В нескольких регионах России будут массово строить доходные дома

В «Дом.РФ» подготовили план развития рынка аренды для очередников и людей с доходом ниже среднего. К созданию арендных домов привлекут инвесторов, которым до 2024 года из бюджета компенсируют 650 млрд руб. за скидки по аренде

В нескольких регионах России будут массово строить доходные дома

Сергей Ермохин / ТАСС

Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.

Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.

Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор.

В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства.

Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.

Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством.

Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму.

На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.

В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.

РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались.

Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.

Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.

Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов.

При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня.

В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.

РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.

Как государство собирается развивать доходные дома в России

В нескольких регионах России будут массово строить доходные дома

Пока ожидать конкуренции со стороны профессиональных рантье многочисленному классу частных арендодателей не стоит /Кадр из сериала «Шерлок»

REIT (Real Estate Investment Trust) – инвестиционный фонд недвижимости, который за счет коллективных инвестиций приобретает объекты недвижимости и управляет ими. Мировая капитализация всех REIT – $1,7 трлн, львиная доля – больше $1 трлн – приходится на США.

В России аналог REIT – ЗПИФ, но «как инструмент инвестирования в недвижимость не развит: для большинства ЗПИФН характерна недостаточная ликвидность, так как они создаются для конкретных проектов, которые не представляют интереса для широкого круга инвесторов», отмечает Ирина Балкарова, управляющий директор АО АИЖК.

АИЖК развивает программу арендного жилья через фонды, которые должны аккумулировать недвижимость (приобретая большими пулами квартиры у застройщиков) для последующей сдачи в аренду. Сейчас у ЗПИФН «Кутузовский», сформированного в 2016 г., три объекта в Москве, до конца года появится еще два в регионах.

В перспективе АИЖК собирается распространить программу и деятельность фондов на города-миллионники. К концу 2020 г. общий объем средств в таких ЗПИФН должен достичь 65 млрд руб. Доходность рентного бизнеса ежегодно падает, но АИЖК намерено заработать на эффекте масштаба.

По подсчетам агентства, в перспективе 2018–2020 гг. чистый операционный доход составит 1%, но в горизонте до 2031 г. – уже 3,7%. Доходность для инвесторов с учетом роста стоимости актива (ожидаемый рост цен – на уровне 4% в год) – около 10% годовых до выплаты налогов.

В отличие от частных рантье фонд недвижимости АИЖК в более выгодном положении: он может покупать большими объемами с большими скидками жилье у девелоперов; ремонтные работы, меблировка, обслуживание, охрана и т. п. тоже обходятся дешевле за счет масштаба. Кроме того, налог на недвижимость фонда может быть вскоре уменьшен или отменен.

С 2016 по 2017 г. доходность рентного бизнеса, по данным «Мира квартир», в среднем по России снизилась с 6,4 до 6%. А срок окупаемости инвестиций в покупку вырос с 16,2 до 17 лет. Москва и Санкт-Петербург традиционно в лидерах: самая низкая доходность, самая долгая окупаемость.

Доходность инвестиций в московские квартиры – 4,6%, в питерские – 4,7%. Сроки окупаемости – 22 и 21 год соответственно. В 2013 г., отмечают в «Мире квартир», в Москве можно было получить 4,8% годовых. Это без учета платы за ремонт, налоги, инфляцию и проч.

В действительности доходы арендодателя еще ниже.

Мария Жукова, гендиректор «Миэль-аренды», приводит расчеты для стандартной 40-метровой квартиры в нестаром доме с косметическим ремонтом, которую можно сразу сдавать: «За вычетом расходов на ремонт, коммунальные услуги, НДФЛ и налога на имущество получили 3,7% годовых».

По данным регулярного доклада компании Trulia Rent vs. Buy, доходность американской жилой недвижимости – 4,1%. По словам Екатерины Черных, гендиректора УК «Велес траст», доходность 3–4% в национальной валюте – хорошая. Но в России она считается низкой: «Слабый российский рубль, нестабильность подрывают веру в национальную валюту».

Понять, покупать жилье или арендовать, помогает показатель Price-to-Rent, который рассчитывается как отношение цены на жилье к годовой арендной плате.

Эксперты Trulia устанавливают следующие пороговые значения для коэффициентов: отношение цены к аренде от 1 до 15 означает, что лучше покупать, чем арендовать; от 16 до 20 – обычно лучше арендовать, чем покупать; 21 или более – снимать жилье предпочтительнее.

Аналитики учитывают налоги, страховку, ипотечные выплаты, стоимость обслуживания недвижимости – т. е. вычисляют чистую доходность такой инвестиции. Расчет по квартире в примере «Миэля» (с учетом налогов, ремонта и проч.) дает коэффициент более 22.

Покупать московскую квартиру, чтобы зарабатывать на аренде, для частного инвестора не имеет смысла. Но большинство россиян не рассуждают как институциональные инвесторы, замечает Черных. «У нас нет средств хранения капитала, деньги быстро обесцениваются, – объясняет она.

– Люди покупают квартиры и таким образом сберегают средства, часто это единственная мотивация откладывать деньги. Немало нового жилья было куплено про запас. Владельцы сдают его – и да, получают 2–4% в год, но они рассуждают иначе: «Так я хоть что-то сберегаю на старость, в крайнем случае продам».

Казалось бы, с такими ценами на аренду и покупать, тем более в кредит, не имеет смысла – дешевле снимать, тем не менее количество сделок на рынке стабильно. По данным Росреестра, в России за 2016 г. зарегистрировано 701 810 договоров долевого участия (ДДУ), за 10 месяцев 2017 г. – 550 639 ДДУ (на 3% меньше, чем за тот же период 2016 г.).

Доступность жилья в России за годы последнего кризиса выросла в некоторых городах в несколько раз – квартиры подешевели.

И по расчетам «РИА рейтинга», общее число квартир и домов в стране превысило количество семей, теоретически каждая семья уже может жить на собственных квадратных метрах (последние годы вводится примерно по 80 млн кв. м).

Однако, даже если не тратить ничего, в среднем по России потребуется шесть лет, чтобы скопить на жилье. По данным АИЖК, в Москве нужно откладывать деньги на покупку 40 кв. м в течение 39 лет. Это 12-е место в мире в индексе самой низкой доступности жилья, отмечает Балкарова.

  • 6% 
    годовых приносит рентный бизнес в среднем по России 20 лет
  •  
    таков приблизительно срок окупаемости арендных квартир в крупных городах, по данным «Мира квартир»

Конечно, есть ипотека. По данным «РИА рейтинга», с 2015 г. она стала доступнее почти в 2 раза: если в 2015 г. только 13,9% семей могли купить в кредит двухкомнатную квартиру, то в 2017-м – 25,8%. Ключевая ставка ЦБ снизилась с 14–15% в 2015 г.

до текущих 8,25%, соответственно, сокращаются ставки ипотечных кредитов: с 13,68% на октябрь 2015 г. до 11% на аналогичный период 2017 г. По данным АИЖК, за девять месяцев этого года было выдано 700 600 кредитов на сумму 1,29 трлн руб.

, прогноз на следующий год – рост показателей на 20–25%.

Тем не менее проникновение ипотеки остается на низком уровне, ее доля в ВВП – 5,7%, по данным Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Это уровень развивающихся стран (Индия, Румыния). Эксперты Альфа-банка ранее заявляли, что в странах Центральной и Восточной Европы эта доля около 15%. В США – около 70%.

Сейчас только 8% населения России живет в съемном жилье (17% в возрастной группе до 35 лет) против 30–40% в развитых странах. Так, в Германии около 50% людей снимают жилье, а в крупных городах эта цифра доходит до 70–80%, говорит Жанна Овчинникова из Knight Frank.

В России рынок аренды находится в серой зоне, хотя потенциал его для государства огромен. По данным департамента экономической политики и развития Москвы, по итогам трех кварталов было подано более 25 000 налоговых деклараций и приобретено около 1900 патентов. От сдачи квартир в аренду за девять месяцев город получил почти 1,3 млрд руб.

Читайте также:  Можно ли курить на балконе? 5 мест, где курение запрещено

налоговых платежей – это на 15% превышает объемы всего 2016 года. Но, по разным оценкам, в Москве до 90% квартир сдается без уведомления налоговой. «Ежегодно сдается около 420 000 квартир, арендатор меняется примерно раз в 1,5 года», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Это все частные квартиры, доходных домов в том виде, как они существовали до революции, в России практически нет – о том, что такие проекты не выгодны частным застройщикам, эксперты не раз сообщали «Ведомостям». Но в АИЖК уверены в востребованности и успехе госпрограммы «Арендное жилье».

«Мы прогнозируем активный рост этого сегмента, что отчасти объясняется эффектом низкой базы», – комментирует Балкарова.

Потенциально 6,9 млн семей в России готовы арендовать жилье. «Это очень много, это значит, что рынок спроса сформирован», – уверена Балкарова. 70% из них рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищных проблем. По ее словам, люди «ценят возможность получать высокий уровень услуг».

Среди наиболее важных условий долгосрочной аренды потенциальные арендаторы называют официальный договор на весь срок аренды, гарантии защиты прав арендатора (данные опроса ВЦИОМа). Сейчас на сером рынке рискуют обе стороны – законодательно не защищен ни владелец квартиры, ни наниматель.

«Доходные дома как формат развиваются там, где, во-первых, есть спрос, а во-вторых – законодательное регулирование рынка», – говорит Овчинникова. В России законодательство в плане арендных отношений несовершенно, поэтому АИЖК прорабатывает юридическое сопровождение.

Так, в договорах детально описаны случаи досрочного расторжения, права и обязанности сторон.

«То, что делает АИЖК, – это не системное решение [проблемы развития арендного жилья], – комментирует Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. – Агентство выкупает у застройщиков объекты почти по инвестиционной стоимости для последующей сдачи в аренду».

По ее мнению, государство на самом деле не заинтересовано в развитии сегмента доходных домов. «Если власти действительно хотели бы развивать арендное жилье, было бы сформировано законодательство, выделялись участки с определенным видом разрешенного использования, предоставлялись налоговые льготы застройщикам.

У нас нет законодательной базы для развития сегмента доходных домов [частными компаниями]».

Сергей Чемерикин, менеджер отдела корпоративных финансов, консультационные услуги в области недвижимости, «Делойт», СНГ: Госпрограмму «Арендное жилье» можно сравнить с системой семейных общежитий, широко развитой во времена СССР, которая помогала многим молодым семьям находить место для временного проживания, пока они не обзаводились собственным жильем. Такая же потребность есть и у нынешних молодых. Не все хотят ютиться в одной квартире с родителями. Таким образом, спрос есть. Дополнительный плюс программы «Арендное жилье» — это минимизация риска в части досрочного расторжения договора аренды со стороны собственника. Например, на частном рынке у хозяина могут поменяться планы или возникнет потребность в продаже жилья, тогда арендатору придется искать новую квартиру и тратиться на переезд. В государственной программе возникновение такого форс-мажора минимально.  Но в настоящее время в программе «Арендное жилье» есть определенные недочеты. Во-первых, его мало. В портфеле АИЖК – комплексы апартаментов преимущественно в стадии строительства, они будут доступны для заселения еще не скоро. Кроме того, совершенно не понятна система отбора объектов для приобретения. Если в программе речь идет о доступном жилье, то должно приобретаться жилье класса «эконом» (жилые комплексы целиком или отдельные секции для удобства управления ими). Однако если посмотреть на портфель арендной недвижимости АИЖК, то он представлен жильем более высокого ценового сегмента. Причина такого рода инвестиционных решений не понятна, так как на выделяемые средства можно было бы приобрести большее количество квартир эконом сегмента и, соответственно, сдавать их в аренду дешевле.

Во-вторых, ставки аренды по текущим предложениям выше среднерыночного уровня. Например, двухкомнатные апартаменты в МФК «Лайнер» площадью 46 кв. м предлагались по цене от 62 600 руб./мес. (по данным сайта дом.рф).

В ближайшем окружении предлагаются в аренду двухкомнатные квартиры от 50 до 60 кв. м по цене от 50 000 руб./мес. (подтверждаются данными cian.ru).

Если государственная программа оперирует фразой «доступное жилье», то АИЖК явно не следует предлагать в аренду апартаменты дороже рыночного уровня.

Пока ожидать конкуренции со стороны профессиональных рантье многочисленному классу частных арендодателей не стоит. Главный козырь частников – цена. Средняя ставка аренды по трем имеющимся домам у фонда АИЖК (все в Москве) – 65 000 руб. в месяц. Минимум – от 20 кв. м и от 30 000 руб. в месяц.

По данным «Миэля», в Москве однокомнатные квартиры (около 40 кв. м) сдаются в среднем за 30 000 руб. в месяц, двухкомнатные – за 38 000 руб. в месяц.

Особенно чувствительны к цене те, кто снимает однокомнатное жилье: два года независимо от округа ставки в столице стоят на одном уровне – около 30 000 руб.

«Для значительной части нанимателей возможность платить 30 000 руб. за однокомнатную квартиру или 40 000–45 000 за двухкомнатную, даже с «бабушкиным» ремонтом, важнее красивой упаковки «цивилизованной аренды», – считает Попов из ЦИАНа. Для него перспективы развития рынка доходных домов в Москве «пока не ясны».

В АИЖК уверены, что качество имеет значение. «Мы рассмотрели большое количество проектов, понимаем, какими должны быть планировки, инфраструктура. Важно, чтобы размерность квартир была от 20 до 100 кв. м с соответствующей комнатностью, – перечисляет Балкарова.

– Мы внимательно смотрим на освещенность, количество окон, высоту потолка – это суперважно для наших арендаторов. Нужна правильная организация первого этажа, инженерных систем, оборудования».

Все эти требования АИЖК распространяет и на регионы, где проблема устаревшего фонда более актуальна, чем в столице. По ее словам, «все застройщики интересуются, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы АИЖК им заинтересовалось».

В «Донстрое» (компания продала АИЖК один из корпусов в строящемся ЖК «Символ», 378 квартир) характеризуют агентство как весьма требовательного покупателя, но «оно того стоит», говорит гендиректор компании Алена Дерябина.

Когда доходные дома станут массовым явлением?

Термин «доходные дома», забытый на время существования СССР, появился снова в начале 2000-х годов. Было очень много обсуждений, разговоров, аналитики. Появились даже какие-то одиночные проекты. Например, ЖК «Доходный дом» на Лубянке в Москве.

Однако со временем все разговоры утихли, новостей о новых проектах не слышно. Посмотрим, насколько реально снять квартиру в таком доме и выгодны ли они в принципе.

Хотели как лучше

О том, что «строительство доходных домов, которые будут сдавать квартиры в аренду, – это одно из самых перспективных направлений», мэр столицы Собянин говорил еще в начале 2011 года.

Закончилось все, правда, обвинениями в его адрес. По поводу построенного еще при Лужкове доходного дома на Большой Николоворобинском переулке, 10, квартиры которого почему-то стали переходить в собственность ближайшим помощникам градоначальника.

Москва, Большой Николоворобинский переулок, 10. Мир Квартир

Москва, Большой Николоворобинский переулок, 10. Мир Квартир

Между тем, нельзя сказать, что новые доходные дома появляются как грибы после дождя. Крупных проектов мало. А те, что были построены, в основном продают свои помещения, а не сдают. Как, например, ЖК MatchPoint в районе Кутузовского проспекта или ЖК «Лайнер» на Ходынском поле.

Москва, ул. Василисы Кожиной, 13. ЖК MatchPoint. matchpointhouse.ru

Москва, ул. Василисы Кожиной, 13. ЖК MatchPoint. matchpointhouse.ru

Ситуацию спасает госкомпания Дом.рф, которая выкупает в этих и подобных комплексах жилые помещения и сдает их в аренду. Но утверждать, что это массовое и востребованное явление, нельзя. Цена аренды высокая, раза в полтора выше среднегородских. На время карантина, разумеется, никаких скидок не предоставляется.

Москва, Ходынский бульвар, 2. ЖК «Лайнер» Дом.рф

Москва, Ходынский бульвар, 2. ЖК «Лайнер» Дом.рф

Свято место пусто не бывает

Более широкое развитие доходные дома получили в малом и сверхмалом формате. Небольшие застройщики выкупают в областных центрах участки в частном секторе и строят многокомнатные жилые дома для последующей сдачи в долгосрочную аренду.

Чаще всего используется формат таунхаусов. К нему меньше всего претензий со стороны разрешительных органов. Да и клиентура выгоднее, чем на отдельные комнаты.

Челябинск, ул. Шаумяна, 15. Мир Квартир

Челябинск, ул. Шаумяна, 15. Мир Квартир

Как всегда, предложение определяет спрос. В нашей стране принято иметь свое жилье, а не снимать его. Поэтому, множество вариантов аренды на вторичном рынке не оставляют доходным домам никакого шанса на стабильное развитие. Сейчас им едва удалось закрепиться в премиум-сегменте. О привлечении массового клиента думать пока рано.

Уберизация меняет мир

Но ситуация может измениться. Точно так же, как изменился рынок пассажирских и грузоперевозок, коммерческой недвижимости и посуточной аренды.

Уберизация почти полностью разрушила традиционный рынок такси и доставки грузов, разбавила обычную офисную среду коворкингами и переформатировала гостиничный сервис по типу Airbnb.

С долгосрочной арендой начинает происходить аналогичная трансформация. По всему миру работают и уже доказали свою эффективность коливинги.

По сути, это доходные дома, в которых кроме традиционных мест проживания обязательно присутствует расширенная инфраструктура в виде кафе, спортзалов, СПА, различных клубов, и досуг в них очень хорошо организован.

В нашей стране они тоже начинают появляться. В основном пока в малых форматах, в которых, как правило, люди собираются на основе каких-то личных интересов. Но есть и крупные проекты от известных девелоперов.

Москва, ул. Малые Каменщики, 16. Кондо-отель Vertical. becar-group.com

Москва, ул. Малые Каменщики, 16. Кондо-отель Vertical. becar-group.com

Например как кондо-отели Vertical от Becar Asset Management, где средняя площадь квартир не превышает 15 кв. м, но общественное пространство проработано для естественной аккумуляции сообщества интересных друг другу людей.

Насколько они будут востребованы покажет время. Пока же, в результате известных событий, рынок устремился в противоположную сторону – в частное и малоэтажное домостроение. Но даже там уже существует сегмент организованной аренды, когда возводимые дома не продаются, а сдаются на долгий срок.

  • Муж, жена и несостоявшаяся любовница: опыт совместной аренды
  • Как я снимала квартиру в складчину и что из этого вышло
  • Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Не сравнить с общежитием. Российский рынок доходных домов начал свое формирование

Столичный опыт

Первый современный доходный дом появился в Москве в Большом Николоворобинском переулке в октябре 2003 года. Инвестором проекта выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы.

Читайте также:  Власти Москвы борются с продажей резидентских разрешений на бесплатную парковку

Вскоре в этом доме началась сдача квартир в аренду.

Основными арендаторами стали бизнесмены из российских регионов и зарубежные предприниматели, чьи деловые интересы требуют длительного пребывания в столице.

Доходный дом, оказавшийся первопроходцем в современной России, состоит из 47 квартир, оборудован двухуровневой подземной стоянкой. Аренда двухкомнатной квартиры в нем обходится в 75 тыс. рублей в месяц, семикомнатной — в 300 тыс. рублей.

В арендную плату входит оплата охраны, технического и инженерного оборудования. За отдельные деньги можно воспользоваться подземным гаражом, услугами по помывке автомобиля и уборке помещений. В доме есть медицинский центр, прачечная, детский сад и даже центр йоги.

На сегодняшний день дом в Большом Николоворобинском переулке заселен практически полностью.

После появления первого доходного дома рынок начал свое постепенное формирование. Второй был построен в Москве на Плющихе. Строительство третьего — многофункционального комплекса на Пречистенской набережной — только началось. Однако дальше столицы опыт доходных домов не распространился. В российских регионах пока не экспериментируют с ними.

А где перспективы?

Как утверждает Тимур Брегадзе, исполнительный директор «Группы компаний „Магистр“», строительство доходных домов в России — это перспективное направление, способное стать доминирующим форматом на рынке недвижимости в ближайшем будущем по многим причинам. «Во-первых, у нас есть исторический опыт.

Не секрет, что в дореволюционной России подобный формат был широко распространен. Во-вторых, в европейской части страны спрос на такой вид жилья существует, о чем свидетельствует первый опыт московских компаний.

В-третьих, для инвесторов, которые будут готовы вкладывать свой капитал на долгосрочной основе, это даст возможность выбора: получать „вечный доход“ либо, если потребуется, продать построенный дом», — уверен г-н Брегадзе.

Генеральный директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков также уверен в успешных перспективах доходных домов. «Рынок недвижимости России медленно, новерно приходит в состояние, похожее на западный, — говорит он. — Та группа граждан, которая не собирается „бросать якорь“ в месте своей временной работы, не будет покупать там жилье.

Для них будет лучше снять благоустроенное жилье в аренду. Кроме того, в период создания личной кредитной истории молодые семьи смогут решать свои жилищные проблемы, арендуя жилье. Те, кто не может надеяться на покупку жилья в ипотеку, также будут снимать его в аренду. Этот рынок в регионах появится, когда закончится „халявная“ ипотека».

Инвестиции и отдача

С одной стороны, строительство доходных домов — интересная бизнес-идея. Но пока есть много причин, которые тормозят развитие этого рынка.

Одна из них — сложности с получением земельного участка в центре города или ближе к центру.

«Доходные дома чаще всего будут строиться в удаленных, спальных районах, где земля более дешевая, но это снижает привлекательность таких домов», — прогнозирует Андрей Цымбалюк, заместитель директора компании «Финам-Барнаул».

Обычно при строительстве застройщик вкладывает 30% собственных средств и 70% привлеченных. Например, по договорам долевого участия. При постройке доходного дома строительной организации необходимо располагать солидными собственными средствами либо привлекать банковские кредиты. Однако далеко не всякий банк пойдет навстречу застройщику.

Банку не слишком выгодно выдавать такие кредиты: они очень велики, предоставляются на длительный срок и часто не имеют достаточного обеспечения. Выход можно найти в господдержке. Государство могло бы давать банковскую гарантию для выдачи застройщику кредита.

Оно также может само выступить в качестве инвестора, вложив в строительство определенные бюджетные средства.

«Длинные деньги», необходимые для возведения доходных домов, ограничивают круг заинтересованных инвесторов, — говорит Андрей Цымбалюк.

— Скорее всего, это будут организации, которые смогут позволить себе долгосрочное инвестирование, — страховые компании, банки, ПИФы». Инвесторами строительства доходных домов могут выступать и солидные организации с крупным финансовым потенциалом.

«Такие предприятия могут строить общежития и малосемейки для своих работников, — считает Николай Хадамянц, помощник руководителя по техническим вопросам компании „Стройгаз“. — Это способствует закреплению кадров, усилению мотивации персонала.

Работники могли бы жить в квартире, принадлежащей предприятию, и постепенно выплачивать ему стоимость жилья. Через определенный период они сами стали бы собственниками жилья».

По словам г-на Цымбалюка, необходимо учитывать и длительный срок окупаемости доходных домов. Он составляет около семи лет, хотя первый московский дом окупил себя примерно за четыре года.

«Инвесторам часто неинтересны проекты по строительству доходных домов без предоставления соответствующих льгот со стороны властей, — констатирует Андрей Цымбалюк.

— Заинтересованность властей и предоставление льгот можно считать главным стимулом к строительству домов этого формата».

Прибыль от продажи жилья составляет примерно 50% от вложенных средств. При сдаче квартир в аренду она понижается до 15%. Многие российские застройщики, привыкшие к чрезмерной по западным меркам прибыли, вряд ли согласятся с ее понижением. Кроме того, цены на готовое жилье растут гораздо быстрее арендных ставок. В общем, динамика складывается не в пользу доходных домов.

Дешевле не ждите

Эксперты полагают, что серьезную конкуренцию доходным домам составляет рынок частной аренды. Арендодатели имеют в собственности по нескольку квартир, сдают их и зачастую уклоняются от уплаты налогов.

Застройщику, который предоставляет в аренду квартиры в доходном доме, практически невозможно будет водить за нос налоговые органы. Хотя некоторые лазейки есть. Управление доходным домом застройщик или инвестор может поручить закрытым ПИФам недвижимости, став единоличным пайщиком фонда.

Когда срок существования фонда (1−15 лет) подойдет к концу, пайщик заплатит налоги. Они будут гораздо ниже привычных 13% для физических лиц или 24% для юридических лиц.

Ставка аренды квартир в доходном доме будет существенно выше, чем в обычных строениях. Это может отпугнуть потенциальных арендаторов.

Чтобы они могли снимать квартиры в доходных домах, государство (или работодатель) должно компенсировать им до 2/3 арендной платы. Впрочем, для бизнес-сегмента это неактуально.

Состоятельные люди обладают достаточными средствами и не пожалеют денег за удобное жилье.

Развитию рынка доходных домов мешает отсутствие культуры съема жилья. «К сожалению, арендаторы относятся к занимаемому жилью без должного уважения и трепета, — констатирует Геннадий Малков. — В Барнауле этот рынок не развивается потому, что собственники свободного жилья не хотят рисковать и не желают иметь проблемы, которые им зачастую создают арендаторы».

Что будет на Алтае

Возможность постройки доходных домов в Алтайском крае эксперты оценивают неоднозначно. По мнению Андрея Цымбалюка, в крае есть инвесторы, обладающие достаточными средствами для возведения таких домов.

Правда, невысокий уровень доходов населения пока не позволяет сформироваться спросу на доходные дома бизнес-класса.

Это отмечает Евгений Галкин, заместитель начальника Управления Алтайского края по строительству и архитектуре.

Более реальны проекты строительства доходных домов эконом-класса. «Сегодня такие дома были бы востребованы жителями края, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья. В первую очередь молодежью, — полагает Николай Хадамянц.

— Правда, при условии, что арендная плата в них была бы ниже аренды жилой площади у частников».

По расчетам Андрея Цымбалюка, средняя стоимость арендной платы в доходных домах эконом-класса должна составлять порядка $ 100 за однокомнатную квартиру.

В свою очередь, Геннадий Малков уверен, что в крае есть потенциальный спрос и на доходные дома бизнес-класса. «Спрос на аренду был, есть и будет всегда. Сегодня рынок качественного предложения практически отсутствует. Те серьезные клиенты, которые просят нас подобрать им хорошее жилье в аренду, крайне возмущены завышенными ценами и отсутствием качественного сервиса», — говорит он.

СправкаИз истории доходных домов

Первые доходные дома в России начали строить в XVIII веке в Санкт-Петербурге. Они были малоэтажными, но в середине XIX века появляются многоэтажные доходные дома. На первых этажах размещались магазины, ателье, салоны, на вторых — офисы, на третьих — квартиры, снятые состоятельными людьми. На последующих этажах размещалось более доступное жилье. Действовало правило — чем выше, тем дешевле.

В России конца XIX — начала XX века доходные дома были господствующим типом жилья. В них снимали квартиры чиновники, торговцы, военные, студенты. Состоятельные горожане, как правило, арендовали благоустроенные квартиры со множеством комнат.

В Барнауле тоже были доходные дома. Например, в 1915 году на ул. Гоголя, 76 построили доходный дом Аверина. За небывалую по тем временам высоту в четыре этажа его прозвали «небоскребом».

После революции 1917 года строительство и эксплуатация доходных домов прекратились.

Источники: www.m3m.ru, www.kommersant.ru, www.barnaul.org

С начала года в россии запустили на 78% больше жилья

В января по май 2021 года в России запустили 14,9 млн кв. м нового жилья, что на 78% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Об этом говорится в отчете аналитического центра компании «Дом.РФ», опубликованном на сайте организации в четверг, 10 июня.

Запуск новых проектов многоквартирных домов с начала года вырос в 64 из 79 регионов, где строится жилье в рамках закона о долевом строительстве 214-ФЗ. В 35 субъектах объемы строительства увеличились в два раза и более.

Также отмечается, что с августа 2020 года по май 2021-го в России начали строительство жилых многоквартирных домов общей проектной площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем было в сопоставимый период прошлого года, когда запустили проекты примерно на 18,8 млн кв. м. В этом году с января по май начали возводить 14,8 млн против 8,3 млн кв. м в 2020-м.

Больше всего новых проектов за минувшие пять месяцев этого года стартовали в Москве и Подмосковье — 2,1 млн кв. м и 1,2 млн «квадратов» соответственно. Прирост запусков по сравнению с аналогичным периодом 2020 года составил 1млн кв.

м в столице и 500 тыс. кв. м — в Московской области. Затем идут Новосибирская, Свердловская и Воронежская области, где запуски новых проектов многоквартирного жилья за указанный период превысили показатели за январь–май прошлого года на 355–375 тыс.

«квадратов».

По темпам роста всех опередило Ставрополье, где за пять месяцев текущего года объем запусков новых проектов в 5,6 раза превысил показатель за аналогичный период прошлого года. Затем идут Удмуртия — в 5,2 раза и Воронежская область — в 3,4 раза.

Нижегородская область по итогам мая впервые вошла в список регионов с объемом многоквартирного жилья в стадии строительства более 1 млн кв. м благодаря росту запусков новых проектов. За пять месяцев здесь запустили 246 тыс. «квадратов» нового жилья.

Ранее, 4 июня, в эфире телеканала «Россия-1» мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что прирост жилья в столице на 60% обеспечивается за счет комплексного освоения промзон.

Он подчеркнул, что на месте промзон необходимо создавать больше рабочих мест. Для этого власти столицы ввели специальные льготы для инвесторов.

Им возвращают платежи за то, что они строят жилье, которое поступает городу, если они на эти деньги создают рабочие места.

В России с апреля 2020 года действует программа льготной ипотеки. Она распространяется только на новостройки и предполагает первоначальный взнос в размере 15%.

Программа должна была завершиться 1 июля этого года, но президент России Владимир Путин в ходе выступления на ПМЭФ заявил, что ее необходимо продлить на год, до 1 июля 2022 года, с повышением ставки до 7% и установлением предельной суммы кредита для всех регионов в 3 млн рублей. Программу распространят и на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.

Почему в России не строят доходные дома?

Жилищный нацпроект в России изначально был самым слабым среди собратьев – слишком уж дорого выходило купить квартиру даже с помощью государства, а повсеместное распространение ипотеки способствовало лишь росту стоимости новых квартир из-за спекулятивного роста спроса.

Читайте также:  Льготы на жилье будут ограничены

Кризис окончательно подвел итог под попытками власти обеспечить каждую семью своей квартирой, но реанимировал давно забытую идею строительства в России доходных домов.

Явление, доказавшее свою эффективность для Европы и царской России, не находит применения в нашей стране сегодня.

А ведь это могло помочь не только в социальной сфере страны, но и для ее экономики – таким образом большая часть вахтовиков жила бы в комфортабельных домах, чем приносила дополнительную прибыль местным бюджетам

Эксперты и чиновники сомневаются, что от строительства доходных домов будет толк. Почему?

Сначала определимся с понятием. Доходным называется многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Обычно он занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу участок; незастроенным оставался лишь небольшой внутренний двор-колодец. В 20 веке доходные дома стали одним из основных типов жилья горожан многих развитых стран.

Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые доходные дома придумали строить в 18 веке. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся.

В начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.

По оценкам современников, 40% жилого фонда Москвы на начало прошлого века было представлено как раз доходными домами.

В доходных домах жили не только бедняки, но и вполне платежеспособные обитатели. Просто жить в доходном доме было даже выгоднее: не нужно было платить налоги и тратиться на содержание собственной недвижимости. Но не стоит забывать, что и квартиры в этих домах были совершенно разного уровня.

Были и, если выражаться современным языком, люксовые квартиры, но большинство составляли квартиры рангом пониже. Чиновники низших рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных мрачных помещениях (вспомните хотя бы Родиона Раскольникова у Достоевского).

В советские годы частное домовладение было упразднено: доходные дома национализировали, и началась эпоха коммуналок.К идее строительства доходных домов вернулись спустя 80 лет. Первый в современной России доходный дом был построен в 2003 году в Москве в Большом Николоворобинском переулке.

В нем 47 квартир: шесть — двухкомнатных, 19 — трехкомнатных, 21 — четырехкомнатная и одна семикомнатная двухуровневая квартира площадью 300 кв. м.

Правда, новые Родионы Раскольниковы в нем вряд ли поселятся – стоимость аренды квартиры в таком доме составляла от 100 до 400 000 рублей, что было рассчитано, прежде всего, на иностранцев, которые приехали работать в Россию на длительное время.

Правда, на этом опыт удачного строительства доходных домов и закончился. Ни у местных властей, ни у инвесторов не нашлось ни желания, ни денег. Показательным выглядит ситуация, которая произошла на Южном Урале. Доходный дом в Южн7bb8оуральске должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент.

В «Южуралзолото», компании которая сначала вкладывала деньги в проект, не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге, местные власти отказались от идеи строительства доходного дома.

На старом фундаменте построят обычный жилой дом.

Почему же не строят доходные дома с «меблированными комнатами» для сдачи внаём для проживания? Кому выгоднее развивать такие проекты? Задуматься об этом нужно уже сейчас, потому что уже через несколько лет возникнет ажиотажный спрос на коммерческую жилую недвижимость в доходных домах. Это коснётся и регионов Западной Сибири (Ямала, Югры и Тюмени) и Дальнего Востока, где значительная миграция населения, и федеральных центров и крупных городов, где возрастёт стоимость жилья.

По сути, вариантов воплощения идеи строительства существует несколько.

Первая — государство на свои деньги строит дома и в порядке очереди сдает квартиры нуждающимся (то, что, по всей видимости, собираются делать московские власти, когда рассказывают, что у них смогут снять квартиру студенты за сумму, меньше чем $200). Однако не каждый муниципалитет может или хочет за свой счет строить жилье, которое неизвестно когда окупится.

Второй вариант — доходное жилье строят сами строители или частные инвесторы, намеревающиеся извлечь выгоду, сдавая квартиры в аренду.

Однако для этого нужно иметь большое количество свободных средств, которые, если у кого и имеются, то только у крупных московских инвесторов.

Они, как правило, заинтересованы в строительстве дорогого жилья, которое арендуют либо иностранцы, либо командированные.

Намного более реалистичный вариант — строительные или инвестиционные компании берут в банках под гарантии муниципалитета или региона кредит, строят доходные дома и сдают квартиры в аренду.

По такому пути хотят пойти свердловские власти. Однако даже в этом случае участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов.

Все вновь упирается в долгий срок окупаемости.

Для арендаторов — это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем, набор сопутствующих сервисов, который предлагает управляющая компания однородный уровень соседей.

За все это арендатор готов платить значительно больше по сравнению с частной арендой. Многие рассматривают доходные дома как альтернативу гостиницам.

Таким образом, не обязательно утверждение о том, что доходные дома будут долго окупаться – надо просто понимать для кого и как их строить.

Для бизнеса – это стабильность. Хотя аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, чем продажа квартир, это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. В результате кризиса уровень продаж резко упал, новое строительство почти не велось в течение года, аренда же продолжалась, хоть и по меньшим ставкам.

Более того, на этот рынок пришли многие клиенты, которые до этого собирались приобрести жилье в собственность. Не будем забывать, что из-за кризиса и падения цен на недвижимость эти проекты стали выгоднее. Сам процесс строительства занимает 2–2,5 года. Ранее, за это время стоимость жилья увеличивалась в 2–2,5 раза, а арендная ставка росла намного медленнее.

Теперь же все иначе – арендная ставка растет стабильно, а вот цены на жилье падают.

Для государства – это многомиллиардные налоги (по нашим подсчётам 20 – 40 млрд.рублей в год), рост социальной стабильности, резкое улучшение условий жизни граждан, решение вопросов миграции и многое другое. Не будем забывать, что это позволит государству “ пристроить” миллионы нуждающихся, которым государство должно помогать по закону с улучшением жилищных условий.

Но, несмотря на это, строить доходные дома пока не спешат. Инвесторы и бизнес как один твердят о том, что срок окупаемости слишком низок, а затраты слишком высоки. Действительно – спекулировать жильем и ценами на него куда как выгоднее.

Те, кто снимает жилье, просто не подозревают о подобных проектах, поэтому не отстаивают свои интересы. А ведь в той же Европе в таких домах живут поколениями, не задумываясь, что им делать в случае развода или в случае, когда дети хотят создать свою семью.

Государство же привыкло мыслить масштабно, широкими мазками реализуя проект о доступном жилье, но не стремящееся к ручному управлению в сфере строительства доходных домов.

Да и инвесторы жалуются, что без четкого законодательно оформленного решения властей по поводу этих домов, они делать ничего не будут.

Как и многое в нашей стране, пока инициатива должна идти от властей. Государство должно предоставить налоговые льготы для компаний, занимающихся строительством и эксплуатацией доходных домов. Необходимо подготовить нормативно-правовую базу, чтобы инвесторы поверили и пошли в этот бизнес.

Возможен следующий сценарий. В России начинается строительство доходных домов. Появляются первые жильцы, причем жильцы разного уровня обеспеченности. Уровень жизни и комфорта в этих домах адекватен затраченной плате, выше, чем в частной нелегальной аренде. Люди знают, за что платят и уверены в арендодателе, которого контролирует государство.

Постепенно дома заполняются однородными по статусу жильцами. Популярность доходных домов идет вверх, о чем говорит европейская практика.

Происходит естественное размежевание домов на жилые и доходные. Жильцы из смешанных домов переезжают либо арендаторы в доходные дома, либо владельцы квартир в жилые дома, в зависимости какой категории жильцов становится больше.

Частные арендодатели объединяются в легальные организации и на завершающей стадии уже принудительно покупают или продают оставшиеся квартиры для перевода домов в статус ДД. Ситуация на рынке жилья стабилизируется. Всегда и везде можно на любой срок по деньгам выбрать адекватное жильё.

Россияне осознают необходимость более рационально вкладывать деньги на отдых, здоровье, образование. А дальше как следствие: развитие вахтовых регионов, улучшение демографической ситуации и продолжительности жизни, производительности труда, рост налоговых поступлений.

Это не сказка – именно так развивалось строительство во многих российских городах царской России и в Европе.

Осталась самая малость — принятие на государственном уровне программы поддержки строительства доходных домов. Без помощи государства, без его гарантий, решить эту проблему точно не удастся. Но, думаем, что одного движения ручки Дмитрия Медведева или Владимира Путина хватит, чтобы сдвинуть это дело с мертвой точки.

Источник: neftegaz.ru  

10 февраля 2010 г.

Следите за новостями Theproperty в Telegram

«Центральный телеграф» станет домом для флагманов Девелоперская компания Vos'hod назначила CBRE эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду торговых площадей в «Центральном телеграфе». Согласно разработанной концепции под названием House of Flagships, ритейл инфраструктура проекта будет включать флагманские магазины премиальных брендов и модные рестораны. www.cbre.ru 9 июня Андрей Бочкарёв: Московский урбанистический форум пройдет в гибридном формате В связи со сложной эпидемиологической обстановкой в мире, вызванной пандемией COVID-19, Московский урбанистический форум (МУФ-2021) пройдет в гибридном формате, предусматривающем традиционное офлайн-участие российских спикеров и онлайн-подключение иностранных спикеров из разных точек мира. mosurbanforum.ru 20 мая Все новости Подписаться на RSS «Московский Бизнес Клуб» провел самую масштабную конференцию в сфере недвижимости 2021 года 20 апреля «Московский Бизнес Клуб» провел самое масштабное мероприятие этой весны в сфере недвижимости: ежегодную конференцию «Весна на рынке недвижимости — время новых возможностей». В ресторане «КРЫМ» в формате офлайн встретились более 150 топ-менеджеров рынка. Событие поставило абсолютный рекорд по посещаемости в сфере деловых мероприятий отрасли с начала пандемии! 28 апреля Спрос на землю в Петербурге вырос в 4 раза

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *