Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

Число обманутых участников долевого строительства достигло в Подмосковье своего пика в 2012 году – здесь было 108 долгостроев и 18 тысяч пострадавших соинвесторов строительства. С каждым годом количество обманутых дольщиков в регионе сокращается . О том, как в Подмосковье борются с долгостроями и какие меры принимают, чтобы не допустить появления новых пострадавших от недобросовестных застройщиков, читайте в материале портала mosreg.ru. Материал обновлен 17 июня 2019 года. 

Что такое долевое строительство

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

Участники долевого строительства, или дольщики, это те, кто вложил денежные средства в строительство определенного объекта недвижимости, то есть стал инвестором при реализации определенного жилищного проекта.

При этом между участником долевого строительства и застройщиком заключается договор, по которому дольщик фактически является инвестором строительства – он выплачивает застройщику деньги, и в установленный договором срок застройщик обязуется предоставить ему оплаченную квартиру.

Отношения участников долевого строительства и застройщиков регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Узнайте, сколько договоров долевого участия заключили в Подмосковье в 2016 году>>

Обманутые дольщики Подмосковья

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

Понятие «обманутый дольщик» используется во всех регионах. Это тот соинвестор строительства, который не получил в срок свою квартиру по разным причинам (компания обанкротилась или остановила строительство, офис закрыт, в отношении руководителей заведено уголовное дело).

Некоторое время Московская область лидировала в антирейтинге регионов по количеству проблемных долгостроев и обманутых дольщиков. Число недостроенных объектов достигло своего пика в регионе в 2012 году – тогда в области было 108 проблемных объектов и более 18 тысяч обманутых дольщиков, и строящегося жилья было в Московской области в разы больше, чем в других регионах.

Минстрой Подмосковья ведет реестр проблемных застройщиков, ознакомиться с ним можно здесь.

По состоянию на июнь 2019 года в нем насчитывается порядка 12,5 тысяч обманутых дольщиков.

Для того чтобы рассчитывать на господдержку, обманутым дольщикам необходимо быть включенными в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В Подмосковье ведением такого реестра занимается Главное управление государственного строительного надзора Московской области.

Как попасть в реестр обманутых дольщиков

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

  • Услуга «Отнесение граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших и включение их в реестр пострадавших граждан» доступна на портале госуслуг Московской области.
  • Она предназначена для дольщиков, перед которыми застройщик просрочил исполнение обязательств более, чем на 6 месяцев.
  • Для включения пострадавшего в реестр, необходимы следующие документы:
  • — заявление;
  • — договор участия в долевом строительстве и договор уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору);
  • — документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • — платежные документы, подтверждающие исполнение заявителем обязательств по договору участия в долевом строительстве;
  • — вступивший в законную силу судебный акт о включении требований пострадавшего заявителя к застройщику проблемного объекта в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений в случае введения в отношении застройщика одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.
  • Услуга предоставляется бесплатно в течение 14 рабочих дней.
  • Меры, принимаемые правительством

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

Власти региона принимают возможные меры для обеспечения жильем всех пострадавших дольщиков, а также для предотвращения повторения ситуации 2012 года в будущем. Одна из этих мер – разработка мобильного приложения «Подмосковные стройки», с помощью которого жители региона смогут узнавать о ходе строительства и надежности застройщиков.

Главгосстройнадзор Московской области создал отдел финансовой аналитики, специалисты которого прогнозируют риски и выявляют нецелевое расходование средств у застройщиков. Эта работа позволяет предотвратить появление новых обманутых дольщиков.

Читайте, сколько долгостроев планируют ввести в эксплуатацию в Подмосковье до 2019 года>>

Законодательные изменения

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

В России реализуется план поэтапного отказа от долевого строительства. С 1 июля 2019 года застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги дольщиков. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. 

  1. Однако часть уже начатых проектов девелоперы смогут достроить по старым правилам финансирования. Это возможно при выполнении следующих условий:
  2. — подтверждение расчета степени готовности конструктивных элементов объекта капитального строительства;
  3. — подтверждение реализации не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений по заключенным ДДУ;
  4. — подтверждение степени готовности, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство.
  5. В Госдуме высоко оценили опыт Подмосковья по решению проблем обманутых дольщиков >>
  6. Виктория Кулагина

Обманутые дольщики выразят недоверие всей вертикали власти — Daily Storm

Обманутые дольщики, в течение нескольких лет безрезультатно боровшиеся за свои права в юридической плоскости, возобновляют акции протеста.

2 марта у памятника героям революции на площади Краснопресненская Застава рассерженные жители Москвы и Подмосковья, объединившись в борьбе за оплаченные, но до сих пор не полученные квартиры, соберутся на митинг.

Это будет первое весеннее мероприятие на данную тематику — в конце марта планируется уже Всероссийская акция протеста обманутых дольщиков.

Главное требование обманутых дольщиков — отставки, поскольку многие чиновники либо не могут, либо не хотят заниматься их проблемой.

В частности, дольщики требуют от президента Владимира Путина освободить от занимаемой должности председателя правительства России Дмитрия Медведева, отстранить от обязанностей вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительную отрасль, отправить в отставку министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева и заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, привлечь к уголовной ответственности экс-руководителя Стройкомплекса правительства Москвы, а ныне депутата Государственной думы Владимира Ресина, а также снять со своих постов губернатора Московской области Андрея Воробьева, зампреда правительства Подмосковья Максима Фомина и областного министра строительного комплекса Руслана Тагиева.

Самое интересное — на нашем канале в Яндекс.Дзен

Ответственность за происходящее, с точки зрения дольщиков, несет лично президент России. Столь радикальное мнение они объясняют тем, что его указы не исполняются, а законы нарушаются. Среди аргументов протестующих (полная резолюция имеется в распоряжении Daily Storm):

  • Единственный путь, который предлагает власть для защиты прав граждан, — это банкротство застройщика или создание дольщиками ЖСК, но все это, опять же, ложится на плечи уже обманутых государством граждан;
  • Органы власти, которые отвечают за решение проблем обманутых дольщиков, порой защищают права не пострадавших, а бизнеса. Власти увеличивают этажность зданий, нарушая договоры ДДУ и затягивая сроки строительства, а также всячески помогают застройщикам уйти от ответственности;
  • Генеральная прокуратура отказывается рассматривать и заводить уголовные дела на чиновников, которые в результате своих действий или бездействия виноваты в сложившейся ситуации;
  • Дольщиков жгут, отстреливают и грабят во всех регионах, на активистов заводят дела, их всячески пытаются притеснить;
  • Госкомиссии массово сдаются дома с нарушением норм и без необходимых коммуникаций, с угрозой жизни и здоровью;
  • Существуют здания, возведение которых началось с 1991 года, но они до сих пор не достроены (из-за смены застройщиков, банкротства и т. д.).

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

По данным дольщиков, в России почти две тысячи недостроев, из которых только 880 официально занесены в реестр. Россияне, которых обманули застройщики, 27 декабря уже выходили к федеральным органам власти требовать встречи с президентом, однако не были услышаны чиновниками.

«Последнее заседание рабочей группы по решению проблем дольщиков было в январе… Каждый раз, когда я прихожу на эти встречи чиновников с дольщиками и слышу заместителя министра строительства Никиту Стасишина, который рапортует о красивых подсчетах, то прихожу к выводу, что они покрывают свое бездействие.

Они пишут методики, а мы — ай-яй-яй! — не умеем ими пользоваться, а потому ничего не понимаем! Люди им жалуются, пишут, что их не учитывают, не считают, скрывают в регионах, а они их даже не замечают.

Я напрямую говорю Никите Евгеньевичу, что он просто не отвечает на письма и запросы! И вдруг на последней встрече в Госдуме я поймала его на лжи!» — рассказала Daily Storm координатор Общероссийского движения дольщиков Альмира Сарсеева. 

По словам дольщицы, замминистра отчитывался о том, как наконец-то недостроенные объекты начали вводиться в эксплуатацию, люди стали получать ключи от долгожданных квартир, проблемы в регионах решаются, начал рассказывать про дома в Ярославле… И в этот момент Альмире Сарсеевой обманутый дольщик из этого города прислал на телефон фотографию документа и рассказал, как сдали его дом.

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам Скриншот: © Daily Storm

«Говорит мне: «Альмир, мы прямо перед новым годом получили уведомление, что наш дом сдали! Вот документ»… Но они в ужасе! Сдать дом сдали, но он недостроенный! Там нет ни воды, ни газа, ни света, ни лифта, ничего! Понимаете?! Они в Ярославле красиво отчитались в Минстрой, а Стасишин нам потом сдает этот красивый отчет! Я дала Стасишину этот документ, чтобы он сам разобрался и поговорил с дольщиками, чей адрес указан в бумаге, они ему подтвердят, что дом не достроен! Это преступление, которое совершено региональными властями и конкретно Никитой Евгеньевичем — это называется халатность, о чем я ему и сказала!» — возмутилась Сарсеева и добавила, что таких случаев по всей России неприлично много.

