Совет директоров Центрального Банка России 23 апреля принял решение поднять ключевую ставку до 5% годовых. Как это повлияет на нас с вами попробуем рассказать простым языком.
Образно говоря, ключевая ставка процента, это тот самый «клапан», который либо открывает, либо закрывает поступление денег в экономику.
Так вот в 2020 году, реагируя на начавшуюся пандемию, Центральный Банк принимает решение понизить ключевую ставку, доведя её до исторического минимума 4,5%.
Вот эта ставка (4,5%), другими словами, это те условия, на которых все банки на территории России заимствуют у Центрального Банка деньги. А дальше передают их нам (простым гражданам), предприятиям или бизнесу, сверху «накидывая» свою маржу.
Как среагировали банки на снижение ключевой ставки процента? Собственно говоря, среагировали они вполне предсказуемо, как от них и ожидалось, а именно. Банки снизили по депозитам для физлиц, и одновременно снизили ставки по кредитам для населения.
Таким образом, начиная выдать всё больше кредитов населению.
И наконец «вишенкой на торте» стала введённой 17 апреля 2020 года программы льготной ипотеки, после которой тот самый «клапан», регулирующий поступление денег, превратился уже не в «клапан», а в целый «портал» или «платину» и дешёвые деньги наводнили экономику.
Два момента, наступившие потом и, которые наиболее интересны для нас с вами (охотников за квадратными метрами).
1. Населению стало невыгодно держать деньги на своих депозитах, потому что процент, выплачиваемый по ним, стал рекордно низким. 2. Населению наоборот стало выгоднее брать ипотеку и нести свои деньги застройщикам Москвы и покупать недвижимость.
А дальше произошло собственно то, что вы и так прекрасно знаете. Люди сняли рубли со своих счетов (свои накопления), дополнили их ипотечными кредитами и понеслись наперегонки к застройщикам. А застройщики Москвы, собственно говоря, тоже не растерялись, и взвинтили цены на абсолютно все сегменты квартир.
Но знаете, какой сегмент квартир подрос больше всего? Да, скорее всего, вы угадали, это квартиры как раз в бюджете от 7 до 15 млн. На это есть очень простое объяснение. Лимит по заимствованию в Москве по программе льготной ипотеки составлял 12 млн.
рублей, собственно говоря, он и сейчас 12 млн., и первоначальный взнос не менее 15%. Поэтому все сделки в массе своей не превышают 15 млн. по программе льготной ипотеки. Таким образом, квартиры в бюджете 14-15 млн.
просто «смели» с полок застройщиков, и это касается и Москвы, и Новой Москвы, и даже Подмосковья.
Цены среагировали соответствующим образом. Так по данным аналитического портала ИРН, цены в пределах МКАД в Москве выросли на 16,2%, в Новой Москве на 17,3%, а в Подмосковье на целых 19,8%. Это усредненное по рынку.
Что сейчас с рынком, и как он себя чувствует? По данным официального сайта Банка России инфляция продолжает расти и сейчас уже достигла уровня 5,8%. Что существенно превышает ранние прогнозы. А значит держать деньги на счетах, где получаете процент на свою сумму, уже крайне невыгодно.
При этом реальные доходы населения продолжают падать. И недавно столкнулись с такой цифрой и действительно стало грустно. Оказывается, что сейчас потребительская способность населения России на 10% ниже, чем в 2013 году. Вдумайтесь в цифру.
Если к одной базе привести цены 2013 и 2021 года, то мы с вами можем себе позволить на 10% чем тогда.
При этом цены на недвижимость в Москве продолжают расти. И вы спросите, кто покупает квартиры вообще по таким ценам? Мы вам ответим. Это достаточно просто. Локомотивом спроса являются две категории покупателей. Первая категория, это те самые ипотечники, которые пытаются ещё успеть вписаться в программу льготной ипотеки в бюджете до 15 млн.
И вторая категория, это так называемые инвесторы, но инвесторы не в классическом понимании, которые заходят «на котловане» и потом выходят на более поздней стадии и зарабатывают на разнице в цене квартиры.
А те люди, которые пытаются также взять льготную ипотеку по низкой ставке, и дальнейшими арендными платежами гасить ипотеку.
То есть, у них наоборот фокус на проекты высокой стадии готовности или желательно уже готовые к заселению.
А сейчас, начиная снижать ключевую ставку процента, государство по сути «подпиливает одну ножку у стола», на котором застройщики разложили «вкусные», но дорогие предложения по недвижимости.
А когда 1 июля 2021 года отменят программу льготной ипотеки, по сути пошатнётся «вторая ножка этого стола». Кстати, то, что эту программу отменят уверены на 99,9%.
Кто тогда останется на рынке недвижимости Москвы, кто продолжит покупать квартиры, и где вот эти две оставшиеся «ножки у стола»? Назовём эти «ножки стола», оставшихся покупателей, двумя категориями.
Первая, это, так называемый, чистый спрос. Небольшая прослойка людей (покупателей) в масштабах всего рынка, которые будут покупать квартиры независимо от ситуации, т.е. это люди, которые решают свои жизненные вопросы.
И вторая категория, её можно назвать словом «здравый смысл», это люди, которые дольше выбирают, больше анализируют и очень прагматично подходят к выбору квартиры.
Такие люди также останутся, будут покупать и проекты для этого есть.
Ну и, конечно, вы спросите, а упадёт ли летом спрос на недвижимость Москвы Думаем, скорее всего, упадёт. Но насколько сильно пока неизвестно. Потому что непосредственно у Москвы есть много уравновешивающих драйверов спроса. И, конечно, вы зададите и второй вопрос.
Отреагируют ли на снижение спроса застройщики? Думаем, что среагируют, но не быстро. Будет какая-то тоже инерция в этом процессе. У застройщиков были «жирные» времена, у них хороший запас прочности.
Поэтому они будут плавно снижать цены, если вообще снижение будет иметь место.
Ну и, наконец, самый главный вопрос этой статьи. Покупать ли квартиру до 1 июля 2021 года, пока ещё действует программа льготной ипотеки? Ответим на него так. Да, считаем, что можно ещё покупать, но подбирать варианты нужно ещё более тщательно, взвешенно. Таких вариантов осталось крайне мало, а поэтому рекомендуем поторопиться.
Спрос на ипотеку быстро растет перед завершением программы льготной ипотеки
В преддверии финала программы ипотеки с господдержкой, которая должна завершиться 1 июля, спрос на жилье и ипотечные кредиты заметно растет. Банки стимулируют его дополнительным снижением ставок.
После традиционного сезонного «провала» ипотеки в январе объемы кредитов с каждым месяцем бодро увеличиваются. В апреле россияне оформили ипотеку на 560 млрд руб., сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин. Это сопоставимо с рекордными за всю историю отечественного рынка объемами выдачи в декабре 2020 года (560,11 млрд руб.).
Правда, по количеству кредитов апрель рекорды не бьет — квартиры в ипотеку, по данным ЦБ, купили 195 тыс. россиян, тогда как в декабре их было выдано 211 тыс. Причина этого, по-видимому, в заметном подорожании жилья. Впрочем, по данным ЦБ, растет, скорее, интерес к ипотеке в целом.
Выдачи же льготной ипотеки в апреле практически не изменились по сравнению с мартом.
Сбербанк вновь снизит ставки по ипотеке с господдержкой
Продажи держатся на высоком уровне и, хотя сейчас ажиотажа нет, вырастут к финалу программы, отмечают в банке ВТБ. Об оживлении интереса к ипотеке с господдержкой говорят и в Сбербанке.
Банки эту активность поощряют. За первую неделю мая средняя ставка крупных банков снизилась на 0,02 процентных пункта, до 5,75%. Во вторник Сбербанк объявил о снижении еще на 0,2 п.п.
— для регистрирующих сделку в электронном виде.
Активность покупателей сейчас находится на уровне конца прошлого года, когда на рынке традиционно заключается наибольшее число сделок, говорит гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. В правительстве уже несколько месяцев обсуждается дальнейшая судьба льготной ипотеки. ЦБ из-за роста цен на жилье выступал за продление программы только в отдельных регионах.
В любом случае, независимо от дальнейшей судьбы льготной ипотеки, цены на квартиры в ближайшей перспективе не снизятся, если в два-три раза не вырастет ввод жилья, считает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
Только тогда застройщикам придется опускать цены, чтобы соблюдать график продаж, оговоренный с банком.
«А если крупная компания дает скидки, то рынок моментально подстраивается и эта тенденция распространяется и на остальных», — говорит Коваленко.
Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Застройщики ориентируются на нынешний высокий спрос, но пока не успевают за ним, отмечают эксперты. Так, в апреле на массовом рынке новостроек в Москве было наименьшее число квартир в продаже с 2015 года, отмечает Перлин: около 900 корпусов против, например, 1200 в 2018 году.
Активность покупателей на ипотечном рынке такая же, как в конце 2020 года, когда был зафиксирован исторический рекорд выдачи жилищных кредитов
Продажи новых квартир застройщики начинают дозированно, наблюдая за поведением рынка, чтобы не допустить снижения цен резким ростом объема предложения, считает директор группы корпоративных рейтингов НКР Александр Диваков.
При этом средняя цена на новостройки только в мае выросла на 3% по сравнению с апрелем. Тогда как суммарно с января по начало мая 2021 года цены увеличились всего на 4%, говорит Диваков.
Если программу не продлят, банки будут запускать совместные с девелоперами программы льготного кредитования, отмечают в Росбанке. Сейчас уже идет их активная проработка.
Спрос и приложение
Москвичи с каждым месяцем берут все больше ипотечных кредитов — в апреле столичное управление Росреестра зарегистрировало их почти 13 тысяч. Отставание от прошлогоднего декабря составило всего 69 договоров, а ведь тогда был поставлен рекорд за все время учета ипотечного кредитования в городе. В чем причина столь бурного роста?
Эксперты говорят, что основным фактором остается льготная ипотека — горожане спешат купить квартиру со ставкой по кредиту в районе 6%. Этот ажиотаж только подогревают банки и застройщики — они запускают совместные программы, где предлагают совсем уж удивительные ставки — порой около 3%.
А купить квартиру, как и подать заявку на кредит, можно не выходя из дома — на сайте или в мобильном приложении. И покупатели, несмотря на выросшие за последний год цены на жилье, продолжают инвестировать в квадратные метры.
«Как и в прошлом году, мы наблюдаем поступательный рост количества сделок в преддверии окончания льготной ипотеки. Начиная с февраля их число от месяца к месяцу растет в среднем на 19%», — говорит глава Росреестра по Москве Игорь Майданов.
Центробанк повысит некоторые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке
В этом году, впрочем, высокий спрос на ипотеку отмечают не только в апреле — всего за четыре месяца москвичи оформили почти 40 тысяч займов на жилье. Это на 44% больше, чем в январе — апреле 2020 года и на 36% больше, чем в 2019-м.
С одной из главных своих задач — поддержкой строительной отрасли — льготная ипотека в столице справляется. Объем ввода недвижимости в Москве в марте превысил показатели 2020 года на 6,5%.
А всего за первый квартал в столице сдали более 1,1 млн «квадратов» — это 6,4% от общероссийского показателя и второй результат в стране.
Больше — только в Московской области, где спрос во многом тоже формируют москвичи.
«С начала действия госпрограммы льготного ипотечного кредитования Москва занимает первое место по сумме выданных кредитов, — говорит заммэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. — По состоянию на 6 мая 2021 года в столице было выдано 69,9 тыс. кредитов на общую сумму в 399,1 млрд руб., или 28% от общего объема выданных в России льготных кредитов».
Риелторы прогнозируют, что ажиотаж на рынке новостроек и ипотеки будет только нарастать вплоть до июля, когда должна завершиться программа льготной ипотеки.
Без нее ставки по кредитам поползут вверх, а потому покупатели хотят компенсировать выросшие цены на жилье хотя бы низкими процентами.
«Скорее всего, мы еще увидим новые рекордные значения числа сделок в мае и июне», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Подготовил Александр Мелешенко
Кстати
В «старых» границах Москвы больше не осталось административных округов, где квадратный метр в новостройках стоил бы в среднем меньше 200 тыс. руб. Последним округом, где еще в марте средние цены держались на уровне чуть ниже 200 тыс., был ЮЗАО, но и там в апреле ценник вырос до 210 тыс. руб., говорит Литинецкая.
Путин решил продлить льготную ипотеку на год :: Финансы :: РБК
Почему изменят параметры льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки должна была действовать до 1 июля. Вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий строительство, и Минстрой выступали за ее продление, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек.
Однако ЦБ указывал на возникшие в связи с ее действием риски: субсидирование ипотечных ставок стало негативно влиять на стоимость жилья и его доступность для потребителей — в некоторых регионах рост цен на недвижимость нивелировал ту выгоду, которую заемщики могли получить от снижения ставки, заявила в конце прошлого года председатель Банка России Эльвира Набиуллина, указав, что важно не допустить пузыря на ипотечном рынке.
Параметры льготной ипотеки было решено изменить, после того как были проанализированы выданные по программе кредиты, рассказал в кулуарах ПМЭФ-2021 вице-премьер Марат Хуснуллин.
По его словам, средний объем 90% кредитов составил около 3 млн руб.
: «Поддержка ипотеки — это дорогостоящее мероприятие, поэтому мы долго с Центральным банком проводили совместные переговоры, расчеты и пришли к выводу, что оптимальная цифра — это 3 млн руб. для всех регионов».
Вице-премьер также отметил, что за 2020 год было выдано около 80 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки. По прогнозу Хуснуллина, с расширением программы на семьи с одним ребенком объем выдачи может увеличиться до 100–120 тыс. кредитов. Гендиректор «Дом.
РФ» Виталий Мутко настроен еще более оптимистично: по его мнению, выдача кредитов по семейной ипотеке может увеличиться до 175 тыс. кредитов в год.
По оценке министра финансов Антона Силуанова, для расширения программы семейной ипотеки из бюджета потребуется примерно 40 млрд руб. на три года.
Всего по двум льготным программам за год (с июля 2021-го по июнь 2022-го) может быть выдано 250 тыс. кредитов на 700–800 млрд руб., надеется Хуснуллин.
Как это скажется на продажах жилья
Повышение ставки на 0,5 п.п. не окажет заметного влияния на итоговый уровень переплаты и долговую нагрузку, считает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Предложенная ставка будет по-прежнему выгодна заемщикам, особенно в условиях повышения ипотечных ставок вслед за ключевой, добавляет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
На 1 мая средняя ставка по жилищным и ипотечным кредитам в России составила, по информации ЦБ, 7,3% при ключевой ставке 5% годовых.
Коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов также уверен, что ставки по программе все равно останутся привлекательными для покупателей, особенно в тех регионах, где не было значительного роста цен и при этом ощущается острая нехватка жилья.
Более значимым, по мнению опрошенных РБК экспертов, является снижение предельной суммы кредита.
Хотя программа сохранится во всех регионах России, де-факто она ограничит спрос на льготные ссуды в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, констатирует Доронкин, напоминая, что на эти три региона пришлась почти треть общего объема выданной ипотеки в январе—апреле этого года.
Сокращение лимитов сделает программу фактически недоступной также в Сочи, Владивостоке и Хабаровске, добавляет директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Москве льготной программой продолжат пользоваться заемщики с крупной суммой первого взноса, надеется заместитель гендиректора компании MR Group Ирина Дзюба.
Расширение программы семейной ипотеки, по оценке Доронкина, серьезно не повлияет на спрос: на семейную ипотеку приходится менее 5% от общего объема выдач за последние два года, и расширение конкретно этой программы вряд ли даст какой-то серьезный эффект.
«Клиентов с маленькими детьми на рынке новостроек очень много, поэтому [благодаря этой программе] резкого падения спроса в Москве и Подмосковье удастся избежать», — возражает гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Расширение целевой аудитории семейной ипотеки может частично нивелировать негативный эффект от значительного — в четыре раза [в столичных городах] — снижения максимальной величины кредита по программе льготной ипотеки, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Дом.РФ» приводит данные Росстата, согласно которым в России ежегодно рождаются 500–600 тыс. детей, то есть на льготные кредиты уже с июля могут рассчитывать 1,5 млн семей. По данным «Дом.РФ», с момента запуска программы льготной ипотеки ею воспользовались 140 тыс. семей, им было выдано кредитов на 375 млрд руб.
Повлияет ли изменение условий на цены
Введение программы льготной ипотеки и повышение спроса на жилье стали одними из факторов, вызвавших в прошлом году рост цен на квартиры.
В апреле этого года Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье, отмечая, что в среднем по России стоимость жилой недвижимости увеличилась на 12%, а в ряде регионов, например в Северной Осетии, цены поднялись на 30%. По расчетам «Дом.
РФ», которые приводит Центральный банк, выгода от программы для покупателя нивелируется, если рост цен на жилье превышает 19%.
По итогам проверки ФАС не выявила картельного сговора между застройщиками, который мог бы вызвать рост стоимости квартир в новостройках.
Среди факторов, повлиявших на подорожание жилья, чиновники называли нехватку рабочих на стройках и рост стоимости стройматериалов, в частности арматуры и металлопроката.
На льготную ипотеку пришлось только около 5% от роста цен на жилье, указал на ПМЭФ-2021 Хуснуллин.
Новые условия по льготной ипотеке немного сдержат рост цен на недвижимость, полагает Щурихина. Поскольку средний размер ипотечного кредита приближается к 3 млн руб., то есть соответствует лимиту льготной программы, застройщики не захотят сокращать поток клиентов, подходящих под ее условия, и тем самым будут сдерживать рост цен, поясняет эксперт.
Снижение кредитных лимитов по льготной ипотеке может привести к увеличению спроса граждан на необеспеченные кредиты, «чтобы получить недостающую сумму для первоначального взноса», не исключает Доронкин.
В мае ЦБ вновь обратил внимание на сохраняющуюся практику оформления потребкредитов для внесения первоначального взноса по ипотеке.
Сейчас, по оценкам рейтингового агентства АКРА, первоначальный взнос не менее чем 7% ипотечных ссуд прямо или косвенно оплачивается средствами потребкредитов.
Расширение программ субсидирования ипотечных ставок создает риски для банков, отмечали ранее аналитики агентства «Эксперт РА». Заемщики, которым были одобрены ссуды на льготных условиях, с высокой вероятностью не получили бы их без госпрограммы, поясняли аналитики.
В основном это связано с низким первоначальным взносом по льготным кредитам: чем выше этот показатель, тем меньше вероятность дефолта, считает ЦБ.
По его данным, наращивание выдач ипотеки именно за счет ссуд с низким первоначальным взносом (до 20%) уже произошло: если до начала пандемии доля таких кредитов составляла 32% от общего объема выдач, то в первом квартале 2021 года — уже 37%. Первоначальный взнос по льготным программам, по словам Хуснуллина, останется на уровне 15%.
«Льготная программа опасна тем, что она провоцирует заемщиков с низкими доходами обращаться за кредитами, а банки — снижать стандарты андеррайтинга, и все это на фоне роста цен на недвижимость», — констатирует старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. По ее мнению, риски ухудшения качества ипотечных кредитов при продлении программы сохраняются.
Чтобы сдержать накопление рисков в ипотеке, ЦБ уже объявил, что с 1 августа повысит для банков коэффициенты риска по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Самое заметное ужесточение требований как раз затронуло ссуды с низким первоначальным взносом.
Все в дом: 7 млн семей готовы купить квартиру в ипотеку до 2024 года
Около 7 млн семей планируют взять ипотечный кредит до 2024 года. При этом подавляющее большинство из них — 90% — располагают источниками средств для первоначального взноса. Такие выводы содержатся в исследовании ВЦИОМа и Дом.РФ, с которым ознакомились «Известия».
При снижении процентной ставки до 8% потенциал выдачи ипотеки увеличится с 1,2–1,4 млн до 2,2 млн займов в год. По словам экспертов, спрос на кредитное жилье увеличивается последние несколько лет, и есть потенциал для дальнейшего роста.
Этому будут способствовать повышение доступности ипотеки и прозрачности финансирования жилищного строительства.
Деньги есть
ВЦИОМ и Дом.РФ провели исследование, в котором оценили сбережения населения и планы россиян на покупку жилья в ближайшие пять лет. «Известия» ознакомились с документом. Около 7 млн семей планируют взять ипотечный кредит до 2024 года, учитывая ставки, которые были актуальны для нынешнего мая, –– около 10,5%.
6,3 млн (90%) располагают средствами на первоначальный взнос или источниками для их получения. Чаще всего это накопления (1,7 млн семей), продажа имеющегося жилья (1,5 млн) или другого имущества (1,1 млн).
Всего, согласно исследованию, сбережения есть у 41 млн российских семей (67%). Подавляющее большинство из них (96%) хранят свои накопления в рублях. Сбережения есть у 78% семей, которые относят себя к среднему классу, а также у половины — с доходами ниже среднего.
При снижении процентной ставки до уровня 8% потенциал выдачи ипотеки увеличится с 1,2–1,4 млн до 2,2 млн кредитов в год.
Социологи опросили 1,6 тыс. человек в 150 населенных пунктах 42 регионов РФ.
Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает, что к 2024 году ежегодно 5 млн семей смогут улучшить свои жилищные условия, причем 2,3 млн из них — с помощью ипотеки, сказали «Известиям» в аналитическом центре Дом.РФ. В 2017 году 3,5 млн семей улучшили жилищные условия, 1,1 млн из них брали кредит на покупку квартир.
В компании добавили, что обязательное условие устойчивого развития ипотеки в стране — наличие первоначального взноса по кредиту. Раз у 90% потенциальных заемщиков есть источники для его формирования, значит, развитие ипотечного рынка не приведет к накоплению рисков на балансах банковской системы, подчеркнули в Дом.РФ.
О росте количества сбережений свидетельствуют и данные Агентства страхования вкладов (АСВ).
На 1 апреля 2019 года объем средств населения в банках составил 28,2 трлн рублей, что на 0,8% больше, чем в аналогичный период 2018-го.
С начала года больше остальных увеличились показатели вкладов физических лиц в диапазоне 1–1,4 млн рублей: по сумме они выросли на 2,4%, по количеству счетов –– на 2,1%.
Спрос на будущее
В 2018 году спрос на покупку жилья в кредит резко повысился –– число заемщиков увеличилось более чем на 20%, пояснила «Известиям» главный научный сотрудник Центра анализа доходов и уровня жизни Высшей школы экономики Наталья Зубаревич.
— Влияние оказало постепенное снижение процентной ставки, — сказала она. — Кроме того, граждане стремились покупать жилье, так как опасались удорожания ипотеки из-за появления эскроу-счетов.
Рост спроса на покупку жилья в ипотеку наблюдается уже несколько лет, отметила в разговоре с «Известиями» директор по цифровизации «Миэль» Юлия Федулаева. Среди факторов, оказавших влияние на развитие этой тенденции, — относительная доступность таких займов за счет снижения ставок, подтвердила она.
Что касается первичного рынка жилья, он, по мнению Юлии Федулаевой, шагнул вперед в плане качества, отношения с застройщиками стали более прозрачными. Переход на эскроу-счета полностью нивелирует риски для граждан. Увеличению спроса на покупку квартир в кредит могут способствовать, помимо прочего, льготные ипотечные программы кредитования с государственной поддержкой.
Согласно майскому указу президента, к 2024 году ставка по жилищным займам должна уменьшиться до 8% и продолжать снижение. В 2018 году была запущена госпрограмма «Детская ипотека» под 5–6% годовых.
Опрос ВЦИОМа и Дом.РФ свидетельствует о большом отложенном спросе на жилье и желании россиян приобретать квартиры в кредит. Наталья Зубаревич отметила, что в России за 2018 год зарплата в «белом» секторе увеличилась почти на 7%, правда, с учетом инфляции рост был более скромным.
По данным Росстата, реальные располагаемые доходы граждан (то есть доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на инфляцию) во II квартале 2019 года снизились на 0,2%, тогда как в 2014–2017 годах они падали сильнее. В 2018 году этот показатель продемонстрировал рост в 0,1%. По данным Минтруда, реальные заработные платы россиян за прошлый год выросли на 6,8%, что стало самым высоким показателем с 2012-го.
Отнять у москвичей, чтобы отдать детям. Кому выгодны новые условия льготной ипотеки?
В мире льготных ипотечных программ происходят сразу два значимых события.
По решению президента, ипотека с господдержкой под 6,5% продлевается ещё на год, но ставка по ней повышается на 0,5%, а разрешённая сумма кредитования снижается.
Вместе с этим смягчаются условия по семейной ипотеке — сейчас кредит могут оформить даже семьи с одним ребёнком. Специалисты уже строят прогнозы — успешен ли будет манёвр и что будет с ценами на жильё.
Количество регионов сократилось, но никто этого пока не заметил
Основные изменения в программе льготной ипотеки:
- Процентная ставка повышена до 7%.
- Максимальный лимит кредитования — 3 млн рублей для всех регионов.
Минимальный первый взнос пока остаётся на прежнем уровне — 15%. Регионов-исключений нет, программа доступна по всей России, хотя последние месяцы часто звучали предложения о продлении льготной ипотеки только в проблемных регионах, где темпы строительства нового жилья низкие.
Вам тут новостроек не хватает. zen. yandex.ru
Впрочем, для Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов с высокими ценами на недвижимость ограничение в 3 млн рублей равносильно отмене программы.
По данным портала «Мир квартир», средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве более 8 млн рублей. Получается, что воспользоваться льготной программой смогут покупатели с большими накоплениями или те, кто продают старое жильё ради покупки нового.
Регионы это затронет в меньшей степени, поскольку есть города, где на 3 млн можно купить двухкомнатную квартиру.
Новый лимит кредитования выбран не случайно. Как отмечает вице-премьер Марат Хуснуллин, 90% кредитов укладываются в рамки 3 млн рублей.
Новые условия — компромисс для ЦБ, который выступал за отмену льготного ипотечного кредитования, и для застройщиков, которые не желали расставаться с господдержкой.
Нельзя просто так взять и поднять ставки по ипотеке. inforadom.ru
Что касается повышения процентной ставки, то разница в ежемесячных платежах и переплате не сильно заметна. Если брать максимальную сумму 3 000 000 рублей сроком на 15 лет, то разница в ежемесячных платежах будет около 800 рублей, а переплата за полный срок — около 150 000 рублей.
Впрочем, специалисты видят в сокращении суммы льготной ипотеки риски — увеличится число заёмщиков, которые берут кредит на первый взнос, а также вырастут суммы потребкредитов. Это всё приведёт к росту долговой нагрузки и дефолтам. Малейшее экономическое потрясение, кризис с падением доходов — неплатежи ослабят банковскую систему, что скажется на экономике в целом.
Снизятся ли цены?
В правительстве осторожничают, давая прогнозы по ценам на недвижимость. Марат Хуснуллин отмечает:
Мы чётко посчитали, что в росте цен рост ипотеки составляет около 5%. Все остальное не ипотека. Мы сейчас посмотрим, что будет происходить с выдачей. Потому что каждый раз, когда мы говорим, что программа останавливается, мы формируем ажиотажный спрос.
Люди бегут и стараются как можно быстрее оформить. Поэтому мы сейчас посмотрим, что произойдет за июнь и уже в июле на новых условиях посмотрим, что будет с объёмом выдачи ипотечных кредитов.
И отсюда будет понятно, будет ипотека еще влиять на рост цен или не будет
- Одним словом, вице-премьер в ближайший месяц готовится к ажиотажу, но дальше не загадывает.
- Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин считает, что продление льготной ипотеки никак не скажется на ценах, поскольку в прошлом году на стоимость жилья оказала влияние не столько госпрограмма, сколько последствия пандемии:
Это и стоимость ресурсов, и проблема трудовых мигрантов, и остановка строительства в ряде регионов в 2020 году
Эксперты рынка склонны думать, что рост цен продолжится. Причём подорожают самые доступные квартиры, в рамках лимита в 3 млн рублей. Средний и высокий ценовой сегмент будет дорожать не так быстро, и в итоге разрыв сократится.
Forbes цитирует руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова:
Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса
Лучшее — детям
Семьи, где после 1 января 2018 года родился второй, третий и последующие дети, могли оформить льготную ипотеку под 6% годовых.
Детям — квартиры. pfr. gov.ru
По распоряжению президента, программа расширяется. Сейчас жилищный кредит с господдержкой смогут оформить семьи, где после 1 января 2018 года родился первый ребёнок. Получается, что право на льготу получают семьи, которые ранее не имели на неё права.
Предельный размер кредита выше, чем по предыдущей программе, — 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга, 6 млн — для остальной России.
Получается, что одна программа компенсирует другую, и резкого падения спроса на недвижимость не будет, соответственно, падения цен ждать не стоит.
Правда и мифы о деньгах в Яндекс Дзен
Брать или не брать: стоит ли покупать квартиру в условиях подорожания ипотеки
Россиянам нужно готовиться к значительному подорожанию ипотеки. Об этом СМИ сообщили после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,5 процентного пункта (до пяти процентов годовых).
Эксперты считают это решение самым радикальным в сфере недвижимости с конца 2014 года.
Стоит ли россиянам поторопиться и приобрести квартиру в ипотеку, пока ситуация не ухудшилась, «Вечерней Москве» рассказали специалисты рынка недвижимости.
«Успеть в последний вагон»
Желающим приобрести недвижимость прежде всего стоит обратить внимание на рынок новостроек, советует ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
По его словам, можно успеть купить квартиру на первичном рынке достаточно выгодно. В этом россиянам поможет государственная программа льготной ипотеки, запущенная в период весеннего карантина.
Она будет действовать до 1 июля 2021 года, напоминает эксперт.
— По льготной ипотеке действует самая хорошая ставка. Те, кто рассматривают покупку квартиры в новостройке, могут успеть в последний вагон. Цены на квадратный метр жилья подросли — таких привлекательных ставок больше не будет, — объясняет специалист.
Такой же точки зрения придерживается эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков. По его словам, уже через год ипотечный кредит ударит по кошельку сильнее, чем сейчас.
— Наступил момент, когда ипотека максимально дешева. Глядя на ситуацию, не приходится рассчитывать, что она подешевеет или хотя бы останется на этом уровне. Если вопрос покупки назрел — надо это делать, — комментирует Кочетков.
Однако не нужно излишне напрягаться и в панике брать дополнительный потребительский кредит, только чтобы покрыть первоначальный взнос, считает эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
— Если вы раздумывали, купить ли квартиру сейчас или сделать это осенью, то есть смысл приобрести ее сейчас: ставка будет лучше. Но если вы хотели накопить денег на первоначальный взнос, не надо чересчур напрягаться. Квартиру нужно покупать тогда, когда вы можете себе это позволить, а не когда об этом везде говорят, — рекомендует специалист.
По прогнозам Барсукова, ставка на вторичное жилье достигнет 8,5–9,5 процента, когда завершится льготная ипотечная программа. Ставки на новостройки, то есть на первичную недвижимость, составят примерно восемь процентов, по мнению эксперта.
«Самая дешевая ипотека»: как подготовиться к покупке
Банки готовятся ужесточить процесс выдачи ипотеки, сообщает Дмитрий Ракута. По словам эксперта, эта тенденция обусловлена ростом количества покупателей недвижимости в кредит. Вот почему перед ипотекой стоит грамотно подготовиться и попытаться спрогнозировать решение банка. Важно оплатить все текущие штрафы и закрыть задолженности по кредитам, подчеркивает эксперт.
— Нужно проанализировать свои возможности. Оплатить штрафы, оперативно закрыть просрочки по кредитам, уменьшить текущую кредитную нагрузку, если она имеется. Также не стоит брать потребительских кредитов (особенно в микрофинансовых организациях). Это может послужить причиной отказа в ипотеке, — предупреждает он.
Не менее важно перед покупкой квартиры в ипотеку сравнить условия, предлагаемые различными банками, отмечает Барсуков. По его мнению, многие люди теряют выгоду в погоне за мнимыми акциями.
— Когда вам предлагают акцию на понижение ставки, сравните ее с предложениями других банков без комиссий. У них может получиться выгоднее. Эти вещи нужно всегда учитывать и сравнивать, тогда у вас будет самая дешевая ипотека, — объясняет он.
Также низкая процентная ставка иногда компенсируется высокой стоимостью страховки, предупреждает Барсуков. Она может обойтись в 1,5–2 раза дороже, чем в другом банке с чуть более высокой ставкой, отмечает эксперт.
Не стоит уделять чрезмерного внимания известности банка, говорит эксперт по недвижимости. В согласии с действующим законодательством РФ изменения в кредитных условиях невозможны даже в случае изъятия у банка лицензии, объясняет он.
— Какая вам разница — опасный или безопасный банк? Вы же деньги берете, а не отдаете. Даже если банк лишится лицензии, появится новая организация, куда перейдут ваши кредитные условия. Нет смысла брать кредит по ставке выше только из-за известности банка, — замечает собеседник «ВМ».
Главное — оценить свои доходы и возможность обслуживать кредит, добавляет Кочетков. Также стоит присмотреться к ценам на квартиры в новостройках. Первичное жилье можно взять в ипотеку на более выгодных условиях, чем вторичное, напоминает специалист.
Инфляция и пандемия: почему ипотека подорожала
По словам Барсукова, основания для подорожания ипотеки сформировались еще пять лет назад. Инфляция, ценовая яма, падение доллара — все эти факторы спровоцировали повышение стоимости. Однако наиболее весомым фактором за последнее время стала пандемия, считает эксперт.
— Самыми весомыми оказались карантинные меры, которые замедлили оборот на рынке. У людей появился страх — они не покупали недвижимость еще около трех месяцев. Потом цены выросли из-за ажиотажа от падения доллара и прогнозов о подорожании, — объясняет Барсуков.
Эксперт подчеркивает, что не согласен с распространенным мнением о пагубном влиянии льготной ипотеки на рост цен.
— Льготная ипотека здесь наименее значительна. Совершенно странно заявлять, что она стимулировала подорожание недвижимости. Люди просто мыслят линейными категориями, — заявляет он.
Для многих экспертов рост ключевой ставки, спровоцированный ЦБ, стал шоковым событием, добавляет Барусков. На данный момент вектор, заданный Центральным банком, противоречит стремлениям правительства, считает он.
— Возможно, застройщики будут запускать какие-то программы, но привлекательные предложения уже вряд ли будут. Банки пересмотрят кредитную политику — ипотека станет дороже, заключает специалист.
Свыше 3,5 миллиона квадратных метров недвижимости ввели в столице с начала года
Льготные программы по ипотеке, которые действуют в России
«Семейная ипотека»
Программа действует по всей стране, но в ДФО есть особые условия. Она предусматривает льготное жилищное кредитование семей, в которых начиная с 1 января 2018 года родился второй ребенок или последующие дети, а также дети с ограниченными возможностями. Программа позволяет оформить ипотечный кредит на покупку жилого помещения по льготной ставке до 6 % на срок до 30 лет.
Что нового? Постановлением Правительства РФ от 14 апреля расширены условия программы «Семейная ипотека». Теперь кредиты по льготной ставке до 6 % годовых можно будет получить не только на покупку готового жилья, но и на строительство частного дома и приобретение земельного участка.
Получить льготную ипотеку смогут семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. Кредиты по программе также доступны семьям с одним ребенком, если у него есть инвалидность. Обязательное условие – строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда.
Первоначальный взнос составит 15 % от стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только цены на строительство дома, если у заемщика уже есть земельный участок.
Ипотека под 6,5 %
Эта программа действует по всей стране. Максимальная сумма кредита для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 12 млн рублей, для жителей других регионов – 6 млн рублей.
Льготную ставку – она сохраняется на весь срок ипотеки – банкам просубсидирует государство. Кредит должен быть выдан в период с 17 апреля 2020 года до 1 июля 2021 года. Подробнее — тут.
«За счет программы льготой ипотеки под 6,5 % удалось улучшить жилищные условия более чем двум миллионам человек. Программа оказала существенную экономическую поддержку для строительной отрасли в условиях пандемии коронавируса. В 2020 году в 61 регионе восстановился спрос на недвижимость», — отмечал Вячеслав Володин.
По его мнению, «сейчас правильно было бы рассмотреть вопрос с учетом размеров доходов жителей регионов».
«Сельская ипотека»
Для желающих купить жилье в сельской местности по всей стране действует программа с льготной ставкой до 3 %. Первоначальный взнос должен составить не менее 10 % от стоимости приобретаемого жилья.
Программа позволяет купить готовое жилье по договору купли-продажи или квартиру в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве, а также земельный участок для индивидуального жилищного строительства.
Строительство дома под 6,1 %
Программа действует не по всей стране.
Земельный участок может находиться в любом регионе России, за исключением Северной Осетии-Алании, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Адыгеи, Калмыкии, Дагестана, Карачаево-Черкессии, Чеченской Республики.
Воспользоваться программой могут те россияне, которым на дату погашения кредита будет от 21 до 65 лет. Есть еще ряд условий, ознакомиться можно по ссылке.
«Дальневосточная ипотека»
Воспользоваться льготными условиями по этой программе может любой россиянин, однако купить жилье можно только в ДФО. Ставка составит всего 2 % годовых, однако есть много условий, в том числе возрастных. А вот владельцев дальневосточных гектаров возрастные ограничения не касаются.
Для военнослужащих
Программу запустили в 2005 году. Ее регулирует № 117 ФЗ от 2004 года. Военную ипотеку дают на срок от года до 20 лет. При этом военный обязан погасить ее до того, как ему исполнится 45 лет. Курирует программу Росвоенипотека, все условия можно посмотреть на их сайте.
Оператором остальных льготных ипотечных программ выступает госкомпания ДОМ.РФ.