МАХАЧКАЛА, 16 июля – РИА «Дагестан». Управляющая компания ООО «УК 12» в Махачкале лишена лицензии, сообщили информагентству в пресс-службе Госжилинспекции региона. Решение об аннулировании лицензии недобросовестной управляющей компании вынес Арбитражный суд республики. По информации источника, в отношении ООО «УК 12» в течение прошлого года неоднократно назначались административные наказания за неисполнение предписаний органа Госжилнадзора. За последние два года общая сумма штрафов, наложенных на управляющую компанию за различные нарушения жилищного законодательства, превысила 3 млн. рублей. В связи с этим ГЖИ исключила компанию из реестра лицензии сведений об управлении указанными МКД. В надзорном органе добавили, что так как площадь исключенных из реестра домов составила более 60% от общей площади помещений МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат в течение 2015-2017 годов, Инспекция обратилась в Арбитражный суд с заявлением об аннулировании лицензии на основании части 2 статьи 199 ЖК РФ. «В случае, когда административное наказание за неисполнение предписанных мероприятий было назначено лицензиату два или более раза, в соответствие с частью 5 статьи 198 ЖК РФ, орган жилищного надзора обращается в суд с требованием об исключении домов из реестра лицензий, что и было сделано», – прокомментировал главный госжилинспектор региона Али Джабраилов, добавив, что допущенные нарушения носят существенный характер и свидетельствуют об игнорировании выданных предписаний.
По итогам рассмотрения дела суд постановил удовлетворить заявление Государственной жилищной инспекции Дагестана и аннулировать выданную обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания 12» лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Больше важных и актуальных новостей в Telegram-канале РИА «ДАГЕСТАН». Подписывайся!
Всего просмотров: 783
Интервью с Низамом Халиловым
Дагестан отметил 73-ю годовщину Победы в Великой Отечественной войне
Лишение управляющей компании лицензии: основания и порядок
Для введения более жесткого контроля за деятельностью управляющих компаний в 2014 году было принято решение допускать к работе с многоквартирными домами только те фирмы или ИП, которые получили разрешение на осуществление данной деятельности.
Некоторые, после получения заветного разрешения, успокоились и забыли, что его можно лишиться за нарушение норм закона. О том, как лишить управляющую компанию лицензии, читайте ниже.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57
Это быстро и бесплатно!
Лицензирование УК
Процедура получения разрешения на обслуживание многоквартирных домов оговорена в разделе X Жилищного Кодекса РФ и в Положении, утвержденном Постановлением Правительства № 1110 от 28.10.2014
В получении разрешения на осуществление данной деятельности есть некоторые особенности, свойственные только лицензиям для УК. Так, лицензирующими органами являются только региональные учреждения, осуществляющие функции по контролю и надзору за сферой ЖКХ. Соответственно, документ, им выдаваемый, будет действителен только на территории одного региона.
Эти органы власти устанавливают отдельные правила и нормативы, которые действительны только на территории соответствующего региона.
Чтобы получить лицензию, руководителю организации предварительно необходимо сдать квалификационный экзамен.
Только по положительным результатам тестирования ему будет выдан аттестат, который и будет подтверждать его право заниматься подобной деятельностью.
Отличительной особенностью лицензии на управление многоквартирными домами является ограниченный срок действия. Она действительна только в течение 5 лет. Затем разрешение необходимо получать снова.
В соответствии с п.
12 Положения о лицензировании, в данном виде деятельности не предусмотрено такого варианта, как приостановление действия лицензии, если существуют достаточные основания полагать, что УК не справляется, ее сразу аннулируют.
Причины лишения УК лицензии
Основания для лишения управляющей компании лицензии даны в ст. 20 ФЗ № 99 “О лицензировании отдельных видов деятельности”. Такое возможно, если лицензиат сам подал заявление о прекращении данного вида деятельности, о прекращении вообще любой предпринимательской деятельности, о вступлении в силу решения суда о ее аннулировании.
В этом же нормативном акте дано указание, что аннулирование действия лицензии возможно только по решению суда. Инициатором данного разбирательства может быть лицензирующий орган. Он должен действовать на основе решения лицензионной комиссии.
Основаниями для отзыва лицензии у управляющей компании может быть невыполнение лицензионных требований или иных требований законодательства. Несоответствие в работе может быть выявлено в ходе плановой или внеплановой проверки. График плановых проверок устанавливаются лицензирующим органом ежегодно.