Читайте также:  Росстат сообщил о падении ввода жилья в регионах в 1 квартале 2021 года

В Общероссийском движении обманутых дольщиков продолжают требовать выработки на федеральном уровне правового механизма достройки всех проблемных объектов страны.

Дольщики отмечают, что государство обязано завершить строительство домов, и это прописано в 53-й статье Конституции России («Каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием) органов государственной власти или их должностных лиц») и в статьях 1069 и 1070 Гражданского кодекса. Чиновников, которые в той или иной мере препятствуют окончанию застройки и выдаче ключей гражданам, следует призвать к ответу в рамках уголовного законодательства.

От правительства активисты хотят, чтобы оно профинансировало федеральную адресную целевую программу и выделило адресные субсидии в рамках данной программы со списком просроченных объектов жилстроя и направляемых сумм на завершение их строительства. Контроль за целевым использованием выделенных денег необходимо возложить на Счетную палату, Генпрокуратуру и Следственный комитет России.

Для примера, один из пунктов длинного перечня требований столичных дольщиков, имеющегося в распоряжении Daily Storm:

«Поручить Генпрокуратуре РФ, Следственному комитету РФ и Счетной палате РФ провести проверку целевого и эффективного расходования бюджетных средств, выделенных в 2016-2018 годах на цели завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства застройщика АО «СУ-155» уполномоченной финансовой структуре АО «Дом.

РФ» (ранее — банк «Российский капитал»).

По итогам проверки принять меры персональной ответственности по отношению к должностным лицам, организовавшим срыв исполнения поручения президента от апреля 2017 года по завершению строительства и вводу в эксплуатацию до конца 2018 года объектов жилищного строительства компании «СУ-155» на территории города Москвы (ЖК «Чертаново, 2», Северное Чертаново, дублер Варшавского ш., корп. 2 АБВ; Новые Черемушки, квартал 10С, корпус 8) — руководителям Министерства строительства и ЖКХ, уполномоченной финансовой структуры по завершению строительства АО «Дом.РФ», уполномоченным для завершения строительства застройщиком ООО «РК-Строй».

Также дольщики просят выделить деньги для завершения многолетних долгостроев на территории Москвы, Новой Москвы и Московской области:

  • ЖК «Царицыно», ул. 6-я Радиальная, вл. 7;
  • ЖК «Марьино-град», поселение Филимоновское, пос. Марьино;
  • ЖК «Спортивный квартал», поселение Филимоновское, пос. Марьино;
  • ЖК «Чертаново, 2», Северное Чертаново;
  • ЖК «Новые Черемушки», квартал 10С, корпус 8;
  • Москва, Севастопольский проспект, д. 35;
  • ЖСК «Ваниль», Каширское шоссе, вл. 74;
  • Москва, улица Ватутинки, д. 45;
  • Москва, улица Малыгина, д. 12;
  • Московская область, Щербинка, ул. Овражная, 3;
  • Московская область, Троицк, ЖК «Легенда».

Примечательно, что дольщики считают себя заложниками обстоятельств и беспокоятся из-за роста социальной напряженности, за который, по их мнению, несут ответственность ряд чиновников.

В связи с этим они просят президента внести в повестку Совета безопасности России вопрос по тем госслужащим, чья коррупционная деятельность или противодействие законам страны способствуют возникновению угрозы жизни, безопасности и ведут к протестным акциям граждан против нарушения законов, неисполнения приказов и поручений президента этими чиновниками.

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам

Владимир Путин в июне 2018 года поручил правительству решить проблему обманутых дольщиков. Кабинет министров должен был отвечать за разработку исчерпывающих мер по достройке так называемых недостроев. Однако за прошедшее время никаких реальных предложений не поступило.

Выступая на Государственном совете в Республике Татарстан 12 февраля 2019 года, президент вновь вернулся к проблеме дольщиков.

«Сейчас действует свыше миллиона договоров долевого участия.

Нужно обеспечить их полную реализацию, а также защитить права обманутых дольщиков, которые по вине недобросовестных компаний лишились и жилья, и накоплений, порой остались с одними долгами, — отметил Путин. — Безусловно, нельзя затягивать с решением проблем людей.

