Голикова заявила о резком росте смертности в России за два дняРоссия даст добро на въезд граждан Китая и ЛихтенштейнаРоссия возобновляет авиарейсы в США, Болгарию, Италию и ещё ряд странВ Петербурге «Мерседес» вылетел на тротуар, прихватив с собой светофорРоссия открывает авиасообщение с Турцией 22 июняСуд отправил петербургского депутата Резника под домашний арестВ Карачаево-Черкесии опрокинулись катамараны с туристами. Двое погиблиКомздрав: В Петербурге вполне могут ввести принудительную вакцинациюГде быстрее и дешевле сдать тест на коронавирус в Петербурге?Вода ушла из центра Ялты. В городе расчищают дороги и улицыВ США мотоциклист разбился при попытке установить мировой рекордШвеция обыграла словаков на Евро-2020 в ПетербургеПрезидент Швейцарии подарил Путину недорогие часыЕвросоюз подготовил новые санкции против БелоруссииВ Ялте человека унесло потоком воды. Он погибПока не закрыли. Фан-зона в Петербурге обратилась к болельщикамМедики рассказали, как не заразиться коронавирусом на пляжеРусские не сдаются. Непогода не отпугнула туристов от КрымаПод парусами добра. В Петербурге пройдёт благотворительная регатаЧерви подсказали ученым из Петербурга, как быстро заживлять раныПредыдущие новостиАрхив материалов
Впервые в Петербурге средняя цена квадрата в новостройках в масс-маркете превысила аналогичный показатель в готовом жилье: 153 тыс. рублей против 140 тыс. рублей. На первичном рынке стоимость квадратного метра за прошлый год и два месяца 2021 года выросла на 31,5%, на вторичном — на треть.
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/АрхивПоделиться
За 5 млн рублей сегодня можно приобрести «однушку» как в готовом доме, так и в строящемся. Казалось бы, такое соотношение не в пользу новостройки, сдачи которой еще надо дождаться.
Но наиболее ликвидное жилье на вторичном рынке на эти деньги все-таки купить не получится.
Поэтому выбор предстоит между устаревшим, но готовым, и более современным, но еще находящимся в процессе строительства.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», только за зиму — с декабря 2020-го по февраль 2021-го включительно — средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке выросла на 10 тыс. рублей, или на 7%. И составила к концу февраля уже 153 тыс. рублей.
«Рост объясняется большим числом домов на завершающей стадии с высокой ценой квадратного метра, выводом новых проектов с возросшей стоимостью на фоне активного спроса на жилье», — объясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
На вторичном рынке также отмечался небывалый рост — средняя стоимость «квадрата» увеличилась с начала января 2020-го по конец февраля 2021-го примерно на треть. И достигла порядка 140 тыс.
рублей за 1 кв. м. Правда, стоит отметить, что в сегменте готового жилья отмечается существенное расслоение — цена квадратного метра в зависимости от типа дома и района варьируется от 100 до 200 тыс.
рублей.
Таким образом, сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке выше, чем на вторичном. Начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Екатерина Пчелкина отмечает, что квартиры в строящихся домах стоили дешевле готовых до введения эскроу-счетов.
«Это была своеобразная скидка за «полуфабрикат» и риск недостроя, — уверена она. — Например, если в конце 2019 года квартиры в готовых домах были дороже аналогов в строящихся объектах на 8–12%, то сегодня, наоборот, новостройки стали стоить больше на 3–5%».
Сейчас уже около 39% в предложении на рынке строящегося жилья Петербурга — это недвижимость, которая реализуется через эскроу-счета.
Бюджеты растут
Впрочем, средняя стоимость «квадрата» — величина, важная скорее для аналитиков, чем для обычных покупателей. Большинство людей оценивает в первую очередь конечную стоимость квартиры. Само собой, этот показатель тоже в последнее время усиленно рос.
Бюджет покупки квартиры в новостройке успел увеличиться уже с января текущего года. Так, сейчас в Северной столице в среднем студию можно купить за 3,7 млн рублей, что на 150 тыс. рублей дороже, чем было в декабре 2020-го. «Однушку» — за 5,5 млн рублей, что больше на 200 тыс. рублей, а «двушку» — за 8,1 млн рублей, что дороже на 400 тыс. рублей.
На вторичном рынке, если смотреть за год, бюджет покупки вырос вообще в среднем на 1 млн рублей.
Так, однокомнатная квартира в доме 137-й серии в Приморском районе в локации Лахты сейчас стоит около 5,1–5,2 млн рублей против 4,2 млн в прошлом году.
За «однушки» в хрущевках в районе Черной речки просят уже больше 5 млн рублей. Объем предложения на рынке сократился примерно на 15–20%, что позволяет продавцам диктовать условия.
«Новую вторичку» не догнать
Особое место на рынке готового жилья занимает «новая вторичка». По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в 2020 году на вторичном рынке существенно выросла доля сделок с квартирами в кирпичных и кирпично-монолитных домах, которые построены до 10 лет назад.
Сейчас таких сделок — около 56%. При этом продолжает сокращаться доля продаж квартир в старых панельных, старых кирпичных домах и сталинках.
