Цена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииКрестовский остров в Петербурге из-за Евро-2020 закроют на деньЧерчесов: Жиркова мы потеряли на весь Евро-2020Дождевые облака из Петербурга снесет сильный ветерПутин продлил мораторий на выдворение мигрантов из РоссииВ Кремле недовольны темпами вакцинации от COVID-19Фаната «Зенита» лишили футбола на год за «Соловья-разбойника» на матчеМишустин допустил рост числа заболевших COVID-19Госдума отменила обязательный техосмотр автомобиля для получения ОСАГОНабиуллина: Экономика России вернулась к докризисному уровнюПредыдущие новостиАрхив материалов
Росреестр отчитался о грандиозных успехах рынка недвижимости в апреле 2021 года. Ипотека рванула вверх почти на 150%, договоров долевого участия стало больше на 77%.
автор фото Евгений Павленко/КоммерсантъПоделиться
Эксперты предрекают год рекордов для рынка, но прогнозируют падение спроса и скидки на квартиры к концу года. Данные девелоперов и аналитиков коррелируют с Росреестром.
»По сравнению с апрелем предыдущего года объем спроса «Главстрой Санкт-Петербург» вырос в 3,5 раза», — комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург».
Причинами такого бурного роста в 2021-м эксперт называет неестественное падение спроса во время карантина.
«Нужно понимать специфику того времени: год назад началась пандемия, и апрель стал самым «пострадавшим» месяцем (практически двукратное снижение спроса, начало перевода продаж в онлайн-формат)», — уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
- Поэтому от нынешнего года застройщики и банкиры закономерно ждут рекордов.
- «Во втором квартале в банковской сфере Санкт-Петербурга, особенно в сфере ипотечного кредитования, будет зафиксировано много статистических рекордов», — предрекает Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие».
- Ипотека как двигатель цен и продаж
Впечатляющими выглядят данные Росреестра о регистрациях ипотеки в апреле в Петербурге. Ведомство отчиталось о трёхкратном росте — 21 тысяча против немногим более 7 тысяч в апреле прошлого года.
В прошлом году именно ипотека спасла девелоперов от падения. В апреле 2020-го аналитики не обещали ничего хорошего: »Рынок начнет восстанавливаться только к концу года. Думаю, что застройщики будут рассматривать корректировку цен вниз за счет предоставления скидок в первую очередь», — говорил в беседе с РБК директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
«Взлетную площадку» год назад подготовил премьер-министр Мишустин, утвердив программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Рынок начал оживать. Новая ставка оказалась «вкусной» для покупателей и выгодной для застройщиков.
Уже по итогам третьего квартала появились первые рекорды. Аналитики столичного региона фиксировали почти 40%-ный рост продаж первичного жилья по сравнению со вторым кварталом. Это происходило на фоне сокращения предложения. По законам рынка цены устремились в стратосферу.
Ковидный год принёс рост цен на квартиры в среднем до 35%.
«Если обычно рост составлял порядка 10–15% в год, то осенью 2020 года рост цен достигал 10% в месяц. В итоге к концу 2020 года подорожание составило вплоть до 30–35% в зависимости от типа жилья. То, что должно было быть продано завтра, было продано уже вчера», — подчёркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Исторически низкие ставки по ипотеке подстегнули и продолжают стимулировать продажи застройщиков. Доля проданных с помощью ипотеки новых квартир выросла до 70–80% от всех сделок.
«Прогнозы многих экспертов, что спрос на ипотеку с господдержкой будет полностью исчерпан в конце прошлого — начале этого года, не сбылись. По итогам четырех месяцев объем выдачи ипотечных кредитов продолжил расти, при этом каждый третий выдаваемый в Санкт-Петербурге и Ленобласти кредит приходится на программу с господдержкой», — комментирует Михаил Иоффе.
ВТБ и Сбербанк тоже сообщают о рекордах выдачи ипотеки в Петербурге и области. Результаты нынешнего апреля на 80–85% превысили показатели прошлого.
Для покупателей это может значить, что ждать до 1 июля снижения цен на квадратные метры, явного или скрытого, не стоит. Напомним, с этой даты должна прекратиться программа льготного ипотечного кредитования. Но если купить квартиру нужно до 1 июля, имеет смысл искать предложения на вторичном рынке.
«Стоимость новостроек местами превысила цены на вторичное жилье, делая последнее более доступным для приобретения. Уже сейчас виден рост спроса на покупку жилья на вторичном рынке, а также на программы рефинансирования», — добавляет Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Льготной ипотеки не будет — что дальше
Прогнозировать в цифрах результаты деятельности рынка первичной недвижимости, до того как власти решат судьбу льготного ипотечного кредитования, девелоперы не берутся.
«Безусловно, после 30 июня рынок ожидает переходный период, возможен небольшой спад продаж. Но даже в этих условиях рынок сам найдет точку равновесия и стабилизируется», — комментирует перспективы Юлия Ружицкая.
К спаду спроса после 1 июля готовятся и петербургские банкиры. Впрочем, год планируют закрыть без потерь.
«По итогам года ипотечные выдачи будут, судя по всему, сравнимы с выдачами 2020 года.
С учетом того, что программа с господдержкой завершится 1 июля, летом на рынке ипотечного кредитования будет наблюдаться традиционный спад.
Осенью он сменится поступательным ростом спроса и выдачи кредитов, однако в целом вряд ли позволит региональному рынку ипотеки серьезно вырасти по сравнению с прошлым годом», — говорит Михаил Иоффе.
Поддержать спрос на займы и квартиры, по мнению экспертов, в краткосрочной перспективе поможет ожидание отмены льготной ипотеки и ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка. В долгосрочной — неуверенность россиян в стабильности российской экономики.
«Теперь спрос на первичную недвижимость формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам», — комментирует Ирина Илясова, начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом».
Вадим Шклёда, специально для «Фонтанки.ру»
автор фото Евгений Павленко/Коммерсантъ© Фонтанка.Ру
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
26511540719 Мая 2021 в 11:10Да ну их нафиг, красиво выглядит средняя по больнице, а местами рост га 50% и более. Однушка в жопе мира за 6 лямов, спасибо, но нетany_deen19 Мая 2021 в 10:01Один из немногих оставшихся инструментов сохранения денег в нашей стране — купи квартиру. Неважно какую, 20 студию в Мурино, но купи. Из-за спроса на все подряд, падает качество жилья.
К тому же, стоит говорить ещё о том, что каартиры покупают в основном те, у кого уже есть другие Квартиры и появились деньги. Те люди, у которых купить квартиру возможности не было, они так и остались без квартир. Взлёт продаж не показывает, что количество квадратных метров на жителя страны увеличилось.
Богатые богатеют, бедные беднеют.
чцаца983218 Мая 2021 в 23:14читать все комментариидобавить комментарий
В iii квартале цены на загородные дома выросли в 51 регионе из 85
Спрос на частные домовладения резко вырос за лето. С началом осени покупательский интерес сфокусировался на домах для круглогодичного проживания, с центральными коммуникациями и отоплением.
Соответственно, начали расти и цены: за последние три месяца они увеличились на 3,7% по стране, выяснили аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав данные месяца в сегменте загородной недвижимости по 85 регионам.
За квартал спрос на дома вырос на 18%. Мир Квартир
Итоги III квартала
С июля по сентябрь больше всего подорожали дома в Тыве (+33,3%), Ульяновской области (+26,7%), Ямало-Ненецком АО (+25,8%), Астраханской (+24,3%) и Магаданской (+23,1%) областях. От 15 до 22% выросли цены в Калмыкии, Чувашии, Коми, Мурманской и Ленинградской областях.
Сильнее всего, по данным Mirkvartir.ru, снизились цены на индивидуальные домовладения в Кабардино-Балкарии (–15,3%), Воронежской области (–11,6%), Крыму (–11%), Самарской области (–10,9%) и Севастополе (–10,8%). А также в Пензенской области, Татарстане, Новосибирской, Тамбовской и Свердловской областях, где стоимость домов упала от 8% до 10%.
«Обычно летом цены на дома в курортных регионах поднимаются из-за роста спроса со стороны туристов, подумывающих о покупке своего жилья у моря. Но в этом году мы наблюдаем нехарактерное для высокого сезона падение цен Крыму и Севастополе.
В Калининградской области дома подешевели почти на 5%, в Краснодарском крае они не подешевели, но и не смогли подорожать, – отмечает тенденцию Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
– Произошло это из-за того, что начало курортного сезона было отложено в связи с ограничениями из-за пандемии, а в разгар сезона поток туристов был снижен».
Из 85 исследованных регионов дачи и коттеджи подорожали в 51 субъекте РФ, в 31 подешевели, в 3 цены остались неизменными.
В среднем за III квартал этого года стоимость частного дома выросла на 3,7%. Средняя стоимость объекта в стране составила 4 466 587 рублей.
Динамика с начала года
С января этого года цены на дома более всего увеличились в Тыве (+54,6%), ЯНАО (+44,8%), Магаданской области (+41,9%), Калмыкии (+31,2%) и Сахалинской области (+30,7%). Также хороший прирост показали Ингушетия, Мурманская и Архангельская области, Забайкальский край и Астраханская область – там цены выросли на 17-20%.
Мир Квартир
Среди аутсайдеров за три квартала года – Кабардино-Балкария (–26,6%), Воронежская (–21,8%), Самарская (–20,6%) области, Северная Осетия (–20,2%) и Мордовия (–19,9%). Также загородное жилье заметно (на 11-14%) подешевело в Пензенской, Рязанской, Брянской, Псковской областях и республике Дагестан.
Подорожание отмечено в 39 из 85 регионов, удешевление – в 45, в одном регионе цены остались теми же.
С начала года цена домов выросла по стране на 0,6%.
«Весной эпидемия подняла цены прежде всего на аренду жилья, но, пожив на съемных дачах, арендаторы стали задумываться о покупке своего дома. И не только они, но и вообще многие городские жители, не имеющие загородной недвижимости, стали подыскивать ее.
Продолжение пандемии только укрепляет эти намерения, – говорит Павел Луценко. – Уже много лет не наблюдалось такого роста спроса во всех сегментах загородной недвижимости – и на дачи, и на дома для круглогодичного проживания, интерес к которым растет особенно сейчас, осенью.
В целом за III квартал интерес к загородной недвижимости увеличился на 18%».
Цены на частные дома по регионам РФ
Источник: mirkvartir.ru
Стоит ли продавать квартиру сейчас или лучше подождать? Вторичный рынок недвижимости в 2021 году
Рынок недвижимости в России стал одним из локомотивов экономики, но многие эксперты уже считают его перегретым из-за льготной ипотечной госпрограммы. А еще вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке, но к настоящему времени рост приостановился. Так что же делать тем, кто хочет продать что-то из своей недвижимости? Разбираем аргументы за и против продажи жилья в I квартале 2021 года.
Прошлый год для рынка недвижимости прошел не очень просто – после начала пандемии и самоизоляции продажи жилья стали падать (вслед за спадом экономической активности в целом), но потом появилась ипотека с государственной поддержкой и ситуация на рынке совершенно изменилась. Вплоть до конца года на рынке было настоящее «ралли» – недвижимость в новостройках (и в строящихся домах тоже) выросла в цене, по разным оценкам, на 10-20%, а за ней подорожало и вторичное жилье.
Несмотря на то, что льготная ипотека не распространяется на вторичное жилье и по ней нельзя оформить рефинансирование, у таких квартир тоже были причины подняться в цене, в частности:
- некоторые покупатели вообще не рассматривают ипотеку – но вынуждены платить за квартиры в новостройках больше из-за ипотечного бума. В результате они смотрят и на вторичное жилье, владельцы которого видят интерес и поднимают цены;
- ипотека на вторичное жилье тоже подешевела – прежде всего из-за того, что ключевая ставка находится на самом низком уровне в истории России (4,25%). К тому же продолжают действовать другие программы вроде военной ипотеки, куда входит и жилье с вторичного рынка;
- банковские вклады перестали давать нормальную доходность, а недвижимость – всегда популярный способ вложить сбережения.
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Жилье на вторичном рынке за прошедший год подорожало во всех крупных и не очень городах.
Сильнее всего за год квартиры подорожали в Омске – там жилье стало стоить на 27% больше, по 22% прибавили квартиры в Воронеже и Нижнем Новгороде.
В Москве квартиры на «вторичке» подорожали на 18%, в Санкт-Петербурге – на 19%. То есть, за год вторичное жилье прибавило примерно столько же, сколько и новостройки.
Лишь к концу 2020 года рынок жилья начал насыщаться – почти все, кто хотел и мог, уже оформили ипотеку и купили жилье в строящихся проектах (и чем позже, тем дороже). Застройщики же столкнулись с проблемой кадров из-за запрета на въезд иностранных трудовых мигрантов, и пока не могут начать новые проекты (и даже будут откладывать ввод в эксплуатацию уже начатых и распроданных домов).
Примерно то же демонстрирует и вторичный рынок – после жесткого «ралли» во второй половине прошлого года, в январе средняя стоимость квартир в крупнейших городах выросла примерно на 2%, и такой небольшой рост был впервые за несколько месяцев. Сейчас квадратный метр жилья в 16 крупнейших городах России стоит 86,3 тысячи рублей – это на 13,5% больше января 2020 года.
Что касается спроса на жилье, представители рынка видят его спад – многие россияне пока не готовы покупать жилье по настолько высоким ценам (причем даже в Москве – цены в 254,7 тысячи рублей за квадратный метр пугают), а владельцы квартир не готовы уступать, видя как растут цены на новостройки. Так что, на первый взгляд, ситуация безрадостная – цены на вторичные квартиры уже не растут, и спроса почти нет.
Продать жилье в таких условиях будет сложно. Но, возможно, жилье стоит придержать? Разберемся, что будет происходить с рынком дальше.
Будут ли цены снова расти?
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:
- «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
- «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
- «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
- «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
- Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
- SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.
Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.
Продавать сейчас или придержать?
Россияне продают и покупают жилье не так уж и редко – например, в одной только Москве за год фиксируется около 150 тысяч сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Причины продажи могут быть разными – это может быть продажа небольшой старой квартиры для первоначального взноса за новую и большую, это может быть «фиксация» результата инвестиции (купил – продал через 5 лет), или просто желание использовать деньги на какие-то другие цели.
Именно от цели продажи жилья зависит целесообразность этого сейчас, говорит эксперт по недвижимости Александр Киселев. По его словам, для разных ситуаций стоит придерживаться разных стратегий:
В условиях льготной ипотеки один из самых частых сценариев – продажа старой квартиры, деньги от которой используются как первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
В данной ситуации, действительно, ждать смысла нет – вторичное жилье дорожает примерно так же, как и новостройки.
Вместе с ценами на жилье растет и ежемесячный платеж – поэтому чем раньше будет продана старая квартира и оформлен ипотечный кредит, тем лучше для семейного бюджета в последующие годы.
С другой стороны, отдавать квартиру за бесценок тоже не стоит – чем больше удастся выручить за нее, тем больше будет первоначальный взнос и меньше ежемесячные платежи.
Поэтому желательно отслеживать цены на жилье в режиме реального времени и «прикидывать» – каким будет платеж на один и тот же срок при нынешней цене и после роста цен.
Вполне возможно, что самой выигрышной стратегией будет более быстрая продажа квартиры по более низкой цене, а возможно – и наоборот.
Если же квартира была изначально куплена как инвестиция, а сейчас ее нужно продать, чтобы зафиксировать прибыль по ней – лучше всего делать это на пике цен. Как рассказал нам директор агентства недвижимости БЕНУА Дмитрий Щегельский, продавать желательно в ближайшие полтора месяца:
Правда, при продаже «инвестиционной» недвижимости нужно учитывать пару нюансов, о которых скажем дальше.
Итак, по квартирам ситуация ясна – если деньги нужны на покупку нового жилья, ждать нет смысла, и то же касается продажи квартиры как объекта инвестиций. Но если цель продажи – выручить максимальную сумму на какие-то другие цели, есть варианты. Ведь в течение 2021 года все аналитики ожидают роста цен на жилье, поэтому продажа в следующих кварталах принесет больше денег.
Совсем другая картина у владельцев загородной недвижимости.
В период пандемии спрос на частные дома, коттеджи и дачи резко вырос – россияне захотели провести период самоизоляции именно там (удаленная работа и дистанционное обучение этому только способствовали).
Соответственно, в некоторых локациях (вроде ближнего Подмосковья) цены на дома и коттеджи резко пошли вверх, и тенденция такая продолжалась весь год.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:
- дома с неоптимальной планировкой или без отделки;
- дома-«замки» – дома слишком большой площади продаются медленно;
- дома в дачных поселках, ориентированных на сезонное проживание;
- дома с большими счетами за услуги ЖКХ;
- морально устаревшие дома.
Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Квадрат за 120 тысяч – это еще дешево: Приморью прогнозируют рост цен на жилье
Приморью прогнозируют рост цен на жилье. ИА PrimaMedia
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Приморье достигла 100 тысяч рублей. За год квартиры подорожали до 30 тысяч за «квадрат». В новостройках Владивостока цены превысили 120 тысяч рублей за кв. метр. И это не предел. Прогнозируется дальнейший рост цен на жилье в Приморском крае, сообщает ИА PrimaMedia.
Как складывается ситуация на рынке жилой недвижимости, есть ли поводы для паники и основания для оптимизма, агентство разбиралось вместе с экспертами.
Люди хотят сохранить деньги
Согласно Приморскстату, средняя стоимость «квадрата» в крае в третьем квартале 2020 года составила 107,1 тысяч рублей на первичном рынке и 100,8 тысяч рублей на вторичном. Тогда как в третьем квартале 2019 года эти показатели были на уровне 90 и 97 тысяч рублей. То есть за год «квадрат» подорожал более чем на 10 тысяч рублей.
В новостройках среднерыночная цена кв. метра жилья эконом-класса выросла на 27 тысяч рублей по отношению к аналогичному периоду прошлого года и превысила 90 тысяч рублей (против 63,8 тысяч в 2019 году).
Квартиры улучшенного качества продаются за 113,8 тысяч рублей квадратный метр (против 89 тысяч в 2019 году).
Ажиотажный спрос
Эксперты объясняют рывок цен ажиотажным спросом при ограниченном предложении.
По словам независимого эксперта по рынку недвижимости ЕЭК ООН Владимира Каплинского, спрос подогрели несколько факторов.
Во-первых, программы льготной ипотеки. Это и дальневосточная ипотека под 1%, и программа субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%. За время действия «Дальневосточной ипотеки» приморцы оформили более трех тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму свыше 11 млрд рублей. Это лучший показатель по Дальнему Востоку.
Во-вторых, на рынок влияет ситуация экономической неопределенности и снижение доходности по вкладам населения.
«Учитывая, что банки снизили процентную ставку по депозитным вкладам, граждане стали активно снимать свои средства с депозитных счетов.
Сыграли роль новости о том, что доходы россиян, зарабатывающих больше 5 млн рублей в год, с 2021 года будут облагаться по повышенной ставке в 15%.
Плюс экономическая неопределенность на фоне пандемии и нагнетание обстановки в информационном пространстве. Люди стремятся сохранить свои деньги, вложив их в недвижимость», — комментирует эксперт.
Предложение при этом выросло незначительно.
В январе-июне 2020 года объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности в Приморье, составил 42 618,7 млн рублей, сообщает правительство края.
Это на 9,3% больше января-июня 2019 года. Но нельзя забывать, что во многом рост происходит благодаря индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), то есть вводу жилья населением.
По Владивостоку в январе-октябре 2020 года отмечено снижение на 27 % объема строительных работ по подрядным организациям (без субъектов малого предпринимательства) к аналогичному периоду 2019 года.
Ввод в эксплуатацию жилых домов составил 238,5 тысяч кв. метров, в 1,7 раза больше января-октября 2019 года. При этом в 2012-2014 годах, когда рынок находился на пике, во Владивостоке вводили до 500 тысяч кв.
метров жилья в год.
Дешевле всего — в Хороле
Играют роль и локальные факторы. Цена «квадрата» отличается в разных муниципалитетах. Дороже всего — в Артеме (91,4 тысяча кв. метр) и Большом Камне (91,2 тысяча кв. метр).
В Уссурийске «квадрат» стоит в среднем 80 тысяч, в Находке — 64,8. Дешевле всего — в Хороле (10,6 тысяч кв. метр) и Дальнегорске (18,6).
В некоторых районных центрах можно купить приличную однокомнатную квартиру за 400-500 тысяч рублей.
Цены на квартиры в Приморском крае. Портал «НайдиДом»
«В Большом Камне реализуются крупные промышленные проекты, которые требуют рабочих рук — проект реконструкции верфи «Звезда» и другие. Тысячи человек едут в Большой Камень, а где их расселять? Нового жилья почти не строят. Спрос растет со стороны военных, рабочих, снять квартиру практически нереально. Соответственно, цены на жилье взлетели», — комментирует Владимир Каплинский.
В кулуарах застройщики обсуждают сверхприбыль, полученную на волне ажиотажного спроса, сообщают источники.
Строительного бизнеса так же коснулась пандемия. Цена фрахта выросла в 4-5 раз, стройматериалы подорожали. Однако продажи покрывают все расходы.
Цены улетают в космос
Отдельного внимания заслуживает Владивосток, где цены, по словам риелторов, «улетели в космос». Сегодня риелторские агентства оценивают среднерыночную стоимость «квадрата» в новостройках Владивостока в диапазоне 123-125 тысяч рублей кв. метр. На «вторичке» — свыше 130 тысяч рублей. Причем подорожание происходит каждый месяц.
«В сентябре средняя удельная цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья Владивостока составила 131,9 тысяч рублей кв. метр, рост на 1,25%. Средняя полная цена предложения составила 7,1 млн и выросла за месяц на 1,68%. Стоимость квартир на средних этажах — 133, 8 тысяч рублей кв. метр, в кирпичных домах — 136 тысяч рублей.
Максимальная средняя удельная цена предложения (вторичный рынок) в районе «Первая речка» — 156 тысяч рублей, (от 76,7 до 307,8 тысяч рублей) Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья составила 121, 4 тысячи рублей, рост на 1,95% в сравнении с предыдущим месяцем», — сообщает оценочная компания «Индустрия-Р».
По информации аналитиков, существуют все предпосылки для дальнейшего роста.
Директор АН «Городской риелторский центр» Сергей Косиков отмечает, что если до запуска «Дальневосточной ипотеки» в 2019 году на первичном рынке дальневосточной столицы «квадрат стоил 80-100 тысяч рублей, то в декабре 2020 года он стоит 110-120 тысяч.
«Предпосылок для снижения цен нет. Продолжают действовать льготные программы, которых большое количество. Депозиты подешевели, а недвижимость — хороший способ сохранения денег», — комментирует эксперт.
Сегодня во Владивостоке нелегко найти квартиры дешевле 100 тысяч за квадрат. Среди вариантов — жилой комплекс «Восточный луч» в районе «Снеговая Падь», новостройки в пригороде.
«Цены ниже 100 тысяч только в «Эко-Квартале» на Давыдова, чуть выше 100 тысяч можно найти в «Зеленом Бульваре», «Фрегате», «Лесном Квартале», — сообщили в одном из риелторских агентств.
Дешевое жилье строить невыгодно
Характерно, что спрос растет во всех сегментах, от эконома до бизнеса. И во всех сегментах на рынке жилой недвижимости присутствует дефицит.
«Стоимость жилья в Приморском крае растет на 10% в год. С учетом экономических показателей в регионе и динамики показателей жилищного строительства, целесообразно строительство жилья эконом-класса», — следует из аналитического отчета единого института развития в жилищной сфере Дом.РФ.
Однако застройщики не спешат строить дешевое жилье. Источники агентства отмечают, что это не слишком выгодно в условиях дефицита земельных участков. Чем дороже квартира — тем большую прибыль можно из нее извлечь.
Наблюдается дефицит предложения и в бизнес-сегменте (напомним, что официальной градации эконом-комфорт-бизнес нет). В этой нише собеседники отметили проект ЖК Novatoria от авторов «Мариниста» компании «Ареал-Девелопмент».
Таким образом сложилась парадоксальная ситуация. Правительство стремится сделать жилье доступнее через льготную ипотеку, но рост цен съедает разницу в процентах.
Жилищный парадокс
Может ли исправить ситуацию растущая конкуренция? На этот вопрос эксперты отвечают без лишнего оптимизма. Действительно, на приморском рынке появились новые девелоперы из Хабаровска и Краснодара. Мощная заявка поступила от лидера списка Forbes группы компаний ПИК, купившей 13 земельных участков во Владивостоке.
«Но не стоит забывать, что средний срок реализации проекта в области жилищного строительства занимает два года. В перспективе возможна некоторая стабилизация и снижение цен.
Появление новых застройщиков увеличивает конкуренцию. При этом рост жилищного строительства связан с ростом экономики. Понимается экономика — растут доходы населения — увеличивается спрос.
Так что о значительном снижении говорить не приходится», — комментирует Сергей Косиков.
Источники агентства отмечают, что один ЖК — это порядка 8 тысяч кв. метров площади. Указом президента поручено предусмотреть увеличение годового объема жилищного строительства на Дальнем Востоке в 1,6 раза до 2024 года. То есть строить необходимо намного больше. А для этого нужно комплексно решать вопросы развития территорий при государственном участии.
«Необходимо вести работу по земельным участкам, решать проблему земель Минобороны, передача которых в краевую собственность затягивается, способствовать реализации крупных, социально важных проектов комплексной застройки, планировать развитие территорий в перспективе на 2-5-10 лет. Также я считаю, что город нужно развивать в северном направлении, в сторону Артема, застраивать окраины, выносить туда административные центры. Нам нужен «Большой Владивосток», — говорит Владимир Каплинский.
205218
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.