А вот внеплановые, в соответствии со своим названием, могут организовываться в срочном порядке, при наличии следующих причин:
- у УК уже имеется предписание о необходимости устранить нарушения в работе. Проверка в данном случае необходима, чтобы проконтролировать приняло ли руководство компании меры для их устранения или нет. Причиной может стать как истечение сроков, предоставленных на исправление, так и заявление самого нарушителя о досрочном исправлении ошибок;
- заявление о нарушении законодательства. Его могут подавать граждане, органы власти, СМИ. Проверка в этом случае проводится только если существуют указания на наличие грубых нарушений. Такими являются неправомерные действия, которые приводят даже к потенциальной опасности для граждан, окружающей среды, государства, объектов культурного наследия и т.д.
Процедура отзыва
Отзыв лицензии у управляющей компании ЖКХ проходит в нескольких этапов. Согласно ст. 199 ЖК, лишить лицензии можно только ту управляющую компанию, которая потеряла в обслуживании за последний год более 15% обслуживаемой жилой площади.
То есть, сначала происходит исключение из объема ее работ только одного МКД. Эта процедура регламентирована в ст. 198 ЖК РФ. Такое возможно, если в течение года в отношении УК надзорный орган выносил предписание 2 и более раз, но оно не выполнялось. Тогда именно этот объект, в отношении которого происходило нарушение, исключается из общего списка.
Законом предусмотрены нарушения, приводящие к исключению из реестра всех адресов, которые обслуживает УК. Это возможно в случае, если нарушены лицензионные требования, установленные ст. 193 ЖК. К ним относятся:
- отсутствие регистрации в качестве юридического лица или ИП;
- наличие неснятой или непогашенной судимости у руководителя за экономические, тяжкие или особо тяжкие преступления;
- дискредитация должностного лица или обнаружение аннулированной лицензии на данный вид деятельности у руководителя;
- отсутствие аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена.
Как лишить УК лицензии? Жаловаться на нее в лицензирующие, надзорные органы. Если на УК поступали жалобы, но ее сотрудники мешали проведению проверки, то, в зависимости от степени их вины, может быть принято решение об исключении либо только одного адреса, по которому были поданы жалобы, либо всех адресов у данной УК.
Только в случае, если площадь помещений в исключенных домах составляет более 15% от всей имеющейся площади, лицензионная комиссия рассматривает вариант о лишении УК разрешения.
Для лишения лицензии УК существует еще одно основание, если в течение полугода в реестре у данной УК отсутствуют МКД, которые она обслуживает.
Комиссия представляет свое заключение в ГЖИ, а та в свою очередь подает иск в суд.
Узнайте о том, что такое Ноу-Хау и как зарегистрировать свои права.
Не пропустите «Особенности права на служебное изобретение».
Ответственность
Если УК лишена права заниматься обслуживанием определенного МКД в результате исключения его адреса из реестра лицензий, то она не может осуществлять на данном объекте никаких действий: производить работы, выставлять счета и т.д. Но если собственники МКД решат поддержать УК, то они могут принять решение на общем собрании о продолжении сотрудничества именно с этой компанией.
Общее собрание должно состояться в течение 2 месяцев с момента оповещения собственников о нарушениях УК и о возможных последствиях. Порядок оповещения собственников, органов местного самоуправления установлен в Постановлении Правительства № 289 от 28.03.2015.
В соответствии с данным документом, обязанность по оповещению закреплена за лицензирующим органом, который должен разместить информацию в доступном, для прочтения большей части собственников, месте. Готовый протокол собрания отправляется в УК в течение 3 дней с момента его оформления, тогда данный дом из списка не исключается.
Как защититься от перфоратора? — 12 компаний суд лишил лицензий
Соседи затеяли ремонт, и перфоратор не смолкает… О том, как бороться с незаконной перепланировкой, не ущемив прав собственника, и как найти управу на управляющую компанию, «Нашей Версии» рассказали эксперты.
В Госдуме подготовлен ко второму чтению законопроект, который наведёт порядок в вопросах перепланировок. Некоторые его нюансы разъяснил первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Сидякин:
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Сидякин
– Не всегда шум перфоратора означает незаконную перепланировку, но это повод убедиться, что работы, которые ведутся, не представляют угрозы для всего дома. Если в жилинспекцию поступила жалоба, то собственник должен предоставить доступ в помещение для проведения проверки. А если он отказывается, доступ будет обеспечен через суд в течение 10 дней.
Опасные перепланировки
– Насколько введение упрощённого порядка доступа в помещение оправданно? Всё-таки мы говорим о частной собственности.
– Оправданно, потому что на кону безопасность жильцов всего дома. Проблема в том, что сейчас зачастую невозможно установить факт проведения самовольных перепланировки и переустройства из-за того, что инспектора жилнадзора элементарно не могут попасть в помещение.
В результате нарушается право на безопасные условия проживания других собственников. Нужно реагировать оперативно, а нынешний порядок вынесения судебных решений занимает длительное время, и самовольные работы успевают нанести непоправимый ущерб.
Например, сносится несущая стена.
Поправки в закон защитят собственников
– Может, запретить перепланировку – и никаких хлопот?
– Перепланировки допустимы и целесообразны, например, при переводе помещения из жилого в нежилое. И здесь, к сожалению, есть путаница со стороны судов, когда земельные участки, необходимые для оборудования отдельного входа, расцениваются как отчуждение общедолевой собственности.
Глупость полная: допустим, просверлил дырку в стене – значит, уменьшил её площадь, а потому должен получить согласие всех собственников? Мы в Татарстане столкнулись с этим, проблема вышла на уровень президента республики.
Поэтому мною подготовлены поправки, которые защитят собственников нежилых помещений от избыточных требований и устранят путаницу с режимом использования общего имущества.
Компании «про запас»
Соседи, затеявшие ремонт, не единственная проблема, с которой приходится сталкиваться жильцам. Есть ещё и недобросовестные управляющие компании (УК), но на них теперь тоже нашли управу.
Об этом рассказал заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, председатель совета НП «ЖКХ Контроль» Павел Качкаев.
– Что изменилось с принятием закона о лицензировании управляющих компаний?
– Самое главное – они перестали чувствовать себя безнаказанными. Достаточно сказать, что со времени принятия закона по решению судов лицензий лишились 12 управляющих организаций, а 385 самоликвидировались из-за несоответствия лицензионным требованиям.
Закон постоянно дорабатывается. Мы провели мониторинг по регионам с целью выявления так называемых пустых УК. Они создаются действующими организациями «про запас», для того, чтобы, если некая УК лишилась лицензии за какие-либо нарушения, она могла бы сразу же начать работу под другим названием.
– Какие в связи с этим нас ждут изменения?
– Мы внесли поправки, которые в случае принятия позволят лишать лицензии управляющие организации, не приступившие к работе в течение 6 месяцев.
Есть и другие поправки. Если в течение года 3 раза и более суд назначил управляющей организации административное наказание за чинимые препятствия при проведении проверок Госжилинспекции или если УК уклоняется от таких проверок, тогда жилинспекция может исключить дом из числа обслуживаемых этой управляющей организацией. Исключение – если собственники сами не захотят менять УК.
– То есть у собственников есть право вето?
– Есть, но право вето собственников исключается, если управляющая организация нарушила лицензионные требования.
Почему лишенные лицензии УК продолжают работать на рынке ЖКХ
Что происходит с управляющими компаниями, лишенными лицензии на работу с многоквартирными домами? Как выяснилось, большинство из них продолжает работать
Что происходит с многоквартирными домами, где управляющие компании были лишены лицензии? Какие санкции применяются против УК, недобросовестно выполняющих свои обязанности? Что за рейдеры появились на рынке ЖКХ? Об этом нам рассказала Светлана КАЛИНИНА, член рабочей группы Общероссийского народного фронта «Качество повседневной жизни».
Чтобы лишиться лицензии, нужно сильно постараться
— Светлана Викторовна, Вы знаете эту сферу не понаслышке, поскольку лично объездили с проверками десятки российских городов. Скажите честно, трудно ли лишить управляющую компанию лицензии?
— Смотрите, любая компания в год должна получить два административных взыскания: только тогда по закону ее могут лишить лицензии. Так вот, чтобы получить эти два взыскания, надо очень потрудиться.
Итак, допустим, 1 января вы пишете претензию на работу своей УК. Дальше жилинспекция в течение 30 дней обязана выйти на место, установить факт нарушения и выдать предписание на его устранение. Управляющей компании дается на это три месяца.
Считаем по срокам: со времени подачи заявления (вместе с тем временем, которое дано на исправление) прошло четыре месяца. 1 мая приходит ответ из УК: «Денег на доме нет, запланированные работы сможем сделать к осени». Это значит, что работы затянутся еще на два-три месяца.
Наконец, УК сообщает: недоделки устранены. ГЖИ снова приходит с проверкой — теперь уже факта исполнения. Люди вновь жалуются: сделали плохо, некачественно. И вот только теперь ГЖИ подает в суд на проштрафившуюся УК и просит вынести ей административное взыскание, поскольку предписание не выполнено с первого раза.
Суд принимает заявление к рассмотрению в течение трех месяцев — такие у них нормы. А дело уже идет к декабрю… И вот год закончился. Мы не уложились в 12 календарных месяцев даже с одним взысканием! А их у нас (чтобы лишить УК лицензии) в год должно быть два.
То есть, как видите, отобрать лицензию при существующем порядке прохождения документов очень сложно. Но даже если компанию все-таки лишили лицензии, она продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность. Без лицензии!
— Неужели такое возможно?
— Увы, да. Смотрите, что получается. По закону УК должна обслуживать дом до того момента, пока муниципальное образование не проведет конкурс либо жители не выберут новую компанию.
Но взимать с жильцов деньги такая компания категорически не имеет права. А у нас сплошь и рядом подобные «лишенцы» продолжают собирать квартплату с собственников, то есть, иными словами, осуществляют предпринимательскую деятельность. Более того, заключают договоры с ресурсниками!
С. Калинина: «Отобрать лицензию при существующем порядке прохождения документов очень сложно. Но даже если компанию все-таки лишили лицензии, она продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность. Без лицензии!»
ГЖИ это знает, прокуратора это знает, все это знают. И никто ничего не предпринимает. Никто не думает о том, что сейчас эта компания просто исчезнет с рынка, и деньги жителей уйдут в никуда.
— А куда же смотрят лицензионные комиссии, независимые представители общественности?
— У нас лицензионную комиссию зачастую возглавляет чиновник высокого ранга, например замгубернатора, курирующий эту сферу. Комиссия формируется из представителей комитетов ЖКХ, департамента, ТЭК, ГЖИ и двух-трех человек из ассоциации управляющих компаний, которых тот же замгубернатора и назначил.
Ну и скажите мне, где здесь независимость?
— То есть ответ на вопрос, что происходит с домами, где УК лишены лицензии, следующий: эти компании, продолжают управлять данными домами, так?
— Совершенно верно! Мы предложили другой вариант. Любая управляющая компания, работающая на рынке ЖКХ, должна предоставить характеристику от жителей дома. Тогда люди смогут хотя бы каким-то образом участвовать в процедуре лицензирования, давать оценку деятельности своей УК.
Мы настаиваем, чтобы в ГЖИ были специалисты, которые успешно прошли квалификационный экзамен.
В этой структуре должны работать юристы, экономисты, строители, специалисты по санитарно-эпидемиологическому контролю.
И пока ГЖИ не даст соответствующего заключения о том, что представитель УК обладает всеми необходимыми знаниями для управления многоквартирным домом, он к работе приступить не сможет.
Охотники до лакомых кусочков
— А как получается, что собственники не знают, что их дома оказались под управлением той или иной УК?
— Очень просто. Случилось так, что в 2010 году закрылось большое количество муниципальных предприятий ЖКХ. И в этот момент нашлись чиновники, которые, что называется, прибрали эти компании к рукам, взяли их под управление.
Вот так и оказалось, что все МУП «Жилбытбескомфортсервис» (или что-то в этом роде) превратились в ООО «Жилбытбескомфортсервис». То есть из государственных стали частными.
— Многоквартирный дом — это действительно лакомый кусочек?
— Давайте посчитаем, сколько можно заработать на многоквартирном доме. Только за содержание жилья с одной многоэтажки в год набирается 1,5 млн. руб. На зарплату дворнику, уборщице кладем 200—300 тыс. руб. (остальные виды работ зачастую не делаются вообще).
Это я про один дом, а если их 500? А если в доме по 2 тыс. квартир, то только за содержание жилья можно получать 5—6 млн руб.
- — Любопытно, а что входит в перечень работ, относимых к ведению УК?
- — Если кратко, то это сбор и вывоз мусора, уборка прилегающей территории, подготовка к отопительному сезону, обслуживание лифтов, общедомового газового оборудования и счетчиков, три раза в год проверка вентшахт, вентканалов, уборка снега с кровель, снятие данных с приборов учета…
- — Ну, это вроде бы частично делается…
— Это вам так кажется! У нас в домах сейчас и отопление кипит, и подвалы горят. А некоторые УК еще и оплату ресурсникам задерживают.
Кто «поджимает» честные УК
— Светлана Викторовна, если я Вас правильно поняла, то крупные УК, с хорошими «аппетитами», достаточно легко справляются с возникшими препонами, вроде той же необходимости лицензирования, и продолжают работать, что называется, при любой погоде. А другим, назовем их честными, остаться на рынке бывает очень и очень нелегко…
— Да, бывают случаи, когда компания кое-кому неугодна, поскольку работает она по закону, все деньги вкладывает в обслуживание домов. И тут «ангажированная» лицензионная комиссия начинает атаку: «Вот вы не через в РИРЦ заключили договоры» и т.д. А РИРЦ — это частная структура, где директорствует, например, дочь того же замгубернатора.
Словом, начинаются придирки по мелочам. Дальше в эту компанию посылается жилинспекция: «А вот у вас не полностью раскрыта информация, неправильно оформлено, запятой нет». И сразу — штрафы! В народе это называется «поджать».
В то же время в компаниях, аффилированных с властью, порой не добиться вообще никакой информации. И никого это не смущает.
С. Калинина: «Аффилированные компании понимают, что их теперь контролируют. И вот, был придуман очень удобный выход из положения: так называемые нулевые компании, фирмы «про запас». Чтобы, в случае чего, можно было перевести туда активы»
Например, в моем родном Брянске у одной из крупнейших компаний 570 домов в управлении. Там вообще криминал, заведено уголовное дело. Даже ГЖИ дала заключение: серьезные нарушения, нет договоров управления, большие долги, банкротство…
И что же? Компания получает лицензию! Зато другим компаниям, честным, пришлось через суд доказывать, что они достойны того, чтобы остаться на рынке.
Зачем нужны «нулевые» УК
— Насколько я знаю, у крупных компаний-монополистов, аффилированных с властью, появились свои уловки, позволяющие в любом случае чувствовать себя в безопасности.
— Да, аффилированные компании понимают, что их теперь контролируют. И вот, был придуман очень удобный выход из положения: так называемые нулевые компании, фирмы «про запас». Чтобы, в случае чего, можно было перевести туда активы.
На этих «нулевых» компаниях нет никаких домов. Между тем «старые» компании начинают набирать долги ресурсникам. Денежки переводятся в офшоры, а в нужный момент их могут влить в ту самую «нулевую» фирму.
Через год-два прежние УК можно будет бросить вместе со всеми их долгами, а все активы перевести в «нулевые», но уже без долгов. Они и называться-то будут похоже.
У нас есть управляющие компании, которые смогли перевести свои дома под другую юрисдикцию. Скажем, была какая-нибудь УК «Сервис» (название в данном случае условное), а стала — УК «Сервис+». И знаете, спокойно продолжает работать!
УК «Сервис» не получила лицензии, поскольку у нее не было договоров и протоколов общих собраний, кроме того, накопились долги перед ресурсниками. Но она автоматически стала управлять УК «Сервис+» без всяких протоколов и договоров. Потому что это аффилированная компания.
Мы сейчас добиваемся того, чтобы признать компании, на которых в течение трех месяцев не появится домов, ничтожными.
Еще одно наше предложение: УК должна ежемесячно представлять старшему по дому акты выполненных работ. Тогда, надеемся, все-таки не будет таких злоупотреблений, как сейчас.
Везде, где можно, мы стараемся разъяснить пользу наших инициатив. Но препоны со стороны власти — бешеные…
— А со случаями рейдерства сталкивались?
— Их немало. Как это сейчас проходит? Допустим, сидит в муниципалитете некий чиновник, у него есть несколько аффилированных компаний. И вот выставляются на конкурс дома, где управляющая компания была лишена лицензии.
Участие в конкурсе принимает одна компания. Причем о самом конкурсе никто не знает. Понятно, что в итоге этот самый единственный претендент и получает в управление намеченный жилой фонд. Понятное дело, изначально для такого конкурса выискиваются дома получше, где недавно был проведен ремонт, благоустроена территория и пр.
И тут та УК, которая раньше управляла домом, начинает возмущаться: как же так, этот дом был в нашем управлении? А им говорят: вы же управляете без лицензии, так что уж помолчите лучше… Заткнитесь, проще говоря.
Вот и вся схема: просто есть чиновник, который где надо сидит и что надо знает.
С. Калинина: «Должны быть созданы центры компетенции, куда войдут представители общественности, ГЖИ, строительные профессионалы, собственники дома. Именно этим центрам компетенции нужно поручить проверку не только деятельности УК, но и работы региональных фондов капремонта»
А есть и по-настоящему криминальные истории. Скажем, работала муниципальная компания. Ее обанкротили, перевели в частную. Компанию возглавил нормальный директор, который представлял, что такое ЖКХ, знал жилищное законодательство. 500 домов были разделены на несколько ЖЭУ, которые управляли жилым фондом в едином консалтинге.
Те, кто захотел «отжать» эту компанию, понимали, что просто так отнять ее не получится: люди нормально работают. Тогда пошли на крайнюю меру: подорвали человеку машину, то есть пытались убрать его физически.
К счастью, он остался жив. Но — уже не директор. И сейчас именно те, кто такое с ним сделал, получили лицензию на данную компанию…
- — Куда же нам двигаться со всем этим ужасом?
- — Как я уже говорила, нужно добиться, чтобы при получении лицензии была характеристика от собственников на деятельность УК.
- При ГЖИ должны быть созданы отделы, которые будут аттестовывать не только руководителя, но и сотрудников, обслуживающих жилой дом.
И главное наше предложение: должны быть созданы центры компетенции, куда войдут представители общественности, ГЖИ, строительные профессионалы, собственники дома. Именно этим центрам компетенции нужно поручить проверку не только деятельности УК, но и работы региональных фондов капремонта.
Кстати, пилотный проект хотим запустить в нашем Брянске. У нас есть молодые ребята, которые готовы в рамках своих студенческих работ, на бесплатной основе, рассчитывать схемы удешевления работ по содержанию жилого фонда. Просто они душой болеют за родной регион.
И таких неравнодушных людей на самом деле много. Так что, думаю, не все еще потеряно. Справимся…
— Что ж, дай, как говорится, Бог. Спасибо, Светлана Викторовна, за очень интересный разговор. Успехов Вам и всем Вашим единомышленникам!
Беседу вела Елена МАЦЕЙКО
Коммунальный вопрос. За что управляющую компанию можно лишить лицензии
У каждого в доме периодически происходят поломки или нештатные ситуации: отключили воду, в квартире холодно, в подъезде нет света. Решением всех этих проблем должна заниматься управляющая компания.
Однако на практике многие не знают, ни кто управляет их домом, ни куда обращаться в случае ЧП.
ТАСС рассказывает, кто имеет право прекратить работу УК, за что службы ЖКХ не должны брать с жильцов дополнительную плату и кому жаловаться, если компания не реагирует на запросы жильцов.
Кто управляет домом?
Сведения об управляющей компании должны содержаться в квитанции на оплату ЖКХ. Кроме того, узнать своего управляющего (в том числе ТСЖ или ЖСК) по адресу дома можно на сайте «Реформа ЖКХ».
Продолжение
Согласно Жилищному кодексу, за содержание многоквартирных домов отвечают собственники квартир.
Для этого они либо создают товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и осуществляют управление самостоятельно, либо нанимают управляющую компанию (УК), которая является посредником между собственниками и подрядными организациями, в том числе оказывающими коммунальные услуги. В последнем случае за наличие в доме отопления и воды, вывоз мусора, уборку лестничных клеток и т.д. отвечает управляющая компания.
Что лучше, ТСЖ или управляющая компания?
И те и другие осуществляют управление домом. Основное различие между ними — форма организации. Управляющая компания — коммерческая организация, в то время как ТСЖ и ЖСК — некоммерческие объединения.
Помимо этого ТСЖ редко объединяет больше одного дома, а УК может отвечать за десятки зданий. Также стоит обратить внимание на то, что управленческие решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании жильцов.
В УК их принимает ограниченное количество уполномоченных лиц.
У каждой формы есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в нашей таблице.
Однозначного решения, как лучше управлять домом, не существует. Если среди собственников нет энергичных людей, юридически подкованных в сфере ЖКХ, а жильцы не готовы принимать активное участие в принятии решений, возможно, стоит обратиться к услугам УК.
Кто и как выбирает УК?
Обратите внимание: с мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии.
Узнать, есть ли у вашей компании лицензия, можно на сайте ГИС ЖКХ.
Продолжение
Управляющую компанию выбирают собственники на общем собрании. Если жильцы не определились с управляющей компанией самостоятельно, ее на конкурсной основе выбирают органы местного самоуправления. Жильцы должны получить уведомление о новом управляющем органе.
В договоре, который заключается между жильцами и УК, обязательно должны быть прописаны перечень услуг и работ по содержанию, размер платы за коммунальные услуги и раздел «ответственность».
Существуют ли какие-то нормативы качества коммунальных услуг?
Требования к качеству коммунальных услуг закреплены в приложении к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года №354).
Приведем для примера лишь некоторые нормативы.
- Холодное и горячее водоснабжение должно быть доступно круглогодично. Продолжительность перерыва в течение одного месяца не должна суммарно превышать 8 часов или 4 часов единовременно. Для горячей воды при аварии на магистрали перерыв не должен быть более 24 часов. Кроме того, допустим перерыв в подаче горячей воды в связи с производством ежегодных ремонтных и профилактических работ.
- Отопление должно осуществляться круглосуточно бесперебойно в течение отопительного периода. Температура в помещениях должна составлять не ниже +18° С, а в угловых комнатах — не ниже +20° С при условии, что жильцы приняли необходимые меры по утеплению квартиры (например, заклеили щели, если окна деревянные). Допускаются отклонения от нормы в ночное время, с полуночи до 5 часов утра, но это отклонение может составлять не более трех градусов.
- Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения составляет два часа при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания, 24 часа — при наличии одного источника питания.
Куда и как жаловаться на плохое качество коммунальных услуг?
Если у вас произошла нештатная ситуация, следует сообщить в диспетчерскую службу. Ее телефон, как правило, можно найти в квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг. Вы также можете обратиться непосредственно в управляющую компанию.
Полный список госжилинспекций в регионах можно посмотреть на сайте Минстроя РФ.
Продолжение
Если управляющая организация не устранила нарушение, вы вправе обратиться в свой территориальный орган государственной жилищной инспекции.
Для этого необходимо составить письменное заявление в двух экземплярах. Укажите ваши имя и адрес и опишите нарушения, которые допустила управляющая компания. Например, если не вывозят мусор, необходимо написать, с какого числа, по какому адресу, а также указать, что это является нарушением договора с УК.
Один экземпляр жалобы подается в орган, который будет решать конфликт, на другом ставится отметка о принятии претензии (входящий номер, дата регистрации, печать организации и ФИО должностного лица, зарегистрировавшего жалобу).
Организация должна предоставить ответ в течение 30 календарных дней со дня принятия обращения. Сроки устранения нарушений у разных домов могут варьироваться. Но в среднем у коммунальщиков есть 45 дней после вашего обращения.
Куда еще можно жаловаться?
Помимо Госжилинспекции вы можете обратиться в Роспотребнадзор.
Если проблема касается завышенных тарифов на жилищно-коммунальные услуги, заявление нужно писать в Федеральную службу по тарифам.
Вы также можете отправить заявление, воспользовавшись сайтом «РосЖКХ», созданным Фондом борьбы с коррупцией специально для решения коммунальных проблем. Здесь вы также найдете контакты контролирующих госорганов.
За что с жильцов не должны брать дополнительную плату?
Коммунальные счета для жильцов включают плату за содержание и ремонт жилого помещения. Это означает, что ремонт общего имущества в доме, неважно, текущий или аварийный, должна оплачивать управляющая компания. Собственники не должны еще раз платить за ремонт коммуникаций и помещений, которые обслуживают более одной квартиры, так как они вносят деньги ежемесячно в рамках оплаты ЖКХ.
К общему имуществу относятся инженерные системы газо- и водоснабжения, канализации, освещения, отопления, находящиеся за пределами квартир, а также подъезды, чердаки и придомовая территория.
В ежемесячную плату не включены расходы по ремонту помещений и оборудования, находящегося внутри квартиры и принадлежащего жильцам на правах частной собственности. Например:
- плиты газовые и электрические;
- индивидуальные приборы учета (к ним относятся счетчики газа, воды, электричества);
- электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки, находящиеся внутри квартир;
- сантехника (краны, смесители), сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины;
- домофоны.
Если раньше, чтобы лишить УК возможности управлять вашим домом, приходилось идти в суд и эти тяжбы могли длиться годами и в итоге ни к чему не привести, то сейчас правительство утвердило список грубых нарушений, за которые компанию можно лишить лицензии.
В список вошли: ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования, нарушения эксплуатации лифтов, задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев, несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, повлекших угрозу жизни или здоровью жильцов дома.
По новым правилам, если УК в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания повторно совершила нарушение, она лишается возможности управлять домом.
Контроль за деятельностью УК возложен на региональные жилищные инспекции, организация работы которых поручена Минстрою. В суд идти не требуется, жилищная инспекция может принять решение сама.
Какие могут быть основания для лишения лицензии управляющей компании и может ли работать без неё организация?
Для того чтобы УК могла осуществлять свою деятельность по управлению многоквартирным домом, она обязана получить лицензию. Это означает, что УК обязуется выполнять все требования законодательства.
После проверки документов сведения о ней как о юридическом лице вносятся в реестр.
Нарушение лицензионных требований управляющей организацией: имеет ли право управлять домом без лицензии?
Если УК получает соответствующее разрешение, значит, она выполняет все требования, предусмотренные ФЗ №255. Но при любых нарушениях УК привлекается к административной или уголовной ответственности.
Большое количество нарушений требований законодательства приводит к тому, что лицензия УК аннулируется.
Если УК в течение одного календарного года совершает два и более серьезных нарушения, то ее лишают права на управление МКД. Контролирующие органы в первую очередь обращают внимание на следующие нарушения:
- несоблюдение правил осуществления ремонта.
- Некомпетентное содержание общего имущества.
- Нарушение норм эксплуатации многоквартирного дома.
- Несоблюдение нормативов предоставления коммунальных услуг.
- Раскрытие частной информации.
- Нарушение правил пожарной безопасности.
- Несоблюдение условий соглашения.
Контроль за деятельностью УК осуществляется на основании статьи 196 ЖК РФ. Лишение лицензии могут инициировать не только государственные органы, но и сами жильцы.
