По итогам февраля 2021 года аналитики зафиксировали рост спроса на элитную недвижимость в 1,5 раза, при этом каждый второй покупатель (58%) приобретал элитное жилье по оптимальный стоимости в бюджетах до 110 млн руб.
, а каждая вторая сделка (55% спроса) в сегменте премиальной недвижимости в центре Москвы совершалась в двух районах – в Хамовниках и Пресненском.
Такие данные приводит международное агентство элитной недвижимости Savills в России, проанализировав спрос по итогам февраля на квартиры и апартаменты стоимостью от 1 млн долларов США.
По итогам февраля 2021 года на элитном рынке жилой недвижимости по данным Savills было заключено 144 сделки, что на 55% превышает количество сделок в январе 2021 года и на 46% больше показателя февраля годом ранее. Причем в более ранние годы прирост от января к февралю не был столь стремительным. Так, в 2020 году он составлял порядка 6%, а в 2019 г. — около 11%.
Динамику роста количества сделок в феврале Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России объясняет сформировавшимся отложенным спросом января: «В первый месяц нового года потенциальные покупатели находились в ожидании ряда глобальных новостей.
Прежде всего, итогов выборов президента США и его политики касательно «русского» вопроса, а также развития ситуации, связанной с санкциями относительно крупных инфраструктурных российских проектов.
Немаловажное влияние оказывают и темпы распространения вакцинации, поскольку от этого напрямую зависит открытие границ».
Среди локальных факторов эксперт назвал потенциал традиционного роста цены в марте.
«Поскольку мы наблюдали, хоть и сдержанную, но политическую и экономическую стабилизацию, покупатели элитного жилья приняли решение перевести намерения о покупке в январе в сделки в феврале», — говорит Дмитрий Халин.
По итогам прошедшего месяца доли востребованных районов увеличилась. Если годом ранее в центре столицы на районы Пресненский и Хамовники приходилась треть всех сделок (38%), то по итогам февраля 2021 года здесь совершалась каждая вторая покупка элитного жилья, что соответствует 55%.
«Объем сопутствующего предложения дает большую свободу выбора, что сказывается на высоких темпах продаж.
На данный момент в Хамовниках и Пресненском районе в свободной продаже находится около 40% всего рыночного предложения центра города.
При этом девелоперы грамотно используют динамическое ценообразование, что положительно отражается на спросе», — комментирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Средний бюджет сделки с премиальными квартирами за год по итогам февраля снизился на 11% и составил 141 млн руб. Доля сделок в низких ценовых бюджетах элитного сегмента, – от 75 до 110 млн руб. за лот, выросла за год в два раза с 29% до 58%. То есть каждая вторая покупка в феврале совершалась в оптимальных для элитного рынка бюджетах.
«По итогам февраля выгодного с точки зрения низкой цены предложения становится все меньше, что в очередной раз подтверждает высокую покупательскую активность, в том числе с целью инвестиций. Такая рыночная ситуация неминуемо толкает рублевую цену в элитных проектах вверх», — резюмирует Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России.
Обзор рынка аренды элитного жилья в Москве: итоги IV квартала 2020 года
В период с июня по сентябрь 2020 года структура спроса на аренду элитных квартир в Москве изменилась существенным образом, особенно по сравнению с периодом до начала пандемии COVID-2019 и связанных с ней ограничений.
В период с июня по сентябрь 2020 года структура спроса на аренду элитных квартир в Москве изменилась самым существенным образом, особенно по сравнению с ситуацией, которая фиксировалась на рынке до начала пандемии COVID-2019 и связанных с ней ограничений.
Согласно аналитическим данным агентства «Славянский двор», в IV квартале текущего года спрос был сосредоточен на квартирах большой площади – в среднем 150 м2, тогда как до пандемии средний запрашиваемый метраж составлял около 120 м2. Не менее 50% от общего количества потенциальных арендаторов элитных квартир в Москве в IV квартале 2020 года составили граждане России.
Статистика спроса на площади квартир на рынке столичной аренды
Тенденции
До пандемии COVID-2019 в Москве фиксировался спрос на аренду квартир, расположенных вблизи от столичных центров деловой активности и офисных кластеров, в том числе, рядом с ММДЦ «Москва-Сити» и станцией метро «Белорусская».
Специалисты агентства «Славянский двор» подчеркивают, что до вступления в силу ограничений выбор жилья в аренду оставался своего рода отражением, проекцией образа жизни арендаторов.
Одним из ключевых критериев выбора оставалось удобное расположение жилья относительно офиса и возможность быстро добраться до места работы.
Количество запросов от потенциальных арендаторов элитных квартир за прошедшие четыре месяца увеличилось на 50% относительно предыдущих месяцев. Пик активности, отмечают эксперты агентства «Славянский двор», пришелся на сентябрь, октябрь и ноябрь 2020 года.
- За октябрь число запросов увеличилось на 15% по отношению к сентябрю 2020 года. Объем спроса сократился на 30% по отношению к прошлому году, о чем свидетельствует сравнение аналитических данных за март 2020 года и март 2019 года.
По мнению экспертов агентства «Славянский двор», основная тенденция IV квартала 2020 года – активное восстановление рынка после периода ограничений. Восстановление началось летом – именно тогда был зафиксирован рост спроса на квартиры для семейного проживания, расположенные как в Москве, так и в Подмосковье.
Перспективы
Эксперты агентства «Славянский двор» оценивают перспективы рынка аренды элитной жилой недвижимости в Москве положительно. Подчеркивается, что драйвером увеличения объема спроса может стать снятие ограничений по передвижению между государствами и открытие границ.
В период пандемии рынок аренды квартир в Москве потерял часть платежеспособных арендаторов, в числе которых – специалисты, занятые в сферах инвестиций, автомобилестроения.
Многие компании во время ограничений приостановили или полностью остановили деятельность в Москве – речь идет об отечественных предприятиях.
Что касается иностранных компаний, то основной отток с рынка аренды элитного жилья был обеспечен за счет сотрудников предприятий нефтегазовой сферы.
Новые потенциальные иностранные арендаторы на рынке элитной жилой недвижимости Москвы есть, однако их, как отмечают специалисты агентства «Славянский двор», пока еще крайне мало. Они представлены преимущественно гражданами азиатских государств:
- Китай;
- Южная Корея;
- Япония.
Эксперты отмечают, что граждане России располагают более внушительным бюджетом для аренды жилья по сравнению с иностранными арендаторами.
Структура спроса
Самыми популярными районами Москвы у арендаторов элитной жилой недвижимости в IV квартале 2020 года стали:
- Остоженка.
- Хамовники и Фрунзенская.
- Патриаршие пруды.
- Арбат.
- Чистые пруды.
Спрос на элитные районы Москвы во втором полугодии 2020 года
В соответствии с анализом запросов, поступивших специалистам агентства «Славянский двор» в IV квартале 2020 года, наиболее высоким спросом пользовались квартиры с 2-3 спальнями – на такие лоты пришлось не менее 30% всех запросов.
В IV квартале 2020 года такой показатель, как запас прочности рынка, достиг значений, максимальных для прошедших десяти лет. На данный момент не все предложения по аренде элитных квартир в Москве находят арендаторов, иными словами, объем предложения существенным образом превышает показатели реального спроса.
В период с июня по сентябрь 2020 года большая часть квартир, экспонировавшихся на рынке аренды элитного жилья в Москве, была представлена в российской национальной валюте – не менее 60% всех лотов.
Квартиры, стоимость которых была указана в иностранной валюте, составили менее четверти от общего количества экспонировавшихся лотов.
В течение последнего рассматриваемого месяца ситуация кардинальным образом не изменилась, однако по сравнению с предыдущими кварталами доля лотов, стоимость которых фиксировалась в долларах США, уменьшилась примерно на 1%. Так, в феврале 2020 года такие квартиры составляли около 25% всех лотов.
Что касается стоимости, то в IV квартале 2020 года средняя ставка аренды элитной квартиры в Москве составила в среднем 400 тыс. руб. в месяц.
Объем предложения квартир в аренду вырос на треть, спрос сократился на 20–50%
Возможностей снять жилье в центре у москвичей стало больше /Е. Никитина
Ситуацию на рынке риэлторы описывают так: наниматели ожидали, что цены упадут вдвое, собственники квартир надеялись на лучшее – получилось нечто среднее.
Из-за того что у клиентов снизились доходы, но зато появился выбор (с начала года предложение арендных квартир в столице увеличилось примерно на треть), арендодатели были вынуждены либо снижать расценки, либо завлекать желающих поселиться какими-то дополнительными бонусами вроде свежего ремонта либо новой бытовой техники.
«Те, кто хотел в начале года продать квартиру, но не смог, выставил ее под аренду, – говорит Оксана Полякова из «Инком-недвижимости». – А в апреле – мае на рынок, как обычно, попали «дачные» квартиры, как правило, от пенсионеров, уехавших на огороды». База арендного жилья «Инкома» этой весной насчитывала 5000 вариантов.
Самый дешевый (17 000 руб. в месяц) – маленькая 1-комнатная квартира с мебелью в пятиэтажке в получасе неспешной ходьбы от ст. м. «Щелковская». Чуть подороже – за 18 000 руб., но только на один месяц – предлагалась 1-комнатная на 1-м этаже 5-этажного дома на ул. Генерала Рычагова (15 минут транспортом от ст. м.
«Войковская»). «Летние» квартиры дешевле, чем арендуемые на длительный срок, примерно на 20–30%, отмечают в «Миэль-аренде». Сдают их с весны, каждый следующий месяц цена снижается.
«Чтобы квартира нашла арендатора на летние каникулы, проведите в ней генеральную уборку, вывезите лишние вещи, обновите обстановку», – советуют риэлторы.
Количество запросов о жилье внаем падает и у интернет-порталов: например, на Avito.ru за год (с апреля 2014 г. по март 2015 г.) оно уменьшилось в Москве на 18% для 1-комнатных квартир, на 23% для 2-комнатных, на 33% для 3-комнатных и на 53% для многокомнатных объектов.
В Подмосковье ситуация похожая: 1-комнатными стали интересоваться меньше на 4%, 2-комнатными – на 12%, 3-комнатными и многокомнатными – на 37 и 42% соответственно. Спрос на апартаменты просел, по оценке Incentra, более чем на треть. В мае компания снизила ставки аренды в МФК «Ханой-Москва» (Ярославское шоссе), сравняв их с ценой обычных квартир.
Люди не готовы платить за услуги вроде охраны или дополнительной инфраструктуры (фитнес-клуб и т. д.), объяснил гендиректор компании Incentra Ле Чыонг Шон.
«Чем дальше жилье от метро, тем хуже для собственника», – озвучивает правила съема Роман Зеленский из «НДВ-недвижимости». Избалованных недавним ажиотажем на рынке московской аренды хозяев рынок постепенно приучает к тому, что сдавать квартиру – это тяжелый бизнес.
И он сейчас может потребовать от них первоначальных вложений. Конечно, квартиры а-ля «бабушкин сундук» можно сдать и сегодня – но почти за бесценок. «Мы два месяца сдавали двушку у ст. м. «Домодедовская» за 22 000 руб., – рассказывает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». – Раньше за такие деньги за нее бы дрались.
В итоге хозяйка согласилась на 20 000 руб. Сдали узбекам».
Количество гастарбайтеров – заметной группы нанимателей дешевых квартир – уменьшилось: введение дорогостоящих патентов на право работы в Московском регионе (примерно 30 000 руб. в год вместо еще прошлогодних 6000 руб.
), сокращение зарплат и вакансий – все это привело к тому, что люди и сами уезжают домой и землякам не советуют ехать в столицу на заработки. «Сейчас на одну квартиру по 10 клиентов как минимум», – делится Бабичев.
И практически все они хотят сэкономить.
Оксана Полякова говорит, что все чаще на рынке присутствуют альтернативная аренда и сдача квартиры «под ремонт». Альтернативная аренда – это когда собственники (обычно семья с детьми) сдают московскую квартиру и переезжают в жилье похуже, иногда даже в Подмосковье – оно дешевле.
Если два года назад число таких «мигрантов» среди клиентов «Инкома» составляло 10%, то сейчас увеличилось вдвое. «Под ремонт» квартиры снимают приезжающие на лето – традиционный сезон ремонтов – строители. Они экономят на оплате жилья, приводя его в порядок.
Если после этого ремонтники захотят остаться, они переходят в разряд обычных нанимателей.
Сэкономить на аренде можно, согласившись на особые условия. Одна дама из «Инкома», снимая квартиру в Москве, выторговала цену чуть ли не вдвое меньше рыночной, разрешив хозяйке приходить каждую среду пить на кухне чай.
В НДВ, например, помогали одной бабуле, уезжающей на дачу, сдавать на лето 2-комнатную у метро. Все в квартире было нормально: и ремонт, и район, но бабуля сдавала ее вместе с породистой кошкой – та на дачу ехать наотрез отказывалась.
Клиенты шли косяком, но отказывались, не решаясь брать на себя ответственность за животное. Арендаторов искали два месяца. В конце мая нашли, снизив цену на 30%.
Но риэлторы сейчас не только помогают нанимателям выторговать у собственника скидку. Теряя клиентов из-за кризиса в экономике и развития соцсетей, они и собственными комиссионными готовы поступиться. «Если раньше мы брали вознаграждение в размере платы за месяц аренды, то сейчас согласимся и на 50%, только вы об этом не пишите», – делился один из брокеров.
В среднем с начала года среднестатистические ставки аренды в Москве снизились на 10% в эконом-классе и на 25% в элитном сегменте. Но здесь есть одно «но».
Ликвидные квартиры – в пешей доступности от метро, с нормальным ремонтом, 1- или 2-комнатные на западе или юго-западе Москвы – по-прежнему пользуются спросом и дешеветь не хотят.
А, например, восточные окраины столицы вынуждены завлекать арендаторов большими скидками. «Где-то падение ставок составило и 40%», – уклончив Зеленский.
По статистике НДВ, общее предложение квартир под сдачу в апреле составляло около 60 000 объектов, в мае уменьшилось до 58 000. Рынку помогли строители-ремонтники и абитуриенты.
Структура предложения выглядит так: 35% – 1-комнатные квартиры, 45% – 2-комнатные, около 20% – 3-комнатные.
Структура заявок несколько отличается: примерно 40% потенциальных нанимателей хотят жить в 1-комнатной в пешей доступности от метро, 30% согласны на 2-комнатную, остальные будут искать либо 3-комнатную (чтобы снять ее обычно в складчину), либо комнату.
Спрос на аренду квартир в Москве снизился на 15% — МК
Пандемия больно ударила по арендодателям жилья. Из-за острого кризиса на рынке труда спрос на съемные московские квартиры в январе снизился на 15% в годовом выражении. Но владельцев квартир дефицит арендаторов, похоже, не смутил: ставки стоят как вкопанные.
Режим самоизоляции, объявленный властями в начале минувшей весны, заставил серьезно понервничать арендодателей. Испугавшись массового оттока арендаторов, собственники столичных квартир тогда временно сократили арендные платежи на 30–50%. Новые арендаторы могли рассчитывать на дисконт в 15–25%.
Тревоги столичных рантье достигли пика в начале лета. Из-за увольнений на предприятиях и перевода сотрудников на удаленку трудовые мигранты начали в массовом порядке возвращаться домой. Вскоре за ними последовали иногородние студенты.
Предложение на рынке долгосрочной аренды также выросло за счет посуточной аренды — в отсутствие туристов значительная часть собственников жилья перешла из одного сегмента в другой.
Наконец, изменили свою политику отели, которые были вынуждены предлагать номера по цене съемных квартир.
Кроме этого на рост предложения повлияли и снизившиеся ипотечные ставки. В прошлом году россиянам стало выгоднее брать жилье в ипотеку, а не арендовать его, так как цена съемных квартир снизилась не так сильно, как обслуживание кредита. Ежемесячная выгода, по подсчетам аналитиков ВТБ, составила 25%.
В результате минувшей осенью предложение арендного жилья превысило спрос на треть. Этим обстоятельством поспешили воспользоваться съемщики. После введения режима самоизоляции и перехода на дистанционный режим работы люди повысили требования к арендуемой квартире, отметила директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич.
Этот фактор стал одним из важнейших наравне со стоимостью и местоположением.
Однако эти тенденции не смутили собственников московского жилья. Многие из них предпочли вовсе отказаться от потенциальных квартиросъемщиков, чем снижать стоимость аренды. Лишь отдельные хозяева квартир готовы были уменьшить депозит или дать скидку на 5–10%.
В итоге к зиме ставки аренды почти вернулись к уровням начала года. По оценке «Инком», в феврале 2020 года московские «однушки» в среднем сдавались за 37 тыс. руб., «двушки» — за 54 тыс. руб., «трешки» — за 95 тыс. руб. К августу аренда однокомнатных квартир подешевела до 31 тыс. руб.
(-16%), двухкомнатных — до 42 тыс. руб. (-22%), трехкомнатных — до 60 тыс. (-37%). Сейчас на массовом рынке в старых границах Москвы найм однокомнатной квартиры стоит в среднем 35 тыс. руб. в месяц (-5% к февралю), двухкомнатной — 52 тыс. руб.
(-4%), ставки на трехкомнатные квартиры остались в районе 60 тыс. руб.
Эксперты обратили внимание на другой любопытный тренд.
По оценке компании «Инком-Недвижимость», в январе 2021 года доля заявок на поиск столичной квартиры для совместной аренды выросла на 12% в годовом выражении.
Аналитики отметили, что 17% людей, которые планируют снимать квартиру покомнатно, — студенты, 83% — приезжие из регионов России и иностранцы, а также москвичи, которые сдают свои квартиры.
По оценке риелторов, будущее рынка аренды жилья во многом будет зависеть от режима отмены карантинных ограничений. В случае улучшения ситуации в Москве ставки постепенно вернуться к прежним ценовым показателям.
Кроме этого в этом году на рынок выйдут квартиры, приобретенные в инвестиционных целях на волне ажиотажного спроса 2020 года.
По прогнозу Вероники Янушкевич, в текущем году из-за повышения спроса на жилье после снятия связанных с пандемией коронавируса ограничительных мер арендные ставки в Москве могут вырасти на 10–12%.
МОСКВА В ТОП-5 ПО ЭЛИТНОЙ АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Москва по итогам 2020 года разделила с Парижем пятое место среди крупных мировых рынков в рейтинге по стоимости аренды элитного жилья. В столице РФ, согласно подсчетам Savills, стоимость высокобюджетной аренды за год снизилась на 6,4%, до 9,12 евро за кв. м в неделю (832,2 руб.).
Это значит, что в среднем квартиру площадью 80 кв. м в столице можно было снять за 266,3 тыс. руб. в месяц. Обошли российскую столицу Нью-Йорк (16,6 евро за кв. м в неделю, или 1,5 тыс. руб.), Гонконг (15 евро, или 1,4 тыс. руб.), Токио (12,5 евро, или 1,1 тыс. руб.) и Лос-Анджелес (10 евро, или 930 руб.).
По расчетам аналитиков Knight Frank, большая часть предложения элитной недвижимости в Москве сейчас концентрируется в центре города. 19% лотов в районе Тверской, 14% аккумулирует Арбат, 11% — Остоженка, 10% — Пресня. Снять квартиру здесь в среднем можно было за 514 тыс. руб. в месяц.
Дороже всего — на Остоженке, за 753 тыс. руб. в месяц.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28480 от 16 февраля 2021
Заголовок в газете: Гастарбайтеры уехали, а ставки остались
Обзор рынка высокобюджетной аренды Москвы. Итоги года 2020
Яркими тенденциями 2020 года для сегмента высокобюджетной аренды Москвы стали увеличение доли российских клиентов в общей структуре спроса и изменение «райдера» арендаторов.
Теперь потенциальные арендаторы пристальнее оценивают качество квартиры, как с точки зрения ее наполнения, так и состояния в целом.
Поэтому перед сдачей собственности в аренду стоит обратить особое внимание на тщательную уборку, химчистку и дезинфекцию.
- По нашим оценкам уровень спроса на начало 2021 года всё ещё уступает «доковидному». Однако мы рассчитываем на здоровую стабилизацию рынка на уровне показателей двухлетней давности…
- – Елена Куликова,, директор департамента аренды Savills в России
Информационные поводы:
- Доля обращений от российских арендаторов составила с начала года почти 60% от общего числа всех запросов, в то время как примерно 40% спроса пришлось на иностранных граждан.
- За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Если рассматривать более широкий промежуток времени, например, за последние 5 лет то доля граждан из России увеличилась на треть.
- Начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения на рынке: число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.
- Запас прочности рынка показывает прирост на полгода с декабря 2019, составляя сегодня более двух лет.
- Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний год на 9%. Рынок остается чувствительным к цене: разрыв между ожиданиями арендодателя и арендатора составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб.
- Отмечается дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 — 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.
- Надежное подключение к Wi-Fi/интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет исключительно о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).
КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
По нашим оценкам текущий уровень спроса на рынке высокобюджетного жилья Москвы всё ещё уступает «доковидным» значениям. Если проводить сравнение по периодам, то в январе-декабре 2020 года число сделок сократилось на 15% в сравнении с 2019 годом.
Отметим, что в денежном эквиваленте спрос изменился менее заметно: совокупная выручка в рублях от сдачи в аренду квартир в 2020 году уменьшилась на 10% в сравнении с 2019 годом. Это говорит о том, что арендаторы искали наиболее качественные варианты размещения.
Наиболее сложным временем для рынка были апрель и май. Осенние месяцы также показывают более скромные результаты относительно прошлого года, но тем не менее мы наблюдаем положительный тренд относительно весны этого года.
Отток иностранного персонала из России вместе с временным переездом части клиентов из Москвы привели к увеличению количества экспонируемых объектов и образованию большей конкуренции на рынке летом этого года, однако начиная с июля мы отмечаем тенденцию уменьшения объема предложения (см. табл.1 и рис.1). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%.
Особенно ярко виден дефицит качественных предложений квартир в аренду в «популярном» у клиентов бюджетном диапазоне 200 000 — 350 000 руб./месяц в центре города, ЗАО и ЮЗАО г. Москвы.
Вышеперечисленные изменения привели к корректировке ставок в сторону снижения: запрашиваемые ставки аренды скорректировались за последний квартал 2020 г. в среднем на 14% до 235 000 руб./месяц (см.граф.5), а предлагаемые ставки от собственников – на 5% до 327 000 руб./месяц.
Уменьшение ставок аренды послужило мотивацией к поиску нового более комфортного жилья по сниженным бюджетам. Так, во второй половине года мы наблюдали большое количество переездов, обусловленное желанием клиентов арендовать более качественную недвижимость, которую раньше они не могли себе позволить.
По причине уменьшения активности со стороны арендаторов, запас прочности рынка показывает прирост примерно на полгода с декабря 2019 г.: с 1,4 до 2,1 лет (см. табл.1).
Показатель условно отражает время необходимое для сдачи в аренду всех квартир, которые предлагаются в настоящий момент, при условии сохранения текущего объема спроса.
Так, наибольшее значение данного индикатора было зафиксировано весной этого года во время первой волны коронавируса – более 4х лет.
| Запас прочности рынка | Уменьшение объема предложения за последние 6 месяцев |
| Доля российских арендаторов в общей структуре спроса выросла примерно на 20% | Запрашиваемые ставки аренды снизились за последний квартал 2020г. в среднем на 14% |
Таблица 1. Изменение ключевых показателей рынка высокобюджетной аренды Москвы в разные периоды времени
| Изменение за период: | Объем предложения | Спрос от корпоративных клиентов | Запас прочности рынка, лет | Запрашиваемые ставки аренды | Предлагаемые ставки аренды |
| За месяц | -2% | 5% | -0,3 | 0% | -0,4% |
| За год | -3% | -15% | +0,7 | -9% | -1% |
| За 5 лет | +24% | -10% | -15% | -4% |
Источник: Savills
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
С начала 2020 года число предлагаемых для аренды элитных объектов уменьшилось на 3%, с июля – на 9%
- На протяжении второго полугодия 2020 года рынок аренды высокобюджетного жилья г. Москвы демонстрировал в целом тенденцию уменьшения уровня объема предложения. Количество квартир, выставленных для аренды, в этот период изменялось в диапазоне от -8% до +4% (сравнивается ежемесячный показатель со значением предыдущего месяца). Так, число предлагаемых лотов за последние полгода сократилось на 9%. (см. рис.1).
- В декабре 2020 года наибольший объем предложения элитных квартир для аренды (более половины рынка) был представлен в следующих пяти районах Москвы (см. рис.2): Арбат-Кропоткинская (19% объема предложения), Тверская-Кремль (18%), Лубянка-Китай- Город, Ленинский и Ленинградский проспекты (по 9,7 соответственно).
- Структура распределения предложений в исследуемом сегменте выглядит следующим образом: наибольшая доля приходится на лоты с одной и двумя спальнями (23% и 30% соответственно), варианты с двумя спальнями составляют 22%, многокомнатные лоты – 16%. Доля квартир-студий (однокомнатные варианты) представлена в меньшем объеме – это 10% рынка (см. рис.3.).
- За последний год уменьшилась доля многокомнатных квартир (-3%), в то же время доля одно- и двухкомнатных квартир (с одной спальней) наоборот увеличилась на сопоставимую величину.
НОВЫЙ ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА
В целом с начала 2020 года по настоящее время доля запросов, поступавших от российских граждан составила почти 60% от общего числа всех обращений, в то время как около 40% обращений пришлось на иностранных клиентов.
За последний год доля запросов со стороны наших соотечественников в общей структуре спроса выросла примерно на 20%. Однако, если рассматривать более широкий промежуток времени, например, с конца 2016 года, то доля граждан из России увеличилась на треть с 26% до 58% (см. Граф.1).
Граждане Франции на протяжении последних нескольких лет – самые активные иностранные арендаторы высокобюджетной недвижимости. Так, в 2020 году мы продолжили наблюдать преобладание запросов от французских клиентов — 7% из числа всех запросов.
Отдельно отметим весомую долю в спросе со стороны группы арендаторов представленной дипломатическими структурами.
НОВЫЕ ПРИОРИТЕТЫ
- В пост-карантинном мире приоритеты арендаторов меняются и важным фактором является правильная подготовка квартиры перед сдачей в аренду.
- Профиль арендатора и новые приоритеты:
- Covid-19 во многом повлиял на профиль арендатора и приоритеты при выборе недвижимости.
- Во-первых, как было отмечено ранее, поменялась структура клиентов с точки зрения национальной принадлежности.
Изоляция также повлияла на потребности и желания арендаторов, так как интерес увеличился не только к более просторным объектам по площади, но и к конкретным атрибутам собственности.
Поскольку в настоящее время многие люди по-прежнему работают из дома, растет желание иметь больше собственного пространства (а именно отдельное рабочее место/кабинет).
Также надежное подключение к Wi-Fi / интернету и чистота квартиры теперь стоят выше в списке требований арендатора (речь идет о тщательной уборке, химчистке и дезинфекции).
Кроме того, стоит уделить особое внимание подготовке квартиры перед сдачей в аренду: не стоит ждать «своего клиента», а следует приводить квартиру в идеальное состояние сразу после выезда предыдущего клиента, что позволит существенно сократить срок экспозиции.
Цены:
Рынок остается чувствительным к цене с разрывом между ожиданиями арендодателя и арендатора, который в настоящее время составляет 92 300 руб. В начале года разница между ставками была менее заметной – на уроне 60 700 руб. (см. граф.4).
Отдельно стоит выделить ситуацию на загородном рынке недвижимости. В Подмосковье большая часть краткосрочных договоров была трансформирована в долгосрочные контракты, при этом данная тенденция характерна не только для домов, расположенных на небольшом удалении от Москвы, но также и для более отдаленных объектов.
Прогноз:
По практике предыдущих кризисов полное восстановление рынка происходит примерно за год-полтора.
Сегодня мы можем рассчитывать на более короткие сроки в связи с открытием границ и возможностью динамичного перемещения иностранного персонала, а также с возникшим желанием наших соотечественников вновь перебраться ближе в работе, а не вести бизнес дистанционно. Все это может быстро восстановить рынок, и если эпидемиологическая ситуация будет улучшаться, то кризис может пройти до конца лета следующего года.
В «москва-сити» становится тесно
В деловом кластере «Москва-Сити» по итогам 2021 года уровень свободных офисов может оказаться на исторически низком уровне в 8%, прогнозируют консультанты.
Этому способствуют отсутствие нового предложения, желание компаний переехать поближе к госструктурам и поглощение офисных площадей крупными резидентами делового района.
Из-за этого максимальная ставка аренды в «Москва-Сити» выросла на 8%, а иногда даже превышает стоимость офисов в премиальных объектах в центре города. Но ситуация изменится в следующем году: вакансия может резко вырасти из-за ввода в эксплуатацию башни Grand Tower.
Доля вакантных офисных площадей в «Москва-Сити» по итогам 2021 года снизится до 8–9%, прогнозируют CBRE. В JLL считают, что если закроется ряд крупных сделок по аренде в башне Neva Towers, то вакантность может сократиться до 6,6%. Это исторический минимум для этого района: ранее минимальное значение вакантности было зафиксировано в 2019 году на уровне 9%, подчеркивают аналитики CBRE.
Объем свободных площадей в деловом кластере уже стремительно снижается. В первом квартале 2021 года этот показатель снизился с 12% до 10,7% из-за активного поглощения арендаторами свободных помещений, отмечает старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Это ниже, чем в целом по Москве, где вакансия офисов класса А составляет 11,4%, добавляет она.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers Наталья Боннели напоминает, что низкий уровень вакантности в 2021 году ожидается в том числе из-за отсутствия ввода в эксплуатацию нового строительства в «Москва-Сити» в ближайший год.
Интерес арендаторов к этому району повысился из-за активного переезда городских и федеральных министерств в бизнес-центры делового кластера, считает ведущий брокер департамента коммерческой недвижимости Oxe Capital Арсений Матвеенко. К примеру, мэрия Москвы выкупила площади в комплексе «Око», где разместила департамент городского имущества и другие ведомства. В башне «IQ-квартал» занимают офисы Минэкономики, Минпромторг, Минцифры и их структуры.
Ряд источников “Ъ” на рынке недвижимости знает, что переезды других министерств России и департаментов Москвы в этом году продолжатся. По их словам, власти намерены консолидировать большинство министерств в «Москва-Сити».
Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов добавляет, что крупные компании, офисы которых уже расположены в деловом районе, продолжают поглощать дополнительные площади. Так, к примеру, делают Ozon и «Яндекс», которые в нынешнем году заняли площади в «Федерации» и «Башне на набережной».
Такая ситуация привела к росту арендной платы офисов в этой локации. Ставка аренды в течение последнего года выросла на 8%, подсчитала Елена Денисова.
По словам госпожи Денисовой, плата за офисы здесь варьируется от 27 тыс. до 50 тыс. руб. за 1 кв. м, а за помещения на верхних этажах арендаторы платят еще больше.
Это даже выше, чем в премиальных офисных зданиях в центре столицы, где арендная плата может достигать 48 тыс. руб. за 1 кв. м, подчеркивает госпожа Денисова. Рост стоимости аренды в деловом районе противоположен тенденции, которая наблюдается по Москве в целом.
Владельцы офисных зданий в децентрализованных локациях, столкнувшиеся с ростом свободных площадей, предлагают дисконт по ставкам аренды, рассчитывая на привлечение новых арендаторов, говорит господин Ефимов.
На фоне восстановления офисного рынка и снижения свободных площадей в «Москва-Сити» ставки, наоборот, могут продолжить расти, добавляет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Но при этом объем сделок аренды и покупки офисов в «Москва-Сити» в 2021 году составит 90 тыс. кв. м, что всего на 3% больше значения кризисного 2020 года, прогнозируют в CBRE. Дальнейшее увеличение уровня поглощения офисов на субрынке будет ограничено доступным предложением, поэтому объем сделок будет находиться в пределах 100 тыс. кв. м, добавляет Елена Денисова.
Впрочем, низкая вакансия в деловом кластере не сохранится надолго. Госпожа Денисова напоминает, что в 2022 году ожидается ввод в эксплуатацию комплекса Grand Tower площадью 192 тыс. кв.
м, за счет чего возможен всплеск уровня свободных площадей до 12%. Но из-за дефицита свободных офисных блоков площадью более 1 тыс. кв.
м бизнес-центр может заполниться арендаторами быстрее, заключает руководитель департамента исследований и анализа рынка ILM Екатерина Волкова.
Дарья Андрианова
На рынке аренды жилья в Москве отмечено заметное оживление
В сентябре рынок недвижимости московского региона характеризовался состоянием настороженного ожидания периода деловой активности, обозначенным некоторыми участниками как начало периода стабилизации. В Москве фиксируется небольшой рост спроса на квартиры в новостройках, оживление замечено и на рынке вторичного жилья.
По данным отчета агентства недвижимости МИАН, спрос на новое жилье в сентябре вырос на 5%, на вторичном рынке — на 10%. Некоторая активизация спроса вызвана сезонным фактором и постепенным незначительным снижением цен.
Средняя стоимость кв. м новых площадей в сентябре сократилась на -1,6% и составила 151,2 тыс. руб. за кв. м. В меньшей степени подешевело наиболее востребованное жилье эконом-класса: на 1,4% до 108,9 тыс. руб. за кв. м. Стоимость новостроек бизнес-сегмента снизилась на 1,8% (156,8 тыс. руб. за кв. м), элитных объектов — на 2,2% (494,6 тыс. руб. за кв. м).
Рынок новостроек сдает позиции
Аналитики констатируют снижение объемов предложения новостроек на московском рынке. За прошедшие 9 месяцев количество реализуемых адресов снизилось почти на 10%. При этом структура предложения смещается в сторону наиболее доступных классов жилья.
Что касается цен на вторичном рынке, то по итогам сентября стоимость кв. м в Москве сократилась на 1,1% и составила 143,8 тыс. руб.
Стоимость квадратного метра типового жилья и квартир эконом-класса по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на -1,0-1,1% до показателей 134,6 тыс. руб. и 151,6 тыс. руб. соответственно.
Объекты бизнес и элитного сегментов подешевели на 1,2% и 1,4% (до 201,1 тыс. и 348,5 тыс. руб. за кв. м соответственно), констатируют аналитики агентства.
Объем предложения на московском рынке готового жилья в сентябре вырос на 18,7%. Собственники стали выводить свои объекты на продажу в расчете на осеннее оживление.
Несмотря на увеличение объемов предлагаемого жилья в месячном выражении, показатель по сравнению с сентябрем 2008 года оказался меньше на 15%.
Сегодня основной категорией арендаторов являются следующие лица:
- молодые семейные пары, пытающиеся отсоединиться от родителей;
- амбициозная молодёжь, старающаяся показать свою самостоятельность;
- граждане ввиду особенностей работы, разъезжающие по разным городам.
Оживление на рынке аренды
На рынке аренды жилья, несмотря на осеннее оживление деловой активности в мегаполисе, отмечается снижение ставок. Самыми стабильными остаются цены в наиболее востребованном сегменте эконом-жилья, стоимость найма которого сократилась на 3,5%.
Аренда квартир бизнес и элитного сегментов подешевела более значительно: на 15,5% и на 24,1%. В среднем по сравнению с началом года стоимость найма столичного жилья снизилась на 10%. Диапазон месячной стоимости найма квартир в разрезе административных округов в настоящее время составляет от 39,9 тыс. руб. на востоке до 77,1 тыс. руб. в центре столицы.
Как отмечают авторы отчета, спрос на аренду жилья в Москве сохранился на уровне предыдущего месяца, но снижение по сравнению с докризисным периодом наблюдается весьма существенное: от 20% до 25%.
Намного менее востребованными стали квартиры верхних ценовых уровней, где и был зафиксирован наибольший спад.
В то же время спрос на объекты «экономичного» класса, по-прежнему, остается на достаточно высоком уровне и в настоящее время в 1,2-1,3 раза превышает существующее в этом сегменте предложение.
Недвижимость спасёт от кризиса?