Стройка на ул. Парковая, 71. Февраль 2021.
altapress.ru.
Дольщики ЖК «Парковый», который возводит муниципальный девелопер, узнали о возможном банкротстве своего застройщика из сообщений СМИ и всерьез обеспокоились, не останутся ли они у разбитого корыта.
Они уже писали коллективное письмо на имя Виктора Томенко, но оно было перенаправлено в жилинспекцию. Ответа люди до сих пор не получили. В адрес губернатора было написано второе письмо. Дольщики боятся, что их вопросы вновь повиснут в воздухе.
В том, что у застройщика недостроенного объекта возникла очень сложная ситуация, люди винят мэрию.
Дом на Горе
Сроки ввода в эксплуатацию дома на Парковой, 71 еще не вышли. «Барнаулкапстрой» обещал сдать его в октябре 2021 года. Но клиенты компании не разделяют такого оптимизма, особенно после заявления мэра города Вячеслава Франка о нависшей над БКС угрозой банкротства.
Вячеслав Франк.
Дмитрий Лямзин.
Вызывает серьезные опасения и ситуация на стройке. Летом 2020-го дольщики заметили, что работы приостановлены. В сентябре того же года со строительной площадки пропали два больших крана. Уменьшилось и число рабочих. Застройщик тогда объяснил, что это временная мера и строительство обязательно возобновят.
Дольщикам обещали достроить третью блок-секцию еще в августе прошлого года. Однако пока значительных изменений на объекте они не заметили.
Строительный мусор разлетается по району Горы, в котором возводится ЖК «Парковый».
Более того, крыша подъезда стала протекать. Восьмой этаж оказался залит водой. Инициативная группа сняла видео, на котором хорошо видны масштабы случившегося.
Не добавило оптимизма и закрытие онлайн-трансляции со стройки. Ранее любой потенциальный собственник квартиры на ул. Парковая мог наблюдать за процессом возведения дома, сейчас такой возможности нет.
В январе 2021 года во время онлайн пресс-конференции руководитель краевой Инспекции строительного и жилищного надзора Олег Веремеинко заявил о приостановке возведения трех объектов «Барнаулкапстроя». Речь зашла о том, что в случае, если работы не будут возобновлены, то встанет вопрос о консервации объектов.
Проект ЖК «Парковый».
«Барнаулкапстрой».
«Вопрос о консервации вторичный. Первичным же останется решение по достройке домов. Несмотря на то, что люди защищены в первом случае счетами эскроу, а во втором — отчислениями в фонд защиты дольщиков, главная задача — по возможности достроить жилое здание, чтобы дольщики смогли получить свои квартиры», — отметил тогда руководитель инспекции стройжилнадзора.
Спустя почти месяц министр строительства и ЖКХ Иван Гилев во время выступления на общем собрании Союза строителей отметил, что власти не намерены бросать дольщиков проблемных объектов Алтайского края, в том числе и тех, кто вложился в дома «Барнаулкапстроя».
Иван Гилев.
altairegion22.ru
В качестве положительного примера был приведен долгострой в Новоалтайске, расположенный на ул. Южсиба, 52-а. Благодаря совместной работе минстроя и Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства 76 жителей края получили деньги, вложенные в объект.
Проблемы коммуникации
По словам дольщиков, с ними практически никто не идет на контакт. В частности, до офиса БКС оказалось не так-то просто дозвониться, особенно после ухода компании на удаленную работу.
Далее, в инициативной группе отметили, что в начале февраля мэр Барнаула Вячеслав Франк отчитался губернатору края о том, что диалог с дольщиками проблемных объектов, в том числе ЖК «Парковый», якобы был налажен.
«На тот момент никакого диалога с нами со стороны властей не было», — отмечается в обращении к губернатору.
На общем собрании Союза строителей.
Анна Зайкова.
После этого, как признаются люди, они начали буквально обрывать телефон приемной мэрии.
«После многочисленных звонков с нами связался представитель комитета по архитектуре, которому удалось донести, что мы хотим и готовы участвовать в диалоге и присутствовать на совещании рабочей группы», — отмечается в письме.
На само совещание, которое прошло 16 февраля, дольщиков никто не позвал, сославшись на то, что «дорожная карте еще не готова» и «пока им нечего предложить».
«Нам не нужны деньги…»
К тому же, представитель администрации сказал клиентам БКС, что им будет предложено несколько вариантов решения проблемы.
Долги. Деньги.
altapress.ru
Но дольщики намерены стоять на своем: их устроит только один вариант — окончание строительства дома на ул. Парковая, 71. И банкротство муниципального девелопера никак не вписывается в эти планы.
«Нам не нужны деньги, нам нужно жилье. Сколько нам вернут? И что мы сейчас на это купим? Среди дольщиков есть те, кто продал „однушку“, чтобы купить „двушку“.
Сейчас они платят ипотеку и в случае возврата им придется опять жить в однокомнатной квартире, но уже купленной в кредит. Другой вариант — брать вторую ипотеку на новостройку и ждать еще несколько лет.
Мы теряем не только деньги, но и время», — рассказали altapress.ru участники инициативной группы ЖК «Парковый».
Ситуация складывается непростая, ведь многие люди, вложившиеся в жилой комплекс, потратили на квадратные метры материнские капиталы. Большинство ютятся вместе с детьми в маленьких съемных квартирах.
Строительный мусор разлетается по району Горы, в котором возводится ЖК «Парковый».
Участники инициативной группы особо подчеркнули, что среди дольщиков много врачей. Они специально вложились в дом на ул. Парковая из-за близкого расположения к месту работы.
Пока вопросов у дольщиков ЖК «Парковый» больше, чем ответов. Тем не менее, представители краевых и городских властей знают о проблеме и уже несколько раз поднимали этот вопрос для обсуждения.
К тому же, до сих пор не ясна судьба самого «Барнаулкапстроя». У компании есть две недели на принятие окончательного решения — идти на процедуру банкротства или нет.
Напомним, новость о том, что у застройщика начались финансовые проблемы появилась еще в прошлом году. В январе текущего девелопер выставил на продажу свою недвижимость — помещения на первом этаже здания на ул. Папанинцев, 114. Планировалось, что сделка принесет компании не менее 28 млн рублей.
«Барнаулкапстрой» дает гарантии на качество гаражей в квартале «Сиреневый».
архив ОАО «Барнаулкапстрой»
Руководитель БКС Сергей Шумов тогда от каких-либо комментариев воздержался, так как рабочей группой еще не был решен вопрос о судьбе муниципального застройщика.
К слову, «Барнаулкапстрой» стал первым девелопером в Алтайском крае, который воспользовался схемой проектного финансирования строительства. Так началось возведение дома на ул. Парковая, 71. Сегодня застройщики, которых законодательно обязали работать по новой схеме с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов, идут, по сути, проторенным БКС путем.
На сегодняшний день «Барнаулкапстрой» должен возвести еще два объекта: дома на ул. Советской Армии, 83 и 83-а.
Почему новостройки разваливаются, или на чем экономят застройщики?
В России очень любят экономить. Киберпонедельники, черные пятницы, глобальные распродажи — это наше всё. В принципе, это вполне понятное желание, ведь с деньгами у населения дела обстоят не очень. Но когда экономят застройщики — это не только печально, но и опасно.
А застройщики действительно нередко пытаются сократить смету — кривые проекты, материалы подешевле, рабочая сила без должной квалификации.
Сейчас, с очередным экономическим кризисом, может начаться новая волна некачественных новостроек
Между тем еще до пандемии коронавируса, обвала цен на нефть и курса рубля многие новостройки представляли собой самую настоящую угрозу для жизни.
Например, в феврале жительница Сахалинской области провалилась к соседям. В прямом смысле провалилась — со второго этажа на первый, через пол.
При этом дом относительно новый — он был сдан всего 3 года назад, а не при царе Горохе (при нем, кстати, наверняка лучше строили). Но здание уже в таком плачевном состоянии, что пришлось делать капремонт. Дело в том, что дом был построен на болоте, фундамент «гуляет», стены покрываются трещинами, а полы проваливаются.
Льготную ипотеку можно взять под 5,9% годовых
«Новостройка» не рухнула только потому, что «опирается» на соседнее здание. Зато через дыру в полу упала женщина — и очень повезло, что никто не пострадал! Внизу был ребенок, который за несколько секунд до этого отошел в сторону! Сама жительница отделалась гематомой. И такие ямы — в каждой квартире.
Для чего делать в таком доме капремонт — непонятно. Кстати, некоторые семьи получили квартиры в этой новостройке по программе переселения из ветхого и аварийного жилья.
И это не единственный случай, когда с жилыми домами происходит подобное безобразие. Тоже в феврале в Нижнем Новгороде в новостройке ночью отвалилась штукатурка с потолка. Жильцов спас натяжной потолок, который принял удар на себя.
В Твери одна семья новоселов решила повесить на стену кухонные шкафчики. Вполне законное желание, согласования не требует. Но получилось так, что стена просто-напросто рухнула. Странный способ знакомства с соседями.
«Сразу после снятия ограничений на перемещения людей и ведение строек будет всплеск продаж»
Осенью 2019 года в Алтайском крае сквозь крышу дома в квартиру провалился сотрудник коммунальных служб — устранял на чердаке последствия некачественного капитального ремонта. Перечислять можно очень долго.
Щели в стенах шириной с кулак, перекошенные окна и двери, обваливающийся фасад, затопленные подземные паркинги — по сравнению с этим плохая шумоизоляция просто праздник какой-то!
Мастера, которые делают ремонт в новостройках, давно не удивляются отсутствию утеплителя, дешевой некачественной сантехнике и непрофессионально проложенным коммуникациям. Порывы труб, короткие замыкания проводов — то, чего вполне можно ждать в новых квартирах.
А все потому, что застройщики слишком жадничают. Они могут не исследовать грунт под будущим домом, не проработать инженерный план строительства, купить самый дешевый бетон (это тот случай, когда дешевое = плохое), нанять рабочих за копейки. Некоторые даже умудряются строить без разрешения на строительство!
Ну и как результат — это вот всё. Такие дома как-то проходят комиссию и сдаются в эксплуатацию. Поэтому нужно быть очень внимательным и придирчивым, принимая квартиру у застройщика. Не вестись на чай-кофе и красивых девушек в офисах продаж.
Лайфхак для покупателя квартиры в новостройке — как определить качество бетона «на глаз»?
Приглашайте на приемку специалиста — у него есть специальные приборы, которых может не быть у вас (например, тепловизор), к тому же этот человек точно знает, какие недочеты могут быть в новом доме.
Кроме того, на новостройки есть гарантия — 5 лет на весь дом и 3 года на инженерно-технические коммуникации.
Если за это время появятся проблемы (не по вине жильцов) — застройщик обязан их устранить. Если, конечно, он к тому времени не обанкротится. Поэтому покупать жилье нужно у проверенных компаний, которые на рынке давно и надежно и пережили уже несколько финансовых кризисов.
А вы как оцениваете качество современного жилья? Лучше, чем в советские времена или хуже стали строить? Делитесь своим мнением в х! Ставьте лайки и подписывайтесь на Новострой-М! Читайте у нас полезные статьи, смотрите объективные аэросъемки новостроек с коптера!
Официально: льготной ипотеке урезают максимальную сумму. Желающим придется искать квартиру в новостройке до 3 миллионов
После роста максимальной процентной ставки и урезания лимита по сумме кредита, льготная ипотека приближается к обычным программам кредитования.
В пятницу, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, президент России Владимир Путин наконец ответил на вопрос о будущем госпрограммы льготной ипотеки.
По словам главы государства, хоть программа была запущена как временная, резко «обрывать» ее не будут.
Вместо этого программу продлевают до 1 июля 2022 года, но в урезанном виде – максимальная сумма кредита составит 3 миллиона рублей, а ставку банки смогут поднять до 7% годовых.
Учитывая, что по действующим в настоящее время правилам максимальная сумма кредита составляет 6 миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 миллионов, для большинства потенциальных заемщиков программа в действительности оборвется.
С момента старта программы цены на жилье выросли на 12% по данным Росстата, на 19% по данным аналитиков и до 30% в отдельных регионах. Теперь же потенциальным заемщикам придется искать вариант квартиры в новостройке (обязательное условие), которая бы стоила до 3 миллионов рублей.
Правда, возможно, программа останется вспомогательным вариантом для тех, кто располагает достаточно большой суммой на первоначальный взнос – хоть минимальная его сумма остается на уровне 15%, заемщик может внести и 50%. В этом случае он фактически может выбрать квартиру за 6 миллионов – из которых кредит закроет половину.
В целом же, считают аналитики, воспользоваться госпрограммой уже не получится в Москве и городах-миллионниках – там найти квартиру ценой в 3 миллиона рублей практически невозможно.
В остальных регионах придется ориентироваться на жилье эконом-класса или выбирать самые доступные варианты вроде ультракомпактных студий.
Учитывая, что программа продлится еще год, стоит ожидать, что застройщики подготовят новые проекты, адаптированные под новые условия (то есть, с квартирами ценой до 3 миллионов).
Что же касается процентной ставки, то рост с 6,5% до 7% годовых вряд ли кто-то заметит. Дело в том, что государство компенсирует банкам разницу между максимальной ставкой по кредиту (сейчас – 6,5% годовых) и ключевой ставкой, увеличенной на 4 пункта (сейчас это 9% годовых).
Однако многие банки снизили базовые ставки ниже 9% годовых, поэтому в состоянии опустить ставки и по госпрограмме – некоторые предлагают кредиты под 5,5-5,8% годовых.
Соответственно, даже после повышения максимальной ставки, реальные предложения будут находиться на уровне от 6% годовых.
К тому же вскоре будут расширены условия для участия в другой госпрограмме – «семейной». И некоторые из тех, кому не подойдут обновленные условия по обычной программе, и у кого после 2018 года родился первый и единственный ребенок, смогут получить кредит по ставке около 4,5-5% годовых на сумму до 6-12 миллионов рублей.
В россии начали останавливаться стройки. что ждёт покупателей квартир в новостройках?
Только за первую неделю апреля около четверти российских застройщиков приостановили строительство жилья из-за нерабочих дней. Ещё 19,1% раздумывают над тем, чтобы остановить стройки.
В зависимости от того, как долго в России продлится эпидемия коронавируса, крупнейшие застройщики могут потерять до 200 млрд рублей.
В Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) предупредили, что месяц паузы в строительстве может взять каждый третий игрок рынка. Это значит, что минимум 30–35% домов не удастся сдать вовремя. Во многом ситуация зависит от региона и запаса прочности самих девелоперов. Но даже до кризиса 500–600 российских строительных компаний находились в зоне риска.
Российские власти рекомендовали продолжать строительство объектов, чтобы рабочие-мигранты не кучковались в общежитиях.
Однако, согласно указу президента, производители и продавцы стройматериалов всё же должны были приостановить свою деятельность до снятия карантинных мер.
Как результат, перебои с поставками стройматериалов начались в первую же неделю апреля, при этом зачастую отсутствие даже не самых важных позиций приводит к разрыву технологической цепочки. Из-за этого некоторые застройщики уже столкнулись с проблемами.
Помимо логистических трудностей, строители столкнулись и с ростом цен: на фоне валютных колебаний цены на металл выросли почти на 36%, на лифты — до 31%, на фасадные системы — до 21%, а на цемент — на 18,6%. На отдельные позиции подорожание составило свыше 43%.
Уменьшается и количество обращений покупателей. Около 70% застройщиков при этом продолжают продавать жильё по старым правилам: по договорам долевого участия (ДДУ), а не через эскроу-счета. По сути, они строят на деньги дольщиков, и когда заканчиваются эти деньги — встаёт и стройка.
С началом нерабочего месяца повсеместно остановилась работа многофункциональных центров (МФЦ), что практически перекрыло доступ застройщиков к деньгам дольщиков. Именно МФЦ служили основными каналами взаимодействия дольщиков с Росреестром по вопросам регистрации ДДУ и договоров ипотеки.
На время объявленного в большинстве регионов России режима самоизоляции у застройщиков заметно снизились и продажи квартир. Участники рынка объясняют это не только объективными трудностями с осмотром жилья, но и неопределённостью с доходами у многих клиентов.
Не зная, как развернётся ситуация в следующем месяце, большинство покупателей заняли выжидательную позицию.
И это объяснимо: стоимость жилья в России из-за пандемии может к концу года обвалиться на 5–10%, а в Москве — на все 10–15%, ожидают эксперты банка «Открытие».
Кредитное рейтинговое агентство НКР подготовило три сценария того, как изменится спрос на рынке жилья в 2020 году в зависимости от продолжительности пандемии коронавируса.
- При умеренном сценарии 20 крупнейших застройщиков могут потерять до 90 млрд рублей выручки (10% совокупного дохода за 2019 год). При этом спрос на жильё снизится на 5–10%, а его восстановление начнётся только в третьем квартале. Это значит, что в апреле-июне застройщики будут предлагать скидки и временно сократят предложение.
- При негативном сценарии ограничительные меры на работу и передвижение людей снимут не раньше середины 2020 года. В этом случае падение спроса составит 15–20%, а доходы начнут восстанавливаться не ранее четвёртого квартала. В этой ситуации застройщикам придётся снизить цены на 10% и потерять 130–170 млрд рублей до конца года.
- При кризисном сценарии режим самоизоляции продлится до сентября, ВВП упадёт на 6–7%, а снижение цен на жильё в новостройках достигнет 20–30%. Примерно на столько же (25%) упадёт и спрос на жильё. Выручка 20 крупнейших застройщиков сократится на 200 млрд в год, а для восстановления спроса потребуется от двух до четырёх лет. При этом крупные застройщики смогут справиться с негативными последствиями без критичных потерь. А вот значительная часть мелких компаний может обанкротиться ещё до начала затяжного кризиса.
В НКР отметили, что каждый из этих сценариев имеет предпосылки для того, чтобы стать реальностью, хотя представители отрасли рассчитывают, что потери будут «умеренные». Кроме того, агентство предположило, что банки не будут существенно повышать ставки по ипотеке, чтобы поддержать спрос в отрасли.
При этом эксперты уверены, что доля одобренных заявок заёмщиков может снизиться. Кредит рискуют не получить работники наиболее пострадавших от коронавируса отраслей: туризма, рекламы, авиаперевозок, общепита, непродовольственного ретейла и др.
Минстрой совместно с региональными властями разработал меры поддержки строительной отрасли и ЖКХ. Например, до 1 января 2021 года запретили взыскивать неустойку с девелоперов за просрочку строительства. Об этом объявил премьер-министр Михаил Мишустин.
«Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому необходима поддержка отрасли жилищного строительства», — заявил он на совещании с вице-премьерами.
Мишустин уточнил, что со 2 апреля до 1 января 2021 года к застройщикам не будут применять штрафы за срыв обязательств по контрактам. На этот же период многоквартирные дома не будут включаться в реестр проблемных активов.
Это значит, что дольщики до конца года не смогут требовать с застройщиков компенсации в виде пени за задержку сдачи дома. Как объясняют чиновники, это позволит бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить перспективные строительные проекты за собой. А покупателям — получить свои квартиры в новостройках.
В противном случае на рынке начнётся волна строительных банкротств.
Оставшиеся без квартиры дольщики тоже могут рассчитывать на поддержку. Если покупка совершалась по новым правилам (с использованием эскроу-счёта), при банкротстве застройщика покупателю полностью вернут с этого счёта ту сумму, которую он вносил за недвижимость.
Если же квартира покупалась не через эскроу-счёт, то придётся обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который застройщик переводил обеспечительные взносы.
Фонд будет решать, что целесообразнее сделать в зависимости от степени готовности дома: достроить жильё за счёт средств, собранных в фонд, либо выплатить дольщикам компенсации по рыночной стоимости квартиры к моменту, когда на эти выплаты выделят деньги.
Национальный проект «Жильё и городская среда» предполагает увеличение объёмов жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год.
На модернизацию отрасли, совершенствование финансирования жилищного строительства и переселения россиян из аварийного жилищного фонда в новые дома до 2024 года планировалось потратить свыше 1 трлн рублей.
Однако пандемия коронавируса внесла свои коррективы, поэтому выполнение показателей нацпроектов в 2020 году пока остаётся под вопросом. Тем не менее в правительстве подчеркнули, что не собираются снижать темпы строительных и инфраструктурных национальных проектов, таких как «Жильё» или «Дороги», даже несмотря на кризис.
Wikipedia, CC BY 3.0
Вся актуальная и точная информация о распространении коронавируса в России — на сайте стопкоронавирус.рф.
Недострой не спешит исправляться
Количество долгостроев и брошенных объектов в госсекторе продолжает расти, следует из отчета Счетной палаты — всего аудиторы насчитали 75 тыс.
незавершенных объектов, из них проблемные (долгострой и брошенные стройки) составляют уже около 10% всех возводимых объектов.
По мнению госаудиторов, переломить тенденцию накопления недостроев не удается из-за отсутствия системных мер: уже принятые решения исполняются не в полном объеме, новые же пока не реализованы.
Реализуемые на федеральном и региональном уровнях меры не позволили добиться принципиальных изменений в части сокращения числа объектов незавершенного строительства и предупреждения появления новых проблемных объектов, следует из отчета Счетной палаты.
Так, по итогам 2019 года госаудиторы выявили 74,6 тыс. незавершенных объектов — в них федеральные и региональные власти вложили более 5 трлн руб.
Больше всего таких объектов числится за регионами — 60,1 тыс., на которые потрачено 2,9 трлн руб. Среди федеральных строек незавершенными остаются всего 14,5 тыс. объектов, однако эти объекты значительно масштабнее — на них из федерального бюджета было выделено 2,1 трлн руб.
Поясним, в статистику Счетной палаты по «незавершенке» включаются не только проблемные объекты, но и текущее строительство — из общего количества беспокойство вызывают около 10% объектов. Так, «брошенными», строительство которых приостановлено или законсервировано, считаются 4,3 тыс.
объектов — в них государство вложило 248 млрд руб. «Долгостроем» (строящиеся более пяти лет объекты) признано 3,4 тыс. объектов, на которые потрачено 261,8 млрд руб. За год количество таких объектов хоть и не очень значительно, но все же увеличилось — на 4,4% и 1,4% соответственно.
Власти пытаются бороться с незавершенными стройками уже не первый год — еще в 2015 и 2016 годах президент Владимир Путин поручал правительству провести их инвентаризацию и свести все данные в единый информационный ресурс.
Такой ресурс, как отмечается в отчете СП, до сих пор не появился — «погрузить» данные о незавершенном строительстве власти намерены в единую информсистему расходов инвестиционного характера, которую планируется создать в 2020–2021 годах.
Что же касается инвентаризации, то, как сообщал летом этого года глава СП Алексей Кудрин, она проводится, но «с большим отставанием». Как отмечают госаудиторы, отсутствие положительной динамики связано с тем, что до сих пор не реализованы системные меры по сокращению объемов «незавершенки».
Так, принятый в 2017 году план снижения объемов и количества объектов незавершенного строительства исполняется не в полном объеме: только 19 регионов утвердили такие планы, положения по учету «незавершенки», а также определили ответственный за это госорган — а 28 субъектов РФ не приняли ни одной из этих мер.
Теперь Счетная палата и правительство перезапускают эту работу, пытаясь разделить стройки на те, которые целесообразно завершить, и те, которые следует продать или списать.
Пока, как отмечается в отчете СП, порядок принятия таких решений не определен — Минэкономики подготовило проект постановления правительства о порядке списания объектов, но он пока не утвержден. В самом ведомстве вчера статус документа не комментировали.
Претензии у СП остаются и к строительству в рамках федеральной адресной инвестиционной программы (ФАИП, формально объединяет бюджетные расходы на госстройки) — напомним, проблема своевременного ввода объектов, включенных в нее, стала уже хронической, хотя в этом году ее исполнение ускорилось (см. “Ъ” от 10 ноября).
Госаудиторы же в своем отчете указывают на то, что риск появления «незавершенки» в ФАИП заложен в самом порядке ее формирования — например, он допускает включение в программу начатых объектов, не обеспеченных деньгами в очередном году.
Правительство же в качестве профилактики недостроев в рамках ФАИП создает на базе нескольких ведомств единого госзаказчика, который сконцентрирует в себе полномочия по управлению госстройками (см. “Ъ” от 16 ноября). Часть министерств уже передала свои стройки в ведение Минстроя (см.
“Ъ” от 26 августа) — но, как сообщил вчера замглавы ведомства Никита Стасишин, в основном это объекты, по которым уже срываются сроки.
Евгения Крючкова
Жилье в ловушке нацпроекта: для «прорыва» нет ни строителей, ни покупателей
5 декабря 201912:59
По итогам 2019 года жилищное строительство в России может показать рост впервые с 2015 года, когда был установлен рекорд постсоветского периода сдачи жилья — 85,35 млн кв. м. Но уже в следующем году этот рынок рискует столкнуться с серьезными потрясениями, которые во многом носят рукотворный характер.
Поспешная отмена долевого строительства с переходом на проектное финансирование застройщиков поставила на грань банкротства множество небольших компаний, которые неспособны вписаться в новые правила игры — в результате стройка растет только в тех немногих регионах, где лицо рынка определяют крупные игроки. Но построенное жилье еще нужно продать, а с этим у застройщиков дела обстоят все хуже, если судить по резко упавшим объемам выдачи ипотеки. Последнее обстоятельство особенно тревожно: ставки по ипотеке сейчас находятся на рекордно низком уровне, но платежеспособный спрос на этот финансовый продукт, похоже, исчерпан. Общий вывод из всех этих тенденций неутешителен: плановые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», предполагавшие рост сдачи жилья в полтора раза к 2024 году, изначально были непомерно завышены и неосуществимы.
За десять месяцев этого года в России было введено в эксплуатацию 55,6 млн кв. метров жилья — рост к тому же периоду прошлого года составил 8,2%, сообщил недавно на заседании комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин.
Результат, на первый взгляд, впечатляющий, особенно если вспомнить, что в предшествующие три года объем жилищного строительства неуклонно снижался.
После рекордного 2015 года спад сдачи жилья составил примерно 13% — по итогам 2018 года в России было введено в эксплуатацию 75,3 млн «квадратов».
Однако в действительности поводов для оптимизма мало. Это становится понятно даже из самых общих показателей, приведенных замминистра: порядка 52% ввода жилья (28,9 млн кв. м) пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а в сегменте многоквартирных домов (26,7 млн кв.
м) рост составил всего 1,9% к аналогичному периоду прошлого года.
Разумеется, нет ничего плохого в том, что население активно строится собственными силами, но не стоит забывать, что и возможности для статистических манипуляций в сегменте ИЖС гораздо больше, чем в строительстве силами предприятий и организаций.
Дело в том, что статистика ИЖС формируется исходя из данных о регистрации жилья, а следовательно, в нее попадают данные не только о домах, построенных недавно, но и о недвижимости, которую граждане зарегистрировали в рамках «дачной амнистии» (в прошлом году этот процесс резко ускорился в связи с ожиданиями ее отмены), а также о многочисленных пристройках, перепланировках и т. д. В результате получается красивая цифра, имеющая лишь косвенное отношение к реальной стройке. Кроме того, с августа в данные о жилищном строительстве включаются дома, построенные населением на участках для ведения садоводства — за девять месяцев, по данным Росстата, такого жилья было введено порядка 330 тысяч кв. м по всей стране. Значительный простор для манипуляций есть и в сегменте массового строительства: как известно, большинство многоквартирных домов сдается под конец года, причем этот процесс обычно сопровождается сложными переговорами застройщиков с чиновниками, которым надо показать вышестоящему начальству все ту же красивую цифру.
О реальной же ситуации в сфере жилищного строительства можно судить по ряду независимых аналитических исследований и высказываниям самих застройщиков.
«Текущая ситуация в жилищном строительстве остается непростой. Строительные организации консервативно оценивают перспективы развития отрасли, несмотря на высокую потребность в улучшении жилищных условий: уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы. Развитие жилищного строительства сдерживается слабым спросом, в первую очередь в результате снижения в последние годы реальных доходов населения. Другим ограничивающим фактором выступает демографическая ситуация», — отмечается в октябрьской аналитической записке Банка России по жилищному строительству.
Определенная база для увеличения показателей ввода жилья сейчас действительно есть. Как отмечают аналитики ЦБ, с начала 2018 года в России наблюдалось заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства, — за год она выросла с 110 млн до 135 млн кв. м.
Объясняется это просто: застройщики стремились начать работы на наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам долевого строительства, по которым строится порядка 70% квартир. Но в действительности такая ситуация лишь свидетельствует об атмосфере неопределенности среди застройщиков.
По данным мониторинга Банка России, их ожидания изменения объемов производства остаются на уровнях ниже докризисных значений, на сравнительно низких уровнях остаются и ожидания изменения спроса.
При этом издержки строительных организаций, согласно опросу, растут, в том числе из-за начавшегося перехода к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам, а также из-за произошедшего повышения НДС.
Схожие опасения прозвучали в ходе круглого стола по реализации национального проекта «Жилье и городская среда», проведенного на днях Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ).
Прежде всего в ходе мероприятия было отмечено, что, несмотря на рост текущих показателей, ввод жилья все равно отстает от плановых показателей нацпроекта на текущий год — 88 млн кв. метров.
Такая ситуация характерна для всех без исключения федеральных округов, хотя Москва демонстрирует заметное опережение планов, — по данным Росстата, в столице за девять месяцев этого года ввод жилья вырос вдвое (немалый вклад в это внесла пресловутая реновация).
Совершенно иная картина — в Санкт-Петербурге, где за тот же период жилищное строительство упало на четверть. Почти на 20% просела сдача жилья в Ленинградской области, а в Московской области падение составило 9,6%.
Как отмечается в материалах упомянутого круглого стола, после 1 июля 2018 года, когда начался процесс перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, застройщики получают крайне мало разрешений на строительство.
Если за весь прошлый год их было выдано на примерно 52 млн кв. метров жилья, что сопоставимо с 2016 годом, то за девять месяцев этого года застройщики получили разрешение только на 4 млн кв.
метров, в связи с чем уже в следующем году может начаться падение объемов ввода жилья.
Такая ситуация не стала для строителей чем-то неожиданным — о подобных перспективах большинство экспертов рынка жилищного строительства предупреждали еще на старте реформы его финансирования.
Для значительной части мелких и средних застройщиков переход на систему проектного финансирования оказался попросту невозможен в связи с их несоответствием требованиям банков.
Из порядка 641 млрд рублей средств проектного финансирования, предоставленного на конец октября, больше половины (326,8 млрд рублей) пришлось на Москву, а в 24 регионах этот механизм так и не заработал.
Прямым следствием этого становится рост банкротств в отрасли.
По данным Единого реестра застройщиков, за последние полтора года (май 2018 года — сентябрь 2019 года) количество застройщиков в активной процедуре банкротства выросло с 294 до 489 компаний, а объемы незавершенного ими строительства, соответственно, с 7,9 млн до 11 млн кв. метров. Порядка пятой части недостроя приходится на Подмосковье, еще по 9% — на Ленинградскую область и Краснодарский край, доля Москвы составляет 6%.
Сегодня в стране в стадии строительства находится 118,26 млн кв. метров жилья, которое возводится в рамках федерального закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), сообщал в начале октября председатель комитета по строительству предпринимательской организации «ОПОРА РОССИИ» Дмитрий Котровский.
Этот объем, по его словам, создают 3 857 застройщиков, и лишь 759 из них получили одобрение банков на строительство 18,7 млн кв. метров с использованием механизма проектного финансирования.
Еще около 2,5 тысячи застройщиков продолжали строительство с прямым привлечением средств граждан 71 млн «квадратов», а оставшиеся (661 застройщик) вошли в зону риска — по возводимым ими 28 млн кв. метров жилья информации об источнике финансирования не было.
«Исходя из практики последних лет, в отношении таких компаний будут начаты процедуры банкротства, а дольщики, которые купили в их объектах квартиры, будут включены в реестр обманутых дольщиков и будут ждать, когда государство в лице ППК „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“ построит и передаст им их жилье», — сообщил Котровский.
И если на сегодня в реестре обманутых дольщиков, по оценкам рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков, числится примерно 200 тысяч человек, то в ближайшие три года их количество может возрасти на 176−340 тысяч человек. К такому выводу пришли эксперты Института экономики роста имени Столыпина, проведя еще в 2018 году исследование рисков перехода строительной отрасли на проектное финансирование.
Ситуацию ухудшает рост сроков строительства, увеличивающий время оборачиваемости капитала в отрасли.
Если в 2016 году средний период строительства многоквартирного дома составлял 29,5 месяца, то теперь это уже 37,8 месяца.
Среднее время переноса запланированных сроков сдачи жилья за это же время выросло с 2,2 до 7,8 месяца, — соответственно, доля жилья, сданного в эксплуатацию вовремя, упала с 59% до 29%.
Недоступность проектного финансирования в регионах, высокая административная и финансовая нагрузка при присоединении к сетям, низкий платежеспособный спрос на жилье, дефицит земельных участков для жилищного строительства, недостаточное финансирование строительства социальных объектов — таковы основные системные проблемы строительной отрасли, которые были выявлены в ходе общественного мониторинга, который провела ассоциация «НОСТРОЙ».
«По факту мы понимаем — и эта информация уже абсолютно объективна на 1 декабря, — что нацпроект в этом году, к сожалению, по всем показателям реализован не будет», — констатировал вице-президент ассоциации Антон Мороз на недавнем круглом столе.
Нельзя сказать, что у чиновников нет понимания серьезности этих проблем.
Еще в начале октября курирующий строительный нацпроект вице-премьер правительства России Виталий Мутко предложил разработать меры по поддержке небольших строительных компаний, испытывающих сложности с получением проектного финансирования.
А спустя непродолжительное время от того же Мутко поступило и более радикальное предложение — заморозить плановые показатели нацпроекта на 2019−2021 годы на уровне 75,7 млн кв. метров.
В качестве обоснования такого решения были выдвинуты три причины: ВВП России растет хуже, чем ожидалось; средние ставки по ипотеке снижаются медленнее, чем планировалось; переход на проектное финансирование идет не так, как рассчитывали. Предложенные Минстроем коррективы в этот механизм, по последним данным, не нашли поддержки на уровне ЦБ.
Информация о выдаче ипотечных кредитов за последние месяцы говорит о том, что проблемы подстерегают жилищное строительство не только на стороне предложения, но и на стороне спроса.
Признаки замедления выдачи ипотеки, которая вполне эффективно поддерживала строителей в предшествующие несколько лет, стали заметны уже в первом полугодии.
За шесть месяцев было выдано 575,5 тысячи ипотечных кредитов — на 13,2% меньше, чем за тот же период 2018 года, а их общий объем сократился на 3,5%, с 1,3 трлн до 1,26 трлн.
Сокращение выдачи ипотеки было зафиксировано впервые с первого полугодия 2015 года, но тогда это было связано с резким ростом ставок кредитования после повышения ключевой ставки ЦБ. Теперь же спад произошел на фоне длительного снижения ключевой ставки, вслед за которой снижалась и стоимость ипотеки для конечных заемщиков.
Ожидалось, что в связи с новым снижением ставки ЦБ во втором полугодии ипотека активизируется, однако этого не произошло.
На круглом столе, который недавно проводила ассоциация «НОСТРОЙ», приводились такие данные: в соответствии с паспортом нацпроекта, количество предоставленных ипотечных кредитов в 2019 году должно было составить 1,5 млн единиц, но на конец ноября было выдано только 889 тысяч, то есть около 60% от плана.
На первичном же рынке фактический объем выдачи ипотеки оказался меньше половины от запланированного — 241,3 тысячи кредитов против 600 тысяч. «Отставание достаточно серьезное», — признал Антон Мороз, добавив, что и динамика снижения ставок пока не соответствует ожиданиям.
В рамках нацпроекта предполагалось, что она в 2019 году снизится до 8,9% годовых, но на сегодняшний момент в среднем по стране она составляет 9,68%, а в отдельных регионах — Дальний Восток, Сибирь, юг — она выше среднего.
Как показало недавнее исследование бюро кредитных историй «Эквифакс», по итогам девяти месяцев сокращение количества выдаваемых ипотечных ссуд наблюдалось в 90% регионов, а рост — только в семи субъектах федерации, причем в основном тех, где имелась исходная низкая база (например, Крым, Севастополь, Дагестан).
При этом, по данным компании FinExpertiza на начало второго полугодия, суммарный долг россиян по ипотечным кредитам достиг уже 7 трлн рублей, увеличившись с 2014 года на 2,6 трлн рублей. Тем не менее охват населения ипотекой по-прежнему невелик.
В середине 2017 года глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник говорил, что на тот момент ипотеку в России выплачивали около 4,5 млн человек — порядка 5,5% от трудоспособного населения страны.
В 2018 году, когда ипотека показывала рекордный рост, эта доля, несомненно, увеличилась, но вряд ли принципиально — без существенного роста доходов населения, которого по-прежнему нет, ипотека будет оставаться стимулом довольно ограниченного применения.
Олег Поляков