Для этого достаточно подать жалобу на УК в жилинспекцию и потребовать проведения проверки. Если оснований будет достаточно, УК понесет ответственность за свою деятельность.
Ответственность за нарушение лицензионных требований УК
Работа УК в сфере жилищно-коммунального хозяйства контролируется Госжилнадзором. Этот проверяющий орган имеет право осуществлять проверки компании. Если во время таких проверок выявляются какие-либо нарушения, то их заносят в протокол.
Затем определяется, действие или бездействие организации привело к появлению нарушений, какое должностное лицо не справилось со своими обязанностями и т.д.
При необходимости проверки документации управляющей компании, ГЖН требует от УК предъявления нужных бумаг. Если обнаружены нарушения, организация должна дать объяснения в течение 10 дней. В случае, когда руководство компании не предоставляют объяснений или они не удовлетворяют контролирующие органы, осуществляется выездная проверка.
Именно во время такой проверке законодательством установлено ведение протокола. В зависимости от выявленных нарушений к УК могут применить следующие меры:
- выдача предписания с условием устранить все найденные недочеты.
- Привлечение руководства к административной ответственности.
- Аннулирование лицензии.
Административная ответственность компании подразумевает штрафы (ст. 7. 23. 3 КоАП). Например, руководство могут оштрафовать на сумму до 100 тыс. рублей. В некоторых случаях должностные лица лишаются права занимать конкретную руководящую должность.
Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
- Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами –
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
- Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, –
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей – от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.
Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
Штраф может быть наложен и на саму компанию. Его максимальный размер – 250 тыс. рублей. Если УК лишили лицензии, но она продолжает осуществлять свою деятельность, то руководство могут оштрафовать на 200 тыс. рублей, а юридическое лицо – на 500 тыс. рублей.
Основания для лишения лицензии управляющей компании и может ли работать без неё организация?
Как лишить лицензии управляющую компанию? Важно знать, что лишить УК возможности управлять МКД, может только суд, опираясь на основания для отзыва лицензии у управляющей компании ЖКХ.
Для этого у контролирующих органов должны быть доказательства того, что организация нарушает законодательство. Госжилнадзор должен подать в суд иск, если для этого есть основания.
Разрешение могут отобрать, если:
- УК искажает информацию;
- нарушает требования, которые подразумевают лицензирование деятельности компании;
- нарушает процедуру получения лицензии (предоставляет неверную информацию и т.д.);
- не выполняет условия соглашения с собственниками квартир.
Лицензию могут приостановить на время:
- если штат организации не укомплектован;
- квалификация сотрудников не соответствует установленным стандартам;
- компания не располагает подходящими помещениями;
- сведения об УК не действительны.
Если руководство организации не устраняет нарушения в установленные сроки, разрешение аннулируется. Следует знать, что процедура лишения УК лицензии имеет ряд особенностей:
- если в течение года УК не исполняет предписания контролирующих органов более двух раз, то из реестра исключаются все сведения.
- Лишение компании лицензии не аннулирует договор с жильцами. По закону, собственники квартир могут повлиять на то, будет ли организация осуществлять свою деятельность в дальнейшем. Естественно, для этого организация должна снова получить разрешение государственных органов.
Пошаговая инструкция
Вся процедура лишения лицензии занимает около года:
- сначала контролирующие органы проверяют деятельность управляющей компании и собирают доказательства, если были обнаружены факты нарушений.
- Далее ГЖН обязана передать все документы лицензионной комиссии.
- Если комиссия решает, что оснований достаточно, то подается иск в суд.
- Суд принимает решение лишить организацию лицензии.
- Лицензионная комиссия аннулирует разрешение управляющей компании.
Справка: если УК не согласна с судебным решением, она может оспорить его, подав соответствующий иск в вышестоящую инстанцию.
Если организация продолжает управлять многоквартирным домом без лицензии, то местные органы власти обязаны сообщить об этом собственникам, прислав письменно уведомление.
После этого жильцам дома необходимо в течение 15 дней выбрать новую компанию, имеющую разрешение на управление МКД. Если собственники игнорируют предписание, то муниципалитет самостоятельно проводят конкурсный отбор.
Специалисты рекомендуют жильцам не затягивать процедуру выбора и не позволять выбирать компанию муниципальным органам. Так проще выбрать хорошую компанию, которая сможет удовлетворить все нужды владельцев квартир.
Если жильцов устраивает старая управляющая компания, они могут повлиять на то, чтобы ей было выдано разрешение.
Лишение УК лицензии – это длительный и трудоемкий процесс. Если деятельность компании не нарушает законодательство, то контролирующие органы могут предоставить время для устранения недочетов. Обращение в суд – это последний этап, подразумевающий, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями.