Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых и арендованных площадей, а следовательно, и объём спроса. Многие аналитики утверждают, что свободных офисов в городе становится всё больше — сейчас суммарная доля пустующих офисных помещений в Петербурге на 48% больше, чем было в конце 2019 года. Всё больше компаний отдаёт предпочтение помещениям классом пониже, а кто-то и вовсе от них отказывается и переводит сотрудников на удалёнку.
Что будет с рынком офисов дальше, выяснял «ДП».
Кризисный сценарий
По подсчётам компании JLL, впервые в истории Петербурга показатель чистого поглощения офисов высшего и среднего класса (A и B) опустился ниже нуля. Отметка этого показателя достигла 48 тыс. м2.
В целом отрицательные показатели рынка наблюдались в кризисные 2009 и 2015 годы, однако впервые это затронуло офисы двух классов одновременно.
В JLL объяснили, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объём офисного рынка. По мнению аналитиков компании, показатель чистого поглощения восстановится через пару кварталов.
Однако пока эксперты всё же указывают, что доля вакантных площадей растёт. Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, указывает, что сейчас доля никем не занятых офисов достигла 233,4 тыс. м2, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. По его мнению, в первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями.
«Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к увеличению сохранится.
Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, всё чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А.
Удалённый формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года», — отметил эксперт.
Изменились также и запросы арендаторов.
Согласно опросу, который провёл Knight Frank St Petersburg среди потенциальных арендаторов, большинство компаний ориентированы на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном и Петроградском районах (67% запросов).
При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений в 100–400 м2 (31%) или 701–1,2 тыс. м2 (32%). Примечательно, что 66% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1,2–1,8 тыс. рублей в месяц за 1 м2.
Рынок восстановится
По оценке Colliers International, объём чистого поглощения офисов составил несколько более скромную величину — 31 тыс. м2. Отрицательная динамика по спросу была зафиксирована в двух кварталах подряд, на что, по мнению аналитиков компании, повлияла пандемия COVID-19, приостановившая деловую активность на рынке.
Наихудшие показатели были в Выборгском и Фрунзенском районах. Там суммарный объём освободившихся за два квартала офисов превысил фактически арендованный. Районами — лидерами по спросу в этих условиях стали Московский и Центральный.
«Тем не менее на рынке было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись ещё до начала кризиса COVID-19. Основную долю спроса в первые 6 месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%).
На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%).
Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг — 9%», — обратил внимание Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.
Он подчеркнул, что доля свободных офисов растёт в основном в B-классе. В зданиях класса А вакантность возросла незначительно, по большей части из-за ввода нового бизнес-центра «Невский 1».
«Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе.
В то же время растёт число запросов на пересогласование условий аренды: корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства.
В перспективе опыт удалённой работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определённого количества незакреплённых рабочих мест. Возобновления докризисной активности арендаторов мы ожидаем не ранее 2021 года», — спрогнозировал эксперт.
Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE, даёт более позитивную оценку рынку. По её мнению, сейчас наблюдаются закономерные колебания. В результате ограничительных мер пострадали в первую очередь представители малого бизнеса. Соответственно, на рынке освободились небольшие офисные блоки (до 200 м2). Отсюда и прирост вакансии в обоих сегментах.
«Крупные компании более инертны в своём поведении на рынке аренды офисной недвижимости. Следовательно, итоги влияния пандемии на данный сектор мы сможем увидеть в конце года, когда будут сформированы стратегии развития компаний на 2021-й.
Представители среднего бизнес-формата с наибольшей вероятностью среагируют на изменение экономических реалий уже осенью, когда закончится сезон отпусков и станет понятно, в каком объёме удалось восстановить бизнес-процессы», — добавила она.
Её коллега Алёна Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE, обращает внимание, что в большинстве случаев офисы начинают пустовать по нескольким основным причинам: сокращение штата компаний, отказ от части помещений, переход на удалённую работу, переезд в более дешёвый офис с целью экономии.
«Потенциальные арендаторы довольно активно обращаются с просьбой найти новый офис, но часто разочаровываются в ограниченности предложения и том, что ставки на самом деле не упали, как всем казалось. Также снизился спрос на поиск помещений с целью улучшить условия», — поделилась она.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Ожидание «Газпрома» сжало рынок офисов. Эксперты видят дефицит
В Коммунарке от коронавируса скончался следователь по делу ЮКОСаЖурналисты показали, как будет выглядеть новая WindowsРоналду стал лучшим бомбардиром за всю историю чемпионата ЕвропыКриштиану Роналду обрушил акции Coca-Cola, выбрав обычную водуНаш проект: Хирургия или лазер? Как лечат болезни глаз в ПетербургеВ Петербурге из-за Евро-2020 ограничили полёты квадрокоптеровБумажные полисы ОМС отменяют, но их всё равно придётся носить с собойНеудачный разворот автомобиля на Садовой в Петербурге попал на видеоКвартиру у Смольного в Петербурге потушили. Медики осматривают жильцаВ Петербурге пожарные тушат сталинку рядом со СмольнымВ Петербург приедет до 3 тысяч финских болельщиковЦена российской нефти Urals впервые за два года превысила 70 долларовПетербургским выпускникам на «Алых парусах» споет ЛободаМарокко облегчило въезд в страну для привитых россиянУ мигрантов снимут отпечатки пальцев и проверят на инфекцииПредыдущие новостиАрхив материалов
Планы газового гиганта подогрели интерес бизнеса к вложениям в офисную недвижимость. Но новые объекты строятся медленнее, чем возникает в них потребность, инвесторы неверно оценили перспективы.
Александр Коряков/КоммерсантъПоделиться
В следующем году Петербург ожидает усиление дефицита офисных площадей, следует из данных участников рынка коммерческой недвижимости. Согласно отчету компании Knight Frank, в 2019 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 105 тыс. кв. м, что почти в три раза меньше, чем в 2018 году.
По данным экспертов, новые офисы открывались преимущественно в Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Одним из самых крупных объектов стал МФК «Наличная 44» (15,5 тыс. кв. м) — проект СК «Дальпитерстрой», начатый еще в 2011 году.
Также рынок аренды пополнил комплекс зданий на Большой Морской улице суммарной площадью 22,8 тыс. кв. м, выкупленный холдингом «Империя» (развивает сеть БЦ «Сенатор») у ВТБ. Renaissance Development ввела БЦ Renaissance Fontanka класса А общей площадью 4 500 кв. м.
Примерно треть новых площадей задействована строителями под собственные нужды, остальное – для сдачи в аренду.
Объем сделок тоже сокращался. Так, по данным Knight Frank, в 2019 году было сдано 106 тыс. кв. м, что на 22% меньше, чем годом ранее. Главными потребителями, как и раньше, выступили ИТ-компании и представители нефтегазового сектора: на них пришлось 32% и 39% всего объема соответственно.
В целом баланс между спросом и предложением пока удалось соблюсти. Доля свободных офисных площадей в течение года сохранялась на уровне 4 – 6%, оценивают в Colliers International. Но больших офисов в городе практически не осталось, признают эксперты. К примеру, блоки свыше 1 000 кв.
м на конец третьего квартала были доступны лишь в девяти бизнес-центрах класса A. В объектах класса B также обострился дефицит.
В итоге, чтобы удовлетворить спрос, собственники занялись игрой в тетрис: перемещали арендаторов внутри объектов, чтоб «посадить» на объединенные площади более крупных клиентов.
Ставки неизбежно растут. По итогам 2019 аренда в классе A подорожала на 5 – 7%, в классе B на 2 – 3%, комментирует Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. Для сравнения: в 2018-м площади класса А выросли в цене на 6,7%, класса B – на 0,5%, оценивал Knight Frank.
В следующем году ситуация только усугубится. «В 2020 году рынок ждет дальнейшее сокращение объема ввода и свободного предложения, поскольку новых объектов почти не строится», – комментирует Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
В создавшемся дефиците косвенно виноваты инвесторы, которые неверно оценили планы «Газпрома», в один голос заявляют участники рынка. Они слишком долго откладывали строительство новых объектов, потому что ожидали освобождения площадей структурами газового гиганта.
Но, во-первых, небоскреб Лахта Центр, построенный уже больше года назад, не будет заселен сотрудниками газового гиганта в 20-м, как раньше планировалось. Задержка вызвана отделочными работами. А во-вторых, даже окончательный ввод небоскреба не слишком повлияет на ситуацию на рынке.
Еще в начале 2019 года выяснилось, что весь небоскреб на Лахте займет головная компания ПАО «Газпром». Даже «Газпром нефть», которая строила здание, ищет земельный участок для строительства собственного офиса и должна принять решение до конца 2020 года. По оценкам экспертов IPG.
Estate, компании потребуется порядка 120 – 150 тыс. кв. м офисных площадей, чтобы консолидировать все структуры в рамках будущей штаб-квартиры.
В город же продолжают переезжать и другие дочерние структуры «Газпрома».
Известие о том, что Лахта Центра хватит не всем, создало оживление на офисном рынке, отмечает Михаил Тюнин. К примеру, началось строительство новой очереди бизнес-центра «Невская ратуша» в Дегтярном переулке. Арендопригодная площадь здесь составит около 77,3 тыс. кв. м, но ввод запланирован только на второе полугодие 2022 года.
Компания «Развитие» получила разрешение на строительство бизнес-центра рядом с ТРК «Варшавский экспресс» общей площадью около 46 тыс. кв. м.
«Много проектов размораживается. И многие владельцы участков думают строить на них именно бизнес-центры», – отмечает Дмитрий Кузнецов. По его словам, особенной популярностью пользуются локации вблизи «Невской ратуши». К примеру, ранее «Фонтанка» рассказывала, что на месте снесенных гаражей на Кирочной улице может появиться 9-этажный офисный центр.
Но сроки ввода в эксплуатацию большинства уже заявленных объектов находятся на горизонте 2022 -2023 годов, а до этого времени дефицит качественных площадей сохранится, считает Михаил Тюнин.
В Rusland SP ожидают значительного сокращения вакантных площадей в 2020 году. «Нынче объём ввода был значительно ниже, чем в прошлом году», – отмечает Александра Царук.
Кроме того, большинство новых проектов имеют сравнительно небольшую площадь – от 3 до 5 тыс. кв. м. Крупные офисы строятся компаниями в основном под собственные нужды.
В результате арендные ставки вырастут в пределах 5%, прогнозирует эксперт.
Основными претендентами на новые офисы продолжат оставаться структуры «Газпрома» и ИТ-сектор, считают в Colliers International. Последние, по сути, стали «новой нефтью».
«Этому способствуют как глобальные тренды – многократное увеличение объема передаваемого в мире трафика, требующее новых технологий для обеспечения скорости их передачи и обработки, так и курс на импортозамещение, локальные законодательные инициативы – например, «закон Яровой», предписывающий хранить все данные в России», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
Усиливающаяся нехватка офисов послужит стимулом для инвесторов вкладываться в создание новых объектов. «Наиболее востребованные бизнес-центры – это проекты нового строительства класса А в Центральном, Петроградском и Московском районах, в частности в локации «Пулково», – комментирует Михаил Тюнин.
Но, судя по последним приобретениям инвесторов, в ближайшее время новые проекты будут, скорее, результатом реконцепции, а не новым строительством, заключает Александра Царук.
Нехватка крупных офисных пространств также задает моду на коворкинги. Так, по оценке компании JLL, в Петербурге сегодня работает более 40 таких пространств, управляемых как сетевыми, так и несетевыми операторами. Их общая площадь составляет 22,7 тыс. кв. м. В 2020 году рынок пополнится еще 8 тыс. кв. м таких офисов.
Галина Бояркова, «Фонтанка.ру»
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
В петербурге ожидается рост спроса на малометражные офисы, этому способствует удаленка
В ноябре 2020-го полицейские объявили в розыск Михаила Квасникова и Филиппа Кочубея. pixabay.com.
В Петербурге эксперты прогнозируют рост спроса на малометражные офисные помещения. В целом, это нормальная реакция рынка в любой кризис, но в этот раз некоторые организации планируют принять такое решение, именно оценив формат удаленной работы.
Плоды кризиса и самоизоляции
Как сообщили «Мойке78» в пресс-службе аналитического центра «Циан», за последние два месяца в Петербурге не было резкого всплеска на небольшие офисы. Возможно, это связано с тем, что бизнесу во время самоизоляции было не до этого. Но в скором времени эксперты ожидают рост интереса к помещениям небольшого метража.
«Это характерно для начала любого кризиса: подобное фиксировалось и в 2009, и в 2015 году. Компании оптимизируют свои издержки, и сокращение офисных площадей — одна из первоочередных мер. Этот тренд в текущем году будет выражен сильнее из-за последствий пандемии. В частности, небольшие помещения могут быть интересны тем организациям, которые в период удаленной работы убедились в ее эффективности, но в качестве опции для сотрудников хотели бы предложить им возможность работать в офисном пространстве недалеко от дома, а не в одном офисе в отдельном бизнес-центре», — объяснили в «Циан».
Тем временем, по данным компании Hh.ru, которая опросила 168 руководителей петербургских организаций, полностью на удаленку, отказавшись от офисов, уйдут немногие. Скорее компании пока примеряют новый для себя формат.
Так, 58% респондентов после самоизоляции вернут сотрудников в офисы, 23% продолжат удаленку до тех пор, пока ситуация с коронавирусной пандемией не стабилизируется, 11% сделают смешанный формат — удаленно-офисный, когда работники будут 1-2 раза в неделю трудиться из офиса, а в остальные дни из дома.
Только 8% опрошенных заявили, что планируют отказаться от офисов, позволив сотрудникам работать из дома. Пресс-секретарь Ирина Жильникова пояснила, что все зависит от отрасли организации.
«Если в IT, телекоммуникациях, маркетинге это распространенная схема работы, то у производственных компаний такая практика представляется маловозможной. Если говорить о фирмах, которые полностью готовы закрыть офисы, мне кажется, что коронакризис дал этому толчок. Руководство стало понимать, что если работодатель отпускает сотрудника в свободное домашний офис, это не значит, что человек тут же начнет смотреть сериалы, заниматься домашним хозяйством или семьей. Как показывают данные опроса, многие люди не только не снизили эффективность труда, им наоборот удалось повысить производительность. Но, конечно, в этом смысле имеет большое значение и атмосфера, и обустройство рабочего места, и коммуникации с коллегами», — объяснила специалист.
Примерка формата
Как сообщили «Мойке78» в пресс-службе «Циана», в компании удаленка сохранится до 1 сентября, дальше руководство будет ориентироваться по ситуации и смотреть на эпидемиологическую обстановку. При желании сотрудников этот формат можно продлить.
«Уже сейчас мы приняли решение, что до конца года есть возможность по желанию и решению отдельных команд остаться на полной или частичной удаленке», — пояснили в компании.
В «Авито» на удаленке работает 2000 сотрудников. Изначально формат home-office здесь установили до 10 мая, но позже продлили до конца лета, чтобы минимизировать риски для здоровья людей.
«Мы убедились в доступности инструментов для удаленной работы, проверили конференц-звонки на большое количество участников и увеличили пропускную способность vpn-каналов. Компания закупила недостающее оборудование – ноутбуки, дополнительные мониторы, телефонию и лицензии на разные программные продукты – всё необходимое для удаленной работы», — рассказали в пресс-службе «Авито».
Работа из дома не обошла стороной и сервисы доставки еды, а точнее их офисных сотрудников. Так, компания «Самокат» тоже перевела работников на удаленку.
«У нас не было больших офисов изначально, мы располагались в коворкингах в Москве и Петербурге, где арендовали определенное количество рабочих мест под наших сотрудников. Так получилось, что с приходом пандемии и переходом на удаленный формат работы нам пришлось перестроить некоторые процессы, в том числе работу нашей HR-службы. Когда мы поняли, что нам нужно нанимать больше курьеров, то перешли полностью в онлайн, наняли больше сотрудников, перевели внутренние стандарты под удаленку. Сейчас у нас в оффлайне для наших сотрудников почти никаких активностей не осталось. Возможно, эта часть работы HR-службы останется на удаленке. То же самое посмотрим, что будет с другими подразделениями по результатам опыта, который мы наработали за 2,5 работы на удаленном режиме», — рассказали «Мойке78» в пресс-службе «Самоката».
Тем не менее в компании отметили, что отказываться от аренды коммерческих помещений для офисных сотрудников пока не намерены.
В «Улыбке радуги» тоже пока не планируют расставаться с офисами, они сейчас меняются в сторону менее плотного расположения рабочих мест, появления hot-desk и мест для комфортной и безопасной коммуникации. Что же касается сотрудников, торговая сеть готова перевести их на частичную удаленку, так как этот формат показал свою эффективность.
«Сотрудники сообщили нам о готовности и дальше работать в таком режиме. Около 10% офисного персонала воспринимают переход на удаленный режим работы как благо и даже как элемент социального пакета. Текущая эпидемиологическая обстановка подталкивает нас, как сотрудников, так и работодателей, к пересмотру графиков работы. На первый план выходит эффективность, а не присутствие в офисе с 9 до 18. Мы идем навстречу пожеланиям сотрудников и предлагаем более гибкий режим работы для большинства офисных подразделений. Как правило, речь идет о сочетании удаленного и очного формата работы», — сообщила «Мойке78» директор по персоналу сети магазинов «Улыбка радуги» Ирина Гусакова.
Отметим, по словам экспертов, потребность в больших коммерческих помещениях может уменьшиться у организаций, которые оказывают удаленные услуги, ведут интернет-деятельность, работают в сфере телекоммуникаций, маркетинговых агентств и IT.
В санкт-петербурге ожидается сильный дефицит квартир в новостройках — новости о недвижимости на move.ru
Причина будущей нехватки строящегося жилья заключается не в высоком спросе на квартиры в прошлом году, вызванном льготной ипотекой, а в снижении активности застройщиков. Согласно подсчетам аналитиков компании «Альфа Фаберже», в 2020 году девелоперы получили на 44,94% меньше разрешений на строительство жилых проектов в Северной столице, чем в 2019-м. В сравнении с 2018 годом данный показатель вовсе сократился более чем в 5 раз.
Если в 2018-м девелоперы получили 281 разрешение на строительство жилых проектов в Петербурге, то в 2019-м их стало уже 89, а в 2020-м всего – 49. Снижается и количество продленных разрешений на строительство. Если 2018-м застройщики продлили 172 таких разрешения, то в 2019-м и 2020-м – 136 и 106, соответственно.
Учитывая, что цикл строительства многоквартирного жилого дома составляет 2-2,5 года, эксперты «Альфа Фаберже» ожидают серьезный дефицит предложения квартир в новостройках уже в следующем году.
«Даже несмотря на действие льготной ипотеки как драйвера рынка в 2020-м объем построенного жилья в Санкт-Петербурге сократился на 7,2%, а количество выведенных в продажу квартир и апартаментов уменьшилось более чем на 40%.
Мы ожидаем, что в нынешнем году предложения новостроек продолжит сокращаться, но не так критично, а вот уже в 2022-м Петербург столкнется с серьезным снижением объемов нового строительства.
Это может стать новым катализатором роста цен на квадратные метры в городе», ‒ отметил Виталий Бахарев, собственник и директор управляющей компании «Альфа Фаберже».
К снижению количества жилых проектов в Северной столице привели несколько факторов. Во-первых, переход отрасли на эскроу-счета, из-за которого в 2018 году застройщики спешили с получением разрешений на строительство для будущих проектов и выводом на рынок уже начатых, чтобы те попадали под старые правила.
Во-вторых, в Петербурге отмечается сильный дефицит земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов. Подходящие пятна в городе если и есть, то стоят очень дорого.
Во-третьих, в последние годы сильно ужесточили градостроительные требования к жилым проектам. В частности, были увеличены нормы по социальной инфраструктуре и озеленению, а также снижены коэффициент использования территории и максимальная высотность домов до 40 метров, что не позволяет девелоперам строить ЖК выше 12 этажей. Данные ограничения делают многие проекты нерентабельными.
«Если 10 лет назад на участке площадью в 1 гектар в городе можно было построить до 60 тысяч квадратных метров жилья, то сейчас хорошо, если получится возвести ЖК на 17 тысяч», ‒ обратил внимание Виталий Бахарев, собственник «Альфа Фаберже».
Итоги первого полугодия 2019-го на рынке офисной недвижимости Петербурга
По оценкам консультантов JLL, на «айтишников» в первом полугодии пришлось 46% завершённых сделок. Это максимальная доля этого сектора в структуре спроса за всю историю офисного рынка Северной столицы.
За второй квартал средние арендные ставки на офисы увеличились на 2% в классе А и на 2,7% в классе В (данные JLL). Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А составляет 1878 руб./кв.м в месяц, в классе В – 1299 рублей (включая НДС и операционные расходы).
Доля свободных офисов снизилась на 0,4 п.п. – в среднем до 5%. В бизнес-центрах уровня А вакантно 3% площадей, В – 6%. За прошедшие три месяца клиенты активно разбирали небольшие блоки. Сейчас уже заметен дефицит не только крупных помещений (свыше 3000 кв.м), но и офисов площадью 300–500 кв.м.
Выбор бизнес-центров для переезда крайне ограничен.
Всего, по данным JLL, на рынок Петербурга вышло 36 900 кв.м новых офисов, а до конца года анонсировано ещё 147 000 «квадратов» (но сюда включены и объекты, предназначенные для собственных нужд компаний).
По оценкам компании IPG.Estate, география предложения не изменилась. Лидерами остаются Петроградский, Московский и Центральный районы, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии.
Суммарный объём свободных офисных площадей в качественных объектах – порядка 146 000 кв.м. Поглощение офисов по итогам первых шести месяцев составило около 50 000 кв.м.
К вводу до конца года ожидается МФК «Заневский каскад» от холдинга «Адамант», объём офисных площадей в котором составляет 40 300 кв.м.
Завершается строительство третьей очереди БЦ «Премьер Лига» (18 000 кв.м) в Московском районе.
Как отмечают в компании Maris | CBRE, в этом году спрос на аренду офисов активен с первого рабочего дня. Несмотря на низкую вакансию в бизнес-центрах, брокеры закрывают сделки, но в большей степени они связаны с ротацией арендаторов, а не с приходом новых компаний.
Мнения экспертов
Владислав ФАДЕЕВ, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– На рынке офисной недвижимости Петербурга снижается доля свободных площадей и растут арендные ставки. Нехватка свободных блоков уже давно ощутима – многим крупным компаниям просто негде разместиться, поэтому они обсуждают с собственниками зданий все варианты: от расселения существующих арендаторов до строительства здания под себя.
Однако по-прежнему критичным остаётся вопрос о сроках, так как девелоперский цикл занимает 2–2,5 года, а потенциальные арендаторы пока не готовы ждать так долго. Исключением остаются редкие примеры, когда собственник строит корпус для арендатора, который уже занимает площади в первых очередях офисного центра.
Как и ранее, основной спрос – со стороны IT-компаний, которые продолжают расширяться. Многие из них хотели бы консолидировать офисы в одном месте, однако это крайне сложно в связи всё с тем же дефицитом предложения. До конца года ожидаем снижения средней доли свободных площадей до 4,5%.
При этом на рынке просто нет крупных блоков, которые могут быть арендованы. Поэтому поглощение площадей сдерживается малым числом свободных вариантов. Чем меньше объём доступных для аренды площадей, тем сложнее удовлетворить имеющийся спрос, поэтому часть компаний может отложить решение об аренде.
Да, до конца года анонсировано появление около 90 000 кв.м офисов, и в них ещё есть свободные площади. Но арендаторам нужна уверенность, что стройка будет завершена, так как сроки ввода многих проектов уже неоднократно переносились. Это показательно и для тех, что были сданы совсем недавно.
Например, два бизнес-центра класса В около станции метро «Приморская»: комплекс на Наличной ул., 44 (15 600 кв.м арендопригодной площади) изначально хотели открыть в 2015 году, а БЦ «Пифагор» (3500 кв.м) – в 2008-м.
Михаил ТЮНИН, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg:
– За первую половину года было сдано в аренду около 50 000 кв.м офисных площадей, все они относятся к классу В, что в 2,2 раза больше, чем за тот же период прошлого года. Но, учитывая приличную деловую активность и стремительное развитие молодых компаний из IT-сферы, это, можно сказать, крайне низкий показатель.
Неудовлетворённым спрос, по нашим оценкам, находится на уровне 200 000–250 000 кв.м. При этом показатель вакансии необычайно низкий. Из заявленных к вводу в этом году площадей (а это как раз порядка 200 000 «квадратов») реально могут выйти на арендный рынок около 30%. Это немного.
И есть основания предполагать, что ситуация не изменится в ближайшие два-три года. Рынок офисной недвижимости, каким мы его помним и знаем, сильно меняется и вряд ли будет прежним. Основная тенденция – заполнение объектов ещё на этапе «прелиза» (до ввода в эксплуатацию).
Сейчас сделки заключаются на этапе получения разрешения на строительство, то есть фактически ещё до начала стройки. И в будущем такие договоры будут составлять до 50% от всего объёма рынка. По сути, эра «офисного BTS» уже началась.
В связи с этим сильно и оправданно возросли требования арендаторов к помещениям, к безопасности, комфорту, внутренней инфраструктуре и планировкам зданий. Сейчас одно из ключевых требований – репутация компании-арендодателя и сценарный анализ связанных с нею рисков. Это позитивная тенденция для рынка, которая улучшает правила игры.
Качественные объекты всегда востребованы институциональными инвесторами. Однако таких сделок очень немного. Собственники завышают цены, делая покупку неинтересной. В сегменте офисов класса А много предложений с доходностью 7,5–8% годовых.
Учитывая нестабильность нашей экономики, даже зарубежные фонды ориентируются на кредитные ставки в наших банках, то есть их привлекает доходность от 9,5% годовых (никто не готов брать за рубежом кредит под 2-3% годовых в евро и покупать недвижимость в России с доходностью под 7% годовых).
Ольга УБУШИЕВА, старший аналитик департамента исследований Colliers International:
– По нашим подсчётам, прирост предложения на рынке офисной недвижимости Петербурга оказался на 38% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В эксплуатацию были введены три объекта класса B. Один из них – это бизнес-центр, построенный компанией «Базис-2» для собственных нужд.
Два других построены в спекулятивных целях компаниями «Дальпитерстрой» и «Невский Альянс». На рынке офисов наиболее активно ведут себя по-прежнему представители сектора IT и структур компании «Газпром», которые совокупно сформировали 69% объёма всех сделок.
Отметить стоит и ритейлеров, которые в первом полугодии улучшали условия аренды и открывали новые офисы – на их долю пришлось 10% сделок.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано минимум 160 000 кв.м офисных площадей. Однако 20% этого объёма – деловые комплексы, которые компании строят для себя и не выводят на открытый рынок. При этом основная часть ожидаемых к вводу объектов представляет собой реконструируемые здания площадью до 9000 кв.м.
Алёна ВОЛОБУЕВА, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE:
– Отличительная особенность рынка – низкий, как и в прошлом году, объём ввода качественного спекулятивного предложения. Но со стороны крупных компаний интерес к офисам сохраняется.
Произошло небольшое перераспределение спроса в сторону бизнес-центров класса А, вследствие чего объём вакантных площадей в этом сегменте снизился.
Офисные центры категории B в среднем несколько увеличили ценовые ожидания, что привело к некоторой ротации арендаторов и увеличению доли вакантных площадей. Наиболее активно сейчас развивается сегмент коворкингов.
Николай АНТОНОВ, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– Офисы сейчас не тот сегмент, где возможны яркие инвестиционные идеи. Единственная заметная тенденция – крупные сети бизнес-центров собирают в свой портфель здания, пригодные для обустройства высококлассных объектов.
И если строить БЦ класса А при текущих арендных ставках не слишком выгодно, брать под реконструкцию здания в хороших локациях – вполне оправданно. Покупка готового объекта с пулом арендаторов и денежным потоком окупается за 10-11 лет. Глубокая реконструкция с конструктивными изменениями стоит 35 000–40 000 рублей на квадратный метр.
В этом случае достичь десятилетней окупаемости можно, если класс бизнес-центра повышается, например с В до А, и собственник может добавить к арендной ставке 400–500 рублей на каждый квадратный метр. Это если, конечно, он контролирует серьёзную долю высококлассных площадей на петербургском рынке и может влиять на цены в сегменте.
Однако перспективы высокого спроса на дорогие офисы туманны. Экспансия компаний нефтегазового сектора в Петербург заканчивается. IT-сектор, на мой взгляд, развивается довольно вяло, а фирмы из других отраслей практически прекратили расширение.
Раньше на фоне кризисов некоторые бизнесы улучшали жизненные условия, повышали качество рабочих мест, даже если переезд в БЦ более высокого класса немного увеличивал их издержки на аренду. Сейчас ротация происходит без повышения уровня офисов. Это естественная миграция, связанная с решением прикладных задач.
Например, в прежнем БЦ нет свободных метров, чтобы посадить новых сотрудников. Именно из-за таких ситуативных переездов вакансия в сегменте продолжает сокращаться. Наступила эпоха экономного потребления. Даже в зданиях класса А собственники стали больше вкладываться в комфорт, в функциональные решения, а не в бесполезную роскошь.
Чаще же всего владельцы просто поддерживают БЦ в работоспособном состоянии, ориентируясь на средний уровень дохода и не ввязываясь в долгосрочные проекты реконструкции. Ставки аренды растут в пределах инфляции – в среднем плюс 5–7% к тем, что были в конце 2018 года. По-настоящему новый тренд формируется сейчас в Москве.
Начинается переформатирование классических офисов в гибкие рабочие пространства, которые позволят компаниям-арендаторам принимать мобильные решения по числу сотрудников, их рассадке, рабочему графику. Доля таких площадей на офисном рынке может за несколько лет достичь 20% за счёт строительства коворкинг-центров и реконструкции старых офисных площадей.
Вероника ЧАКАНОВА, руководитель отдела офисной недвижимости компании IPG.Estate:
– Объём свободных качественных офисных площадей в Петербурге сокращается. Арендаторы уже испытывают сложности с поиском вакантных площадей от 2000 «квадратов», что подталкивает к рассмотрению опций в проектах ещё на стадии строительства. Ввиду этого работа по предброкериджу строящихся бизнес-центров идёт активно.
На конъюнктуру отреагировали и собственники недвижимости класса С, которые под клиента готовы проводить реновацию объектов. В целом мы отмечаем, что если раньше бизнес только интересовался проектами редевелопмента или строительства зданий по build-to-suit, сегодня запросы всё чаще стали переходить в действительные переговоры.
Кроме того, формат коворкингов активно наращивает свою долю на рынке. Объём предложения растёт, появляются новые игроки: локальные компании запускают новые проекты, международные сети интересуются рынком Северной столицы. На конец июня средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А составил 1680 руб./кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень в классе В/В+ – 1250 рублей. Из покупок стоит отметить сделку ФХК «Империя», которая приобрела у банка ВТБ здание на Большой Морской ул., 30 (6300 кв.м).
Александр ЖАРОВ, директор отдела офисной недвижимости East Real:
– Основной спрос формируют арендаторы IT и телекоммуникационного сектора. При этом сократилось число запросов из нефтегазового сектора. И стало больше обращений из других сфер: банковской, консалинга, логистики, страхования, медицины и фармакологии.
Однако тут ещё велика доля отложенных заявок, которые составляют порядка 38% от общего объёма. Это те арендаторы, которые не смогли найти пригодный вариант в прошлом году. Наиболее остро ощущается нехватка крупных блоков размером от 5000 до 10 000 кв.м. Средневзвешенные арендные ставки растут.
С начала года для бизнес-центров класса А стоимость аренды поднялась примерно на 5% (с учётом повышения НДС до 20%), для офисов класса B – на 3,5%. Надежды арендаторов на понижение ставок в связи с запуском башни Газпрома и высвобождением готовых офисов в Московском и Петроградском районах явно не оправдываются.
Крупные компании (особенно в IT-секторе), развитие которых неуклонно продолжается, всё чаще рассматривают качественное предложение ещё на этапе строительства. Итоги первого полугодия демонстрируют рост интереса к реконцепции и реконструкции объектов под офисные цели.
Если по окончании выборов у губернатора хватит воли и в деловой квартал «Невская Ратуша» переедут все 37 комитетов Смольного, это позволит высвободить более 30 000 кв.м в центре города.
Ирина БАЕВА, управляющий директор компании Regus в России:
– В Петербурге действительно огромный потенциал для роста сегмента коворкингов – этот рынок ещё далёк от насыщения. В городе недостаточно качественных предложений в удобных локациях, которые пользуются высоким спросом у бизнеса. Коворкинги – это не веяние моды, а новая реальность. Всё больше и больше компаний проявляют интерес к таким площадкам.
Сейчас в Петербурге работают примерно 40 классических офисных коворкингов, около 10 коворкинг-антикафе и порядка 15 специализированных. Основные сетевые игроки – Regus, «Практик» и «Офис у дома». Число коворкингов увеличивается на 25–30% в год.
Основной потенциал для роста я вижу в проектах, где есть значительная доля отдельных офисов, просторные бизнес-лаунжи для совместного использования всеми клиентами, а также представлены возможности для нетворкинга. В среднесрочной перспективе более 60% пользователей коворкингов переезжают в отдельные офисы с гибкой системой аренды.
Переход малого и среднего бизнеса из коворкингов в отдельные офисные помещения – это сложившийся тренд, который мы наблюдаем уже довольно долго.
Ольга ШАРЫГИНА, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management:
– Последние несколько лет офисный сегмент переживал не самый простой период, но, на мой взгляд, итоги последних шести месяцев положительные. Рынок по-прежнему в ожидании перемен после ввода «Лахта-центра». Активность IT-компаний стала наиболее заметна год назад, и она только нарастает. Это касается и аренды, и покупки площадей.
Что касается девелопмента и управления, все смотрят в сторону сервисных офисов и коворкингов, чтобы максимизировать прибыль – как инвестиционную, так и операционную. По-прежнему не хватает крупных объектов. Ставки растут во всех сегментах – в пределах 2-3%. Во втором полугодии тренд на снижение вакансии сохранится.
Ещё на 1% объём вакансии сократится точно, но ставки останутся примерно в тех же границах.
В петербурге ожидается сильный дефицит квартир в новостройках
Причина будущей нехватки строящегося жилья заключается не в высоком спросе на квартиры в прошлом году, вызванном льготной ипотекой, а в снижении активности застройщиков.
Согласно подсчетам аналитиков компании Альфа Фаберже, в 2020 году девелоперы получили на 44,94% меньше разрешений на строительство жилых проектов в Северной столице, чем в 2019-м.
В сравнении с 2018 годом данный показатель вовсе сократился более чем в 5 раз.
Если в 2018-м девелоперы получили 281 разрешение на возведение жилых комплексов на рынке новостроек Санкт-Петербурга, то в 2019-м их стало уже 89, а в 2020-м всего – 49. Снижается и количество продленных разрешений на строительство. Если 2018-м застройщики продлили 172 таких разрешения, то в 2019-м и 2020-м – 136 и 106, соответственно.
Учитывая, что цикл строительства многоквартирного жилого дома составляет 2-2,5 года, эксперты Альфа Фаберже ожидают серьезный дефицит предложения квартир в новостройках уже в следующем году.
«Даже несмотря на действие льготной ипотеки как драйвера рынка в 2020-м объем построенного жилья в городе сократился на 7,2%, а количество выведенных в продажу квартир в Санкт-Петербурге и апартаментов уменьшилось более чем на 40%.
Мы ожидаем, что в нынешнем году предложения новостроек продолжит сокращаться, но не так критично, а вот уже в 2022-м Петербург столкнется с серьезным снижением объемов нового строительства.
Это может стать новым катализатором роста цен на квадратные метры в городе», ‒ считает собственник и директор управляющей компании Альфа Фаберже Виталий Бахарев.
К снижению количества жилых проектов в Северной столице привели несколько факторов. Во-первых, переход отрасли на эскроу-счета, из-за которого в 2018 году застройщики спешили с получением разрешений на строительство для будущих проектов и выводом на рынок уже начатых, чтобы те попадали под старые правила.
Во-вторых, в Петербурге отмечается сильный дефицит земельных участков, пригодных для строительства многоквартирных домов. Подходящие пятна в городе если и есть, то стоят очень дорого.
Во-третьих, в последние годы сильно ужесточили градостроительные требования к жилым проектам. В частности, были увеличены нормы по социальной инфраструктуре и озеленению, а также снижены коэффициент использования территории и максимальная высотность домов до 40 метров, что не позволяет девелоперам строить ЖК выше 12 этажей. Данные ограничения делают многие проекты нерентабельными.
«Если 10 лет назад на участке площадью в 1 гектар в городе можно было построить до 60 тыс. кв. м жилья, то сейчас хорошо, если получится возвести ЖК на 17 тыс.», ‒ обратил внимание Виталий Бахарев, собственник Альфа Фаберже.
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