› Ипотека › Вопросы по ипотеке › Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает
06.10.2019 1 410 просмотров
Электронная закладная по ипотеке относится к категории новых инструментов, которым специалисты кредитного рынка пророчат большое будущее. Его применение стало доступно с 1 июля 2018 года, поэтому стоит узнать о преимуществах и недостатках привлечения такого механизма.
Что такое электронная закладная на квартиру по ипотеке: плюсы и минусы
Появление электронной закладной во многом обязано развитию электронного документооборота. Она является разновидностью ценной бумаги, которая оформляется в бездокументарной форме.
Оформление такого документа предполагает заполнение определенной формы на сайте государственных услуг или органа государственной регистрации. Она в обязательном порядке подписывается при помощи усиленной электронной подписи. Подобный документ является аналогом стандартной закладной.
Он дает возможность владельцу предъявлять права на предмет залога и требовать исполнения обязательств.
Использование электронной закладной в процессе кредитования позволяет получить следующие преимущества
- Сокращение временных и материальных затрат, так как отсутствует необходимость отправки и доставки бумажных носителей, нет необходимости обеспечивать специальные условия для хранения;
- Снижение рисков утраты документов в случае возникновения непредвиденных ситуаций;
- Упрощение процесса документооборота и взаимоотношений между основными участниками сделки;
- Ввод единых стандартов и сведение к минимуму влияния «человеческого» фактора;
- Улучшение взаимодействия между банками, участниками сделки и специалистами органов регистрации.
Недостатками электронных закладных принято считать следующие моменты:
- необходимость прохождения процедуры и получения ЭЦП;
- получение подписи требует временных затрат.
- появляется риск утечек информации;
- непривычность инструмента и отсутствие практики его применения российскими гражданами.
Сегодня не все клиенты банков готовы к использованию возможностей электронного документооборота, поэтому механизм бездокументарной формы закладной используется достаточно редко.
Большинство российских граждан при заключении кредитного договора продолжают использовать традиционный вариант взаимоотношений с банком. Оформление электронной формы связано с определенными сложностями из-за необходимости вносить большой объем вносимой информации.
На текущий момент у граждан нет твердой уверенности в том, что действующая система способна обеспечить защиту электронных документов от мошеннических действий.
Разъяснение и комментарии
Действующее законодательство оставляет возможность выбора варианта оформления закладной. Подобное означает, что участник сделки может использовать любую из возможных форм. Гражданам также предоставляется право получить электронную бумагу взамен ранее оформленной на бумажном носителе.
В электронной закладной должна содержаться следующая информация:
- Ф.И.О. и реквизиты документов, которые определяют личность залогодателя и сведения о залогодержателе;
- данные кредитного договора;
- объем ипотечных обязательств;
- сведения об имуществе, которое выступает залогом;
- информация о прохождении госрегистрации;
- наименование и адрес депозитария, отвечающего за хранение ценной бумаги;
- факт наличия или отсутствия обременения третьими лицами.
Залогодатель подписывает документ собственной ЭЦП. Далее закладная должна поступить в регистрирующий орган, где она будет принята регистратором. Электронная бумага должна в обязательном порядке передаваться для хранения в депозитарий. Все сведения подлежат обязательному фиксированию при помощи формирования записи об ипотечной сделке.
Если кредит будет погашен в полном объеме, то подавать дополнительно заявления не требуется, так как электронная закладная будет аннулироваться автоматически. Подобное стало возможным благодаря организации системы электронного взаимодействия между ведомствами, а уведомление о проведении таких действий направит регистрирующий орган.
Как будет работать электронная закладная по ипотеке в Сбербанке в 2019 году
Сбербанк вошел в число первых, кто на практике стали предлагать услуги по оформлению электронных закладных по ипотечным займам. Процедура выдачи электронной закладной в Сбербанке предполагает прохождение следующей последовательности действий:
- Составление бумажного варианта после достижения договоренностей по условиям предоставления кредита, так как расхождения не допустимы;
- Оформление закладной и заверение электронной подписью;
- Прохождение процедуры регистрации в Росреестре, в результате которой присваивается уникальный идентификатор и проставляется отметка о существовании обременения;
- Передача электронной закладной для хранения в депозитарий.
В перспективе руководство банка планируется осуществление перехода на электронный документооборот и ориентируется на выдачу 80% ипотечных кредитов с использованием онлайн-режима.
Возможно будет интересно!
Особенности механизма в ВТБ 24 и других банках
Механизма электронной закладной по ипотечным кредитам направлен на ускорение процесса регистрации залога и упрощения процесса. На текущий момент механизм не работает в полную силу, а за 8 месяцев с начала действия закона было оформлено всего 8 электронных закладных.
В лидеры вошли следующие организации:
- Сбербанка;
- ВТБ;
- Райффайзенбанк
- Ак барс;
- Дом.РФ.
Росреестр выдал электронные закладные по всем поданным заявлениям. По словам руководства сегодня специалисты организации готовы к массовому оформлению подобных документов. На текущий момент существует ряд сложностей, связанных с необходимостью доработок IT-систем.
В ближайшие планы ВТБ входит открытие масштабного пилотного проекта, в рамках которого будет опробовано оформление ипотечных сделок с использованием электронных закладных в Москве, Тюмени, Уфе и Казани. После удачного испытания будет проведено тиражирование проекта, что позволит клиентам выбирать вариант оформления закладной в электронной или документарной форме.
Электронная закладная сегодня может применяться наравне с бумажной формой документа. Подобный инструмент имеет большое количество преимуществ, а недостатки в основном связаны с недостаточной практикой его применения.
В ближайшие планы российских кредитных учреждений входит постепенный переход на электронный документооборот.
Он позволит снизить временные и финансовые затраты, а также позволит улучшить взаимодействие между основными участниками процесса кредитования.
Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает Ссылка на основную публикацию 
Электронная закладная по ипотеке: что это и как работает в 2021 году
Введение цифрового документооборота коснулось и процедуры покупки жилья с помощью заемных средств. Электронная закладная по ипотеке, как новый инструмент, позволит минимизировать расходы кредиторов и будет способствовать снижению процентных ставок.
Что такое электронная закладная по ипотеке
Электронная закладная по ипотеке – это ценная бумага, оформленная в бездокументарной форме. Как и стандартная закладная, она удостоверяет право ее владельца на:
- залог недвижимости, приобретенной с помощью кредитных средств;
- исполнение обязательств, обеспеченных ипотекой.
Данная бумага составляется посредством заполнения в специальной форме необходимых сведений на Госуслугах или в Росреестре. Залогодатель подписывает закладную своей ЭЦП, после чего она отправляется в регистрирующий орган для заверения подписью госрегистратора. Далее документ передается на хранение в депозитарий, а данные о нем вносятся в соответствующую запись об ипотечной сделке.
Электронная закладная должна содержать:
- Ф.И.О., реквизиты удостоверяющих личность документов залогодателя, данные о залогодержателе и должника (если он не является залогодержателем);
- данные о заключенном кредитном договоре;
- сумму обязательств по ипотеке;
- информацию о залоговом имуществе;
- номер счета депо номинального держателя бумаги (если такой имеется);
- данные о госрегистрации ипотеки;
- номер счета депо первоначального владельца документа;
- наименование и e-mail адрес депозитария, в который передается на хранение данная ценная бумага;
- указания факта наличия/отсутствия обременения недвижимости третьими лицами.
ВАЖНО! Закладная в цифровой форме призвана избавиться от типичных бумажных ошибок – ликвидировать возможность ее утери и несвоевременного внесения изменений об ипотеке.
Подробнее о том, что такое закладная по ипотеке и зачем она нужна мы писали ранее.
Законодательство
С 1 июля 2018 года в силу вступил ряд изменений в Закон «Об ипотеке» (102-ФЗ) и 328-ФЗ «Об изменениях в ФЗ «Об ипотеке». К ним относятся следующие новшества и поправки:
- С указанного периода закладная может оформляться как в документарной, так и в электронной форме (возможна выдача электронной бумаги взамен старой).
- Станет обязательной передача бумаги на хранение в депозитарий.
- В случае погашения записи об ипотеке в Росреестре подавать заявление об аннулировании электронной закладной не требуется (уведомление будет отправлено самим регистрирующим органом).
- Прописаны сведения, которые должна содержать каждая бумага, а также процедуры выдачи, хранения, внесения изменений и передачи прав.
Принятые изменения по ипотечным займам имеют своей целью ускорение процедуры регистрации залога без дополнительных действий со стороны заемщика. Это ключевой шаг на пути к переходу на оформление ипотеки в онлайн-режиме.
Плюсы и минусы электронной закладной
Преимуществами рассматриваемого документа являются:
- минимизация временных и материальных издержек, свойственных старой форме документа при получении, хранении и подготовки;
- ликвидация рисков утраты и процедуры восстановления после этого;
- максимальное упрощение стандартов в содержании таких ценных бумаг;
- улучшение процедуры взаимодействия регулирующих органов и самих участников ипотечной сделки.
Недостатки:
- необходимость изготовления и получения ЭЦП заемщиком для совершения сделки;
- вероятность появления информационных утечек конфиденциальной информации;
- разрешение законодательства на использование электронной и документарной форм на выбор, что стало причиной использования привычной бумаги.
Как будет работать ипотека с электронной закладной в Сбербанке
Сбербанк стал первой кредитной организацией, которая начала оформлять электронные закладные по жилищным кредитам. Планируется переход на выдачу свыше 80% ипотечных займов в онлайн-режиме.
Схема выдачи закладной в Сбербанке включает в себя;
- составление бумаги параллельно с кредитным договором на выдачу заемщику ипотеки (документы не должны содержать никаких расхождений);
- подпись документа залогодателем с помощью электронной подписи;
- регистрацию бумаги в Росреестре (присвоение бумаге порядкового номера и ставит отметку об обременении);
- передачу на хранение в депозитарий;
- снятие отметок о нахождении недвижимости в залоге банка после полного погашения имеющейся задолженности.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Получение закладной на руки после расчета с банком теперь не требуется. Все делается удаленно.
Перевод оборота закладных в электронную форму станет важнейшим этапом перехода на выдачу онлайн-ипотек и минимизации финансовых и временных затрат для обеих сторон сделки. Новый формат ценной бумаги также сведет к минимуму риски ее утраты т улучшить взаимодействия участников рынка.
А что вы думаете по поводу электронной закладной по ипотеке? Напишите ваше мнение в х.
Напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к специалисту по ипотеке и юристу. Просто заполните заявку в углу экрана. Мы вам перезвоним.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку и лайк.
Также вам будет интересно узнать про еще один сервис Сбербанка – электронная регистрация. Оцените плюсы и минусы пользователей.
Банки не начали работать с электронными закладными по ипотеке
Ипотечная закладная – это ценная бумага, которая закрепляет право ее владельца на имущество, обремененное ипотекой /Евгений Разумный / Ведомости
Закон об электронных закладных вступил в силу еще в июле прошлого года, но работать по нему банки не спешат. За это время они провели всего восемь ипотечных сделок с такими закладными, рассказал «Ведомостям» представитель Росреестра.
Ипотечная закладная – это ценная бумага, которая закрепляет право ее владельца на имущество, обремененное ипотекой. Залогодатель по кредиту и банк-кредитор подают в Росреестр заявление о выдаче закладной, тот регистрирует закладные, вносит сведения о них в запись об ипотеке и передает на хранение в депозитарий. До 1 июля 2018 г. оформить закладные можно было только в бумажном виде.
Восемь электронных закладных Росреестр выпустил по заявкам Сбербанка, ВТБ, «Дом.РФ», Райффайзенбанка и «Ак барса», рассказывает представитель Росреестра. Служба выдала закладные по всем поступившим заявлениям, подчеркнул он, технически Росреестр готов массово их оформлять.
Сбербанк о сделке с первой электронной закладной сообщил еще в июле. ВТБ, «Ак барс» и Райффайзенбанк провели по одной тестовой сделке. «Дом.РФ» выпустил четыре электронные закладные.
Чтобы банки могли массово оформлять электронные закладные, нужна существенная доработка IT-систем, это требует времени и затрат, объясняет руководитель розничного блока «СМП банка» Роман Цивинюк. «СМП банк» планирует работать с электронными закладными, но когда именно получится это сделать, пока сказать сложно, говорит он.
Банки должны учитывать и хранить электронные закладные в депозитариях, но пока не все подготовились к этому технически, продолжает зампред правления, руководитель кредитно-операционного блока «Дельтакредита» Денис Ковалев.
Хранить закладную можно в своем депозитарии, но учитывать нужно во внешнем, а для этого требуется оптимизировать работу каналов электронного документооборота между банком, Росреестром и внешним депозитарием, объясняет он. «Дельтакредит» планирует внедрить электронные закладные в ближайшее время. По оценке «Дом.
РФ», информационные системы и внутренние процессы ключевых банков будут готовы к переходу на электронные закладные к лету 2019 г.
Помимо технических сложностей есть и юридические. Хотя поправки узаконили электронные закладные, переход прав по закладным, их учет и выпуск на их основе ценных бумаг (при секьюритизации) еще описаны не полностью, сетует зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов.
Нет понимания, как вносить изменения в права по закладным, как работать с ними в случае судебных споров, рассказывает он. Банки только осенью получили разъяснения по форме электронных закладных и лишь после этого смогли перейти к доработкам, добавляет директор инвестиционно-торгового департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов.
«Абсолют банк» сейчас готовит тестовые сделки с электронными закладными.
Важно, чтобы в электронном виде можно было оформить и все остальные документы, связанные со сделкой (кредитный договор, договор купли-продажи, договор страхования и т. д.), иначе эффект будет неполным, указывает Ковалев.
Только когда все этапы сделки перейдут в цифровой формат, банки начнут активно работать с электронными закладными, убежден директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Андрей Точеный. Полностью перейти на электронный формат работы рынок ипотеки должен к 2022 г.
, следует из национального проекта «Жилье и городская среда».
Банки могут работать и без ипотечных закладных, напоминает руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко: закон этого не требует, а информация о залоге и так вносится в Росреестр при регистрации сделки. Закладные нужны, когда кредитор планирует переуступить кредит, говорит он: «При переуступке кредита банку в том числе нужно передать право требовать залог, это технически проще сделать, передав закладную».
И хотя это не обязательный атрибут, подавляющее большинство сделок все же проводят с закладными, говорит Ковалев.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
В России перешли на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку: с 1 июля вводятся в оборот электронные закладные по ипотеке. Оформление закладной в электронном виде сделали возможным изменения в ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Законом определяется, что электронная закладная представляет собой бездокументарную ценную бумагу. Права по ней закрепляются в форме хранящегося в депозитарии электронного документа. Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг, на официальном сайте Росреестра или с использованием других информационных технологий взаимодействия с органами регистрации.
Электронная закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по ипотечному кредиту. А также название кредитного договора с указанием даты и места его заключения, сумму ипотечного кредита и срок ее уплаты, название и описание имущества, купленного в ипотеку, а также заключение об оценке этого имущества.
Первая ласточка
Сегодня крупнейший в стране банк, Сбербанк, подготовил и направил в Росреестр первую электронную закладную по ипотеке.
“Возможность оформления электронной закладной позволяет ускорить регистрацию залога при жилищном кредитовании без дополнительных действий со стороны клиента.
Электронная закладная — это, несомненно, важный этап цифровизации ипотеки”, — считает директор дивизиона “ДомКлик” Сбербанка Николай Васев. В конце прошлого года председатель правления Сбербанка Герман Греф заявил о планах выдавать 80% ипотек онлайн через 3-4 года.
Другие игроки рынка тоже планируют осваивать новый механизм. Так, ВТБ прорабатывает возможность использования электронных закладных, сообщили «ДП» в пресс-службе банка. Абсолют Банк собирается запустить электронные закладные во втором полугодии.
Экономия и скорость
Введение электронной закладной, по замыслу правительства, должно создать условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Переход от бумажного к электронному документообороту призван сократить расходы банков на всех стадиях: от выдачи до обслуживания ипотечного кредита.
Это будет способствовать дальнейшему снижению ставок по ипотечным кредитам для граждан, считают в «Дом.рф» (ранее — АИЖК). Внедрение электронной закладной также упростит секьюритизацию, которая позволяет снизить нагрузку на капитал банков и привлекать долгосрочное фондирование.
«Внедрение электронных закладных позволит упростить процесс получения ипотечного кредита и его обслуживания как для клиента, так и для банков», — считает Мария Батталова, управляющая филиалом Абсолют Банка в Петербурге.
В ВТБ считают, что новый механизм позволит сделать серьезный шаг в сторону цифровизации ипотечной сделки.
Преимущества уже работающей процедуры электронной государственной регистрации имущества станут доступны клиентам по сделкам, в рамках которых выдается закладная: сокращенные сроки оформления, отсутствие необходимости личного посещения МФЦ и др.
Кроме того, электронная закладная сведет к минимуму риски мошенничества и позволит снизить издержки банка при выдаче кредита, убеждены в ВТБ.
Пока остается бумага
Однако утверждать, что время оформления и сопровождения документации по ипотеке сократится существенно, пока преждевременно, считает аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. Дело в том, что множество других документов, таких как кредитный договор, договор купли-продажи, расписки и прочее, до сих пор остаются только бумажными.
Но, с другой стороны, введение электронной закладной создает условия для перехода на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку, так как стимулирует к переводу в электронный формат и другие документы, убежден аналитик.
Электронная закладная по сути является полным аналогом обычной бумажной закладной, но более удобным в силу целого ряда причин.
Во-первых, такой документ быстрее оформляется, кредитному учреждению его легче учитывать в своих базах и меньше шансов совершить ошибку при оформлении электронной закладной, так как форма ее стандартизована и ошибочные данные просто не пройдут.
Во-вторых, электронную закладную невозможно потерять, так как она хранится в виде электронной записи в депозитарии банка, перечисляет Алексей Коренев.
Никаких особых трудностей, которые бы могли тормозить массовое внедрение электронных закладных, игроки рынка не видят. Единственное, с чем придется столкнуться кредитным учреждениям, – это техническая сторона вопроса, изменение программного обеспечения, обучение персонала и т. д. Но подобные расходы в будущем отобьются с лихвой, уверен Алексей Коренев.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Владимир Путин подписал закон об ипотечных электронных закладных
Документом вносятся изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», направленные на регулирование выпуска и обращения электронных закладных.
В соответствии с законом закладная является именной документарной ценной бумагой (документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии с требованиями закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (электронная закладная).
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняется новыми положениями, касающимися изменения условий документарной закладной, ее обездвижения, хранения электронной закладной, выдачи электронной закладной, внесения в нее изменений и передачи на хранение в другой депозитарий. Уточняются требования к закладным и положения, касающиеся регистрационной записи об ипотеке, обеспечения сохранности заложенного имущества, передачи прав на закладную, залога закладной и обращения взыскания на заложенное имущество.
Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, а также взаимодействие между депозитариями осуществляются по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено названным Федеральным законом. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
Предусматривается возможность заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг, или на официальном сайте органа регистрации прав в Интернете, или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации, а также возможность подачи заявления о выдаче электронной закладной и направления электронной закладной нотариусом.
Кроме того, устанавливаются особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного банковского обслуживания.
Возможность выдачи электронной закладной с использованием названных систем и представления документов в орган регистрации прав кредитной организацией, являющейся залогодержателем, должна быть предусмотрена договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона.
Электронная закладная считается выданной ее первоначальному владельцу с момента внесения депозитарием, осуществляющим учет и переход прав на неё, записи по счету депо такого владельца или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной.
Предусматривается возможность выдачи в установленном порядке электронной закладной взамен документарной закладной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной.
Выдача документарной закладной взамен электронной закладной не допускается.
Помимо прочего, устанавливается, что орган регистрации прав предоставляет по запросу информацию о депозитарии, который осуществляет хранение электронной закладной.
При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.
Электронная закладная по ипотеке: что это такое, сроки появления, положения закона
12.12.2017 | 08:00 231512
На российском рынке недвижимости в будущем году появится новый инструмент – электронная закладная. Это должно усовершенствовать документооборот в ипотечной сфере, а в перспективе приведет к дальнейшему снижению процентных ставок.
Президент России Владимир Путин поставил подпись под ФЗ-328, вносящим поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в конце ноября. Во всех публичных обсуждениях подписанный законопроект назывался «Об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования».
Действующий порядок
В силу поправки вступят с 1 июля 2018 года.
Нынешний же порядок обращения бумажных закладных выглядит следующим образом. Ипотечный заемщик подписывает эту бумагу при заключении кредитного договора, далее она регистрируется в госорганах.
Сама бумага не содержит ничего оригинального: кратко перечисляются условия договора, параметры передаваемого в залог имущества и еще ряд подробностей (см. справку), среди которых индивидуальный номер.
В частности, этот номер вписывается в уведомления об ежемесячных платежах. Кстати, если впоследствии в кредитном договоре и закладной обнаружатся разночтения, то они будут трактоваться в пользу закладной.
Бумага хранится в банке. И он вправе привлекать под ее залог новые деньги на открытом рынке. Уточним, выпуск закладной – это право кредитора, а не обязанность. Но подавляющее большинство кредиторов закладные выпускает.
А к заемщику документ возвращается после полного погашения кредита. При этом банк ставит на документе пометку, что к такой-то дате все обязательства выполнены. И заемщик на основании этой бумаги снимает в Росреестре обременение с жилья.
Важно!
Ипотека считается погашенной не после перечисления последнего платежа, а с момента снятия обременения
Между тем действующий порядок отличается определенным несовершенством. Как поясняет руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, закладная фигурирует во всех документах, связанных с ипотечными расчетами: хоть через ячейку, хоть через аккредитив. И если закладная не будет представлена в регистрирующий орган, сделка считается незавершенной.
Однако нередки случаи, когда договор о купле-продаже регистрируется, а про закладную забывают. Это впоследствии заставляет покупателя квартиры понервничать. Бывает, в документе допускается ошибка – и на исправление уходит длительное время.
«Другая часто встречающаяся проблемная ситуация – необходимая для снятия обременения закладная оказывается помещена в какой-то из банковских архивов в Москве и сотрудники банка ее никак не могут найти, – рассказывает эксперт. – В то же время появляется клиент, готовый брать объект по переуступке и досрочно погасить ипотеку. Но бесконечно он ждать не будет, и сделка срывается».
Что дает электронная закладная
Со своей стороны, подписанный президентом ФЗ-328 регламентирует правила выпуска и обращения такой ценной бумаги, как электронная закладная, и как минимум по четырем позициям обещает усовершенствовать российский ипотечный рынок.
Во-первых, все опрошенные БН специалисты единодушно отмечают, что введение электронной закладной обезопасит сделки от типично «бумажных» ошибок.
«Электронная закладная позволяет избежать ситуаций, когда на нескольких бумажных носителях сосуществует разная информация, – рассказывает адвокат Сергей Головин.
– Так, в одном из моих дел у банка закладная была с одними данными, а в регистрационной службе фиксировались другие».
Во-вторых, эксперты единогласно заявляют об удобстве нового формата. «Появление электронных закладных – это сокращение срока регистрации сделки и упрощение доступа к информации по ней», – подчеркивает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Появится значительная экономия времени как для банков, так и для клиентов. В том числе – не нужно будет выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной: все будет производиться дистанционно.
«Введение электронных закладных существенно упрощает задачу регистрации, хранения и внесения изменений в данные, указанные в закладной. Плюс увеличивается информационная открытость рынка сделок с недвижимым имуществом», – дополняет председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.
По большому счету, это нововведение является очередным шагом к появлению «ипотеки онлайн», то есть получения жилищного кредита без единого визита в банк.
Третье преимущество электронного формата заключается в упрощении для банкиров операций по секьюритизации ипотечного портфеля.
«Абсолют Банк активно использует механизм секьюритизации для фондирования своего ипотечного портфеля, – поясняет директор департамента кредитования и страховых продуктов банка Антон Павлов.
– Но процедура с точки зрения бизнес-процесса и законодательного сопровождения еще не идеальна, что приводит к долгой подготовке выпуска ипотечных ценных бумаг – от трех до шести месяцев».
Принятие же закона об электронной закладной вносит в процедуру явные улучшения.
Иначе говоря, ФЗ-328 снизит себестоимость обслуживания кредитов и даст предпосылки к дальнейшему удешевлению ипотеки. Ведь внедрение электронной закладной упростит секьюритизацию, которая позволяет снизить нагрузку на капитал банков и привлекать долгосрочное фондирование.
В-четвертых, электронный формат упростит электронную регистрацию сделок с недвижимостью на менее стандартизированном, чем первичка, вторичном рынке. «Этот закон переведет на рельсы электронной регистрации не только строящееся, но и готовое жилье», – ранее сообщал БН старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.
Остающиеся вопросы
Итак, новый закон разрешает использование электронной закладной, но пока не запрещает бумажный носитель. Форма выдачи закладных – электронная или бумажная – будет фиксироваться в договоре об ипотеке.
Электронная закладная будет подписываться квалифицированными электронными подписями залогодателя и должника и заверяться подписью государственного регистратора.
Соответственно, переход на новый формат потребует дополнительных усилий от потребителей услуги.
«Выберут ли подобную форму закладной потребители – вопрос отдельный.
Для совершения сделок с электронной закладной залогодателю нужно получать электронную цифровую подпись, то есть заключить договор с удостоверяющим центром, заплатить некую сумму за изготовление, получить флешку с зашифрованной на ней подписью, которую потом нужно вставлять в компьютер, чтобы система “подписала” документ, – рассуждает Андрей Кошкин. – Для большинства наших граждан это излишние сложности, многие до сих пор больше доверяют бумажным носителям».
Впрочем, эксперт полагает, что кредитные учреждения станут поощрять заемщиков дополнительными финансовыми стимулами. Как, например, Сбербанк, дающий при электронной регистрации сделок с недвижимостью дополнительные скидки по ипотечной ставке.
Другая угроза радужным перспективам перехода на электронные закладные кроется в возможных информационных утечках. Но опасения главным образом будут концентрироваться у держателей закладных, то есть у банков, а не у граждан.
Справка
Что должно быть указано в закладной
- Полные ФИО заемщика; если клиент – юридическое лицо, то нужно сообщить его реквизиты. Имя и место регистрации/местонахождения залогодателя должны быть зафиксированы в полном формате
- Реквизиты договора ипотеки, дата и место заключения
- Величина кредитных средств, условия кредитования (проценты и способ их начисления)
- Дата предоставления кредита и его сроки
- Детальное описание заложенного имущества
- Данные документа, который подтверждает право залогодателя на недвижимое имущество, то есть документа о регистрации права собственности
- Надпись госрегистрационного органа
- Дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю
Максим Стерлигов pixabay.com
Закладная на квартиру: бумажная или электронная
Если вернуться к дополнению закона «Об ипотеке», то с 1 июля 2018 года при оформлении ипотечного кредита можно выбрать бумажную или электронную закладную.
Бездокументарная закладная подразумевает, что права сторон будут закреплены в электронном документе, подписанном квалифицированными электронными подписями заемщика и банка. Он составляется на портале Росреестра или государственных услуг. Хранится документ в специальном депозитарии, контролируемом Банком России, а данные о нем вносятся в регистрационную запись об ипотеке.
Специалисты считают, что работа именно с электронными закладными повышает надежность рынка ипотечного кредитования и делает его более прозрачным.
Кроме того, электронный формат сокращает расходы на хранение, анализ и передачу информации о кредите между участниками сделки.
К тому же это уменьшает время работы с документом на различных этапах и, что очень важно, практически исключает возможность потери документа. Хотя есть сомнения.
Все больше кредитных организаций вводят в свой арсенал электронные закладные. Они могут быть оформлены вместе с электронной регистрацией ипотеки и переданы в орган государственной регистрации или отдельно. При этом все остальные документы можно сделать в бумажном виде.
Специалисты утверждают, что электронная закладная позволяет ускорить регистрацию залога при оформлении жилищного кредита, исключая дополнительное участие в процедуре клиента. Правда, пока не во всех ипотечных центрах можно получить новый вид электронного документа. Но, скорее всего, введение его в оборот – дело времени.
Сложность состоит в том, что пока нормативная база по электронным закладным до конца не выверена.
Эксперты и сотрудники банков отмечают, что основные понятия прописаны нечетко, процесс создания документа в веб-сервисе отлажен не полностью, есть затруднения и во взаимодействии с Росреестром. А больше всего опасений вызывает отсутствие правоприменительной практики.
В частности, пока совсем не ясно, как действовать в том случае, если бездокументарная закладная пропадет, перестанет отображаться в электронном сервисе. Ведь технические сбои никто не отменял.
Закладная по ипотеке – это своеобразный паспорт сделки, подтверждающий права кредитора (банка). Данный документ удостоверяет право без предъявления других подтверждающих бумаг потребовать возврат долга, процентов и фиксирует право залога недвижимости, приобретенной на кредитные средства, выданные банком.
То есть закладная по ипотеке подтверждает все полномочия кредитора. Поэтому она хранится у него, а заемщику передается только после погашения кредита с соответствующей отметкой банка. Только после этого заемщик предоставляет закладную в Росреестр, который снимает с недвижимости обременение.
Электронная закладная содержит ту же информацию, что и бумажная – сведения о заемщике и залогодателе, номер кредитного договора, место и дата его заключения, сумму, срок погашения, а так же вид имущества, приобретенный в ипотеку.
Только при оформлении бумажного документа клиент банка посещает МФЦ дважды – сдает и получает закладную. А при изготовлении бездокументарной закладной документ отправляется прямо с ипотечной сделки в банке на регистрацию. Закон позволяет клиентам кредитных организаций выбирать вид документа (бумажный или электронный).
Выбор в пользу электронного ускорит процесс регистрации. Для этого заемщику потребуется квалифицированная электронная подпись.
Что такое электронная закладная?
С 1 июля 2018 года при оформлении ипотеки применяется электронная закладная. Что это за документ? Как работает? И что с этого обывателю? Мнения экспертов – в обзоре ЦИАН.
Дубликат бумажной закладной
Запуск электронной закладной – начало процесса по переходу к электронному документообороту, отмечает эксперт по недвижимостиГеоргий Патанин.
Главное помнить, что электронная закладная по ипотеке остается той же самой ценной бумагой, но только оформленной в электронном виде. Документ по-прежнему гарантирует банку право забрать квартиру и продать ее. Залог нужен, чтобы выручить деньги на погашение займа.
В электронной закладной будут инициалы и реквизиты, данные о держателе залога и должнике, информация о самом договоре, обязательства по ипотеке, данные о залоговом имуществе.
Кроме того, там отметят номер счета держателя ценной бумаги, данные государственной регистрации, номер счета депо первоначального владельца документа, электронную почту (куда отправят на хранение ценную бумагу).
Ну и, конечно, укажут наличие либо отсутствие обременения недвижимости третьими лицами.
Как будет работать электронная закладная?
Для того, чтобы появился этот документ, нужно зайти на сайт Госуслуг или Росреестра и заполнить там специальную форму. После этого каждая сторона должна заверить документ своей электронной подписью.
Перед отправлением на хранение электронную форму направят в регистрационный орган, чтобы заверить подписью регистратора, уполномоченного государством. Затем данные вносятся в соответствующую запись об ипотечной сделке.
Что с этого обывателю?
До вступления в силу изменений процедура получения документов была растянута во времени. «Раньше, закладная оформлялась в бумажном виде, ее изготавливал банк, выдавший ипотечный кредит, далее передавал клиенту, и весь комплект документов подавался в Росреестр на регистрацию ипотеки и собственности», – напоминает Георгий Патанин.
По мнению Ирины Забарской, специалиста департамента контроля качества НЮС «Амулекс», введение электронных закладных должно привести к уменьшению времени на подготовку и заполнение документа. Кроме того, не нужно будет передавать информацию лично (очереди, время на дорогу и прочее). Электронная закладная не потеряется, не сгорит при пожаре, ее не нужно будет долго восстанавливать.
На практике сокращение времени на документооборот снижает риски затягивания снятия залога при полной выплате кредита. «Это может быть полезным, когда ипотека заемщиком полностью выплачена и он хочет продать квартиру.
Так как квартира была в ипотеке, на ней стоит залог в пользу банка и перед продажей его надо снимать.
Раньше заемщик это делал самостоятельно, теперь банк в одностороннем порядке направит в Росреестр все данные для снятия залога», – рассказывает Георгий Патанин.
Самое важное для заемщика – отсутствие зависимости от кредитора при снятии залога
Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры», добавляет, что электронный документ является более безопасным, поскольку его использование минимизирует риск утери или уничтожения, а также мошенничества – как со стороны третьих лиц, так и со стороны банков. Ведь традиционно закладная составляется кредитными организациями самостоятельно и передается клиенту лишь на подпись.
Правовые последствия не изменятся
Каких-либо новых правовых последствий из-за введения электронной закладной не возникнет, считают опрошенные ЦИАН эксперты.
«Введение данного документа – всего лишь изменение его формы и вида по сравнению с ныне существующим. При оформлении электронной закладной и у залогодателя, и у залогодержателя сохраняются те же права и обязанности, как при оформлении в бумажном виде», – отмечает Ирина Забарская.
А что потом?
В перспективе физлица при любых операциях с недвижимостью будут получать виртуальный пакет документов, предполагает Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ — Супермаркет недвижимости».
«Теперь закладная будет получаться таким же образом. Пока альтернативно – сохраняется выбор между электронным и бумажным вариантами этого документа. Но в течение ближайших 5-10 лет ситуация может измениться кардинально: поколение миллениалов, например, пользуется только виртуальными документами», — продолжает она.
Не для каждого человека составление электронного документа является удобным, предупреждает Александра Воскресенская. «Заполнение формы на портале государственных услуг может вызвать трудности для лиц, не привыкших к постоянной работе с компьютером.
Более того, для подписания закладной следует получить электронную подпись, а значит, нужно найти организацию, специализирующуюся на ее разработке, заполнить необходимые документы для получения подписи и оплатить предоставленную услугу», — отмечает эксперт.
Впрочем, есть и хорошие новости – уменьшение издержек может отразиться на стоимости самих кредитов. «В перспективе нас ожидает снижение ставки по ипотеке.
Переход на электронный документооборот повышает эффективность обмена информацией, как следствие будет сокращение общих издержек банков и МФЦ на выдачу и регистрацию ипотеки, что в свою очередь может привести к незначительному снижению ставок», – резюмирует Георгий Патанин.