Цены на «новую вторичку» также росли быстрее всего — за 2020-й прирост составил 28%, тогда как «хрущевки» и «брежневки» увеличились в цене на 10–20% в зависимости от района.
«Главный конкурент новостроек на вторичном рынке — дома, построенные в последние 5–10 лет», — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». И потому именно эта категория жилья, пользующаяся наибольшим спросом, стоит по-прежнему дороже, чем квартиры в строящихся домах.
По данным юридической компании «Первый агент», средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в категории «новая вторичка» составляет порядка 180 тыс. рублей. Это на уровне такого сегмента на первичном рынке, как «комфорт плюс».
Если же говорить о бюджетах, то однокомнатная квартира в сравнительно свежем кирпичном доме, например в Приморском районе, может стоить около 7 млн рублей. И это далеко не предел.
Хрущевка против новостройки
Что касается вариантов в хрущевках и брежневках, они практически сравнялись по стоимости с первичным рынком. Допустим, имея те же 5–5,5 млн рублей, можно приобрести «однушку» в старом доме и заехать сразу.
Квартира в хрущевке за эту цену может располагаться в престижном районе, например Московском, в малоэтажных кварталах с зелеными дворами.
Но, само собой, это будут дома со старыми коммуникациями, квартиры с маленькой кухней, небольшой прихожей… Новостройку же придется подождать, но тут за эту цену можно будет приобрести квартиру с готовой отделкой, с современными планировочными решениями, часто — закрытыми от машин дворами, новыми детскими площадками.
По мнению Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», жилая среда во многих новостройках зачастую более комфортна, чем в домах, построенных много десятилетий назад.
«Подход застройщиков к возведению жилых комплексов сегодня изменился существенно — они уделяют много внимания архитектуре, благоустройству мест общего пользования и придомовой территории, предлагают удобные и продуманные планировки, используют современные качественные строительные материалы», — объясняет различие эксперт.
«Кроме того, сейчас многие покупатели стремятся переехать сразу после получения ключей: именно поэтому большим спросом пользуются квартиры с отделкой от застройщика, — полагает Анжелика Альшаева. — Тогда как вторичное жилье обычно требует долгого и затратного ремонта».
По ее мнению, квартиры на первичном рынке более привлекательны и для инвесторов. Можно заработать на разнице цен на начальном и завершающем этапе строительства, даже с учетом перехода застройщиков на проектное финансирование. Кроме того, квартиры в удачных проектах, в хорошей локации и с продуманной концепцией продолжают дорожать и после ввода дома в эксплуатацию.
Ипотека поддерживает спрос
Одно из существенных различий в приобретении строящегося и готового жилья — ипотечные ставки. Так, на первичном рынке пока действуют льготные условия, и ставка составляет 6,5% годовых.
Правда, и на вторичном рынке сейчас ставки одни из самых низких за всю его историю — в среднем 7,5%. Доля ипотечных сделок на первичном рынке сегодня составляет 73%.
На вторичном рынке тоже около 75% сделок заключается с ипотекой.
По словам директора по продажам ГК «Полис Групп» Яны Кадомцевой, если говорить о строящихся домах, в большинстве банков сейчас можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 15%, а платежи за счет льготной ипотеки сегодня меньше, чем было раньше до ее введения. Соответственно, с учетом более комфортных условий покупки люди могут себе позволить более дорогое жилье.
Балансируют на уровне
Многие прогнозы относительно средних цен на первичном рынке уже не сбылись — стоимость «квадрата» выросла с начала года, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 5,4%. Тем не менее увеличения на треть ни на рынке строящегося жилья, ни на вторичном в 2021-м аналитики не ожидают.
По подсчётам Яна Фельдмана, рост цен на первичном рынке Петербурга составит порядка 9–12%. Наиболее качественные проекты в удачных местах будут дорожать в первую очередь. Стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в удаленных районах города или в области, будет дешевле примерно на 15–20%.
«Очень сложно прогнозировать движение цен в 2021 году, так как никто не ожидал такого стремительного роста в 2020 году, — соглашается Яна Кадомцева. — Но, по нашим оценкам, вторичная недвижимость должна подтянуться к первичной. Пока цены на новостройки продолжают расти, но уже не такими большими скачками, менее динамично».
По мнению же Екатерины Пчелкиной, рынок постепенно возвращается в стабильное, «допандемическое» состояние.
«Если нас минуют очередные экономические или иные катаклизмы, рынок в этом году постепенно придет в состояние, в котором находился в 2019 году, — говорит она.
— Оно характеризуется равномерными темпами продаж и умеренной «инфляционной» корректировкой цен. Стабильность сохранится даже в случае отмены программы льготной ипотеки».
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/Архив
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
domepic17 Мар 2021 в 22:59Отличная реклама льготной ипотеки прошла. Народ ринулся покупать. Это как со скидками в магазинах, сперва цену повысили, а потом сбавили немного. В итоге, льготная ипотека с таким подорожанием ничего не дала. При этом, транспортная инфраструктура не успевает за такими темпами строительства. Программа реновации полностью провалилась. КАД, который был построен во времена хороших нефтяных доходов, скоро из-за такого строительства тоже встанет, так как строят в основном у КАДа. Не очень понятно, если по документам КАД перегружен, зачем строить новое рядом с КАД, не расширяя его. Почему сразу не резервировать место под новую дорогу. Ведь ясно, что планируемая новая кольцевая по бетонке никак вопросы загруженности КАД не решит, так как строят слишком близко к КАД.
Валерий Мазнев17 Мар 2021 в 18:36Господа! Как же мы все обрадуемся осенью, когда налог на недвижимость повысится процентов на 30! Поздравляю всех с великим достижением нашей обнуленной власти!Franklin_Delano_Roosevelt16 Мар 2021 в 18:443-ка во вторичке в Рыбе в черте города за 7 200, а вы пишите про 2-ку за 8 100…. =)))) проще во вторичке брать тогда у тех, кто трубы уже поменял с металла на пластик и живёт по счётчикам… заехал, сделал ремонт под себя и радуйся — ведь они уже столько лет стоят эти дома…. а новостройки фиг знает как делают — тяп-ляп и готово… у меня у знакомых на 1-м этаже строители стяжку положили для пола прямо на минвату безо всякого армирования… ну и само собой всё потрескалось и провалилось… =))))) теперь заливают новый пол за свой счёт… вот такие они — новостройки…. =))))читать все комментариидобавить комментарий
На петербургском рынке жилья начались серьезные изменения :: С.-Петербург :: РБК
PhotoXPress.ru
Эксперты с уверенностью говорят об изменении ситуации на петербургском рынке недвижимости. Рост цен в сегменте «первички» привел к тому, что квартиры со сроком сдачи через несколько лет практически сравнялись по стоимости с готовым жильем.
Результатом стало обострение конкуренции с продавцами на вторичном рынке, что вынуждает застройщиков стимулировать спрос скидками и акциями. Сами застройщики утверждают, что планов снижать цены у игроков отрасли нет.
Однако опрошенные РБК Петербург риэлторы уверены, что влияние «вторички» на рынок строящегося жилья станет еще более заметным — доля квартир, продаваемых по акциям, будет с каждым месяцем расти.
Акции, бонусы и подарки
По итогам в 2020 года цены в петербургских новостройках класса масс-маркет выросли почти на 25%. Рост цен продолжился и в 2021 году.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), за три зимних месяца средняя цена предложения в классе масс-маркет в Петербурге выросла на 7% (до 152,7 тыс. руб. за кв.
м), в пригородных объектах — на 8% (до 99,3 тыс. руб. за кв. м).
Подорожание квадратного метра на первичном рынке фактически привело к стиранию ценовой границы с рынком готового жилья, отмечают риэлторы. «Квартиры в новостройках сейчас продаются по цене готового жилья.
Вследствие этого выбор для многих достаточно очевиден — люди выбирают возможность купить и сразу заехать. Сейчас мы видим, что застройщики уже начали стимулировать покупателей бонусами, акциями и подарками, реагируя на переток людей на вторичный рынок.
Как мы знаем, такие стимулы являются завуалированным снижением цены», — уверен руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость» Алексей Лякин.
По его данным, в некоторых жилых комплексах размер скидок превышает 10% от стоимости квартиры. Покупателям предлагают паркинг за полцены, скидки с квадратного метра, скидку в 100 тыс. руб. с каждой квартиры, оформленной через онлайн-магазин застройщика. Также популярны дорогие бонусы для покупателей — например, отделка в подарок или сертификаты на мебель на сумму 100 -150 тыс. руб.
Коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон» Ирина Соловьева пояснила РБК Петербург, что скидка от 8% до 11% в рамках акции «специальный список» предоставляется на несколько просторных квартир в новых проектах и на последние лоты в уже сданных домах. В пресс-службе «Группы ЛСР» уточнили, что скидки до 10%, как правило, относятся к готовым объектам, и помогают клиентам приобрести жилье, в которое можно въехать сразу же после заключения договора купли-продажи.
Попытка переориентации
Впрочем, как отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, пока рост цен не сказался на спросе.
«Активность покупателей этой зимой довольно высокая — на уровне, сравнимом с прошлогодней зимой, даже несмотря на выросшие цены», — комментирует ситуацию Трошева.
По ее словам, конкурентное преимущество жилья на вторичном рынке во многом нивелировалось тем, что цены в этом сегменте выросли синхронно с ценами на «первичке». Спрос сдерживается и ограниченностью предложения на рынке готового жилья.
«Конечно, можно говорить о том, что часть покупателей, бюджет которых ограничен, переориентировалась на вторичный рынок», — отмечает Ольга Трошева. Однако, по ее оценкам, цены на вторичном рынке за год выросли в пределах 28%, поэтому и там бюджетных вариантов жилья практически не осталось.
«Главный конкурент новостроек на вторичном рынке — это дома, построенные в последние 5-10 лет. Такую недвижимость часто называют «новой вторичкой», — констатирует генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. Она подчёркивает, что это один из самых дорогих видов жилья: в 2020 году цены на него росли не менее интенсивно, чем на первичном рынке.
Как отмечают в «Группе ЛСР», в текущей ситуации у строящегося жилья есть важное преимущество — существенно более низкая ставка по ипотеке (примерно 6% vs 8,5% в случае покупки готовой квартиры).
«Ипотека на вторичное жилье дороже, а за счет встречающихся специальных предложений кредитования в новой недвижимости разница в процентных ставках может достигать двукратных значений», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Тревожное будущее
Однако этого преимущества девелоперы могут лишиться в связи с планами государства свернуть программу льготной ипотеки в середине текущего года.
Наличие таких планов в отношении регионов, где цены на недвижимость росли наиболее интенсивно (Петербург входит в их число) в интервью РБК подтвердил гендиректор корпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко.
Ранее в Центробанке заявляли о согласии с продлением льготной ипотеки до конца 2021 года с условием отмены программы для Москвы, Петербурга и Краснодарского края.
Генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам» Анна Симашова прогнозирует, что настоящие скидки на строящееся жилье появятся, как только льготная ипотека будет закрыта. «Если летом 2021 года программу господдержки отменят, то на первичном рынке произойдет небольшое падение спроса», — ожидает Анжелика Альшаева.
Впрочем, девелоперы настаивают, что снижать цену квадратного метра затруднительно из-за роста издержек. «Сегодня нет ни одного фактора, который бы позволил снижать стоимость новостроек — от себестоимости строительно-монтажных работ из-за дефицита рабочих до стоимости стройматериалов», — поясняет руководитель службы по работе с органами власти ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
Падения цен не будет даже после отмены льготной ипотеки. Так считают эксперты — Рынок жилья
13.04.2021 | 08:00 3636
Эксперты подвели итоги первого квартала на рынке новостроек Петербурга, а также объяснили, почему квадратный метр на первичке обречен дорожать весь 2021 год.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 6,64%, или 9774 руб. за кв. м. И к началу апреля составила 157 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
- Средняя цена предложения в строящихся домах класса масс-маркет по типу квартир к началу апреля 2021 года
- студии и однокомнатные – 5,8 млн руб. (+5,98% за квартал)
- двухкомнатные – 10,2 млн руб. (+7,17%)
- трехкомнатные – 13,9 млн руб. (+11,94%)
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
- Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже
Цена по классу жилья, руб. за кв. м
| Класс жилья | Декабрь 2020 | Март 2021 | Изменение за квартал, руб. за кв. м | Изменение за квартал, % |
| Элит | 315 738 | 334 130 | 18 392 | 5,83 |
| Бизнес | 193 186 | 210 124 | 16 938 | 8,77 |
| Комфорт | 147 211 | 156 176 | 8 965 | 6,09 |
| Эконом | 121 964 | 125 432 | 3 468 | 2,84 |
- Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.
- Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
- – Несмотря на влияние различных факторов, в последние десять лет спрос на рынке оставался в пределах средних значений, а стандартные годы сменялись периодами пиков, но не снижения.
После отмены льготной ипотеки сохранятся стандартные и довольно выгодные ипотечные программы (но, конечно, многое будет зависеть от дальнейших решений ЦБ по ключевой ставке).
Вспомним похожие периоды – например, 2016 или 2017 годы. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла тогда 11,3% и 10,5% соответственно. При этом спрос и в 2016-м, и в 2017 году достиг значения 4,1 млн кв.
м – это хороший показатель стандартного периода развития рынка.
Мы прогнозируем, что в 2021 году рост цен продолжится. Да, средние цены могут колебаться от месяца к месяцу (как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен) в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и др. Но в целом тенденция увеличения стоимости квадрата сохранится.
На цены воздействует множество факторов, и один из них – продолжающийся переход на эскроу-счета. У застройщиков теперь есть обязательства перед банками, закрепленные в договорах, то есть определенный план продаж и плановые цены.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Недвижимость действительно дорожает, у нас она выросла на 5–10% в зависимости от объекта. Эта цифра выше наших ожиданий, но таковы реалии.
На рост цен повлияли три основных фактора: повышенный спрос на фоне недостатка предложений, льготная ипотека и введение эскроу-счетов.
Снижение предложения началось еще в прошлом году. Сейчас застройщики, в том числе и мы, выводят новые объекты, но спрос всё еще превышает предложение.
Эскроу-счета повлияли косвенно. На первых порах строительства, а это около полугода, колоссальных вложений в стройку не требуется, серьезные материальные затраты необходимы на следующих этапах.
Застройщики, работающие с эскроу, не заинтересованы в том, чтобы продавать квартиры на начальном этапе: куда проще взять заем в банке под разумный процент, а квартиры продавать на этапе большей готовности дома и, соответственно, более высокой стоимости.
Что касается отмены льготной ипотеки – скорее всего, мы повторим судьбу августа-сентября прошлого года, когда люди поняли, что через два месяца смогут купить квартиру только по ставке 8%, а не 6%, как ранее, поэтому решили использовать «последний шанс». В мае-июне этого года спрос повысится, поэтому не стоит ждать остановки роста цен.
Не предвидится снижения цен и после отмены льготной ипотеки. Да, в течение нескольких месяцев спрос сильно упадет, но рано или поздно покупатели, заинтересованные в приобретении квартир, будут вынуждены воспользоваться ипотекой в 8,0–8,5% за неимением альтернатив.
При этом ожидать каких-то акций и скидок на хороших объектах не приходится: пара месяцев простоя никак не отразится на застройщиках, все они подготовили свою подушку безопасности и легко переживут до полугода без каких-либо продаж.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– За первый квартал 2021 года цены на квартиры в жилых комплексах компании «Л1» выросли в среднем на 8,5%.
В первую очередь рост цен связан с высокой готовностью домов: все наши проекты или находятся на завершающей стадии строительства, или уже введены в эксплуатацию.
Кроме того, наши объекты расположены в обжитых городских локациях с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, а именно такие новостройки пользуются высоким спросом у покупателей.
На цены на недвижимость влияет множество факторов.
Помимо повышенного на волне льготной ипотеки спроса, среди них переход на проектное финансирование, рост цен на материалы, услуги подрядных организаций, логистику, топливо для автотранспорта и многое другое.
Поэтому, даже когда программа льготной ипотеки завершит свое действие, а все объекты будут строиться исключительно по эскроу-счетам, цены всё равно будут расти, хотя и не так быстро.
Отмена льготной ипотеки в Москве и Петербурге вполне вероятна. Сейчас эта тема активно обсуждается в правительстве. При этом спрос на жилье в мегаполисах всё равно останется: он был значительным и до введения программы.
Кроме того, уже сейчас наблюдается дефицит предложения: за последний год с рынка были вымыты наиболее ликвидные и интересные варианты, а количество новых проектов существенно сократилось. Поэтому все новинки, уже запущенные или только планируемые, вызывают интерес у покупателей.
Например, на проекты, которые компания «Л1» планирует построить на юге города и вывести на рынок в конце года, уже формируется и каждый день пополняется лист ожидания.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Квартиры в наших объектах подорожали с начала года. В ЖК «Любоград» в Стрельне средняя стоимость квартир выросла на 13%. В квартале «Имение» в ЖК «Новое Сертолово» – на 17%. Такой сильный рост средней цены частично объясняется тем, что в объектах класса масс-маркет самые бюджетные варианты раскупаются в первую очередь.
Я полагаю, что цены будут расти до тех пор, пока спрос на жилье в Петербурге и Ленобласти будет оставаться высоким. Сейчас мы наблюдаем очередную волну ажиотажа, связанную с тем, что льготную ипотеку в этих регионах планируют отменить 1 июля.
После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдет спад. Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7–8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев.
Если ставка составит 8–9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время. В таком случае застройщики, возможно, будут запускать партнерские программы с банками или какие-то стимулирующие акции.
Однако стоимость жилья точно не упадет: это невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– В первом квартале основной скачок спроса пришелся на март на фоне информации об увеличении ключевой ставки. Рост интереса со стороны покупателей мы чувствуем по количеству обращений и броней.
В целом за первый квартал 2021 года продажи компании «Главстрой Санкт-Петербург» выросли на 16% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квартир увеличилась в рыночных значениях – в пределах 7%.
Полагаю, что рост стоимости продолжится до момента окончания льготной программы субсидирования ипотеки.
Интерес к приобретению жилья по льготной ставке остается высоким. Количество ипотечных сделок в нашей компании по итогам первых месяцев составило порядка 80%. Решение о покупке сегодня принимается быстрее, чем в начале года. Наиболее ликвидные лоты забирают сразу.
Цена напрямую зависит от спроса в конкретной локации. Естественно, переход к проектному финансированию повлиял на стоимость стройки для девелоперов и на сроки вывода объектов. Но к стоимости для покупателей этот показатель имеет очень опосредованное отношение.
Вероятность, что льготная ипотечная программа будет завершена, высокая. После отмены петербургские застройщики будут развивать партнерские программы с банками. Размер ипотечной ставки будет зависеть от дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– По итогам первого квартала цены в наших проектах выросли на 5–6%. Спрос на первичном рынке остается достаточно активным. Пока рост стоимости продолжается, но идет не такими активными темпами, как во второй половине прошлого года.
В целом наш прогноз на год – в ситуации дефицита предложения, когда новых проектов на рынке появляется крайне мало, и роста себестоимости строительства цена квадратного метра будет увеличиваться. До конца года мы прогнозируем поступательный рост цен в пределах 1,0–1,5% в месяц. За год цены могут вырасти на 15–17%.
Рост цен в первую очередь спровоцирован сокращением предложения на рынке из-за перехода отрасли на проектное финансирование. Когда есть дефицит, а спрос превышает предложение, то стоимость автоматически возрастает. Таким образом, о снижении цен можно говорить в случае, если на рынок выйдет достаточное количество новых объектов и мы снова придем к балансу по показателю спрос/предложение.
Каков шанс, что государство отменит льготную ипотеку в Москве и Петербурге? Программа льготной ипотеки изначально была внедрена как временная мера, чтобы поддержать строительный рынок в трудное время. Сегодня ситуация в мире и на рынке выровнялась, а программа выполнила свою функцию.
Я разделяю подход властей, которые говорят, что отменять программу нужно выборочно: продлить ее действие в регионах, где она пока необходима, и отменить в тех, где потребности в программе больше нет. Тем не менее мы можем говорить, что вне зависимости от того, работает программа или нет, ставки по ипотеке остаются одними из самых низких.
Это объясняется в первую очередь низкой ключевой ставкой, на которую ориентируются банки, выставляя проценты по кредитам. С июля прошлого года ее значение не менялось. Ставка была равна 4,25%. Это самый низкий показатель за всю историю рынка. На последнем заседании 19 марта Центробанк поднял ставку до 4,5%.
Тем не менее при таком уровне ключевой ставки проценты по кредитам не могут быть высокими.
Если отметят льготную ипотеку и спрос просядет, то невиданных акций от девелоперов всё равно быть не может, потому что рост цен обусловлен был также возросшей себестоимостью строительства.
Ведь рост курса валют, ускорение инфляции влияет не только на увеличение цен на сахар и подсолнечное масло, но и на строительные, отделочные материалы, комплектующие, оборудование.
Можно на сегодня говорить только о замедлении ценовой динамики.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Помимо перехода на эскроу и льготной ипотеки, существуют и другие причины роста цен. Это дефицит ликвидного предложения жилой недвижимости и подорожание товаров и услуг, применяемых в строительстве. При сохранении устойчивого спроса застройщики будут поднимать цены, чтобы компенсировать свои издержки.
Сейчас спрос формируют только платежеспособные покупатели с высокими требованиями к дорожающей недвижимости.
Потребители вариантов «эконом», которых на рынке представлено достаточно много, откладывают покупку жилья из-за недостатка средств.
Качественных проектов с продуманными планировками и развитой жилой средой недостаточно для эффективной конкурентной борьбы. Монополизация рынка ведет к жесткой ценовой политике.
Рост цен прекратится, как только будет исчерпан платежеспособный спрос. И это в текущих условиях экономического кризиса и падения реальных доходов населения, к сожалению, неизбежно.
В Санкт-Петербурге при росте цен на 25–40% за 2020 год никакой реальной выгоды от льготной ипотеки уже нет. Отмена государственной программы в городах рекордного подорожания недвижимости – это закономерное событие.
Из-за недостатка предложения качественных новых проектов спрос на них сохранится и после отмены льготной ипотеки.
Для поддержания интереса платежеспособных покупателей к менее ликвидным объектам застройщики будут вести активную маркетинговую политику: инициировать акции, предлагать подарки и скидки, которые в текущих условиях могут быть значительно привлекательнее нивелированной ростом цен льготной ипотеки.
Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу и рекламе компании Legenda:
– За первый квартал 2021 года средняя цена предложения в проектах Legenda выросла на 6%, что сопоставимо с динамикой рыночных цен. Исключение – наш новый проект в высоком ценовом сегменте «Малоохтинский, 68», в котором стоимость квартир в среднем увеличилась на 30% из-за высокого спроса на старте продаж.
В целом на рост цен на рынке строящейся недвижимости продолжает оказывать влияние совокупность факторов: превышение спроса над предложением, вымывание наиболее бюджетного жилья, рост себестоимости строительства и дополнительные издержки застройщика, связанные с работой по эскроу и значительной социальной нагрузкой.
Что касается программы господдержки ипотеки, то пока срок ее действия ограничивается 30 июня. О продлении речи не идет, по крайней мере для таких крупных городов, как Санкт-Петербург и Москва. Возможно, льготы будут направлены точечно в те регионы, которые сейчас действительно нуждаются в повышении доступности ипотеки.
Как бы то ни было, с господдержкой кредитования или без, рост цен в Петербурге продолжится. Помимо перечисленных выше причин, также стоит добавить рост доли качественных проектов, реализуемых в рамках редевелопмента в локациях серого пояса, поскольку ценовой уровень этих объектов изначально довольно высокий.
И не стоит забывать, что стоимость по-прежнему увеличивается в зависимости от стадии готовности проекта.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– Рост цен в первом квартале продолжился. В бизнес- и элит-классе за первые три месяца 2021 года он составил около 11%. Средняя цена квадратного метра в бизнес-классе сегодня приближается уже к 280 тыс. руб., по элите – к 350 тыс. руб. Причем это не только чистый рост, но и следствие выхода на рынок ряда новых проектов с амбициозными ценами.
В комфорт-классе увеличение цен составило порядка 7%, средняя цена квадратного метра на конец первого квартала приблизилась к 180 тыс. руб.
Что касается проектов нашей компании – ценовая динамика в первом квартале у нас в целом соответствует рынку.
Драйвером роста, особенно в массовом сегменте, продолжает оставаться льготная ипотека. Доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. В нашем проекте Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением ипотеки.
Впрочем, абсолютное количество выданных ипотечных кредитов к февралю начало снижаться: если до этого в течение полугода выдавалось порядка 3600 кредитов каждый месяц в среднем, то в феврале – только 2900. Это может быть свидетельством того, что спрос идет на спад.
Что не удивляет с учетом затяжного роста цен в последние месяцы.
2 938 425 ₽
Михаила Дудина, 15
Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2021 году?
2020 год был непредсказуемым и сложным, сейчас самое время подвести итоги. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил, какие события больше всего повлияли на рынок недвижимости и строительную отрасль в уходящем году, и каким будет 2021-й для покупателей квартир и застройщиков.
2020 год: главные события и общая обстановка
2020 год оказался одним из самых странных и непростых за последние десятилетия. Главным его событием стал, конечно, коронавирус. Его последствия отразились на всех сферах жизни не только в России, но и по всему миру.
Локдаун и принятые меры по борьбе с распространением инфекции сказались на доходах граждан и их покупательской способности.
Однако вовремя разработанная властями программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% помогла восстановить сильно просевший спрос и поддержать как строительную отрасль в целом, так и покупателей.
При этом, заемщики теперь стали намного более ответственными, чем 10 лет назад, отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1. Даже под субсидированный процент, который ниже 6,5%, они берут деньги, сообразуясь со своими реальными доходами и возможностями.
«Одно из главных событий года – снижение ставок по ипотеке. Без этого на восстановление рынка после весенних ограничений ушло бы гораздо больше времени»
Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»
Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2020 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов.
К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2019 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Отрасль ощутила рост цен на строительные материалы и оборудование. Кроме того, из-за изменения работы государственных органов и перехода общественных обсуждений в онлайн значительно увеличились сроки подготовки градостроительной документации.
По оценке Александра Свинолобова, заместителя генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», в среднем застройщики потеряли около полугода. Все эти задержки могут сыграть свою роль при выводе новых проектов на рынок.
Несмотря на то, что девелоперами в целом заявлен большой объем строящегося жилья, в будущем предложение может начать сокращаться, и это окажет влияние на цены.
«Словом года в 2020 году стал «коронавирус». Но отрасли жилищного строительства, особенно в Петербурге, можно сказать, повезло: стройки не останавливались, а спрос и цены на квартиры в новостройках выросли на 15-20%. Это самое большое подорожание квадратного метра за прошедшее десятилетие»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Пандемия повлияла и на предпочтения покупателей – запрос на комфорт не только в рамках квартиры, но и за ее пределами, вырос в разы, рассказывает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development.
«Голые» квадратные метры, не обеспеченные качественной инфраструктурой внутри жилого комплекса, теперь мало интересуют клиентов. Качество проектов меняется.
В новых кварталах появляются пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха жителей разных возрастов.
Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции.
К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).
В 2020 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.
Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».
«2020 год был очень сложным, но интересным. Рынок столкнулся с новыми вызовами, которые потребовали от всех игроков умения быстро перестраиваться и адаптироваться к новым условиям.
Продажи перешли в электронный, дистанционный формат, что оказалось непривычным и для покупателя. Волнообразный спрос провоцировал повышение цен и т.д.
Однако вызовы, которые дает рынок, прежде всего, помогают выявить слабые места, и понять, насколько правильно в компании выстроена командная работа»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
В целом, несмотря на позитивное влияние на рынок программы льготной ипотеки, переход на дистанционные сделки, ускорение диджитализации строительной отрасли и сокращение бюрократических процедур при оформлении сделок купли-продажи, назвать уходящий год успешным довольно сложно, считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина». Инфляция, обесценивание рубля, банкротство малого бизнеса, падение реальных доходов населения, закрытие границ – эти события навсегда оставят в памяти людей 2020 год как период жестоких уроков.
Спрос, предложение и предпочтения покупателей в 2020 году
На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2020 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2020 году остался на уровне 2019 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.
Также за 2020 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.
При этом анализ продаж говорит о том, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются компактные лоты: прежде всего студии и однокомнатные квартиры. Покупатель в среднем ориентирован на приобретение жилья площадью 40-42 кв. м, информирует Роман Мирошников.
В 2020 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.
Наблюдалась также тенденция к уменьшению общей площади квартир при повышенном спросе на функциональность планировок и дополнительные места для хранения.
По мнению покупателей, за счет грамотного зонирования квартира должна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Особенно актуально это требование стало в период пандемии.
Впрочем, здесь есть один нюанс: если недвижимость приобреталась «для себя», а не для инвестиций, то людей интересовали более просторные, а не компактные лоты.
Особым спросом пользовались новостройки высокой степени готовности и так называемая «новая вторичка».
«В 2020 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти.
Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась.
Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Как вели себя цены, что на них влияло
На рост цен в 2020 году оказало влияние множество факторов. Прежде всего – экономическая ситуация в стране и мире: падения курса рубля, информационные «вбросы» о возможной заморозке вкладов, законопроекты о дополнительном налогообложении вкладов, переход на эскроу-счета.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в начале года прирост цены квадратного метра составлял 2-4% за квартал, в III квартале прирост зарегистрирован уже на 7-9%. В VI квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках подорожал на 26%, в пригородных районах Ленобласти – на 23%.
Но это усредненные данные. Очень многое зависит от класса новостройки, ее месторасположения, транспортной доступности и наличия поблизости инфраструктуры.
Например, в проектах «Бонава Санкт-Петербург» ценовая коррекция за этот год составила в среднем порядка 15%.
«Это закономерная динамика, учитывая резкий скачок спроса и сокращение предложения наиболее качественного, ликвидного жилья», – считает Александр Свинолобов. «Есть и другие существенные причины для роста цен, например, удорожание стройматериалов и расходов застройщиков».
На стоимости жилья сказался также и длительный период сдерживания цен ради поддержания спроса, а дешевая ипотека повысила интерес к недвижимости со стороны покупателей и закономерно вызвала ускоренное подорожание квадратных метров во второй половине 2020 года, говорит Ася Левнева.
А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.
«Недвижимость всегда останется «тихой гаванью» для сбережения средств во времена нестабильности. Поэтому спрос на нее в условиях некоторого дефицита предложения будет подталкивать цены к росту, хотя это и не единственная причина подорожания»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Перспективы рынка недвижимости в 2021 году
Константин Гриценко считает, что 2021 год окажется вполне предсказуемым, и ситуация будет развиваться по привычным законам сезонности спроса, если не будет введен режим всеобщей самоизоляции, не произойдет резкого скачка валют или иных рыночных/внерыночных потрясений.
В январе случится традиционный спад покупательской активности, обусловленный праздничными каникулами. Во второй половине февраля – начале марта рынок оживится, вырастет спрос, застройщики выведут новые проекты.
Рост цен на недвижимость, по мнению эксперта, возможен в пределах инфляции.
Сейчас себестоимость квадратного метра и спрос на ликвидные квартиры растут, а предложение и покупательская способность падают. Эти разнонаправленные векторы станут определять темпы и тренды на рынке недвижимости в следующем году, полагает Надежда Калашникова. «Никто из застройщиков не испытывает эйфории от выросших продаж.
Все понимают, что 2021 год не будет простым. Вирус пока не собирается никуда уходить, и экономика находится в сложном положении». Тем не менее, девелоперы готовы работать в новой действительности и с учетом потребностей покупателей.
Например, выводить на рынок новый формат квартир с мини-офисами и коворкинг-пространствами в нежилой части комплексов.
Руслан Сырцов не исключает снижения покупательской активности в следующем году: «Пиковый спрос, который пришелся на летние месяцы и сохранялся до ноября, уже прошел. Декабрь проходит в более спокойном режиме.
В дальнейшем можно ожидать постепенной стабилизации первичного рынка недвижимости и уменьшение спроса.
Интерес к проектам с качественной концепцией, продуманной квартирографией и насыщенной инфраструктурой, сохранится».
Что касается нынешнего драйвера рынка, программы льготной ипотеки, то многое зависит от того, будет она продлена или нет, считает Александр Свинолобов. Возлагать надежды на ее пролонгацию после 1 июля 2021 года, скорее, не стоит.
Но до этого времени спрос на квартиры будет оставаться высоким. Цены также продолжат свой рост. Не стоит ожидать их падения даже после окончания госпрограммы – в следующем году спрос по-прежнему будет значительно превышать предложение.
«На рынке продолжается сокращение предложения – тенденция сформировалась еще в прошлом году. В 2021 году можно также ожидать сокращения рынка новостроек в силу объективных причин. Будет актуальным также рост цен на уровне 15-17%»
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»
Ася Левнева делает следующий прогноз: «Рынок рано или поздно стабилизируется. Подорожание недвижимости нивелирует выгоду от дешевой ипотеки. Без экономического роста и повышения реальных доходов населения ажиотажный спрос скоро исчерпает себя.
Рынок движется к монополизации. В итоге на арене останутся только лидеры отрасли со своими качественными предложениями по ценам более высокой ценовой категории и их финансово обеспеченные клиенты.
Доступность жилья для остальных категорий населения будет регулироваться государственными программами».
Виталий Коробов уверен, что в 2021 году в тренде останутся онлайн-сделки и будет отмечено увеличение онлайн-продаж, так как сервисы по дистанционной покупке квартир успешно прошли обкатку в 2020 году. А с учетом тренда на удаленный формат работы в теории можно будет наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону пригородных локаций с развитой инфраструктурой.
На самый популярный вопрос декабря: что будет с ценами в 2021 году, Светлана Денисова отвечает следующим образом: «Вероятно, ситуация на рынке стабилизируется и рост цен не превысит 7-8%.
Недвижимость вряд ли будет дешеветь, так как для этого нет объективных причин: себестоимость строительства увеличилась, спрос растет, а предложение сократилось.
К тому же, Петербург традиционно привлекает региональных покупателей, в последние несколько лет даже обгоняя столицу.
Что касается возможности сэкономить для покупателя, то по-прежнему выгоднее приобретать недвижимость на ранних этапах строительства, хотя с переходом застройщиков на счета эскроу ситуация изменилась.
Еще 6-7 лет назад разница между стоимостью квадратного метра на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию могла достигать 40-50%. Сейчас она намного меньше – 15-20%. Поможет сэкономить покупка квартиры с отделкой от застройщика, так получается намного дешевле.
К тому же, качество отделки в последние годы заметно выросло.
Серьезных скидок от застройщиков ждать не стоит. По крайней мере, пока. Со временем они обязательно появятся, так как это лучший способ привлечь внимание покупателей к определенному товару. Но пока недвижимость неплохо продается и без них».
- Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем
- Слабый рубль обирает покупателя, но спрос на новостройки пока есть: как рынок Петербурга реагирует на колебания курсов валют
- Евгения Рекшан
Дата публикации 30 декабря 2020