Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина С.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Оплата коммунальных услуг при смене собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Оплата коммунальных услуг при смене собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Оплата коммунальных услуг при смене собственника
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2020 по делу N 33-4240/2020Требование: О признании недействительным договора дарения квартиры, разделе совместно нажитого имущества.Обстоятельства: Действия ответчика по отчуждению совместно нажитого имущества в виде квартиры были незаконными, лицо не получало нотариального согласия на совершение такого действия, данное обстоятельство делает договор дарения недействительным.
Решение: В удовлетворении требований отказано.
Ссылка на те обстоятельства, что в квитанциях об оплате жилищно-коммунальных услуг числиться фамилия прежнего собственника фио, поэтому истец, оплачивая жилищно-коммунальные услуги, не могла знать о смене собственника, не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку данные квитанции представлены только по дата В любом случае за период с дата по дата истец, зарегистрированная в спорной квартире, не могла не знать о том, что собственником спорной квартиры является ее сын, обращаясь в жилищные органы по спорной квартире.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.12.2020 N Ф01-14690/2020 по делу N А43-36011/2019Требование: О признании недействительным предписания государственной жилищной инспекции.Обстоятельства: Выявив, что, начисляя собственникам помещений в многоквартирном доме плату за отопление за текущий год исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии за предыдущий год, управляющая компания не произвела корректировку платы за отопление, исходя из показаний общедомового прибора учета ресурса, инспекция выдала ей предписание об устранении нарушения.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку установлено, что в спорный период исполнителем коммунальных услуг являлась ресурсоснабжающая организация, а потому именно она должна произвести корректировку платы за отопление.
То обстоятельство, что до 01.10.2018 Общество не являлось исполнителем по спорной услуге, не препятствовало проведению данным лицом корректировки платы за отопление собственникам помещений в МКД за весь 2018 год.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Оплата коммунальных услуг при смене собственника
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Лизинг в обмен на квартиру(Слесарев С.)
(«Жилищное право», 2020, N 1)
Так, К. обратилась в суд с иском к ООО и Ф. с иском о признании договоров-купли продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование требований пояснила, что состояла в браке с ответчиком Ф., во время брака на имя Ф. куплена спорная квартира. К.
узнала, что квартира продана, когда она не смогла провести платеж за коммунальные услуги по причине смены кода лицевого счета, которое возможно только при смене собственника. Из выписки ЕГРН стало известно, что Ф. заключил договор купли-продажи квартиры с ООО.
Данный договор был заключен в период брака с истцом, вместе с тем истец в сделке не участвовала, своего согласия не давала, денежных средств по сделке не получала. Полагает, что указанный договор купли-продажи квартиры является недействительным как не соответствующий требованиям закона.
Спорная квартира продана несколько раз без ведома и желания Ф. Все сделки со спорной квартирой проходили, когда супруги находились в браке.
Нормативные акты: Оплата коммунальных услуг при смене собственника
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014)
(Извлечение)
Вместе с тем, если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п. 14 Правил.
Как перевести лицевой счет квартиры на себя или другого собственника
Счет на коммунальные услуги для проведения оплат выписывается на одного из собственников недвижимости. По разным обстоятельствам может возникнуть необходимость поменять данные одного владельца на фамилию, имя другого человека. Как перевести лицевой счет квартиры на себя и куда обращаться?
Наиболее частая ситуация – смена собственников из-за купли-продажи жилого помещения. После покупки новому владельцу необходимо поменять лицевые счета всех поставщиков коммунальных услуг – переоформить их на себя. Иначе могут возникнуть проблемы, как с получением счетов, так и с оплатой.
Где поменять лицевой счет на квартиру
Сначала нужно обратиться в РКЦ для подачи заявления, к которому потребуется приложить копии документов. Затем для переоформления договоров по ЖКХ – в управляющую (ТСЖ) и ресурсоснабжающие организации. Для каждой из них лучше заранее приготовить копии документов.
Если квартира приобретена по договору долевого участия, инвестиционному договору ( такому как новостройка), то через 10 дней после передачи помещений и подписания акта о приеме администрация обязана сообщить новому собственнику, с какой из управляющих компаний заключен договор обслуживания жилого дома.
Какие документы понадобятся
Можно ли переоформить счет коммунальных услуг другому человеку, просто предъявив паспорт? Нет, не получится. Требуется целый комплект документов:
- заполненное заявление о смене собственника;
- копии лицевой страницы паспорта и странички с пропиской;
- документы, доказывающие право владения квартирой новым собственником:
- договор о приобретении, дарении, мены и так далее; для муниципальной квартиры – соглашения социального найма или ордер;
- свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН;
- справка о регистрации прописанных жильцах, если таковые имеются;
- выписка из действующего лицевого счёта;
- если есть – квитанции об оплате прежним собственником;
- показания счетчиков, указанные отдельным пунктом акта приема-передачи жилья; хорошо, если указаны полные данные приборов – тип, заводской номер и так далее;
- справка об отсутствии долга за предыдущим владельцем, если есть;
- адрес электронной почты для организации интернет-доступа к данным ЕРЦ (используется позднее как логин для входа).
Как пройти регистрацию по интернету
Скачать заявление о смене лицевого счета можно по интернету на официальном сайте ЕРЦ, там же обычно позволяют отправить файлы с отсканированными документами, без необходимости являться для переоформления лично.
Для людей, не привыкших доверять Интернет-ресурсам, плюс личного присутствия при подаче документов – возможность сразу узнать номер лицевого счета (хотя иногда просят подойти за ним позднее). Подать заявление о закрытии своего л/с при смене собственника имеет право и прежний владелец – только с него дополнительно потребуют справку о погашении всех долгов.
С ресурсоснабжающими организациями
Подать документы онлайн, скорее всего, не получится – требуется заключить новый договор о поставке ресурсов и оказании услуг. Хотя крупнейшие компании уже начинают принимать электронные документы, подписанные ЭЦП владельца-собственника недвижимости.
Через МФЦ
Функция «единого окна» МФЦ позволяет обращаться для заключения и регистрации нового счета собственнику без необходимости объезжать все организации ЖКХ.
Для ускорения документооборота во многих центрах принимают выписки из ЕГРН, направляемые новому собственнику по электронному адресу скачиваются на флеш-накопитель с ЭЦП регистратора и предъявляются сотруднику МФЦ).
Но подать все документы через интернет пока не реально – всё же требуется личное присутствие.
Кроме того, часть поставщиков (например, организации, предоставляющие услуги кабельного вещания) могут быть не зарегистрированы единой системой, и все ли услуги учтены, потребуется проверять самостоятельно.
Переоформить лицевой счёт в муниципальном жилье
Если в квартире прописан единственный проживающий – он же ответственный квартиросъемщик и наниматель муниципального жилья, то другим лицам переделать квитанции на себя не получится; договор найма заключен именно с ним.
В квартире проживает несколько человек? Статья 67 ЖК[1] определяет права и обязанности нанимателя, очерчивая круг его возможностей – более широкий, чем у остальных жильцов (например, пп.1 п. 1 ст.
67 ЖК[1] относит к праву нанимателя вселять в помещение иных лиц). Поменять возможно только на человека, проживающего по данному адресу.
Потребуется согласие всех остальных прописанных в квартире, в том числе ответственного квартиросъемщика.
Фактическое согласие подтверждается личным присутствием в момент переоформления либо предъявляются заверенные нотариусом бумажные экземпляры. При не достижении согласия и серьезной необходимости правильно разделить счета либо поменять ответственного – решать придется в судебном порядке. От нового квартиросъемщика могут потребовать подтвердить доходы справкой о заработной плате.
В случае смерти владельца счета
Инструкция с порядком действий отличается для собственников имущества и проживающих по договору социального найма.
По найму
Со свидетельством о смерти нужно подойти в УК всем проживающим к жилье совершеннолетним лицам.
Там заполняется заявление о смене квартиросъемщика, подписывается каждым членом семьи (тем самым согласовывается новое назначение). Визируется руководителем управляющей организации. Берется выписка из домовой книги.
Затем выбранный ответственный квартиросъемщик обращается к администрации – для заключения нового договора, предъявляя:
- свидетельство о смерти прежнего нанимателя;
- заявление;
- выписку из домовой книги о проживающих членах семьи;
- документы, удостоверяющие личности членов семьи и подтверждающие родство с прежним нанимателем.
Владение было на праве собственности
Переоформить на себя наследники смогут только после вступления в наследство, через полгода после смерти собственника. Однако если квартира была в совместной собственности – то дожидаться истечения 6 месяцев не нужно, на основании свидетельства о смерти лицевой счет переведут на другого собственника вместе с текущей задолженностью.
Квитанции с обновленными данными для внесения платежей должны прийти за следующий месяц после подачи всех заявлений. Если этого не произошло – нужно связаться с организациями ЖКХ для уточнения. Возможно, коммунальным службам потребуются какие-то дополнительные данные.
Как списать долги за «коммуналку» от предыдущих владельцев жилья
19.03.2021
При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости можно столкнуться с ситуацией, когда предыдущий владелец накопил большую задолженность по оплате услуг ЖКХ. Например, если речь идет о приобретении жилья на торгах.
Покупатель вступает в права собственности, переводит лицевой счет на себя и начинает ежемесячно платить, но как быть со списанием долга с этого счета? Как сделать так, чтобы управляющая компания (УК) взыскивала его не с нового владельца, а с прежнего?
Плата за жилье: что в нее входит
Чтобы в данном вопросе разобраться, надо прежде всего понять, какие расходы несет владелец квартиры. В первую очередь, это оплата содержания жилого помещения, сюда относятся услуги/работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, необходимые для содержания общего имущества коммунальные ресурсы.
Также собственник должен оплачивать услуги ЖКХ, непосредственным потребителем которых он является — это холодное и горячее водоснабжение, электро- и теплоэнергия, газ, вывоз отходов, канализация и пр., а также капремонт.
Новый владелец по долгам предыдущего собственника не отвечает
Обязанность оплачивать услуги ЖКХ у нового владельца появляется с момента возникновения у него права собственности на квартиру. Например, таким моментом может быть регистрация соответствующего права в Росреестре.
Существует общее правило, согласно которому новый владелец по долгам предыдущего собственника не отвечает, потому что вместе с переходом прав собственности на квартиру обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит.
В этой связи накопленная по оплате ЖКУ предыдущим владельцем задолженность остается его долгом, то есть управляющая компания должна взыскивать средства именно с предыдущего собственника, требовать нового владельца оплатить этот долг она не имеет права.
Долги по оплате капитального ремонта переходят к новому владельцу
Вышесказанное не применяется к задолженности по взносам на капремонт.
В отличие от обязательства оплачивать услуги ЖКХ, обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт переходит вместе с переходом прав собственности на квартиру — включая неисполненные обязательства (задолженность). То есть в случае неуплаты этих взносов предыдущим владельцем, новому собственнику придется их оплачивать самому.
Судебная практика
Если обратиться в суд, пытаясь оспорить такую задолженность, то он займет позицию коммунальщиков.
В качестве примера можно привести апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27 ноября 2014 года по делу №33-16924/2014.
В этом случае судом было указано на отсутствие доказательств, что предыдущий собственник свою обязанность по оплате капитального ремонта исполнил. Как следствие — погашение долга ложится на нового владельца.
Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?
Порядок вывода комментариев: По умолчанию Сначала новые Сначала старые
|
1. |
|
полный бред и абсолютная юридическая безграмотность…… Ал7 — зачем Вы так? или просто надо было прогнать абсолютно бредовую мысль для запугивания жителей? Ответ:Аргументируйте, пожалуйста, свой «coment». |
|
2. |
| вообще это эти дела решаются тока через суд,насколько я знаю(насколь я читал) |
|
3. |
|
И что в итоге то? кто должен платить? У нас такая ситуация : бывший собственник имел долг за кап. ремонт. но перед окончательным расчетом с нами сходил в жко и написал гарантийное письмо что будет выплачивать долг частями.Естественно не выплачивает. Как быть нам новым собственникам? Долг этот так и висит у нас в квитанции.((( Ответ:Должен платить тот, кто имеет такие обязательства по закону. Или, как в Вашем случае, взял на себя обязанности добровольно (бывший собственник). |
|
4. |
| Ирина пишет 29.12.2011 г.: Здравствуйте! Дайте пожалуйста конкретный ответ с ссылкой на нормы закона по моей ситуации: я приобрела квартиру в которой не проживаю и не прописана, но там остался прописан (при покупке) 1 человек, но тоже не проживает, вопрос, какие коммунальные платежи по закону мне должны начисляться и по какой схеме, и какие документы предоставить, чтобы доказать это? Заранее спасибо. Отвечаю: Плата может начисляться только если есть основания для начисления платы за жилищно-коммунальные услуги. Обязанность нового собственника оплачивать долги прежнего собственника законом не предусмотрена, за исключением платы за капитальный ремонт (информация выше). От Вас требуют каких-то дополнительных документов помимо свидетельства о регистрации права собственности? Наоборот, со своей стороны, потребуйте от исполнителя жилищно-коммунальных услуг обоснования предъявляемых Вам к оплате сумм со ссылкой на нормы законов. Раскрытие информации — обязанность управляющей организации (см. пункты 13, 14). |
|
5. |
| Слышала, что есть Постановление правительства о том, что если предприятие ЖКХ обанкротилось и переименовано, то старый долг списывается. Правда ли это? Если это действительно так, прошу написать № Постановления, дату его подписания и т.д. |
|
6. |
| Здравствуйте.я живу в Грозном, купил квартиру 2011г. На квитанциях в РКЦ общая площадь и отапливаемая стояла 16,5 кв.м.1 ком.кв, на самом деле у меня кв 3 ком., (намудрил видимо бывший хозяин или УК или РКЦ) Теперь они выяснили что у меня больше комн.и кв.площадью 48,4 кв.м. и сделали мне перерасчет аж с 2010г на Содержание общего имущества дома и отопление. На счет периода с того времени когда квартира была не моя все ясно. Может есть что то такое на основании чего я их перерасчет за 2011 и за 2012г могу не оплачивать. |
|
7. |
| Марина пишет 14.06.2013 г.: Здравствуйте!Сложилась следующая ситуация, купили квартиру, но как оказалось с долгом по оплате ЖКХ, в договоре купли продажи у нас не указано что есть долг.Не могу подключить свет, воду т.к это не было подключено изначально в квартире ни кто не проживал ни одного дня с момента ее получения предыдущим собственником.Имеют ли право отказывать мне в подключении света и воды, а так же требовать оплатить долг сложившийся до приобретения мной квартиры. Отвечаю: Здравствуйте! Долг, кроме суммы за капитальный ремонт (если она есть) на нового собственника по закону не переходит. |
|
8. |
| Псковская область: Энергетики 4 года незаконно не подавали электроэнергию в квартиру из-за долгов прежнего собственника Прокуратура Плюсского района провела проверку по обращению престарелой жительницы поселка Заплюсье, которая пожаловалась на нарушение ее потребительских прав. Проверкой установлено, что заявительница в конце января 2009 года приобрела в поселке Заплюсье квартиру. При этом она не знала, что у предыдущего собственника имеется долг за потребленную электроэнергию. В договоре купли-продажи также не отражено, что квартира продается с долгом. В мае 2009 года работниками Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент» в квартире пенсионерки полностью ограничен режим потребления электрической энергии. С того времени она неоднократно обращалась в ОАО «Псковэнергоагент» в целях снятия ограничения режима потребления и заключения договора купли-продажи электрической энергии. На что, в свою очередь, получала ответы о необходимости погашения задолженности за потребленную электроэнергию. С мая 2009 года по апрель 2013 года пенсионерка проживала без электроэнергии из-за вопиющего бездействия работников Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент». В целях восстановления нарушенных прав заявительницы прокуратурой района в адрес начальника Плюсского участка ОАО «Псковэнергоагент» внесено представление, которое незамедлительно рассмотрено и удовлетворено. Режим потребления электрической энергии в квартире пожилой женщины восстановлен. Двое работников предприятия за допущенные нарушения привлечены к дисциплинарной ответственности. Источник: Прокуратура Псковской области, 05.06.2013 г. |
|
9. |
| Случай с долгами бывшего нанимателя квартиры: samarek |
Купил квартиру, а там долги
Не так давно в наше агентство обратился клиент за консультацией.
Он купил квартиру на вторичном рынке, а через некоторое время узнал, что за бывшими владельцами недвижимости числится большой долг коммуналку.
Работники обслуживающих организаций считали, что долг должен оплачивать именно новый владелец жилья. Клиент хотел узнать действительно ли он по закону должен оплачивать долги старых хозяев квартиры.
Правовая база.
В 153 статье Жилищного кодекса РФ прямо говориться, что обязанность оплаты воды, газа, света и других коммунальных расходов возникает с момента оформления права собственности. Исключением являются платежи за капремонт – если у старого собственника был долг, выплачивать его должен будет новый владелец недвижимости.
Есть еще один важный нюанс. Бывают случаи, когда обязанность по выплате покупателем жилья всех коммунальных долгов продавца устанавливаются в договоре купли-продажи. Но согласно статье 391 ГК РФ долг можно перевести только по согласию кредитора.
То есть бывший владелец может с чистой совестью не платить по своим долгам только, если есть письменное согласие ресурсоснабжающих организаций на перевод долга.
Если обслуживанием дома занимаются ТСЖ или управляющая компания, согласие должны давать они.
Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией
Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета.
Но на практике сделать это не просто.
Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.
Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:
- копию договора покупки квартиры;
- копию свидетельства о госрегистрации;
- показания счетчиков.
Как написать заявление в прокуратуру
Случается, что обслуживающие организации отказываются переоформлять счета даже после ознакомления с заявлением нового владельца квартиры. В этом случае стоит, еще раз переговорить с их юристами и объяснить, что следующим шагом станет написание заявления в прокуратуру.
Как показывает практика, очень часто такое предупреждение отлично действует и с открытием лицевого счета никаких проблем не возникает. Если же сотрудники эксплуатирующих служб проявляют недюжинное упрямство, следует все-таки писать заявление.
В нем новому владельцу недвижимости нужно описать сложившуюся ситуацию и указать, что действия коммунальщиков расцениваются им как вымогательство.
К заявлению стоит приложить все перечисленные выше документы, а также письменный ответ обслуживающей организации на направленное ей заявление (если конечно он был дан).
Судебное разбирательство. Советы по составлению иска и судебная практика
Если заявление в прокуратуру не решило проблему нового собственника квартиры, ему следует подать иск о понуждении к открытию лицевого счета, к организациям, отказывающих ему в заключении договоров на поставку коммунальных услуг и оформлении лицевых счетов.
В заявлении собственнику жилья следует указать, что он не имеет возможности своевременно вносить коммунальные платежи, так как на его имя не открыт лицевой счет.
В просительной части необходимо потребовать обязать ответчика открыть лицевой счет и исключить из квитанций за коммунальные услуги долг старого владельца квартиры.
В качестве нормативного обоснования правовых требования можно привести ч.2 статьи 153 ЖК РФ и статью 210 ГК РФ.
У истца есть все шансы выиграть подобное дело. В российской судебной практике можно найти множество решений, когда суд удовлетворял иски нового владельца недвижимости, не желающего оплачивать долги старого собственника, к коммунальным службам или управляющим компаниям.
Примером может служить решение по делу № 2-2827/12, вынесенное районным судом города Мурманска. Суд постановил, что включение в единый платежный документ задолженности предыдущего потребителя неправомерно, так как это противоречит ч.
2 статьи 153 ЖК РФ и постановил обязать ответчика открыть счет на имя истца.
Как проверить задолженность за коммуналку перед покупкой квартиры
Долгого и сложного процесса принуждения коммунальных служб к открытию лицевого счета, описанного выше, можно было бы избежать, если бы покупатель перед заключением договора на приобретение недвижимости проверил задолженность по оплате коммунальных услуг, числящуюся на продавце. Для этого можно перед заключением соглашения потребовать у продавца справку из ЕРЦ об отсутствии задолженности. А так же можно позвонить в МосЭнергоСбыт, объяснить им ситуацию и попросить подсказать вам, есть ли за квартирой задолженность.
С кого управляющим организациям взыскивать долги за коммуналку
Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.
Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ
Что случилось
Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто.
С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?
Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.
Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.
Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.
Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.
Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ
Регистрация по месту жительства не всё решает
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).
Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.
Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:
- собственники,
- наниматели,
- арендаторы,
- члены жилищных кооперативов,
- застройщик и покупатель квартиры.
Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
- Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.
- Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.
- Читайте, являются ли временно проживающие и временно отсутствующие пользователи потребителями коммунальных услуг
Запомнить
Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.
- Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
- Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
- Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
- Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
- Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.
Как действовать после покупки квартиры
После покупки квартиры новый собственник должен получить документы, подтверждающие его право собственности из Росреестра, перевести на себя лицевой счет и переоформить договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Приобретение недвижимости – трудоемкий процесс, требующий проверки множества аспектов. Однако и после покупки квартиры требуется совершение ряда действий, связанных с переоформлением всех договоров, заключенных с обслуживающими организациями. Также новому собственнику придется решать вопрос с регистрацией по новому месту жительства.
Подать документы в Росреестр
- Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
- Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.
- Подать документы можно несколькими способами.
- В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:
- Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
- Посредством почтового отправления.
- С помощью нотариуса.
- В электронном виде.
- В порядке выездного приема.
Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.
Когда получать документы
Срок регистрации ограничен. Для проведения отдельных действий установлены свои предельные сроки, в течение которых они должны быть совершены.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом:
- 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- 6) двенадцать рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
- 7) пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
- 8) три рабочих дня с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства;
- 9) три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме – в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
- 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
- 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
- 12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов.
Прописка
- Прописка – прежнее наименование регистрации по месту жительства, то есть там, где постоянно или преимущественно будет проживать гражданин.
- Подать документы для регистрации по месту жительства можно:
- Чтобы зарегистрироваться по месту жительства, вам понадобятся:
- документ, удостоверяющий личность;
- заявление о регистрации по месту жительства (по форме № 6, заполняется на личном приеме или онлайн на портале государственных услуг Российской Федерации);
- документ, являющийся основанием для проживания по указанному адресу (свидетельство о праве собственности на жилплощадь).
Предварительно сниматься с учета не нужно, это можно сделать одновременно с регистрацией по новому месту жительства. Для этого гражданина попросят заполнить заявление о снятии с регистрационного учета, адресованное в соответствующий орган по прежнему месту жительства.
Госпошлину платить не нужно, регистрация производится бесплатно.
Второй вариант оформления регистрации – подача документов через портал Госуслуги. Однако он все равно предполагает посещение отделения МВД, поскольку чтобы зарегистрироваться в квартире, нужно внести изменения в паспорт.
Переоформление документов (лицевые счета)
Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.
За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике.
После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).
ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.
Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.
Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.
Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника.
Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков.
Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.
Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.
Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг.
Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться.
Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.
Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.
Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.
Что делать после покупки квартиры в ипотеку
Особенность покупки жилья с привлечением заемных средств – обременение до момента полного погашения задолженности (ипотека).
Это означает, что жилье будет находиться в залоге у кредитной организации, и собственник не вправе им распоряжаться без предварительного согласия залогодержателя.
Если долг перестанет погашаться, банк инициирует продажу квартиры и за счет вырученных средств получит свои деньги.
Погасив долг и получив необходимые документы о том, что кредитные обязательства перед банком выполнены в полном объеме, владелец квартиры обращается в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии обременения.
Таким образом, основное, что нужно делать после покупки квартиры в ипотеку – своевременно вносить платежи, после погашения долга снять обременение.
Получение налогового вычета
Вычет можно получить только один раз. Если ранее покупатель не обращался за возвратом налога в связи с покупкой квартиры, он может это сделать.
Вернуть ранее уплаченный налог можно, если жилье было оплачено за счет личных средств. Приобретение квартиры с использованием материнского капитала, иных субсидий, за счет работодателя или у близких родственников лишают налогоплательщика возможности получить назад деньги.
Оформить вычет можно в налоговой организации.
Подтверждают право на вычет следующие документы:
- договор;
- выписка из ЕГРН;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты квартиры;
- кредитный договор (если квартира приобреталась с использование кредитных средств);
- заявление на получения налогового вычета.