Они ждут от вас своевременных, активных и эффективных действий. Успешный опыт такой работы есть, в том числе здесь, в Татарстане. Нужно перенимать эти практики, предлагать новые, эффективные меры».

После соответствующих поручений главы государства начался процесс формирования механизмов, которые помогут определить максимально точный объем так называемых проблемных объектов жилищного строительства и точное количество обманутых дольщиков. До первого мая кабинет министров должен утвердить дорожные карты по контролю текущих строек и решению уже сложившихся проблем дольщиков.

От частного к общему. Практику регионов по решению проблем обманутых дольщиков задействуют на федеральном уровне

Самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий на рынке долевого строительства стали бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group.

Власти предлагают новые меры помощи дольщикам
дольщики

Большой шкаф громко падает. История бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков СУ-155 и Urban Group

Российский строительный рынок сейчас переживает процессы, похожие на те, что уже были в банковском секторе, – период тотальной чистки и концентрации капитала.

За время кризиса рынок России, по разным оценкам, покинули почти 8 тыс. строительных организаций.

Только за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), число строительных компаний в отрасли сократилось на 20% и сейчас составляет около 4 тыс. фирм.

Уходят в основном небольшие компании. Причем две трети из них нельзя отнести к однодневкам – они были на рынке более 7 лет и просто не выдержали экономических потрясений, а также последних изменений в отраслевом законодательстве. Но бывают и крупные провалы, последствия которых годами держат рынок в напряжении, требуют вмешательства властей и отражаются на репутации всей отрасли.

Гибель титаников

Бизнес-фиаско крупных федеральных застройщиков «СУ-155» и Urban Group стали самыми резонансными и серьезными по тяжести последствий.

«СУ-155» завалилось первым. Проблемы у компании возникли в 2015 году одновременно во всех регионах присутствия. Совокупный внешний долг девелопера превышал 150 млрд рублей. Его появление собственник «СУ-155» Михаил Балакин объяснял ошибками в стратегии – компания оказалась сильно закредитована и не смогла справиться с долговой нагрузкой.

Вскоре Арбитражный суд Москвы признал компанию «СУ-155» банкротом. После ее ухода с рынка осталось 155 недостроев в 14 регионах, на достройку которых требовалось на тот момент 40 млрд рублей. Из них жилых домов – 147, где было продано более 16 тыс. квартир. В числе дольщиков и пайщиков группы числилось, по меньшей мере, 40 тыс.

человек (в итоге статус обманутых дольщиков получили 27,6 тыс. человек).

Учитывая масштаб бедствия, ситуацию пришлось брать под контроль федеральным властям. Для ее исправления назначили санатора – банк «Российский Капитал». На его деньги и идет достройка проблемных объектов.

(Сейчас банк «Российский капитал» и его подрядчик «РК Строй» входят в состав АО «ДОМ.РФ» – прим. ред.) В Минстрое был согласован график достройки проблемных объектов компании, согласно которому все жилые объекты банкрота в России должны достроить до конца текущего года.

Ключи от своих квартир в завершенных проектах получили уже более 80% дольщиков.

Похожая беда случилась и с Urban Group, но только в этом году. Договоры долевого участия в жилых комплексах компании Росреестр перестал регистрировать в апреле текущего года.

Владелец Urban Group Александр Долгин сам взялся за операционное управление, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективности и нецелевом расходовании средств. Но спасти ситуа­цию не удалось. В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group.

Через месяц заявления были удовлетворены – и началось конкурсное производство. А в августе Савёловский суд Москвы заочно арестовал Андрея Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, которое повлекло тяжкие последствия. Согласно прошедшему в компании аудиту, она не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м.

Стоимость их завершения оценивается в 71 млрд рублей, из которых только 11,9 млрд рублей, по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. У компании осталось 19,5 тыс. дольщиков.

Власти и здесь подключились к решению проблемы. Был опубликован проект постановления правительства о выделении из федерального бюджета 14,6 млрд рублей на завершение проблемных строек Urban Group. Дольщикам компании также разрешили рефинансировать ипотечные кредиты с помощью АО «ДОМ.РФ» по рыночным ставкам.

Губернатор Московской области Андрей Воробьёв публично пообещал, что все дома компании будут дострое­ны. «В конце этого года – первые дома. И в 2019, 2020, 2021 годах этот проект должен быть окончательно завершен», – заявил он.

Почему так получилось?

Эксперты называют три основные проблемы, с которыми столкнулись девелоперы. Первая – погоня за объемами. «СУ-155» за 15 лет построило столько жилья, что можно было бы расселить миллионный город. Десять лет подряд, начиная с 2004-го, компания ежегодно сдавала более 1 млн кв.

м жилья и считалась крупнейшим в стране застройщиком на рынке жилищного строительства. В 2013-м и 2014-м ее годовая выручка превышала 100 млрд рублей. Но выручка уходила в первую очередь на покупку новых площадок.

Снижать темпы развития компания не могла, поскольку пошла бы цепная реакция с остановкой предприятий группы. Из-за гонки за объемами «СУ-155» приходилось работать на низкой марже. А это большой риск, о котором знают все игроки рынка.

Читайте также:  Иркутская область первой в россии начнет внедрять жилищные сертификаты

Urban Group тоже строила очень много по похожему алгоритму. По итогам прошлого года она была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья.

Вторая проблема – привычка девелоперов не платить вовремя по счетам, затягивать сроки сдачи объектов, по сути, кредитуясь за счет поставщиков, подрядчиков и покупателей жилья.

К «СУ-155» было подано множество исков с денежными требованиями, из которых около 300 были предъявлены в 2015 году. Проверка Urban Group также обнаружила схемы вывода из компании средств дольщиков.

Только через выдачу займов аффилированным структурам было выведено 27 млрд рублей.

У «СУ-155» была еще личная эксклюзивная проблема – зависимость от госзаказа. До кризиса 2008 года доля госзаказа в портфеле «СУ-155» колебалась на уровне 50%, затем выросла до 70%.

Компания много строила для Минобороны. Но в 2012 года министерство перешло на схему субсидирования.

И по итогам 2015 года доля госзаказа в портфеле компании резко снизилась 25%, что тоже повлияло на общую ситуацию.

«Думаю, что мы никогда толком не узнаем, какие именно ошибки привели Urban Group и «СУ-155» к печальным последствиям. Часть этих проблем просто не озвучивалась – мы видим лишь некую «официальную» версию.

Но последствия  банкротств очевидны – уже внесены изменения в Федеральные законы № 214-ФЗ и № 218-ФЗ, а также задано направление отрасли – уйти от «долевки» к проектному финансированию, где значительная часть злоупотреблений со стороны застройщиков будет, в принципе, невозможна», – говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

«Причины краха разные. И больше это стечение обстоятельств – лишь в редких случаях откровенное хищение. По наиболее громким кейсам основной причиной стало создание «пирамиды» проектов, когда доходы от запущенного, но невыполненного проекта сразу направляются на запуск следующего.

При такой «пирамиде» любая остановка новых проектов влечет невозможность обслуживать и строить все ранее начатые, что порождает обратную реакцию и падение «пирамиды».

Масла в огонь подливают ошибки финансовых моделей проектов, ну и общие макроэкономические условия типа резкого скачка курса доллара», – говорит партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Считайте правильно

Последние изменения отраслевого законодательства хоть и криво, но ввели некое подобие надзора над расходованием поступлений от дольщиков, что в целом должно существенно снизить риски «пирамид».

«Недостаток таких изменений в законе в том, что они плохо проработаны – и в итоге затронули всех застройщиков, так как использован принцип не точечного вмешательства, а максимально широкого охвата. Итог такой непродуманной стратегии законодателя – ухудшение ситуации для благополучных застройщиков и существенное увеличение застройщиков в зоне риска, т. е.

статистически возможен обратный эффект – начнут падать добросовестные компании, так как новые условия не учитывают особенностей работы застройщиков», – переживает Дмитрий Некрестьянов.

«Стабильность любой компании основывается, в первую очередь, на правильном финансовом планировании. Всем хочется в своих прогнозах ориентироваться на оптимистичные амбиции. Но мы живем в реальности, в которой рынок очень непрост и обстановка очень динамична.

Поэтому стоит закладывать риски и расходы на нивелирование этих рисков, потенциально возможные колебания спроса в финансовую модель изначально – и иметь их в виду.

Особенно это важно для тех сфер бизнеса, в которые привлекается заемное финансирование, так как такие проекты предполагают четко планируемую реализацию – невыполнение части проекта и расхождение с планом чревато серьезными последствиями», – говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер.

А руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева добавила, что в группе риска всегда оказываются объекты с минимальной стоимостью.

«Себестоимость состоит из ряда статей, она за последнее время выросла, а в продаже могут находиться объекты на грани себестоимости. Например, предложение студий стоимостью меньше 1 млн рублей всегда должно настораживать покупателя.

Может быть, это маркетинговый ход на старте проекта, а может быть – путь в долгострой», – заключила она.

Виталий Донченко: верю в решение проблемы дольщиков Подмосковья к 2024 г

За счет активного развития рынка новостроек Подмосковье оказалось в числе регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков.

Весной для решения проблем с домами-долгостроями был создан региональный Фонд защиты прав участников долевого строительства.

В интервью РИА Недвижимость глава фонда Виталий Донченко рассказал о механизмах работы организации, сложностях в принятии решений по проблемным объектам, а также поделился планами о работе с обманутыми дольщиками региона на ближайший год.

– Виталий Сергеевич, давайте начнем с базовых цифр. Сколько сегодня в Московской области обманутых дольщиков?

– Отвечу в несколько этапов. В 2015 году, когда в регионе новая команда вплотную занялась проблемой дольщиков, в Подмосковье насчитывалось порядка 100 тысяч граждан, так или иначе признанных пострадавшими при жилищном строительстве. С этого периода по 80 тысячам человек были найдены механизмы решения их проблем.

– Откуда возникла такая огромная цифра – 100 тысяч человек?– До 2015 года любой муниципалитет и сельское поселение имели право выдавать разрешение на строительство, причем иногда с невероятными формулировками.

Например, мне встречались разрешения на строительства, выданные на срок десять лет, причем без наличия у застройщика документов на землю.

– Вы сказали, что с 2015 года по 80 тысячам обманутых дольщиков из 100 тысяч были уже приняты решения. Значит ли это, что в Московской области осталось 20 тысяч пострадавших соинвесторов?

– Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев на встрече с президентом Владимиром Путиным пообещал в этом году выдать 15 тысяч ключей обманутым дольщикам. После этого в регионе останется еще 24,5 тысячи человек, которые продолжат ждать свои квартиры, включая покупателей печально известной Urban Group. И этими людьми предстоит заниматься уже нам и федеральному Фонду защиты прав дольщиков.

– А сколько проблемных объектов жилищного строительства в области?

– Сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 100 жилых комплексов, строительство которых было заморожено на разных стадиях и решения по которым еще нет. Это 504 дома, и у каждого своя история.

Основным механизмом работы с ними станет для нас банкротство застройщика.

Это единственная схема в действующем законодательстве, позволяющая вывести в легальное русло все действия в отношении недостроенных объектов, понять, сколько и кому должен девелопер, сколько у него дольщиков, какие существуют у проекта юридические проблемы и заведены ли в отношении менеджмента застройщика уголовные дела.

Без банкротства невозможно провести оценку объекта, восстановить правоустанавливающие документы на землю и собрать реестр граждан – участников строительства по форме, которую требует федеральный Фонд дольщиков для выделения финансирования на объект.

– И сколько из застройщиков этих 100 проблемных комплексов уже прошли через банкротство?

– Примерно 70 застройщиков находится в стадии банкротства, то есть довольно много. Перед нами стоит задача до марта 2021 года завершить процедуры банкротства по всем девелоперам из нашего списка проблемных объектов.

Это обусловлено тем, что средний цикл строительства составляет полтора-два года, так что не позднее начала 2022 года нам необходимо начать стройку по всем нашим долгостроям, чтобы к концу 2023-го мы могли выполнить обещания, данные губернатором президенту.

– Удалось договориться?

– Да. Московская область получила отдельное постановление правительства, где зафиксировано софинансирование решения проблем дольщиков в соотношении 70% на 30%. После того как было принято такое решение, мы утвердили порядок создания регионального Фонда дольщиков и зарегистрировали его в Минюсте.

– Раз уж зашел разговор про деньги… как оценивается объем средств, необходимых для решения проблем обманутых дольщиков региона?

– По предварительным расчетам, требуется 80 миллиардов рублей, из них на долю Московской области приходится 25 миллиардов рублей. Очень надеемся, что сумма уменьшится в ходе более точной оценки состояния объектов.

– Как область будет выделять эти деньги?

– Пока есть решение только по текущему году. При этом сейчас утверждается бюджет на 2021 год, и, поверьте, у нас идут настоящие баталии за каждую строку в нем, так как в связи с коронавирусом очень многие пункты расходования средств сокращаются и режутся.

Что касается 2020 года, то в текущем году наш фонд планирует принять на себя около 20 проблемных объектов, в идеале провести по ним техническое обследование и начать проектирование. На эти цели у нас уже зарезервированы средства в региональном бюджете.

– Во многих проблемных проектах дольщикам изначально была обещана социальная инфраструктура. В полном ли объеме они ее получат?

Читайте также:  Минстрой научит граждан следить за порядком проведения капремонта

– Все обязательства, которые были на застройщике в рамках договора развития территорий, инвестиционного контракта или других документов, переходят на региональный фонд и подлежат финансированию по той же системе 70 на 30.

– Каков вообще механизм выделения средств на долгострои? В какой момент деньги идут из области, а когда подключается финансирование из федерального Фонда дольщиков?

– Московская область, как и любой другой регион России, в соответствие с соглашением с федеральным Фондом защиты прав дольщиков, по определенному графику перечисляет ему денежные средства.

Далее наблюдательный совет федерального фонда, председателем которого является вице-премьер Марат Хуснуллин, по мере подготовки документов по проблемным объектам выносит решение о механизме решения проблем дольщиков – путем достройки или за счет выплаты компенсаций.

Компенсации выплачиваются напрямую из федерального фонда. Если же принимается решение о завершении строительства дома, то федеральный фонд заключает с региональным фондом соглашение по каждому объекту. Под него открывается отдельный расчетный счет, на который уже поступают деньги на стройку.

Каждый проблемный объект должен иметь свою смету, проектную документацию, договор с подрядчиком – средства с одного долгостроя по другой перекидываться не будут.

– Вы сказали, что, по предварительным расчетам, на проблемные объекты в Подмосковье требуется 80 миллиардов рублей. С учетом, что из 100 ЖК, решения по которым еще не найдены, только половина пойдет на достройку, можем ли считать, что завершение строительства домов с обманутыми дольщиками потребует 40 миллиардов рублей?

– Нет, пропорции между объемом средств, необходимых на компенсации, и деньгами, направляемыми на завершение объектов, будут другими. Точную сумму я пока назвать не могу, поскольку большая часть проблемных объектов Московской области через набсовет федерального Фонда дольщиков еще не прошла.

– При этом от чиновников по отношению к проблемным жилым домам мы сейчас часто слышим модный термин «дорожная карта». Что имеется в виду, когда говорят о готовой дорожной карте того или иного долгостроя?

– Дорожная карта – это некий список задач, которые мы должны решить в отношении объекта, разбитый на определенные этапы. Ее преимущество состоит в том, что ты ставишь себе сроки и пытаешься их исполнить. Мы в Фонде защиты дольщиков Московской области разбиваем работу с дорожными картами на несколько шагов.

Первый – доведение объекта до наблюдательного совета и передача его нам как застройщику.

После этого мы уже можем заняться техническим обследованием здания, подобрать организацию, которая будет корректировать проектную документацию, рассчитать сроки на экспертизу и в итоге сказать, когда выйдем собственно на стройку.

– По вашим словам, в планах на 2020 год у фонда принять около двух десятков объектов. Когда конкретно это произойдет и можете ли вы назвать ЖК, которыми вы займетесь в этом году?

– Первый объект у нас уже есть: мы официально стали застройщиком ЖК «Новокосино-2» в Реутове. По нему было отдельное поручение президента, так что завершение строительства жилого комплекса будет полностью финансироваться из федерального Фонда защиты дольщиков. Речь идет о более чем тысяче граждан и общей площади 120 тысяч «квадратов».

В целом же активного принятия долгостроев на баланс я ожидаю в октябре-ноябре – именно в это время должно начаться рассмотрение пула наших проектов набсоветом федерального Фонда дольщиков.

В частности, в высокой степени готовности находятся документы по ЖК «Королёв», где жилая площадь более 30 тысяч квадратных метров и 299 дольщиков. Здесь местная администрации очень помогает нам с бумагами.

В ближайшее время планируем вынести на набсовет комплекс «Белые росы» в Котельниках – это еще 50 тысяч квадратных метров жилой площади и более 800 пострадавших граждан.

Есть ясность с ЖК «Брюсов парк» на 30 тысяч квадратных метров жилой площади в Лосино-Петровском, мы по нему находимся в неплохом контакте с конкурсным управляющим и видим, как завершить проект.

Я рассчитывают, что в этом году определится и судьба жилого комплекса «Митино дальнее», здесь жилая площадь 40 тысяч квадратных метров и еще около 800 человек. Пока там еще нужно поработать с механизмом финансирования проекта.

