Специалисты портала Domofond.ru исследовали предложение в разных округах Москвы и городах Подмосковья, а также динамику предложения за три года, с начала 2016 по конец 2018 года.
01.02.2019
Выяснилось, что почти треть всех вторичных квартир, выставленных на продажу в старых границах Москвы, находятся в ЦАО или ЗАО. В Подмосковье лидирует Красногорск: не него приходится 5,7% от общего числа объявлений о продаже квартир на вторичном рынке.
Округа Москвы с самым большим и маленьким объемом предложения
За три года, с января 2016-го по декабрь 2018 года, рейтинг округов по объему предложения вторичного жилья значительно изменился.
В январе 2016 года лидировал Западный административный округ: на него приходилось 14,1% всех объявлений о продаже жилья в Москве. Второе место занимал ЦАО с 13,3%, а третье — ЮАО.
На недвижимость в Южном административном округе приходилось 12,3% от общего количества предложений.
Сейчас первое место занимает Центральный район с долей в 16,7% от всего предложения в старых границах Москвы. ЗАО опустился на второе место с 14,8%, а на третьем оказался ЮВАО с 13,6% от всей вторички.
Сильнее всего увеличил свою долю Северо-Восточный округ: он поднялся с восьмого на четвертое место, и сейчас на СЗАО приходится почти 13% предложений.
Значительнее всего сократилась доля Восточного округа: он опустился на последнее, девятое место. Здесь находится всего 6,1% вторичных квартир на продажу.
На изменение объемов предложения на вторичном рынке Москвы влияли такие факторы, как география новой застройки и выход «новой вторички» на продажу, а также планы по сносу жилья в рамках программы реновации.
Доли предложения вторичного жилья в административных округах Москвы в 2016—2018 гг.
| № | Административный округ | Доля предложения в янв. 2016 г., % от общего количества | Доля предложения в дек. 2018 г., % от общего количества | Цена, руб./кв. м |
| 1 | ЦАО | 13,3% | 16,7% | 387 411 |
| 2 | ЗАО | 14,1% | 14,8% | 241 383 |
| 3 | ЮВАО | 10,9% | 13,6% | 166 492 |
| 4 | СВАО | 9,4% | 12,9% | 184 360 |
| 5 | ЮАО | 12,3% | 11,0% | 176 672 |
| 6 | САО | 9,9% | 10,5% | 199 784 |
| 7 | ЮЗАО | 11,9% | 8,1% | 207 988 |
| 8 | СЗАО | 8,5% | 6,3% | 209 627 |
| 9 | ВАО | 9,7% | 6,1% | 177 711 |
Несмотря на общее лидерство ЦАО, двух- и трехкомнатных квартир на продажу больше на западе столицы.
Первое место по доле однокомнатных квартир в предложении в Москве занимает Центральный округ: на «однушки» здесь приходится 8,7%. На втором месте — ЮВАО с 4,8%, на третьем — СВАО с 4%.
Максимальная доля двухкомнатных квартир — ЗАО с 5,2%. За ним следуют — ЮВАО с 5% и СВАО с 4,4%.
По числу трёхкомнатных квартир на продажу лидирует также ЗАО: трешки в этом округе занимают 4,3% от всего столичного предложения. В СВАО — 3,6%, а в ЮВАО — 3,3%.
Квартиры с четырьмя и комнатами и более чаще всего предлагают в ЦАО (2,4% от общего объёма предложения), а также в ЗАО (1,6%) и на севере столицы (0,9%).
Округа – лидеры по предложению вторичных квартир с разным количеством комнат в Москве
| Число комнат в квартире | Округ | Доля от всего предложения в Москве |
| 1 | ЦАО | 8,7% |
| 2 | ЗАО | 5,2% |
| 3 | ЗАО | 4,3% |
| 4 и более | ЦАО | 2,4% |
Города Подмосковья с самым большим предложением вторичного жилья
В начале 2016 года лидером по объёму предложения среди населённых пунктов Подмосковья был Подольск. На него пришлось 5,9% предложений из общего объёма по Московской области. Второе место занимала Балашиха (4,3%), а третье было у Люберец (3,3%).
Сейчас первое место занимает Красногорск (5,7%), который три года назад находился только на шестой строке рейтинга с 3% от общей доли предложения.
Подольск опустился на восьмое место, теперь здесь находится лишь 2,9% предложений. Балашиха по-прежнему на втором: её доля в общем объёме предложения выросла с 4,3% до 5,6%.
Люберцы также остались на третьем месте: доля предложения здесь выросла до 4,6%.
Топ-10 городов по долям предложения в Московской области в 2018г.
| № | Город | Доля предложения в янв. 2016 г., % от общего количества | Доля предложения в дек. 2018 г., % от общего количества | Цена, руб./кв. м |
| 1 | Красногорск | 3,0% | 5,7% | 115 868 |
| 2 | Балашиха | 4,3% | 5,6% | 89 848 |
| 3 | Люберцы | 3,3% | 4,6% | 108 048 |
| 4 | Видное | 1,8% | 4,1% | 103 566 |
| 5 | Мытищи | 3,0% | 3,9% | 108 903 |
| 6 | Одинцово | 2,9% | 3,5% | 115 888 |
| 7 | Химки | 3,2% | 3,3% | 115 852 |
| 8 | Подольск | 5,9% | 2,9% | 84 555 |
| 9 | Сергиев Посад | 2,3% | 2,4% | 64 794 |
| 10 | Домодедово | 3,1% | 2,3% | 85 450 |
Мытищи и Одинцово нарастили свою долю на вторичном рынке жилья и поднялись в рейтинге. На Мытищи приходится почти 4% от всех предложений вторички в Подмосковье, а на Одинцово – 3,5%. Видное за три года увеличило долю с 1,8% до 4,1% от подмосковных предложений и вошло в десятку лидеров.
Значительно меньшая, чем в 2016 году, доля вторички на продажу теперь приходится на Подольск (2,9% против 5,9%), Домодедово также потеряло свои позиции (2,3% прости 3,1% от всего подмосковного предложения).
недвижимость, строительство
Москва и ближнее Подмосковье: особенности и проблемы
Исстари городом считалась не только собственно застроенная, но и прилегающая территория, хозяйственно необходимая горожанам 1
Изначальная взаимосвязь Москвы и окружающих земель доказывается хотя бы тем, что внешние границы современного Московского региона определяют города — ровесники столицы.
С начала ХХ века создание генеральных планов Москвы сопровождалась разработкой региональных, включавших Московскую и даже соседние области (Саккулин, 1923; Шестаков, 1928). Эти планы содержали в себе и прообраз зеленого пояса — «лесопосадочную зеленую полосу» вокруг города шириной до 4 км. Позднее появилась специальная мастерская для ее планирования.
В 1928 году вокруг Москвы была определена пригородная зеленая зона, окончательно узаконенная в 1931-м.
Особое значение придавалось лесам. С начала ХХ века устанавливаются понятия: «защитные леса» (1918), «городские защитные леса» (1923), «зеленая зона Москвы» (1928), «50-километровая зеленая зона Москвы» (1948), «лесопарковый пояс» (1935), «лесопарковый защитный пояс» (1960).
В 1935 году Генеральным планом реконструкции Москвы был предложен, а затем Постановлением ЦК ВКП (б) и СНК СССР и создан лесопарковый пояс (ЛП) столицы на территории 144,0 тыс. га (позднее — 168,0 тыс. га). Разработка проекта ЛП велась под руководством главного архитектора Москвы и автора Генплана В. Н. Семенова.
Рост города и темпов застройки окрестных территорий резко усилился во время и после Великой Отечественной войны.
В 1950 году восстановлению лесов, утраченных в ходе боевых действий, и озеленению вновь отстраиваемых городов Подмосковья Правительство СССР посвящает специальное постановление «О создании вокруг Москвы 50-километровой зеленой зоны».
А еще через 10 лет (1960) одновременно с новыми границами Москвы были определены и новые границы лесопаркового защитного пояса, занявшего, увы, почти прежнюю площадь (172,0 тыс. га) вокруг увеличившейся в три раза Москвы.
Послевоенный этап реконструкции и развития столицы Москвы и формирование лесопаркового защитного пояса планировался в Архитектурно-планировочных мастерских Управления по делам архитектуры Мосгорисполкома, а позднее — в Институте генерального плана Москвы. В Положении об институте среди прочих его задач значилась и «комплексная разработка детальных проектов планировки и городов и поселков пригородной зоны».
Мастерская №3 (мастерская детальной планировки пригородной зоны) была учреждена в составе Института с первых дней его существования.
Основной тематикой работ мастерской начального периода являлась, в соответствии с названием, детальная планировка пригородных районов, жилых районов северо-западного сектора Москвы, а также городов-спутников и зон отдыха в ближнем Подмосковье (Хорошевский Серебряный бор-Строгино, на Московском море, вблизи Звенигорода, на Истринском водохранилище и других).
Предложения по созданию зон массового отдыха основывались на концепции сохранения природного окружения Москвы — «зеленой пригородной 50-километровой зоны» (постановление Правительства, 1948) и лесопаркового пояса (постановление Правительства СССР 1935 года).
Устройство 50-километровой пригородной зеленой зоны развивало и дополняло идею 10-километрового лесопаркового пояса: это были первая и вторая «зоны влияния Москвы», подчиненные двум основным задачам — созданию благоприятных экологических условий для столицы и населенных пунктов области и наилучших условий для отдыха населения. Из 144 тыс.
га лесопаркового пояса более 50 тыс. га составляли леса, а из 1326 тыс. га зеленой пригородной зоны леса занимали 700 тыс. га, в том числе 60 тыс. га предстояло насадить заново.
Проблема организации массового отдыха населения ставилась «в одном ряду с проблемой жилья, вопросы отдыха вошли в систему правил и норм проектирования городов в качестве одного из исходных понятий».
Была предложена организация Москворецкого «зеленого диаметра» вдоль Москвы-реки, «пересекающего город с северо-запада на юго-восток, соединяющего северо-западный район отдыха с юго-восточным районом и предоставляющего богатейшие возможности для создания мощной артерии отдыха».
Однако противоречие между назначением лесопаркового пояса и промышленно-селитебным характером московских пригородов побудило ведущих специалистов мастерской в период разработки нового Генплана развития Москвы существенно пересмотреть в 1960-1970 годах концепцию лесопаркового пояса, подходы к его структуре. Концепция эта, сначала имевшая преимущественно природоохранную направленность, постепенно заменялась на полифункциональную. Так, в эскизах к ТЭО Москвы (1962-1963) появились «зоны ограниченного развития застройки» (включавшие группы городов и поселков), чередовавшиеся с «рекреационными зонами» (преимущественно состоявшими из лесопарков). Ощутимо назревал конфликт между идеей лесопаркового защитного пояса и промышленным развитием пригородов Москвы. Особенностью территории лесопаркового пояса, противоречившей его основному назначению, являлся бурный рост мелких поселков и «кварталов при производственных объектах».
В «Проекте планировки лесопаркового защитного пояса» (1968) структура последнего была взаимоувязана с такими разделами Генплана развития Москвы, как «Озеленение», «Отдых», «Физкультура и спорт».
Но усилия по формированию «пояса сплошных лесопарков» и «рекреационных зон» натолкнулись на реальные процессы разрастания пригородов.
Поэтому задачи «оздоровления Москвы, создания благоприятных санитарно-гигиенических условий для труда, быта и отдыха» на территории лесопаркового защитного пояса решались параллельно с «определением народнохозяйственных перспектив его развития». На территории ЛПЗП планировалось расселить от 0,8 до 1,0 млн. человек.
В 1972 году в институте Генплана разработали «Схему районной планировки Московской области», а в 1974-1975 годах — «Проект планировки пригородной зоны Москвы», где дальнейшее развитие столицы предусматривалось осуществлять за лесопарковым защитным поясом в виде «городов-спутников». Но еще через 10 лет (1985) постановлением Правительства резервные территории для развития Москвы (10 тыс. га) были «придвинуты» вплотную к городской черте, что, конечно, шло в ущерб целостности ЛЗПС.
Противоречия между лесопарковым окружением и закономерностями формирования пригородов многомиллионного города выявили преимущества линейной схемы пригородного расселения вдоль радиальных вылетных магистралей.
В начале 1970-х годов все чаще ставится под сомнение поясное зонирование крупнейших агломераций. Фундаментальные работы В. Л. Лаврова, проекты и теоретические обоснования А. Э. Гутнова и «Схема районной планировки Московской области» Л. А.
Каирова противопоставляли поясному зонированию — секторное. К середине десятилетия, когда оформилась Московская агломерация, секторное зонирование, а вместе с ним зеленые клинья, оставшиеся от зеленого пояса, сделались приоритетными.
Все вышеперечисленное привело к новому подходу в проектировании лесопаркового защитного пояса, смысл которого — охрана наиболее ценных природных качеств и отдельных территорий ЛЗПС.
Примерно с 1985 года развитие Москвы стало планироваться в Институте с учетом общей структуры Московской области. Специалисты мастерской пытались осмыслить возможность формирования лесопаркового защитного пояса уже в условиях Московской агломерации. Был изучен отечественный и зарубежный опыт, наработки других институтов.
В результате родилась концепция организации вокруг Москвы зоны экологической защиты. Получила развитие секторная модель для Подмосковья. После изменения границ Москвы (1985) и изъятия из ЛЗПС в пользу растущего города 10 тыс.га резервных территорий идея «зеленого пояса» подверглась весьма существенной критике и пересмотру.
В 1990-1991 годах был разработан Генеральный план развития г. Москвы и Московской области — так называемый «альтернативный», в котором предусматривалось линейное развитие городских территорий Московской области вдоль основных радиальных направлений.
В 1992 году появились совместно разработанные «Основные направления развития Москвы и Московской области на период до 2010 года», где территория в границах лесопаркового защитного пояса рассматривалась как «внутренняя зона Московской агломерации» с жестким режимом регулирования градостроительной активности.
Как известно, пригороды мегаполисов — это особое пространство, специфика которого состоит в высоких темпах разрастания урбанизированных и субурбанизированных территорий за счет сокращения и ухудшения качества территорий природных.
В 1980-1990 годах обострились вопросы экологической ситуации как в Москве, так и в ближнем Подмосковье. В дальнейшем экологические проблемы приобрели первостепенное значение.
По природоохранной тематике мастерской была разработана масштабная Комплексная схема особо охраняемых природных и историко-культурных территорий Москвы и пригородной зоны (1987), а в 1989 году завершена Территориально-комплексная схема охраны природы Москвы на период до 2010 года, где мастерская выступила генпроектировщиком одной их самых фундаментальных работ Института, в которой принимали участие около 30 научно-исследовательских организаций. Схема охватывала и лесопарковый защитный пояс, и прилегающие к нему территории области. Ее выводы легли в основу последующих проектов и концепций, устанавливающих компромисс между природоохранными и градостроительными решениями.
В 1993 году в соответствии с Конституцией РФ Москва и Московская область стали равноправными субъектами федерации, что внесло новые аспекты в их взаимодействие в деле совместного развития региона. Основной проблемной зоной тут продолжают оставаться ближайшие пригороды Москвы, основной задачей — сохранение их природных качеств.
И до, и после 1993 года природоохранные мероприятия занимали особое место во всех работах, где решались общеградостроительные проблемы: «Проект установления водоохранных зон и прибрежных полос рек и водоемов г.
Москвы и лесопаркового защитного пояса» (1991), «Подготовка материалов для постановки на госохрану памятников природы, истории и культуры, а также системы особо охраняемых территорий ЛПЗП г.
Москвы» (1990), «Генеральная схема развития и ведения лесопаркового хозяйства в лесах, подведомственных МЛТПО «Мослесопарк» (1997), «Положение о пригородных зеленых зонах г. Москвы и городов Московской области» (1998), «Проект планировки пригородных зеленых зон г. Москвы и городов Московской области» (2000).
В начале 1990-х годов стали ощутимы новые явления и процессы, порожденные реформами перестроечного времени, — прежде всего «коттеджный бум», утрата сельскохозяйственных земель, упадок рекреационной отрасли. Отсутствовала единая концепция окружения Москвы.
Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 4 января 1992 года «Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей г.
Москвы и области» и последующих постановлений Правительства Москвы и Администрации Московской области ГУП НИиПИ градостроительства Московской области и ГУП НИиПИ Генплана Москвы разработали «Схему генпланов групповых систем населенных мест по транспортным направлениям в зонах размещения малоэтажного строительства».
Были подготовлены сводные проектные материалы и по ЛПЗП в целом. Выполненные в 1994 году работы показали, что проблема малоэтажного и коттеджного строительства перерастет в проблему комплексной реорганизации градостроительной системы всего Московского региона. Решение этой проблемы потребовало новых крупномасштабных научно-проектных изысканий.
В период 1990-2001 годов создаются, в частности, «Концепция и схема размещения комплексного индивидуального жилищного строительства для москвичей в условиях 50-километровой зоны от Москвы» (1991) и «Предположения по формированию малоэтажной жилой застройки в пределах ЛПЗП г. Москвы» (1991).
«Коттеджный бум» и интенсивные процессы субурбанизации затронули те территории лесопаркового защитного пояса, которые раньше оставались «природными».
Были сформулированы основные принципы градостроительного зонирования, система стимулов и обременений для особо ценных участков, но при этом отсутствовало градостроительное, земельное и природоохранное законодательство, отражавшее новые социальные и экономические условия. Инструментов для сохранения природного комплекса ближнего Подмосковья явно не хватало.
Поэтому параллельно с активизацией процессов разрастания застройки появились Закон РФ «Об особо охраняемых природных территориях» и положения Градостроительного кодекса РФ о «зонах особого регулирования градостроительной деятельности».
Указанные документы стали инструментами сохранения природного комплекса ближних пригородов Москвы; на их основании мастерская разработала схемы, а затем и проекты планировки обширных местностей («Клязьма», «Пехорка», «Нижняя Москва-река», «Верхняя Москва-река», «Сосенка», «Ликова»), которым предлагалось придать статус особо охраняемых природных территорий.
Следует отметить, что понятие «особо охраняемые природные территории» в условиях ближнего пригорода Москвы было применено в основном к межмагистральным зеленым клиньям и землям, максимально сохранявшим природные компоненты: последняя попытка в серии проектов, разрабатывавшихся Москвой, повлиять на пространственное развитие сопредельных территорий Московской области. Понятие «Лесопарковый защитный пояс Москвы» оказалось вне земельного права субъектов РФ, а урбанистический характер пригородного развития окончательно девальвировал идею сохранения природного окружения столицы. После того, как прекратили использовать термин ЛПЗП (хотя юридической отмены не последовало), мастерская продолжила проектировать территории ближнего Подмосковья, но на новых — договорных — началах, и ее единственным аргументом в условиях рыночной конкуренции остались накопленный творческий багаж и качество выпускаемых работ.
Какие же проблемы необходимо решать сегодня в части пространственного развития ближайших к Москве территорий?
В настоящее время вокруг Москвы складывается относительно плотное кольцо многоэтажной, многоквартирной застройки, включающее в числе прочего 12 городов. Вместе с мегаполисом оно образует единое городское пятно, постоянно увеличивающееся в размерах.
Свыше 50% трудоспособного населения из ближайших к Москве городов работают в столице. В этих городах показатели занятости выше, чем по области в целом, а миграционное и общее увеличение численности населения сопоставимы с соответствующими московскими показателями.
Проблема ускоренного роста пригородов присущи большинству мегаполисов также, как и трудности регулирования этого почти стихийного процесса.
Для жителей крупнейших городов, переселяющихся из «каменных центров» в пригород, важна «природа», на которую меняют городской комфорт; для мигрантов из других районов страны, ближнего и дальнего зарубежья важнее всего — оказаться как можно ближе к столице.
Наименее устойчивы к антропогенным нагрузкам сохранившиеся леса — главная ценность Подмосковья. В сплошной застройке они становятся зелеными островами, включенными в черту городских округов и поселений.
Усложнение дорожно-транспортной инфраструктуры и развитие альтернативных внеуличных видов транспорта еще больше преобразует центральную часть региона в «сплошной город».
Если темпы освоения окружающих Москву территорий области под все виды застройки не изменятся в ближайшие два десятилетия, результатом может стать бесструктурное «расползание» пригородной субурбанизации до срединной зоны Московской области, поглощение ею открытых пространств и ее проникновение в лесные массивы.
В недавнем времени параллельно и независимо друг от друга Москва и область разработали основополагающие градостроительные документы: «Генеральный план развития Москвы на период до 2025 года», проект актуализации которого выполнен в 2008 году, а также закон «О генеральном плане развития Московской области (2007) и «Схему территориального планирования Московской области — основные положения градостроительного развития» на период 2020 года (2007). Основные идеи пространственных преобразований Москвы и Московской области, том числе в части развития ближайших к столице территорий, в указанных документах совпадают. Оба субъекта РФ стремятся к повышению качества жизни населения, созданию современных стандартов организации жилой и рекреационной среды, восстановлению традиционных природных и урбанизированных ландшафтов, сохранению исторической и культурной идентичности. Но при взаимной попытке упорядочить структуру застраиваемых территорий ближнего Подмосковья и уберечь их сохранить природный и историко-культурный потенциал четкого решения на сей счет пока не выработано. Обоюдное намерение «разгрузить» эти территории, снизив здесь интенсивность техногенных воздействий, не нашло еще практического осуществления.
Что же касается перспектив, планируемое активное освоение срединной и периферийных районов области позволит в будущем перейти к мероприятиям, направленным на улучшение экологической ситуации в Центральной части Московской области, в первую очередь в ближнем пригороде Москвы.
Сложившийся конгломерат сопредельных с Москвой территорий городских округов и поселений предполагается преобразовать в высококомфортную рекреационно-парковую застройку с созданием в них современного транспортного, инженерного, социально-бытового обеспечения и с размещением международных деловых, выставочных, развлекательных, спортивно-оздоровительных центров, а также комплексов для осуществления столичных функций. Это должно сохранить уникальность и культурный потенциал ближнего Подмосковья. Очевидно, назрела необходимость сформулировать новую, учитывающую все вышесказанное, концепцию окружения Москвы. Разработка такой концепции еще впереди.
Самые дорогие и дешевые города Подмосковья по стоимости вторичного жилья
Департамент консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» провел регулярный мониторинг основных показателей рынка вторичной недвижимости в городах ближайшего Подмосковья по итогам первого полугодия 2019 года.
С учетом развития транспортной инфраструктуры (Московские центральные диаметры), а также роста стоимости жилья внутри МКАД, вторичный рынок в ближайших Подмосковных городах показывает рост, как стоимости, так и заинтересованность со стороны покупателей.
В рамках анализа рассматривались 12 крупнейших городов Московской области, входящих в 10-ти километровую зону от МКАД.
«Общий объем предложения в данных городах на вторичном жилом рынке составляет по итогам первого полугодия 2019 года 4,9 тысяч квартир или 308,9 тысяч квадратных метров из расчета суммарной площади квартир.
Доля данных городов в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья Московской области сохраняется стабильной – 42% в общем количестве квартир и 44% в общей суммарной площади квартир в продаже. По сравнению с концом 2018 года объем предложения за последние полгода увеличился на 7%. Примерно настолько же увеличился объем предложения и по всей области.
Данные города являются основными драйверами рынка, поэтому здесь сконцентрирован основной объем предложения», — говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья
Топ-5 городов с наибольшим количеством выставленных на продажу квартир остается неизменным: Балашиха, Люберцы, Красногорск, Мытищи и Химки. По итогам первого полугодия 2019 года увеличился объем предложения в г.
Люберцах (на 24%), в Балашихе (на 14%) и в Красногорске (на 6%). В Мытищах и Химках, наоборот, произошло уменьшение на 3и 4%, и они поменялись в списке местами.
Наибольшее снижение объема предложения отмечено в таких городах, как Котельники (24%), Дзержинский (19%) и Королев (13%).
Впервые за последний год не было отрицательной динамики объема предложения. На конец полугодия в 7 из 12 городов объем предложения на вторичном рынке вырос. Для сравнения по итогам второго полугодия 2018 года во всех городах было отмечено снижение.
Показатели стоимости жилья на вторичном рынке продолжили свой рост практически во всех городах. Рост средней стоимости 1 квадратного метра по итогам первого полугодия 2019 года отмечен в 11 городах из 12. Только в г.
Долгопрудный стоимость уменьшилась на 1,8%. Самый большой рост отмечен в городах: Реутов (на 9%), Красногорск (на 9%) и Одинцово (на 8%).
Таким образом, уже второе полугодие подряд в городах ближайшего Подмосковья отмечается уверенный рост стоимости квартир на вторичном рынке.
Пятерка наиболее «дорогих» подмосковных городов осталась без изменений за единственным исключением – г. Люберцы сместил г. Долгопрудный.
Реутов на вторичном рынке жилья остается самым дорогим городом по сравнению с остальными. Средневзвешенная цена 1 квадратного метра составляет 135,9 тысяч рублей. Минимальный бюджет одно- и двухкомнатных квартир также является наибольшим в ближайшем Подмосковье.
Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в Реутове начинается от 4,3 миллиона рублей, а двухкомнатных квартир – от 4,7 миллионов рублей. Реутов сохраняет свои позиции благодаря расположению сразу через МКАД и наличию станции метро Новокосино наряду с железнодорожной станцией.
Подобное соотношение цен среди городов останется и в среднесрочной перспективе, так как на данный момент открытие метро в Химках, Мытищах и других городах не планируется.
Второе место стабильно в течение года занимает Красногорск, где средняя стоимость 1 квадратного метра составляет 125,4 тысячи рублей. На третьем месте по стоимости расположился г. Одинцово – 119,8 тысяч рублей. По итогам первого полугодия количество городов со средней стоимостью 1 кв. м более 100 тысяч рублей увеличилось еще на один город – Видное.
Рейтинг городов ближайшего Подмосковья по стоимости жилья на вторичном рынке
Наиболее низкая стоимость жилья на вторичном рынке, по-прежнему, остается в Балашихе. Средняя стоимость 1 квадратного метра на местном рынке составляет 91,6 тысяч рублей.
Город также характеризуется наименьшим минимальным бюджетом покупки: стоимость начинается от 2,45 миллиона рублей за однокомнатную квартиру площадью 31 квадратный метр. Двухкомнатную квартиру можно приобрести от 3,3 миллионов рублей, что также является наименьшей ценой по сравнению с остальными городами.
Большой объем предложения и разный уровень транспортной доступности отдельных районов города являются сдерживающим фактором стоимости жилья.
«На рынок вторичной жилой недвижимости Подмосковья благоприятно влияет повышение стоимости жилья в Москве, изменения в законодательстве по реализации новостроек, а также начавшееся развитие проекта Московских центральных диаметров.
Средняя стоимость 1 квадратного метра в целом по области по итогам первого полугодия 2019 года выросла на 3% до 98,7 тысяч рублей.
В 9 из 12 городов ближайшего Подмосковья средняя стоимость выше среднерыночного значения по области», — отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Москва отнимет у подмосковных дачников землю
На волне предвыборной агитации потенциальный кандидат на место мэра Москвы и губернатора Подмосковья политик и эколог Максим Шингаркин заявил представителям СМИ, что в случае избрания на любую из этих должностей он намеревается поднять вопрос об объединении столицы и области в единую агломерацию, переместив ее административный центр в Новую Москву. В ответ на это глава думского комитета по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления Алексей Диденко (член партии ЛДПР) отметил, что процесс расширения границ Москвы уже давно запущен. Более того, чиновник не исключил, что в ближайшей перспективе может быть поставлен вопрос и об освоении новых территорий на южном направлении.
«СП» обратилась к экспертам рынка недвижимости столичного региона, чтобы выяснить, так ли необходимо Москве упомянутое расширение, чем оно может быть вызвано и как повлияет на рынок жилья в регионе.
— С точки зрения рынка недвижимости, — рассуждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, — это скорее формальный вопрос. Все понимают, что фактически Москва — это агломерация, включающая, как минимум, все прилегающие к ней города-спутники.
Нужно ли их превращать в очередные районы Москвы? Это опасное решение. Для рынка недвижимости имеет значение формальная граница, проходящая по МКАД, но она определяется не столько правовым статусом жителей Москвы или Московской области, сколько транспортной доступностью.
Объединение Москвы и Подмосковья в один регион имело бы смысл хотя бы с точки зрения перспектив планирования территориального развития. Если фактически речь идет об одной социально-экономической единице, то ее развитие невозможно в условиях раздельных бюджетов, административно-политических центров и так далее.
Однако регион получится слишком большой, управлять им будет непросто.
Россия Европе: Спасибо, как-нибудь обойдемся без вашей G8
Запад на несколько лет опоздал со своим предложением к Москве о сотрудничестве
— Да и задач по освоению уже имеющейся территории ТиНАО хватит на десятилетия вперед, — уверен руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Там строится жилье, дороги, торгово-развлекательные центры, но рабочих мест по-прежнему нет.
Людям приходится ежедневно выезжать в старую Москву, что вызывает серьезные транспортные проблемы. А ведь если вспомнить, в районе Троицка изначально и собирались создавать деловой центр столицы — вплоть до переноса туда учреждений федеральных органов власти.
Однако ничего подобного не произошло.
— Так что, — полагает управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова, — не исключено, что данный проект просто превратится в очередную возможность для чиновников и застройщиков присвоить себе часть государственного бюджета, а очередные присоединенные земли поджидает не слишком радужная участь.
Присоединяемые территории — одни из самых экологически чистых, так как там расположены крупные лесные массивы. Но теперь они безжалостно вырубаются, а на их месте строятся жилые дома и автомагистрали. В итоге в Москве и Подмосковье еще больше возрастет загазованность и ухудшится и общая экологическая обстановка.
Что касается улучшение ситуации на дорогах, то это тоже весьма сомнительно. Несмотря на то, что построено много квадратных метров нового жилья, осталась серьезная проблема плохой транспортной доступности. Новые дома уже заселяются, сильно повысился автомобильный трафик, а дороги в районах остались прежние — старые, узкополосные шоссе.
В итоге появились те же самые пробки, просто в новых направлениях. Экономический же подтекст в выборе направления для расширения становится еще более очевидным, если вспомнить, что многие из присоединенных земель еще в 90-е годы были выкуплены крупными компаниями, банковскими структурами и чиновниками.
Для них это хорошая возможность повысить стоимость земли и выгодно продать ее богатой Москве под застройку.
«СП»: — Почему в качестве потенциального плацдарма для очередного расширения рассматривается именно южное направление. По какой причине не рассматриваются, например, земли севернее и западнее столицы?
— Южное и юго-западное направления остаются единственными, где еще существуют обширные незастроенные участки земли, — обращает внимание Дмитрий Таганов. — Я бы ограничил эту зону Киевским и Новорязанским шоссе.
Можно было бы назвать перспективным северо-западный кластер в районе Минского и Рублевского шоссе, однако там находятся такие поселки, как Барвиха, Жуковка, Горки-2 и так далее, жителям которых не хочется переживать приход «иноземцев», привлеченных столичным статусом.
К тому же в тех краях не так много свободной земли, поскольку приусадебные участки в элитных домовладениях могут достигать нескольких гектаров.
Аналогичным образом можно охарактеризовать зону от Новой Риги до Ленинградского шоссе: это локация престижных коттеджных поселков, и местные жители не хотят видеть там растущие многоэтажки и гастарбайтеров в поисках дешевого жилья. На севере области много водоемов и мало земли — тоже не лучший вариант для глобальной застройки.
К тому же там расположены густонаселенные города вроде Мытищ, Долгопрудного и Химок, все социальные проблемы которых упадут на плечи столичных властей в случае присоединения этих территорий. Подобная ситуация сохраняется на востоке с Балашихой, Железнодорожным и другими городами, где и без того существует плотная застройка и большие проблемы с трафиком.
«СП»: — Как отреагирует на это рынок первичной недвижимости столицы и особенно ближнего Подмосковья?
— Безусловно, — отмечает Мария Литинецкая, — для застройщиков жилья на территории Московской области у МКАД есть резон оказаться в административных границах Москвы и предложить покупателям заветную «московскую прописку».
Это позволит увеличить цену на свои объекты, однако не сильно — транспортная доступность все-таки останется более важным фактором ценообразования, когда мы говорим о столь удаленных от центра жилых комплексах. Соответственно, девелоперы столичных ЖК почувствуют некоторое усиление конкуренции со стороны проектов за МКАД, однако оно также не будет критичным.
Прежде всего возрастет противостояние между застройщиками Москвы и Московской области, чьи жилые комплексы реализуются непосредственно у границы МКАД.
— В случае присоединения к Москве новых локаций стоимость первичной недвижимости на юге вряд ли изменится, — высказывает схожую точку зрения генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
— Сейчас средняя цена квадратного метра в столичных новостройках за МКАД вполне сопоставима с прайсом на аналогичную недвижимость в том же районе. К тому же из-за высокой конкуренции застройщики вряд ли решат завысить цены. Реакцию после присоединения скорее стоит ждать не на первичном, а на вторичном рынке.
Именно так произошло после объединения с Новой Москвой, когда на волне ажиотажа владельцы недвижимости в ТиНАО одномоментно повысили цены на 5−10%. Однако вскоре покупательская активность вернулась в обычное русло, а цены откатились назад.
Полагаю, именно такой сценарий возможен и на юге Московской области в случае его присоединения к столице. Хотя ажиотаж однозначно будет меньше, поскольку это уже станет не первым расширением границ.
«СП»: — Что может произойти в случае расширения Москвы на юг с теми объектами недвижимости, которые сейчас позиционируются в этих границах как загородные загородной недвижимостью, будут какие-либо изменения?
— На фоне новостей о присоединении новых территорий цены на загородные объекты в локации могут скачкообразно вырасти на 20−25%, — уверен Дмитрий Таганов. — Правда, затем их стоимость может либо немного просесть, либо чуть увеличиться, это уже зависит от поведения игроков рынка.
Сейчас мы отмечаем, что средняя цена некоторых форматов в Новой Москве — например, участков без подряда или таунхаусов, в 1,5−2 раза превышает данные по области в целом. Такой вариант развития событий тоже возможен. Но главное, конечно, что на присоединенных территориях «загородке» придется несладко.
Это видно по ТиНАО. Многоэтажная застройка там активно вытесняет малоэтажную, стройки и высотные кварталы вплотную подходят к дачным домам, совершенно обесценивая такой «отдых на природе».
Спрос на загородные объекты в Новой Москве за прошедшие шесть лет упал более чем в два раза, поэтому приход мегаполиса на новые земли «загородке» ничего хорошего не сулит.
— К тому же, — добавляет Елена Земцова, — велика вероятность того, что местные земельные участки, находящиеся в собственности рядовых граждан, после присоединения их к Москве будут выкупать, и не факт, что по рыночной цене. В худшем случае — принудительно изымать для городских нужд. Соответственно, в таких условиях мало кто будет заинтересован покупать земельные участки и дачи в этих районах.
Крым: Туристическому сезону уготован крах на радость Анталии
Почему на полуострове этим летом можно не ждать наплыва отдыхающих
Впрочем, официально, считает политолог, руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов, о расширении Москвы пока говорить явно преждевременно, потому что заявления об этом звучат от депутатов ЛДПР.
При этом известно, подчеркивает эксперт, что именно эта партия зачастую озвучивает позицию власти, так что вполне можно предположить, что вброс этой темы в информационное пространство осуществлен для того, чтобы выяснить отношение к ней гражданского общества и различных политических групп.
А стоит за ним действительно Правительство Москвы, которое по политическим причинам не может официально озвучить эту инициативу.
— К самой идее расширения Москвы я отношусь негативно, — отмечает Олег Иванов. — Потому что, во-первых, нельзя одновременно эффективно управлять и городской и сельской территориями, у села совсем другая специфика. А в Московской области все еще остается множество сельских населенных пунктов, и очевидно, что в случае объединения именно эта местность пострадает в первую очередь.
Во-вторых, при объединении руководителем столь крупного и значимого региона может стать фигура, составляющая определенную конкуренцию, возможно, самому президенту. Поэтому не уверен, что эта инициатива будет поддержана на федеральном уровне, если только не будет принято решение назначать такого главу непосредственно главой государства.
В-третьих, планы по расширению Москвы противоречат многочисленным заявлениям федеральных властей о развитии регионов с низкой плотностью населения, в частности, Сибири и Дальнего Востока. Очевидно, что с появлением новых московских микрорайонов отток населения из провинций только усилится.
Такое расширение рынка жилья в столице приведет к тому, что наиболее обеспеченные люди из регионов будут стремиться переехать в Москву.
Загородная недвижимость: Деятели культуры просят запретить застройку в окрестностях Рублево-Успенского шоссе