости
«Возможна новая волна обманутых дольщиков»
Антон Борисенко, генеральный директор «Сити-XXI век»:
— Принятый закон защищает права и интересы покупателей строящегося жилья, однако панацеей от обманутых дольщиков не станет, поскольку под ударом оказались проекты, в экономике которых эскроу-схема не заложена. И именно на строящихся проектах могут начаться проблемы, а не на тех, которые изначально будут планироваться с учетом эскроу-схемы либо уже запущены по ней.
«Досрочный» перевод на эскроу-счета проектов, в экономику которых это не заложено, может стать причиной как замедления строительства, так и его полной остановки. Это, в свою очередь, породит дополнительную волну обманутых дольщиков, которой могло не быть.
Самое главное сейчас — не получить от закона обратного действия, когда пытались защитить права покупателей жилья, а в результате создали условия, которые могут усугубить положение всей отрасли.
Отрасль готова к работе по новым правилам, однако переход не должен быть таким жестким и быстрым.
- «Текущие проекты не готовы к реализации по новым правилам»
- Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— Финансовая модель текущих проектов не предусматривала использование эскроу-счетов. Подготовительный этап по их переводу значительно дольше, чем новых проектов, и составляет порядка шести месяцев.
Это означает, что застройщикам придется пересматривать бизнес-модель: где-то останавливать продажи в строящихся комплексах до ввода их в эксплуатацию и, конечно, корректировать цены в сторону повышения (минимум на 10%).
Если крупные застройщики смогут перестроиться под новые правила игры, то сложнее придется компаниям с ограниченным количеством накопленного капитала и готового жилья в продаже.
Вполне вероятно, что к концу 2019 года на рынке еще сильнее проявится тенденция к укрупнению и консолидации. А конечный потребитель может в итоге лишиться возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства по доступной стоимости.
- «Усилится тренд на снижение доступности жилья для покупателей»
- Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»:
— От покупки площадки, построения финансовой модели до выхода на стройку и старта продаж проходит в среднем два года. Это значит, что экономика проектов, которые сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, рассчитывалась в районе 2015 года. И она не предполагала перехода на эскроу-счета и привлечения денег от банков на весь период строительства под 4,5–12% годовых.
Законодательные изменения ускорят тренд на снижение доступности жилья для конечных потребителей. Изменения на рынке начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020-м.
Самый быстрый эффект мы увидим в области сокращения предложения и роста цены не меньше чем на 10% в самом доступном сегменте жилой недвижимости — квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов.
«Застройщикам срочно придется искать банки, готовые выдать кредиты»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Порядка 80% всех девелоперов (свыше 3 тыс. компаний) будут поставлены перед необходимостью в кратчайшие сроки найти банк, способный и желающий выдать им целевой кредит на завершение текущих проектов.
При этом банки сегодня кредитуют жилищное строительство только на 17% и воспринимают эту отрасль преимущественно как рисковую из-за высокой доли просроченных кредитов (20%), а также низкой рентабельности.
Очевидно, что в такой ситуации, даже если кредит будет найден, построенное с его применением жилье окажется дороже, чем сейчас.
По нашим оценкам, рост цен в отдельных проектах новостроек может составить 10–20%, что приведет к снижению конкурентоспособности застройщиков, особенно в регионах. В долгосрочной перспективе мы увидим резкий спад в объемах жилищного строительства и переориентацию населения на старый жилой фонд.
«Количество застройщиков на рынке сократится»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Вступление в силу данного закона приведет к сокращению игроков на первичном рынке и росту цен не менее чем на 10–15%. На фоне роста цен на новостройки поднимутся цены и на вторичном рынке. Также можно ожидать увеличения случаев слияния и поглощения среди девелоперов.
В целом 2019 год может оказаться для строительной отрасли достаточно сложным — скорее всего, это будет «рынок покупателя».
Соответственно, и застройщикам, и риелторским компаниям придется развивать новые технологии продаж, усиливать маркетинг и более детально ориентироваться на целевую аудиторию.
Эскроу-счета: что изменилось в недвижимости за год
С лета прошлого года сделки по продаже квартир в новостройках должны заключаться по новой схеме. А именно — с размещением денег покупателей на специализированных эскроу-счетах, а не на счетах застройщика. Как поправки в 214-ФЗ изменили российский рынок жилой недвижимости и какие выводы можно сделать уже сейчас — Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.
С введением эскроу-счетов девелоперы не могут напрямую распоряжаться деньгами дольщиков, но есть небольшая оговорка. Изменения касаются проектов, анонсированных после 1 июля 2019 г.
— дня, когда поправки в законодательство о долевом строительстве жилья вступили в силу.
Те же объекты, которые начали строиться до этого времени, работают по-старому — на строительство дома идут средства покупателей.
«По разным данным, доля проектов, которые реализуются по схеме „эскроу“, пока не достигла даже 50%. Сегодня большая часть ЖК продолжает строиться по прежнему сценарию долевого строительства — это связано с тем что срок реализации проектов составляет от 1,5 до 3 лет. Полноценный переход на новые правила мы увидим, скорее всего, в 2022 г., когда эти объекты будут сданы», — комментирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Годовые итоги
Эксперты сходятся во мнении: пока рано говорить, как показала себя данная реформа. Тем не менее подвести некоторые промежуточные итоги уже можно.
Переход на эскроу-счета был вызван желанием максимально обезопасить дольщиков, приобретающих жилье на этапе строительства.
С эскроу-счетами люди защищены от любых проблем, связанных с недостроем проекта, отсутствием финансирования стройки и т.д. Но «благодаря» нововведению можно наблюдать и рост стоимости квадратного метра.
Так происходит потому, что расходы на выплату девелоперами процентов по кредитам увеличиваются, себестоимость строительства — растет. Ведь если раньше для строительства объекта застройщики привлекали и пользовались средствами покупателей, с введением эсроу-счетов для реализации нового проекта им необходимо занимать деньги у банка.
«Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, получить кредит банки предлагали под 10-15% годовых, что, учитывая низкую рентабельность жилищного строительства, слишком много. Только ситуация с коронавирусом изменила эту тенденцию, так как власти запустили программу субсидирования кредитов для девелоперов», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Главные минусы
Уже сейчас ряд экспертов наблюдает ухудшение качества строительства в новых ЖК. По данным руководителя юридического департамента агентства недвижимости «БОН ТОН» Дмитрия Логинова, в региональных проектах, использующих эскроу-счета, увеличилось количество судебных споров, связанных с качеством возводимых домов.
Застройщики пытаются сэкономить, и строительные материалы — довольно однозначный выбор. Еще один серьезный недостаток перехода на проектное финансирование — неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачок количества обманутых дольщиков. «На конец августа 2020 г. по данным ЕИСЖС проблемными считаются 18,2 млн кв. м.
жилья, из которых 12 млн кв. м — в процедуре банкротства. На момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м жилья», — рассказывает Дмитрий Логинов.
- Небольшим девелоперам сложно вписаться в стандарты качества деятельности, характеристики и требования, подготовленные банками.
«Сегодня завоевать доверие кредитора небольшие застройщики могут только количеством кв. м, введенных за последние 3 года, полным набором документов с техусловиями без отлагательных условий, собственными средствами в величине 10% от стоимости проекта.
Порой, чтобы справиться с нагрузками в новых условиях работы, мелкие строительные компании продают квартиры в своих проектах банкам или вливаются в структуру более крупного девелопера», — комментирует заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
География распределения эскроу
Если в Центральной части России, Краснодарском крае и Свердловской области доля проектов, использующих эскроу-счета, довольна велика, в остальных регионах РФ наблюдается снижение девелоперской активности, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Эксперт считает, что это связано с низкой рентабельностью проектов и нежеланием банков выдавать проектное финансирование на строительство, как им кажется, высокорискованных проектов. Однако есть и хорошие новости.
«Осознав, что новые правила работы усложнили доступ на рынок для небольших региональных компаний, которые работают с низкой маржинальностью, Минстрой разработал постановление о поддержке таких застройщиков. В документе предлагается субсидировать ставки по проектному финансированию компаниям, проекты которых имеют доходность 15% и ниже.
Но пока поправки находятся на рассмотрении», — добавляет Колочинский.
Кроме того, летом 2020 г. был принят очередной пакет поправок в 214-ФЗ. Одним из главных изменений стало уточнение момента раскрытия эскроу-счета в пользу застройщика.
«Если на начальном этапе для этого требовалось ввести дом в эксплуатацию и зарегистрировать право на одну из квартир, через год достаточно только разрешения на ввод. Это положительное и давно ожидаемое решение», — рассказывает Дмитрий Логинов.
Динамика развития программы эскроу-счетов будет зависеть от того, какими темпами будет восстанавливаться экономика и рынок после пандемии, а также уровня ипотечных ставок. Впрочем, эксперты не прогнозируют каких-то существенных и резких скачков цен на квартиры в новостройках, ведь рост стоимости всегда ограничивается платежеспособным спросом.
Переход на эскроу: банкиры — о новой модели и будущем ставок по кредитам
С 1 июля 2019 года в России строительство жилья будет вестись за счет банковского проектного финансирования. Деньги дольщиков станут поступать на специальные эскроу-счета в аккредитованных банках, а не напрямую девелоперам.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила крупнейшие российские банки об их готовности к переходу на новую модель, активности девелоперов по открытию спецсчетов и получению проектного финансирования. Также спикеры банковских организаций рассказали, какие ставки будут по кредитам для застройщиков по проектному финансированию.
«Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых»
Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка:
— Количество заявок от девелоперов на проектное финансирование выросло в 1,8 раза по сравнению с прошлым годом. С апреля 2018 года Сбербанком одобрено более 200 сделок кредитования с эскроу на сумму более 200 млрд руб.; открыто около 3 тыс.
счетов эскроу, на которые привлечено около 6 млрд руб. Примерно по 250 заявкам приостановлена работа. В 2/3 случаев это связано с непредоставлением застройщиком необходимого пакета документов, то есть впоследствии при устранении недочетов в документах рассмотрение может быть возобновлено.
Около 300 заявок рассматриваются банком в настоящее время, в том числе 87% с эскроу.
Также отказы связаны с низкой устойчивостью проектов — когда средств от реализации квартир недостаточно, чтобы погасить кредит и проценты по нему, или с систематическим нарушением застройщиком обязательств перед дольщиками и контрагентами.
Ставка по кредитам на проектное финансирование по старой схеме, как правило, была фиксированная на весь срок. По проектному финансированию ставки в большинстве случаев на 1–-2 п. п. выше, чем, например, по обычному оборотному кредиту на один-два года. На стадии строительства ставка средневзвешенная, зависит от объема накопленных средств на счетах эскроу и пересчитывается ежемесячно. В некоторые периоды ставка может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. В целом средняя ставка за период кредитования существенно зависит от рисков проекта, сроков строительства и сроков кредитования. Средневзвешенная ставка на всем сроке кредитования может составить 7–8% годовых. При этом на стадии строительства она будет ниже из-за нахождения средств покупателей на счетах эскроу. «Проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства» Роман Антощенков, замруководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ:
— На данный момент банк предоставил порядка 150 млрд руб. финансирования компаниям строительной отрасли. Девелоперы проявляют достаточно высокий интерес к проектному финансированию.
Сейчас в ВТБ открыто более 1750 специальных счетов застройщиков, одобрено 25 проектов в Москве и регионах на общую сумму более 80 млрд руб., подписано шесть кредитных соглашений на общую сумму финансирования более чем 20 млрд руб.
На рассмотрение в банк поступило более 60 проектов с общим объемом финансирования около 500 млрд руб.
Ставки кредитования зависят от рисков конкретного проекта, собственного участия девелопера в нем и обеспечения. Диапазон очень широкий, это может быть и ключевая ставка +2,5–4% годовых. При этом новый механизм позволяет существенно снижать ставки — чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средства на счетах эскроу 170% и выше. Таким образом, проектное финансирование не окажет существенного влияния на увеличение себестоимости строительства, а также обеспечит сохранность средств покупателей.
«Конкуренция между банками станет одним из факторов для снижения ставок»
Антон Воронин, директор проектного финансирования и приоритетных проектов Банка ДОМ.РФ:
— В банке детально прорабатывается более 370 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 430 млрд руб., и уже одобрено 19 заявок на сумму порядка 52 млрд руб. Объем строительства по одобренным проектам составляет более 1,2 млн кв. м.
Все заявки рассматриваются индивидуально: анализируется проект, его финансовая модель, пакет документов и возможные риски.
Процент отказов невысок, он составляет не более 5% от общего числа обращений и обычно связан с проблемами с земельным участком, документацией или с репутационными рисками.
На данный момент в реализацию жилищных проектов вовлечено около 5,8 трлн руб., при этом только 800 млрд руб. было профинансировано за счет банков. После перехода на проектное финансирование средства дольщиков предстоит заместить банковским кредитованием, объем которого на горизонте пяти лет составит порядка 6,4 трлн руб. Процентная ставка будет динамической — ее размер напрямую зависит от наполнения эскроу и стратегии застройщиков по продаже жилья. При активном наполнении счетов она может доходить до 0,01% годовых. Конкуренция между банками, которая наблюдается уже сейчас, также станет одним из факторов для снижения ставок.
«Активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля»
Алексей Попович, первый вице-президент Газпромбанка:
— Газпромбанк приступил к реализации комплексного продукта для участников долевого строительства недвижимости в марте 2019 года.
За это время было подписано около 20 соглашений о работе с банком как с эскроу-агентом (как с привлечением проектного финансирования, так и без него). Уже успешно проведены первые сделки по расчетам с помощью эскроу-счетов.
При этом активность застройщиков стремительно возрастает по мере приближения 1 июля.
Банк готов к росту запросов по проектному финансированию и массовой работе с эскроу-счетами. На наш взгляд, востребованность этих продуктов будет увеличиваться, поскольку финансирование строительных проектов с использованием эскроу повысит доступность кредитных средств для застройщиков, сделав сделки по приобретению недвижимости более прозрачными и безопасными на этапе строительства, что, в свою очередь, будет содействовать поддержанию устойчивого спроса на жилье, росту объемов ипотечного кредитования и, как следствие, развитию строительной отрасли.
«Переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни ставок»
Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:
— Девелоперы активно направляют на рассмотрение заявки на кредитование проектов с использованием механизма эскроу. На текущий момент в работе у банка находятся около 50 проектов.
В большинстве случаев банк не отказывает в финансировании, а дает требования и рекомендации по проекту, при выполнении которых финансирование будет предоставлено.
Чаще всего такие требования связаны с необходимостью дополнительного вложения собственных средств в проект, который показывает низкую устойчивость к снижению цен и темпов продаж.
Процентные ставки колеблются в диапазоне 10–12% как для проектного финансирования по старым правилам, так и для финансирования с использованием механизма эскроу (для остатка задолженности, не покрытого денежными средствами на счетах эскроу). Таким образом, переход на новую схему не окажет влияния на верхние уровни номинальных ставок. Особенность финансирования с использованием эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств покупателей. В таком случае применяется специальная ставка. При условии полной отсрочки по выплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и оформления первого свидетельства о собственности на объем задолженности, обеспеченный остатками на эскроу, применяется ставка около 4,5%. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%. Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d03b4b89a7947c705ee8eb5
«Строительство многих комплексов остановится»: блиц-опрос об обязательном переходе на эскроу-счета для всех ЖК
В Госдуме приняли в первом чтении законопроект, в котором предусмотрены очередные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно этим поправкам, все жилые комплексы (в том числе уже строящиеся) могут перевести на эскроу-счета с 1 июля 2019 года.
Ранее предполагалось, что расчеты через счета эскроу будут обязательными только для тех, кто запустит проекты после этой даты, так что для участников рынка такие поправки стали неожиданностью.
Новострой-М выяснил у экспертов, чем может быть вызвана такая мера, как она отразится на рынке новостроек и ценах на жилье.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Предусмотренный ранее механизм перехода к эскроу-счетам и проектному финансированию оставлял застройщикам пространство для маневра, позволяя отсрочить для них переход на новую модель. Достаточно получить разрешение на строительство и начать продажи квартир в жилом комплексе до 1 июля 2019 года, и далее этот проект можно было реализовывать по старым правилам.
Соответственно, девелоперы поспешили получить как можно больше разрешительной документации (в Москве — на 21 млн кв. м жилья). Затем достаточно было объявить старт продаж и заключить хотя бы один ДДУ до июля.
Поскольку строительство — это длительный процесс, требующий в среднем от 1 года до 3 лет, можно было представить, что большинство застройщиков поступят именно описанным выше способом. Фактически отрасль перешла бы на проектное финансирование и эскроу-счета только после завершения продаж в большинстве комплексов, реализация которых началась до 1 июля 2019 года.
Таким образом, это произошло бы не ранее 2020-2021 годов. Некоторые парламентарии посчитали, что такой переход недостаточно быстрый и радикальный, и решили заставить всех сразу перейти на эскроу-счета, что представляется утопичным.
Сложно, и я бы сказал, практически невозможно представить, каким образом в реализуемом проекте застройки можно радикально сменить модель финансирования.
Даже если такое решение будет принято на этапе подготовки проектной документации (который может продолжаться год), придется переделывать огромное количество документов и пересматривать многие заложенные целевые показатели в финмодели. Фактически, проект придется разрабатывать заново.
Еще более фантасмагорично будет выглядеть перевод проекта на «новые рельсы» уже в ходе строительства. Скажем, проект на 50% уже профинансирован вложениями дольщиков к началу июля 2019.
На оставшиеся 50% придется в срочном порядке искать банк, который предоставит целевой кредит. Разумеется, это нельзя сделать за несколько месяцев. То есть строительство многих комплексов остановится.
Так или иначе последствия столь радикального перехода к новой модели финансирования мне представляются почти катастрофичными.
При этом банки по определению не готовы принять всех застройщиков, ни через полгода, ни даже в более отдаленной перспективе.
Об этом говорит хотя бы тот факт, что банки кредитуют жилищное строительство в нашей стране лишь на 17%, тогда как девелоперские средства составляют 11% вложенных средств в долевое строительство, а все остальные вливания — это деньги покупателей.
С точки зрения банкиров, жилищное строительство — это высоко рисковая отрасль, поэтому целевое финансирование получат далеко не все желающие и уж точно не сразу, утром 2 июля 2019 года.
На мой взгляд, предусмотренная сейчас уже принятым законом модель перехода, наиболее плавная и безболезненная для рынка. Ее не следует менять, тем более всего за полгода до вступления в силу предполагаемых поправок.
Даже если законодатели возьмутся за разработку критериев, которые определят, кому из застройщиков можно переходить на эскроу-счета, а кому нет, в оставшееся время они не успеют это сделать.
Напоминаю, что застройщики, которые не перейдут на эскроу-счета в 2019 году, должны будут соблюдать новые требования к их бизнесу, утвержденные ранее в этом году. То есть механизм подстраховки от недобросовестных девелоперов в переходный период также имеется.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Возможно, увидев объемы выданных разрешений, власти решили подстраховать дольщиков заранее. Правда, эффект может быть совершенно обратный: у застройщиков исчезнет доступ к деньгам дольщиков.
Далее те проекты, которым останется рассчитывать только на проектное финансирование, неминуемо подорожают, что может привести к снижению их ликвидности, оттоку покупателей, и стройки окажутся на грани срыва.
На некоторых крупных девелоперах, у кого есть резервы собственных средств, возможно, это нововведение никак и не отразится. Такие компании смогут закончить строительство за свой счет, не «залезая» в карман проектного финансирования и обходясь без денег дольщиков.
Однако, представим проект, который в продаже уже год, и там реализовано, к примеру, 40% объема.
И теперь на достройку нельзя привлекать бесплатные деньги дольщиков, надо брать кредиты (пусть даже по оптимистичному сценарию, под 6% годовых).
Это значит, что помимо планового повышения цен, оставшиеся 60% объема подорожают уже не на 6%, а больше — ведь первые 40% квартир уже разошлись по цене, рассчитанной исходя из совершенно другой себестоимости строительства.
Банки к данной инициативе готовы. Банковское сообщество, недоумевавшее относительно своей роли в строительном бизнесе еще 3 года назад, на заре проектного финансирования, сегодня уже не выражает на этот счет сомнений.
Очевидно, что будь банки не готовы, они первыми выступили бы противниками предложенных поправок: перевести через полгода все без исключения деньги дольщиков на эскроу-счета, а стройки — на проектное финансирование.
Принятие такой инициативы — это риск. По всем стартовавшим проектам готовы финансовые модели, не учитывающие, что средства на стройку могут в одночасье из бесплатных (из денег дольщиков) превратиться в кредит (в проектное финансирование).
В результате, оказавшись в безвыходном положении, застройщик будет вынужден поднять цены, как минимум, на величину ставки проектного финансирования.
Пусть сейчас спрос и растет, но что скажут потенциальные покупатели, увидев, что проект за сутки подорожал на 5-10% без видимых изменений? После этого часть клиентов может вообще отказаться от покупки жилья.
У застройщика возникнут перебои с финансированием, и если собственных денег нет, придется искать новые кредиты, что означает новое подорожание… В общем, любые преобразования, которые тянут цены на новостройки вверх, сейчас очень не к месту. Первоначальная схема перехода на эскроу выглядела непростой, но выполнимой. А эффект новых поправок видится непредсказуемым.
Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development
Причины возникновения новых принятых к обсуждению инициатив со стороны властей очевидны. Государство старается по максимуму избавиться от проблемных застройщиков и обманутых дольщиков, поэтому ищет и разрабатывает такие эффективные механизмы, которые полностью избавили бы строительную отрасль от такого положения дел.
На мой взгляд, тем застройщикам, которые полностью выполняют все взятые на себя обязательства перед дольщиками, опасаться перехода на проектное финансирование тех проектов, разрешения на которые получены до 1 июля 2018 года, точно не стоит.
Как было озвучено властями, добросовестные девелоперские структуры могут остаться работать на прежних условиях, не переходя на эскроу-счета, и продолжая отчислять в Фонд защиты прав дольщиков 1,2% от каждого подписанного ДДУ.
(Примечание Новострой-М: обсуждалось возможное повышение отчислений в Фонд дольщиков до 6%)
Скорее всего, на рынок новостроек и дальнейшее ценообразование в большей степени повлияют не только новые законодательные меры, а все факторы в совокупности, которые тоже не могут оставаться незамеченными.
Это рост ипотечной ставки, благодаря тому, что Центробанк уже дважды за последние полгода поднял ключевую ставку, инфляция, повышение НДС, сокращение предложения, ужесточение требований к проектам у самих покупателей. И только потом уже можно говорить о влиянии эскроу на повышение цен и изменениях на первичном рынке недвижимости.
На наш взгляд, стоимость квадратного метра в следующем году будет повышаться, прежде всего, по мере готовности строительства того или иного проекта и стоимости ставки проектного финансирования для застройщиков при переходе на эскроу-счета.
Полагаю, что проблем с финансированием проектов у банков не возникнет. Здесь вопрос в другом — пройдут ли эти проекты кредитный комитет, ведь требования банков вырастут в разы.
Ясно, что банки будут не готовы финансировать те строительные компании, которые находятся либо в преддефолтном состоянии и на лицо большие сроки срывов строительства, либо ранее имели проблемы по других своим проектам.
Без сомнения, ужесточение требований к недобросовестным игрокам рынка недвижимости важно и нужно. Уже невозможно наблюдать, как понятие «обманутый дольщик» плотно вошло в нашу повседневную жизнь. Эта проблема назрела давно, и правительство делает все возможное, чтобы привести в полный порядок всю строительную отрасль страны.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Причины возникновения этой инициативы можно объяснить рекордным числом выданных разрешений на строительство в первой половине уходящего года.
Получается, что те застройщики, которые успели подсуетиться, либо уже давно имеют необходимую документацию на строительство всех очередей в текущих проектах, будут работать по старым правилам, что, по мнению, законодателей, сохраняет вероятность возникновения новой волны обманутых дольщиков.
С одной стороны, решение поставить всех участников рынка в одинаковые условия понятно.
Но с другой стороны, мы устали от бесконечных изменений правил игры, которые происходят каждые полгода, это существенно усложняет реализацию девелоперских проектов и финансовое планирование.
Влияние новых поправок, если они будут приняты, понятно — увеличение себестоимости строительства за счет возрастающих расходов на обслуживание кредитов.
У меня вызывает сомнение готовность банков обеспечить новые условия работы для всех участников строительной отрасли. На сегодняшний день сами банкиры заявляют, что из 50 банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, только 11 реально готовы сотрудничать с застройщиками по новой схеме.
В остальных финансовых организациях, в первую очередь региональных, не хватает специалистов, способных компетентно анализировать девелоперские проекты и следить за ходом их реализации.
Кроме того, если на эскроу-счета перейдут одновременно все застройщики, понадобится колоссальное количество денежных средств, которым они явно не располагают.
Вызывает вопрос и предложение, согласно которому для части девелоперов будет сделано исключение при переходе на эскроу-счета. По каким критериям будут определяться эти компании? Как будет оцениваться их финансовая устойчивость? Почему количество проданных квартир должно служить ориентиром для определения успешности компании?
На мой взгляд, очередные изменения в законодательстве, которые принимаются так поспешно, всего за полгода до вступления новых правил, могут поставить участников рынка в сложное положение и точно не решат проблемы появления обманутых дольщиков. Возникновение новых недостроев в большинстве случаев объясняется проблемами с финансированием, а не отсутствием совершенного законодательства. В будущем ограничение доступа к дешевым финансовым ресурсам может только усугубить ситуацию.
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин
Отказ от прежней схемы долевого строительства и последующий переход на эскроу-счета увеличили число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. Это давало возможность наиболее мягко и без скачкообразного роста цен на недвижимость перейти на новую схему финансирования.
Если же с 1 июля 2019 года продажа квартир действительно будет возможна только при использовании эскроу-счетов, цены на жилье вырастут ощутимо. Кредитная нагрузка по эскроу-счетам увеличивается в пять-семь раз по сравнению c нагрузкой по проектному финансированию без эскроу-счетов.
Данное введение приведет к массовому банкротству застройщиков, ухудшению экономического положения и усилению социальной напряженности.
- «Проблема обманутых дольщиков является преувеличенной»
- «Новые дрова еще не подвезли»: девелоперы перестали получать разрешения на строительство
- «Государство положило перед нами гирю»: эксперт — об опыте продаж через эскроу-счета
Дата публикации 17 декабря 2018