Дело в том, что несколько корпусов в ЖК почти завершены, а посередине между ними есть два дома, находящихся почти в нулевой стадии. Необходимо решить, достраивать ли жилой комплекс полностью или выплатить части дольщиков компенсацию.

– А какие для вас объекты являются самыми сложными?

– Самые сложные объекты – это те, строительство которых началось до 2015 года, а разрешения выдавались местными администрациями. Например, на прошлой неделе мы были в комплексе «Акваполис» в городском округе Солнечногорск.

Там больше 230 пострадавших граждан, вложившихся в малоэтажный комплекс на берегу Истринского водохранилища.

Вокруг только дачные постройки, коттеджи, необходимая инженерная инфраструктура отсутствует, разрешения выдавалось сельским муниципалитетом, которого сейчас нет, а проектная документация исчезла. Откуда планировалось подключение коммуникаций – непонятно.

Мы пока даже не знаем, что под домами – фундамент или плиты. Если идти по пути возврата денег дольщикам, то нужно в районе 500 миллионов рублей, это довольно внушительная сумма. С другой стороны, 20 домов уже построены, они стоят с крышами, окнами, обнесены забором, сносить их жалко.

Еще один пример непростого кейса – это ситуация с домами, строительство которых началось в охранных зонах. Буквально вопиющий случай с ЖК «Вишневое». Объект находится в санитарно-защитной зоне аэропорта Шереметьево, мы изучали его совместно с Роспотребнадзором и пришли к выводу, что из-за шума там жить просто невозможно. А дом готов, люди требуют в нем квартиры.

Но когда туда приезжаешь и видишь заход самолета на посадку, то появляется ощущение, что он вот-вот зацепит дом. Сделать полноценную шумоизоляцию не получается. Или вот другой пример – построенный на 70-80% дом внутри национального парка «Лосиный остров». В 2010 году было выдано разрешение на строительство, но сейчас найти законный механизм окончания проекта нельзя.

– Как же возникли подобные ситуации – это следствие коррупции?

– Иногда, очевидно, да. Но многие случаи – это наследие несогласованности сведений на уровне федерации, региона и местной администрации.

Факты незаконного строительства в охранных зонах выявились в последние годы благодаря внедрению электронного документооборота.

Сейчас все органы власти – Роспотребнадзор, Росавиация, ведомства, отвечающие за культурное наследие – активно заводят в электронную систему свои «красные линии». А мы смотрим на обновленную информацию и думаем, как нам теперь с этим быть.

– Сколько в области домов, которые начали строиться до 2015 года?

– Больше половины в нашем списке объектов, по которым решений восстановления прав граждан еще нет. Впрочем, не везде так страшно, как в Солнечногорске. Есть объекты, которые, несмотря на давний срок, имеют проектную документацию.

Ее сумели сохранить или местные администрации, или сами застройщики, просто не рассчитавшие силы с проектом, но не сбежавшие за границу.

Иногда документы находят активные дольщики, а бывает, нам удается найти общий язык с правоохранительными органами и сделать копии нужных бумаг в рамках уголовных дел.

– Фонд будет выступать официальным застройщиком объектов, которые решат достраивать. А кто физически будет заниматься строительными работами?

– Для нас вопрос работы с подрядчиками стоит очень остро. Мы рассчитываем, что подключатся крупнейшие строительные компании Московской области. Нам предстоит построить более 1,5 миллионов квадратных метров, а для этого нужно порядка 15 тысяч рабочих рук. Могу заверить, маржа для подрядчиков в проектах будет, хоть и небольшая.

– Как вы будете выстраивать взаимодействие с дольщиками?

– Планируем создать свой ресурс, где разместим информацию по проблемным объектам Московской области, в том числе и тем, которые не переданы нам, чтобы люди понимали общую картину.

Кроме того, никто не отменил телеграм-группы и чаты в WhatsApp, так что уверен, проблем с возможностью достучаться до нас у граждан не возникнет.

Разумеется, как только мы будем получать юридически права застройщика по тому или иному дому, будем организовывать и очные встречи с дольщиками.

– Ну и последний вопрос. Верите ли лично вы в 2024 год как год исчезновения обманутых дольщиков в Подмосковье?

– Без всяких сомнений. Юридическая сторона решения проблемы мне понятна, все необходимые политические вопросы отработаны. Я знаю, как действовать шаг шагом и какие ресурсы на каком этапе привлекать, более того, есть активная поддержка и плотный контакт со стороны областного правительства, федерального Фонда защиты дольщиков, Минстроя. Теперь просто нужно реализовать намеченные планы.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector