Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился за год на 2,8%. Средняя цена предложения увеличилась на 1,6% и составила 241 745 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек бизнес-класса по итогам 2019 года в реализации находилось 97 проектов с совокупным объемом предложения около 14 1401 квартир (1,06 млн кв. м).
В сравнении с показателями 2018 года количество экспонируемых квартир сократилось на 2,8%, продаваемая площадь — на 1,6%. За год на рынок вышло 17 новых проектов, в том числе 6 из них — в IV квартале.
Новые проекты 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | КутузовGrad II | INGRAD | ЗАО | 1 кв. 2019 |
| 2 | RiverSky | INGRAD | ЮАО | 1 кв. 2019 |
| 3 | Театральныйквартал2 | КРОСТ | СЗАО | 1 кв. 2019 |
| 4 | Событие | Дон-Строй Инвест | ЗАО | 1 кв. 2019 |
| 5 | Vitality | Larus Capital | ЮВАО | 2 кв. 2019 |
| 6 | Манифест | Красные зори | ЗАО | 2 кв. 2019 |
| 7 | Prizma | Флэт и Ко | ЮЗАО | 2 кв. 2019 |
| 8 | Исток | КорундСтрой | САО | 2 кв. 2019 |
| 9 | West Garden | ИНТЕКО | ЗАО | 3 кв. 2019 |
| 10 | Now. Квартална набережной | Tekta Group | ЮАО | 3 кв. 2019 |
| 11 | Счастье наЛомоносовском | ГК Эталон | ЗАО | 3 кв. 2019 |
| 12 | TREND | Magnum Development | СЗАО | 4 кв. 2019 |
| 13 | Nagatino i-Land3 | ГК Эталон | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 14 | Вереск | ГК МИЦ | СЗАО | 4 кв. 2019 |
| 15 | Shome | Велесстрой | ЗАО | 4 кв. 2019 |
| 16 | Павелецкая Сити4 | MR Group / Level Group | ЮАО | 4 кв. 2019 |
| 17 | Достижение4 | SMINEX | СВАО | 4 кв. 2019 |
Источник: «Метриум»
По административным округам наибольший прирост объема предложения за последний год зафиксирован в Западном (+7 п.п, 22,4%) и Южном (+5,5 п.п., 14,5%) округах. В САО — прежнем лидере по числу экспозиции — напротив, отмечается заметное уменьшение числа продаваемых квартир (на 7 п.п., до 13%). Доли остальных округов претерпели изменения в пределах ±3 п.п.
| Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры) |
 |
|
| Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
На конец 2019 года структура предложения по этапам строительства существенно сместилась в сторону более высоких стадий по сравнению с показателями конца прошлого года. Так, доля предложения в объектах на нулевом цикле строительства сократилась с 27,6% до 15,8% (-11,8 п.п.
), а на стадии монтажа этажей — выросла с 30,2% до 36,6% (+6,4 п.п.). Такое изменение предложения связано с высокими темпами строительства объектов, в частности, вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ практически не изменилась и составила 25,5% (+0,2 п.п.
), в готовых домах — увеличилась до 22,1% (+5,2 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям лидирующую позицию занимают двухкомнатные квартиры (41,7%, 0,0 п.п.). Однокомнатные и трехкомнатные лоты также являются одними из наиболее распространенных вариантов экспозиции.
Их объем предложения составляет более половины из числа всех экспонируемых лотов, распределившись почти в равных долях — 23% (-2,2 п.п.) и 28% (+3 п.п.) соответственно. Заметно меньше экспонировалось многокомнатных лотов (6,1%, 0,0 п.п.
), доля студий минимальна — лишь 1,2% (-0,8 п.п.) всего объема предложения.
Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2019 г., внутренний круг — декабрь 2018 г.)
Источник: «Метриум»
В общем объеме предложения преобладают квартиры без отделки (78,8%, +0,8 п.п.). На лоты с отделкой white box приходится 13,2% экспозиции, что на 2,2 п.п. выше показателя 2018 года. Оставшиеся 8% составляют квартиры с готовой отделкой (-3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2019 г., внутренний — 4 кв. 2018 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2019 года средняя цена предложения составила 241 745 руб. за кв. м. По сравнению с третьим кварталом показатель увеличился на 1,6%, в годовой динамике рост составил 5,8%.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
В разрезе округов наблюдается увеличение цен практически во всех локациях. Значительный рост среднего показателя отмечен в ЮВАО (+19,5% до 207 950 руб./кв. м), ЦАО (+11,9% до 272 930 руб./кв. м) и ЗАО (+10,1% до 255 030 руб./кв. м).
Главной причиной таких корректировок стало непосредственно повышение цен в проектах. Рост также отмечен в ЮАО (+9,3%), САО (9,1%), ЮЗАО (4,6%) и СЗАО (1,3%).
Снижение среднего ценового уровня зафиксировано только в ВАО и СВАО (ввиду изменений структуры предложения), где в первом случае произошло снижение цены на 8,1% до 210 120 руб./кв. м, во втором — на 5% до 203 340 руб./кв. м.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
По итогам 2019 года средневзвешенная стоимость квартир бизнес-класса составила 18,2 млн руб., увеличившись на 8,3% за год. В разрезе типологий отмечена следующая динамика:
- студии — +23,8% (до 8,5 млн руб.);
- однокомнатные — +6,9% (до 11,2 млн руб.);
- двухкомнатные — +9,7% (до 16,8 млн руб.);
- трехкомнатные — +2,5% (до 23,1 млн руб.);
- многокомнатные — +2,3% (до 33,8 млн руб.).
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2019 года:
- ЖК ILOVE (СВАО / Останкинский р-н): студия площадью 29,6 кв. м за 5,1 млн руб.
- ЖК FREEDOM (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 21 кв. м за 5,8 млн руб.
- ЖК «Вереск» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): студия площадью 26,3 кв. м за 5,9 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
| Кол-вокомнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 20,1 | 31,4 | 73,2 | 171 000 | 271 011 | 361 845 | 5 053 050 | 8 497 775 | 23 703 624 |
| 1К | 26,1 | 45,0 | 103,7 | 150 818 | 248 119 | 510 266 | 6 120 200 | 11 160 480 | 42 271 000 |
| 2К | 39,5 | 69,6 | 180,1 | 150 000 | 240 907 | 521 941 | 7 735 500 | 16 776 550 | 61 222 750 |
| 3К | 55,7 | 98,9 | 224,1 | 141 519 | 233 173 | 478 223 | 10 445 950 | 23 053 870 | 76 999 953 |
| 4К+ | 48,6 | 127,3 | 388,1 | 156 000 | 265 244 | 475 294 | 15 795 000 | 33 807 790 | 111 743 397 |
| итого | 20,1 | 75,2 | 388,1 | 141 519 | 241 745 | 521 941 | 5 053 050 | 18 177 615 | 111 743 397 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2019 года
Снижение девелоперской активности
«В 2019 году в реализацию поступило наименьшее за последние четыре года число новых проектов — всего 17 ЖК, тогда как в 2016-2018 гг. показатель не опускался ниже 20 комплексов, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Снижение динамики выхода новых проектов — общий тренд на рынке новостроек Москвы. Стоит отметить, что в бизнес-классе он проявился в меньшей степени. В частности, в массовом сегменте квартир в 2019 году на рынок вышло на 10 комплексов меньше, чем в 2018 году, а в бизнес-классе — всего на четыре.
Объем предложения при этом сократился, но не критично — на 3%».
Рост цен
К концу года средняя цена квадратного метра составила 241 745 руб. за кв. м. За 12 месяцев показатель вырос практически на 6% (с 228 525 руб. за кв. м) и на 8% относительно конца 2017 года (223 455 руб. за кв. м). В некоторых округах годовая динамика достигла 10-19%.
Рост цен в 2019 году был спровоцирован переходом рынка на эскроу-счета. В течение года отмечена как более активная динамика стоимости квартир по мере повышения стадии строительной готовности, так и довольно высокий уровень стартовых цен в новых проектах / очередях.
Сокращение размеров приобретаемых квартир
В 2019 году средний размер проданного лота в бизнес-классе составил 62 кв. м, тогда как годом ранее показатель находился на уровне 66 кв. м, в 2016 году — 72 кв. м, а в 2014 году — 80 кв. м. В предложении в 2017-2019 гг. средняя площадь квартиры не претерпевала таких изменений и колебалась в пределах 74-77 кв. м, а снижение показателя было отмечено раньше.
Так, в 2014 году средняя площадь экспозиции находилась на уровне 93 кв. м. Любопытно, что в структуре спроса средние площади купленных студий, одно- и двухкомнатных квартир практически не имеют различий между массовым и бизнес-сегментами (в пределах 3 кв. м). При этом разница между средними размерами трехкомнатных и многокомнатных лотов достигает 7-13 кв. м.
Прогноз на 2020 год
«По нашим ожиданиям, девелоперская активность в сегменте вырастет, что окажет влияние и на динамику предложения, — резюмирует Мария Литинецкая. — По итогам года можно предположить небольшой прирост объема экспозиции. Географически серьезных перемен не произойдет.
Проекты бизнес-класса захватывают преимущественно западную часть города вплоть до МКАД, восточные направления — в районе ТТК. В конкурентной борьбе все больше внимания будет уделяться качеству продукта и разнообразию линейки квартир.
В том числе, в новом году должна проявиться тенденция к увеличению предложения с отделкой white box и с финишным ремонтом».
- 1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
- 2 В Проекте велось бронирование квартир, но в 3 квартале оно было приостановлено.
- 3 Бывшее название — Central Park.
- 4 Проект находится на этапе бронирования, поэтому в расчетах не учитывался.
Московский рынок жилья: затишье, которое никак не наступит
Вопреки прогнозам аналитиков, в первом квартале никакого снижения спроса, затухания покупательской активности и замедления роста цен не произошло
Антон Новодережкин/ТАСС
Столичный рынок новостроек продолжает обсуждать итоги первого квартала 2021 года — уже с некоторым оттенком недоумения.
Что говорили аналитики в декабре? Что основной спрос, подогретый льготной ипотекой, уже удовлетворен, что денег у населения больше не становится, а цены на недвижимость кусаются все больнее и вот-вот сведут на нет преимущества льготной ипотеки (так оно и получилось) — поэтому рыночная активность покупателей постепенно начнет затихать, а ценовой рост, конечно, продолжится, но таким агрессивным, как в 2020 году, уже не будет и по итогам 2021 года составит 9%, от силы 10%.
А что получилось? По данным портала Dataflat.ru, в апреле 2021 года выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) и уступкам в Московском регионе оказалась на 74% выше, чем в апреле 2019 года, а продажи в лотах — на 14% больше.
(Как поясняют эксперты, поскольку год назад рынок новостроек был в состоянии локдауна, за основу взято сравнение с «нормальным» состоянием рынка новостроек, то есть с апрелем 2019 года.
) «Несмотря на то что цены за два года цены существенно выросли во всех локациях, продажи в лотах в Новой Москве и Московской области достигли того же уровня, что и два года назад, а в Москве в старых границах они оказались выше на 39%», — заметил руководитель Dataflat.ru Александр Пыпин.
По оценкам компании «Метриум», в сегменте жилья массового спроса цены за первый квартал выросли на 8%, так что в марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, в марте 2020 года было в среднем 186 тысяч рублей за «квадрат»). И только в одном округе столицы — Юго-Западном — массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тысяч рублей за квадратный метр, хотя тут речь надо вести о единственном в округе ЖК «Столичные поляны», который расположен за МКАД, чем и объясняется столь невысокая на общем фоне цена.
Что же касается Новой Москвы, то, по данным «Метриума», в первом квартале средняя стоимость «квадрата» в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тысячи рублей, а среднее значение по всем этапам строительства — 180 тысяч рублей.
А в Московской области, по статистике компании «Главстрой-Регионы», средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента (без учета бизнес-класса) к концу первого квартала составила 117,6 тысячи рублей, что на 6,3% превышает показатели четвертого квартала 2020 года.
Рынок апартаментов, который действительно мог бы замереть в ожидании эпохальных перемен, кажется, тоже на подъеме.
Апарт-сделок на рынке комфорт- и бизнес-класса Москвы в первом квартале 2021 года стало больше на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании Level Group: за квартал было зарегистрировано 694 сделки в комфорт-классе и 841 сделка в бизнес-классе.
А если иметь в виду весь рынок апартаментов, то, по оценкам портала Arendator.ru, совокупная стоимость реализованных лотов составила 24 млрд рублей — это одна десятая валового объема выручки, полученной девелоперами за первый квартал текущего года (без учета ТиНАО).
В элитном сегменте, как отмечает компания Savills, жизнь тоже бьет ключом: за первые три месяца текущего года общая сумма сделок составила около 50 млрд рублей (эквивалентно 655 млн долларов), что является абсолютным рекордом квартального денежного объема спроса за все время наблюдений. По сравнению с прошлым годом суммарный бюджет сделок вырос на 47%, число продаж на первичном рынке увеличилось как минимум в полтора раза, а средняя стоимость проданной элитной квартиры по итогам марта составила 134 млн рублей (или 1,8 млн долларов).
Управление Росреестра по Москве отчиталось, что в первом квартале было зарегистрировано 16 312 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что составляет 51,5% от общего числа договоров долевого участия и в 1,6 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года (10 340 ДДУ с кредитами).
Короче, в первом квартале года ни о каком замедлении, торможении, затухании, снижении и всем таком прочем ни в одном из московских сегментов, в том числе ипотечном, даже речи не шло.
И продолжает не идти, что подтверждают итоги апреля, которые подвели аналитики ЦИАН: число сделок по ДДУ в апреле на 6% больше, чем в марте, цена квадратного метра в регионе впервые преодолела отметку в 200 тысяч рублей (+0,8% за месяц), растет и активность застройщиков — в продажу вышло почти в два раза больше жилья, чем месяцем ранее (75 корпусов площадью 1131 тысяча квадратных метров), за апрель девелоперы столичного региона заработали 179 млрд рублей (в 2,7 раза больше, чем год назад во время карантина) и так далее.
Если верить базовому сценарию аналитиков, в обозримом будущем нас ожидает примерно следующее: весь второй квартал столичный рынок будет активным, даже, пожалуй, гиперактивным в преддверии 1 июля — даты окончания действия льготной ипотеки.
В том, что в Москве и Подмосковье эта программа продлена не будет, мало кто сомневается, поэтому третий квартал начнется с заметного (некоторые даже говорят — обвального) падения спроса.
Насколько мощным и долгим окажется это падение в действительности, как оно скажется на поведении и ценовой политике застройщиков, посмотрим.
А пока можем начать заново: по подсчетам экспертов компании Capital Group, по итогам января — марта 2021 года в сегменте жилья бизнес-класса прирост нового предложения оказался более чем в два раза выше (660 тысяч квадратных метров) аналогичного прошлогоднего показателя…
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Новостройки все дороже: за самую дешевую «однушку» в Москве придется выложить в среднем 8 млн рублей
Цены на новостройки в Москве, Новой Москве и области продолжают расти, но предложение активно сокращается, так как спрос остается высоким.
По данным аналитического центра ГК «Инград», с января по март этого года только на территории столицы было зарегистрировано 14,5 тыс. ДДУ, большая часть – в проектах массового сегмента.
Самым доступным по стоимости квартир на первичном рынке остается ЮВАО, самым дорогим – Центральный административный округ.
В январе-марте предложение первичного рынка Москвы в старых границах пополнилось 13 новыми проектами, в которых суммарно запроектировано 32,6 тысячи квартир. При этом активнее всего стартовали проекты бизнес-класса (их доля составила 60%).
Спрос на столичную жилую недвижимость продолжает держаться на высоком уровне. 14,5 тыс ДДУ было зарегистрировано в «старой» Москве (без учета ЗелАО) в 1-м квартале 2021 года в отношении жилых помещений.
Это на 23% больше аналогичного периода прошлого года.
Порядка 63% всех ДДУ по Москве в январе-марте пришлось на проекты массового сегмента, 33% были зарегистрированы в бизнес-классе, оставшиеся 4% – в высоком ценовом сегменте.
Продолжается тенденция сокращения предложения. Его совокупный объем в 1-м квартале 2021 года по Москве снизился на 6% по сравнению с 4-м кварталом 2020 года – с 1,69 до 1,59 млн кв. м.
Значительнее всего убыл массовый сегмент и де-люкс – 18% и 25% соответственно. В массовом сегменте экспонировалось 0,67 млн кв. м жилья, в бизнес-классе – 0,63 млн кв. м, в премиуме – 0,24 млн кв.
м, в де-люксе – 0,04 млн кв. м.
Средняя цена метра по рынку в целом выросла на 9% за квартал. При этом в массовом сегменте и бизнес-классе рост составил 7%, а доля массового сегмента в предложении снизилась с 59% до 52% по количеству выставленных лотов.
Стоимость столичных новостроек массового сегмента за 1-й квартал достигла уровня 225 тыс. руб./кв. м, в ЖК бизнес-класса – 329 тыс. руб./кв. м, в премиуме – 626 тыс. руб./кв. м (-1,3% к 4-му кварталу).
Самая дорогая недвижимость за квартал осталась на уровне 1 245 тыс. руб./кв. м.
Центральный административный округ Москвы по традиции остаётся самым «дорогим», как по цене квадратного метра, так и по среднему бюджету. Средняя цена однокомнатной квартиры (включая студийный формат) здесь составила 38,6 млн руб.
Самый доступный столичный округ по-прежнему ЮВАО, где средняя цена квадратного метра самая низкая по Москве – 224 тыс. руб./кв. м.
И стандартную «однушку» (здесь также цена включает студийный формат) можно приобрести в среднем за 8 млн руб.
Главным драйвером рынка, как и вторую половину прошлого года, остаются ипотечные программы: как государственные, так и субсидируемые застройщиками. Средневзвешенная ипотечная ставка в сегменте новостроек по итогам февраля составила 6,2% (данные за март ЦБ РФ еще не опубликовал). По отношению к декабрю 2020 года рост составил 0,17 п. п.
В Новой Москве в 1-м квартале объем предложения снизился значительно – на 19%: на рынок вышло всего 2 новых проекта. Площадь квартир в предложении составила 386 тыс. кв. м.
В настоящее время в реализации на территории ТиНАО находится 32 проекта. Средняя цена на новостройки здесь выросла за квартал на 7% – до 179,5 тыс. руб./кв. м.
Рост цены объясняется активным развитием локации (транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры).
В Московской области в радиусе 20 км от МКАД площадь экспонируемого жилья сократилась на 7% по сравнению с 4-м кварталом 2020 года. На рынок вышло 5 новых проектов, суммарно в которых запроектировано 8,6 тыс. квартир (370,8 тыс. кв. м).
Средняя цена на подмосковное первичное жилье за первые три месяца 2021 года выросла на 8% до 128,6 тыс. руб. за квадратный метр.
Самое дорогое предложение традиционно сконцентрировано в северо-западном направлении Московской области — средняя стоимость квартиры составляет 7,1 млн руб. (148,3 тыс. руб./кв. м).
Минимальные цены остаются на северо-востоке региона: средний бюджет покупки жилья 5,6 млн руб. (105,9 тыс. руб./кв. м).
- Как отметила директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова, комментируя результаты исследования:
- В 1-м квартале 2021 года в Московском регионе во всех локациях продолжилась тенденция прошлого года: предложение сокращается, а средние цены растут.
- В старых границах Москвы сокращение площади предложения к 4-му кварталу 2020 года составило 6%, а средняя цена выросла на 7% как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе.
При этом за счет уменьшения доли массового сегмента, средняя цена на новостройки «старой» Москвы выросла на 9% к прошлому кварталу. За прошедший квартал первичный рынок Москвы в старых границах пополнился 13 проектами, 8 из которых относятся к бизнес-классу.
Рынок массового сегмента Подмосковья в пределах 20 км от МКАД за 1-й квартал 2021 года продемонстрировал снижение площади экспонируемого жилья на 7% и увеличение цены предложения на 8%. Средняя цена по итогам прошедшего квартала достигла значения 128,6 тыс. руб./кв. м.
Рынок Новой Москвы, остававшийся относительно стабильным в объеме предложения на протяжении прошлого года, по итогам 1-го квартала 2021 продемонстрировал значительное сокращение выставленных площадей – на 19% к 4-му кварталу 2020. Тенденция роста средней цены предложения отмечена и в этой локации – цена достигла значения 179,5 тыс. руб./кв. м, увеличившись на 7% к прошлому кварталу.
Что касается спроса, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, 1-й квартал 2021 показал рост зарегистрированных ДДУ во всех локациях: Подмосковье выросло на 15%, Москва в старых границах – на 23%, Новая Москва – на 35%.
- Второй квартал текущего года, скорее всего, также покажет достаточно высокие значения спроса, положительную динамику цен и отрицательную динамику объема предложения, так как покупательская активность будет подогреваться выгодными ипотечными ставками и неопределенностью с продлением льготной ипотеки в Московском регионе.
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
- Рейтинг самых прибыльных ЖК: 10 новостроек Москвы, сильнее всего подорожавших за 2020 год
- аналитики ГК «Инград» специально для Новострой-М
Дата публикации 14 апреля
Новостройки пошли в рост
На фоне спроса на первичном рынке жилья в 2020 году на московский рынок вышло больше нового предложения, чем в предыдущем,— 5 млн кв. м против 4,8 млн кв. м. В декабре наблюдался максимум за последние два года — девелоперы вывели на рынок 773 тыс. кв. м, большинство из которых пришлось на территорию старой Москвы.
Первичный рынок жилой недвижимости в декабре 2020 года пополнился новым предложением на 773 тыс. кв. м, подсчитали в Capital Group. Это максимальное значение поступлений на рынок за последние два года, утверждают аналитики. Таким образом, доля нового предложения в декабре составила около 15% от общего годового объема новых жилых площадей.
В 2020 году девелоперы вывели на рынок больше, чем в предыдущем году: около 5 млн кв. м квартир и апартаментов против 4,8 млн кв. м.
Директор по инвестициям Capital Group Анатолий Романцов отметил, что в январе на рынке жилой недвижимости традиционно наблюдается затишье, поэтому девелоперы предпочитают выводить новые объемы в декабре, чтобы не терять возможность реализации в начале следующего года. Он добавляет, что усиливает тенденцию действие программы льготной ипотеки, ведь застройщик не хочет терять месяц действия поддерживающих спрос мер.
А вот объем предложения новых апартаментов сокращается. С 2018 года на рынок вышло на 20% меньше апартаментов: тогда девелоперы вывели на рынок 422 тыс. кв. м, в 2019-м — 346 тыс. кв. м и 337 тыс. кв. м в 2020 году, привели данные в Capital Group.
Неопределенность со статусом апартаментов могла сыграть негативную роль в снижении объема новых проектов, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков.
Но замедление началось еще до последних новостей по поводу рассмотрения статуса апартаментов, говорит он.
Эксперт связывает это с укрупнением рынка жилой недвижимости в Москве: на рынке новостроек остается меньше компаний, а крупнейшие девелоперы традиционно строят квартиры, а не апартаменты.
Традиционно площадки в пределах МКАД гораздо ликвиднее, чем в Новой Москве. В старых границах Москвы в декабре стартовало 18 новых проектов, подсчитали эксперты Capital Group.
Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов уверен, что проекты в пределах старой Москвы более привлекательны для инвесторов.
Это связано с дефицитом качественных площадок и, как следствие, высокой ценой, а также уверенными темпами продаж для проектов в удачной локации, что сокращает сроки реализации проекта и возврата инвестиций, добавляет господин Талалов.
Ярослав Дарусенков говорит, что в Новой Москве проекты крупномасштабны и отличаются длительным сроком реализации, из-за чего новые проекты реализуются редко.
Директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов считает, что ограниченный старт проектов в Новой Москве связан с получением застройщиками градостроительной документации. В Новой Москве документальный оборот еще не выстроен как в старой Москве, что приводит к увеличению срока согласований девелоперами примерно на один-полтора года.
По данным Est-a-Tet, итоговый объем предложения в конце четвертого квартала 2020 года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2019 года более чем на 25%.
Из-за ограничений и негативных ожиданий, вызванных первой волной пандемии, многие девелоперы перенесли сроки старта с начала года на более поздние периоды, однако с ростом спроса и стабилизацией ситуации вокруг пандемии решили пополнять объемы предложения, напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Но даже несмотря на большие объемы нового предложения, за второе полугодие произошло серьезное «вымывание» существующего предложения за счет реализованного спроса, добавляет Игорь Талалов. Никита Евдокимов отмечает, что застройщики стремятся «собрать» спрос на жилую недвижимость, пока не закончился срок действия программы льготной ипотеки по 6,5%.
Кроме того, цена квадратного метра показала рост во всех сегментах рынка жилья, поэтому девелоперы были также заинтересованы в выводе объектов по максимально возможным для рынка ценам, отмечает госпожа Широкова.
Дарья Андрианова
Ауфи | предварительные итоги года на рынке новостроек москвы
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2020 года на рынке новостроек Москвы на совместной пресс-конференции с партнёрами из CBRE.
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях. Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ. Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.м — предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз.
По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью.
Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года „качели“ госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году.
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (—3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка — до 8,1% (—1,9 п.п.). По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой«).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве — 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном — на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая — ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен — рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.