В 43 городах арендные ставки снизились

Рынок аренды быстрее других сегментов реагирует на происходящие изменения в отрасли. Эксперты Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. В выборку вошли города с численностью населения от 1 млн человек, в том числе Краснодар.

Москве и Санкт-Петербургу, в отличие от регионов, не удалось вернуться к докризисным показателям. В самоизоляцию туристов не было — доля квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, снизилась в два раза.

Краткосрочная аренда

Ставки посуточной аренды потеряли в самоизоляцию 17%

Закрытые границы и введенный режим самоизоляции ударили в первую очередь по краткосрочной аренде. Туристов не было, деловая активность снизилась (а вместе с ней сократилось и количество командировок в российские города). Собственникам, сдающим квартиры посуточно, пришлось снижать ставки, чтобы привлечь спрос и конкурировать с отелями, которые также боролись за каждого клиента.

По подсчетам Циан, средняя ставка посуточной аренды в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар) снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. в докризисном декабре 2019-го до 2,07 тыс. рублей в апреле–мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка постепенно достигла значений начала года (2,42 тыс.) в августе (2,37 тыс. рублей) — в самый разгар отпусков.

Вместо недоступных заграничных поездок многие россияне отправились путешествовать по России, что повысило спрос на посуточную аренду.

Но с ухудшением эпидемиологической ситуации в сентябре и новыми ограничениями ставка посуточной аренды вновь показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей — это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года.

Таким образом, рынок посуточной аренды не смог вернуться к прошлогодним докризисным показателям.

Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

Среди всех городов-миллионников только в трех — Краснодаре, Челябинске и Казани — ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке: в период удаленной работы многие переехали поближе к морю.

Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды в нем ниже, чем, например, в Сочи, на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользовался спросом как среди туристов, так и среди сотрудников на удаленке.

Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%.

Аналогичная ситуация и в Казани — город также интересен туристам. Челябинск — нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором во время самоизоляции просела незначительно — на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск — самый доступный по ставке посуточной аренды даже с учетом годового роста на 5%.

В других городах ставки краткосрочной аренды не восстановились: в Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%, в Санкт-Петербурге — на 2%.

Во время локдауна ставки упали абсолютно во всех городах. Наибольшее снижение отмечено в Москве (–25%) и Нижнем Новгороде (–11%). Минимальное — в Омске (–1%), Перми, Волгограде, Челябинске (по –2%). Санкт-Петербург просел на 8%.

Таким образом, рынок посуточной аренды пострадал в основном в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы.

Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

Рантье пришлось пометаться

Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники предлагали объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье начали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды как более доходного инструмента.

В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график «Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду»). Во время самоизоляции доля снизилась до 12–13% — рантье предпочитали сдавать жилье надолго. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне — всего 10%.

В 43 городах арендные ставки снизились

Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре–ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду опять снизилась, в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников — многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду составляет 16 против 24% год назад в это же время.

Отсутствие туристов в крупных городах отчасти компенсировали сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом для них явилась аренда «домашнего офиса» — они снимали квартиры посуточно для работы.

Долгосрочная аренда

Постоянно меняющиеся условия игры

После объявленного режима самоизоляции многие арендаторы лишились своего привычного уровня дохода. В результате им пришлось отказываться от дальнейшего проживания в съемных квартирах и искать более подходящие по бюджету варианты.

Одни наниматели на время самоизоляции уехали из Москвы (чаще это касалось приезжих в столичный регион). Другие временно переехали к родственникам или договорились снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека.

Как следствие — количество квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года по сравнению с апрелем на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае наниматели активно съезжали, что послужило причиной уменьшения ставок.

В Москве во время локдауна количество квартир, предлагаемых в долгосрочную аренду, увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге — на 6%. Без учета столиц в других миллионниках прирост таких квартир составил 21%.

Сегодня объем предложения на рынке долгосрочной аренды на 9% ниже, чем в локдаун: выросла активность арендаторов, часть рантье вернулась на рынок краткосрочной аренды, поэтому на рынке долгосрочной аренды конкуренция опять снижается.

О кризисе на рынке аренды свидетельствует и уменьшение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем для примера Москву. В апреле и мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%, в мае относительно апреля — еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% — в мае.

В других городах с численностью населения от 1 млн человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции.

Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

Регионы восстанавливаются быстрее, чем столицы

Основное падение спроса пришлось на май–июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с более значительным снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок по сравнению с докризисным 2019 годом.

В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% — для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок тоже просел равномерно: –11,6 и –11,3% соответственно.

По другим регионам снижение из-за ограничений оказалось не столь существенным: –2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.

Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

После снятия ограничительных мер рынок аренды приходит в себя, но вернуться к значениям декабря 2019 года не удалось ни Москве, ни Санкт-Петербургу. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020-го).

В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс.

рублей в месяц для однокомнатных квартир).

Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве набирает прежние показатели хуже, чем ставка более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Сейчас ставка аренды в столице ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс.

рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: –0,5% за год (40,4 тыс. рублей). В других городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8% — до 21,9 тыс.

рублей в месяц.

Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из которых временно переехали в другой город с более низкой ставкой. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске, Ростове-на-Дону и Омске.

Средняя ставка аренды в годовой динамике

В 43 городах арендные ставки снизились

По данным Аналитического центра Циан

В 43 городах арендные ставки снизились

Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависят от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер. Если эпидемиологическая ситуация улучшится благодаря коллективному иммунитету или вакцинации, то ставки постепенно продолжат восстанавливаться: мы прогнозируем по итогам следующего года рост на уровне 6–7% к сегодняшним показателям.

Меняются и стратегии арендаторов — очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире сокращается, поэтому количество циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок.

Читайте также:  В Петербурге застройщики возводят меньше жилья на окраинах

Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи: среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды.

Эксперт: Арендные ставки на офисную недвижимость снизятся в I‑II кварталах 2021 года

Объём сделок на рынке офисной недвижимости в столице достиг минимума за последние 14 лет, снизившись в третьем квартале 2020 года более чем в 2,5 раза. Об этом сообщили в одной из консалтинговых компаний.

Там пояснили, что небольшие компании, арендовавшие площади в бизнес-центрах, из-за ухудшения экономических условий стали сокращать затраты на аренду и отказываться от площадей.

Часть крупных компаний, арендующих более 5 тыс кв м в премиальных локациях, из-за перевода сотрудников на удалённую работу также стараются оптимизировать расходы на аренду.

Здоровье людей сейчас выходит на первый план, поэтому офисный рынок замер в ожидании. Об этом «Радио 1» заявил партнёр, руководитель направления представления интересов арендаторов департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Дмитрий Венчковский.

«На офисном рынке существует определённая инерция к ответу на кризисные явления, так как большинство арендаторов имеет долгосрочные договоры аренды.

Даже те, кто хочет сегодня избавиться от своих площадей или снизить арендную ставку, могут не иметь возможности этого сделать, так как им не позволяют условия договора.

Поэтому я считаю, что пик снижения арендных ставок и нарастающего давления на арендодателей, владельцев недвижимости, придётся на I-II кварталы 2021 года», – сказал эксперт.

Новые арендаторы, скорее всего, не будут торопиться занять освободившиеся площади с требованием снизить арендную плату, считает Дмитрий Венчковский.

«Такая возможность у арендаторов, безусловно есть, но мало кто захочет ею пользоваться, так как горизонты планирования роста бизнес и количества персонала для большинства компаний сейчас сузились.

Аренда нового большого офисного помещения на длительный срок не является приоритетом, поэтому я не ожидаю большого количества сделок в ближайшие месяцы», – прогнозирует собеседник «Радио 1».

Комфортно себя сейчас не чувствуют даже IT-компании.

«Эти компании, конечно, в меньшей степени пострадали от сегодняшнего кризиса на фоне пандемии. С другой стороны, это именно те компании, которые в первую очередь перевели практически всех своих сотрудников на удалённую работу как минимум до конца 2020 года.

Лично я очень рад, потому что забота о человеческом здоровье сейчас находится на первом плане даже в ущерб креативности сотрудников. Но в следующем году мы все будем возвращаться в офис, потому что человеческое общение полностью заменить невозможно.

Коллаборация, установление социальных связей – это необходимые элементы для любого бизнеса», – отметил Дмитрий Венчковский.

Восстановление рынка будет достаточно быстрым, так как рынок в целом входил в пандемию в достаточно благополучном состоянии, считает эксперт. Многие компании считают нужным привлекать новых сотрудников именно в новые помещения.

«Был очень низкий уровень нового строительства. Это помогает сейчас сгладить часть кризисных явлений. При этом спрос был очень сильным, и я не вижу причин, чтобы он не вернулся к прежним качественным показателям. Многие российские компании, как частные, так и участием государства, наметили для себя далеко идущие планы по модернизации офисных площадей.

Правительство Москвы переехало в новый офис в башню «Москва-сити», три федеральных министерства также переехали туда.

Госструктуры, российские компании поняли, что в условиях конкуренции за квалифицированные кадры они не могут больше привлекать таланты в старые помещения бывших НИИ, часто без кондиционеров», – поделился наблюдением собеседник «Радио 1».

По мнению Дмитрия Венчковского, нужно иметь современные площади, как и все международные компании. Поэтому он считает, что с отступлением пандемии этот тренд снова будет в силе.

Лора Луганская, Владимир Вахрушев

  • #сказано в эфире
  • #бизнес
  • #аренда
  • #офис
  • #коронавирус
  • #пандемия
  • #covid-19

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Что будет со ставками аренды торговых площадей? На переговорах с владельцами ТЦ я регулярно слышу: «Кризис скоро кончится, а вы хотите на много лет зафиксировать эти грабительские ставки».

По данным Knight Frank, за пять лет, с 2011 по 2016 г., средние цены в сегменте street retail упали в пять раз в долларах и в два раза – в рублях.

Среди причин – изменение правил парковки (запреты на парковку и платная парковка), рост предложения торговых площадей на первых этажах построенных офисов. Однако вывода о естественности падения цен почему-то нет.

Но на пешеходной улице Арбат не менялись правила парковки, а цена аренды упала и тут примерно на такую же величину.

Со временем доходность почти всех секторов реальной экономики – по мере заполнения пустых рыночных ниш – падает. Это касается и ритейла, и девелопмента. Маржа всей цепочки торговли – от производителя до розничного покупателя – неуклонно сокращается. Настало время все считать и экономить.

Каждый новый торговый центр, открывающийся в любом регионе, откусывает долю у остальных. Даже в Москве открытие новых крупных ТЦ повлияло на проходимость как небольших магазинов, так и лучших торговых центров города, таких, как «Европейский» (на его сайте есть статистика проходимости).

Снижение проходимости на 10% приводит к сопоставимому падению продаж. В экономике арендатора это должно компенсироваться не 10%, как можно подумать, а минимум 20%-ной скидкой по арендной плате. Данное утверждение очевидно для любого ритейлера, однако часто вызывает вопросы у остальных.

В экономике разных компаний арендная плата, расходы на товарное наполнение, амортизация расходов на открытие магазина имеют различное значение, разную долю в выручке. Но важно то, что почти всегда они почти не зависят от выручки. Если последняя уменьшается, доля расходов растет и съедает весь доход.

Для сохранения рентабельности будущего магазина единственное, что можно изменить, это ставка аренды. То есть без существенного понижения ставки открытие магазина не получается экономически целесообразным.

Именно поэтому при некоторых прогнозах продаж магазины невыгодно открывать даже при нулевой арендной ставке.

Рынок концентрируется, консолидируется. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков. В каких-то направлениях их в итоге будет 5-10 на страну, а в каких-то останется 2-3, или вообще почти весь рынок останется за одним брендом.

Сколько у нас реально игроков сектора «спортивный супермаркет»? Кроме «Спортмастера», все остальные снижают количество магазинов или уходят с рынка. Из более чем сотни сетей по продаже сотовых телефонов осталось две крупных и несколько игроков поменьше – остальные ушли с рынка.

Если раньше помещение можно было предложить десяти компаниям – то сейчас часто на помещение в концептуальном ТЦ есть почти единственный претендент.

Продажи уходят в интернет – как на сайты ритейлеров и иных российских продавцов товара, так и в трансграничную беспошлинную торговлю. Магазин все больше превращается не в место продажи, а в место знакомства с товаром, торговой маркой.

А продажа после этого совершается уже в интернете, отгрузка со склада происходит напрямую клиенту. Точек знакомства с маркой нужно меньше, чем мест продажи, – спрос на торговые площади падает.

Уже 2% розничного товарооборота россиян приходится на такие покупки, а это значит, что из карманов девелоперов вынули не меньше 5% выручки от аренды.

Будут ли в такой ситуации строиться новые торговые комплексы? Кажущийся очевидным ответ «нет, не будут» – неверный. В Европе ставки аренды в большинстве стран намного ниже, чем в России, но новые ТЦ все равно строят.

Чтобы строительство ТЦ стало выгодным и при таких низких ставках аренды, должны снизиться расходы и издержки девелопера.

Наиболее существенные части себестоимости строительства нового торгового объекта – это стоимость земли и стоимость банковского кредита. И то и другое подешевеет. Цена, как всем известно, это соотношение спроса и предложения.

И земля, и банковские услуги — такой же товар, как и все остальное. И сроки возврата инвестиций, плановые, расчетные, тоже вырастут.

Многие крупные компании – арендаторы торговой недвижимости уже несколько лет заключают «длинные» договоры аренды с предположением, что ставки упадут, и согласовывают индексацию аренды на уровне 0,7 или 0,8 от ИПЦ (индекса потребительских цен).

Вывод, который можно сделать, – цены на аренду упадут еще.

Высокие ставки сохранятся только в единичных, супертоповых объектах, сочетающих отличное место, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее существенные затраты на продвижение ТЦ.

Арендные ставки просядут

Снижение прибыли магазинов, ресторанов и кафе из-за девальвации рубля, резкое сокращение турпотока и отмена массовых мероприятий из-за эпидемии коронавируса неминуемо повлияют на рынок стрит-ретейла.

Доходы большинства арендаторов сокращаются, владельцы помещений окажутся перед выбором — или снижать ставки, или искать новых нанимателей.

Эксперты советуют идти на уступки — в кризис найти других арендаторов будет нелегко, время простоя освободившихся помещений значительно возрастет.

  • Оптимизма поубавилось
  • Просьба о дисконте
  • Ставка аренды в Москве, тыс. рублей за м2 в год (Colliers International, 2020)

Консультанты по коммерческой недвижимости уже начали пересматривать прогнозы на 2020 год. По итогам прошлого года доля вакантных площадей на центральных торговых коридорах столицы снизилась до 6,6%, что стало минимальным значением за последние 5 лет. «Мы ожидали, что к концу первого квартала 2020 года вакантность составит 6,4% и будет снижаться дальше», — сообщили в CBRE. Предпосылки к росту эксперты видели в увеличении запросов на открытие флагманов в топовых локациях (возле ЦУМа), а также запросов по релокации в помещения с более выгодным расположением или лучшей конфигурацией, в результате чего спрос здесь стал превышать предложение. В Петербурге ставку делали на рост турпотока из-за проведения матчей чемпионата Европы — 2020, в городе прогнозировали увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и сувенирных магазинов. Но эпидемия коронавируса, которую экономисты называют «черным лебедем» с далеко идущими последствиями для мировой экономики, привела к отмене массовых мероприятий (в понедельник в Москве запретили любые соревнования, концерты и выставки с участием более 50 человек, в Петербурге мероприятия более чем на 1 тыс. участников), а также резкому падению турпотока из Китая и европейских стран. По данным Ассоциации туроператоров России (АТОР), иностранные туристы отменили практически все заявки на туры с марта по май. Общая стоимость 15 тыс. аннулированных заявок оценивается в 500 млн рублей. Уполномоченный по вопросам гостиничного бизнеса при аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Игорь Лаврик заявлял, что спад турпотока в Москве составит 20-30% от уровня прошлого года. В прошлом году ее посетили, по данным столичного комитета по туризму, 25,1 млн туристов. Компенсировать это за счет роста внутреннего туризма не получится. На покупательную способность россиян негативно повлиял выход России из соглашения ОПЕК+, падение цен на нефть и девальвация рубля. «Естественно, негативные факторы отразились и на стрит-ретейле. Еще в прошлом квартале мы ожидали повышения ставок аренды, сокращения вакантных мест, говорили про стабильно высокий спрос со стороны арендаторов и повышение оборотов люксового сегмента. Но на данный момент все вынуждены корректировать свои прогнозы, — признает руководитель направления стрит-ретейла компании CBRE Юлия Назарова. — В ситуации резкого снижения покупательского спроса очевидно, что многие ретейлеры будут настаивать на снижении ставок аренды. И большинству собственников помещений придется пойти им навстречу в виде временного дисконта. Особенно непросто в текущей ситуации арендаторам центральных торговых коридоров с туристическим трафиком и трафиком выходного дня». По ее прогнозам, для товаров повседневного спроса (продукты, аптеки, зоотовары, детские товары и др.) и их магазинов в стрит-ретейле потери будут не настолько значительными, но очевидно увеличение доли покупателей онлайн. «Об уходе арендаторов и повышении доли вакантных помещений говорить еще рано. А вот срок экспонирования по тем вариантам, которые только ищут своего арендатора, действительно увеличится, так как программы по развитию многие ретейлеры поставили на паузу», — отмечает Юлия Назарова. Раньше поиск новых арендаторов в основном не превышал 3 месяцев.

Читайте также:  В петербурге ожидается дефицит новых офисных площадей
2016 2017 2018 2019 2020
СТАВКА MIN СТАВКА MAX СТАВКА MIN СТАВКА MAX СТАВКА MIN СТАВКА MAX СТАВКА MIN СТАВКА MAX СТАВКА MIN СТАВКА MAX
Столешников переулок 150 225 120 280 200 250 180 240 180 251
Тверская ул. 50 130 60 130 90 120 60 140 65 110
Кузнецкий Мост ул. 60 155 65 204 85 150 87 220 129 176
Петровка ул. 40 110 60 154 90 150 59 130 68 135
Мясницкая ул. 50 125 51 100 70 145 86 152 86 138
Арбат ул. 75 150 66 120 85 130 64 153 64 138
Новый Арбат ул. 45 90 55 122 78 115 65 130 65 125
Пятницкая ул. 58 85 58 75
Б. Никитская ул. 70 114 70 133

Заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers International Лариса Еремина уверена: чтобы не оставаться с пустым помещением, собственникам стоит войти в положение арендатора. «К тому же если будет приказ на государственном уровне закрыть всё, то это форс-мажор, из-за которого арендатор не может осуществлять свою деятельность и, соответственно, не может платить аренду по независящим от него причинам. В этом случае все действуют в рамках законодательства. Если собственник не пойдет навстречу арендатору, то найти нового арендатора на прежних условиях будет достаточно сложно. В этом случае придет новый арендатор с учетом новых реалий рынка. Не думаю, что условия будут более привлекательными, чем с текущим арендатором. По моему мнению, снижение ставок все равно последует, в некоторых случаях на 30%, но это будет временное снижение», — ожидает Лариса Еремина.

«Уже есть массовые попытки тестировать крепость нервов у арендодателей, направляя им письма о том, что выручка упала, закупочные цены поднялись, нам скоро будет нечем платить, снизьте нам арендную плату. Я знаю о фактах запрашиваемого дисконта до 30%.

Снижение запрашивается на полгода или даже на год», — рассказал вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла, президент ГК RENTA Артем Гудченко. Он предупреждает, что верить на слово не стоит: каждый кризис часть арендаторов начинают спекулировать на ситуации и использовать любые возможности, чтобы улучшить свое экономическое положение.

Поэтому стоит запросить у них подтверждающие документы и идти навстречу только тем, кто готов предоставить отчеты и дать возможность пообщаться с сотрудниками.

«Разумный арендодатель считает возможные альтернативы.

Если сейчас не поддержать своего арендатора и тот будет вынужден закрыть бизнес и съехать, то как быстро можно найти ему альтернативу, сколько помещение будет вакантно, какие убытки с точки зрения недозаработанной прибыли он получит? Возможно, искать нового арендатора придется от 6 до 12 месяцев. Если посчитать возможные убытки, гораздо выгоднее дать скидку 20% для начала на 3 месяца, а потом посмотреть, будет ли выравниваться ситуация», — считает Артем Гудченко.

Кризис с отложенным эффектом В 2020 году пострадает большое количество арендодателей стрит-ретейла, поскольку есть отток потребительского спроса по целым категориям товаров и услуг.

«Даже если ситуация быстро выровняется, вакцину от коронавиуса найдут в апреле, цены на нефть пойдут вверх, курс доллара немного отскочит, то у этого кризиса все равно будет отложенный эффект, который неизбежно накроет к концу года. «Запаса прочности у российского малого и среднего бизнеса практически нет.

Большинство работает на пределе, на отсрочках поставщиков, любой минус, любой убыток в течение 3-4 месяцев может привести к закрытию предприятий», — прогнозирует Артем Гудченко.

От отмены ПМЭФ, чемпионата Европы по футболу и других масштабных мероприятий в первую очередь пострадают те, кто рассчитывал на туристический поток: сувенирные лавки и рестораны в туристических зонах, магазины премиальных брендов на главных торговых улицах, а также бутики при дорогих отелях в историческом центре.

Да, на смену международному придет внутренний туризм, но по покупательной способности наши туристы уступают иностранцам. Из-за перебоев в поставках и роста курса иностранной валюты сильно просядут форматы торговли, зависимые от импорта: магазины электроники, обуви и одежды экономсегмента, ориентированные на китайский импорт.

Экономсегмент быстро и чутко реагирует на любые экономические изменения в отличие от люксового — тот, кто планировал покупать шубу, все равно купит ее.

По прогнозам Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла, в этом году количество новых сделок как на рынке аренды, так и рынке купли-продажи драматически сократится. «Все, кто планировал открытие новых торговых точек в течение двух ближайших кварталов, притормозили.

Непонятно, что будет дальше, какой будет спрос, что будет с курсом доллара, что будет с закупочными ценами. У кого-то торговое оборудование импортное, оно сильно подскочит в цене. Новые сделки аренды встанут, а те, кто планировал продавать свои объекты недвижимости, снимают их с продажи или останавливают переговоры.

Люди понимают, что помещения, особенно ликвидные, можно будет продать дороже», — отмечает Артем Гудченко.

Тим Миллард глава группы консультационных услуг компании JLL

Это не первый валютный шок для рынка, однако есть принципиальное отличие. В предыдущие периоды происходил поэтапный переход от долларовых ставок аренды к рублевым.

В 2008-2009 годах в рубли перешел офисный рынок Петербурга, в 2014-2015 годах — складские рынки обеих столиц, большая часть рынка торговой недвижимости, а также офисный сегмент столицы, за редким исключением. В ряде случаев резкое изменение валютного курса приводило к стремлению пересмотреть условия договора аренды.

Однако процесс перехода в рублевую зону практически завершился, валютные договоры остались лишь в prime-объектах (как в ТЦ, так и в офисах Москвы), поэтому в текущий период времени валютный шок не окажет влияния на уже заключенные контракты.

Также маловероятно, что он повлияет на поведение собственников, которые продолжают номинировать ставки в валюте, так как масштабы этого шока недостаточно велики. Однако для заключения новых транзакций (аренда и купля-продажа) любое неожиданное изменение курса рубля приведет к их приостановке на определенный период времени.

Всем сторонам необходимо пересмотреть условия сделок и оценить изменившиеся условия. В этом смысле важным представляется не столько одномоментное ослабление курса рубля, сколько общая неопределенность на рынке, вызванная пандемией, взаимоотношением ОПЕК, России и остальных нефтедобывающих стран.

Ставки аренды падают, площадь офисов сокращается

Цены на офисную недвижимость падают завидными темпами. Только в январе-марте падение арендных ставок в среднем достигло 50%. Игроки рынка ожидают дальнейшее падение в течение всего года.

Читайте также:  Новостройки, готовые на 6% к 1 июля, разрешат достроить по старым правилам

И дна пока не видно. Арендаторы сегодня, отбросив лишние амбиции, переезжают в маленькие офисы. «Благодаря» разорению малого и среднего бизнеса, число предложений небольших помещений увеличилось.

Рынок коммерческой недвижимости переживает тяжелые времена. Падение цен здесь куда более значительное, чем на рынке жилой недвижимости.

Только в первом квартале 2009 года на рынке офисной недвижимости отмечалось падение цен на 30-50%, рассказала Bigness.ru вице-президент по связям с общественностью УК «Финансы и недвижимость» Елена Коверга.

Более сдержанную статистику привела Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. По ее словам, за январь-март ставки аренды снизились еще на 20-30% в зависимости от класса, месторасположения и позиционирования офисного здания. Заявляемые ставки для наивысшего класса А варьируются от $600 до $1 тыс. Для класса В — от $500 до $800.

Напомним, классность офиса определяется параметрами комфорта и престижа, в частности близостью к историческому центру города, степенью оснащённости современными средствами коммуникации, качеством ремонта, удобством парковки.

Офисы показывают «класс»

С «умеренным» падением ставок согласился директор департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Марк Форвард.

По его данным, с начала года снижение арендных ставок во всех сегментах составило 20% — 25%. На конец марта средняя запрашиваемая ставка на офисы класса А составила $1000 за I кв.

м в год, однако при переговорах цена может опуститься в среднем до $850-900, заметил Марк Форвард.

Ставка на класс В составляет $500 — 700, но владельцы готовы предлагать и более низкие цены, особенно если речь идет о новых помещениях, требующих отделки. На новое строительство класса В в районе МКАД сделки заключаются уже по ставке $200-250 за 1 кв. м.

В нынешней сложной экономической ситуации, фирмам — арендаторам не до размышлений Раскольникова, что «низкие потолки и тесные комнаты душу и ум теснят».

На задний план также отодвинуты излишние амбиции. Компании сокращают издержки, как могут, и переезжают из дорогих офисов в мелкие и менее обустроенные.

В общей структуре спроса доля малоразмерных офисных помещений значительно увеличилась, — констатировала Александра Кадченко, руководитель консалтингового подразделения компании «Миан». Данная тенденция имеет отношение преимущественно к аренде, поскольку к продаже как ранее, так и в настоящее время предлагаются офисные помещения площадью от 100 кв. м, уточнила она.

Найти меньшие по площади помещения на рынке сейчас нетрудно, количество предложений растет с каждым днем. Небольшие офисные блоки характерны для помещений классов B и C.

Ведь ранее в условиях стабильного развития рынка наблюдался дефицит небольших площадей: спрос на них для класса В+, В- составлял около 20-24%, а предложение не превышало 14-16%. В настоящее время, закрытие многих предприятий малого и среднего бизнеса изменило ситуацию — предложение на небольшие офисные площади стало превышать спрос, рассказала Александра Кадченко из Миана.

Арендаторов в основном интересует класс B, заметила Елена Коверга из «Финансы и недвижимость». По ее словам арендаторы офисных помещений класса A готовы переехать в офис класса B, но в C — поедут единицы. «Все-таки более предпочтительным считается занимать маленькое, но зато удобное помещение», — подчеркнула наша собеседница из «Финансы и недвижимость».

Однако стоит отметить, что чем меньше площадь сдаваемого офиса, тем больше стоит квадратный метр, так как опт всегда дешевле, заметила Елена Коверга.

В непростых экономических условиях количество предложений в бизнес-центрах классов A и B будет расти, а спрос — падать.

Аренда или покупка

Положительные стороны аренды офиса:

  1. Не нужно сразу вкладывать большую сумму денег.
  2. Затраты легко спрогнозировать на год вперед.
  3. Можно легко поменять место.

Положительные стороны покупки офиса:

  1. Получение помещения в собственность.
  2. Офис является ликвидным активом, цена на который растет.
  3. Можно брать в банке кредиты под залог офиса.
  4. Окупается такая покупка в течение нескольких лет, если брать деньги, которые уходили бы на арендную плату.

Субаренда спасет бизнес

Еще одной новой тенденцией на рынке аренды офисов стало развитие субаренды. При сокращении штата некоторым компаниям сегодня выгоднее сдать лишние площади в субаренду, чем переезжать в другой офис, выплачивая арендодателю неустойку за досрочное прекращение договора аренды, подчеркнула Александра Крадченко.

Ранее небольшие площади класса А предлагались в субаренду преимущественно специализированными компаниями, пояснил наш собеседник из Миана. В комплексе предоставлялись дополнительные услуги, такие как возможность аренды конференц-зала, привлечения секретарей и IT-специалистов и т. д.

На сегодняшний день рынок субаренды офисов класса А, в том числе небольших помещений, увеличился за счет непрофессиональных арендодателей.

Кроме того, Ольга Ясько из Colliers International отметила, что на рынке офисной недвижимости все чаще отмечаются сделки по изменению коммерческих условий (renegotiation).

Помимо того, первый квартал 2009 года, по мнению Марка Форварда, охарактеризовался массовым оттоком арендаторов, и, как следствие, ростом доли вакантных площадей с 5.2% до 14-18 %. По его словам, самый большой уровень свободных площадей зафиксирован в офисах класса B+ на окраинах Москвы (31.5%).

Кроме этого, арендаторы стали выказывать все большую заинтересованность в офисах с отделкой. При этом собственник зачастую берёт на себя все затраты по отделке помещения.

Цены на рынке коммерческой офисной недвижимости все падают, и дна тому не видно.

Марк Форвард из Blackwood заметил, что снижение ставок аренды многими экспертами рассматривается как тенденция на все первое полугодие 2009 года.

Возвращение рынка к стабильному состоянию, вероятно, наступит не ранее 30-40-процентной коррекции арендных ставок и на сравнительно высоком уровне доли вакантных площадей (в среднем — 20%).

«Оценить, каков же уровень того самого «дна» в нынешних условиях пока сложно», — считает наш собеседник.

  • Ольга Ясько из Colliers International отметила, что улучшение ситуации большинством участников рынка не ожидается до самого конца года.
  • Как проверить недвижимость перед покупкой
  • Эксперты предрекли рост цен на жилье
  • Эксперты назвали самую дорогую недвижимость на вторичном рынке

Новый небоскреб в Москва-Сити побьёт рекорд высоты в Европе [НОВОСТИ]

Сбер про | медиа

«Люди пришли за социализацией, а не за покупками»

— Если в 2014 году взаимоотношения владельцев торговых площадей с арендаторами перешли с валютных контрактов на рублёвые, то сейчас идёт переход к условиям оплаты в процентах от оборота. Этот тренд отражает как прямые потери арендаторов, так и оценку рисков второй волны коронавируса и нового закрытия торговых центров.

Положительный эффект изменений заключается в том, что у владельца ТЦ и арендатора появляется общая задача — привлечь покупательский трафик. Будущее — за партнёрством ТЦ и арендаторов в деле привлечения целевого трафика.

Первые дни работы ТЦ после окончания карантина показали, что люди пришли в первую очередь за социализацией, а не за покупками. Торговые центры воспринимаются людьми как пространство для встреч, общения, проведения досуга, в котором шопинг может быть далеко не главной и уж точно не единственной целью.

Строящиеся ТЦ, как ни парадоксально, в выигрышном положении, если выбрана изначально верная концепция, направленная в будущее, у них есть очень хороший шанс. Они могут потянуть с открытием, банки к этому сейчас вполне лояльны. Переформатировать действующий ТЦ намного сложнее, чем открыться сразу в правильном формате.

«Планировать рост было бы неразумно»

— В апреле, мае и июне мы с арендодателями пересматривали арендные ставки, также есть определённые договорённости на июль и август.

В основном это касается вопросов перехода на процент от оборота, потому что планировать сейчас выручку и договариваться на фиксированную ставку, опираясь на эти планы, просто невозможно.

В настоящий момент оборот по разным точкам восстановился до уровня 50—70% от докризисного.

Задача ближайшего года — погашение задолженности, накопленной за период коронавирусного карантина. Планировать рост и развитие сети за счёт дальнейшего увеличения кредитной нагрузки было бы неразумно.

«Восстановление не будет быстрым»

— По первым дням и неделям понятно, что восстановление не будет быстрым, в большинстве непродуктовых сетей выручка восстановилась на уровне 50—60% от показателей 2019 года, к сентябрю-октябрю мы ожидаем возвращение оборотов на уровень 80% от прошлого года. И уже только ко второму-третьему кварталу 2021 года — выход на докризисные обороты.

На этот же период арендаторы просят льготные условия, и многие ТЦ уже дают скидки по аренде до конца года, понимая, что всё равно эти периоды придётся пролонгировать. Период сниженных ставок, по нашим оценкам, продлится от 6 до 12 месяцев.

Вакансия по большинству объектов пока что увеличилась незначительно — на 1—2%, но часть тех, кто сейчас откроется, свернут бизнес в течение первых нескольких месяцев работы.

Реальный рост вакансии мы получим к сентябрю, прогноз — с 7% в 2019 году до 9—10% в 2020-м.

Про ФЗ-166 уже можно забыть. Его срок действия — до 1 октября 2020 года, он подразумевает обязательство арендатора вести переговоры о снижении ставки с арендодателем в течение двух месяцев.

Выйти из договора можно только в случае неудачи этих переговоров. Пока закон примут, пока пройдут эти 2 месяца, наступит 1 октября.

Обсуждение этого закона скорее было рычагом для арендаторов на переговорах об условиях аренды.

«Снижения уровня ставок пока не произошло»

— О снижении спроса и освобождении площадей пока говорить рано. Те, кто где-то не договорился, идут договариваться в другое место, в целом спрос есть.

Реальный рост вакантных площадей начнётся не раньше, чем месяца через два, когда уйдут те, кто не смог договориться о новых условиях, и лишь после этого начнут снижаться ставки. На время карантина делались скидки, отсрочки, но общего снижения уровня ставок пока не произошло.

В любом случае крупные арендаторы платят процент от оборота. Арендодатель получает доступ к отчёту по продажам, видит реальную картину работы магазина и всегда может отказать в немотивированной просьбе о снижении ставки. Работа на фиксированной ставке не даёт понимания финансовой ситуации арендатора, то ли у него правда нет денег, то ли он пытается сэкономить.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector