В России могут ограничить возможность создания ЖСК

В России могут ограничить возможность создания ЖСК

10 апреля временно исполняющий обязанности губернатора Максим Решетников встретился с дольщиками «Первого пермского микрорайона». Дольщики остались не вполне довольны результатами встречи, поскольку единственный вариант, который был предложен краевыми властями — создать ЖСК и доплатить за строительство квартир. По мнению экспертов, это единственный вариант, который может привести к успеху в решении проблемы, и в противном случае дольщики потеряют намного больше, передает корреспондент Накануне.RU.

Глава Пермского края Максим Решетников  во время встречи с дольщиками заявил, что достройка «Первого пермского микрорайона» требует совместных действий дольщиков и краевых властей. Кроме того, Максим Решетников отметил необходимость выработки единой схемы для решения проблем обманутых дольщиков. 

«Вопрос по «Первому пермскому микрорайону» – один из самых острых в Прикамье. Безусловно, потребуется время, чтобы решить проблему полностью. Ситуация требует консолидированной позиции и совместных действий дольщиков и власти. Мы выработаем единую схему для решения проблем обманутых дольщиков, потому что их в крае, к сожалению, немало», — отметил Максим Решетников.

В России могут ограничить возможность создания ЖСК

В время встречи заместитель руководителя администрации губернатора Яна Дорофеева доложила, что в начале мая краевой Арбитражный суд рассмотрит заявление о признании застройщика банкротом.

Требуется вход в процедуру банкротства: застройщик задолжал кредиторам свыше 2 млрд руб.

При банкротстве застройщика добиться завершения строительства домов можно, если участники строительства примут решение о создании жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Это же мнение разделяют и юристы.

«Банкротство, если сказать кратко, это продажа всего имущества и направление вырученных денег на выплаты кредиторам в соответствии с установленной очередностью.

  Для дольщиков, застройщик которых обанкротился, сделано исключение – дома и находящийся под ними земельный участок можно защитить от продажи, создав ЖСК.

Если дольщики не создадут ЖСК, то имущество будет продано, при этом не стоит рассчитывать, что проданного имущества хватит, чтобы выплатить всю внесенную дольщиками в счет покупки квартиры сумму – из практики, в лучшем случае, сумма выплат не превышает 10-20% от суммы денежных средств, внесенных дольщиками«, — прокомментировала ситуацию с дольщиками юрист, член пермского отделения «Ассоциации юристов России» Марина Капустина.

Поэтому, если дольщики проголосуют против создания ЖСК, земельный участок и находящиеся на нем дома будут проданы с торгов. Исходя из вырученных средств будут произведены выплаты участникам строительства. Суммы выплат будут мизерные, считает юрист Дмитрий Русаков.

«Когда речь заходит о банкротстве застройщика, для участников строительства остается только один путь – это создание ЖСК и достройка «проблемного» объекта через ЖСК.

Если ЖСК не будет создано, то, в соответствии с законом о банкротстве, дома и земля под ними будут проданы, а дольщики точно останутся без квартир и, наверняка, без денег, потому что при продаже имущества обанкротившегося застройщика удается получить и выплатить кредиторам мизерные денежные суммы«, — сообщил Дмитрий Русаков.

Как сообщили Накануне.RU в администрации губернатора, для того, чтобы дома достроить, необходимо создать ЖСК, и только после этого решать все вопросы, в том числе, вопросы материальной поддержки социально незащищенных категорий дольщиков. 

«Позиция губернатора такова: дома нужно в любом случае достраивать и людям нужно помогать. Но для того, чтобы квартиры достроить надо пройти «юридическую очистку» и только после этого решать все вопросы. Создание ЖСК — это необходимый этап очистки.

У застройщика долг в 2 млрд. Если эти квартиры уйдут в счет долга, то у собственников эти квартиры выкупят за пять копеек. Вариант, который предложил Решетников — это единственный вариант юридически выверенный, который в принципе может привести к успеху.

По этой схеме был достроен дом в Хмелях, в Кудымкаре. Это единственный вариант и сейчас Решетников ставит задачу на этом сложном объекте реализовать системный подход, чтобы можно было решать проблемы всех дольщиков.

Эта проблема выросла из прошлого и она достаточно важна для края», — сообщили в администрации главы Прикамья.

В России могут ограничить возможность создания ЖСК

Краевые власти, в свою очередь, готовы помогать гражданам в процессе формирования ЖСК: им будет оказана организационная поддержка, необходимое юридическое сопровождение.Также будет проанализирован социальный состав дольщиков, и разработаны критерии поддержки.

Глава региона поручил министру строительства Михаилу Сюткину до августа 2017 года завершить экспертизу домов и к следующей встрече с дольщиками, которая состоится в июне, подготовить предложения по региональным мерам социальной поддержки.

Итоги встречи прокомментировал и глава исполкома ОНФ Евгений Симакин. По его словам, создание ЖСК — достаточно рискованный путь, но в данной ситуации он является единственным выходом. 

«С моей точки зрения, все, что было сказано на встрече — разумно, последовательно, юридически выверено, исходя из той ситуации, в которой дольщики находятся на сегодняшний день. Все понимают, что создание ЖСК – это достаточно рискованный путь, потому что это трудно управляемо.

Но другого выхода я не вижу по одной простой причине: в противном случае все имущество окажется в рамках общего конкурсного производства и будет продано с торгов. В этом случае  жильцы получат не больше 15-20%. И это очевидно, потому что общая сумма задолженности — 2 млрд руб.

Еще из положительного, что я услышал на встрече: было высказано намерение за счет бюджета, не за счет дольщиков, в течение двух месяцев провести инструментальное обследование домов, чтобы понять, что делать дальше: ремонтировать, сносить и снова строить. В этот же период сформировать ЖСК. ЖСК подписывает договор с ПАИЖК.

ПАИЖК заключает договор с подрядчиком, и соответственно, начинается строительство. Также было обозначено, что жильцы фактически ничего не потеряют и эти 11 тыс. фактически будут компенсированы, при условии, что эта квартира была куплена не с целью перепродажи в последующем.

Ну, понятно, что если человек имеет четыре квартиры и покупает пятую на продажу — этот человек не является социально незащищенным человеком. Но тот, кто реально является социально не защищенным, в последствии могут получить компенсацию.

То есть впервые за долгое время мы услышали от администрации губернатора и лично от губернатора четкую, понятную, поэтапную схему выхода из этой сложнейшей ситуации. Понятно, что это не пятиминутное решение. Здесь вообще линейных решений не бывает, потому что ситуация реально крайне сложная», — сообщил Евгений Симакин.

Отметим, что в мероприятии также приняли участие члены рабочей группы, курирующей эту тему, представители администрации губернатора, краевого правительства, министерства строительства Пермского края.

В россии жестко ограничат создание жск

Граждане смогут создавать жилищно-строительные кооперативы только в двух случаях. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности. Второй: если банкротится застройщик проекта.

В нижней палате парламента разработан законопроект, принятие которого позволит сократить количество объектов строительства, возведение которых ведется в формате жилищно-строительных кооперативов. Соответствующие изменения предлагается внести в законы, регламентирующие долевое строительство.

ЖСК смогут создаваться только в домах, возведение которых проходит по закону «О содействии развитию жилищного строительства», и участки под которые выделяются государством на безвозмездной основе, а также в многоэтажках, строительство которых было заморожено ввиду банкротства первичного застройщика.

Тогда вновь созданный ЖСК получит право найма подрядчика, который завершит строительство.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в беседе с «Известиями» пояснила, устрожение требований к созданию ЖСК вызвано тем, что сегодня компании, работающие по схеме долевого строительства, активно переходят в формат кооперативов, однако риски для дольщиков при формальном появлении ЖСК не исчезают.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин говорит, обратной силы закон иметь не будет, поэтому созданные на момент его принятия кооперативы продолжат свое существование. Также не грозит упразднение ЖСК, которым муниципалитеты либо государство предоставят на бесплатной основе участок под застройку.

По информации Росстата, пик популярности кооперативного жилищного строительства пришелся на 1960-1990 годы. На момент распада СССР 4,7% многоквартирных домов были возведены в формате ЖСК.

Однако к 2015 году этот показатель упал до 0,7% и сейчас находится в пределах 1%, говорит Косарева.

Бесплатные участки под дома полагаются, если квартиры в них будут распределены между льготными категориями очередников – военными, учеными, многодетными семьями и другими.

Читайте также:  Юит построит новый жк в приморском районе петербурга

Глава юридического департамента «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Новиков отмечает, видимых преимуществ у ЖСК над другими формами строительства практически не осталось.

Теоретически члены кооператива получают квартиры по себестоимости, однако последняя нигде не оговаривается.

При этом в кооперативах существует возможность двойных продаж жилья, поскольку договора приобретения квартир не регистрируются государственными органами.

Для ЖСК придумали рамки

Граждане смогут создавать жилищно-строительные кооперативы только в двух случаях. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности.

Второй: если банкротится застройщик проекта. Это следует из поправок в законодательство о долевом строительстве, с которыми ознакомились «Известия».

Прежде ЖСК создавались по различным «серым» схемам, что приводило к появлению большого количества пострадавших граждан.

Цель поправки — сузить возможности по созданию жилищно-строительных кооперативов.

Теперь они могут появиться только в двух случаях — по законодательству о банкротстве застройщика, когда ЖСК получает возможность нанять подрядную организацию и достроить объект, и в рамках закона «О содействии развитию жилищного строительства» (161-ФЗ), пояснили «Известиям» в пресс-службе одного из авторов поправок, депутата Николая Николаева. Это поможет избежать появления новых строительных пирамид.  

— Сегодня многие застройщики всеми правдами и неправдами пытаются уйти от закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Чтобы прекратить эти попытки, законодатели определяют конкретные случаи, когда можно обращаться к формату ЖСК, — прокомментировала «Известиям» эту инициативу президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

В январе Госдума одобрила в первом чтении поправки об ужесточении контроля в долевом строительстве, внесенные группой депутатов от «Единой России» во главе с Вячеславом Володиным.

Парламентарии поддержали ограничения для жилищно-строительных кооперативов, которые смогут заниматься строительством только «на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности», следует из текста документа.

Ко второму чтению решено предусмотреть еще один механизм — создание ЖСК в рамках банкротства застройщиков. 

— Новеллой, предлагаемой текстом законопроекта ко второму чтению, является запрет создания ЖСК за исключением тех, которые будут создаваться в рамках реализации норм законодательства о банкротстве (в части банкротства застройщиков) и тех ЖСК, которые создаются в рамках N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Уже созданные ЖСК продолжат осуществлять свою деятельность, — пояснил «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин. 

Объединения граждан для строительства и эксплуатации жилья начали появляться 1920-х годах, но в 1937 году были ликвидированы как проявление частной собственности.

В послевоенный период для решения «квартирного вопроса» в 1958 году ЦК КПСС и Совмин СССР разрешили создание ЖСК. По данным Росстата, в 1990 году доля жилых домов, построенных на средства кооперативов, составляла 4,7%.

Постепенно она снижалась и в 2015 году составляла уже 0,7%. По словам Надежды Косаревой, в настоящее время показатель также не превышает 1%.

С 24 июля 2008 года деятельность ЖСК регулируется 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и предполагает выделение бесплатного государственного участка определенным категориям граждан (военнослужащим, молодым ученым, гражданам, у которых трое и более детей и другим).

По сути, единственное преимущество ЖСК заключается в возможности купить квартиру по себестоимости, но какой она будет — это вопрос, ведь в уставе ЖСК не фиксируется конечная стоимость недвижимости, отметил руководитель юридического департамента «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергей Новиков. В то же время договоры долевого участия более надежны, они предполагают государственную регистрацию, исключающую риск двойных продаж, а также государственный контроль за обязательствами застройщика: размером уставного капитала, наличием права на земельный участок.

Недобросовестные застройщики старались обойти законодательство и для ведения бизнеса использовали форму кооперативов. В частности, так поступал СУ-155, напомнила Надежда Косарева. 

Что касается использования ЖСК для достройки проблемных объектов, то это возможно с 2011 года в рамках закона о банкротстве. В теории механизм выглядел довольно привлекательным, но на практике люди столкнулись со множеством подводных камней, подчеркнул руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Например, ЖСК мог забрать себе объект с нулевой или отрицательной рентабельностью, и финансирование «недостроя» ложилось на плечи обманутых дольщиков. На практике дольщики попросту отказывались доплачивать, отметил эксперт.

Он добавил, что, в частности, на решение этой проблемы было нацелено создание Фонда защиты дольщиков. Новая структура будет брать на себя часть финансирования строительства и покрывать таким образом разницу в рентабельности.

Действия дольщиков при банкротстве застройщика и создании ЖСК

  • Что такое несостоятельность (банкротство) юридического лица?
  • Несостоятельность (банкротство) (далее также — банкротство) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей[1].
  • Основным нормативно-правовым актом РФ, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства) юридических лиц, является Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве).
  • Какие признаки банкротства юридического лица установлены Законом о банкротстве?
  • По общему правилу юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены[2].

Из указанного правила есть исключения, которые установлены Законом о банкротстве для отдельных видов юридических лиц: кредитных организаций, субъектов естественных монополий, крестьянских (фермерских) хозяйств, стратегических предприятий и т.д.

При каком размере задолженности арбитражный суд может возбуждено дело о банкротстве юридического лица?

Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику — юридическому лицу в совокупности составляют не менее 300 000 (триста тысяч) рублей[3].

Законом о банкротстве из указанного правила установлены исключения для отдельных видов юридических лиц: кредитные организации, финансовые организации, сельскохозяйственные предприятия и т.д.

  1. Кто может направить в арбитражный суд заявление о признании юридического лица несостоятельным (банкротом)?
  2. Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы, а также работник, бывший работник должника, имеющие требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда[4].
  3. Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора[5], работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа по денежным обязательствам с даты вступления в законную силу решения суда, арбитражного суда или судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда о взыскании с должника денежных средств.
  4. Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора — кредитной организации с даты возникновения у должника признаков банкротства, установленных Законом о банкротстве.
  5. Право на обращение в арбитражный суд возникает у уполномоченного органа по обязательным платежам по истечении тридцати дней с даты принятия решения, указанного в абзаце втором пункта 3 статьи 6 Закона о банкротстве (решение уполномоченного органа о взыскании задолженности за счет денежных средств должника или решение суда, арбитражного суда).
  6. Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора — кредитной организации в порядке, установленном абзацем вторым пункта 2 статьи 7 Закона о банкротстве, при условии предварительного, не менее чем за пятнадцать календарных дней до обращения в арбитражный суд, опубликования уведомления о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.
  7. Частичное исполнение требований конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа не является основанием для отказа арбитражным судом в принятии заявления о признании должника банкротом, если сумма неисполненных требований составляет не менее чем размер, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 6 настоящего Федерального закона.
  8. Должник вправе подать в арбитражный суд заявление должника в случае предвидения банкротства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии будет исполнить денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок.
  9. Какие процедуры применяются в деле о банкротстве юридического лица?
  10. При рассмотрении дела о банкротстве должника — юридического лица применяются следующие процедуры[6]:
Читайте также:  Туристы в Крыму все реже останавливаются в отелях

наблюдение (цели: анализ финансового состояния должника; обеспечение сохранности имущества должника; открытие и ведение реестра требований кредиторов и т.д.);

  • финансовое оздоровление (цели: финансовое оздоровление организации; погашение задолженности перед кредиторами; сохранение организации);
  • внешнее управление (цель: восстановление платежеспособности должника за счет собственных активов должника);
  • конкурсное производство (цели: реализация активов должника и удовлетворение требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации имущества должника);
  • мировое соглашение.
  • Чем регулируются особенности банкротства застройщиков?
  • Особенности банкротства застройщиков регулируются параграфом 7 Закона о банкротстве.
  • Как Законом о банкротстве определяются термины «застройщик», «участник строительства», «объект строительства», «земельный участок», «реестр требований о передаче жилых помещений»?
  • Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;
  • участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
  • объект строительства — многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее — объект незавершенного строительства).
  • земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства;
  • реестр требований о передаче жилых помещений — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.
  • Какие реестры ведутся в случае несостоятельности (банкротства) застройщика?
  • Законом о банкротстве установлено, что в случае несостоятельности (банкротства) застройщика арбитражный управляющий ведется два реестра: реестр требований кредиторов[7] и реестр требований о передаче жилых помещений[8].
  • Какие особенности удовлетворения требований кредиторов – участников строительства к застройщику установлены Законом о банкротстве?
  • В соответствии с положениями параграфа 7 Закона о банкротстве требования кредиторов – участников строительства к застройщику могут быть удовлетворены:
  1. Достройкой незавершенного строительством многоквартирного дома в ходе проведения банкротства застройщика и передача квартир участникам строительства после достройки дома (открытие специального банковского счета для завершения строительства многоквартирного дома, достройка дома за счет денежных средств аккумулированных на таком счете[9]).

  2. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (принятие решения и создание участниками строительства ЖСК, передача незавершенного строительством объекта в ЖСК[10]).

  3. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено[11]).

  4. Удовлетворение денежных требований участников строительства, как кредиторов третей очереди, путем реализации имущества и имущественных прав должника, включенных в конкурсную массу должника[12].

  1. Какие особенности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства установлены Законом о банкротстве?
  2. В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — передача объекта незавершенного строительства).
  3. Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.
  4. В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
  5. Заключение арбитражного управляющего должно содержать:
  6. 1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;
  7. 2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;
  8. 3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 — 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Какие условия необходимо выполнить участникам строительства для передачи незавершенного строительством объекта в ЖСК?

Передачи незавершенного строительством объекта в ЖСК возможна при одновременном соблюдении следующих условий[13]:

Членов ЖСК, созданных при банкротстве застройщика, хотят наделить правом на получение компенсации

1 октября в Госдуму внесен законопроект № 804015-7 о дополнительной защите участников ДДУ, пострадавших при банкротстве застройщиков, в лице членов отдельных ЖСК, которые смогут рассчитывать на выплату возмещения в случае принятия поправок.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиковПрезидент подписал масштабные поправки в законодательство об участии в долевом строительстве

Как указали авторы законопроекта, подписанный 27 июня 2019 г. закон № 151-ФЗ, которым внесены масштабные изменения в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства, позволил направить госфинансирование на достройку проблемных объектов, переданных в том числе жилищно-строительным кооперативам в ходе банкротства застройщиков.

«Вместе с тем законодательство не предоставляет гражданам – участникам таких ЖСК возможности получить выплату возмещения в случае принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства переданных ЖСК проблемных объектов и ставит их в неравное положение по сравнению с участниками долевого строительства», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Со ссылкой на данные экспертных оценок разработчики пояснили, что на текущем рынке действует 260 ЖСК с объемом незавершенного строительства около 1,5 млн кв. м.

«Из них, согласно данным «дорожных карт», предоставленных субъектами РФ, 132 ЖСК создано решениями участников строительства для достройки проблемных объектов за застройщиков-банкротов. При этом большая часть таких ЖСК в настоящее время не имеет средств для завершения строительства недостроенных объектов.

Общая площадь объектов, строительство которых остановлено, составляет около 350 тыс. кв. м, а количество участников таких ЖСК оценивается более чем в 6 тыс. человек», – указано в пояснительной записке к поправкам.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

В связи с этим предложены поправки в Закон о публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков (№ 218-ФЗ от 29 июля 2017 г.), которые устанавливают правовые основания для выплаты Фондом возмещения гражданам – членам ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства застройщиков, для завершения строительства проблемных объектов.

Читайте также:  Аренда жилья сильнее всего подешевела в кемеровской области

Законопроектом предлагается определить требования к ЖСК, члены которых смогут претендовать на получение соответствующего возмещения. Планируется, что процедура выплаты возмещения будет распространяться только на ЖСК, созданные в ходе процедуры банкротства застройщиков до 1 июля 2019 г. (то есть до перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков).

Следовательно, рассчитывать на получение возмещения смогут граждане, требования которых ранее были включены в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика, в ходе которого был создан соответствующий ЖСК. Таким образом, созданный до 1 июля ЖСК сможет обратиться в Фонд для выплаты возмещения гражданам в соответствии со ст. Закона № 151-ФЗ.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Комментируя поправки в закон, адвокат МКА «СЕД ЛЕКС» Валерия Аршинова отметила, что в настоящее время идет большая работа со стороны государства по обеспечению правовой и финансовой защиты граждан, потерявших свои денежные средства в связи с банкротствами застройщиков. «Важным этапом в данном случае стало вступление в силу Закона от 27 июня 2019 г.

№ 151-ФЗ, предусматривающего обязанность застройщиков по созданию компенсационных фондов, а также Постановления Правительства РФ от 12 сентября 2019 г. № 1192. В частности, им устанавливаются условия, при соблюдении которых фонд принимает решение о финансировании или решение о нецелесообразности финансирования.

Так, фонд принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, если размер предельной суммы выплат меньше либо равен размеру денежных средств, необходимых для завершения строительства, и денежных средств, необходимых для погашения требований кредиторов, за вычетом рыночной стоимости жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, в отношении которых отсутствуют требования участников строительства», – пояснила она.

По словам эксперта, законодатель решил вовремя исправить имеющуюся недоработку, которая нарушает принципы гражданского права и основополагающие положения Конституции РФ о равенстве граждан, разработав комментируемый законопроект и предоставив возможность получения компенсаций членам ЖСК.

«Такие нововведения носят, конечно же, положительный характер для граждан, при этом у государства не должен оставаться без внимания вопрос применения этих положений закона на практике и соблюдения баланса интересов застройщиков как участников рассматриваемых правоотношений», – заключила Валерия Аршинова.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что предложенная в законопроекте инициатива является своевременной и необходимой. «На момент создания ЖСК не всегда возможно оценить реальные перспективы продолжения строительства, начатого обанкротившимся застройщиком.

В результате на практике граждане сталкиваются с ситуацией, когда достройка дома фактически не осуществляется, но им все равно приходится ожидать ее окончания, так как они не имеют эффективного способа защиты своих прав в таком случае.

Соответственно, установление возможности для членов ЖСК получить возмещение поможет разрешить указанную проблему», – пояснил он.

По словам юриста, на практике возможны ситуации, когда стоимость достройки превышает размер компенсации, которая могла бы быть выплачена членам ЖСК, – таким образом, обсуждаемый законопроект предлагает решение, которое было бы выгодно всем участникам строительства.

«В то же время право на выплату компенсации следует связать с принятием решения о нецелесообразности финансирования дальнейшего строительства ЖСК.

С учетом того что законопроект лишь недавно был внесен в Госдуму, комментируемая редакция не является окончательной и в нее еще будут внесены правки, детализирующие основания и условия выплаты компенсации дольщикам ЖСК», – резюмировал Павел Лобачев.

Подписан закон, предусматривающий совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства и членов жилищно-строительных кооперативов

  • Федеральный закон принят Государственной Думой 1 июля 2015 года и одобрен Советом Федерации 8 июля 2015 года.
  • Справка
    Государственно-правового управления
  • Федеральным законом в отдельные законодательные акты
    Российской Федерации вносятся изменения, предусматривающие совершенствование
    механизмов защиты прав участников долевого строительства и членов
    жилищно-строительных кооперативов.

Федеральный закон «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
дополняется новыми требованиями, которым должны соответствовать банки и страховые организации, обеспечивающие исполнение обязательств застройщика. В частности, банк должен быть включён в реестр банков, состоящих на учёте в системе страхования вкладов, и не иметь запрета на привлечение во вклады
денежных средств физических лиц, а страховая организация должна располагать
собственными средствами в размере не менее чем 1 млрд. рублей (в настоящее
время — 400 млн. рублей) и не иметь предписаний Банка России о несоблюдении
требований к обеспечению финансовой устойчивости и платёжеспособности.

Помимо этого в названном Федеральном законе
уточняются требования к информации о проекте строительства и полномочия
контролирующего органа.

Основные изменения, вносимые в Федеральный закон
«О взаимном страховании», направлены на повышение прозрачности
деятельности общества взаимного страхования застройщиков. В этих целях
предусматривается создание коллегиального совещательного органа общества
взаимного страхования застройщиков — попечительского совета.

  1. К компетенции попечительского совета общества
    взаимного страхования застройщиков отнесены следующие вопросы: рассмотрение
    планов деятельности общества, в том числе финансовых планов; предоставление
    рекомендаций по вопросам деятельности общества, включённым в повестку дня
    общего собрания членов общества (которое является высшим органом управления
    общества); рассмотрение отчётов директора общества, годового отчёта, годовой бухгалтерской (финансовой) отчётности общества,
    заключения ревизионной комиссии (ревизора) общества по результатам годового
    отчёта, годовой бухгалтерской (финансовой) отчётности, отчётов правления
    общества по итогам финансового года.
  2. В состав попечительского совета наряду с независимыми экспертами входят три представителя Правительства Российской
    Федерации, представитель Банка России, председатель правления общества
    взаимного страхования застройщиков и директор общества.
  3. Помимо этого в названный Федеральный закон вносятся
    изменения, касающиеся создания обществ взаимного страхования (изменяется число
    физических и юридических лиц, которые могут создавать такое общество,
    численность членов общества), а также порядка их реорганизации и ликвидации.
  4. Согласно изменениям, вносимым в Жилищный кодекс
    Российской Федерации, жилищно-строительные кооперативы (за исключением тех,
    которые создаются в соответствии с Федеральным законом «О содействии
    развитию жилищного строительства») не вправе будут осуществлять одновременно
    строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем
    три (эта норма вступит в силу по истечении одного года со дня вступления
    Федерального закона в силу).
  5. Кроме того, Кодекс дополняется новыми статьями,
    устанавливающими:
  6. особенности организации и деятельности
    жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство многоквартирных
    домов, в том числе требования к проектной документации, правоустанавливающим
    документам на земельный участок, реестру членов жилищно-строительного
    кооператива;
  7. порядок осуществления контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов (предмет проверки деятельности
    кооператива, основания для проведения плановых и внеплановых проверок);

процедуры вынесения контролирующим органом
предписаний. Корреспондирующие изменения вносятся в Федеральный закон «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении
государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

  • В Федеральном законе особо оговаривается, что в случае если до дня вступления Федерального закона в силу жилищно-строительный
    кооператив (за исключением тех, которые создаются в соответствии в Федеральным
    законом «О содействии развитию жилищного строительства») уже осуществляет
    строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого
    кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся доме, принятие
    новых членов в кооператив не допускается до получения в установленном порядке
    разрешения на ввод в эксплуатацию домов, строительство которых осуществляется
    на дату вступления Федерального закона в силу.
  • В Федеральном законе «О государственной регистрации
    прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяется перечень документов,
    необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом
    строительстве, а также перечень оснований для отказа в государственной
    регистрации договора участия в долевом строительстве.
  • В Федеральном законе «О несостоятельности
    (банкротстве)» уточняются положения, касающиеся определения размера убытков
    участника строительства, причинённых нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в деле о банкротстве застройщика, а также
    установления очерёдности удовлетворения требований кредиторов (лиц,
    обеспечивающих исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого
    помещения по договору участия в долевом строительстве) в деле о банкротстве
    застройщика.
  • В отдельные статьи Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях вносятся изменения, уточняющие основания для
    привлечения должностных лиц и юридических лиц к административной ответственности
    за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве
    многоквартирных домов и нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.
  • Кроме того, Кодекс дополнен новой статьёй,
    устанавливающей административную ответственность за неисполнение
    жилищно-строительным кооперативом, осуществляющим строительство
    многоквартирного дома, обязанности по ведению реестра членов
    жилищно-строительного кооператива.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *