Цена 36 648 251 руб. / 500 000 $
К продаже предлагается 3-комнатная квартира с дизайнерским ремонтом в элитном жилом комплексе «Лотос» в центре Ялты, Приморский парк. 8-й этаж 16-этажного здания, общая площадь 83 кв.м. Квартира состоит из: холла, гостиной-столовой, двух спален, кухни и с/у. Есть уютная и просторная терра …
Цена 12 680 295 руб. / 173 000 $
Продаётся квартира очень удобной современной планировки в новостройке Гурзуфа. Высокие потолки, мастер-спальня с персональным санузлом и выходом на личную лоджию, гостевая (при необходимости детская) спальня, гостевой санузел, просторный зал (или кухня-гостиная) с выходом на большую лоджию, н …
Цена 36 648 251 руб. / 500 000 $
К продаже предлагается великолепная 2-комнатная квартира в новом элитном жилом комплексе «Лотос» в Приморском парке. Уникальное расположение — одно из преимуществ данного предложения, ведь здесь царит атмосфера уединения, а уже буквально в 100 метрах кипит жизнь курортного города. В шаговой досту …
Цена 31 151 013 руб. / 425 000 $
Продаётся квартира в ЖК «У Чёрного моря» на территории уютного Приморского парка. Общая площадь 85 кв.м. В квартире великолепный дизайнерский ремонт. Есть выход на террасу (9 кв.м), с которой открывается чудесный вид на море. Развитая инфраструктура: в 300 метрах расположены рестораны …
Цена 8 500 000 руб. / 115 967 $
Продаётся великолепная квартира-студия в ЖК «Корона». Уютная и тихая Ливадия, соседство с парковой территорией, через которую проходит дорога к пляжам Ливадийский и Дельфин. С пляжа вы можете спокойным шагом дойти до набережной Ялты за 30 минут. Развитая инфраструктура – чудесное место для от …
Продаётся 3-комнатная квартира в элитном жилом комплексе «Бригантина» у набережной Ялты. Три изолированные комнаты (2 спальни и гостиная); просторная кухня, оборудованная всей техникой (вытяжка, духовой шкаф, посудомоечная машина, микроволновая печь, варочная поверхность, стиральная машина); …
Квартира с дизайнерским ремонтом в классическом стиле в центре Ялты, ЖК «Лотос», Приморский парк. Общая площадь 88,2 кв.м. Квартира расположена на 7-м этаже 16-этажного комплекса, в котором есть собственная котельная, система противопожарной безопасности, резервные источники электро- и водосн …
Продаётся квартира в ЖК «Резиденция солнца» у набережной Гурзуфа. Год постройки – 2010. Квартира готова к проживанию, отличный ремонт, есть мебель и техника. Планировка: две спальные комнаты, кухня-столовая, два с/у, гардеробная, балкон. Развитая инфраструктура: всё в пешей доступност …
Срочная продажа 2-х комнатной квартиры в новом, 2018 года постройки доме в центральной части Ялты (р-н Холма Славы). Общая площадь 80 кв.м, свой дворик около 14 кв.м. (отдельный вход в квартиру) и паркоместом. Ремонт закончен в декабре 2018 года, квартира не сдавалась и в ней никто не жил …
Квартира полностью готова и укомплектована всей необходимой мебелью и техникой. Здесь всё продумано для комфортной жизни: установлена сплит-система кондиционирования, программируемые конвектора, тёплые полы, для каждой ванной комнаты свой бойлер, резервуар для воды, объёмом 500 л с системой ф …
Спрос растет, а покупать нечего. Как рынок недвижимости Крыма переживает пандемию
Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с пандемией и новой реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы страны, особенно на Крым. Но готов ли он к неожиданному счастью?
Часто покупка жилья в Крыму – это риск. Рентавед
Отекущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии рассказывает Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.
Векторы растущего спроса
На фоне пандемии свой интерес к крымской недвижимости переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.
Количество запросов на покупку жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Спрос вырос на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей.
Однако самыми востребованными стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» от 3-8 миллионов рублей.
Большего всего претендуют на квадратные метры жители Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Самые же востребованные города в Крыму – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория.
По вектору спроса покупателей можно разделить на две категории. Первая рассматривает Крым как место для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, высших учебных заведений. Значительную часть этих покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.
ЖК «Белый парус». Изображение: Рентавед
Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества.
При анализе различных территорий полуострова оказалось, что самый комфортный для проживания город – Ялта. Горный массив защищает ее с севера от холодных ветров, и жители Ялты получают теплую зиму, где морозы бывают один раз в 10-12 лет, а также 5 месяцев лета с более-менее равномерной температурой воздуха и моря в течение суток.
Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма.
Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать.
Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.
А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.
Специфика рынка
При этом Крым к всплеску интереса во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.
Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Около 80% предложения небезопасно в той или иной степени.
Здесь можно найти и небольшие ЖК, вопреки закону появляющиеся на землях ИЖС, и продажу новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям.
Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.
Новостроек в Крыму мало, а продаваемых по ДДУ еще меньше. Рентавед
Вторая ключевая проблема – предложение не растет. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось около 10 покупателей, а нынешним летом эта цифра выросла до 30-35.
Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача. Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки из-за угрозы санкций на полуостров не пришли.
Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен. Но местных застройщиков устраивает ситуация, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены.
К слову, квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.
Покупатель в розовых очках
Большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят – в первую очередь, из-за неготовности россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.
Они, зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму.
Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы, думают они.
И хотят за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика, да к тому же потратить на нее субсидии и дотации, положенные государством.
Ни дешевого жилья, ни отделки, ни ипотеки. Рентавед
Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».
Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены могут сильно отличаться не только в пределах не только одного города, но даже одного ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса колеблется от 60 до 100 тысяч руб./кв.
м. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают.
Не распространены в Крыму и предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.
Также ситуацию с покупкой жилья усложняет то, что большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Весь рынок ипотеки распределен между «Российским национальным коммерческим банком» (РНКБ), «Генбанком» и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.
Поскольку конкуренции мало, кредитные учреждения не слишком стремятся улучшать свои программы и предложения и снижают ставку только для зарплатных клиентов. А у жителей других регионов представленные на полуострове банки непопулярны. В итоге условия по ипотеке оказываются не очень привлекательными.
Тем не менее, Крым постепенно становится все более комфортным для проживания регионом.
К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости.
После перехода на эскроу-счета на полуостров, хоть пока и с единичными проектами, но все же начали приходить крупнейшие девелоперы России.
- Новый год в двух столицах. Во сколько обойдется аренда квартиры на праздники в Москве и Питере
- Все побежали, и я побежал. Влияние валютных колебаний на рынок недвижимости
- Как оценить качество новостройки. Несколько секретов от застройщика
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Элитные квартиры в Крыму купить — 36 объявлений, продажа элитных квартир в Крыму на Move.Ru
Просмотрено
20
Продать трехкомнатную квартиру, 70.5 м², этаж 8 из 10.
- г. Симферополь
- Этаж: 8/10
- Площадь: 70.5 / 42.1 / 10.6 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Объявление о продаже двухкомнатной квартиры, 55 м², этаж 1 из 3.
- г. Керчь
- Этаж: 1/3
- Площадь: 55 / 33 / 12 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Купить трехкомнатную квартиру, 120 м², этаж 5 из 10.
- г. Симферополь
- Этаж: 5/10
- Площадь: 120 / 53 / 31 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам двухкомнатную квартиру, 65 м², этаж 5 из 9.
- г. Евпатория
- Этаж: 5/9
- Площадь: 65 / 39 / 12 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
19
Продается однокомнатная квартира, 38 м², этаж 17 из 18.
Просмотрено
Продажа трехкомнатной квартиры, 112 м², этаж 1 из 6.
- г. Ялта
- Этаж: 1/6
- Площадь: 112 / 61 / 18 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продается трехкомнатная квартира, 86 м², этаж 1 из 1.
- г. Симферополь
- Этаж: 1/1
- Площадь: 86 / 57.4 / 18.62 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продаю двухкомнатную квартиру, 132 м², этаж 4 из 10.
- пгт Восход
- Этаж: 4/10
- Площадь: 132 / 80 / 10 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Объявление о продаже трехкомнатной квартиры, 130 м², этаж 9 из 10.
- г. Симферополь
- Этаж: 9/10
- Площадь: 130 / 80 / 15 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам трехкомнатную квартиру, 75 м², этаж 10 из 16.
- г. Симферополь
- Этаж: 10/16
- Площадь: 75 / 32 / 20.5 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам двухкомнатную квартиру, 57 м², этаж 5 из 10.
- г. Симферополь
- Этаж: 5/10
- Площадь: 57 / 35 / 9 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Продаю трехкомнатную квартиру, 96 м², этаж 2 из 9.
- г. Ялта
- Этаж: 2/9
- Площадь: 96 / 65 / 12 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Купить четырехкомнатную квартиру, 96 м², этаж 8 из 11.
- пгт Партенит
- Этаж: 8/11
- Площадь: 96 / 60 / 35 м2
- Комнат: 4
Просмотрено
Продать трехкомнатную квартиру, 152 м², этаж 3 из 5.
- пгт Никита
- Этаж: 3/5
- Площадь: 152 / 19.9 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Купить двухкомнатную квартиру, 72.4 м², этаж 6 из 11.
- г. Симферополь
- Этаж: 6/11
- Площадь: 72.4 / 42 / 12 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Продаем трехкомнатную квартиру, 65.1 м², этаж 3 из 9.
- г. Симферополь
- Этаж: 3/9
- Площадь: 65.1 / 40 / 9 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продажа двухкомнатной квартиры, 54.8 м², этаж 1 из 4.
- г. Симферополь
- Этаж: 1/4
- Площадь: 54.8 / 35 / 8 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Продажа трехкомнатной квартиры, 75 м², этаж 3 из 3.
- г. Симферополь
- Этаж: 3/3
- Площадь: 75 / 57.4 / 8 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам трехкомнатную квартиру, 77 м², этаж 2 из 9.
- г. Алушта
- Этаж: 2/9
- Площадь: 77 / 45 / 14 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам пятикомнатную квартиру, 220 м², этаж 5 из 6.
- г. Симферополь
- Этаж: 5/6
- Площадь: 220 / 110 / 15 м2
- Комнат: 5
Просмотрено
Купить трехкомнатную квартиру, 61 м², этаж 4 из 16.
- ЖК «Клевер 2.0»
- г. Симферополь
- Этаж: 4/16
- Площадь: 61 / 40 / 9 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продажа двухкомнатной квартиры, 71 м², этаж 5 из 5.
- г. Симферополь
- Этаж: 5/5
- Площадь: 71 / 37 / 17 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Купить трехкомнатную квартиру, 112.5 м², этаж 8 из 12.
- пгт Гурзуф
- Этаж: 8/12
- Площадь: 112.5 / 81.1 / 20 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продаю трехкомнатную квартиру, 130 м², этаж 9 из 10.
- г. Симферополь
- Этаж: 9/10
- Площадь: 130 / 80 / 15 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
Продам двухкомнатную квартиру, 71 м², этаж 4 из 5.
- г. Симферополь
- Этаж: 4/5
- Площадь: 71 / 37 / 17 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
Объявление о продаже пятикомнатной квартиры, 220 м², этаж 5 из 6.
- г. Симферополь
- Этаж: 5/6
- Площадь: 220 / 110 / 15 м2
- Комнат: 5
Кто покупает элитное жильё в Крыму
Республика Крым вошла в тройку российских регионов с самым большим количеством дорогих квартир.
Эксперты агентства «ЦИАН», специализирующегося на недвижимости, составили рейтинг субъектов РФ, где много предложений о продаже вип–жилья на вторичном рынке (стоимостью от семи миллионов рублей и выше).
Такая сумма, по мнению авторов рейтинга, является показательной, поскольку, например, для Москвы – это бюджет более или менее приличной однокомнатной квартиры, а для остальной части России доля квартир стоимостью семь миллионов рублей и выше не превышает 5% от общего объёма предложений. Москва и Санкт–Петербург, кстати, в рейтинг не вошли.
Согласно рейтингу, в нём по количеству дорогих квартир лидируют Краснодарский край, Московская область и Республика Крым.
Кстати, по доле предложений квартир стоимостью свыше семи миллионов рублей Республика Крым занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга, отмечают авторы рейтинга.
Самым дорогим предложением на вторичном рынке недвижимости Крыма стал пентхаус площадью 265 квадратных метров в пятизвёздочном отеле в Ялте. Он обойдётся покупателю в 189,29 миллиона рублей. Пентхаус продается с качественной отделкой в классическом стиле. Кроме того, уточнили составители рейтинга, у будущих владельцев будет возможность пользоваться гостиничным сервисом.
Кстати, Севастополь занял в рейтинге шестое место. В городе федерального значения выставлены есть 1,9 тысячи квартир стоимостью семь миллионов рублей и выше.
Самая дорогая квартира, выставленная на продажу в Севастополе (на фото – дом, где она расположена), стоит 52 миллиона рублей. За эти деньги предлагается целый этаж в историческом здании на первой береговой линии. Это четыре квартиры общей площадью 250 квадратных метров, объединённых в единое пространство.
Если «элитку» покупают, об этом знают все
Дорогую недвижимость в Крыму чаще всего покупают из любви к региону, считает специалист на рынке элитной недвижимости Алексей Рачков.
«На Южном берегу Крыма на сегодняшний день есть такие квартиры. Их не так много, это эксклюзивные предложения – пентхаусы по 400–500 квадратных метров с дорогостоящей мебелью под заказ, всё индивидуально.
Такие предложения есть везде, они сегодня сосредоточены в достаточно большом количестве, но в то же время их и не так много, потому что у нас и новостроев нет в большом количестве.
Покупать её могут состоявшиеся клиенты, которым нравится Крым: либо по воспоминаниям каким–то, либо они всегда хотели здесь находиться, либо работа здесь. Это богатые люди, известные люди в России, они привыкли к определённому образу жизни, могут себе позволить это. Продажи такие не часто происходят, но когда они происходят, об этом, конечно, знают все», – сказал он.
Он добавил, что такая дорогая недвижимость рассчитана на обеспеченных россиян и госслужащих.
«Больше 90% покупок квартир вообще – это только приезжие. Это главные регионы – Москва, Питер, и, конечно, северные регионы, где у нас газ, нефть. Ещё это могут быть госслужащие, которые занимают хорошие должности.
Они могут себе позволить дорогие квартиры. У них может не быть возможности выезжать в другие страны, иметь недвижимость за рубежом, отдыхать там, поэтому они могут покупать квартиры здесь – деваться не куда.
Крымчане элитную недвижимость практически не покупают», – сказал риелтор.
А вот продаются такие объекты обычно довольно долго, хотя и здесь есть место везению, отметил Алексей Рачков.
«Всё познается в сравнении. Если сравнивать с недорогими квартирами, то, естественно, это максимально долго. Жильё может стоять год–два. Тут как повезёт: бывает объект прям очень дорогой – думаешь, что его будут всю жизнь покупать, а его покупают ещё, когда он не достроен, и достраивают его уже так, как хочет клиент.
А бывает, что уже построили объект – и он стоит и стоит. Но опять же у нас рынок поменялся. Если бы мы были всю жизнь в России, всё было бы по–другому. А так как мы в Россию вернулись четыре года назад, у нас всё меняется, ещё не все сюда приехали, какие–то объекты стоят, ждут своего времени», – сказал Рачков.
Больше покупают дома
Предложений в секторе элитной недвижимости в Крыму не так много, и сосредоточены они в основном в Ялте, сообщила ForPost руководитель компании «Бутик недвижимости» Юлия Горак.
«Я думаю, что такие предложения находятся только у нас в Ялте, потому что в Симферополе и Севастополе их цена намного ниже. Таких предложений, естественно, немного.
У нас просто рынок поделён на элитные районы – такие как, например, Приморский парк.
Там расположено десять комплексов, также есть несколько предложений на набережной, даже если в каждом из них по одному пентхаусу, вот вам их количество», – сказала она.
Естественно, и желающих приобрести дорогостоящее жильё в Крыму не так много – и местных жителей среди них нет, отметила Юлия Горак.
«Элитного жилья много не бывает и, соответственно, покупателей, которые готовы приобрести жильё стоимостью свыше ста миллионов рублей, тоже много не бывает.
Приобретают такую недвижимость люди из разных регионов России, не крымчане.
В основном, дорогостоящие пентхаусы покупают для отдыха, и чтобы когда–нибудь, ближе к пенсии, переехать сюда жить», – уточнила руководитель компании «Бутик недвижимости».
Она добавила, что успешность продажи элитной недвижимости зависит от её цены и предпочтений покупателя.
«Долго ли такая недвижимость продается – зависит от цены. Если цена ниже рынка, продажа может занять от полугода до года; если цена держится ещё, скажем, с 2008 года, то такие объекты могут и три года продаваться, и дольше.
Пентхаусы продаются не так часто, потому что за сумму свыше 1,5 миллиона долларов (100 миллионов рублей – прим.) можно купить дом. Дома покупают чаще», – уточнила Юлия Горак.
На каждый товар свой покупатель
Дорогие квартиры в рекламе не нуждаются и в любом случае найдут своего покупателя, убежден руководитель строительной компании «Элитстрой» Олег Бердюгин.
«Таких предложений мало в принципе, причем такие объекты в широкой рекламе не участвуют.
Покупатели таких домов в основном представители бизнеса, которые имеют элитную недвижимость уже где–то в других местах, и ещё в Крыму приобретают. На каждый товар есть свой покупатель.
Единственное, понятно, что таких объектов не сотни и не тысячи, но они есть и рассчитаны на людей с достатком. Это только приезжие», – сказал он.
Вполне ожидаемо, что своего покупателя такая недвижимость может ждать довольно долго – всё зависит от случая и ценовой политики. И такая ситуация не только в сфере жилья, считает Бердюгин.
«Я скажу так: если не брать квартиры, есть, к примеру, земельные участки, которые ещё семь–восемь лет назад продавались и не были проданы, то сейчас они продаются. Это зависит от ценовой политики владельца.
Если у него это последний объект, то он старается из него выжать максимально. Хотя понятно, что объект переоценён на сегодня, но и на него найдётся определённый клиент», – добавил руководитель фирмы «Элитстрой».
Полина Ласькова
Фото «ЦИАН»
Крымская недвижимость: рекорды, странности и секреты
22 февраля 201919:20
На днях в российских СМИ появились сразу несколько сенсационных новостей, касающихся рынка недвижимости Крымского полуострова. Сайт РБК опубликовал рейтинг регионов России по темпам прироста строительства жилья в 2018 году. Результаты исследований, проведённых изданием, оказались неожиданными.
На фоне почти семипроцентного снижения темпов строительства на общероссийском рынке удивительную динамику продемонстрировал Крым. Строительство в республике за год «приросло» сразу на 60,7%. Другие субъекты федерации от РК существенно отстают. На втором месте — Приморье с 48,5%, на третьем — Тамбовская область с 36,2%.
В находящейся на десятой строчке рейтинга Северной Осетии — Алании темпы роста строительства выросли всего на 13%.
Хотя абсолютные показатели в Крыму еще не так впечатляют, как относительные (по данным РБК, за год в РК ввели около 0,35 млн. кв.
м, что, например, в 16 раз меньше, чем в Подмосковье, в 8 раз меньше, чем в Краснодарском крае и втрое меньше, чем в Ростовской области), динамика все равно впечатляет.
По Севастополю конечные оценки экспертов по итогам 2018 года пока что обнародованы не были, однако предварительные помесячные данные Росстата указывают на то, что темпы строительства в городе федерального значения также растут.
При этом результаты исследования, проведенного онлайн-сервисом Domofond.ru, свидетельствуют о том, что жилье в Крыму и Севастополе — товар востребованный и дорогой, даже если говорить только о временном пользовании. Симферополь занимает первое место в рейтинге «недоступности» аренды жилья среди крупнейших российских городов, а Севастополь — второе.
Так, в Симферополе стоимость аренды однокомнатной квартиры покрывает 79% средней местной зарплаты, а двухкомнатной — 103%. В Севастополе, соответственно, 69 и 94%. Москва, кстати, оказалась в рейтинге только на 13-м месте. Стоимость аренды в столице, конечно, высока, но ее обитатели получают более весомую заработную плату.
Поэтому, например, за однокомнатную квартиру москвичу приходится выкладывать только 45% среднестоличного заработка.
О том, с чем связан рекордный прирост в строительной отрасли, а также — ажиотаж в сфере аренды квартир в Крыму, агентство EADaily решило поинтересоваться у представителей бизнеса, власти и общественных организаций полуострова.
«Чтобы разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости Крыма, для начала нужно осознать — Крым маленький, Крым окружён со всех сторон морем и может предложить замечательные климатические условия. Что бы ни говорили о проблемах с его обустроенностью, условия для проживания здесь объективно лучше, чем в большинстве регионов материковой России. Сюда с удовольствием переезжают пенсионеры и семьи с детьми, стремящиеся улучшить качество жизни. Поэтому, несмотря на достаточно высокие цены, желающих много и недвижимость в Крыму остается востребованной», — поделилась оценкой c EADaily начальник отдела АН «Мультидом» Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, наиболее популярна у потенциальных покупателей «первичка».
«Застройщики разобрались со спросом и сейчас строят больше однокомнатных и двухкомнатных квартир. Их расхватывают, не побоюсь этих слов, как горячие пирожки. В наиболее выгодном положении оказались те из застройщиков, у которых ранее были выкуплены или взяты в аренду удобные земельные участки. Новым российским компаниям приходится сложнее — они выбирают землю из того, что осталось. В то же самое время привлекательность Крыма для материковых застройщиков может заключаться в том, что тут как таковой нет зимы. Поэтому строительные работы можно проводить круглый год», — отметила эксперт.
Исходя из спроса, строительные компании выбирают места для строительства и устанавливают цены. «На территории самого Крымского полуострова цены на недвижимость дифференцированы. Самая дорогая — в Севастополе и Ялте. Наиболее доступная — в Северном Крыму. По моим наблюдениям, те, кто едут с материка, изначально чаще всего приезжают в Севастополь.
Это живой город, в котором круглый год можно найти, чем заниматься, в нем всегда хватает работы. Если в Севастополе не удается найти то, чего хотелось, едут в Ялту. Цена на жилую недвижимость за последнее время в Крыму и Севастополе подросла примерно на 10%.
Причем связано это не с каким-то резким ростом спроса, а с ожиданиями самих владельцев, многие из которых посчитали, что с открытием Крымского моста можно поднять цены. Получилось искусственно, но, знаете, спрос потянулся за предложением. Многие потенциальные покупатели стали заключать сделки, опасаясь того, что потом будет еще дороже.
На что рассчитывать тому, кто хочет переехать жить в Севастополь по ценам? Если мы возьмем „вторичку“ в усредненном районе вроде проспекта Генерала Острякова, то „однушка“ будет стоить где-то от 3 до 3,2 млн рублей, „двушка“ — от 3,5 до 4 млн, „трешка“ — от 5 и выше. Это, как правило, без современного ремонта. „Первичка“ на стадии строительства — дешевле.
1-комнатную квартиру можно поискать за 2,5 млн, 2-комнатную — где-то за 2,8, 3-комнатную — от 3 и значительно выше. Однако как только дом вводится в эксплуатацию, ценник взлетает сразу примерно в полтора раза», — рассказала Марина Звинник-Юрченко.
По ее словам, если человек хочет переехать в Крым, но ограничен в финансовых возможностях, можно поискать варианты в городах поменьше или подальше от моря. Даже в Симферополе, где жилье немного уступает по цене севастопольскому.
«В целом ситуация на рынке в 2019 году становится нестабильной — настолько, что невозможно делать какие-либо надежные прогнозы даже на полгода. Пока что идет рост. Однако через какое-то время он должен все-таки замедлиться и остановиться из-за снижения спроса. Когда цены станут слишком высоки, часть покупателей переключится на поиск жилья в других близких регионах, например, в Краснодарском крае», — продолжает риелтор.
С ней в части, касающейся общей оценки ситуации, во многом солидарна и коммерческий директор СК «Консоль-Строй» Наталья Елистратова.
«Ситуация на рынке жилой недвижимости Крыма в 2018 году была достаточно стабильна. В одних городах наблюдался рост, в других — цены держались на одном уровне. А вот говорить о будущем сейчас крайне сложно. В перспективе многое зависит от того, как поведет себя рынок после нововведений, которые ждут нас с 1 июля 2019 года, когда застройщики утратят возможность использовать средства дольщиков. Поэтому делать какие-либо прогнозы на более долгосрочную перспективу пока что затруднительно», — высказала она свое мнение.
Председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Госсовета Республики Крым Леонид Бабашов считает, что в росте темпов строительства в Крыму нет никакой сенсации.
«Все просто — государственные программы, достаточное финансирование и активный деловой интерес к Крыму у российского крупного бизнеса», — заявил он в интервью EADaily. По словам депутата, крымские власти стараются поддерживать строительную отрасль региона, чтобы вместе решать социальные задачи, и это в известной мере сказывается на общих показателях отрасли:
«Мы должны полностью обеспечить крымчан доступным жильем. Эта работа уже ведется, и за период с марта 2016 года в эксплуатацию ввели 33,8 тыс. кв. м такого экономного, но комфортного жилья. Ведется активная работа в развитии ипотеки с крымскими банками. Создан Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования. У того же РНКБ уже сейчас некоторые категории граждан могут взять ипотеку на квартиру или дом под 6% годовых на 25 лет. Продолжает строиться социальное жилье для врачей, учителей, инвалидов, молодых семей с детьми, государственных и муниципальных служащих. С этой целью нами разработаны и уже действуют такие программы, как „Жилье для российской семьи“. При этом государство оплатит до 30% от стоимости. В Евпатории и Феодосии люди уже получили такое жилье».
По словам Леонида Бабашова, крымским властям в строительной сфере еще предстоит решить целый ряд актуальных задач, создавая инфраструктуру, необходимую для обеспечения застройки полуострова. «Будет продолжена работа по государственной программе развития строительной отрасли Республики Крым.
По ней на нужды жителей полуострова до 2021 года будет потрачено 4,8 млрд рублей. Деньги пойдут на развитие инфраструктуры городов и сел. Мы должны сделать их более удобными. Часть средств пойдет на сейсмическую безопасность — необходимо бороться с оползнями, особенно это актуально на ЮБК, укреплять крымские берега.
Кроме того, деньги будут вложены в строительство экологичных заводов по производству современных строительных материалов. Это даст новые рабочие места сотням людей и поднимет общий доход населения. Продолжается активное строительство новых детских садов, школ, ФАПов, домов культуры и других социальных учреждений.
По линии только лишь Министерства строительства и архитектуры Крыма мы планируем построить 204 объекта. Это не пустые слова. Начиная с 2014 года строительная сфера в Крыму воскресла, набрала обороты. Построены сотни новых социальных объектов — тех же детских садов, которые решают периблемы с очередями.
Из острых проблем — существует дефицит профессиональных кадров в отрасли. Кроме того, в отдельных областях ощущается нехватка материалов», — подчеркнул он.
Заместитель генерального директора по продукту ГК «Монолит» Дмитрий Гонтарь тенденциями, наблюдавшимися в 2018 году в строительной сфере Крыма, удовлетворен, но считает, что в ближайшем будущем отрасль ждут трансформации.
«По сути, 2018 год стал первым годом, когда сфера строительства в Крыму уверенно повернула на путь развития и в полном объеме интегрировалась в российское правовое поле. Процессы строительства и продажи стали полностью урегулированы с точки зрения безопасности сделок, юридических вопросов и в целом взаимодействия с клиентами, продукты стали более качественными. Все это не могло не привести к росту объемов производства и продаж. Рекорд вполне объективен, ведь полуостров развивается. Многие выбирают Крым как постоянное место жительства, в том числе граждане СНГ, поэтому спрос на жилую недвижимость увеличивается. Хотя тут стоит отметить, что и местные жители так же активно приобретают квартиры в новостройках», — заметил он.
Правда, по словам Дмитрия Гонтаря, несмотря на то, что уже более года все застройщики готовятся к изменениям в 214-ФЗ, у них все равно остается небольшая тревога, так как устанавливаются жесткие требования и по уставному капиталу, и по соответствию квалификационным требованиям.
«В связи с изменениями в 214 федеральный закон условия для застройщиков ужесточатся, что приведет к снижению их числа. Часть вообще может уйти с рынка. Более того, в Крыму с помощью эскроу-счетов будут работать только 2 банка: РНКБ и банк „Россия“.
При этом, по нашему мнению, не все застройщики на полуострове смогут работать с помощью эскроу-счетов.
Такие условия, как, например, оборотные деньги и площадки (земля) для перспективного строительства с полным пакетом документов, могут лишить некоторых крымских застройщиков возможности продолжать деятельность в рамках нового закона. Кроме этого, для застройщика переход на проектное финансирование — это увеличение затрат.
В целом, если затрагивать вопрос себестоимости, она выросла минимум на уровень инфляции 4,27%. Кроме того, в 2019 году произошел рост НДС до 20%. Целевые средства от банков стоят 12%, что также приводит к удорожанию строительства.
К тому же новый закон ограничивает мелких и начинающих застройщиков, так как они в меньшей степени будут соответствовать требованиям к финансовой устойчивости и кредитоспособности для получения проектного финансирования. Таким образом, новые правила устанавливают курс на укрупнение застройщиков, монополизацию, слияние строительного и финансового капиталов», — поделился с EADaily представитель ГК «Монолит».
Севастопольские эксперты в своих оценках чуть более осторожны.
«Показатели улучшились, рост есть. Связано это с различными факторами. В частности, это происходит за счет ввода объектов, которые не вводились в эксплуатацию годами. В целом для высотного строительства сейчас созданы условия. Так, хорошим заделом являются земельные аукционы, позитивно сказавшиеся на ситуации в целом. Был дан старт нескольким крупным проектам. Позитивно влияет на ситуацию также ипотечное кредитование и миграционные процессы, которые хоть и замедлились, но все равно имеют место», — рассказал президент Союза строителей Севастополя Александр Лившиц.
По мнению председателя Севастопольской региональной общественной организации по экологическому и архитектурно-градостроительному общественному контролю «Золотое сечение» Ивана Комелова, рост строительных показателей может быть в известной мере связан с достаточно низкой базой прошлых лет. «Относительные показатели, конечно, приличные, абсолютные, на мой взгляд, — все еще скромные», — высказал он свое мнение.
Что же касается «недоступности аренды», то Марина Звинник-Юрченко считает, что излишне драматизировать ситуацию не стоит.
«На самом деле в ситуации с высокой стоимостью аренды жилья в Крыму нет ничего сверхъестественного. Спрос всегда рос летом и немного снижался зимой, но в целом он уже много лет достаточно высок. Чтобы жить в Крыму или Севастополе, люди изыскивают возможности и резервы, устраиваются на две работы. При этом многие стремятся снимать жилье не эконом-сегмента, а элитную недвижимость с видом на море, платя за престиж. Кстати, многие арендуют квартиры не из-за того, что у них нет жилья, а из-за необходимости делать ремонт в новостроях. Таковых, по моим оценкам, сейчас примерно треть от общего количества арендаторов», — говорит она. «Что касается оценок недоступности аренды, то они не совсем корректны. Дело в том, что при оценке доходов населения фактически не принимаются во внимание три крупные категории населения: моряки торгового флота, военные и представители бизнеса. А кроме того, тот факт, что Министерство обороны компенсирует определенную сумму за съем жилья военнослужащим. Крым и Севастополь живут лучше, чем это показывает статистика. Поэтому и аренда на самом деле не столь недоступна, как это показывают рейтинги», — раскрыла секрет статистической погрешности эксперт.
С ее выводами частично согласен Иван Комелов: «Аренда в Крыму и Севастополе всегда была дорогой. Это было связано с высокими ценами на недвижимость. Свою роль сегодня играет и значительное количество прикомандированных служащих с материка, получающих компенсацию за аренду».
Обобщая, Марина Звинник-Юрченко подчеркивает, что считает крымский и севастопольский рынок недвижимости очень непростым.
«Сложный рынок. Есть дома, которые не сдаются в эксплуатацию годами из-за проблем правового характера. И тем не менее квартиры в них заселяются и перепродаются дешевле рыночной цены, что для некоторых людей очень соблазнительно. Возможно, что-то из этих объектов в ближайшее время введут в эксплуатацию, а что-то и нет. Это как игра в рулетку. Впрочем, с непредвиденными сложностями можно столкнуться и просто приобретая жилье на стадии строительства. Чтобы избежать проблем, потенциальным покупателям лучше обращаться за помощью к специалистам, хорошо знающим рынок, и не пренебрегать оформлением сделок через нотариусов, которые обычно могут предупредить о большинстве проблем. Иначе, сэкономив 25 тыс., можно потерять 3−5 млн. Мошеннические схемы, кстати, используются не только при продаже недвижимости, но и при ее аренде. Учитывая то, что речь идет о достаточно весомых суммах, никогда не стоит забывать об осторожности», — подытожила она.
Святослав Князев, Севастополь