Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).
К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Как проводить перепланировку в многоквартирном доме
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает
Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.
2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.
Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.
Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.
Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Земельный участок в составе общего имущества МКД
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
В таком случае УО может:
- вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
- привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.
Вс разъяснил правила увеличения квартир за счет чердака или подвала
Владельцы могут увеличить свои квартиры за счет подвала или чердака (общедомового имущества) только, предварительно согласовав это со всеми, без исключения, собственниками помещений в многоквартирном доме…
Такие разъяснения Верховный суд дал в ходе рассмотрения спора между владелицей жилья и городской администрацией.
Владелица потребовала, чтобы районный суд обязал городские власти зарегистрировать ее право собственности на квартиру после присоединения к ней чердака. По словам истца, она приобрела квартиру площадью 59,6 кв.
м на последнем этаже многоквартирного дома. После пристройки части мансарды, расположенной сверху, площадь объекта возросла до 84,7 кв.м.
Уточняется, что после перепланировки в квартире появилась лестница на чердак, где располагалась еще одна комната и санузел.
Межведомственная комиссия городской администрации отказалась регистрировать право гражданки на перестроенную квартиру. По словам чиновников, выполненные работы считаются реконструкцией, а они не вправе узаконить такие изменения.
Затем владелица обратилась в департамент архитектуры и градостроения местной администрации, где ей не дали разрешение на ввод перестроенной квартиры в эксплуатацию, пояснив, что у заявительницы не было разрешительной документации на выполнение работ.
Тогда владелица обратилась в районный суд. Перед заседанием суда она провела собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где все из присутствующих на собрании одобрили перепланировку в квартире.
Районный суд удовлетворил иск женщины и признал, что она является собственницей двухуровневой квартиры. Такой вердикт дал основание на государственную регистрацию права собственности на недвижимость. Суд апелляционной инстанции согласился с этим решением.
Но департамент архитектуры все равно отказался дать разрешение на ввод в эксплуатацию.
Дело попало в Верховный суд. Выяснилось, что владельцы соседних квартир действительно единогласно поддержали перепланировку квартиры, но на собрание пришли не все жильцы многоквартирного дома.
Как пояснил суд, если в результате перестройки уменьшается общедомовое имущество, для проведения работ необходимо получить согласие абсолютно всех собственников помещений в здании.
Верховный суд постановил, что решения местных судов об удовлетворении иска гражданки противоречат закону. Дело вернули на повторное рассмотрение.
Как сообщалось в июле, Верховный суд допустил, что незаконная перепланировка может стать основанием для изъятия недвижимости, и пояснил юридические особенности перевода жилой недвижимости в нежилую.
Чердак раздора: Верховный Суд РФ разъяснил краснодарке, как мансарда может стать жильем
Чердак раздора: Верховный Суд РФ разъяснил краснодарке, как мансарда может стать жильем. Бесплатный фотосток https://pixabay.com
Жительница Краснодара решила увеличить свою квартиру на последнем этаже многоквартирного дома за счет части мансарды над своим жильем и попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей уже увеличенной перестроенной квартиры.
До этого Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде, а департамент архитектуры отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации.
Однако, Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. А вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях «существенно нарушены нормы материального и процессуального права».
Тем не менее, узаконить такое жилье возможность есть. В деталях «чердачной» эпопеи разбиралась Наталья Козлова, корреспондент «Российской газеты», сообщает ИА KrasnodarMedia.
«Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.
Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.
Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.
Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.
По мнению архитекторов, перестроенная мансарда — это просто самовольная постройка.. Бесплатный фотосток https://pixabay.com
В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.
Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию.
Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации.
По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.
Чердак превратили в мансарду // ВС решал, есть ли у дольщиков право на надстройку в трехэтажном доме
Суд общей юрисдикции признал право собственности на жилые помещения. После строительства выяснилось, что их не было в проекте. Можно ли признать право на них в деле о банкротстве застройщика? Такой вопрос сегодня решала экономическая коллегия Верховного суда (ВС). Дом планировался трехэтажным, но потом появилось еще несколько этажей. Жители дома считают, что на последнем, шестом этаже чердак, а не мансарда с квартирами. Истцы же требуют признать право собственности за собой на эти квартиры, ссылаясь на результаты экспертизы, подтвердившей самостоятельность помещений. Ситуация осложнялась тем, что проектная документация постоянно менялась, и на каком ее варианте дом в итоге был сдан в эксплуатацию, судьям ВС не было ясно.
Спор возник вокруг дома на улице Тельмана в Казани (дело № А65-22387/2008). Его строил обанкротившийся застройщик ООО «Фирма “Свей”». Изначально в доме предполагалась три этажа. Но потом их стало четыре, а далее ― шесть.
На шестом этаже должны были быть квартиры Виктора Манушина, Сережи и Армена Ханзадянов. Первый был долевым участником строительства, а последние ― соинвесторами.
Но, как пояснил их представитель в заседании, суд установил что фактически с ними тоже сложились договорные отношения по долевому участию.
Вахитовский районный суд Казани признал за всеми тремя право собственности на доли в объекте незавершенного строительства.
Дом был введен в эксплуатацию, а потом истцы обратились в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на помещения на шестом мансардном этаже. Первая инстанция их поддержала.
Суд учел, что дом сдан в эксплуатацию, есть документы, подтверждающие обязательства по передаче помещений и их фактическую передачу истцам.
Апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции и назначила экспертизу. Она подтвердила, что спорные помещения ― самостоятельные, в них проведены электричество, канализация, отопление и газ. Помещения не относятся к общедомовому имуществу. Тем не менее заявителям суд отказал в удовлетворении требований.
Изначально в договоре подряда на строительство речь шла о трехэтажном доме. Но в эксплуатацию дом сдан как шестиэтажный ― с пятью надземными и одним цокольным этажами.
А по техпаспорту дом пятиэтажный, с цокольным этажом и чердаком, где есть три помещения общего пользования (лестничные клетки) и три чердачных помещения, не относящиеся к объектам общего пользования.
Апелляция указала: нет утвержденной проектной документации, по которой при возведении дома предполагалось наличие шестого мансардного этажа. Фактически, решила апелляция, заявители сделали реконструкцию жилого дома с нарушением порядка ее проведения. Суд округа с этим согласился.
Судя по всему, работы по надстройке этажа и стали основной причиной конфликта между заявителями и другими жильцами дома. Жильцы считают, что был поврежден фасад (например, были прорублены окна, которых раньше не было).
Сейчас фасад в плохом состоянии, его надо ремонтировать. И заявители должны сами устранить последствия. А квартиры в мансарде жильцы считают чердачным помещением, к которому теперь нет доступа.
Есть только выход на крышу с лестницы на лестничной клетке на шестом этаже.
В заседании ВС представитель Виктора Манушина Ярослав Подва настаивал, что право на помещения у истцов есть. Экспертиза подтвердила, что это самостоятельные помещения. Доступ на чердак никто не перекрывал.
Лестница на шестом этаже ведет на чердачное помещение (видимо, что-то над последним этажом все же есть). «Не в чердачное, а на крышу», ― возражала представитель жильцов Зоя Акатьева. Впрочем, судьям ВС так и не было ясно, что же на самом деле есть в доме.
Из материалов дела непонятно, на основании какой документации дом был сдан в эксплуатацию. Точный ответ стороны дать не смогли.
Ярослав Подва полагает, что проблема возникла из-за недобросовестного застройщика. А последствия его действий суды переложили на заявителей по делу. «Как можно говорить, что мы реконструкцию провели?» ― возмущался выступавший.
Тройка судей отправила вопрос на пересмотр в первую инстанцию.
Застройщик «Фирма “Свей”» не в первый раз пытался построить дом и изменить этажность в процессе стройки. Спор из одного такого дома даже доходил до Президиума ВС (см. здесь). Это было первое дело, переданное в надзорную инстанцию из экономической коллегии ВС после ликвидации ВАС. Ситуация была похожая.
Дом в Казани был запланирован с девятью этажами, а построен с 18. После начала строительства застройщик просил откорректировать разрешение на строительство, увеличив количество этажей. Экономическая коллегия ВС поддержала апелляционный суд, который допустил такое изменение и признал отказ местных властей незаконным.
Однако Президиум ВС встал на сторону города и признал законным отказ изменять разрешение на строительство.
Два законных способа увеличить площадь вашей квартиры
У жителей первых и последних этажей есть возможность увеличить свою жилплощадь за счет обустройства чердака или подвала. Тем, кто решится на этот шаг, придется пережить бумажную волокиту, а также громкий и дорогостоящий ремонт, но результат определенно стоит приложенных усилий. IRR.ru расскажет, как получить дополнительные квадратные метры.
А можно?
В первую очередь необходимо узнать, возможно ли вообще оборудовать нацеленное местечко под свои нужды. Если вы решили сделать мансарду, над вами должен быть именно чердак. Его можно перепутать с техническим этажом, который обустраивать запрещено. У чердака есть характерный признак — скошенная под углом крыша, наличие ее можно распознать по установленным водостокам.
Для обустройства чердака действуют ограничения: допустимый угол наклона кровли для присоединения площади составляет 35-55 градусов, высота потолков должна быть не меньше 2,3 м, а минимальная допустимая несущая способность перекрытия равна 150 кгс/кв.м.
Нельзя переделывать подвалы и чердаки, если дом числится в плане капитального ремонта или в скором будущем запланирован его снос. Важно расположение коммуникаций — обязательно, чтобы у хозяйственных служб всегда был свободный доступ к ним.
Некоторые можно перенести и на их месте занять площадь, но есть и такие, которые «подвинуть» нельзя, например, трубопровод и лифтовые коммуникации. Изменения должна позволять и общая конструкция здания — несущие балки и стены сносить запрещено.
Вышеперечисленная информация уточняется в БТИ, и если специалисты дают добро — поздравляем, все только начинается!
Все по закону
Необходимо получить юридическое право на устройство своего подземелья или поднебесной. Согласно ст.
36 Жилищного кодекса РФ чердаки, подвалы, а также лестничные площадки, лифты, земля рядом с домом и другие площади общего пользования принадлежат всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Чаще всего так и есть, только если кто-то не купил намеченную площадь до вас. Это счастливый случай на миллион, так как вам нужно будет договориться о купле-продаже или аренде лишь с одним человеком. Уточнить владельца можно в Росреестре.
На деле практически всегда общие помещения принадлежат всем жильцам дома, поэтому и договариваться придется с ними. Для получения права на обустройство подвала или чердака площадь оформляется в собственность или аренду.
Если в аренду
Чтобы получить площадь в аренду, необходимо собрать согласия на эту сделку у 2/3 собственников дома. При этом если соседи проживают в квартире по договору социального найма, обращаться за разрешением придется к муниципалитету. После заключается договор аренды с ТСЖ, который дает право обустраивать новое место.
Плюсом способа является его относительная простота: не надо добиваться положительного ответа от всех жильцов, есть целая 1/3 на отказы. Есть и существенный минус. Аренда — сделка долгосрочная, но не вечная, так что в будущем вам придется побеспокоиться о своем уголке, если договор расторгнут.
Если в собственность
В этом случае придется собрать разрешение у всех без исключения жильцов и оформить свидетельство на право собственности. Зато это будет личная площадь, которой распоряжаетесь только вы.
Если никого не спрашивать
Рискнуть, конечно, можно, но потом по решению суда вас обяжут снести все построенное за свой счет, потому что самовольные постройки незаконны. Подать иск может любой сосед, у которого вы без спроса позаимствовали площадь. К тому же, неоформленное должным образом имущество в дальнейшем продать невозможно.
Поехали!
Итак, вы получили право на площадь, и теперь можно приступать к организации переустройства чердака или подвала. Действуем по порядку:
- Заказ проекта. В первую очередь обращаемся в любую организацию, которая имеет разрешение СРО. Архитекторы выполнят все необходимые чертежи в соответствии с учетом технических условий на объекте.
- Согласование проекта. Проект должен быть подтвержден рядом инстанций: санэпидемнадзором, районным архитектором, управлением охраны памятников, пожарным надзором и др.
- Проведение работ. Наконец строительная бригада выполняет все необходимые работы по переустройству, и чердак или подвал вводятся в эксплуатацию.
- Регистрируем изменения. По завершении строительства оформляют акт о переустройстве помещения в городской жилищной инспекции. После обращаются в БТИ, чтобы в технической документации зарегистрировать изменения.
Вся бумажная волокита занимает от 1,5-5 лет. Самые сложные этапы — оформление собственности или аренды и получение согласия от надзорных органов.
Отметим, что после окончательной регистрации чердак или подвал все равно будут считаться не жилыми помещениями. Это значит, что в них нельзя делать спальни и детские. Лучше их обустроить под мастерскую, тренажерный зал или бильярдную.
Сколько это стоит
Если бумажная волокита и остальные трудности вас не отпугнули, то приготовьтесь еще и к тому, что сделать чердак или подвал очень дорого. Во-первых, нужно заплатить за саму площадь. Стоимость подвалов и чердаков ниже, чем цена на жилые помещения, но конкретных цифр нет, так как все зависит от статуса дома.
Также нужно заказать проект перепланировки нежилого помещения, который обойдется в сумму не менее 200 000 руб. К ним добавляется реализация проекта — строительство, за которое придется выложить от 10 000 руб. за кв.м.
Добавьте стоимость посреднических услуг по работе с документами, такие агенты берут не меньше 100 000 руб., сюда же — оплата справок, штрафов и других платежей для оформления процедуры, которые обойдутся в 50 000 руб. и более.
И даже после ввода в эксплуатацию за дополнительные метры придется оплачивать коммунальные услуги, которые могут увеличиться после расширения в 2 раза.
Трудности пугают, но вертикальное увеличение квартиры вверх или вниз — это удобно, просторно и стильно. К тому же на мансардах всегда витает особая романтичная атмосфера: там можно почувствовать себя настоящим поэтом или художником.
Вс указал, когда чердачные помещения в многоквартирном доме могут быть в частной собственности
2 марта Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС15-3282 по спору о признании права собственности на мансардные помещения в жилом многоквартирном доме за соинвесторами строительства в деле о банкротстве заказчика жилья.
В феврале 2008 г. ООО «Фирма “Свей”» (заказчик) и ООО «Строитель и К» (генеральный подрядчик) заключили договор генерального подряда на строительство трехэтажного жилого многоквартирного дома. Один из предусмотренных договором способов оплаты работ предусматривал передачу обществу «Строитель» прав на помещения в жилом доме, в том числе на его мансардный этаж.
В целях выполнения заключенного договора генподрядчик привлек в качестве соинвесторов Виктора Манушина, Сережу и Армена Ханзадянов. Поскольку компания выполнила договорные работы, у нее возникло право на получение оговоренных помещений в собственность.
Таким образом, помещения на шестом (мансардном) этаже перешли трем соинвесторам. В 2010–2013 гг. суд общей юрисдикции признал за ними право на доли в праве собственности на не завершенный строительством жилой дом и соответствующие помещения мансардного этажа.
После признания общества «Фирма “Свей”» банкротом и введения процедуры конкурсного производства Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились в арбитражный суд с заявлениями о признании за ними права собственности на принадлежащие им мансардные помещения. При этом один из заявителей просил суд признать за ним право собственности на стояночное место, расположенное на цокольном этаже жилого дома.
Арбитражный суд удовлетворил требования, исходя из того, что жилой дом был сдан в эксплуатацию, заявителями представлены первичные документы, подтверждающие возникновение обязательства по передаче им помещений в собственность и фактическое владение недвижимостью.
Впоследствии апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции, отметив, что рассматриваемые ею обособленные споры затрагивают интересы других жильцов, часть которых уверена в том, что мансардные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и привлекла к участию в деле других собственников помещений жилого дома.
При рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза, результаты которой зафиксировали отсутствие в спорных помещениях инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, признав, что они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, и не являются техническими вспомогательными помещениями. Тем не менее апелляция отменила определение нижестоящего суда, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд счел, что жилой дом был сдан в эксплуатацию как шестиэтажный – с пятью надземными и одним подземным (цокольным) этажами.
Согласно техпаспорту на здание жилой дом является пятиэтажным, имеет цокольный этаж и чердак, который состоит из трех помещений, относящихся к помещениям общего пользования (лестничные клетки), и трех чердачных помещений, не относящихся к таковым.
Таким образом, вторая инстанция констатировала отсутствие в материалах дела утвержденной в установленном порядке проектной документации, которая могла бы подтвердить законность возведения жилого дома с шестым мансардным этажом.
В этой связи апелляция сочла, что заявители в своих интересах фактически переоборудовали в жилье чердак, относящийся к общему имуществу жилого дома, нарушив тем самым права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку окружной суд оставил в силе постановление апелляции, Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. В рамках заседания в Судебной коллегии по экономическим спорам к материалам дела были приобщены обращения 11 жильцов дома, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб заявителей.
После изучения материалов дела № А65-22387/2008 высшая судебная инстанция отметила, что одновременно с общим имуществом в многоквартирном доме могут быть и иные чердачные (мансардные) помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.
Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, находящихся в совместной собственности жильцов.
Следовательно, сам по себе факт расположения спорных помещений на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.
Как пояснил Верховный Суд, апелляция прямо указала на то, что органы технического учета по-разному учли различные чердачные помещения жилого дома: часть из них была учтена как помещения общего пользования, большая часть – как иные помещения. Высшая судебная инстанция отметила, что, сославшись на экспертное заключение, апелляция, не обнаружив в нем каких-либо пороков, сделала обратный вывод об отнесении спорных помещений к общему имуществу.
При этом ВС согласился с выводом апелляции о том, что к рассматриваемым правоотношениям применяется правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 2 марта 2010 г.
№ 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. «Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил», – подчеркнул Суд. По его мнению, спорные помещения не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи заявителям.
«В части того, каково было предназначение спорных помещений на момент окончания строительства жилого дома, суд апелляционной инстанции, не приведя каких-либо различий правового положения Виктора Манушина, Армена Ханзадяна и Сережи Ханзадяна по отношению к положению других участников строительства, чьи средства привлекались для возведения дома, возложил на заявителей по обособленным спорам негативные последствия отсутствия в материалах дела проектной документации», – указал Суд. Он добавил, что, таким образом, апелляция, признав, по сути, за иными участниками строительства по этому основанию право общей собственности на помещения, которые по условиям договоров причитались истцам, нарушила фундаментальный принцип равенства, закрепленный в ст. 19 Конституции.
ВС пояснил, что заявители не располагали проектной документацией и по объективным причинам не могли ее представить в суд.
Участвующие в обособленном споре лица не заявляли о том, что шестой этаж, который одни собственники считают мансардным, а другие – чердачным, был надстроен после приемки дома в эксплуатацию, сама этажность дома после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не менялась.
При этом указание же в договоре генерального подряда, заключенном должником и обществом «Строитель», на выполнение работ по строительству трехэтажного жилого дома само по себе не свидетельствует о незаконности возведения четвертого и последующих этажей.
Верховный Суд добавил, что апелляция не установила, какие именно права других жильцов были нарушены заявителями и к каким последствиям привело такое нарушение.
Он также подчеркнул, что ни конкурсный управляющий должником, ни его кредиторы не оспаривали права трех граждан на получение спорных помещений в собственность.
Более того, конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу, наоборот, присоединился к позиции Виктора Манушина.
В этой связи судебные акты апелляции и кассации в части отказа в признании права собственности на спорные помещения были отменены, а спор в этой части направлен на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал определение весьма интересным. «Меня удивила логика размышлений судей ВС РФ, которые формально подошли к рассмотрению обстоятельств дела.
Все выводы и все суждения судей производятся исключительно в рамках правового положения помещений, в которых они находятся в настоящее время.
ВС вообще не стал выяснять, на каком основании данные помещения были возведены, соответствует ли вообще закону подобное возведение», – отметил он.
Тем не менее эксперт положительно оценил выводы Суда, так как тот не признал законными действия отдельных участников строительства, которые на этапе строительства могут заключать с подрядчиком самостоятельные договоры, приводящие к изменению общего объекта строительства. «Суд указал, что, наоборот, противоположная сторона не обосновывала свою позицию изначальной неправомерностью действий кассаторов (надстройка помещений)», – пояснил Александр Немов.
В свою очередь ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев согласился с выводами Верховного Суда. «Суд нижестоящей инстанции по какой-то причине фактически презюмировал, что нежилые помещения, расположенные на чердаке, являются общим имуществом жилого дома.
Между тем важнейшим критерием общего имущества является его предназначение для обслуживания более одной квартиры. Поскольку экспертизой по делу установлено прямо противоположное, а именно что спорные помещения имеют самостоятельное назначение, у апелляции не было оснований для такого вывода.
Поэтому высшая инстанция правомерно отправила дело на пересмотр», – считает он.
При этом эксперт обратил внимание на то, что использованный заявителями способ защиты нельзя признать бесспорным. «Суд удовлетворил заявленное требование о признании права собственности на том основании, что застройщик обязан по договору передать помещения инвесторам, при этом инвесторы уже фактически владеют помещениями.
Однако (что было отмечено судом апелляционной инстанции) заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства (т.е. передачи помещения, регистрации прав на него).
Признание же права собственности судом, по общему правилу, носит правоподтверждающий характер. Поскольку без регистрации право собственности на недвижимость не возникает, следовательно, иск о признании права не может быть удовлетворен», – отметил Павел Лобачев.
По его мнению, на текущем этапе суды продолжают идти навстречу инвесторам и дольщикам, выводя имущество из конкурсной массы застройщика, что подтверждается определением ВС.